Оценка рыночной стоимости ЗАО "Вектор" и разработка рекомендаций по ее увеличению

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Московский государственный технический университет имени Н.Э.Баумана

Калужский филиал

Кафедра экономики и организации производства

Курсовая работа

по дисциплине

«Управление стоимостью предприятия»

на тему

«Оценка рыночной стоимости ЗАО "Вектор" и разработка рекомендаций по ее увеличению»

Выполнил: студент гр.МВТ-102

Михеев Р.В.

Научный руководитель:

к.э.н. Лаврухина Н.В.

г. Калуга 2010

Введение

Определение рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав - акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций и страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав наследования и т.д.

Определение рыночной стоимости предприятия способствует подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, даёт реалистичное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки её стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечит компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену [8, с. 7].

Цель работы - оценка рыночной стоимости ЗАО "Вектор" и разработка рекомендаций по её росту.

В соответствие с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

анализ теоретических аспектов оценки рыночной стоимости бизнеса;

оценка рыночной стоимости ЗАО "Вектор" с помощью затратного, доходного и рыночного подходов;

разработка и обоснование рекомендаций по росту рыночной стоимости ЗАО "Вектор".

Объект исследования - закрытое акционерное общество "Вектор".

Предмет исследования - экономические отношения, складывающиеся в процессе управления стоимостью предприятий.

Методологической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных учёных по оценке бизнеса, таких как Грязнова А.Г., Лаврухина Н.В., Есипов В.Е, Щербаков В.А. и др.

Курсовая работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы и приложений. В первой главе производится анализ теоретических основ управления рыночной стоимостью бизнеса. Во второй главе осуществляется оценка рыночной стоимости ЗАО "Вектор". Третья глава посвящена согласованию итогов произведённой оценки и разработке и обоснованию рекомендаций по росту рыночной стоимости ЗАО "Вектор".

Глава 1. Теоретические аспекты оценки рыночной стоимости бизнеса

1.1 Понятие и цели оценки стоимости бизнеса

Оценка бизнеса - сложная профессиональная деятельность, имеющая свою историю. В большинстве стран, в том числе и в России, существует институт профессиональных оценщиков, которые занимаются оказанием услуг по оценке. Существуют общества оценщиков, которыми выработаны основные стандарты оценки, в том числе основные определения оценки.

Существование различных определений ценности связано с тем фактом, что ценность бизнеса существенно различается в зависимости от следующих факторов:

-цели оценки (для кого? для чего?);

-информации, которой обладает оценщик.

Группировка определений ценности начинается с разделения на две части.

Ценность действующего предприятия. Оценка основана на предположении, что предприятие продолжает действовать и приносить доходы.

Ценность ликвидации предприятия. Эта оценка исходит из предположения, что предприятие будет расформировано или ликвидировано [16, с.7].

Ценность действующего предприятия может определяться как:

-текущая рыночная ценность;

-внутренняя (экономическая) ценность:

справедливая рыночная ценность;

инвестиционная ценность.

Текущая рыночная ценность - суммарная величина оценок участников рынка капитала, ценности владения акцией и стоимости отказа от покупок других акций. Цены акций обычно повышаются до величины их альтернативной стоимости.

Компании закрытые, частные, не имеющие котировки акций, не имеют такой информации. Поэтому для закрытых компаний оценка бизнеса представляет собой специфическую и сложную задачу.

Внутренняя ценность бизнеса - это ценность, которой бы он обладал на рынке в случае полного информирования последнего обо всех аспектах и перспективах деятельности при отсутствии каких-либо барьеров для совершения операций с собственным капиталом бизнеса. Другими словами, внутренняя ценность отражает оценку очень хорошо информированным оценщиком (инвестором, менеджером).

Как уже было сказано, ценность и стоимость решений по управлению бизнесом разная для разных участников и для разных целей. Поэтому, чтобы иметь отправную точку, базу, введено определение так называемой справедливой рыночной ценности.

Справедливая рыночная ценность - цена гипотетической сделки по приобретению бизнеса или его доли, когда обе стороны заинтересованы в сделке, действуют не по принуждению, обладают достаточной информацией об условиях сделки и считают их справедливыми.

Справедливая рыночная ценность основывается на следующих предположениях. Покупатели и продавцы являются гипотетическими, типичными для рынка и действуют в своих собственных интересах.

Покупатель "финансовый", а не "стратегический", вносит только капитал и менеджмент, чья компетенция эквивалентна текущему менеджменту.

Покупатель не является акционером, кредитором, зависимым или контролирующим лицом.

Гипотетический покупатель благоразумен, но действует без учета получения выгоды от синергетического эффекта.

Продавец также является гипотетическим и обладает знанием существенных фактов, влияющих на ценность бизнеса.

Бизнес продолжит свою деятельность и не будет ликвидирован.

Гипотетическая продажа осуществляется за денежные средства.

Возможности сторон совпадают с их желаниями.

Из этих предположений следует, что для продавца ценность продажи бизнеса и стоимость продолжения владения собственностью равны между собой. Также для покупателя ценность владения бизнесом и стоимость отказа от других альтернатив также одинакова.

Точка равновесия - равновыгодно владеть и продать. Это сделка с нулевой эффективностью. И для покупателя и для продавца NPV = 0.

Справедливая рыночная ценность - это базовое определение в оценке бизнеса. От этого определения строится наука и практика оценки бизнеса.

На абсолютно эффективном рынке контроль над бизнесом переходил бы из рук в руки именно по этой цене. Все методы оценки бизнеса на абсолютно эффективном рынке давали бы одну и ту же справедливую рыночную ценность.

Оценка справедливой рыночной ценности компании является всегда базовой оценкой, справедливая рыночная ценность является основой для сравнения с рассматриваемыми вариантами действий. Это оценка компании "как есть" [16, с. 9-11].

Инвестиционная ценность - это ценность бизнеса для конкретного собственника или инвестора, и предполагает его знания, возможности, ожидания, намерения и планы по поводу данного бизнеса.

Ликвидационная ценность означает чистую сумму, которую собственник может получить при ликвидации компании и раздельной распродаже ее активов.

Упорядоченная ликвидация означает, что распродажа активов производится в течение разумного периода времени с тем, чтобы получить максимальную цену за каждый актив.

Принудительная ликвидация означает, что активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.

Оценка бизнеса необходима во всех случаях, когда принимаются решения по использованию той или иной доли в капитале предприятия. Вот примерная классификация существующих целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов.

1.2 Анализ основных подходов и методов оценки рыночной стоимости бизнеса

Метод расчета стоимости чистых активов

Главный признак затратного подхода, реализованного в методах накопления активов или оценки по активам, - это поэлементная оценка всех активов предприятия.

Оценить предприятие с точки зрения затрат на его создание при условии, что предприятие остается действующим, позволяет метод чистых активов. Суть данного метода заключается в том, что все активы предприятия (здания, сооружения, машины, оборудование, товарно-материальные запасы и т.д.) оцениваются по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитается стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия.

Стоимость чистых активов - это разница между обоснованной рыночной стоимостью совокупных активов предприятия и текущей стоимостью всех его обязательств, таким образом, стоимость чистых активов предприятия определяет рыночную стоимость собственного капитала предприятия [8, с. 60-61].

Для расчета обоснованной рыночной стоимости совокупных активов используются данные баланса предприятия на дату оценки или последнюю отчетную дату.

Алгоритм расчета стоимости предприятия методом чистых активов включает следующие этапы:

1. Анализируются данные последнего баланса предприятия. Одновременно с проверкой статей баланса проводится инвентаризация имущества предприятия на дату оценки.

Инвентаризации подлежит все имущество предприятия независимо от его местонахождения, все виды финансовых обязательств и имущество, не принадлежащее предприятию, отражаемое на забалансовых счетах.

2. По результатам анализа и инвентаризации вносятся учетные поправки в данные последнего баланса.

Выбирается наиболее подходящий метод оценки и осуществляется оценка материальных активов по обоснованной рыночной стоимости.

Выявляются и оцениваются нематериальные активы предприятия.

Переводятся финансовые активы в чистую реализуемую стоимость.

Переводятся финансовые обязательства в текущую стоимость и добавляются любые незарегистрированные обязательства.

Стоимость собственного капитала рассчитывается как разница между обоснованной рыночной стоимостью совокупных активов и текущей стоимостью всех обязательств.

Анализ метода капитализации дохода

Капитализация -- это превращение денежного потока в стоимость путем деления или умножения (чаще деления) рассчитанной величины потока дохода на коэффициент капитализации или мультипликатор.

Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которой рассчитывается рыночная стоимость компании. Использование данного метода заставляет оценщика решать следующие задачи [7, с. 137]:

1. Определить продолжительность анализируемого периода.

2. Определить капитализируемую базу.

3. Определить коэффициент капитализации.

4. Рассчитать рыночную стоимость.

Область применения методов капитализации:

Методы применяются в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода. Доход является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста -- умеренны. Это касается, например, бизнеса основанного на арендной плате, постоянной клиентской базе ит.п. на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, для использования метода прямой капитализации необходимо тщательное обоснование коэффициента капитализации.

Существует множество методов капитализации дохода предприятия, различающиеся в зависимости от принятых для базы (видов) дохода и фактора, на который делятся или умножаются эти доходы.

Так, например, можно выделить: капитализацию чистого дохода (до налогообложения, выплаты процентов и капитализации затрат); капитализацию чистого дохода (после налогообложения, выплаты процентов и капитальных затрат); капитализацию фактических дивидендов; капитализацию потенциальных дивидендов; использование мультипликаторов: цена/прибыль, цена/выручка и др.

При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это может быть несколько периодов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее. Например, могут быть использованы данные о доходах за 2 ближайших периода в прошлом, за текущий период и за 2 года в будущем.

В качестве анализируемого периода можно выбрать три периода в прошлом, либо два периода в прошлом, один в настоящем и два прогнозных периода. Особое внимание следует обращать на сопоставимость используемых показателей.

Капитализируемой базой, как правило, является скорректированная прибыль компании, тем не менее, в практике иногда не используется выручка, либо финансовый результат до налогообложения.

Показатель чистой прибыли обычно используется для оценки компаний, в активах которых преобладает быстроизнашивающееся оборудование. Для компаний, обладающих значительной недвижимостью, балансовая стоимость которых уменьшается, а фактическая остается почти неизменной, предпочитают использовать денежный поток.

Следующий важный вопрос, который возникает при расчете чистого дохода -- выбор способа его расчета. Простейшим способом является расчет по формуле средней арифметической чистого дохода.

Более точно рыночную стоимость обычно удается рассчитать в случае определения чистого дохода по формуле средневзвешивания или тренду.

Если в динамике показателя чистого дохода за выбранный ретроспективный период не прослеживается какой-либо четкой тенденции, то базовый показатель чистого дохода компании может быть получен как среднеарифметическая за этот период.

Если же аналитик считает, что для прогноза будущих чистых доходов наиболее важными являются чистые доходы за последние периоды, то он использует весовые коэффициенты.

Если предполагается, что тенденция динамики чистого дохода сохранится и на перспективу, то его величина определяется на основе тренда. Для этого используется уравнение трендовой прямой



где:

у -- чистый доход в i-ом году;

х -- вес i-го года;

а и b -- коэффициенты.

В некоторых случаях для оценки компаний используется объем валовой выручки. Он чаще всего применяется для определения рыночной стоимости бизнеса в сфере услуг.

Иногда для оценки акционерных обществ используется капитализация дивидендов.

Этот метод предпочтителен для акционеров, не обладающих контрольным пакетом акций, а влиять на политику общества по вопросу выплаты дивидендов они не могут. Для акционеров, обладающих контрольным пакетом, предпочтительнее использование для определения рыночной стоимости предприятия метода капитализации чистого дохода. В качестве коэффициента капитализации может быть использована:

1. Норма прибыли, скорректированная на уровень риска.

2. Ставка капитализации по сопоставимым компаниям.

Достоинства и недостатки метода капитализации:

Основное преимущество -- простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках или не проведен их экономический анализ. Если бизнес находится в стадии становления (еще не построен): не вышел на режим стабильных доходов или отсутствует информация о них. Когда объект требует серьезной реструктуризации [7, с. 138-141].

Метод отраслевых мультипликаторов

Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, доступности финансовой информации и наличия служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

Сравнительный (рыночный) подход включает в себя три основных метода:

метод рынка капитала,

метод сделок,

метод отраслевых мультипликаторов.

Отбор компаний для сравнения производят по таким критериям, как: принадлежность к той или иной отрасли, региону; вид выпускаемой продукции или услуг; диверсификация продукции или услуг; стадия жизненного цикла, на которой находится компания; размеры компаний, стратегия их деятельности, финансовые характеристики.

В курсовой работе в рамках сравнительного подхода выбирается метод отраслевых мультипликаторов.

Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом основано на использовании ценовых мультипликаторов.

Ценовой мультипликатор -- это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный Поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.

Для расчета мультипликатора необходимо [17]:

определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога; это даст значение числителя в формуле;

вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т. д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки; это даст величину знаменателя.

Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднее значение между максимальной и минимальной величинами цены за последний месяц. В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

Существует много оценочных мультипликаторов, применяемых при оценке стоимости бизнеса. Их можно разделить на два типа: интервальные и моментные.

К интервальным мультипликаторам относятся: цена/прибыль; цена/денежный поток, цена/дивидендные выплаты; цена/выручка от реализации.

К моментным мультипликаторам относятся: цена/балансовая стоимость активов; цена/чистая стоимость активов.

Выбор наиболее уместного из них определяется в каждой конкретной ситуации, например:

* P/R -- цена/валовые доходы (применяется, когда оцениваемая и сопоставимые компании имеют сходные операционные расходы -- сфера услуг);

Р/ЕВТ - цена/прибыль до налогообложения (более предпочтителен для сопоставления компаний, имеющих различные налоговые условия);

Р/Е -- цена/чистая прибыль (особенно уместен, когда прибыль относительно высока и отражает реальное экономическое состояние компании);

Р/СЕ-- цена/денежный поток (уместен, когда компания имеет относительно низкий доход, сравниваемый с амортизацией);

Р/BV-- цена/балансовая стоимость собственного капитала (наиболее применим к компаниям, имеющим на балансе значительные величины активов, и когда имеется устойчивая связь между показателем балансовой стоимости и генерируемым компанией доходом) [27].

Глава 2. Оценка рыночной стоимости ЗАО "Вектор"

2.1 Организационно-экономическая характеристика организации

Закрытое акционерное общество "Вектор" создано путем внесения имущества единственного акционера ЗАО "Вектор" (Решение о создании Протокол № 3 от 04.10.1999г.). Свидетельство о Государственной регистрации юридического лица от 18.07.1999г. № 2416, выданное администрацией г. Брянска.

29.04.2003г. - Ликвидация ЗАО "Вектор" путем присоединения к ОАО "Лукойл". На сегодня 100% акций принадлежат ОАО "Лукойл". По пакету акций предприятия государство доли не имеет. Государственных и иных контрактов предприятие не имеет.

Закрытое акционерное общество "Вектор" расположено по адресу Российская Федерация, 241127, г. Брянск, ул. генерала Попова, 72.

Основными видами деятельности предприятия является [21]:

торговля нефтепродуктами;

оптовая и розничная реализация нефтепродуктов;

хранение нефтепродуктов;

эксплуатация и организация работы нефтебаз, автозаправочных станций, гаражей, станций технического обслуживания и бензо-газозаправочных станций;

рациональное использование производственных фондов, материальных, трудовых и финансовых ресурсов, реализация научно-технических разработок в области обеспечения нефтепродуктами, сохранения качества продукции, сбор и регенерация вторичных ресурсов и нефтепродуктов;

коммерческая, торгово-предпринимательская деятельность;

разработка проектно-сметной документации, капитальное строительство и капремонт подрядными и хозяйственными способами;

строительство и ввод в эксплуатацию производственных мощностей, жилья, объектов социального назначения;

проектная, научно-исследовательская деятельность, проведение технических, технико-экономических и иных экспертиз и консультаций;

производство резервуаров, металлоконструкций, отдельных видов машин, оборудования и материалов, товаров народного потребления;

Структура общества представлена иерархической схемой (приложение 1). Возглавляет Общество Управляющий (Генеральный директор).

На территории Брянской области предприятие является монополистом в сфере оптовой продажи и доставки продуктов переработки нефти. Другая деятельность, регламентированная уставом, не развита.

Анализ имущества ЗАО "Вектор" за 2008-2009 гг. (приложение 2):

Величина капитала ЗАО "Вектор" снизилась в 2009 г. по сравнению с 2008 г. на 1,2% и составила 115 540 тыс. руб. Стоимость внеоборотных активов возросла на 17,3% и составила 80487 тыс. руб. Стоимость основных средств возросла на 32,6% и составила 69560 тыс. руб. Стоимость незавершенного строительства снизилась на 32,4% и составила 10927 тыс. руб.

Величина оборотных активов предприятия снизилась на 27,5% и в 2009 г. составила 35053 тыс. руб. Стоимость запасов возросла на 11,5% и составила 15679 тыс. руб. Величина НДС по приобретенным ценностям возросла на 11,9% и составила 969 тыс. руб. Дебиторская задолженность снизилась на 84% и составила в 2009 г. 3364 тыс. руб. Сумма денежных средств на счетах ЗАО "Вектор" возросла на 21,3% и составила 15032 тыс. руб.

Величина собственных средств предприятия возросла на 2,1% и составила 83114 тыс. руб. В основном рост собственного капитала произошёл за счёт роса суммы нераспределенной прибыли предприятия на 11,7% в размере 12634 тыс. руб. за 2009 г.

Сумма долгосрочных обязательств ЗАО "Вектор" в 2009 г. возросла на 100% и составила 1146 тыс. руб. Величина краткосрочных обязательств снизилась на 12,1% и составила 31280 тыс. руб.

По данным бухгалтерского баланса ЗАО "Вектор", отчета о прибылях и убытках за период 2007 г - 2009 г была составлена таблица экономических показателей (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Экономические показатели деятельности ЗАО "Вектор" в 2007-2009 гг.

Показатель	Сумма, тыс. руб.	Отклонение, тыс. руб.
	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2008 г. к 2007 г.	2009 г. к 2008 г.
Выручка от продажи товаров, продукции, работ, услуг	586 500	620 055	679 490	+5,7%	+9,6%
Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг	517 900	553 020	616 045	+6,8%	+11,4%
Валовая прибыль	68 600	67 035	63 445	-2,3%	-5,4%
Прибыль (убыток) от продаж	21 595	23 135	25 495	+7,1%	+10,2%
Чистая прибыль (убыток)	13 936	15 151	16 620	+8,7%	+9,7%
Рентабельность активов	9,49%	11,49%	14,29%	+1,99%	+2,81%
Рентабельность собственного капитала	19,0%	19,6%	20,2%	+0,56%	+0,60%
Коэффициент чистой прибыльности	2,4%	2,4%	2,4%	+0,07%	0%
Рентабельность производства	4,2%	4,2%	4,1%	+0,01%	-0,04%
Численность работников, чел.	279	281	310	+2	+29
Производительность труда в расчете на одного работника, тыс. руб.	2 102	2 207	2 192	+104	-15

Из приведенной таблицы видно, что в 2008 году выручка предприятия увеличилась на 5,7% и составила 620 055 тыс. руб. В 2009 году выручка возросла на 9,6% по сравнению с 2008 г. и составила 679 490 тыс. руб.

Численность персонала за 2007 - 2009 годы увеличилась незначительно и в 2009 году составила 310 человек по сравнению с 2008 годом, когда она была равна 281 человек - это на 10% больше.

Максимальная производительность труда наблюдалась в 2008 году и составила 2207 тыс. руб. на одного человека в год, а минимальная в 2007 году - 2102 тыс. руб. на одного человека в год.

Оценка рыночной стоимости ЗАО "Вектор" методом чистых активов

2.2.1 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости ЗАО "Вектор"

Цель оценки рыночной стоимости ЗАО "Вектор" - разработка мероприятий, направленных на увеличение рыночной стоимости компании.

Структура основных средств ЗАО "Вектор" за 2007-2009 гг. приведена в таблице 2.5.

Таблица 2.2

Анализ структуры основных средств ЗАО "Вектор" за 2007-2009 гг.

Показатель	Балансовая стоимость, руб.	Изменения, руб.
	2007 год	2008 год	2009 год	2008 г. к 2007 г.	2009 г. к 2008 г.
Здания и сооружения	8 446 080	15 741 600	15 303 200	7 295 520	-438 400
Машины и оборудование	17 947 920	36 730 400	54 256 800	18 782 480	17 526 400
Итого	26 394 000	52 472 000	69 560 000	26 078 000	17 088 000

Краткая характеристика объектов недвижимости:

В собственности ЗАО "Вектор" находится земельный участок площадью 19 000 кв. м. На данном участке располагаются 3 здания, находящиеся в собственности ЗАО "Вектор" и представленные в таблице 2.3.

Таблица 2.3

Здания и сооружения ЗАО "Вектор"

№	Здания и сооружения	Площадь, кв.м.	Строительный объём, V (куб.м.)	Общая полезная площадь, кв.м.
1	Административно-хозяйственный корпус	1800,0	19800,0	1620,0
2	Цех приёма, хранения и отпуска нефтепродуктов	3200,0	20800,0	2880,0
3	Цех производственный	2800,0	18200,0	2520,0
№	Сети и трубопроводы:	Длина, м.
1	Трубопровод	500
2	газопровод среднего давления	700

Оценка стоимости объектов недвижимости ЗАО "Вектор" с помощью затратного подхода

1 этап. Оценка стоимости земельного участка.

Площадь земельного участка составляет 19000 м2. Участок относится к землям промышленного назначения. Участок имеет кадастровый номер 32:14:000192:0121. Кадастровая стоимость земельного участка №0121 на территории кадастрового квартала №192 г. Брянск составит 1650 руб./кв.м. Ставка налога составляет 1,5%.

Итого, сумма земельного налога = площадь земельного участка в м2 * кадастровая стоимость 1 м2 земли * ставка налога.

Участок находится в собственности ЗАО "Вектор" в течение 10 лет. Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная с помощью затратного подхода, составит:

2 этап. Оценка стоимости зданий и сооружений.

Оценка зданий и сооружений ЗАО "Вектор" представлены в приложение 3. Рыночная стоимость зданий и сооружений ЗАО "Вектор" составит 26 002 946 руб.

3 этап. Рыночная стоимость зданий, сооружений и земельного участка составит:

Оценка стоимости объектов недвижимости ЗАО "Вектор" доходным подходом:

Стоимость имущества на дату оценки рассчитывается по следующей формуле:

где:

ЧВД - чистый валовый доход, приносимый оцениваемым объектом;

- коэффициент капитализации.

Процедура расчетов имеет следующую последовательность:

1. Определим ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД).

Таблица 2.4

Расчет доходов от сдачи объектов недвижимости ЗАО "Вектор" в аренду

№	Объект недвижимости	Арендная ставка 1 кв.м.	Месячный доход от сдачи в аренду	Годовой доход от сдачи в аренду
1	Административно-хозяйственный комплекс	190р.	307 800р.	3 693 600р.
2	Цех приёма, хранения и отпуска нефтепродуктов	250р.	720 000р.	8 640 000р.
3	Цех производственный	250р.	630 000р.	7 560 000р.
4	Трубопровод	50р.	25 000р.	300 000р.
5	Газопровод среднего давления, газораспределительная система ГСГО-2	50р.	35 000р.	420 000р.
	Итого здания и сооружения		1 717 800р.	20 613 600р.
5	Земельный участок	70р.	1 330 000р.	15 960 000р.
	Итого		3 047 800р.	36 573 600р.

На основании расчетов, произведенных в таблице 2.4, планируемый валовый доход от сдачи объектов недвижимости ЗАО "Вектор" в аренду составит 36 573 600 руб. в год.

ПВД = 36 573 600 руб.

2. Определим возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы и смене арендаторов для определения реального валового дохода (РВД):

При условии, что средняя загрузка составляет 90%, то потери от недозагрузки составят 10%:

ПН = 36 573 600 * 10% = 3 657 360 руб.

Оценщик предположил, что риск недополучения (неуплата, длительная задержка платежей) арендной платы составит 5%, также как и размер возможных потерь при смене арендаторов. Таким образом, сумма вышеупомянутых потерь составит:

П = ПВД * 5% = 1 828 680 руб.

РВД = ПВД - ПН - П (2.4)

РВД = 36 573 600 - 3 657 360 - 1 828 680 = 31 087 560 руб.

3. Определим все расходы для получения ЧВД.

Эксплуатационные расходы состоят из следующих статей:

Налог на имущество (2,2%) = 15 303 200 * 2,2% = 336 670 руб.

Коммунальные платежи (3,5 руб. за 1 зданий и сооружений в месяц) = 3,5*12*(1620 + 2880 + 2520) = 294 840 руб. в год.

Охрана (10 чел. с зарплатой 7,5 тыс. руб.) = 10*7500*12 = 900 000 руб.

Резервы на капитальный ремонт (1,1%) = 15 303 200 * 1,1% = 168 335 руб.

Резервы на текущий ремонт (1,1%) = 15 303 200 * 1,1% = 168 335 руб.

Таким образом, чистый валовой доход составляет:

ЧВД = РВД - Экспл. расходы = 31 087 560 - 1 868 680 = 29 219 379 руб.

4. На следующем этапе определяется ставка капитализации.

Рыночная стоимость недвижимого имущества ЗАО "Вектор", оцененная доходным подходом составит 34 375 740 руб.:

Оценка стоимости объектов недвижимости ЗАО "Вектор" с помощью рыночного подхода:

Для расчета стоимости недвижимости рыночным методом мы будем использовать метод валового рентного мультипликатора, который заключается в таблице 2.5.

Таблица 2.5

Расчёт усреднённого валового рентного мультипликатора

аналог	Цена продажи аналога	:	Предполагаемый валовый доход	=	Валовый рентный мультипликатор
А	100 000 000		91 000 000		1,099
В	87 000 000		80 000 000		1,088
С	94 000 000		87 500 000		1,074

Рыночная стоимость объекта, оценённого с помощью рыночного подхода составит 28 602 158 руб.:

Обоснование окончательной стоимости недвижимости ЗАО "Вектор":

Обоснование окончательной стоимости недвижимости затратным, доходным и рыночным подходами осуществляется с помощью следующей формулы:

где: бзатр, бдох, брын - оценка оценщиком достоверности результатов, полученных соответственно затратным, доходным и рыночным подходами.

- так как смета застройки 1м2 аналога в современных условиях нам известна более точно.

- затраты собственника могут варьироваться.

- рынок недвижимости в современных условиях очень изменчив.

Итак, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости по методу чистых активов составила 31 229 176 руб.

2.2.2 Оценка стоимости машин, оборудования и транспорта ЗАО "Вектор"

ЗАО "Вектор" располагает всем необходимым спектром технологического оборудования. Балансовая стоимость машин, оборудования и транспорта ЗАО "Вектор" на 01.01.2009 г. составляет 54 256 800 руб.

Перечень машин, оборудования и транспортных средств, находящихся на балансе ЗАО "Вектор" представлен в приложение 4. Данные по стоимости машин, оборудования и транспорта были получены из инвентаризационной описи основных средств ЗАО "Вектор" (форма №ИНВ-1), инвентаризационных карточек. В качестве справочной информации оценщик использовал данные рыночных исследований.

В приложение 4 указаны цены либо на аналогичное оборудование, либо близкое по техническим характеристикам и габаритам оцениваемому (в этом случае вместо восстановительной стоимости используется стоимость замещения).

Расчет физического износа проводился исходя из фактического срока жизни оборудования (по данным "Единых норм амортизационных отчислений" для данного оборудования срок жизни составляет 8-10 лет) и визуального осмотра. Всё оборудование находится в хорошем состоянии ввиду периодического ремонта и контроля.

Функциональный износ оценщиком не учитывался.

Внешний износ оборудования оценщиком во внимание не принимался.

Таким образом, общая рыночная стоимость машин и оборудования ЗАО "Вектор" составляет 63 031 176 руб.

Оценка стоимости машин и оборудования доходным и рыночным методами в рамках затратного не представляется возможным из-за отсутствия сведений об арендных ставках на использование оборудования, а также цен на аналоги на вторичных рынках машин и оборудования.

Оценка стоимости незавершенного строительства ЗАО "Вектор"

Затратный метод: Незавершённое строительство оценивается по стоимости фактических затрат. Идёт строительство новой производственной площади. На данный момент имеется фундамент. По результатам инвентаризации на это было затрачено - 10 927 000 тыс. руб.

Рыночный метод: Учитывая недостроенность данного сооружения, его можно продать всего за 12 019 700 руб.

Доходный метод: Для завершения строительства нам необходимо возвести стены, приобрести ворота, материалы для крыши здания. Для этого необходимо затратить ещё 4 370 800 руб. Площадь нашего помещения составляет 1200 м2.

Предположим, что после завершения строительства нам удастся продать это помещение по цене 20 000 000 рублей.

Доход за вычетом затрат на завершение строительства составляет:

20 000 000 - 4 370 800 = 15 629 200 руб.

Обоснование окончательной стоимости незавершенного строительства:

бЗАТР = 55%, так как известна смета затрат на строительство

бРЫН = 30%, т.к. не известно будет ли склад пользоваться спросом

бДОХОД =15%, т.к. не известно завершится строительство или нет, и будет ли склад продан.

СН.С. = 0,55*10 927 000 + 0,30*12 019 700 + 0,15*15 629 200 = 11 960 140 руб.

Т.о. окончательная рыночная стоимость незавершенного строительства ЗАО "Вектор" составит 11 960 140 руб.

Расчет рыночной стоимости сырья и материалов ЗАО "Вектор"

Оценка стоимости сырья и материалов затратным методом в рамках затратного подхода осуществляется по цене приобретения, которая составляет - 13 658 000 руб.

Затратный метод. Исходя из исследования конъюнктуры вторичного рынка сырья и материалов можно сделать вывод, что реализовать без потери стоимости представляется возможным 85% материальных ресурсов, т. е. - 11 609 300 руб.

С частичной потерей стоимости 10%, т. е. 1 365 800 руб., остальные 5% являются неликвидными и списываются. Таким образом, рыночная стоимость сырья и материалов составляет:

ЦЗАТР = 11609300 + 1 365 800 руб. = 12 975 100 руб.

Рыночный метод: Можно продать имеющиеся у предприятия ликвидные запасы по рыночной цене, и рыночная стоимость запасов составит 13 623 855 руб.

ЦРЫН = 13 623 855 руб.

Обоснование окончательной стоимости сырья и материалов:

бЗАТР =35%, потому что оценивается по стоимости приобретения, а она меняется и это влечет за собой занижение стоимости запасов.

бРЫН =65%, так как учитываются цены на момент оценки.

Цмат = 0,35*12 975 100 руб. + 0,65*13 623 855 руб. = 13 396 791 руб.

Обоснованная рыночная стоимость запасов сырья и материалов ЗАО "Вектор" составит 13 396 791 руб.

Расчет рыночной стоимости готовой продукции ЗАО "Вектор"

Для оценки готовой продукции используем два метода оценки: затратный и рыночный.

Затратный метод: В настоящий момент на предприятии имеется запас готовой продукции на сумму 2 000 руб.

Рыночный метод:

Данные получены в результате опроса возможных покупателей готовой продукции. Имеющийся запас готовой продукции можно продать на сумму 2800 руб. Следовательно, после продажи готовой продукции ЗАО "Вектор" получит 2800 руб.

Обоснование окончательной стоимости готовой продукции:

бЗАТР =65%, так как известны суммы затрат на производство.

бРЫН =35%, вероятность продажи готовой продукции по данной цене.

VГП = 0,65 * 2000 + 0,35 * 2800 = 2 280 руб.

Согласованная рыночная стоимость запасов готовой продукции ЗАО "Вектор" составит 2 280 руб.

Расчет рыночной стоимости расходов будущих периодов.

Расходы будущих периодов на сумму 2 019 000 руб. списываются, т.к. они не имеют потенциальной доходности, значит, их рыночная стоимость принимается равной нулю.

Корректировка обязательств ЗАО "Вектор"

Просроченной кредиторской задолженности у ЗАО "Вектор" не имеется, следовательно, величина обязательств ЗАО "Вектор" при расчете окончательной рыночной стоимости остаются без изменения.

Обоснование рыночной стоимости собственного капитала ЗАО "Вектор" по методу чистых активов

По результатам оценки стоимости ЗАО "Вектор" с помощью метода чистых активов рыночная стоимость собственного капитала, а значит и компании составила 106 567 563 руб.:

СЧА=СА-ДО-КО=138 993 563 - 1 146 000 - 31 280 000 =106 567 563 руб.

Таблица 2.6

Корректировка баланса ЗАО "Вектор"

АКТИВ	Код показателя	Балансовая стоимость, руб.	Рыночная стоимость, руб.
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Основные средства	120	69 560 000	94 260 352
Незавершенное строительство	130	10 927 000	11 960 140
ИТОГО по разделу I	190	80 487 000	106 220 492
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы	210	15 679 000	13 399 071
сырьё и материалы	211	13 658 000	13 396 791
готовая продукция	213	2 000	2 280
расходы будущих периодов	215	2 019 000	0
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	220	969 000	969 000
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)	240	3 364 000	3 364 000
Денежные средства	260	15 032 000	15 032 000
Прочие оборотные активы	270	9 000	9 000
ИТОГО по разделу II	290	35 053 000	32 773 071
БАЛАНС	300	115 540 000	138 993 563
ПАССИВ	Код	Балансовая стоимость, руб.	Рыночная стоимость, руб.
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ
Уставный капитал	410	41 125 000	41 125 000
Добавочный капитал	420	29 355 000	29 355 000
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	470	12 634 000	36 087 563
ИТОГО по разделу III	490	83 114 000	106 567 563
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Отложенные налоговые обязательства	515	1 146 000	1 146 000
ИТОГО по разделу IV	590	1 146 000	1 146 000
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Кредиторская задолженность	620	31 277 000	31 277 000
Доходы будущих периодов	640	3 000	3 000
ИТОГО по разделу V	690	31 280 000	31 280 000
БАЛАНС	700	115 540 000	138 993 563

Расчет стоимости ЗАО "Вектор" методом капитализации дохода

В качестве капитализируемой величины выступает чистая прибыль ЗАО "Вектор" за 2009 год. За 2005-2009 гг. наблюдается стабильное увеличение чистой прибыли предприятия (табл. 2.7). Долгосрочный средний темп роста чистой прибыли () составляет 7,69%. Размер чистой прибыли ЗАО "Вектор" в 2009 году составил 16 620 000 рублей. Также имеется необходимая информация для расчёта коэффициента капитализации.

Таблица 2.7

Динамика чистой прибыли ЗАО "Вектор" за 2005-2009 гг.

Год	Величина чистой прибыли, руб.	Темп прироста
2005	12 212 000	+6,40%
2006	13 056 000	+6,91%
2007	13 936 000	+6,74%
2008	15 151 000	+8,71%
2009	16 620 000	+9,70%

Расчёт ставки капитализации представлен в таблице 2.8.

Ккап = Сд - = 0,25 - 0,0769 = 0,1731.

Сд - ставка дисконтирования.

Таблица 2.8

Расчет ставки капитализации

Фактор риска	Значение	Примечание
Безрисковая ставка дохода	10%
(+) Компенсация за размер	5%	Согласно международной практике, средняя надбавка для небольших предприятий за размер составляет 2-6%.
(+) Финансовая структура	4%	Компенсацию за оценку финансовых издержек возьмем в размере 4%, т.к. в структуре капитала преобладает за последние два года собственный капитал.
(+) Компетенция менеджмента	6%	Предположим, что в основном администрация предприятия состоит из высококвалифицированных менеджеров, и в их работе существуют определенные недоработки.
(-) Темп роста прибыли	7,69%
Суммарное значение ставки капитализации	17,31%

Отсюда следует, что рыночная стоимость ЗАО "Вектор", рассчитанная с помощью применения метода капитализации дохода, составляет 108 577 509 руб.

Расчет стоимости ЗАО "Вектор" методом отраслевых мультипликаторов

При оценке рыночной стоимости ЗАО "Вектор" с помощью метода отраслевых мультипликаторов рассмотрены 3 предприятия - аналога. На этапе сбора исходной информации удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с ЗАО "Вектор".

1. Вначале осуществим выбор величины мультипликатора, которую целесообразно использовать для оценки ЗАО "Вектор".

Таблица 2.9

Расчёт мультипликатора "Цена/Чистая прибыль"

Аналог	Цена, руб.	Чистая прибыль, руб.	Значение мультипликатора
Аналог №1	120 000 000	20 400 000	5,88
Аналог №2	94 000 000	12 300 000	7,64
Аналог №3	110 500 000	16 900 000	6,54

Возьмём мультипликатор как средний по отрасли МРср = 6,69.

Предварительная стоимость ЗАО "Вектор" составит:

Ц = ЧП2008 * МРср = 16 620 000 * 6,69 = 111 187 800 руб.

Таблица 2.10

Расчёт мультипликатора "Цена/Денежный поток"

Аналог	Цена, руб.	Денежный поток, руб.	Значение мультипликатора
Аналог №1	120 000 000	23 664 000	5,07
Аналог №2	94 000 000	14 145 000	6,65
Аналог №3	110 500 000	19 266 000	5,74

Денежный поток ЗАО "Вектор" за 2009 г. составил 20 109 813 руб.

Средний по отрасли МРср = 5,82.

Предварительная стоимость ЗАО "Вектор" составит:

V = ДП * МРср = 20 109 813 * 5,82 = 117 039 112 руб.

2. Согласование предварительных результатов рыночной стоимости, полученных при использовании различных видов ценовых мультипликаторов.

Таблица 2.11

Взвешивание предварительной величины стоимости ЗАО "Вектор"

Мультипликатор	Предварительная стоимость, руб.	Удельный вес	Взвешенный результат, руб.
"Цена / Прибыль"	111 187 800	0,65	72 272 070
"Цена / Денежный поток"	117 039 112	0,35	40 963 689
Итоговая величина стоимости	113 235 759

Таким образом, рыночная стоимость ЗАО "Вектор", рассчитанная с использованием метода отраслевых мультипликаторов, составила 113 235 759 руб.

Глава 3. Обоснование рекомендаций по росту рыночной стоимости ЗАО "Вектор"

3.1 Согласование результатов оценки рыночной стоимости ЗАО "Вектор"

Для определения рыночной стоимости ЗАО "Вектор" использовались 3 метода: метод чистых активов, метод капитализации дохода и метод отраслевых мультипликаторов. В результате применения этих методов были получены результаты, представленные в таблице 3.1.

Анализируя применимость каждого подхода для оценки данного объекта, можно сделать вывод:

1. Затратный подход. Информация, предоставляемая затратным подходом, в данном случае имеет большое значение и принимается оценщиком как наиболее достоверная, поэтому данный подход является наиболее приоритетным и составит долю 70%.

2. Доходный подход. В расчетах достаточно велика степень экспертных суждений, что может быть отнесено к недостаткам данного подхода. А также в силу того, что текущая стоимость будущих доходов очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации и мы не обладаем (в данном случае) абсолютно достоверной информацией о величине прибыли, то оценщик установил удельный вес 20%.

3. Подход сравнительного анализа продаж, иногда называемый рыночным методом или методом рыночной информации, в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка. Информация, приведенная ранее в соответствующем разделе, может быть использована как справочная. В виду того, что нет документальной информации, подтверждающей достоверность представленных данных, этот подход оценен в 10%.

Таблица 3.1

Итоговые корректировки рыночной стоимости ЗАО "Вектор"

Метод расчета стоимости бизнеса	Предварительная стоимость, руб.	Удельный вес	Взвешенный результат, руб.
метод чистых активов	106 567 563	70%	74 597 294
метод капитализации дохода	108 577 509	20%	21 715 502
метод рынка капитала	113 235 759	10%	11 323 576
Итоговая величина стоимости	107 636 372

Итого окончательная рыночная стоимость закрытого акционерного общества "Вектор" составит 107 636 372 руб.

3.2 Разработка рекомендаций по росту рыночной стоимости ЗАО "Вектор"

Ориентация на повышение стоимости бизнеса как на целевую задачу означает необходимость проведения фундаментального исследования методов и показателей организационно-экономического анализа бизнеса, которые позволяют выявить ключевые факторы создания стоимости для собственника. Результатом такого исследования является формирование системы стратегического менеджмента, базирующейся на стройной и логически выверенной структуре организационно-экономических показателей эффективности. Эта структура представляет собой системное отражение стратегии предприятия и целей менеджмента и обеспечивает правильную мотивацию сотрудников при решении задач, стоящих перед предприятием.

Структура организационно-экономических показателей представляет собой «матрицу», в которую закладывается определение общей стратегии предприятия, а ее отдельные компоненты служат для измерения степени достижения стратегических целей. Постоянный мониторинг результатов деятельности предприятия позволяет перевести стратегию на уровень тактического и оперативного управления эффективностью. Суть разработки матрицы организационно-экономических показателей состоит в том, что менеджер получает целостный набор индикаторов, характеризующих состояние бизнеса как единой системы - как с финансовой точки зрения, так и с позиций маркетинга, используемых технологий, производственно-экономического потенциала, инвестиционной и кадровой политики.

Матрица организационно-экономической системы управления базируется на трех ключевых вертикальных структурах, «пронизывающих» все уровни принятия управленческих решений - новых формах менеджмента, системе показателей и экономико-математическом и имитационном моделировании. Все три структуры функционируют в тесной взаимосвязи и направлены на четвертую область - повышение стоимости бизнеса. Между ними размещены две связующих структуры - методы организационно-экономического анализа и системы электронного бизнеса.

Методы организационно-экономического анализа используются для разработки и обоснования направлений управленческой политики на основе соответствующих блоков показателей. Системы электронного бизнеса выступают в роли реализующего механизма, обеспечивающего проведение управленческой информации на все иерархические уровни и во все подразделения ЗАО "Вектор" через единую систему электронного обмена данными.

Новые формы менеджмента обеспечивают выработку и реализацию единой управленческой политики предприятия, которая охватывает следующие взаимосвязанные области: финансовую, маркетинговую, научно-техническую, производственно-технологическую, инвестиционную и кадровую. Такой подход обеспечивает «тотальное» управление предприятием как единым объектом, при этом управленческие решения вырабатываются с учетом всех значимых аспектов внутренней и внешней сферы его деятельности.

Финансовая политика обеспечивает построение эффективной системы управления финан...