Содержание принципов, подходов и методов оценки имущества предприятия

Метод чистых активов включает несколько этапов:

оценивают недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости;

устанавливают достоверную рыночную стоимость машин и оборудования;

выделяют и оценивают нематериальные активы;

вычисляют рыночную стоимость финансовых активов: долгосрочных и краткосрочных;

материально-производственные запасы оценивают по текущей стоимости;

оценивают дебиторскую задолженность с позиции реальности ее погашения;

оценивают расходы будущих периодов;

обязательства предприятия пересчитывают в текущую стоимость;

устанавливают стоимость собственного капитала посредством вычитания из обоснованной рыночной стоимости активов текущей стоимости обязательств.

К достоинствам имущественного подхода обычно относят то, что его методы дают возможность учесть как реальную стоимость участвующих в производственном процессе активов предприятия, так и стоимость различных его обязательств и обременении.

Считается, что основное преимущество методов имущественного подхода состоит в том, что они базируются на реально существующих активах и затратах. Однако часто баланс организации не содержит в себе информации о большей части интеллектуального капитала предприятия. В результате чего использование имущественного подхода для оценки предприятия (бизнеса), основу которого составляет капитал интеллектуальный, приведет к существенному занижению стоимости фирмы. Часто традиционные методы не подходят к оценке бизнеса, основу которого составляет интеллектуальный капитал.

С помощью затратного подхода определяют стоимость предприятия на основе понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений рыночной конъюнктуры, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате встает задача осуществления корректировки статей баланса.

Процесс оценки проводят в следующей последовательности. Оценивают стоимость каждого актива баланса. После этого определяют текущую стоимость обязательств. Наконец, из уточненной стоимости активов вычитают текущую стоимость обязательств. Результат отражает оценочную стоимость собственного капитала предприятия:

Собственный капитал = Активы Обязательства.

Вычисление полной стоимости строительства объекта включает расчет:

прямых затрат (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий и сооружений, инженерных сетей, коммуникаций, оплаты труда строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т. д.);

косвенных затрат на оплату услуг проектировщиков, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по банковским кредитам, услуг маркетологов и т. д.;

3) предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход выражает сумму, которую инвестор прогнозирует получить сверх затрат на реализацию проекта с учетом доходности и риска по сопоставимым объектам. В мировой практике данный доход составляет не более 15-20% всех затрат на строительство предприятия (объекта).

пес = оз + пд,

где ПСС -- полная стоимость строительства;

ОЗ -- общие затраты на сооружение объекта;

ПД -- предпринимательский доход.

Важное значение для определения стоимости зданий и сооружений имеет расчет физического, функционального, технологического и экономического износа.

Физический износ выражает потерю стоимости объекта, связанную с использованием, изнашиванием, увеличением расходов по обслуживанию и другими физическими факторами, приводящими к снижению срока жизни и полезности объекта.

Функциональный износ -- утрата стоимости недвижимого имущества, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых оно предназначалось. Функциональное устаревание связано с внутренними свойствами объекта, такими как конструктивные недостатки, избыточные издержки по его поддержанию в рабочем состоянии и т. д. Другими словами, объект перестает соответствовать современным стандартам с позиции его функциональной полезности (удобства планировки, инженерного обеспечения и пр.).

Технологический износ является разновидностью функционального устаревания. Он выражается в потере стоимости объекта в связи с изменением технологии, поэтому объект становится менее продуктивным и более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание объекта связано с потерей стоимости, вызванной внешними рыночными факторами (падение спроса на данный вид актива, увеличение предложения аналогичных активов на рынке).

Остаточная стоимость объектов недвижимости определяется как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и общим износом. Полную стоимость объекта недвижимости устанавливают путем добавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Таким образом:

Затратный подход чаще всего используют для обоснования нового строительства, оценки эффективности земельного участка, страхования рисков и для других целей.

При данном подходе вначале оценивают стоимость воспроизводства (стоимость замещения), после этого из полученной суммы исключают износ. Последний может быть физическим, функциональным или экономическим. Только после этого стоимость земли добавляют к стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

3. Недостатками затратного подхода при оценке действующих зданий и сооружений являются:

а) маловероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости;

б) невозможность отделения зданий и сооружений от земли.

4. МЕТОДЫ УЧЕТА ФАКТОРА РИСКА В ОЦЕНКЕ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

Риск бизнеса отражает нестабильность ожидаемых от него доходов.

Все риски бизнеса могут быть подразделены на две группы: систематические и несистематические риски. Систематические риски -- это внешние риски бизнеса (риски системы, где работает бизнес): риски конкуренции, нестабильного платежеспособного спроса и др. Эти риски присущи профильному продукту оцениваемого предприятия, который, в свою очередь, определяет его отраслевую принадлежность.

Несистематические риски -- это внутренние риски бизнеса, определяемые характером управления предприятием.

Выделяют следующие альтернативные методы учета рисков бизнеса:

метод сценариев;

специальные корректировки ставки дисконтирования:

для денежного потока собственного капитала: модель оценки капитальных активов (САРМ) и метод кумулятивного построения;

для денежного потока всего инвестированного капитала: модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

Метод сценариев предполагает учет рисков бизнеса посредством корректировки прогнозируемых денежных потоков. Все ожидаемые показатели, составляющие в формуле денежного потока суммарную прогнозируемую величину в каждом будущем периоде (t), согласно этому методу, должны корректироваться на вероятность появления в будущем именно данного значения соответствующего показателя. Эта вероятность оценивается субъективно, экспертно, но на основе документированных маркетинговых или иных исследований. При использовании метода сценариев в качестве ставки дисконта для любого бизнеса берется номинальная безрисковая ставка доходности. Риски же конкретного бизнеса (проекта) сказываются только на изменении величины закладываемых в расчет ожидаемых по проекту денежных потоков и не отражаются на используемой ставке дисконта.

Метод сценариев предписан в качестве обязательного при составлении технико-экономического обоснования проектов, по которым предполагается прямое государственное финансирование. Упрощенная модификация метода сценариев предусматривает выделение трех сценариев: пессимистического (максимальные риски; минимальные суммы), оптимистического (минимальные риски; максимальные суммы) и наиболее вероятного.

Метод специальных корректировок ставки дисконта используется в случае, если риски бизнеса вызываются прежде всего внутренними факторами. Признаком этого является то, что доходы предприятия сильно колеблются, т. е. величина их колебаний превышает 20-30%, а коэффициент (0), характерный для отрасли, в которой специализируется предприятие, больше единицы.

При использовании данного метода необходимо предварительно определить, что несистематические риски действительно являются в оцениваемом бизнесе главными и что именно они определяют наблюдаемые либо ожидаемые колебания доходов.

В качестве реальной безрисковой ставки ссудного процента в условиях России применяются:

рыночная ставка доходности по наиболее краткосрочным государственным облигациям;

ставка рефинансирования ЦБ РФ;

ставка по валютным депозитам в Сбербанке РФ;

норма дохода по валютным депозитам коммерческих банков.

Обычно в числе факторов несистематического риска бизнеса определяют следующие показатели:

повышенная доля постоянных расходов в операционных издержках фирмы (операционный леверидж);

повышенная доля долгосрочной задолженности в структуре капитала (финансовый леверидж);

качество менеджмента;

недостаточная финансовая устойчивость бизнеса;

недостаточная диверсификация продукции (хозяйственной деятельности) предприятия;

недостаточная диверсификация рынков сбыта;

недостаточная диверсификация источников приобретения покупных ресурсов (включая труд).

Все перечисленные риски, будучи несистематическими, характеризуют неопределенность в деятельности предприятия и возможность неблагоприятных для него событий. Премии за отдельные несистематические риски находятся в интервале до 5/6 от номинальной безрисковой ставки, которая присуща стране инвестирования, т. е. до 5% при среднемировой безрисковой ставке дохода в 6%.

Размещено на Allbest.ru