Методичне регулювання оцінки нерухомості

3.2Принципи оцінки об'єктів нерухомості

Принципи оцінки об'єктів нерухомості - це зведення методичних правил, на підставі яких визначається ступінь дії різних чинників на вартість об'єкта нерухомості.

В Україні оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання [36].

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу. З метою визначення корисності під час оцінки розглядається корисність окремого майна у складі об'єкта оцінки як складова частина корисності об'єкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого об'єкта оцінки; враховується сучасний стан використання об'єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об'єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються; прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності об'єкта оцінки; оцінюються витрати на поліпшення об'єкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.

Принцип попиту та пропозиції відображає співвідношення пропозиції та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до зміни співвідношення пропозиції та попиту на майно.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбане майно не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна відповідно тому, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними [8].

Оскільки у процесі оцінки об'єктів нерухомості взаємодіють три елементи - суб'єкт, об'єкт і ринкове середовище - фахівці виділяють такі групи принципів (рис. 3.1.).



Рис. 3.1. Принципи найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості.

1. Принципи, засновані на уявленнях користувача: корисності, заміщення, очікування - дозволяють, визначити корисність об'єкта, його сприйняту ціну та очікувані вигоди від володіння об'єктом нерухомості.

Корисність об'єкта нерухомості пов'язана з очікуванням доходів. Принцип очікування підкреслює, що вартість об'єкта нерухомості повинна містити поточну вартість всіх майбутніх доходів і враховувати постійне зростання цієї вартості під впливом збільшення попиту та обмеження пропозиції.

2. До принципів, пов'язаних з об'єктом нерухомості (перш за все із землею) та його поліпшенням відносяться принципи залишкової продуктивності землі, граничної продуктивності (принцип внеску), зростаючого й зменшуючого доходу, збалансованості, економічного розміру, економічного розподілення [21, с. 259-260].

Отже, в Україні оцінка майна проводиться опираючись на такі принципи: принцип корисності, принцип попиту і пропозиції, принцип заміщення. принцип очікування, принцип граничної продуктивності внеску, принцип найбільш ефективного використання.

До конкретного об'єкта нерухомості можуть бути застосовані відразу декілька принципів, в той же час не в кожній ситуації, що виникає в процесі оцінки, можна застосувати ці принципи в повному обсязі.

До принципів, пов'язаних з об'єктом нерухомості відносяться принципи залишкової продуктивності землі, граничної продуктивності (принцип внеску), зростаючого й зменшуючого доходу, збалансованості, економічного розміру, економічного розподілення.

3.3 Методичні підходи до оцінки об'єктів нерухомості

Оцінка майна проводиться із застосуванням методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур. Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи:

Рис. 3.2. Методичні підходи до оцінки об'єктів нерухомості [11].

1. Витратний.

Існують три основні методи визначення відновної вартості (вартості заміщення) об'єкта нерухомості:

метод порівняльної одиниці (метод питомої вартості), за якого скоректована вартість одиниці вимірювання домножується на кількість одиниць оцінюваного об'єкта. Одиницями вимірювання можуть бути квадратні або кубічні метри, одне місце та ін. Це найпростіший спосіб.

метод розбиття на компоненти, що базується на визначенні компонентів нерухомого майна та множенні їх на укрупнені вартісні показники. Як компоненти можуть виступати: фундамент, стіни й перекриття, крівля, підлоги, отвори, обробні роботи, інженерне устаткування, оплата праці. Укрупнені показники можуть розраховуватися на 1 , 1 , 1 пог. м., 1 нормо-год. і т. д.

метод кількісного обстеження полягає у складанні об'єктних і зведених кошторисів будівництва оцінюваного об'єкта, що зводиться. Це найбільш трудомісткий метод, але він значно спрощується за наявності старих кошторисів оцінюваного об'єкта, за якими він будувався. Окрім того, експерт-оцінювач може вдатися до послуг фахівця-кошторисника, який розробить кошторис оцінюваного об'єкта з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, іншої необхідної документації. Звичайно непрямі витрати складають 10-15% від регіональної вартості будівництва.

Визначення зносу об'єкта нерухомості. В оцінній діяльності знос розглядається як основний чинник, що впливає на вартість об'єкта нерухомості у разі застосуванні витратного підходу. Знос використовується для обліку відмінностей в характеристиках нового та оцінюваного об'єктів. Облік зносу об'єкта - це свого роду коректування вартості відтвореної будівлі (за допомогою витратного підходу) для визначення поточної вартості оцінюваного об'єкта [1].

Рис.3.3. Алгоритм розрахунків за витратного підходу.

2. Дохідний.

Дохідний підхід включає в себе два методи:

Метод прямої капіталізації доходів;

Метод дисконтування грошових потоків.

На першому етапі оцінюють потенційний валовий дохід (ПВД). Він залежить від площі оцінюваного об'єкта й установленої ставки орендної плати:

ПВД = S А, (3.1)

де S -- площа приміщення, здаваного в оренду,;

А -- орендна ставка за 1.

Як правило, величина орендної ставки залежить від місця розташування об'єкта, його фізичного стану, наявності комунікацій, строку оренди й ін.

На другому етапі розраховують передбачувані втрати від недовикористання об'єкта нерухомості й втрати при зборі платежів. Зниження ПВД на суму можливих втрат дає величину реального валового доходу (РВД):

РВД=ПВД - втрати (3.2)

На третьому етапі обчислюють передбачувані витрати по експлуатованій нерухомості. Періодичні видатки, що забезпечують її нормальне функціонування, називають операційними витратами.

Їх класифікують:

на умовно-змінні витрати (комунальні платежі, видатки по обслуговуванню території, оплата праці обслуговуючого персоналу і т.д.);

умовно-постійні витрати (орендна плата, страхові платежі і т.д.);

видатки на заміщення (наприклад, на заміну покрівлі, статей, сантехнічне встаткування й ін.).

На четвертому етапі встановлюють прогнозований чистий операційний дохід (ЧОД) шляхом зниження РВД на величину операційних видатків. Отже, ЧОД визначають по формулі ЧОД = РВД - Операційні видатки (за винятком амортизаційних відрахувань).

На п'ятому етапі розраховують коефіцієнт капіталізації, застосовуючи кілька методів:

а) кумулятивної побудови;

б) обчислення даного коефіцієнта з урахуванням відшкодування капітальних витрат;

в) зв'язаних інвестицій, або техніку інвестиційних груп;

г) прямої капіталізації.

На останньому (шостому) етапі вартість нерухомого майна визначають шляхом розподілу величини прогнозованого ЧОД на коефіцієнт капіталізації:

(3.3)

де -- вартість об'єкта нерухомості;

К -- коефіцієнт капіталізації, частки одиниці.

Метод дисконтованих грошових потоків (DCF) використовують для обчислення поточної вартості тих майбутніх доходів, які принесуть володіння об'єктом нерухомості й можливість його реалізації.

Визначення обґрунтованої ринкової вартості із застосуванням методу DCF можна підрозділити на кілька етапів:

Становлять прогноз потоку майбутніх доходів (FV) у період володіння об'єктом нерухомості. У цих цілях використовують формулу (3.4):

(3.4)

де FV -- майбутня вартість грошового потоку від об'єкта нерухомості;

PV -- справжня вартість грошового потоку від об'єкта нерухомості;

г -- ставка дисконтування (частки одиниці);

t -- розрахунковий період (роки).

Розраховують вартість оцінюваного об'єкта нерухомості на кінець періоду володіння, тобто вартість передбачуваного перепродажу (реверсії), навіть якщо на практиці продаж не припускають.

Установлюють дисконтну ставку для оцінюваного об'єкта з урахуванням реального ринку.

Провадять приведення майбутньої вартості доходів у період володіння й прогнозованої вартості реверсії до поточної вартості (PV). Отже, вартість об'єкта нерухомості обчислюють по формулі Вартість об'єкта нерухомості = Поточна вартість періодичного потоку доходів + Поточна вартість реверсії

Поточну вартість періодичного потоку доходів (PV) визначають по формулі (3.5):

(3.5)[27].

3. Порівняльний.

Порівняльний підхід до оцінки підприємств включає наступні методи:

Метод угод (продажів).

Метод галузевих співвідношень;

Метод ринку капіталу;

Метод угод (продажів) заснований на порівнянні цін продажів порівнянних об'єктів шляхом внесення поправок на відміну об'єкта оцінки від порівнянного об'єкта.

Способи визначення поправок:

Аналіз парних продажів.

Розрахунок вартості елемента, для якого необхідна поправка.

Регресійний аналіз [34].

Отже, існує три підходи до оцінки нерухомості:

Витратний підхід включає в себе три методи: метод порівняльної одиниці, метод розбиття на компоненти, метод кількісного обстеження.

Дохідний підхід включає два методи: метод прямої капіталізації доходів та метод дисконтування грошових потоків. Оцінка методом прямої капіталізації виконується в шість етапів.

Порівняльний підхід має три методи: метод угод (продажів), метод галузевих співвідношень, метод ринку капіталу



4. ПРАКТИЧНА ЧАСТИНА. ВИЗНАЧИТИ ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ НА ОСНОВІ МЕТОДУ ПРЯМОЇ КАПІТАЛІЗАЦІЇЇ ДОХОДІВ

Визначте ринкову вартість об'єкта , що складається із будівлі на земельній ділянці, якщо відомо, що відповідна їй ставка доходу на інвестиції дорівнює 10%.

Ринкова вартість будівлі - 540 тис.грн..

Тривалість економічного життя будівлі - 40 років.

Чистий операційний дохід від експлуатації об'єкта - 450 тис.грн..

1. Визначимо коефіцієнт капіталізації для споруди враховуючи термін експлуатації споруди протягом 40 років.

(4.1)

де- коефіцієнт капіталізації для споруди;

r - ставка доходу;

ставка відшкодування (повернення) капіталу;

n - термін експлуатації споруди.

Ставка відшкодування (повернення капіталу) = = = 0,025 = 2,5%.

Коефіцієнт капіталізації для споруди = 10% + 2,5% = 12,5% = 0,125.

2. Визначимо частину доходу від споруди:

(4.2)

чистий операційний дохід від споруди;

вартість споруди;

.

67 500 грн..

3. Визначимо частину доходу, який відноситься до земельної ділянки:

=

- дохід від споруди.

= 450 000 - 67 500 = 382 500 грн..

4. Визначаємо вартість землі методом капіталізації частки доходу, який відноситься до землі:

(4.4)

- вартість землі;

дохід від землі;

коефіцієнт капіталізації від землі.

Як обмежений ресурс земля з часом, як правило тільки зросте в ціні. Всі зноси відносять до поліпшень, які знаходяться на землі. Звідси виходить, що земля являється невичерпним активом (капіталом), не потребуючий ре капіталізації (повернення капіталу). Отже, доходи від землі можуть бути капіталізовані по ставці доходу на інвестиції. Тобто коефіцієнта капіталізації землі = 0,10. 382 500/0,10 = 3 825 000

5. Визначити ринкову вартість об'єкта:

= + = 3 825 000 + 540 000 = 4 365 000 грн..

Висновок: таким чином вартість об'єкта становить 4 365 000 грн..



ВИСНОВКИ І ПРОПОЗИЦІЇ

Результати проведення дослідження дають змогу зробити такі висновки.

Першим завданням мого дослідження було визначити поняття «нерухомість». Дослідивши це завдання я можу зробити такий висновок що нерухомість - це земельна ділянка без поліпшень або ж з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, яке передбачене законодавством. Національне майно за своїм соціально-економічним призначенням поділяється на дві складові: майно що знаходиться у сфері виробництва і майно що знаходиться у сфері соціального обслуговування населення країни.

Дослідивши питання сутності та класифікації нерухомості я вияснила таке: нерухомість поділяють на три категорії : А - для бізнесу, Б - нерухомість для інвестування капіталу, В - нерухомість в резерві.

Також нерухомість класифікують за такими ознаками: за характером використання, за формою власності, за готовністю до експлуатації, за ступенем спеціалізації, за можливістю відтворення у натуральній формі, за метою володіння, за тривалістю використання, за ступенем комфортності (щодо житлової нерухомості).

За функціональним призначенням виділяють дві групи будівель: цивільні (призначені для комунальних, суспільних та побутових потреб, безпосередньо житлові будівлі), промислові (в яких виконують різні виробничі процеси пов'язані з виготовленням продукції).

Всі об'єкти нерухомості мають унікальні характеристики які вирізняють їх серед інших товарів на ринку, а саме:

Корисність. Об'єкт нерухомості задовольняє потреби покупця в житловій або виробничій площі, в комфортності та екологічності приміщення і т.д..

Фіксоване розташування. Об'єкт не можливо перемістити з одного місця на інше. Кожен об'єкт нерухомості має різне місце розташування.

Унікальність. Кожен об'єкт нерухомості має певні унікальні властивості.

Двокомпонентність. Будь-який об'єкт нерухомості. Який включає поліпшення складається з двох компонентів - землі та будівель (споруд).

Натуральна форма. Не споживається, зберігається протягом всього терміну життя

Довговічність. У порівнянні з абсолютною більшістю товарів нерухомість є довшою у використанні.

Існує три концепції використання нерухомості: географічна, економічна, юридична.

Я визначила, що існує два компоненти нерухомості - природні та рукотворні.

Природні компоненти поділяються на дві групи: вільні земельні ділянки ( земельні ділянки вільні від поліпшень) та земля з поліпшеннями (земельні ділянки з багаторічними насадженнями, будівлями і т.д.)

До природних компонентів входять надра, водні об'єкти, ліси.

Рукотворні компоненти поділяють на дві групи: будови (будівлі та споруди), інженерні комунікації, насадження.

Ще одним завданням було дослідити родові та власні ознаки нерухомого майна. Дослідивши ці ознаки я можу зробити такий висновок, що всі штучні будови (об'єкти нерухомості) володіють родовими ознаками, які дозволяють відрізнити їх від рухомих об'єктів. Цими ознаками є стаціонарність, матеріальність та довговічність.

Крім загальних родових ознак нерухомості, можна виділити власні ознаки, які виділяють конкретні показники залежно від об'єкта нерухомості.

Щодо нормативно-правового регулювання оцінки об'єктів нерухомості: основними документами регулювання оціночної діяльності в Україні є Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні В ньому визначається: що таке професійна оціночна діяльність, в яких формах вона може здійснюватися; коли виникає необхідність оцінювати майно, та наводиться перелік випадків, за яких вартість того чи іншого майна повинна визначатися експертом-оцінювачем обов'язково; об'єкт оцінки; суб'єкти оціночної діяльності, їх права та обов'язки, вимоги до суб'єктів та інше.

Також не менш важливими документами є положення (національні стандарти) з оцінки майна, яких на сьогоднішній день в Україні є чотири.

Що стосується методик та інших нормативно-правових актів: постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року затверджено нову «Методику оцінки майна» № 1891.

Про принципи оцінки об'єктів нерухомості я можу зробити такі висновки: в Україні оцінка майна проводиться з дотриманням принципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

І останнім завданням було визначити методичні підходи до оцінки об'єктів нерухомості. І ось який висновок я зробила дослідивши це завдання: існує три підходи до оцінки нерухомості:

Витратний підхід включає в себе три методи: метод порівняльної одиниці, метод розбиття на компоненти, метод кількісного обстеження.

Дохідний підхід включає два методи: метод прямої капіталізації доходів та метод дисконтування грошових потоків. Оцінка методом прямої капіталізації виконується в шість етапів.

Порівняльний підхід має три методи: метод угод (продажів), метод галузевих співвідношень, метод ринку капіталу.

Вітчизняний ринок житла належить до категорії дефіцитних ринків, які розвиваються. Для зазначеної категорії ринків характерним є зростання цін та доходів в довгостроковому періоді, при цьому темпи зростання цін є вищими за темпи зростання доходів. Така ситуація, як правило, виникає в періоди зростання економіки, коли потреба населення в житлі є значною внаслідок низького рівня забезпеченості житлом і недостатніх обсягів житлового будівництва, що призводить до дефіциту житла на ринку. Появі в Україні саме такого типу ринку сприяли низькі показники житлової забезпеченості громадян житлом в радянські часи, а також значне зниження обсягів житлового будівництва, яке відбулося протягом 1991-2000 рр. Середній рівень житлової забезпеченості в Україні в 2-3 рази менше, ніж в європейських країнах.

Оцінюючи процеси, які мають місце на ринку житла, а також загальні макроекономічні процеси, з високою ймовірністю слід очікувати, що ринок житла в Україні й надалі перебуватиме в стані депресивної стабільності. Основним трендом його розвитку буде подальше повільне зниження цін. Проте, на нашу думку, наявних темпів зниження цін на житлову нерухомість буде недостатньо для того, щоб забезпечити самостійний вихід ринку із його нинішнього депресивного стану. Ключовим елементом цього процесу має стати активізація діяльності держави, спрямована на регулювання процесів, які відбуваються на ринку житла.



СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

«Витратний підхід до оцінки об'єктів нерухомості», [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://www.reallook.com.ua/5072/vitratnij-pidxid-do-ocinki-ob-yektiv-neruxomosti/.

«Загальна класифікація об'єктів нерухомості», [Електронний ресурс] - Режим доступу: https://studme.com.ua/1550062314158/ekonomika/obschaya_klassifikatsiya_obektov_nedvizhimosti.htm.

«Методика оцінки вартості майна при приватизації» (від 22.06.1998 року № 1114).

«Методика оцінки майна» затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року № 1891.

«Методика оцінки об'єктів оренди» (від 10 серпня 1995 року).

«Методика товарознавчої експертизи та оцінки дорожніх транспортних засобів», від 24.07.2009.

«Оцінка об'єктів нерухомості», [Електронний ресурс] - Режим доступу: https://bookb.net/book_ocnka-obktv-neruhomost._666_page_43/.

«Принципи оцінки об'єктів нерухомості», [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://www.reallook.com.ua/5064/principi-ocinki-ob-yektiv-neruxomosti/.

«Сутність ціни як економічної категорії», [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://um.co.ua/6/6-3/6-35049.html .

http://um.co.ua/4/4-10/4-104725.htm

http://www.confcontact.com/20101224/3_tkachRom.php

http://www.nbuv.gov.ua/old_jrn/Chem_Biol/Zik/2012_2/10_2_12.pdf

Володін М.О. «Основи земельного кадастру», [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://kadastrua.ru/osnovi-zemelnogo-kadastru-m-o-volodin/653-ponyattya-nerukhomosti-abo-nerukhomogo-majna.html .

Гнатченко Є.Ю. Конспект лекцій «Оцінка нерухомості», Харків - ХНУГМ , 2013р.

Закон України «Про приватизацію майна державних підприємств» .

Закон України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» .

Закон України «Про оцінку земель» (від 11 грудня 2003 року).

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»,

Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Карпов В.А., Сабадирьова А.Л., Маркітан О.С. - «Оцінка бізнесу та нерухомості», Київ «Центр учбової літератури», 2009 р.

Кривов'язюк І.В. «Економічна діагностика», Київ «Центр учбової літератури», 2009 р.

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів від 10 вересня 2003 року № 1440.

Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів від 28 жовтня 2004 року № 1442.

Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів», затверджений постановою Кабінету Міністрів від 29 листопада 2006 року № 1655.

Національний стандарт № 4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності», затверджений постановою Кабінету Міністрів від 3 жовтня 2007 року № 1185.

Оцінка бізнесу та нерухомості, [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://b-ko.com/book_268.html .

Оцінка вартоті підприємства (бізнесу), [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://library.if.ua/book/155/10202.html.

Оціночна діяльність в Україні [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://pidruchnik_otsinochna.html .

Пазинич В.І., Л.А. Свистун «Оцінка об'єктів нерухомості», Київ «Центр учбової літератури», 2009 р.

Паттурі Я.В. «Економіка нерухомості»: Навчальний посібник - Великий Новгород, 2002 р.

Плотницька С.І. «Ремонт основних фондів», Харків - ХНАМГ, 2009 р.

Право власності в міжнародному приватному праві, [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://ebooktime.net/book_239_glava_15_2.3._%D0%97%D0%B0%D0%B3%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%B0_%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D1%81.html .

Право власності в міжнародному приватному праві, [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://ebooktime.net/book_239_glava_5_2._%D0%9D%D0%BE%D1%80%D0%BC%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D0%BE-%D0%BF%D1%80%D0%B0.html .

Реферат «Оцінка нерухомості порівняльним підходом», [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://ua-referat.com/%D0%9E%D1%86%D1%96%D0%BD%D0%BA%D0%B0_%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%96_%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%96%D0%B2%D0%BD%D1%8F%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%B8%D0%BC_%D0%BF%D1%96%D0%B4%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%BE%D0%BC.

Реферат «Родові та власні ознаки нерухомості», [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://ua.textreferat.com/referat-6538-1.html.

Союзова Марія, реферат «Принципи оцінки об'єктів нерухомості», [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://ua-referat.com/%D0%9F%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%86%D0%B8%D0%BF%D0%B8_%D0%BE%D1%86%D1%96%D0%BD%D0%BA%D0%B8_%D0%BE%D0%B1%60%D1%94%D0%BA%D1%82%D1%96%D0%B2_%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%96.

Характеристика нерухомості, сутність, родові та власні ознаки, [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://reci.pp.ua/priznaki-nedvijimosti.html.

Цивільний Кодекс України.



ДОДАТОК А

ТИПОВИЙ ДОГОВІР

на проведення експертної оцінки майна, майнових та немайнових прав установ, організацій і підприємств ФПУ

____________ "___" ____________ 20__ р.

_____________________________________________________________,

(найменування юридичної особи)

в особі, ____________________________________________________,

що діє на підставі ____________________ (далі - Замовник), з одного боку, та ___________________________ в особі ______________, який діє на

підставі ____________________ (далі - Експерт), з другого боку, уклали між собою цей Договір про таке:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. Замовник доручає, а Експерт бере на себе зобов'язання щодо виконання робіт

________________________________________________________

(види робіт, перелік об'єктів оцінки)

1 2. Термін виконання робіт за Договором - _________________.

2. ВАРТІСТЬ РОБІТ ТА ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ

2.1. Вартість робіт, зазначених у п. 1.1 Договору, визначається в розмірі ________________________________________________ гривень.

(цифрами і прописом)

2.2. Вартість робіт включає розмір податку на додану вартість.

2.3. Розмір авансу становить ___ % від загальної вартості, що дорівнює _______________________________________________________ гривень.

(цифрами і прописом)

2.4. Аванс підлягає перерахуванню на розрахунковий рахунок Експерта __________________________________________________ протягом __

(цифрами і прописом)

днів з моменту підписання Договору

2.5. Остаточний розрахунок проводиться у термін _______ днів з

(писати прописом)

моменту підписання Замовником Акта приймання-передачі робіт з експертної оцінки.

3. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

3.1. Експерт зобов'язаний виконати оцінку за станом на _________.

3.2. Експерт зобов'язаний на вимогу Замовника давати пояснення щодо поданого звіту, процесу оцінки та об'єкта оцінки.

3.3. Експерт не несе відповідальності за наслідки, що виникли внаслідок використання результатів оцінки з метою, яка не була предметом Договору.

3.4. Замовник зобов'язаний сприяти наданню необхідної інформації про об'єкт оцінки, яка відповідно до законодавства має знаходитись у власника або в органах, уповноважених управляти майном.

3.5. Якщо в процесі робот Експерта виявилась потреба провести повну або часткову інвентаризацію майна, аудиторську перевірку або поновлення бухгалтерського обліку, Експерт має право вимагати проведення таких робіт. Вказані роботи виконуються за рахунок Замовника. Термін дії Договору при цьому автоматично продовжується на період виконання таких робіт.

4. ПОРЯДОК ПРИЙМАННЯ-ПЕРЕДАЧІ РОБІТ

4.1. Після завершення робіт Експерт передає Замовнику звіт про експертну оцінку, оформлений у встановленому порядку.

4.2. Після отримання від Експерта звіту про експертну оцінку Замовник у тижневий термін розглядає його і в разі відсутності зауважень подає його на затвердження власнику - ФПУ. Якщо у Замовника виникли аргументовані зауваження до звіту, він повертає його Експерту для внесення у тижневий термін відповідних коректив. Після отримання від Експерта доопрацьованого звіту Замовник надсилає його ФПУ для затвердження, додавши при цьому копії сертифікатів і ліцензій Експерта.

4.3. ФПУ розглядає звіт у 10-денний термін з дати його отримання. Про затвердження або відмову у затвердженні звіту ФПУ письмово повідомляє Замовника і Експерта. Підставою для відмови у затвердженні звіту є порушення умов Договору, виявлені помилки і неточності при виконанні експертної оцінки тощо.

4.4. У разі відмови у затвердженні звіту Експерт протягом 3-х днів з дня отримання повідомлення вносить до звіту корективи та подає доопрацьований звіт Замовникові. Повторне подання звіту до ФПУ здійснюється Замовником у 3-денний термін після отримання від Експерта доопрацьованого звіту.

4.5. Після затвердження звіту ФПУ, здійсненого шляхом внесення відповідного запису на висновку Експерта про оцінку, уповноважені Замовником і Експертом особи підписують Акт приймання-передачі робіт з оцінки майна.

Одночасно з передачею звіту про експертну оцінку Експерт подає Замовнику всю інформацію щодо об'єкта експертної оцінки, яку було зібрано ним у процесі виконання роботи.

В разі відмови Замовника з поважних підстав від підписання Акта приймання-передачі робіт з експертної оцінки він повертає Експерту всю інформацію про виконані роботи. Аванс у цьому випадку (не) повертається.

5. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН

5.1. За невиконання експертної оцінки у передбачений цим Договором термін з Експерта стягується штраф у розмірі ___________________ грн.

5.2. Експерт не несе відповідальності за неналежне виконання своїх зобов'язань за цим Договором, якщо воно стало наслідком неналежного виконання Замовником зобов'язань, зазначених у п. 3.5 Договору.

6. УМОВИ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ

Цей Договір може бути розірваним за взаємною згодою сторін або з ініціативи будь-якої з сторін у порядку, визначеному законодавством.

7. ІНШІ УМОВИ

У Договір можуть включатися й інші умови, які не суперечать законодавству України.

8. ТЕРМІН ДІЇ ДОГОВОРУ

8.1. Договір діє з ___________ по ___________.

9. ЮРИДИЧНІ АДРЕСИ СТОРІН

Замовника:	Експерта:
__________________________ __________________________ (підпис)	__________________________ __________________________ (підпис)
М. П.	М. П.

ДОДАТОК Б

АКТ

ОЦІНКИ ВАРТОСТІ МАЙНА

___________________________________________________________

(найменування юридичної особи)

(надалі іменується "Підприємство") станом на "___" ________ 20__ р.

Комісія, утворена згідно з наказом ________________________ від "___" __________ 20__ р. N ___, у складі працівників підприємства:

голови комісії: ________________________________________

(прізвище, ім'я, по батькові, посада)

членів комісії:

________________________________________________________

(прізвище, ім'я, по батькові, посада)

на засіданні (протокол від _______________ 20__ р. N___) розглянула документи, необхідні для проведення оцінки майна, яке належить на праві власності підприємству, згідно з переліком, який є додатком N___до цього акта та становить його невід'ємну частину, а саме: _____________________________, результати проведення інвентаризації майна_______________________________________________________________________________________________________________________________

(найменування підприємства)

та підтверджує, що вартість наявного майна, визначена на підставі _________________, становить:

Показник	Оціночна вартість, тис. грн.



1. Основні засоби

2. Оборотні засоби, у тому числі:

- товарно-матеріальні цінності

- товари відвантажені,

- інші

3. Об'єкти незавершеного будівництва

4. Разом

"___" ________________ 20__ р.

Підписи голови та членів комісії ____________________________	П.І.Б. посада __________________/___________________/



ДОДАТОК В

Зразок заяви про оренду державного нерухомого майна (подається після виходу оголошення в газеті «Відомості приватизації» про намір передати майно в оренду)

№___ від ______________

Начальнику регіонального відділення

ФДМУ по м. Києву

Кучеренку О.Є.

ЗАЯВА ПРО ОРЕНДУ

Відповідно до вимог оголошення в газеті «Відомості приватизації» від ____________№_____, повідомляємо про намір орендувати державне нерухоме майно - нежитлове приміщення площею_______кв.м., за адресою: м. Київ, __________________, що перебуває на балансі___________________________

Мета використання: ________________

Термін дії договору - _______________

Керівник ___________________ _______________________________

(підпис, печатка) (ПІБ керівника)



ДОДАТОК Г

Зразок заяви про учась у конкурсі на право оренди державного нерухомого майна.

Начальнику регіонального відділення

ФДМУ по м. Києву

Кучеренку О.Є.

Заява про участь у конкурсі

Товариство з обмеженою відповідальністю____________________, код ЄДРПОУ_____________ повідомляє про намір взяти в оренду приміщення, що знаходяться за адресою: м. Київ, _________________, та перебуває на балансі ______________ _______________________________.

Загальна площа нерухомого майна - об'єкта оренди ______кв.м., з метою розміщення ______.

Повідомляємо, що погоджуємось на всі вимоги щодо умов конкурсу надруковані в газеті «Відомості приватизації» від ______________№____ сторінка ___.

Банківські реквізити:

Р/р ___________________

Банк _____________________

МФО _________________

ЄДРПОУ ____________

Поштова адреса: ______________________

Тел. _____________

Керівник ___________________ ________________________________

(підпис, печатка) (ПІБ керівника)

Размещено на Allbest.ru

...