Методичне регулювання оцінки нерухомості

Размещено на http://www.allbest.ru/

ЗМІСТ

Вступ

1. Сутність категорії «Нерухомість»

1.1 Поняття нерухомості

1.2 Сутність та класифікація нерухомості

2. Характеристика основних об'єктів нерухомості

2.1 Нерухомість як фізичний, економічно-правовий і соціальний комплекс відносин людей

2.2 Зміст компонентів нерухомості

2.3 Родові та власні ознаки нерухомого майна

3. Методичне регулювання оцінки нерухомості

3.1 Правове та методичне регулювання оцінки об'єктів нерухомості

3.2 Принципи оцінки об'єктів нерухомості

3.3 Методичні підходи до оцінки об'єктів нерухомості

4. Практична частина. Визначення вартості об'єкта нерухомості методом прямої капіталізації доходів

Висновки і пропозиції

Список використаної літератури

Додаток А «Типовий договір на проведення експертної оцінки майна, майнових та немайнових прав установ, організацій і підприємств ФПУ»

Додаток Б «Акт оцінки вартості майна»

Додаток В «Зразок заяви про оренду державного нерухомого майна»

Додаток Г «Зразок заяви про участь у конкурсі на право оренди державного нерухомого майна»



ВСТУП

Сучасний економічний розвиток України супроводжується формуванням та розвитком системи ринків: товарного, фінансового, ринку праці та інших. У складі цієї системи ринків останніми роками інтенсивно розвивається ринок нерухомості, -- ринок виробничих і невиробничих об'єктів, житлових будинків, квартир, земельних ділянок. Ринок нерухомості за формою належить до товарного ринку, а за економічним змістом -- до фінансового.

У ринковій економіці усі фактори та результати діяльності повинні мати вартісну оцінку. Необхідність оцінки безпосередньо об'єктів нерухомості пов'язана із проведенням операцій інвестування, кредитування, страхування, визначення податкової бази. Оцінка об'єктів підприємницької діяльності необхідна для обґрунтування напрямків стратегічного розвитку суб'єктів господарювання, визначення фінансово-економічного ефекту та ринкової ціни підприємства.

Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» [18] визначені положення, які передбачають обов'язкову процедуру проведення оцінки нерухомості та іншого майна. Проведення оціночних операцій визначає необхідність нової професії -- експерта-оцінювача майна, об'єктів нерухомості, бізнесу.

Актуальність теми «Неухомість, як товар». На нинішньому етапі розвитку українського суспільства особливої гостроти набуває вирішення питань купівлі-продажу нерухомого майна і, зокрема, житла, земельних ділянок. Питання власності взагалі, її форм, принципів розвитку, засобів захисту завжди були чи не найактуальнішими для суспільства. Ставленням до власності обумовлені в історії піднесення і падіння цілих держав, єдність чи протистояння суспільно-політичних сил, зростання чи банкрутство компаній, окремих підприємств, а, в кінцевому підсумку, забезпечення добробуту громадян та реалізація їхнього конституційного права на власність.

Про розвиток ринку нерухомості та інше писали такі вчені: А.Л Сабодирьова[20] , Л.А.Свистун [29], О.С. Маркітан [20] , Паттурі Я.В [30], Плотницька С.І. [31]та інші.

Об'єктом дослідження є процеси формування і функціонування ринку нерухомості.

Предметом дослідження є місце нерухомості на національному та міжнародному ринку, також нормативно-правове регулювання щодо оцінки нерухомого майна та методичні підходи що застосовуються в оцінці нерухомості.

Метою дослідження є суть нерухомості, як товару.

Виходячи з мети дослідження я поставила перед собою такі завдання:

Розкрити суть поняття «нерухомість»;

Визначити сутність нерухомості, класифікувати її;

Охарактеризувати нерухомість;

Розкрити зміст компонентів нерухомості;

Визначити родові та власні ознаки нерухомого майна;

Дослідити нормативно-правове регулювання оцінки об'єктів нерухомості;

Визначити принципи оцінки об'єктів нерухомості;

Охарактеризувати методичні підходи до оцінки об'єктів нерухомості.

Визначення вартості об'єкта нерухомості методом прямої капіталізації доходів.

Методологчною та тереотичною осново дослідження є ряднормативно-правових актів таких як Закон України «Про приватизацію майна державних підприємств» [15], Закон України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» [16], Закон України «Про оцінку земель» (від 11 грудня 2003 року) [17], Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» [18], Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» [19], Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів від 10 вересня 2003 року № 1440 [22], Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів від 28 жовтня 2004 року № 1442 [23], Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів», затверджений постановою Кабінету Міністрів від 29 листопада 2006 року № 1655 [24], Національний стандарт № 4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності», затверджений постановою Кабінету Міністрів від 3 жовтня 2007 року № 1185 [25], та інші.

Дана курсова робота складається з вступу , трьох теоретичних розділів та одного практичного, зі списку використаної літератури та чотирьох додатків. У першому розділі розкривається поняття та сутність нерухомості. У другому розділі я охарактеризувала нерухомість, в основному за родовими та власними ознаками. У третьому розділі я досліджувала принципи та методичні підходи до оцінки нерухомого майна. У четвертому практичному розділі я визначила вартість об'єкта нерухомості методом прямої капіталізації доходів. Список використаної літератури вміщає 38 джерел, опрацьованих під час дослідження теми. У додатках містяться: типовий договір на проведення експертної оцінки майна, майнових та немайнових прав установ, організацій і підприємств ФПУ, зразок акту оцінки вартості майна, Зразок заяви про оренду державного нерухомого майна, Зразок заяви про учась у конкурсі на право оренди державного нерухомого майна.

нерухомість оцінка капіталізація майно



1. СУТНІСТЬ КАТЕГОРІЇ «НЕРУХОМІСТЬ»

1.1 Поняття нерухомості

Нерухоме майно (нерухомість) - це земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

Рухоме майно - матеріальні об'єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю[22, с. 2].

Питання правового регулювання земельних відносин охоплюють три групи понять: перша стосується об'єктів просторового базису, які визначаються з урахуванням природних властивостей і набутої специфіки, друга торкається системи прав на ці об'єкти, які надаються чинним законодавством і гарантуються виконавчою владою, третя висвітлює носіїв права, тобто суб'єктів права, юридичних або фізичних осіб.

Фундаментальним поняттям першої групи є поняття про нерухомість, яке будучи головним предметом уваги як земельного кадастру, так і земельного права, нажаль, ще не отримало загальноприйнятого міжнародного визначення. До того спричинилися значні відмінності і різні історичні традиції відносно сприймання земельної власності і володіння нею.

У більшості країн з розвиненим досвідом ринкової економіки становлення терміну "нерухомість" безпосередньо пов'язувалось з трансформацією уявлень про землю, яка традиційно оцінювалась з сільськогосподарських позицій, а потім знайшла розуміння як стратегічний природній ресурс взагалі і сукупне надбання усього людства. Законодавство цих країн визначає нерухомість як окрему земельну ділянку разом з розташованими на її поверхні і в надрах фізичними об'єктами [13].

За економічним змістом нерухомість - це складова національного багатства держави, тобто сукупність матеріальних благ, об'єктів, накопичених в країні в результаті праці людей, а також частина природних ресурсів, придатних для економічного і соціального використання. Накопичена праця минулих років уречевлена в матеріальних об'єктах, в першу чергу, об'єктах нерухомості, складає визначальну частину національного майна держави. Національне майно за своїм соціально-економічним призначенням поділяється на дві складові. Одна частина майна знаходиться у сфері виробництва. Друга частина національного майна знаходиться у сфері соціального, культурно-побутового обслуговування населення країни і представлена такими об'єктами нерухомості як житлові будівлі, соціально-культурні об'єкти. Нерухомість виробничого призначення у вигляді цілісних майнових комплексів, підприємств, виробничих будівель, споруд, технологічних машин, обладнання є обов'язковим ресурсом процесу виробничо-господарської діяльності і належить до фінансового активу суб'єктів господарювання. Цей актив відповідним чином вартісно оцінюється і фіксується в фінансовій звітності підприємства. Нерухомість - це фінансова категорія і форма вкладення (інвестування) капіталу. Це один із визначальних факторів економічної діяльності. Економічна теорія розрізняє такі фактори виробництва: земля, капітал (активи), робоча сила, менеджмент. В ринковій економіці фактори і результати виробництва мають вартісну оцінку, значення якої формується у відповідному сегменті ринку. В умовах товарного виробництва за економічним призначенням об'єктів ринкових відносин функціонують такі види ринків: фінансовий, ринок праці, ринок товарів і послуг. Товарний ринок складається з ринку засобів виробництва, предметів споживання і послуг, інформації, інтелектуальних продуктів (науково-технічних розробок), нерухомості.

Фінансовий ринок - це ринок капіталів (інвестиційний і кредитний ринки), ринок цінних паперів (фондовий ринок) і грошовий (валютний) ринок. Таким чином, ринок нерухомості за формою належить до товарного ринку, а за економічним змістом - до фінансового ринку. Призначенням ринку нерухомості є торгівля землею, виробничими і невиробничими об'єктами, що на ній збудовані, в тому числі житловими будинками, квартирами.

Суб'єктами цього сектору ринку виступають фізичні та юридичні особи, які можуть купувати об'єкти нерухомості як для особистого (будинок, квартира), так і виробничого споживання (будівлі, приміщення для організації виробничого процесу, земельні ділянки для сільськогосподарської і несільськогосподарської діяльності, приміщення для офісів, комерційної діяльності та ін.) Нерухомість як товар має ряд відмінностей від інших товарів. Це об'єкт довгострокових інвестицій (в землю, будівлі, житло, об'єкти підприємницької діяльності). Нерухомість займає певний простір, що визначає її місцезнаходження, умови проживання; може продаватися або передаватися у спадщину. Ринок нерухомості в Україні перебуває на початкових етапах формування. В структурі ринку нерухомості за числом проведених операцій купівлі-продажу на сьогодні можна виділити такі групи об'єктів нерухомості: житлова нерухомість, нежитлова (комерційна) нерухомість; земельні ділянки не сільськогосподарського використання. У секторі ринку житлової нерухомості найбільш масовими є операції з оцінки і купівлі-продажу квартир, будинків, котеджів, дач. В секторі нежитлової (комерційної) нерухомості - офіси, торговельні об'єкти, склади, об'єкти малого бізнесу.

Ринок земельних ділянок не сільськогосподарського використання функціонує як база для подальшого формування об'єктів як житлової, так і нежитлової нерухомості.

На сьогодні в структурі ринку нерухомості можна також виділити ринок об'єктів незавершеного будівництва, значна частина яких була розпочата ще за радянських часів. Окремий сектор становить ринок виробничих об'єктів, цілісних майнових комплексів, на яких здійснюється підприємницька діяльність і формуються господарські та фінансові результати. За своїм змістом це є сектор фінансового ринку, зокрема фондового (ринку цінних паперів) та інвестиційного ринків. Об'єктом вартісної оцінки в цьому секторі ринку є не стільки власне об'єкти нерухомості, а оцінка поточних і майбутніх фінансових результатів підприємницької діяльності. Методи вартісної оцінки таких потужних підприємницьких об'єктів є комплексними за змістом. Але переважаючою і визначальною є вартісна оцінка майбутніх фінансових доходів. По суті це вартісна оцінка результатів підприємницької діяльності, оцінка бізнесу. Таким чином, обсяги нерухомості, їх вартість та динаміка на відповідному відрізку часу виступають показниками, що характеризують ефективність функціонування господарських суб'єктів, муніципальних органів та держави в цілому, а також як показники, що характеризують рівень добробуту населення окремих країн, регіонів, населених пунктів. Точно оцінити інвестиційні активи, які існують в економіці, майже неможливо. Проте можна стверджувати, що нерухомість, тобто земля та все, що на ній знаходиться, займає найбільшу частину світового «портфелю» багатства та є одним із найпривабливіших фінансових активів, вартість якого постійно зростає. Ця тенденція особливо характерна для вартості земельних ресурсів [14,с. 5-6].

Отже, нерухомість - це земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, яке передбачене законодавством.

За економічним змістом нерухомість - це сукупність матеріальних благ, об'єктів, накопичених в країні в результаті праці людей, а також частина природних ресурсів, придатних для економічного і соціального використання.

Національне майно за своїм соціально-економічним призначенням поділяється на дві складові: майно що знаходиться у сфері виробництва і майно що знаходиться у сфері соціального, культурно-побутового обслуговування населення країни.



1.2Сутність та класифікація нерухомості

Поділ майна на рухоме і нерухоме походить ще за часів римського права. Загальновідомо, що нерухоме майно є базою, без якої неможливе існування жодного розвинутого суспільства та держави. Розглянемо, як поняття нерухомості.

Об'єктами класифікації є елементи досліджуваної безлічі (будівлі, споруди тощо).

В залежності від цілей нерухомі об'єкти можна класифікувати за різними ознаками. Так, в країнах Європи нерухомість поділяють на три групи.

1. Категорія «А» - нерухомість, що використовується власником для бізнесу:

а) спеціалізовані об'єкти для ведення певного виду бізнесу;

б) універсальна нерухомість - звичайні будинки для продажу або оренди.

2. Категорія «Б» - нерухомість для інвестування капіталу з метою отримання доходу.

3. Категорія «В» - надлишкова нерухомість (в резерві) [2].

За характером використання виділяють:

житлові об'єкти нерухомості: будинки, котеджі, квартири. До житлової нерухомості відносять: малоповерхові будинки (до 3 поверхів), багатоповерхові будинки (4-9), будинки підвищеної поверховості (10-20 поверхів), висотні будинки (понад 20 поверхів). Об'єктом житлової нерухомості може бути також кондомініум, секція, під'їзд, квартира, кімната, дачний будинок;

нерухомість для комерційної та виробничої діяльності: готелі, офісні приміщення, ресторани, магазини, фабрики, заводи, склади;

об'єкти нерухомості для сільськогосподарських потреб: ферми, сади;

суспільні будинки та споруди:

лікувально-оздоровчі (лікарні, поліклініки, будинки престарілих, санаторії);

навчально-виховні (дитячі садки, ясла, школи, інститути);

культосвітні (музеї, парки культури й відпочинку, театри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади);

спеціальні будинки та споруди -- адміністративні (міліція, суд, прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти тощо;

інженерні споруди (меліоративні спорудження й дренаж, шахти, тунелі, греблі, естокади) та передавальні пристрої.

За метою володіння виділяють:

нерухомість для ведення бізнесу;

для проживання власника;

для інвестицій;

як товарний запас.

За формою власності:

приватний фонд;

державний фонд ;

муніципальний фонд.

За ступенем спеціалізації:

спеціалізована нерухомість -- нерухомість, яка в силу свого спеціалізованого характеру досить рідко, або ніколи не здається в оренду, не продається на відкритому ринку, окрім випадків, коли ця нерухомість реалізується як частина бізнесу, що її використовує (наприклад, нафтопереробні та хімічні заводи; електростанції; музеї; бібліотеки);

не спеціалізована -- інша нерухомість, на яку існує попит на ринку для інвестування, використання з існуючою чи іншою аналогічною метою.

Залежно від готовності до експлуатації виділяють об'єкти нерухомості:

введені в експлуатацію;

ті, що вимагають реконструкції чи капітального ремонту;

недобудовані об'єкти -- це об'єкти, для яких в установленому порядку не оформлені документи про їх прийняття в експлуатацію. Їх можна поділити на дві групи: об'єкти, на яких ведуться роботи, і ті, на яких роботи припинені з певних причин (консервація або повне припинення робіт).

Залежно від можливості відтворення у натуральній формі виділяють:

відтворювальні об'єкти нерухомості -- будинки, споруди, багаторічні насадження;

не відтворювальні земельні ділянки.

Стосовно до житлових об'єктів нерухомості можливі різні типологічні побудови.

Так, залежно від тривалості й характеру використання житла виділяють:

первинне житло -- місце постійного проживання;

вторинне житло -- заміське, яке використовується протягом обмеженого часу;

третинне житло -- призначене для короткострокового проживання (готелі тощо).

Щодо умов великих міст прийнято виділяти:

Житло високого ступеня комфортності (елітне житло). До такого житла ставляться такі основні вимоги:

розміщення у найбільш престижних районах міста;

цегляні стіни;

гарний вид із вікон; вільне планування;

загальна площа квартир не менше 100 м2;

наявність двох або більше ізольованих кімнат за конфігурацією наближених до квадрата та великої кухні (площею не менше 15 м2);

цілодобова охорона;

підземний гараж;

паркінг;

соціальний склад мешканців;

близько розташовані магазини та служи побуту.

Для малоповерхових будинків котеджного типу, що входять до складу елітних, характерне: розміщення на відстані близько 1 години їзди від міста, цегляні стіни, два або більше рівнів забудови, наявність об'єктів побутового та інженерного обслуговування.

Житло підвищеної комфортності. Для об'єктів властиві такі

ознаки:

можливість розміщення у різних районах міста, крім місць масового будівництва дешевого панельного житла;

індивідуальне планування, мінімальний розмір квартири 50-60 м2, розподіл на житлову і не житлову зони;

велика лоджія;

наявність кількох санвузлів;

обов'язково наявність місць паркування машин.

Стосовно малоповерхових будинків, розташованих у приміській зоні, основними їх характеристиками є висока міцність, довговічність, низька теплопровідність стін, забезпеченість інженерними мережами.

Типове житло. Для нього характерне:

розміщення в будь-якому районі міста;

відповідність архітектурно-планувальних параметрів сучасним будівельним нормам і правилам.

Для малоповерхової приміської забудови важливі не тільки технічні характеристики, а й забезпеченість основними об'єктами соціально-побутового призначення.

Житло низьких споживчих якостей. Вимоги до цього типу житла досить невеликі, тому припускається, розташування в непрестижних районах, віддаленість від основних транспортних комунікацій,розміщення в перших поверхах будинків, занижені архітектурно-планувальні характеристики і т.п.

Крім наведених класифікацій об'єктів нерухомості можна зустріти й інші типологічні характеристики нерухомості за інакшими ознаками [32].

За функціональним призначенням будівлі підрозділяються на дві групи: цивільні й промислові.

До цивільних відносяться будівлі, призначені для обслуговування побутових, комунальних і суспільних потреб людей. У цю групу входять житлові й громадські будівлі.

Промислові - це будівлі, в яких виконуються різні виробничі процеси, пов'язані з виробництвом сировини, її обробкою та виготовленням продукції. До виробничих будівель близькі за характером і призначенням сільськогосподарські будівлі.

Житлові будівлі відповідно призначенню підрозділяються на три групи:

житлові будівлі квартирного типу -- для постійного (тривалого) проживання;

житлові будівлі з коридорною схемою планування -- гуртожитки -- для тимчасового проживання;

готелі -- для короткочасного проживання.

Основною планувальною одиницею житлового будинку квартирного типу є квартира.

На сьогодні в Україні існують наступні види норм житлової площі в розрахунку на одного жителя:

- санітарна - 9 м ² на людину - розмір, з урахуванням якого конкретній родині виділяється житлова площа;

- соціальна - 13,65 м ² - розмір житлової площі, що відповідно до медичних рекомендацій дозволяє забезпечити нормальну життєдіяльність;

- розрахункова - 5-7 м ² - використовується при обчисленні потреби в житлі.

За кількістю поверхів житлові й громадські будівлі поділяються на:

малоповерхові (один - два поверхи)

середньої поверховості ( 3-5 поверхів без ліфтів)

багатоповерхові ( 6-9 поверхів з ліфтами)

висотні ( більше 9 поверхів з ліфтами)

Поверхи житлових будинків прийнято вважати:

- наземними -- при відмітці підлоги приміщень не нижче планувальної відмітки землі;

- підвальними -- при відмітці підлоги приміщень нижче планувальної відмітки землі більш ніж на половину висоти приміщень;

- цокольними , або напівпідвальними -- при відмітці підлоги приміщень нижче планувальної відмітки землі на висоту не більше половини висоти приміщень.

За планувальною ознакою житлові будівлі, що відносяться до груп б-г , підрозділяють на секційні, коридорні, галерейні.

Житлова будівля коридорного типу - будівля, в якій квартири або кімнати гуртожитку мають вихід через загальний коридор на сходи (не менше, ніж на дві сходові клітки).

Житлова будівля галерейного типу - будівля, в якій квартири або кімнати гуртожитку мають вихід на сходи через загальну галерею.

Житлова будівля секційного типу - будівля, що складається з однієї або декількох секцій.

У громадських будівлях й спорудах розміщуються установи і підприємства соціального, побутового й культурного призначення.

За ступенем капітальності й довговічності залежно від матеріалу основних конструкцій (фундаментів, стін і перекриттів) житлові будинки підрозділяються на шість груп з нормативними усередненими термінами служби від 15 до 150 років, громадські будинки - на дев'ять груп з усередненими нормативними термінами служби від 10 до 175 років [31,с. 10-12].

Отже, в європейських країнах нерухомість поділяють на три категорії : А - для бізнесу, Б - нерухомість для інвестування капіталу, В - нерухомість в резерві.

Також нерухомість класифікують за такими ознаками: за характером використання, за метою володіння, за формою власності, за ступенем спеціалізації, за готовністю до експлуатації, за можливістю відтворення у натуральній формі, за тривалістю використання, за ступенем комфортності ( щодо житлової нерухомості).

За функціональним призначенням виділяють дві групи будівель: цивільні ( призначені для комунальних, суспільних та побутових потреб, безпосередньо житлові будівлі), промислові ( в яких виконують різні виробничі процеси пов'язані з виготовленням продукції).

В свою чергу житлові будівлі поділяються на три групи: житлові будівлі квартирного типу, житлові будівлі з коридорною схемою планування, готелі.



2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНИХ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ

2.1 Нерухомість як фізичний, економічно-правовий і соціальний комплекс відносин людей

Характеристики.

Корисність. Об'єкт нерухомості задовольняє потреби покупця в житловий або виробничої площі, в комфортності та екологічності приміщення, в престижі і т. д. Корисність об'єкта визначається такими його характеристиками, як розмір приміщення, планування, благоустрій навколишньої території, місце розташування, матеріал основних конструкцій і т. д .

Фіксоване розташування. Воно в основному обумовлює унікальність кожного об'єкта нерухомості, багато в чому визначає його економічні характеристики і позиціонування на ринку. Навіть дві однакові квартири в одному і тому ж багатоквартирному будинку мають різне місце розташування в термінах поверху, орієнтації вікон, розташування в будинку і так далі.

Унікальність (неповторність). Кожен об'єкт нерухомості має певними, властивими тільки йому ознаками, що відрізняють його від інших об'єктів нерухомості.

Двокомпонентність. Будь-який об'єкт нерухомості, який включає поліпшення, складається з двох компонентів - землі та будівель (споруд). Для різних типів нерухомості та різних економічних умов співвідношення двох компонентів як у вартісному, так і в фізичному вимірі може бути різним. Оскільки земля і будівлі як економічні об'єкти мають різну економічну сутність і характеристики, аналіз нерухомості, порівняно з однокомпонентними товарами, в цілому є досить складним.

Натуральна форма. Не споживається, зберігається протягом всього терміну життя.

Довговічність. Якщо говорити про "чистої" землі (як частини поверхні земної суші), то теоретично вона має нескінченний термін життя і не зношується. Будинки і споруди, в свою чергу, в порівнянні з землею мають обмежений термін життя. Однак, у порівнянні з абсолютною більшістю інших товарів, будівлі та споруди щодо довговічні (хоча, зрештою, вони вимагають або ремонту, або заміни).

Саме довговічність нерухомості дозволяє відокремлювати право користування нерухомістю від права володіння, забезпечуючи одночасне існування цілого набору різних інтересів в одній і тій же нерухомості.

Фундаментальність. Нерухомість - це товар, який неможливо втратити, викрасти, зламати при звичайних умовах [30, с. 5-6].

У теорії і практиці розрізняють поняття нерухомого майна як матеріального (фізичного) об'єкта і як комплексу економіко-правових і соціальних відносин, забезпечують соціальний порядок розпорядження їм і особливу стійкість прав.

Будь-який об'єкт нерухомості в реальній дійсності існує в єдності фізичних, економічних, соціальних і правових властивостей, кожне з яких може у відповідних випадках виступати в якості основного в залежності від життєвих ситуацій, цілей і стадій аналізу.

Географічна концепція відображає фізичні (технічні) характеристики нерухомості: конструкцію і матеріал будівель, розміри, місце розташування, клімат, родючість ґрунтів, поліпшення, навколишнє середовище та інші параметри. Всі об'єкти нерухомості піддаються впливу фізичних, хімічних, біологічних, техногенних та інших процесів. В результаті поступово змінюються їх споживчі якості і функціональна придатність, стан яких враховується при здійсненні операцій, володінь і користуванні майном.

Економічна концепція розглядає нерухомість як ефективний матеріальний актив, об'єкт інвестування і надійний інструмент генерування доходу. Основні економічні елементи нерухомого майна - вартість і ціна - первинно виникають з його корисності, здатності задовольняти різні потреби і інтереси людей. За рахунок оподаткування власників нерухомості формуються муніципальні бюджети і реалізуються соціальні програми.

На юридичному рівні нерухомість - сукупність громадських і приватних прав на неї, що встановлюються державою з урахуванням вітчизняних особливостей і міжнародних норм. Приватні права можуть бути неподільними або частковими (спільне майно) і розділеними на основі фізичного горизонтального і вертикального розмежування майна на підземні ресурси, поверхню земельних ділянок, будови на них і повітряний простір. Закон (ст. 239 ЦК України) [38] передбачає вилучення у приватних осіб, для державних або муніципальних потреб, земельної ділянки разом з розташованими на ній будівлями і спорудами,шляхом викупу або продажу з публічних торгів. Існують і інші форми державного регулювання володіння і користування нерухомістю: будівельні обмеження, система зонування, вимоги з охорони навколишнього середовища, оподаткування майна і операцій із ним, передача в господарське відання або оперативне управління та інші форми тимчасового володіння, право на безгоспні об'єкти нерухомості та ін.

Соціальна роль нерухомого майна полягає в задоволенні фізіологічних, психологічних, інтелектуальних та інших потреб. Все, що потрібно людині для виживання і гідного життя, він отримує в кінцевому рахунку від землі. Володіння нерухомості престижно в суспільній свідомості і необхідно для формування цивілізованого середнього соціального прошарку [9].

Характеристика об'єкта нерухомості як фізичного об'єкта, а також об'єкта економіко правових і соціальних відносин включає в себе аналіз його місця розташування і зовнішнього середовища на макрорівні (в районі, місті) і мікрорівні - в найближчому оточенні.

Якість місця розташування об'єкта нерухомості, яке визначається відповідністю його прийнятому в даному районі типом будов і близькістю до економічному середовищі, отримало назву сітуса.

Сітус - результат взаємодії конкретного об'єкта нерухомості та економічного середовища принаймні на п'яти рівнях. На схемі вони відзначені умовними блоками, що позначають найближчі околиці , прилеглу територію , торгівельну зону і весь район для аналізу та оцінки умов розміщення нерухомого майна. Оскільки положення нерухомості фіксоване, її оточення дуже впливає на споживчі властивості та цінність об'єкта [37].

Отже, всі об'єкти нерухомості мають унікальні характеристики, які відрізняють їх від інших товарів, а саме:корисність, фіксоване розташування, унікальність(неповторність), двокомпонентність, натуральна форма, довговічність, фундаментальність.

У теорії і практиці розрізняють поняття нерухомого майна як матеріального (фізичного) об'єкта і як комплексу економіко-правових і соціальних відносин.

Існує три концепції використання нерухомості: географічна, економічна, юридична.

2.2Зміст компонентів нерухомості

До складу нерухомості входять: природні і рукотворні «поліпшення» компоненти.

Природні компоненти нерухомості в залежності від наборів їх характерних ознак ділять на дві групи:

«Вільні земельні ділянки», тобто земельні ділянки, вільні від будівель (будівель і споруд), комунікацій і багаторічних насаджень, в тому числі з надрами підземною поверхнею, з відокремленими водоймами і лісами на поверхні. Ці ділянки призначені для забудови або виробництва (відтворення) харчових, енергетичних, водних ресурсів і корисних копалин.

«Земля з поліпшеннями», тобто земельні ділянки з багаторічними насадженнями, комунікаціями, будівлями або (і) спорудами будь-якого призначення.

Земельна ділянка - Обмежена і непереміщуваними частина поверхні землі, що має замкнуті кордони, прив'язку місця розташування до юридично заданій системі координат з адресними орієнтирами .

Земельна ділянка може бути діленою (в разі збереження можливості дозволеного використання кожної з його частин) і неподіленою. При цьому дозволено використання, яке задовольняє правила, встановлені законами або нормативними актами органів управління в сферах:

зонування території - розміщення об'єктів будь-якого функціонального призначення тільки в зонах відповідного профілю (наприклад, промислові будівлі не будуються в зоні житлової забудови);

охорони навколишнього середовища та здоров'я людини з обмеженням обсягів шкідливих виробництв (навіть в зонах відповідного профілю);

обмеження навантаження на природне середовище регулюванням щільності і ширини забудови із забезпеченням збереження зелених насаджень і родючості ґрунту.

Земельні ділянки розрізняються переважно функціональними призначеннями:

ділянки, призначені для вирощування сільськогосподарської продукції (рілля, цілина, сінокоси, пасовища, плодові сади, плантації технічних культур тощо., але без будівель, призначених для переробки сільськогосподарської продукції);

прибережні ділянки земель водного фонду, які використовуються або резервуються для використання в режимі, погодженому з режимом використання водного фонду;

ділянки земель лісового фонду, вкриті лісами, виділені для ведення лісового господарства, що резервуються для лісопосадок;

ділянки виробничого фонду, розміщені у місцях або примикають до місць ведення планованої або потенційно перспективної розробки корисних копалин, а також використовувані і призначені для прокладки транспортних та інших комунікацій, для забудови спорудами і будівлями промислових підприємств, енергетичних комплексів, об'єктів оборонного значення; ,

ділянки, які використовуються або резервуються для забудови будівлями і спорудами житлового або соціально-побутового призначення на територіях, що належать або прилеглі до міст, робочих, курортних і дачних селищ, до сільських населених пунктів;

ділянки рекреаційно-оздоровчого, природоохоронного, історико-культурного, заповідного та меморіального значення (заповідники, національні парки, ботанічні сади, пляжі, місця масового туризму, парки та майданчики для масового відпочинку, зони мінеральних джерел і лікувальних грязей).

Слід мати на увазі, що функціональне призначення землі може змінюватися у зв'язку зі зміною ринкових переваг, що відгукуються на зміну потреб суспільства.

Надра - частина земної кори, розташованої нижче ґрунтового шару, а при його відсутності - нижче земної поверхні і дна водойм і водотоків, що тягнеться до глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння, яка містить корисні копалини, енергетичні, водні та інші ресурси . Основні відомості про ділянки надр (зазвичай подаються в Державному кадастрі родовищ і в державному балансі запасів корисних копалин) забезпечують характеристику основних і спільно з ними залягаючих корисних копалин, включаючи опис всіх компонентів в складі останніх.

Відомості про ділянки надр забезпечують також можливість розрахунків економічної доцільності розробки родовища на основі аналізу технічних, гідрологічних, екологічних та інших умов розробки. При цьому враховуються наявні уявлення про кількість, якість і ступінь вивченості копалин щодо родовищ, про їхнє розміщення і ступеня промислового освоєння, про попит на ці ресурси на вітчизняному і світовому ринках.

Водний об'єкт - Зосередження вод на поверхні суші в формах її рельєфу або в надрах, що має межі, обсяг і риси водного режиму, який передбачає зміну в часі рівнів, витрат і обсягів води .

Ліс як продукт природного походження включає в себе дерева, чагарники, ягідники, грибниці, трави багаторічного функціонування і представлений перш за все на землях лісового фонду :

Ліси поділяються на три групи:

ліси, призначені для виконання водоохоронних, захисних, санітарно-гігієнічних, оздоровчих, інших функцій, а також лісу особливо охоронюваних природних територій (пам'ятники природи, заповідники, національні парки);

ліси в регіонах з високою щільністю населення і розвиненою мережею наземних транспортних шляхів, ліси, що виконують водоохоронні, захисні, санітарно-гігієнічні, оздоровчі та інші функції, мають обмежене експлуатаційне значення, а також лісу в регіонах з недостатніми лісовими ресурсами, для збереження яких потрібно обмеження режиму лісокористування;

ліси регіонів з великими масивами лісу, мають переважно експлуатаційне значення, що підрозділяються на освоєння і резервні [10].

Рукотворні компоненти нерухомості (поліпшення) в складі нерухомості ділять на наступні групи: будови (будівлі та споруди), інженерні комунікації, насадження.

Будівлі умовно поділяють на дві групи:

будівлі, призначені в основному для життя і діяльності людини, а також для функцій, які забезпечуються в основному людиною з використанням машин і обладнання;

споруди, призначені для функцій, які забезпечуються в основному конструкціями, машинами і устаткуванням при епізодичному і маломасштабному участю людини: гідротехнічні, енергетичні, транспортні та інші споруди.

За функціональним призначенням виділяють дві найважливіші групи будівель: об'єкти житлові та нежитлові.

Інженерні комунікації - зовнішні по відношенню до будівель водопроводи, газопроводи, електричні кабелі та проводи, каналізаційні комунікації, лінії засобів зв'язку, а також дороги. При характеристиці комунікацій звертають увагу на:

матеріали виготовлення і термін служби виробів,

доступність для технічного обслуговування

терміни експлуатації до чергового ремонту,

пропускну здатність,

доступність для використання на віддалених частинах ділянки

Багаторічні насадження за функціональним призначенням, підрозділяють на групи :

Виробляють плодово-ягідну продукцію - зерняткові, кісточкові, горіхоплідні, цитрусові, виноградники, ягідники;

виробляють технічну продукцію - каучуконоси, хміль, чай;

декоративно-озеленювальні - кущові або деревні;

полезахисні - протиерозійні;

живоплоти - захисні смуги вздовж залізниць.

Для всіх груп важливими з точки зору завдань управління є вікові характеристики:

термін від посадки до початку використання за призначенням (ягідники - 2-3 роки, плодові - 5-8 років, технічні - до 10 років, декоративні - 5-12 років);

тривалість експлуатації за призначенням (плодово-ягідні - 10-30 років, технічні - 10-50 років, декоративно-озеленювальні - до 50 років) [12].

Фізичне середовище функціонування об'єкта створюється природою, природними явищами, а також результатами зміни природи людиною. Це середовище формує матеріальні умови функціонування і розвитку нерухомості.

Фізичне середовище по відношенню до об'єкта, має наступні характеристики:

клімат: атмосферний тиск, середня температура, амплітуда коливань температури по сезонах і часу доби, вологість, тип, кількість і сезонний розподіл опадів, сила вітру і троянда вітрів, хмарність та сонячні дні - з віднесенням сукупності ознак до одного з видів клімату - континентального, морському, субтропічного;

схильність до природних катастроф: землетрусу і провали земної кори, повені, затоплення, підйом ґрунтових вод, смерчі й урагани, сходи снігових лавин і селевих потоків, обмерзання, епідемії, нашестя комах і гризунів;

екологія і схильність до техногенних катастроф: рівень забруднення атмосфери, ґрунтів та водойм, шум, пожежонебезпека навколишньої забудови або лісових масивів, наявність джерел потенційної небезпеки виробництв, місць зберігання або транспортування хімікатів, нафтопродуктів, вибухових речовин, радіаційних матеріалів, бактеріальних препаратів, інше;

рельєф місцевості: рівнина, пустеля, гори, пагорби, великі водойми, болота, льодовики, лісові масиви, природні скельні освіти, печери і т.д.;

характер ландшафту відкритий, характерний, організований;

характер забудови - з виділенням її типу: периметральна, фронтальна, уздовж магістралей, рядкова, групова, сітчаста, килимова, широтна, меридіональна, терасовою, садибна;

характер забудови - з виділенням її характеристик: поверховість, архітектурні стилі, щільність, наявність і властивості рекреаційних зон, забезпеченість інфраструктурою, композиційне єдність і психологічна сумісність забудови з ландшафтом;

забезпеченість території інфраструктурою: транспортні магістралі і якісні дороги, енергетичні та комунальні мережі, системи зв'язку, паркування, автозаправні станції, рекреаційні зони, центри ділової активності [28].

Отже, до складу нерухомості входять природні і рукотворні компоненти.

Природні компоненти поділяють на дві групи: вільні земельні ділянки та земля з поліпшеннями. Земельна ділянка може бути діленою і неподіленою. До складу природних компонентів нерухомості входять надра, водні об'єкти, ліси.

Рукотворні компоненти ділять на будови (будівлі і споруди), інженерні комунікації, насадження. Кожен з цих компонентів також має свої характеристики та класифікації.

2.3 Родові та власні ознаки нерухомого майна

Природним (створеним природою) загальним базисом будь-якої економічної і соціальної діяльності людства є земля. У сфері нерухомості під словом «земля» розуміється земельна ділянка -- частина земельної поверхні з установленими межами, яка характеризується певним місце розташуванням, господарським використанням, правовим режимом та іншими суттєвими ознаками, з визначеними щодо неї правами [35].

Маючи земельну ділянку як складову частину, всі штучні будови (об'єкти нерухомості) володіють родовими ознаками, які дозволяють відрізнити їх від рухомих об'єктів.

1. Стаціонарність. Ця ознака характеризується міцним фізичним зв'язком об'єкта нерухомості із земною поверхнею і неможливістю його переміщення у просторі без фізичного руйнування і нанесення шкоди, що робить об'єкт непридатним для подальшого використання.

2. Матеріальність. Нерухомість завжди функціонує у натурально-речовій та вартісній формі. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають, наприклад, дані про його розміри, форму, поверхню і підґрунтовий шар, ландшафт тощо. Сукупність цих характеристик визначає корисність об'єкта, яка становить основу вартості нерухомості. Зазначимо, що нерухомість є одним із небагатьох товарів, вартість котрих майже завжди стабільна, але й має тенденцію до поступового зростання з плином часу.

3. Довговічність. Термін використання нерухомості практично вищий, ніж усіх інших товарів, крім окремих видів коштовного каміння і виробів із дорогоцінних металів [20, с. 32].

Крім загальних родових ознак нерухомості, можна виділити власні ознаки, які визначаються конкретними показниками залежно від виду об'єкта нерухомості. Практично неможливо говорити про дві однакові квартири, ділянки, споруди, оскільки у кожної обов'язково будуть відмінності: розташування стосовно інших об'єктів нерухомості до частин світу, інфраструктура. Це свідчить про унікальність і неповторність кожного окремого об'єкта нерухомості.

Нерухомість завжди виступає як об'єкт довгострокового інвестування.

Грошові вклади в об'єкти нерухомості -- це затрати з достатньо високим строком повернення коштів.

Основні ознаки об'єктів нерухомості зображені на рис. 2.1.

Зазначимо, що деякі види нерухомості можуть переходити в рухоме майно.

Скажімо, ліс і багаторічні насадження, за визначенням, належать до нерухомості, а заготовлений ліс -- це вже рухоме майно. Обладнання будівель і споруд (мережа опалення, водопровід, каналізація, електрообладнання, ліфти та ін.) відноситься до рухомого майна. Але оскільки воно стало невід'ємною частиною об'єкта нерухомості, то у випадку його продажу/оренди необхідно детально описати все рухоме майно, яке включається до складу нерухомого (особливо це стосується майна, яке підлягає вилученню при здійсненні правочину).

Отже, до нерухомості відносять найбільш цінні й загально вагомі об'єкти основних засобів, а також об'єкти нерухомості, такі як земля і надра, що мають не тільки економічну, а й стратегічну значущість для будь-якої держави у всі часи.

Нерухомість у будь-якому суспільному устрої є об'єктом економічних і державних інтересів, тому для цієї категорії майна обов'язкова державна реєстрація прав. Це дає змогу ідентифікувати об'єкт нерухомості та суб'єкта, який має права на нього, адже зв'язок між ними невидимий, а передача нерухомості шляхом фізичного переміщення неможлива [26].

Рис. 2.1. Основні родові ознаки нерухомості.

Отже, всі штучні будови (об'єкти нерухомості) володіють родовими ознаками, які дозволяють відрізнити їх від рухомих об'єктів. Цими ознаками є стаціонарність, матеріальність та довговічність.

Крім загальних родових ознак нерухомості, можна виділити власні ознаки, які виділяють конкретні показники залежно від об'єкта нерухомості.



3. МЕТОДИЧНЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ

3.1 Правове та методичне регулювання оцінки об'єктів нерухомості

Головним законодавчим актом, який регулює сьогодні процес оцінки майна та майнових прав у нашій державі, є Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» [18], прийнятий у 2001 році. Але відзначимо, що і до прийняття цього Закону в країні були певні законодавчі підстави для проведення оцінки. Так, питання оцінки майна, яке приватизувалося, неодноразово згадувалися, зокрема, у наступних Законах: «Про приватизацію майна державних підприємств» [15, ст. 20]; «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» [19, ст. 9]; «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» [16, ст. 9]. Наведені законодавчі документи свого часу стали імпульсом становлення та розвитку професійної оціночної діяльності в Україні. Адже з часом усі питання, що стосувалися оцінки майна у зв'язку з його приватизацією, знайшли своє відображення у прийнятій «Методиці оцінки вартості майна при приватизації» [3].

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» [18] регламентує основні положення оціночної діяльності в Україні. В ньому визначається: що таке професійна оціночна діяльність, в яких формах вона може здійснюватися; коли виникає необхідність оцінювати майно, та наводиться перелік випадків, за яких вартість того чи іншого майна повинна визначатися експертом-оцінювачем обов'язково; об'єкт оцінки; суб'єкти оціночної діяльності, їх права та обов'язки, вимоги до суб'єктів та інше.

Згідно із законом, проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках:

створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна, або майна, що є у комунальній власності;

реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою чайна;

виділення або визначення частки майна у суспільному майні, в якому є державна частка (частка комунального майна);

визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств із державною (комунальною) часткою, а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника зі складу такого товариства;

приватизації та іншого відчуження; оренди, обміну, страхування державного майна та майна комунальної власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;

переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;

оподаткування майна;

передачі майна під заставу;

визначення збитків або розміру відшкодування. У випадках, встановлених законом.

Однак власник має право оцінювати майно і на свій розсуд (проводити добровільну оцінку). Він повинен знати вартість власності, щоб обґрунтувати та відстоювати свою позицію у взаєминах з іншими економічними суб'єктами [33].

Методичне регулювання оцінки (ст. 9 Закону про оцінку [18]) здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки, якими є:

а) положення (національні стандарти) з оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України;

б) методики та інші нормативно-правові акти, які розробляються з урахуванням положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Положення (національні стандарти) з оцінки майна, по-перше, містять: визначення понять, принципів оцінки, методичних підходів та особливостей оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування; а по друге, визначають випадки застосування та випадки обмеження застосування оцінювачами методичних підходів до розрахунку різних видів вартості майна.

В Україні розроблення положень (національних стандартів) з оцінки здійснюється на засадах міжнародних стандартів оцінки з урахуванням національного законодавства.

На сьогоднішній день в Україні розроблені такі стандарти:

* Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» [22]. Стандарт є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Він містить такі розділи: «Загальні положення», «База оцінки та порядок її визначення», «Методичні підходи до оцінки майна та їх основні засади», «Загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна», «Загальні вимоги до складання звіту про оцінку та підготовку висновку про вартість майна».

* Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» [23]. Стандарт містить такі частини: «Загальна частина», «Особливості застосування методичних підходів» та «Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна».

* Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів» [24].

* Національний стандарт № 4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності» [25]. Стандарт є обов'язковим для застосування суб'єктами оціночної діяльності під час проведення оцінки майнових прав інтелектуальної власності, а також особами, які здійснюють відповідно до законодавства рецензування звітів про оцінку. Може також застосовуватись для визначення розміру збитків, завданих у зв'язку з неправомірним використанням об'єктів права інтелектуальної власності [29, с. 68-69 ].

Що стосується методик та інших нормативно-правових актів: постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року затверджено нову «Методику оцінки майна» № 1891 [4] . Цей документ готувався як нова редакція «Методики оцінки вартості майна під час приватизації» [3], яка нині втратила чинність. Нову назву методика отримала з огляду на те, що вона має застосовуватися не тільки для проведення оцінки майна в ході його приватизації, а й в інших випадках, віднесених Законом про оцінку до обов'язкових.

Нормативною базою оціночної діяльності є також:

* Закон України «Про оцінку земель» [17], який визначає правові засади професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні та спрямований на регулювання відносин, пов'язаних з процесом оцінки (визначення вартості) земель.

* «Методика оцінки об'єктів оренди» [5] -- визначає особливості оцінки майна, що передається в оренду з метою визначення його вартості та використання отриманих результатів для розрахунку орендної плати.

* «Методика товарознавчої експертизи та оцінки дорожніх транспортних засобів» [6] -- встановлює порядок визначення вартості дорожніх транспортних засобів, регламентує принципи, методи оцінки, а також вимоги до оформлення результатів оцінки та оціночні процедури;

* інші нормативно-правові акти [7].

Отже, документом регулювання оціночної діяльності є Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», який регламентує основні положення оціночної діяльності в Україні. В ньому визначається: що таке професійна оціночна діяльність, в яких формах вона може здійснюватися; коли виникає необхідність оцінювати майно, та наводиться перелік випадків, за яких вартість того чи іншого майна повинна визначатися експертом-оцінювачем обов'язково; об'єкт оцінки; суб'єкти оціночної діяльності, їх права та обов'язки, вимоги до суб'єктів та інше.

Також не менш важливими документами є положення (національні стандарти) з оцінки майна, яких на сьогоднішній день в Україні є чотири, вони містять: визначення понять, принципів оцінки, методичних підходів та особливостей оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування; визначають випадки застосування та випадки обмеження застосування оцінювачами методичних підходів до розрахунку різних видів вартості майна.

...