Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

недвижимость рынок жилой

Актуальность темы исследования. Состояние жилищной сферы и рынка жилья является одним из важнейших факторов, оказывающих влияние на уровень и динамику основных демографических показателей. Социальная стабильности общества, уровень безработицы, мобильность рабочей силы и другие факторы во многом определяются наличием достаточного объема жилого фонда, отвечающего современным требованиям общества, возможностью приобретения жилья представителями самых широких слоев населения.

Жилищный фонд выступает в качестве одного из сегментов локального рынка жилья. Трансформация экономических отношений и последовавшие за ней процессы трансформационного спада в России привели к нарушению целостности системы формирования рынка жилой недвижимости. Это было вызвано рядом существенных трудностей, выразившихся в слабой мотивации частных инвесторов при строительстве жилищного фонда; дисбалансе структуры спроса и предложения на рынке жилья; малоэффективной системе ипотечного кредитования; отсутствии результативного управления; несформированности системы взаимоотношений органов власти с представителями бизнеса, научного сообщества и населения. Продолжается интенсивный рост величины износа жилищного фонда и доли аварийного жилья, планово-предупредительный ремонт фактически заменен на аварийный. Инвестиционная привлекательность жилищной сферы и инновационная активность экономических субъектов остаются низкими. Все это свидетельствует о наличии системного кризиса в жилищной сфере. Последствия данного кризиса обостряются еще и из-за неопределенности будущего, что является причиной высокого уровня риска при эксплуатации жилищного фонда и дальнейшем развитии рынка жилой недвижимости. Изменчивость внешних и внутренних факторов, влиянию которых подвержено его функционирование, актуализирует необходимость прогнозирования последствий принимаемых управленческих решений для предотвращения финансовых потерь и безопасного развития рынка жилой недвижимости в муниципальном образовании.

В этих условиях принципиальное значение приобретает пересмотр организационно-экономических методов управления жилищным фондом и рынком жилой недвижимости в целом, структурно-качественными параметрами их развития за счет применения инновационных инструментов ипотечного кредитования населения, а также использования кластерного подхода, обеспечивающих усиление роли социально ориентированных направлений развития жилищного фонда в муниципальном образовании (МО), построение эффективных инструментов выявления и нейтрализации возможных опасностей на рынке жилой недвижимости.

На протяжении длительного времени одним из самых острых вопросов в социальной политике Российской Федерации остается проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим современным требованиям и существующим нормативам.

Уровень обеспеченности жильем населения Российской Федерации в настоящее время значительно отстает от уровня аналогичного показателя экономически развитых стран. Так, в 2012 году он составлял в среднем по России 22,8 кв. м на человека. Для сравнения, на одного жителя Нидерландов приходится около - 74 кв. м, в Германии - 60 кв. м, в Великобритании - 62 кв. м, во Франции - 37 кв. м.

Учитывая географические масштабы Российской Федерации, а также особенности социальных, экономических, климатических условий ее различных субъектов, для объективной оценки ситуации на рынке жилья большое значение имеет анализ качества условий проживания и обеспеченности населения жильем в региональном аспекте с целью выявления наиболее и наименее благополучных субъектов Российской Федерации на основании проведения их многомерной классификации.

Достаточно высокий уровень цен на российскую жилую недвижимость в течение последних лет имел устойчивую тенденцию к росту. В сочетании со значительным снижением объема вводимого жилья, во многом обусловленным мировым финансовым кризисом, это ведет к тому, что недвижимость становится все менее доступной для широких слоев населения. В связи с этим приобретает актуальность вопрос о выявлении факторов, оказывающих влияние на цены на рынке жилья.

Объектом исследования является рынок жилья субъекта Российской Федерации (Ленинградской области).

Предметом исследования является совокупность статистических показателей, отражающих состояние и развитие жилищной сферы и рынка жилья в субъекте Российской Федерации.

Целью исследования является анализ жилищной сферы и рынка жилья в Российской Федерации. В соответствии с этой целью в работе поставлены следующие задачи:

1. проанализировать и обобщить систему показателей, характеризующих жилищный фонд и жилищные условия населения в Российской Федерации;

2. исследовать тенденции жилищного строительства;

3. определить критерии оценки жилищных условий населения на основе Всероссийской переписи населения, и сопоставить их содержание с международными рекомендациями;

4. выявить факторы, влияющие на обеспеченность населения жильем;

5. осуществить прогнозирования показателей ввода в действие нового жилья.

1. Рынок жилой недвижимости как объект статистического исследования

1.1 Сущность и классификация объектов и субъектов рынка недвижимости

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного. Идентификация объектов недвижимости позволяет эффективно принимать управленческие решения по своевременному воспроизводству, расширению и диверсификации бизнеса, целесообразности инвестирования свободных ресурсов и т.п.

Объекты недвижимости различаются по нескольким признакам.

По происхождению:

созданные природой без участия труда человека (земельные участки);

являющиеся результатом труда человека (здания и сооружения);

созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут (многолетние насаждения).

По характеру использования:

жилая недвижимость, т.е. используемая для проживания: дома, коттеджи, квартиры;

коммерческая недвижимость, т.е. используемая для получения экономической выгоды: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;

производственная недвижимость: заводы, склады;

сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады;

специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений. [7, с. 40]

В России недвижимость, как правило, делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Земельный участок представляет собой часть поверхности земли, имеющей фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в документах государственной регистрации прав на землю.

По целям владения:

· для ведения бизнеса;

· для проживания владельца;

· в качестве инвестиций;

· для освоения и развития;

· для потребления истощимых ресурсов.

По делимости недвижимого имущества на части:

· делимое;

· неделимое. [10, с. 37]

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба - например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома). С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

По степени специализации:

неспециализированная - недвижимость, на которую существует спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях;

специализированная - редко продается на открытом рынке или сдается в аренду третьим лицам для продолжения ее использования: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору.

По степени готовности к эксплуатации:

введенные в эксплуатацию;

требующие реконструкции или капитального ремонта;

незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме:

невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные организационные структуры, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом и способствующие повышению эффективности оборота объектов недвижимости. [13, с. 89]

Участниками рынка недвижимости в зависимости от уровня управления являются:

Российская Федерация;

субъекты Российской Федерации;

муниципальные образования;

юридические лица Российской Федерации и иностранных государств;

физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы.

1. Продавцы - владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью).

Строительные организации (застройщики) создают, расширяют, модернизируют объекты недвижимости: жилые и нежилые (производственные и непроизводственные). Строительные организации могут сами реализовывать на рынке свою продукцию, а могут привлекать посредников. При привлечении посредников цена увеличивается примерно на 8 -10%. В настоящее время ситуация меняется в лучшую для покупателя сторону. Посредники продают недвижимость, а их услуги оплачивает продавец, отказываясь от части прибыли. При этом строительная организация быстрее реализует объекты недвижимости, тем самым ускоряя оборот собственных финансовых ресурсов.

2. Покупатели и инвесторы - субъекты на рынке недвижимости, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления) с целью получения прибыли или иного полезного результата от их использования.

Инвесторов можно разделить на два типа: активные, т.е. инвесторы, финансирующие и занимающиеся строительством, развитием или управлением объекта недвижимости, и пассивные, т.е. инвесторы, только финансирующие проект создания объекта недвижимости и не принимающие в нем дальнейшего участия.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент (англ. development - развитие) - особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости с целью снижения рисков, увеличения стоимости объекта недвижимости и приносимых им доходов посредством учета изменяющейся ситуации, использования возможностей развития, эффективного вложения капитала. [16, с. 214]

Девелопер - это субъект рынка недвижимости по организации (управлению) процессов качественного преобразования недвижимости в новый объект, обладающий рыночной стоимостью, большей, чем стоимость исходного объекта. Его деятельность можно разбить на три этапа:

1) анализ возможности реализации проекта: определяются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;

2) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка; выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями; выполняется оценка эффективности проекта; определяются источники финансовых ресурсов; оформляется на строительство и т.п.;

3) реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль за ходом строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.

3. Профессиональные участники образуют инфраструктуру рынка недвижимости и организуют его функционирование в соответствии с установленными нормами. Основными профессиональными участниками являются: риелторы, агентства недвижимости, оценщики, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, кредитные организации. [19, с. 26]

Риэлторская деятельность - деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Риэлторские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов - получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Функции риэлторских фирм:

посредничество, брокерские операции на рынке недвижимости;

операции по расселению;

услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости;

услуги по рассрочке покупки недвижимости;

обмены с доплатой. [22, с. 31]

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции:

консультантов по сделкам с недвижимостью;

брокеров-посредников, представляющих в сделке интересы продавца или покупателя.

В последнее время агентства недвижимости расширяют интересы своей деятельности на рынке и вместо простого посредника становятся ведущим профессиональным участником рынка недвижимости, предлагающим весь комплекс услуг на рынке.

Оценщик - независимый специалист по установлению в отношении объектов недвижимости рыночной или иной стоимости. Эта профессия была введена 27 ноября 1996 года Приложением к постановлению Министерства труда и социального развития РФ, которое определило его должностные обязанности, уровень знаний и требования к квалификации. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной или иной стоимости недвижимости. Правовая основа деятельности оценщика определена в Федеральном законе РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ.

Основными видами пользования услугами оценщиков являются оценки стоимости:

· по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

· по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

· перед реконструкцией недвижимости для определения прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости с учетом затрат на преобразование объекта;

· при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

· для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др. [26, с. 56]

Кредитно-финансовые организации предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами. Основными из них являются банки. Банки - пассивные участники рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

4. Государственные органы и организации: бюро технической инвентаризации (БТИ), регистрирующие органы, нотариальные конторы, органы по управлению недвижимостью, налоговые инспекции, Государственная Дума РФ, арбитражный суд и др. выполняют следующие функции:

· законодательное установление правил и ограничений;

· учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

· распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

· контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

· стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов недвижимости;

· инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т.п.) за счет федерального и региональных бюджетов.

· регулирование вопросов зонирования, градостроительного развития;

· установление льгот и ограничений (законодательные ограничения, особенности налогообложения) связанных с недвижимостью. [30, с. 79]

Таким образом, эффективный рынок недвижимости обеспечивает гармоничное взаимодействие всех субъектов, присутствующих на нем, а диспропорции его развития свидетельствуют о недостатке правовых, экономических и финансовых вопросов, требующих решения

1.2 Основные направления и программы развития рынка жилой недвижимости

Жилищный фонд занимает огромный сегмент современного рынка России. Жилье всегда пользуется спросом у потенциальных покупателей, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. В результате высокого спроса на данный сегмент, тенденция предложение на продажу соответственно увеличилась. Рынок жилой недвижимости сегодня достаточно разнообразен, объекты жилой недвижимости обладают различным набором свойств, таких как физические (материал изготовления, внутренняя планировка, отделка объекта и др.), субъективных, определяемых точкой зрения покупателя (близость к центру, наличие шума и др.) и т.д. Многообразие свойств объекта жилой недвижимости обуславливает различный диапазон цены предложения на рынке.

Первичный рынок недвижимости, играет преимущественное значение, как для экономики страны в целом, так и для муниципальных образований в частности, поскольку за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости. Государство путем проведения целенаправленной политики в области жилищного сектора экономики в состоянии существенно повлиять на объемы и структуру рынка жилья.

Конкурентными преимуществами первичного рынка жилья для потенциальных покупателей выступают различные факторы, доминирующим из которых выступает: новое жилье, ранее не эксплуатируемое на рынке жилой недвижимости, соответственно это новые коммуникации и инженерные системы; наиболее высокое предложение недорогих ликвидных квартир, это возможность сделать самостоятельный ремонт в новом жилье. Существуют и другие конкурентные преимущества, такие как покупка квартиры, за более низкую стоимость на ранних стадиях строительства дома, но не следует забывать, что данный метод приобретения жилья рискованный.

Покупка квартиры, выступает выгодным вложением денежных средств, поскольку при перепродаже можно получить определенный доход.

Одним из главных недостатков первичного рынка жилья выступает то, что продаются объекты, на которые не существует право собственности, то есть фактически продажами на данном рынке выступают объекты, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение уже началось. Если покупатель участвует в программе долевого строительства, то временной интервал от заключения договора долевого участия до момента получения квартиры значительно больше, чем на рынке вторичного жилья.

Вторичный рынок жилья, это достаточно привлекательный рынок для потенциальных покупателей, так как на нем представлены квартиры разнообразных ценовых категорий и качества.

На ценообразование на вторичном рынке жилья играют различные факторы: в первую очередь, месторасположение жилого дома.

Одним из преимуществ вторичного рынка жилья является то, что временной интервал ожидания у покупателя снижается, так как при совершении сделки покупатель может сразу получить ключи от квартиры.

Ипотечный кредит для покупки жилья получить гораздо проще, чем на первичном рынке недвижимости.

Но следует отметить, что помимо положительных сторон, у вторичного рынка жилья есть свои отрицательные стороны - это: старые коммуникации и инженерные сети; низкие потолки, не комфортные планировки, у некоторых объектов большая юридическая история и др.

Основными ценообразующими факторами рынка жилой недвижимости являются:

передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);

условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);

условия продажи (выполнение требований чистой сделки);

состояние рыка (в том числе время продажи);

местоположение;

степень строительной завершенности объекта;

физические характеристики;

экономические характеристики (формирующие доход от объекта);

Все выше перечисленные факторы, влияющие на ценообразование на рынке недвижимости можно отнести к локальным факторам, но помимо локальных факторов на рынок недвижимости огромное значение оказывают такие факторы: как экономические, социальные, физические и политические.

Где к экономическим можно отнести (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.) и факторы характеризующие параметры конкретных сделок все условия договора - предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).

Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства; коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт; федеральная и местная налоговая полиция; специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).

К социальным факторам относятся: характеристика населения, демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д.

В настоящее время в России существует большое количество социально значимых проблем, которые требуют безотлагательного решения, одной из них является обеспечение населения недвижимостью.

Следует отметить, что рынок недвижимости подразделяется на два вида. Во-первых, это купля-продажа жилых площадей, во-вторых, покупка и строительство помещений под коммерческие проекты.

Одной из ключевых проблем рынка жилья является снижение бюджетного финансирования строительства, в результате чего собственные средства населения становятся основным источником для приобретения жилья. Ограниченность в денежных средствах вызывает необходимость предоставления долгосрочных кредитов, которые были бы минимально подвержены инфляции и максимально гарантировали своевременность возврата. Именно к таким кредитам относится обеспеченный залогом недвижимости ипотечный кредит.

В то же время на самом рынке ипотечного кредитования наблюдается ряд негативных тенденций, которые препятствуют его развитию. И в числе главных проблем ипотеки можно назвать значительную переплату за квартиру, которая в отдельно взятых случаях даже может достигать 100% от стоимости приобретаемой жилплощади. [8, с. 75]

Существуют угрозы для рынка недвижимости со стороны самого ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование дает возможность оживления на рынке недвижимости: стимулирует спрос, а как ответное воздействие начнется рост предложения. Рынок снова будет демонстрировать укрепление инвестиционной привлекательности. Но с другой стороны, при отсутствии контроля над финансовыми инструментами ситуация может выйти из-под контроля. Такая ситуация наблюдалась в США в 2005-2006 гг., последствия которой страна переживает до сих пор. Гиперспрос на недвижимость с активным развитием ипотечной системы привел к экономическому кризису. Вынужденное повышение ставки рефинансирования привело к парализации сектора ипотеки и массовым невыплатам по кредитам со стороны заемщиков: многие ипотечные агентства обанкротились и ушли с фондового рынка, тем самым снизив фондовые индексы.

Для предотвращения такой ситуации государство должно взять на себя часть контролирующих функций за количеством ненадежных кредитов, т.е. обеспечить единый отраслевой стандарт и принять соответствующие изменения в законодательстве. Помимо ипотеки необходимо развивать разного рода накопительные системы, это требует принятия соответствующих законов. Отсутствие законодательной базы мешает внедрения механизмов, позволяющих стимулировать граждан к накоплению средств для приобретения жилья. [11, с. 104]

Еще одной проблемой является недоверие со стороны населения к компаниям застройщикам или риэлтерским фирмам. Даже в компаниях, входящих в Ассоциацию риэлторов или другие профобъединения, только часть риэлторов имеет специальное образование, связанное с рынком недвижимости. В соответствии с законодательством РФ риэлтор может работать на рынке без повышения квалификации.

Для того чтобы работа на рынке недвижимости была качественной, необходимо, во-первых, предлагать риэлторам курсы и семинары, чем занимается Институт недвижимости под эгидой Ассоциации риэлторов. Во-вторых, необходимо наладить сотрудничество с государственными и коммерческими вузами, чтобы дать возможность студентам получить в качестве второй специальности риэлторскую, в форме дополнительного образования к юридическому, экономическому и управленческому.

Нельзя не отметить влияние внешней среды как на кредитную систему, так и на всю экономику в целом, так, например, она повлияла на объем предоставленных кредитов и стоимость жилой площади в 2008 г. из-за снижения покупательской способности, дисбаланса между спросом и предложением на предоставляемую недвижимость. Несмотря на негативные факторы, нужно отметить, что ипотечное кредитование уже в 2010 г. устойчиво восстанавливалось.

В последние годы острой проблемой строительства является нехватка квалифицированных кадров, подбор которых осложняется тем, что выпускники школ не идут на технические или строительные специальности, а предпочитают гуманитарные или математические науки.

Так же необходимо отметить, что насущными проблемами, сдерживающими формирование рынка доступного жилья, остаются: административные барьеры, нерегулируемые законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями (например, на оформление площадок в некоторых регионах требуется около двух лет и более 200 подписей). [14, с. 71]

Правительство России уделяет большое внимание развитию экономики и социальной сферы, привлекая средства из федерального бюджета, направляя их на федеральные целевые программы и мероприятия внепрограммной части. В рамках реализации федеральной целевой программы «Жилище» на период 2011-2015 гг., а также разрабатываемых региональных программ стимулирования жилищного строительства, предполагается реализация ряда мероприятий, в частности, мероприятий по содействию кредитованию застройщиков, осуществляющих реализацию проектов строительства жилья эконом-класса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов, с использованием механизмов ипотечного жилищного кредитования и гарантированного выкупа части построенного жилья для отдельных категорий граждан. При этом предполагается использование государственных и муниципальных гарантий для привлечения кредитных ресурсов. Показатели ввода жилья эконом-класса станут важнейшими индикаторами реализации государственных программ в жилищной сфере.

Одной из федеральных программ является программа «Обеспечение жильем молодых семей». Молодым семьям, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, предоставляются субсидии на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, которые могут направляться, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита, а также на погашение основной суммы долга и уплату процентов по кредитам. С 1 января 2009 г. вступил в силу Федеральный Закон №288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержке семей, имеющих детей» - от 25 декабря 2008 г. Согласно этому закону материнский капитал можно направить на погашение кредита и займа на приобретение (строительство) жилого помещения, в том числе ипотечные кредиты, независимо от даты рождения последнего ребенка.

Необходимо также отметить, что по всей России продолжают действовать программы по обеспечению жильем военнослужащих, вдов участников Великой Отечественной войны, им предоставляются жилищные сертификаты, с помощью которых можно оплатить часть стоимости квартиры или всю стоимость в зависимости от приобретаемого жилья. [17, с. 49-50]

По данным Министерства регионального развития, объемы ввода нового жилья в России росли на 3-5% в год в 2011-2013 гг. и должны расти на 8-12% в год в 2014-2020 гг. Ввод жилья в России в 2010-2011 гг. составил 75,1 млн кв. м в год, а в 2011-2012 гг. цифра возросла до 85 млн кв. м ежегодно. В целом в течение 2011-2013 гг. введено в строй 180 млн кв. м. При этом планируется увеличение доли малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилья с 40 до 50%, а к 2016 г. до 60%.

Поскольку проблема инфляции будет очень острой в 2014 г., денежно-кредитные власти России должны будут принять решение относительно повышения ключевых ставок для борьбы с растущими ценами или поддержания экономического роста. Ввиду высокой вероятности увеличения ключевых ставок в I квартале 2014 г., прогнозируется стабилизация доходностей на текущем уровне для всех секторов недвижимости в краткосрочной перспективе.

Таким образом, можно отметить, что российский рынок жилья имеет большое количество проблем, которые требуют срочного устранения. Решением этих проблем должны стать: расширение платежеспособного спроса населения, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, создание льготных условий на строительство или покупку жилья, увеличение количества федеральных программ государства, привлечение инвестиционных капиталов, а также принятие законов, способствующих развитию рынка недвижимости в целом.

Одной из важнейших социально-экономических проблем современной России выступает проблема расширения жилищного рынка и решения вопросов доступности жилья. При этом необходимо учитывать, что на рынке жилья функционируют различные продукты и услуги, многообразие которых позволяет обеспечить становление и развитие многих форм предпринимательства. Рыночные преобразования коренным образом видоизменили жилищную систему. [20, с. 20]

При централизованной системе хозяйствования строительством жилья занимались крупные государственные строительные организации. В рыночных условиях хозяйствования необходимо формирование предпринимательских структур в сфере строительства и аренды жилья. Данные предпринимательские структуры являются основными институтами, влияющими на развитие жилищного рынка. В то же время, указанные структуры слабо изучены - в России отсутствует статистика по аренде жилья, слабо регулируется соответствующая предпринимательская деятельность.

В условиях острого дефицита инвестиционных ресурсов у домохозяйств и малой доступности для них кредитных ресурсов необходимо формирование нового звена жилищной системы - «доходных домов», где востребован потенциал предпринимательства. Однако для формирования данного звена с активным участием предпринимательских структур необходим особый организационно-экономический механизм. Выделим его ключевые элементы:

- формирование законодательной базы для строительства, оформления статуса и предпринимательского использования «доходных домов»;

- предоставление налоговых каникул в период строительства и первых лет эксплуатации «доходных домов» (до 4-5 лет);

- государственное регулирование арендной платы в «доходных домах» с помощью предоставления налоговых преференций, государственных гарантий;

- создание экономических условий для широкого инвестирования средств в «доходные дома»;

- субсидирование арендной платы за счет средств регионального бюджета для социально-незащищенной категории граждан. [24, с. 19]

В условиях рыночных преобразований решение жилищной проблемы существенно усложняется и приобретает противоречивый характер, о чем свидетельствует неустойчивость движения жилищного рынка России (рис. 1).

Рисунок 1. Ввод в действие жилых домов, млн. м² общей площади

Динамика обеспеченности жильем на душу населения отражена на рис. 2.



Рисунок 2. Площадь жилых помещений на душу населения

В структуре жилого фонда постоянно растет доля аварийного и ветхого жилья, что ставит перед рынком жилья задачи интенсификации (рис. 3).

Рисунок 3. Ветхий и аварийный жилищный фонд

В исследовании рынка жилья следует исходить из того факта, что к установившимся на нем формам предпринимательства относятся предпринимательство в сфере жилищного строительства и предпринимательство в сфере доступа к услугам аренды жилья, причем первая из указанных форм отличается достаточно высокой инвестиционной привлекательностью (рис. 4).

Рисунок 4. Инвестиции в основной капитал строительных бизнес структур

Вместе с тем, на развитии предпринимательство в сфере жилищного строительства сказываются доходные ограничения российских домохозяйств, а также ограничения в доступе к кредиту (рис. 5).



Рисунок 5. Объемы кредитования строительства, млн. руб.

Оценивая развитие предпринимательства в сфере строительства жилья, необходимо обратить внимание на структуру покупательского спроса. Жилье высокого класса наиболее востребовано на рынке. При этом часть квартир и домов не сразу реализуется, остается высокой доля незавершенного строительства. Соответственно, предприниматели в этой сфере вынуждены прибегать к другим источникам финансирования, выходить на фондовый рынок, размещая облигации и векселя. В 2013 г. доходность по облигациям предпринимательских структур в сфере строительства варьировалась в пределах 11-16%, что превышает уровень ставок по депозитам в коммерческих банках. При этом инвесторы доверяли только крупным предпринимателям в строительной сфере, зарекомендовавшим себя на рынке. Небольшие строительные компании не могут себе позволить выход на фондовый рынок, так как ставки и доходность по облигациям зависят от репутации и надежности компаний, их кредитного рейтинга и капитализации. Кроме того, выпуск облигаций - процесс довольно сложный и дорогостоящий. К преимуществам выпуска облигаций можно отнести возможность управлять долговыми обязательствами и выход за жесткие рамки кредитных договоров. [27, с. 36]

В связи с высокой долей незавершенного строительства и пустующими квартирами и домами просроченная задолженность по кредитам предпринимателей в сфере жилищного строительства остается на высоком уровне, что обусловливает дороговизну строящегося жилья и снижение доступности его для населения (табл. 1).

Таблица 1. Соотношение среднегодовой стоимости 1 кв. м. на первичном рынке жилья с потенциальным платежеспособным спросом на жилье, руб.

Федеральные округа	Средние рыночные показатели на первичном рынке жилья в 2012 г.	Среднедушевые доходы	Величина прожиточного минимума	Потенциальный платежеспособный спрос на жилье (разница между уровнем дохода и прожиточным минимумом)	Соотношение стоимости 1 кв. м. с потенциальным платежеспособным спросом
Центральный ФО	48620	27091	5453	21638	2,27
Северо-Западный ФО	49445	21155	7285	13870	3,57
СКФО и СКФО	39065	15817	5428	10389	3,70
Приволжский ФО	46953	17282	5540	11742	4,00
Уральский ФО	48301	23638	7263	16375	3,00
Сибирский ФО	42830	16567	6070	10497	4,01
Дальневосточный ФО	464	22870	9573	13297	3,44

Данные, приведенные в табл. 1, свидетельствуют о том, что при сохранении существующего соотношения стоимости одного метра жилья и платежеспособного спроса развитие предпринимательства в данной сфере практически приостановится. В настоящее время население территорий России может направить на приобретение недвижимости лишь незначительную часть своих денежных доходов (рис. 6).



Рисунок 7. Использование денежных доходов на приобретение недвижимости по Федеральным округам, % от общего объема денежных доходов населения

Отношение рынка жилья к сфере социальной экономики, для которой характерно переплетение частных, комбинированных и общественных благ, обусловливает специфические характеристики предпринимательства на данном рынке: наличие масштабных социальных обязательств бизнес структур, адекватных представительности общественных благ; необходимость формирования специальных механизмов государственного регулирования предпринимательства, обеспечивающих потребности в социальной защите потребителей жилищных благ; обременение бизнес структур высокими инвестиционными и хозяйственными рисками, что предполагает широкое использование для развития предпринимательства возможностей государственно-частного и муниципально-частного партнерств.

Эксперты рынка жилой недвижимости отмечают, дать точный прогноз по изменениям цен на жилую недвижимость довольно сложно. Однако можно предположить, что в 2014 году вслед за инфляцией начнется рост цен, а это несомненно повлечет некоторое подорожание объектов недвижимости. Если макроэкономические показатели ухудшатся, то в след за снижением спроса на рынке недвижимости может последовать стагнация.

В 2014 году ситуация рынка вторичной недвижимости, по мнению аналитиков, кардинально не изменится. Продолжат развиваться основные тенденции 2012-13 гг.: плавный рост цен на жилье, ужесточение условий ипотечного кредитования, а также преобладание на рынке сделок с недвижимостью эконом-класса.

Хотя большинство российских и мировых экспертов делают мрачные прогнозы развития глобальной экономики в 2014 году, российский рынок вторичной недвижимости в ближайшие 12 месяцев спад не ждет. Для такого утверждения есть веские основания.

Устойчивость российского вторичного рынка зависит прежде всего от стабильности отечественной экономики. Правительству пока удается сводить бездефицитный бюджет (согласно оценкам ЦБ, по итогам 2013 года профицит бюджета РФ должен составить 0,8-0,9% ВВП) и избегать огромных заимствований на внешнем рынке, которые уже ввергли страны еврозоны в серьезнейший долговой кризис. Прогнозы по остальным макроэкономическим показателям России на 2014 год также вполне благоприятные. К примеру, рост ВВП в этом году по оценкам Министерства экономического развития России составит 3,7%, что неплохо, учитывая рецессию в странах Старого Света, которые традиционно являются одними из главных торговых партнеров нашей страны.

Но многое в развитии отечественной экономики на ближайшую перспективу будет зависеть от изменения цены на нефть, которая в 2014 году ожидается на уровне 100 долл. за баррель. Такой прогноз вполне устраивает российские власти, и если он верен, то дефицит федерального бюджета в 2014 году не превысит 1,6% ВВП. Инфляция прогнозируется ниже значений 2013-го - рост цен в будущем году ожидается на уровне 5-6%.

Однако в июле 2014 года нас ожидает очередное повышение тарифов, налогов и акцизов. В это время будут подняты тарифы на свет и газ (на 15%), акцизы на топливо, алкоголь и табак (на 30%). Кроме того, к концу 2012 года планируется завершить кадастровую оценку объектов недвижимости по стране, что позволит субъектам РФ начать собирать налоги исходя из рыночной стоимости данных активов. Согласно наиболее пессимистичным прогнозам, налог с владельцев жилой и коммерческой недвижимости может увеличиться в десятки раз. Обсуждается также возможность введения в ближайшее время налога на роскошь.

По мнению экспертов, в целом 2014 год будет тяжелым для экономики России, так как общемировые проблемы неминуемо настигнут в это время и нашу страну. Неблагоприятное состояние отечественной промышленности, повышение ипотечных ставок, медленное развитие малого и среднего бизнеса, продолжающийся отток капитала из страны и ряд других факторов окажут в будущем году негативное влияние на рынок недвижимости России.

Цены на недвижимость в 2014 году будут вести себя предсказуемо - ожидается, что они станут расти в пределах инфляции. Вряд ли в ближайшем будущем мы станем свидетелями резкого изменения ценовой ситуации на рынке недвижимости. Динамика роста цен будет такой же, как и в 2012-13 гг.: в первом квартале нас ожидает небольшое снижение цен (до 5%), начиная с осени - медленный, но стабильный их рост. В целом в 2012 году, а также в среднесрочной перспективе (ближайшие два года - пять лет) можно говорить о росте стоимости недвижимости в пределах инфляции, то есть, на 5-7% в год.

Таким образом, в 2014 году на российском вторичном рынке кардинальных изменений не ожидается. И даже если состояние отечественной экономики существенно ухудшится, эксперты не прогнозируют значительного падения цен на недвижимость.

1.3 Методика статистической оценки рынка жилой недвижимости

Процесс проведения статистического наблюдения и обработки информации состоит из ряда последовательных этапов, основная задача которых - гарантировать качество результатов на каждой стадии. Показатели, характеризующие жилищные условия населения, формируются на основе форм федерального статистического наблюдения, предоставляемых территориальными органами Федеральной Службы Государственной Статистики.

Основываясь на результатах анализа указанных форм, можно выделить шесть групп показателей:

состояние жилищного фонда;

характеристика жилищных условий населения;

ввод в действие жилищного фонда;

доступность приобретения жилья для населения;

благоустройство жилищного фонда;

доступность жилищно-коммунальных услуг для населения. [29, с. 90].

Система показателей рынка жилой недвижимости представлена на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Система показателей рынка жилой недвижимости

Таблица 2. Система статистических показателей, сформированная на основе форм федерального статистического наблюдения

	Состояние жилищного фонда	Характеристика жилищных условий населения	Ввод в действие жилищного фонда	Доступность приобретения жилья для населения	Благоустройство жилищного фонда	Доступность жилищнокоммунальных услуг для населения
Форма №1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде»	+	+	-	-	-	-
Форма №1-КР «Сведения о капитальном ремонте жилищного фонда»	+	-	-	-	-	-
Форма №4-жилфонд «Сведения о предоставлении гражданам жилых помещений»	-	+	-	-	-	-
Форма №1-приватизация (жилье) «Сведения о приватизации жилищного фонда»	+	+	-	-	-	-
Форма №1-РПЖ «Сведения о регистрации прав на жилые помещения»	-	+	-	+	-	-
Форма №С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений»	+	-	+	-	-	-
Форма №1-ИЖС «Сведения о построенных населением жилых домах»	+	+	+	-	-	-
Форма №1-разрешение «Сведения о выданных разрешениях на строительство и разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию»	-	-	+	-	-	-
Форма №1-РЖ «Сведения об уровне цен на рынке жилья»	-	-	-	+	-	-
Форма №1-водопровод «Сведения о работе водопровода (отдельной водопроводной сети)»	-	-	-	-	+	-
Форма №1-канализация «Сведения о работе канализации (отдельной канализационной сети)»	-	-	-	-	+	-
Форма №1-ТЕП «Сведения о снабжении теплоэнергией»	-	-	-	-	+	-
Форма №22-ЖКХ (сводная) «Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы»	-	-	-	-	+	-
Форма №22-ЖКХ (субсидии) «Сведения о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»	-	-	-	-	-	+
Форма №26-ЖКХ «Сведения о предоставлении гражданам социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг»	-	-	-	-	-	+
Форма №1-тарифы (ЖКХ) «Сведения о тарифах на жилищно-коммунальные услуги»	-	-	-	-	-	+

Обобщенная система показателей всесторонне охватывает вопросы жилищной статистики, позволяет выделить показатели, влияющие на объем и структуру предложения жилья, а также дать оценку уровню спроса на жилую недвижимость. Большое внимание уделяется не только количественным показателям, но и качественным, что при использовании совместно с данными экономической статистики в полной мере позволяет отразить тенденции и перспективы развития жилищной сферы, выявить их влияние на развитие механизмов рынка жилья. (см. таблицу 2)

За период с 2002 по 2012 гг. наблюдался значительный рост частного жилого фонда (его доля в структуре жилищного фонда увеличилась с 65,3% до 84,3%). Удельный вес городского жилья на протяжении всего рассматриваемого периода составлял около 75% от всего жилищного фонда.

Прирост показателей обеспеченности населения жильем за период с 2002 по 2012 гг. составил 17,7%, так на 1 человека в 2002 г. в среднем приходилось 19,2 кв. м общей жилой площади, в 2012 г. - 22,6 кв. м.

За исследуемый период практически в 2 раза сократилось количество семей, состоявших на государственном учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (с 5 419 239 семей в 2002 г., до 2 818 039 - в 2012 г.), при этом объем жилья, полученного населением, варьировал от 138 994 до 245 623 квартир в год.

При этом в исследуемый период увеличился уровень благоустройства жилищного фонда: прирост доли жилья, оборудованного водопроводом составил 5,8%, канализацией - 6,8%, центральным отоплением - 13,2%, ваннами - 4,5%, горячим водоснабжением - 9,2%, напольными электроплитами - 17,4%.

Объем вводимых жилых площадей за рассматриваемый период вырос почти в 2 раза (прирост составил около 92,7%), при этом максимальный уровень был зафиксирован в 2008 г. и составил около 64,1 млн. кв. м.

Для оценки распределения жилого фонда среди населения на уровне субъектов Российской Федерации применен коэффициент жилищной дифференциации Джини. За весь исследуемый период, с 2002 по 2012 гг., показатель демонстрировал рост, что свидетельствует об увеличении различий в условиях проживания населения.

Оценка эффективности предоставления жилья семьям, состоящим на государственном учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий выполнена с использованием коэффициента замещения. За период с 2008 по 2012 гг., наблюдается рост положительных значений показателя, что свидетельствует о росте неудовлетворенного спроса населения.

Расчетным путем установлен размер дефицита жилищного фонда, ввод которого в отдельных субъектах даст возможность в среднем превысить планку обеспеченности населения жильем в 18 кв. м на 1 человека (основано на методологических рекомендациях, изложенных в Федеральной Целевой Программе «Жилище»). С 2002 по 2012 гг. уровень дефицита жилищного фонда снижался, и в среднем по субъектам Российской Федерации в 2012 г. составлял около 16,3 млн. кв. м.

Отдельное внимание уделено расчету показателя массового жилья, т.е. той доли жилого фонда, которая прежде всего предназначена для нуждающихся в жилье граждан, а также массового покупателя на рынке жилой недвижимости. Данный показатель дает оценку реальным границам возможности улучшения своих жилищных условий подавляющему большинству населения, позволяя эффективно контролировать и прогнозировать необходимые меры государственной политики, а также является эффективным индикатором предложения на рынке жилья.

В связи с тем, что во многих регионах проблема низкой обеспеченности населения жильем очень актуальна, важным представляется анализ влияния факторов на обеспеченность населения жильем.

Особым фактором улучшения жилищных условий является возведение нового жилья. В диссертационной работе были проанализированы и рассмотрены возможности прогнозирования тенденций ввода в действие жилого фонда с целью определения потенциального объема предложения на рынке первичного жилья.

Анализ положения Российской Федерации среди других стран выявил, что она занимает одно из лидирующих мест в мире по росту цен на жилье благодаря продолжающемуся росту доходов населения, а также развивающемуся сегменту ипотечного кредитования.

2. Система показателей рынка жилой недвижимости субъекта Российской Федерации (по ЛО)

2.1 Особенности формирования информационной базы рынка жилой недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в трастовое управление, в аренду, в наем и т.д.

В течение нескольких лет различные организации (Российская гильдия риэлторов совместно с крупнейшими агентствами недвижимости) работали над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении всего разнообразия профессиональных задач. В результате были выделены шесть категорий данных, необходимых для аналитической работы:

1. описание объекта жилой недвижимости (первичные данные);

2. данные о рынке, дифференцированные по типам объектов и зонам (районам) города (дифференцированные по типам базовые данные);

3. данные о рынке, обобщенные по совокупности типов объектов и территории города (обобщенные данные);

4. данные о рынке по способу приобретения (дифференцированные по типам сделок и источникам приобретения);

5. данные о потребительских свойствах рынка (данные о количестве потенциальных и фактических покупателей);

6. данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка жилой недвижимости (консолидированные статистические данные).

Доступность информации о состоянии рынка недвижимости и различных услугах на нем является в нашем информатизированном пространстве главным фактором, влияющим на формирование мнения об объекте и, в конечном итоге, на формирование цены этого объекта. В настоящее время быстрыми темпами повышается уровень информационного обслуживания в сфере недвижимости, в результате этого на рынок привлекается все больше юридических и физических лиц, и, как следствие, наблюдается снижение общего уровня издержек, связанных с поиском информации. Однако существует ряд проблем, увеличивающих размер транзакционных издержек, таких, как проблема качества информации в сфере недвижимости и проблема доступности для широкого круга потребителей информации, которой располагают, в частности, государственные органы. Чем проще поиск нужной информации для инвесторов, тем благоприятнее впечатление о ведении бизнеса в этом регионе, а функциональные изменения, которые происходят в процессе информатизации воспроизводственного процесса, влекут за собой адекватные структурные изменения. Соответственно, учитывая сложную и запутанную схему взаимодействия субъектов на рынке недвижимости, предлагается ввести в структуру рынка Региональный центр управления базой данных потребительских качеств объектов жилой недвижимости, который будет координационным центром, владеющим всей необходимой информацией о рынке и предоставляющий ряд услуг:

...