Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ОБРАЗОВАНИЯ РФ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

САНКТ - ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

АРХИТЕКТУРНО - СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Факультет экономики и управления

Кафедра экономики строительства

Специальность «Экономика и управление на предприятии (строительство)»

Курсовая работа

по дисциплине “Экономическая оценка инвестиций”

тема работы: Экономическая оценка эффективности инвестиций

Проект выполнил студент группы 4

Проверила

ст. преп. Трушковская Е.Д.

Санкт-Петербург

2010

Содержание

• Введение
• Глава 1. Статистические основы проведения экономической оценки эффективности инвестиций в объект жилищного строительства
• §1. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга
• §1.1 Индикатор цен на жилье в Санкт-Петербурге
• §1.2 Динамика активности спроса на первичном рынке
• §1.3 Динамика цен на однокомнатные квартиры
• §1.4 Динамика цен на двухкомнатные квартиры
• §1.5 Динамика цен на трехкомнатные квартиры
• §1.6 Средние цены на рынке жилья за 1 квадратный метр общей площади
• §1.7 Число построенных квартир и их средний размер
• §1.8 Текущие сведения о жилищном строительстве
• §1.9 Экономические сведения общеотраслевого характера
• §2. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Приморского административного района Санкт-Петербурга
• §2.1 Общие сведения о Приморском административном районе
• §2.2 Динамика цен на различные типы квартир
• §3 Итоговое заключение по результатам проведенного исследования
• Глава 2. Проведение экономической оценки эффективности инвестиций в строительство конкретного объекта
• §1. Расчет величины инвестиционных затрат и их распределение во времени
• §2. Определение ставки дисконтирования
• §2.1 Модель цены капитальных активов (CAPM)
• §2.2 Кумулятивная (аддитивная) модель
• §2.3 Модель средневзвешенной стоимости активов (WACC)
• §2.4 Сравнение ставки дисконтирования с внутренней нормой рентабельности
• §3. Заключительная оценка эффективности проекта
• Список литературы

Введение

Развитие экономических отношений в Российской Федерации как на макро уровне государственной политики, так и на микро уровне реализации отдельных проектов конкретных организаций на территории субъектов Российской Федерации, тесно связано с объектами недвижимости. Следует отметить, что объекты недвижимости могут выступать не только в роли средств производства, к которым в данном случае будут отнесены здания и сооружения производственного, складского, торгового и административного характера, но и в качестве средств потребления, включающих земельные участки, жилые дома, квартиры и иные недвижимые объекты частной собственности. Таким образом, весь процесс хозяйственной деятельности в целом и процесс общественного производства в частности основываются именно на объектах недвижимости.

Многочисленные и обширные исследования рынка недвижимости Российской Федерации, нашедшие отражение в следующей части (Глава 1) данной работы, свидетельствуют о его стремительном структурном росте. Одним из ключевых условий подобного роста является привлечение инвестиций. В особенности, со стороны не только внутренних, но и внешних, зарубежных инвесторов. Однако же, прежде чем анализировать инвестиционный климат и проводить оценку условий реализации конкретного проекта, представляется рациональным дать определение понятию инвестиций как экономической категории.

Инвестиции представляют собой осознанный отказ от текущего потребления в пользу возможно большего дохода в будущем, который должен обеспечить и большую возможность прибыли. Это означает, что процветание любого бизнеса в значительной степени зависит от рациональной инвестиционной политики, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что подобная политика и затратна, и рискованна. Такой ее характер обоснован рядом следующих факторов.

Во-первых, не существует инвестиций без затрат.

Во-вторых, всегда существует ненулевая вероятность полной или частичной потери инвестированных ранее средств.

В целом, инвестиционный процесс начинается с привлечения денежных средств и формирования финансовых потоков, в последствии воплощающихся в реальные активы в форме зданий и сооружений.

Необходимо перечислить факторы, определяющие уровень инвестиций в масштабе общества. К их числу относятся:

соотношение между сбережением, являющим собой потенциальные инвестиции, и потреблением;

безопасность вложений в долгосрочной перспективе;

уровень прибыли на осуществляемые инвестиции;

степень организованности финансового рынка.

Нормативной базой для осуществления инвестиций является Федеральный Закон № 39 “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации”. Согласно Статье 1 настоящего Закона, инвестиции определяются как денежные средства, ценные бумаги или иное имущество, в том числе имущественные или иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности и/или иной деятельности в целях получения прибыли и/или достижения иного полезного эффекта. Главным отличием данной Федеральным Законом формулировки от понятия инвестиций периода СССР является тот факт, что они более не считаются только капиталовложениями, то есть инвестициями лишь в основные средства производства.

В заключение теоретического обсуждения инвестиций как экономической категории следует определить объектно-субъектную связь данного процесса и подвести итог, выраженный в кратких и четких формулировках. А именно:

Инвестиции - это целенаправленное вложение капитала во всех его формах на определенный срок в различные объекты для достижения индивидуальных целей инвестора.

Инвестор - это осуществляющий вложения субъект инвестиционной деятельности, классифицируемый согласно своей организационной форме как юридическое лицо, физическое лицо, объединение юридических или физических лиц, органы государственной власти или местного самоуправления.

Инвестиционный проект - это объект инвестиционной деятельности, на реализацию которого направлены вложения инвестора. В частном случае инвестирования в объекты строительной отрасли представляет собой проект возведения зданий и сооружений промышленного и гражданского назначения. В частном конкретном случае, анализируемом и оцениваемом в практической части (Глава 2) данной работы, инвестиционный проект представляет собой проект возведения жилого монолитного многоэтажного дома с последующими вводом его в эксплуатацию и реализацией квартир.

Таким образом, выявив экономическую сущность инвестиционного процесса, определив его характер и основные факторы развития, а также ознакомившись с его нормативной базой, представляется возможным и последовательным перейти к непосредственному изучению текущего состояния рынка недвижимости и анализу статистических результатов проведенных ранее открытых исследований.

Глава 1. Статистические основы проведения экономической оценки эффективности инвестиций в объект жилищного строительства

§1. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга

В данной части настоящей работы будет осуществлен анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга на момент реализации конкретного инвестиционного проекта (Глава 2), а именно - на ноябрь текущего года. Основой для проводимого анализа являются статистические данные открытых исследований, рассматривающих динамику развития рынка недвижимости и основные его тенденции в долгосрочной перспективе. Однако, вследствие того, что объем доступной по данному вопросу информации невероятно велик, а сама информация нередко носит субъективный характер и зависит от источника публикации, следует сформулировать принципы, на основе которых был произведен отбор данных для исследования.

Во-первых, объем статистических сведений и степень их детализации изначально были ориентированы на решение конкретных задач, поставленных принятым к рассмотрению проектом.

Во-вторых, формируемые таким образом информационные массивы были структурированы по типовому и территориальному признакам, с тем, чтобы обеспечить возможность сегментирования рынка по типам недвижимости и их территориальному расположению соответственно.

В-третьих, весь привлеченный статистический и теоретический материал формирует собой единый информационный блок, состоящий из ряда элементов, связанных между собой структурно и логически. Ход исследования подчинен принципу продвижения от общего к частному, сроки наблюдений актуализированы, а долгосрочная ретроспектива анализа применяется лишь при соответствующем масштабе охвата информации - а именно, в случае приведения данных на уровне Российской Федерации целом.

Таким образом, обосновав принципы формирования информационной базы проводимого исследования и разъяснив логику его развития, представляется своевременным перейти непосредственно к исследованию текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга как субъекта Российской Федерации.

§1.1 Индикатор цен на жилье в Санкт-Петербурге

Первым изучаемым в ходе исследования элементом будет индикатор цен на жилье в Санкт-Петербурге, опубликованный на информационном портале “Бюллетень Недвижимости”.

Таблица 1.1.1

Средняя цена квартир в Санкт-Петербурге за 2007 год

(квартальный расчет)

Дата:	Индекс (руб./кв. м):	Темпы роста:
04.12.2006	67774.0
01.01.2007	68902.0	1.66%
02.04.2007	70251.0	1.95%
02.07.2007	72149.7	2.70%
01.10.2007	75036.9	4.00%
05.11.2007	76904.3	2.49%

экономический инвестиция дисконтирование недвижимость



Рис 1.1.1. Динамика цен на квартиры в Санкт-Петербурге за 2007 год

Вывод: согласно статистическим данным, приведенным выше, на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга на протяжении всего 2007 года наблюдался стабильный и устойчивый рост стоимости одного квадратного метра реализуемых квартир, имеющий незначительные сезонные отклонения, обусловленные сокращением числа вводимых в эксплуатацию объектов в течение декабря месяца, и значительно увеличившийся в начале IV квартала 2007 года по сравнению с темпом роста на начало рассматриваемого временного интервала. Максимальная величина роста стоимости одного квадратного метра за квартал составила 4,00 % (02.07.2007- 01.10.2007).

Таблица 1.1.2

Средняя цена квартир в Санкт-Петербурге за III квартал 2007 года

Дата:	Индекс (руб./кв. м):	Темпы роста:
02.07.2007	72149.7
09.07.2007	72374.5	0.31%
16.07.2007	72447.5	0.1%
23.07.2007	72557.5	0.15%
30.07.2007	73004.6	0.62%
06.08.2007	73258.8	0.35%
13.08.2007	73346.4	0.12%
20.08.2007	73534.0	0.26%
27.08.2007	73638.9	0.14%
03.09.2007	73952.6	0.43%
10.09.2007	74340.1	0.52%
17.09.2007	74555.8	0.29%
24.09.2007	74867.5	0.42%
01.10.2007	75036.9	0.23%

Рис 1.1.2. Динамика цен на квартиры в Санкт-Петербурге за III квартал 2007 года

Вывод: согласно статистическим данным, приведенным выше, на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга на протяжении III квартала 2007 года наблюдался наиболее стабильный и устойчивый по сравнению с темпом за предыдущие кварталы рост стоимости одного квадратного метра реализуемых квартир. Максимальная величина роста стоимости одного квадратного метра за одну неделю составила 0,62 % (23.07.2007 - 30.07.2007).

§1.2 Динамика активности спроса на первичном рынке

Следующим изучаемым в ходе исследования элементом будет динамика активности спроса на первичном рынке Санкт-Петербурга, опубликованная на информационном портале “Бюллетень Недвижимости”.

Таблица 1.2

Динамика активности спроса на квартиры на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга

Дата:	Индекс: пунктов	Темпы роста:
28.05.2007	130
04.06.2007	121	-6.92%
02.07.2007	274	126.45%
06.08.2007	150	-45.26%
03.09.2007	257	71.33%
01.10.2007	250	-2.72%
05.11.2007	289	15.60%
19.11.2007	381	31.83%

Рис 1.2. Динамика активности спроса на квартиры на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга

Вывод: согласно статистическим данным, приведенным выше, на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга на протяжении всего 2007 года в целом наблюдалась положительная динамика активности спроса на квартиры, в то время как наибольшая амплитуда колебаний составила 171,71% и имела место в августе месяце.

§1.3 Динамика цен на однокомнатные квартиры

Следующим изучаемым в ходе исследования элементом будет динамика цен на однокомнатные квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга, опубликованная на информационном портале “Бюллетень Недвижимости”.

Таблица 1.3

Динамика цен на однокомнатные квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга

Дата:	Индекс: руб./кв. м	Темпы роста:
28.05.2007	58944
04.06.2007	61685.5	4.65%
02.07.2007	65039.1	5.44%
06.08.2007	64291.7	-1.15%
03.09.2007	65834.3	2.39%
01.10.2007	65416.3	-0.63%
05.11.2007	66368.5	1.46%
19.11.2007	66495.1	0.19%



Рис 1.3. Динамика цен на однокомнатные квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга

Вывод: согласно статистическим данным, приведенным выше, динамика цен на однокомнатные квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга имеет устойчивый положительный характер; величина среднего положительного темпа роста составила 2,83% в месяц, а величина среднего отрицательного темпа роста - 0,89% в месяц соответственно.

§1.4 Динамика цен на двухкомнатные квартиры

Следующим изучаемым в ходе исследования элементом будет динамика цен на двухкомнатные квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга, опубликованная на информационном портале “Бюллетень Недвижимости”.

Таблица 1.4

Динамика цен на двухкомнатные квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга

Дата:	Индекс: руб./кв.м	Темпы роста:
28.05.2007	57380
04.06.2007	58938.1	2.72%
02.07.2007	61413.6	4.20%
06.08.2007	61633.5	0.36%
03.09.2007	62719.4	1.76%
01.10.2007	63022.2	0.48%
05.11.2007	65194.4	3.45%
19.11.2007	64701.4	-0.76%

Рис 1.4. Динамика цен на двухкомнатные квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга

Вывод: согласно статистическим данным, приведенным выше, динамика цен на двухкомнатные квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга имеет устойчивый положительный характер; величина среднего положительного темпа роста составила 2,16% в месяц, а величина среднего отрицательного темпа роста - 0,76% в месяц соответственно.

§1.5 Динамика цен на трехкомнатные квартиры

Следующим изучаемым в ходе исследования элементом будет динамика цен на трехкомнатные квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга, опубликованная на информационном портале “Бюллетень Недвижимости”.

Таблица 1.5

Динамика цен на трехкомнатные квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга

Дата:	Индекс: руб./кв.м	Темпы роста:
28.05.2007	58087
04.06.2007	60000.8	3.29%
02.07.2007	63300	5.49%
06.08.2007	62347.5	-1.50%
03.09.2007	63916.4	2.51%
01.10.2007	63927.3	0.02%
05.11.2007	66385.6	3.84%
19.11.2007	66247.6	-0.21%

Рис 1.5. Динамика цен на трехкомнатные квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга

Вывод: согласно статистическим данным, приведенным выше, динамика цен на трехкомнатные квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга имеет устойчивый положительный характер; величина среднего положительного темпа роста составила 3,03% в месяц, а величина среднего отрицательного темпа роста - 0,85% в месяц соответственно.

§1.6 Средние цены на рынке жилья за 1 квадратный метр общей площади

Следующим изучаемым в ходе исследования элементом будут средние цены на рынке жилья за 1 кв. м. общей площади, опубликованные на официальном сайте Федеральной Службы государственной статистики.

Таблица 1.6.1

Средние цены на рынке жилья за 1 кв. м. общей площади (рублей), уровень Российской Федерации

	2002	2003	2004	2005	2006	2007
I квартал	11300.55	14317.26	18521.18	22437.68	26640.66	40978.24
II квартал	12051.23	14859.97	19282.19	23223.13	29742.69	42594.61
III квартал	12577.96	15603.97	20029.76	24031.84	33289.84	44478.08
IV квартал	12939.39	16320.06	20809.93	25393.74	36221.05

Таблица 1.6.2

Средние цены на рынке жилья за 1 кв. м. общей площади (рублей), уровень Северо-Западного федерального округа

	2002	2003	2004	2005	2006	2007
I квартал	11332.33	14347.58	19766.4	23405.11	25870.48	49948.8
II квартал	11537.6	14912.45	20710.14	23450.05	30089.01	51641.99
III квартал	12110.25	15952.6	21646.32	23926.73	33781.74	53850.48
IV квартал	12791.18	17371.44	21178.73	24442.05	37456.86

Таблица 1.6.3

Средние цены на рынке жилья за 1 кв. м. общей площади (рублей), уровень города Санкт-Петербурга

	2002	2003	2004	2005	2006	2007
I квартал	14806.21	18680.75	25803.21	30340.23	30861.7	66775.08
II квартал	15048.93	19364.09	27309.69	30207.15	37255.88	68646.58
III квартал	15752.89	20698.18	28311.18	30804.54	42026.8	72139.7
IV квартал	16594.19	22081.43	26997.03	31343.06	45460.4

Вывод: согласно статистическим данным, приведенным выше, рост средних цены на рынке жилья за 1 квадратный метр общей площади на всех уровнях изучения имеет абсолютный характер (полностью отсутствуют периоды спада); лидерство по темпу роста цен принадлежит уровню города Санкт-Петербурга. Пик роста цен приходится на период со II квартала 2006 года по I квартал 2007 года. Последнее имеет исключительное значение, поскольку этот факт оказывает непосредственное влияние на формирование инвестиционного климата, в условиях которого будет проходить реализация рассматриваемого в практической части (Глава 2) инвестиционного проекта.

§1.7 Число построенных квартир и их средний размер

Следующим изучаемым в ходе исследования элементом будут число построенных квартир и их средний размер, опубликованные на официальном сайте Федеральной Службы государственной статистики.

Таблица 1.7

Число построенных квартир и их средний размер

	1992	1995	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
	Всего
Число кваpтиp, тыс.	682	602	373	382	396	427	477	515	609
Средний pазмеp, м2	60,8	68,2	81,1	83,1	85,3	85,4	86,0	84,5	83,1
Доля каждого вида квартир в общем объеме ввода (%):
однокомнатные	18	18	20	20	21	23	25	28	29
двухкомнатные	32	32	29	30	30	31	31	32	32
трехкомнатные	40	38	34	33	32	31	29	27	25
многокомнатные	10	12	17	17	17	15	15	13	14
	Жилищно-строительными кооперативами
Число кваpтиp, тыс.	37	30	11	10	8	7	7	9	8
Средний pазмеp, м2	56,1	58,5	67,1	67,5	69,0	71,4	74,6	69,3	70,8
	Населением за счет собственных и заемных средств
Число кваpтиp, тыс.	61	90	106	108	113	115	116	127	144
Средний pазмеp, м2	80,1	99,7	118,8	120,4	125,7	131,9	138,5	138,3	138,7

Вывод: согласно статистическим данным, приведенным выше, средний уровень ежегодного жилищного строительства, имевший место до финансового и структурного экономического кризиса августа 1998 года, был вновь достигнут лишь к 2006 году. В период наращения промышленных мощностей гражданского строительства в течение последних пяти лет наметились следующие тенденции:

рост среднего размера квартир имеет абсолютный характер вплоть до 2005 года, после которого последовал спад, обусловленный существенным дефицитом ликвидного малометражного жилья;

доля однокомнатных квартир в общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья стабильно растет, в то время, как доля трехкомнатных квартир - напротив, год от года планомерно снижается;

как следствие, c 2003 года лидирующее положение в общей структуре строительства и ввода в эксплуатацию прочно занимает доля двухкомнатных квартир.

Необходимо также рассмотреть сложившуюся ситуацию с позиции участников строительно-инвестиционного процесса.

Так, представляется очевидным, что для такого участника рынка недвижимости, как жилищно-строительные кооперативы, структурный экономический кризис августа 1998 года имел необратимые последствия, а именно - привел к сокращению формируемой ими рыночной доли на 63,3 %. Лишь одно подобное сокращение в условиях рыночной экономики имеет критический характер для конкурентоспособности участника и ставит под угрозу сам факт его существования на рынке. Необратимость же заключается в том, что вернуть утраченных в период кризиса позиций жилищно-строительным кооперативам до сих пор не удается.

Более того, на протяжении всего рассмотренного временного интервала наблюдается устойчивый рост доли строительства квартир населением за счет собственных и заемных средств. Безусловно, суровые экономические условия кризиса сказались на деятельности и этого участника, что проявилось в существенном снижении темпа роста на 30%. Однако же, в течение последующих лет рост имеет стабильный и устойчивый характер.

Таким образом, принимая во внимание все вышеуказанные тенденции развития и итоговые на момент последнего наблюдаемого года факты, целесообразно подвести итог.

Ознаменовав собой возвращение по итогам 2006 года утраченных в ходе экономического кризиса производственных мощностей и объемов возводимых жилых зданий и реализуемых квартир, качественное и количественное развитие первичного рынка недвижимости в целом по уровню Российской Федерации в течение рассматриваемого срока имело положительный и устойчивый характер, в результате чего лидером в общей структуре реализуемых квартир стали двухкомнатные квартиры, а основным источником финансирования жилищного строительства стали собственные или заемные средства населения.

Все вышесказанное представляется сведениями исключительной важности, поскольку, во-первых, будет отражено в итоговом заключении по результатам всего проводимого исследования (Глава 1), а во-вторых, послужит основными условиями реализации конкретного инвестиционного проекта (Глава 2).

§1.8 Текущие сведения о жилищном строительстве

Следующим изучаемым в ходе исследования элементом будут сведения о жилищном строительстве за III квартала 2007 года, опубликованные на официальном сайте Федеральной Службы государственной статистики.

Целью их предоставления является выявление изменений ситуации на первичном рынке недвижимости на всех изучаемых уровнях за период III кварталов 2007 года, имеющий краткосрочный характер и тактическое значение, по сравнению со сформировавшими итоговые данные за 2006 год тенденциями развития за предыдущие 15 лет, рассмотренными ранее и имеющими долгосрочный характер и стратегическое значение.

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществляются в Московской области (11,0% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом), городе Москве (10,5% соответственно), Краснодарском крае (7,6%), Республике Татарстан (4,2%), городе Санкт-Петербурге (4,1%) и Ростовской (3,5%) и Тюменской (2,9%) областях. Таким образом, суммарный объем введенной в эксплуатацию общей площади жилья в этих субъектах Российской Федерации составил 43,8%.

Кроме того, примечателен тот факт, что в течение III кварталов сего года продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства. Так, населением за счет собственных и заемных средств было введено 119,9 тысяч жилых домов общей площадью 16,8 миллионов квадратных метров, что составило 138,8% к соответствующему периоду предыдущего года.

В качестве подтверждения вышесказанного далее будут приведены индексы физического объема ввода в действие общей площади жилых домов, а также сведения о строительстве жилых домов в течение III кварталов 2007 года по уровням Российской Федерации в целом, Центрального и Северо-Западного федеральных округов, Московской и Ленинградской областей и городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Рис 1.8. Индексы физического объема ввода в действие общей площади жилых домов (% к соответствующему периоду предыдущего года)

Таблица 1.8

Строительство жилых домов в течение III кварталов 2007 года

	Введено в эксплуатацию, тыс. м2 общей площади	Процентное соотношение текущей величины ввода относительно ввода 2006 года
Российская Федерация	33980,1	131,3
Центральный федеральный округ	10926,6	115,7
Московская область	3743,2	131,0
город Москва	3551,2	100,1
Северо-Западный федеральный округ	3031,3	147,4
Ленинградская область	458,4	169,7
город Санкт-Петербург	1390,9	139,7

Вывод: согласно статистическим данным, приведенным выше, тенденции роста объемов введения в эксплуатацию жилых зданий, сформировавшиеся на начало 2007 года, нашли отражение в течение III его кварталов, за исключением июня месяца, когда величина индекса физического объема ввода в действие общей площади жилых домов за текущий год оказалась ниже соответствующей величины за июнь предыдущего года.

Таким образом, по итогам III кварталов 2007 года общий рост объемов введения в эксплуатацию жилых домов года по сравнению с соответствующим периодом 2006 года составил 131,3%. При этом, по уровню темпов роста Ленинградская область и город Санкт-Петербург значительно опережают Московскую область и город Москву соответственно.

§1.9 Экономические сведения общеотраслевого характера

Заключительным элементом, изучаемым в ходе исследования текущего состояния первичного рынка недвижимости на уровне Санкт-Петербурга, будут экономические сведения общеотраслевого характера, а именно: средний уровень рентабельности в строительной отрасли по уровням Российской Федерации в целом и города Санкт-Петербурга в частности, среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников строительно-монтажных организаций в ретроспективе последних десяти лет, а также круг основных участников инвестиционно-строительного процесса на уровне города Санкт-Петербурга и средняя численность их сотрудников.

Согласно данным, публикуемым на таких информационных порталах, как “Недвижимость”, “ЭКСПЕРТ РА”, “Рестко Холдинг” и “Строительный еженедельник”, средний по итогам 2006 года уровень рентабельности предприятий строительной отрасли в целом по Российской Федерации оценивается в 5,7%, а для городов Москва и Санкт-Петербург - в 15% и 10% соответственно. Кроме того, необходимо заметить, что приведенные выше данные соответствуют типовому жилищному строительству, в то время как для сектора элитного жилья средний уровень рентабельности превышает указанный ранее в среднем в два раза.

По мнению ведущих экспертов вышеупомянутых источников, причинами снижения рентабельности жилищного строительства в Санкт-Петербурге до уровня десяти процентов стали значительное удорожание права на застройку участков и рост себестоимости строительства, в свою очередь, обусловленные ростом цен на строительные материалы и выполнение технических условий городских предприятий-монополистов.

Таким образом, для жилых комплексов площадью 30-40 тысяч квадратных метров приемлемым уровнем рентабельности является уровень в 10%, для отдельных проектов малых масштабов - 12%, а для элитного жилищного строительства - 15 % соответственно.

Круг основных игроков рынка недвижимости Санкт-Петербурга включает такие организации, как “ЛенСпецСМУ”, “ЛЭК”, “Группа ЛСР”, “Строймонтаж”, “Главстрой СПб” и “Петербургская Недвижимость”. Несмотря на твердость позиций таких компаний, как “ЛенСпецСМУ” и “Строймонтаж”, и масштабный рост и структурное развитие компании “Главстрой СПб”, представляющей структуры Олега Дерипаски, лидирующие позиции на данный момент удерживаются корпорацией "Петербургская Недвижимость", реализующей как собственные строительные проекты, так и выполняющей функции брокера по объектам других застройщиков.

Средняя общая численность сотрудников строительно-монтажных организаций, зарегистрированных на территории Санкт-Петербурга, и структурных подразделений международных корпораций, образованных на территории данного города, составляет от 15 000 до 20 000 человек.

Последним вовлекаемым в исследование видом экономических сведений общеотраслевого характера будут данные об изменении среднемесячной номинальной начисленной заработной платы работников строительно-монтажных организаций в ретроспективе последних десяти лет.

Таблица 1.9

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников строительно-монтажных организаций (рублей; 1995 год - тысяч рублей)

	1995	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Всего в экономике (по всем отраслям)	472,4	2223,4	3240,4	4360,3	5498,5	6739,5	8554,9	10727,7
Отрасль строительства	587,3	2639,8	3859,3	4806,9	6176,7	7304,7	9042,8	11252,9

Вывод: согласно статистическим данным, приведенным выше, рост среднемесячной номинальной начисленной заработной платы работников строительно-монтажных организаций имел устойчивый характер на протяжении всего рассматриваемого срока. Так, за последние пять наблюдаемых лет он составил 146%, тем самым, подняв уровень среднемесячной заработной платы до уровня 10 727,7 рублей.

На данном этапе исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга подходит к концу, следуя указанному в начале настоящей работы принципу продвижения от общего к частному и находя продолжение и логическое завершение в исследовании текущего состояния первичного рынка недвижимости на уровне Приморского административного района Санкт-Петербурга.

§2. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Приморского административного района Санкт-Петербурга

В данной части настоящей работы будет осуществлен анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке недвижимости Приморского административного района Санкт-Петербурга на момент реализации конкретного инвестиционного проекта (Глава 2), а именно - на ноябрь текущего года. Основой для проводимого анализа являются статистические данные открытых исследований и новостные статьи, опубликованные на информационном портале “Бюллетень Недвижимости”.

§2.1 Общие сведения о Приморском административном районе

Первым изучаемым в ходе исследования элементом будут общие сведения о Приморском административном районе Санкт-Петербурга, оказывающие влияние на степень его инвестиционной привлекательности.

Одной из отличительных черт рассматриваемого района является то, что на его территории представлены квартиры практически во всех ценовых категориях, в том числе и в самой низкой. Тем не менее, общий ценовой уровень в целом по району выше уровня, характерного для окраин, что объясняется особенностями позиционирования и устойчивым спросом.

Площадь района составляет 11,4 тысяч гектаров.

Население района составляет порядка 500 тысяч человек.

Следует заметить, что градостроительное развитие Приморского района тормозят проблемы транспорта. Разные его части находятся на значительном расстоянии друг от друга, в то время как основные магистрали каждой из них на данный момент не справляются в должной мере с транспортными потоками.

Экологическая обстановка в районе считается одной из самых благоприятных для проживания: доля зеленых насаждений в общей площади района составляет 23,9%, выбросы в атмосферу незначительны и составляют менее 5 тысяч тонн в год, а роза ветров приносит сюда чистые воздушные массы с Курортного района.

В городском рейтинге Приморский район занимает третье место по популярности и второе место по общей площади жилищного фонда (более 78000 тысяч квадратных метров)

В заключение, следует отметить следующий факт: по состоянию на середину III квартала 2007 года лидером по вводу жилья в эксплуатацию, наряду с Московским районом, стал именно Приморский район. В целом же, на территории двух вышеуказанных районов реализуется порядка 33% всех новых городских проектов жилищного строительства.

§2.2 Динамика цен на различные типы квартир

Вторым изучаемым в ходе исследования элементом будет динамика цен на различные типы квартир на первичном рынке Приморского административного района Санкт-Петербурга, опубликованная на информационном портале “Бюллетень Недвижимости”.

Таблица 2.2.1

Динамика цен на различные типы квартир на первичном рынке Приморского административного района Санкт-Петербурга

Дата:	однокомнатные квартиры	двухкомнатные квартиры	трехкомнатные квартиры	четырехкомнатные квартиры
27.08.2007	75436.0	73059.8	70034.2	72416.1
03.09.2007	75524.6	73633.0	70289.5	71936.3
17.09.2007	76589.1	74237.5	71171.5	74180.3
01.10.2007	76515.9	74697.9	70962.9	73241.0
15.10.2007	77158.1	75188.3	71832.5	74901.5
29.10.2007	77700.8	75228.7	71686.5	75053.2
12.11.2007	79028.8	76328.8	72287.1	73397.6
19.11.2007	79277.1	77236.7	72699.5	75471.3

	однокомнатные квартиры		двухкомнатные квартиры
	трехкомнатные квартиры		четырехкомнатные квартиры

Рис 2.2.1. Динамика цен на различные типы квартир на первичном рынке Приморского административного района Санкт-Петербурга

Рис 2.2.2. Совокупная динамика цен на первичном рынке Приморского административного района Санкт-Петербурга

Вывод: согласно статистическим данным, приведенным выше, динамика цен на все виды квартир имеет положительный характер. Наибольшая амплитуда колебаний характерна для доли четырехкомнатных квартир, в то время как рост цены одного квадратного метра однокомнатных квартир и стабилен, и равномерен. Таким образом, совокупный средний рост цены одного квадратного метра для всех видов квартир в целом за рассматриваемый промежуток времени составил 7,26%.

§3. Итоговое заключение по результатам проведенного исследования

Ознаменовав собой возвращение по итогам 2006 года утраченных в ходе экономического кризиса производственных мощностей и объемов возводимых жилых зданий и реализуемых квартир, качественное и количественное развитие первичного рынка недвижимости в целом по уровню Российской Федерации в течение рассматриваемого срока имело положительный и устойчивый характер, в результате чего лидером в общей структуре реализуемых квартир стали двухкомнатные квартиры, а основным источником финансирования жилищного строительства стали собственные или заемные средства населения.

При рассмотрении динамики цен в долгосрочной перспективе представляется очевидным следующий факт: пик роста за последние пять лет приходится именно на период со II квартала 2006 года по I квартал 2007 года.

Между тем, согласно статистическим данным, проанализированным ранее, на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга на протяжении всего 2007 года наблюдался стабильный и устойчивый рост стоимости одного квадратного метра реализуемых квартир, значительно увеличившийся в начале IV квартала 2007 года. Однако, подобный рост цен имел место в условиях ограниченности производственных мощностей жилищного строительства, что, в свою очередь, оказывало сдерживающее влияние на объем совокупного предложения на первичном рынке недвижимости. Как следствие, сформированное предложение не удовлетворило существующего спроса, активность которого по этой причине имела положительный характер на протяжении всего текущего года.

Таким образом, окончательным итогом по результатам исследования первичного рынка недвижимости Санкт-Петербурга является настоящее экспертное заключение:

Проект инвестирования в строительство жилого многоэтажного дома на территории Приморского административного района Санкт-Петербурга в срок с I квартала 2007 года по IV квартал 2009 года включительно признан целесообразным и своевременным, позволяющим с высокой долей вероятности утверждать о его потенциальной прибыльности. В качестве основного источника финансирования реализуемого инвестиционного проекта используются средства населения, привлекаемые посредством заключения договоров долевого участия.

Глава 2. Проведение экономической оценки эффективности инвестиций в строительство конкретного объекта

В данной части настоящей работы будет осуществлена экономическая оценка эффективности инвестиций в конкретный объект жилищного строительства. Таковым объектом в принятом к оценке инвестиционном проекте является жилой монолитный семнадцатиэтажный многоквартирный дом.

Рис 1. Жилой монолитный многоэтажный дом на улице Савушкина

Все расчеты и решения, необходимые для проведения итоговой оценки, будут выполнены и приняты далее в логической последовательности и представлены в табличной форме.

Таблица 1

Параметры объекта инвестиционного проекта

№ п/п	Показатель	Методика расчета	Данные
1	Объект строительства	-	Жилой дом
2	Тип дома	-	Монолитный
3	Этажность	-	17 (Многоэтажный)
4	Количество секций	-	2
5	Количество квартир	-	360
6	Общий строительный объем, м3	(Сумма глубины подвала и высоты надземной части здания) * (площадь здания)	156880
7	Общая площадь дома, м2	(Площадь этажа) * (число этажей)	50320
8	Общая площадь квартир, м2	(Общая площадь дома) * 0,8	40256
9	Площадь застройки, м2	Площадь здания + площадь выступающих элементов	3070
10	Место строительства	-	Приморский район

Рис 2. Жилой монолитный многоэтажный дом на улице Савушкина

(спутниковая съемка)

§1. Расчет величины инвестиционных затрат и их распределение во времени

Таблица 2

Расчет инвестиционных затрат на строительство жилого дома

№ п/п	Обоснование затрат	Наименование затрат	Расчет величины затрат	Сумма, (тыс. руб.)
1. Подготовка проекта
1	ЦиСН 9-2005 (стр. 42)	Приобретение прав на земельный участок	10% от сметной стоимости строительства	83571,46
2	ЦиСН 9-2005 (стр. 42)	Получение технических условий на инженерные коммуникации	7,5% от сметной стоимости строительства	62678,60
3	Статистические данные	Проектно-изыскательские работы	6% от сметной стоимости строительства	50142,87
4	www.spdlands.info (конкретные цены по уровню района)	Аренда земельного участка	60$ за м2 участка в год (по курсу 1$ = 25 руб.)	9210
5	Распоряжение КУГИ от 23.09.05 № 285-р; www.estateline.ru	Отчисления на развитие городской инфраструктуры	150$ на м2 общей площади квартир	150960
6	Итого по разделу № 1	356562,93
2. Строительство
7	УПБС 2001 (табл. 5.10, стр. 57) (табл. 5.12, стр. 59); ЦиСН 10-2007 (табл. 2.2, стр. 32)	Возведение жилого дома (сметная стоимость строительства)	(Базисная стоимость из УПБС) * (Индекс перевода в текущие цены) * (Общая площадь квартир)	835714,56
8	Итого по разделу № 2	835714,56
3. Ввод объекта в эксплуатацию и реализация квартир
9	ЦиСН 9-2005 (стр. 42)	Ввод в эксплуатацию (подключение к сетям, съемка, экспертиза и проч.)	1,5% от сметной стоимости строительства	12535,72
10	Статистические данные	Продвижение жилья на рынок (реклама)	5% от сметной стоимости строительства	41785,73
11	Итого по разделу № 3	54321,45
12	Итого по всем разделам	1246598,94
13	НДС	18% от итоговой величины затрат по всем разделам	224387,80
14	Итого с учетом НДС	Сумма итога по трем разделам и НДС	1470986,74
15	Итого на м2 общей площади квартир	Отношение итоговой суммы с НДС к общей площади квартир	36,54

Таблица 3

Распределение капитальных вложений по шагам расчета

...

Этапы подготовки к реализации проекта	Кварталы года	Итого
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Приобретение прав на земельный участок	2-3 мес
Получение технических условий на инженерные коммуникации	На 3-й мес
Проектно-изыскательские работы	На 3-й мес (2-3) мес
Отчисления на развитие городской инфраструктуры(строительство дет сада)	С 5-6-го мес (4-5 мес)	/
Строительно-монтажные работы	Нач с отчислениями

Страница:

•  1 
•  2 

курсовая работа "Экономическая оценка эффективности инвестиций" скачать

Подобные документы

• Экономическая оценка эффективности инвестиций

  Методика маркетингового исследования. Анализ рынка жилой недвижимости по Санкт-Петербургу и по Кировскому району. Анализ конкурентов. Величина инвестиционных затрат и их распределение во времени. Сравнение ставки дисконтирования с нормой рентабельности.
  
  курсовая работа [1,4 M], добавлен 07.04.2013
  

• Экономическая эффективность инвестиций в объекты недвижимости

  Понятие инвестиций и оценка их эффективности. Особенности инвестиций в объект недвижимости. Характеристика вторичного рынка недвижимости в г. Иркутске. Методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость. Проблемы инвестирования в объект недвижимости.
  
  дипломная работа [428,1 K], добавлен 08.07.2010
  

• Экономическая оценка эффективности инвестиций

  Финансовая реализуемость инвестиционного проекта. Понятие и метод оценки эффективности инвестиционных проектов. Критерии и принципы оценки экономической эффективности инвестиций. Выражение денежных потоков в текущих, прогнозных или дефлированных ценах.
  
  курс лекций [32,5 K], добавлен 08.04.2009
  

• Оценка эффективности инвестиционного проекта

  Расчет инвестиций. Расчет текущих издержек. Расчет затрат на заработную плату. Расчет затрат на материалы. Полная себестоимость работ. Определение точки безубыточности. Оценка экономической эффективности инвестиций. Чистая текущая стоимость проекта.
  
  курсовая работа [87,6 K], добавлен 16.11.2008
  

• Расчет экономической эффективности инвестиций в энергетике

  Оценка экономической эффективности инвестиций в строительство системы электроснабжения судоремонтного завода. Расчет капиталовложений в проектируемую сеть энергоснабжения. Жизненный цикл проекта и график его реализации. Срок окупаемости проекта.
  
  курсовая работа [256,2 K], добавлен 24.06.2015
  

• Новые подходы к оценке экономической эффективности реальных инвестиций

  Понятие и содержание эффективности инвестиционного проекта, экономические методы ее оценки, основанные на применении концепции дисконтирования и не предполагающие ее использования. Исследование влияния инвестиций на эффективность деятельности организации.
  
  курсовая работа [118,2 K], добавлен 27.11.2013
  

• Расчет экономической эффективности инвестиций в строительство автономной ТЭЦ

  Определение объема капитальных вложений в строительство теплоэлектроцентрали (ТЭЦ). Расчет производственной программы в натуральном и стоимостном выражении. Вычисление себестоимости вырабатываемой тепловой энергии и показателей эффективности инвестиций.
  
  контрольная работа [50,7 K], добавлен 28.11.2013
  

• Совершенствование оценки эффективности инвестиций

  Описание системы показателей оценки эффективности инвестиций. Простые показатели и сферы их применения. Математическое выражение оценки эффективности инвестиций и производства в целом. Системы оценочных показателей эффективности инвестиционных проектов.
  
  контрольная работа [1,6 M], добавлен 12.12.2011
  

• Эффективность инвестиционных проектов

  Методика оценки вариантов инвестирования, ее значение и оформление результатов. Понятие и оценка экономической эффективности инвестиций. Анализ эффективности инвестиционных проектов в условиях инфляции и риска. Варианты оптимального размещения инвестиций.
  
  курсовая работа [115,8 K], добавлен 10.02.2009
  

• Расчет экономической эффективности проектируемой системы

  Расчет инвестиций в проектируемую систему, эксплуатационных расходов на ее содержание и показателей сравнительной экономической эффективности инвестиций. Учет амортизации объектов авиатопливообеспечения, затрат на содержание и текущий ремонт зданий.
  
  контрольная работа [33,0 K], добавлен 02.09.2010
  

• Инвестиции. Понятие инвестиций. Виды инвестиций. Показатели оценки эффективности инвестиционных проектов

  Капиталообразующие, портфельные, косвенные инвестиции. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов. Метод определения индекса рентабельности. Метод определение дисконтированного срока окупаемости. Расчет потребности в начальном капитале.
  
  курсовая работа [588,5 K], добавлен 28.05.2015
  

• Оценка экономической эффективности инвестиций в новые технологии

  Методы расчета экономической эффективности инвестиций по показателям прибыли, издержек, рентабельности, амортизации капитальных вложений. Метод внутренней нормы доходности и аннуитета, дисконтирования платежей. Математическое моделирование и сценарии.
  
  реферат [35,1 K], добавлен 23.01.2012
  

• Экономическая оценка проекта строительства

  Понятие, виды и государственное регулирование иностранных инвестиций. Критерии оценки инвестиционных проектов. Управление инвестициями на различных фазах жизненного цикла проекта строительства объекта недвижимости. Определение стоимости строительства.
  
  курсовая работа [588,2 K], добавлен 29.12.2014
  

• Выбор и обоснование метода вычисления ставки дисконтирования при оценке эффективности инвестиционных проектов в нефтегазовой отрасли

  Методические подходы к экономической оценке инвестиционных проектов в России. Сравнительный анализ критериев оценки инвестиционных проектов. Модели учета рисков в нефтегазовом комплексе. Расчета ставки дисконтирования. Применение кумулятивного метода.
  
  дипломная работа [1,1 M], добавлен 25.06.2013
  

• Оценка эффективности инвестиционного проекта

  Характеристика общих видов эффективности инвестиционного проекта. Порядок формирования информационного массива для финансовой оценки эффективности инвестиционных вложений. Статические и динамические методы оценки экономической эффективности инвестиций.
  
  курсовая работа [742,9 K], добавлен 22.06.2015
  

• Модели инвестиционного прогнозирования рынка коммерческой недвижимости

  Методы оценки эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости на основе использования математического моделирования. Классификация инвестиционных инструментов рынка недвижимости: аренда и ипотека. Теория катастроф в экономике недвижимости.
  
  книга [2,4 M], добавлен 15.04.2012
  

• Планирование и экономическая оценка инвестиций

  Анализ целесообразности расширения действующего предприятия. Оценка, выбор схемы погашения кредита. Сопоставление инвестиционных затрат и результатов. Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта. Анализ альтернативных инвестиционных проектов.
  
  дипломная работа [1,4 M], добавлен 24.05.2015
  

• Экономическая оценка инвестиций

  Методы оценки экономической эффективности инвестиций; анализ операционного левереджа, учет неопределенности и оценка рисков проекта. Характеристика предприятия и направлений для инвестиций, выбор и анализ предложения; формирование денежных потоков.
  
  методичка [67,5 K], добавлен 21.04.2011
  

• Экономическая оценка инвестиций

  Понятие инвестиции как целенаправленной деятельности. Понятие инвестиций в западной экономической литературе. Формирование рыночного подхода к анализу инвестиций в Российской Федерации. Расчет и анализ экономической эффективности вариантов проекта.
  
  курсовая работа [45,3 K], добавлен 05.03.2012
  

• Инвестиционная деятельность предприятия

  Классификация и структура инвестиций, факторы, влияющие на эффективность. Инвестиционная привлекательность, методы финансирования инвестиций. Расчет и оценка экономической эффективности создания предприятия ООО "Консалтинг", определение суммы инвестиций.
  
  курсовая работа [837,9 K], добавлен 25.04.2012
  

Другие документы, подобные "Экономическая оценка эффективности инвестиций"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам