Анализ рынка недвижимости Выборгского района Ленинградской области

услуги по предоставлению рыночной информации о регионе;

консультации по местному законодательству;

помощь в поиске места для размещения предприятия и подходящей инфраструктуры и выполнять другие информационные услуги.

Основные параметры системы спроса и предложения в зависимости от класса жилья формируют внутренние и внешние факторы среды потребительского рынка недвижимости, которые, в свою очередь, создают потоки для информационного обеспечения Региональной базы данных потребительских качеств жилой недвижимости.

Региональный центр управления базой данных потребительских качеств объектов жилой недвижимости будет осуществлять учет, контроль, анализ и прогноз состояния объектов жилой недвижимости в рамках региона и, самое главное, предоставлять достоверные информационно-коммуникационные услуги заинтересованным в ней субъектам рынка. Объем предоставляемой информации будет определяться индивидуально и в соответствии с необходимостью в целом можно предоставлять четыре пакета информационных услуг: минимальный (информация предоставляется бесплатно); стандартный (более расширенный пакет); максимальный; дополнительная специфическая информация (представляет интерес для профессиональных участников рынка).

Современный уровень функционирования рынка недвижимости требует структурирования, автоматизации процесса обеспечения информацией его субъектов. Существует мнение, что информация необходима для работы и должна быть доступна для внутреннего пользования лишь риелторам. Мы считаем, что в современном мире возможность потребителя обладать необходимой для принятия решений о сделках с недвижимостью информацией не должна ставиться под сомнение, поскольку единая классификация упрощает процесс принятия управленческих решений и позволяет изучать объекты, представлять их в профессиональной среде и оценивать по основным признакам.

Таким образом, наличие необходимой информации о рынке необходимо в различном объеме и разным субъектам рынка:

· у застройщиков проявляется интерес относительно направленности их стратегической деятельности, появляется возможность от потребителя узнать, в чем они нуждаются, т.е. какое и где строить жилье (определять районы для массового строительства);

· органы государственного управления имеют возможность получать информацию о состоянии рынка и моделировать процессы развития рынка;

· у девелоперов и сервейинговых компаний повысится оперативность принимаемых решений;

· городские и областные власти смогут разрабатывать максимально приближенные к жизни программы развития регионов и более обоснованные тарифы на жилищно-коммунальные услуги;

· налоговая администрация, органы судовых инстанций и правоохранительные органы будут располагать необходимой для эффективной работы информацией;

· социальный эффект достигается путем предоставления новых рабочих мест;

· предприниматели получат актуальную информацию о пустующих землях в масштабе интересующего региона;

· риэлторы будут располагать достоверной информацией об объектах;

· потребители при покупке или аренде жилья смогут узнать так называемую «историю квартиры»;

· поскольку это будет госучреждение, то доходы от его деятельности будут идти в бюджет;

· в конечном итоге это приведет к адекватному ценообразованию на жилье и стоимость 1 м. кв.

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения собственностью рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города. Чтобы точно оценивать недвижимость, необходимо подробно отслеживать все изменения, происходящие на ее рынке. [28, с. 46]

Для определения масштабов жилищной проблемы и возможных способов ее решения важно четко выделить такие категории, как спрос и потребность. В России, например, за параметр оценки потребности в жилье можно принять так называемый социальный стандарт: 18 м площади на человека. О масштабах потребности в жилье можно судить по количеству граждан, стоящих на учете с целью улучшения жилищных условий: сейчас это около 2,8 млн семей, или 5% от их общего числа.

Однако сам по себе размер жилой площади еще не отражает полностью потребности в жилье. Специалисты во всем мире сходятся в том, что потребность в жилье очень сложно определить, так как она формируется под воздействием многих факторов. По данным Института международных экономических и политических исследований Российской академии наук, у человека существует базовая потребность иметь крышу над головой, но на нее накладываются и другие факторы, которые отражают предпочтения каждого отдельного домохозяйства. Это, например:

* размер жилища, соответствующий составу домохозяйства и его стилю жизни;

*тип жилья - квартира или отдельный дом, включая обеспечение надежности условий найма;

* расположение жилого помещения, включая возможность найти работу, доступность магазинов, социально-культурных учреждений;

* благоустройство жилья - наличие всех видов коммунального обеспечения;

* цена жилища (люди должны иметь возможность либо приобрести собственное жилье, либо оплачивать аренду). [25, с. 10]

Если все это принять по внимание, то просто обеспечение каждого домохозяйства отдельным жилым помещением не снимет жилищную проблему.

Уровень обеспеченности граждан государства жильем является одним из основных признаков самодостаточности нации и развития ее культуры. Проблема обеспечения населения жильем остается одной из важнейших в России.

Рынок жилой недвижимости представляет собой целый сектор экономики, включающий в себя предприятия строительства, коммунального хозяйства, девелоперов, банки, страховые компании и др. При кластерном подходе к воспроизводству жилищного фонда основным участником данного процесса становятся организации строительного и жилищно-коммунального комплекса. Представляя группу географически локализованных взаимосвязанных компаний, они могут обеспечивать развитие и других организаций, входящих в данный кластер. Это, с одной стороны, делает рынок воспроизводства жилищного фонда достаточно устойчивым и перспективным, а с другой стороны, зависимым от состояния жилищного фонда и платежеспособности населения.

Воспроизводство жилищного фонда представляет собой особую форму кластерной модели, поскольку и строительство, и жилищно-коммунальное хозяйство - это виды деятельности, ориентированные прежде всего на внутренний рынок, основной продукцией которых является современный жилищный фонд и комплекс услуг, обеспечивающих условия для комфортного проживания в нем.

Характерными особенностями формирования рассматриваемого кластера должны стать:

наличие крупных строительных и управляющих компаний, определяющих долговременную хозяйственную, инновационную и иную стратегию кластера в целом;

территориальная локализация основной массы организаций - участников кластера;

устойчивость и доминирующее значение хозяйственных связей между организациями;

долговременная координация взаимодействия участников кластера в рамках основных систем управления, программ развития, инновационных процессов;

контроль качества выполняемых работ и пр.

Создавая кластерную структуру в муниципальном образовании, необходимо понимать, что хочет получить в результате данная территория. Поэтому при формировании групп предприятий в сфере воспроизводства жилищного фонда в соответствии с кластерным подходом муниципалитетам необходимо руководствоваться принципами:

1) территориальной применимости. Технологические и экономические разработки, создаваемые в сфере воспроизводства, могут применяться не только на данной территории, но и в стране в целом;

2) постоянного оборота знаний. Должен осуществляться оборот знаний (технологических, гуманитарных, экономических). Необходимо активнее внедрять знания, накопленные в академических институтах, в практические технологии производства, применяемые в различных отраслях, связанных с процессом воспроизводства жилищного фонда;

3) приоритетов инвестиционных вложений. Необходима разработка специальных финансово-инвестиционных схем и инвестиционных стратегий. Принципы оборота знаний, финансово-инжиниринговые схемы, инновационно-сетевые стратегии должны разрабатываться на основе знаний и практического опыта и быть направленными на более точное определение зоны приоритетных инвестиционных вложений;

4) процессного обучения. Должен постоянно осуществляться процесс переподготовки менеджеров и разработчиков формируемого кластера, что позволяет рассматривать его в качестве обучающей организации, осваивающей новые институциональные схемы деятельности;

5) включения в состав кластера новых участников (организаций, отраслей). Каждый из новых участников должен быть способен оказывать положительное влияние на развитие данного кластера;

6) совершенствования процессов ремонта и обслуживания жилищного фонда. Отдельно взятая строительная фирма или управляющая компания зависит от различных ресурсов, контролируемых другими организациями. Будучи включенной в сеть, фирма получает доступ к таким областям, как:

внедрение эффективных ремонтно-строительных технологий (ремонт жилых домов с учетом современных архитектурно-планировочных решений, требований к теплозащите с применением современных автономных систем инженерного обустройства; организация и совершенствование технологии производства эффективных стеновых и теплоизоляционных материалов);

инженерное переобустройство поселков и жилых домов;

применение новых видов ремонтного и строительного оборудования;

внедрение эффективных энерго- и теплосберегающих технологий при эксплуатации жилищного фонда;

7) формирования единого информационного пространства. В процессе взаимодействия организаций-участников вырабатывается новая информация, становящаяся движущей силой деловой активности. Это достигается за счет:

генерации новой информации и обмена ею (обеспечение организаций информацией о мерах по снижению стоимости ремонта и обслуживания жилищного фонда за счет внедрения эффективных технологий, материалов и оборудования, о конъюнктуре цен на основные виды отечественных и зарубежных материалов);

организации семинаров-совещаний, учебных семинаров и т.д.;

единства финансового пространства (проведение зачетов по погашению бюджетной задолженности, что предполагает полную ее ликвидацию; проведение взаимозачетов с поставщиками и подрядчиками по заявкам входящих в кластер организаций, что приводит к единству правового пространства; методологическая и консультативная помощь организациям, входящим в сеть, по финансовым вопросам; практическая помощь организациям по вопросам защиты их экономических ин-тересов; помощь в получении и продлении лицензии);

оказания консультационных услуг и методической помощи организациям в области материально-технического обеспечения;

8) улучшения общей экономической ситуации на территории посредством проведения следующих мероприятий:

финансирование проектов, направленных на развитие инфра-структуры жилищного фонда;

создание условий для объединения финансовых возможностей участников кластера, что позволит получить дополнительные финансовые ресурсы для развития жилищного фонда;

создание условий для развития собственного производства на основе местной сырьевой базы. Это уменьшит затраты на транспортировку, хранение продукции, торговые услуги, что, в свою очередь, снизит стоимость жилой площади и ремонтных работ;

развитие кооперации среди участников кластера, формирующей принципиально новый уровень отношений, базирующихся на порядочности и доверии.

Для практического применения в сфере воспроизводства жилищного фонда возможны следующие направления их развития:

1. Развитие технологии. В данном случае совет кластера принимает решение по ориентации ядра кластера на перевооружение имеющейся материальной базы на основе принципиально новых технологических решений. Инвестиции должны быть ориентированы на разработку инноваций, направленных на внедрение более совершенных технологий. Основное преимущество данного направления развития связано с тем, что оно может быть успешно реализовано в обслуживании жилищного фонда, где существует гарантированный потребитель. Основная сложность формирования кластера состоит в состыковке и агрегировании разных технологических решений, для того чтобы перевооружаемая инфраструктура функционировала устойчиво.

2. Создание новых структур. Подобной структурой может стать система «здорового жилища», когда в жилище создаются условия для снижения любых вредных воздействий на человеческий организм и более комфортные условия проживания. Основное преимущество данного направления состоит в том, что кластер не надо вписывать в существующие системы производства, он формируется на свободном месте. Основной недостаток данного кластера состоит в том, что заранее невозможно просчитать гарантированный спрос на его продукцию. Поэтому формирование данного кластера может осуществляться лишь при гарантиях со стороны государства.

3. Инновационное. В данном случае осуществляется технологическое преобразование в промышленности и активное внедрение новых разработок, в том числе в области нанотехнологий, для применения в конструкционных мероприятиях при строительстве или ремонте жилищного фонда и др. Основное преимущество данного направления состоит в возможности сформировать вокруг передовой технологии целую группу предприятий, на которых она будет реализовываться. Основная трудность построения данного кластера состоит в сложнейшей системе согласований научно-технологических, финансово-организационных и промышленно-производственных решений. Дополнительные сложности могут создать следующие факторы:

низкий технологический уровень существующих в России производств конструкционных материалов;

низкий уровень технологической дисциплины на стройплощадках.

4. Импортоориентированное. В данном случае не предусматривается только копирование зарубежного опыта. Задача состоит в том, чтобы, взяв за основу зарубежный опыт, создать собственные совершенные технологии строительства и обслуживания жилищного фонда, превосходящие зарубежные аналоги. Основным преимуществом данного направления является то, что в его основе лежит применение импортозамещающих технологий. Использование этих технологий предполагает выход на отечественный рынок и предложение более низких цен на уже освоенную потребителем продукцию. Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наибольшее значение имеют следующие:

1. Экономические:

* уровень и динамика доходов населения;

* дифференциация населения по уровню доходов;

* уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности в сфере торговли);

* изменение структуры бизнеса (его доходности);

* доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

* состояние альтернативных и смежных рынков;

* цены на рынке недвижимости;

* уровень арендной платы;

* риски инвестиций в недвижимость;

* стоимость строительства;

* цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

2. Социальные:

* тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

* образовательный уровень населения и тенденции его изменения;

* тенденции изменения социальной структуры населения;

* уровень преступности и тенденции его изменения.

3. Административные:

* налоговый режим (налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);

* зональные ограничения (наличие или отсутствие ограничений, строгость контроля за их соблюдением);

* правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, расходы на подключение к инженерным сетям, отчисления на развитие инфраструктуры и т.д.);

* правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства).

4. Условия окружающей среды:

* уровень развития социальной инфраструктуры;

* обеспеченность транспортными сетями;

* экологическая обстановка. [23, с. 15]

Взаимодействие отмеченных факторов в конечном счете определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке жилья. При этом направленность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения. Более точно это можно понять, выявив тенденции изменения спроса и предложения и построив экономико-математические модели их зависимости от данных факторов.

Можно выделить следующие категории семей, предъявляющих спрос на жилье:

* семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;

* семьи, имеющие реальные планы улучшить жилищные условия в ближайшем будущем;

* семьи, предъявляющие платежеспособный спрос на жилье. Соотношение потребностей, планов и платежеспособного спроса позволяет судить об остроте жилищной проблемы.

Способы улучшения жилищных условий включают рыночные и нерыночные способы:

* обмен жилья;

* покупка жилья;

* получение жилья по наследству;

* строительство индивидуального дома;

* аренда жилья;

* получение жилья по сносу, выселению;

* получение жилья по очереди. [21, с. 74]

По структуре рынок жилья подразделяется на две основные составляющие: рынок городского жилья и рынок загородного жилья. Рассмотрим сначала положение на рынке городского жилья.

Жилой фонд большинства российских городов делится на несколько больших групп характерной застройки:

* жилье низкого качества;

* типовое жилье;

* застройка сталинских времен;

* дома улучшенной планировки;

* элитное жилье.

Не вызывает сомнения то, что качество жилища формируется на всех стадиях его жизненного цикла. Это соответствует стандарту ISO 9004-1, согласно которому жизненный путь продукции (петля качества) делится на 12 этапов, начиная от проектных работ и заканчивая ликвидацией объекта. Например, в понятие качества строительства, по мнению зарубежных специалистов, входит соответствие строительного объекта определенным функциям и требованиям к моменту сдачи его в эксплуатацию, а также сохранение этого соответствия на весь эксплуатационный период.

Оценка качества жилищных услуг (благ) в процессе эксплуатации жилого здания в основном зависит от структуры потребителей жилья и демографических процессов. Цикл потребности в жилье определяется циклом развития семьи, но не всегда совпадает с ее финансовыми возможностями (спросом), что особенно остро проявляется при формировании молодых семей.

Если не принимать во внимание структуру потребителей, то качество жилищных услуг в процессе эксплуатации жилого здания практически не меняется; оно снижается при возникновении устранимых технических неисправностей и достигает нуля только в случае аварий - невозможности эксплуатации жилища. Другими словами, темпы функционального (морального) износа жилища, как правило, опережают темпы его физического износа.

Рыночная стоимость здания (жилище - товар) без учета инфляционных процессов имеет тенденцию к уменьшению с течением времени. Конечно, это справедливо, если не меняется ценность территории, на которой расположен объект, и не наблюдается рост спроса на данный тип недвижимости.

Динамика цен на рынке жилья отражает продолжающееся удорожание недвижимости. Высокие цены на квартиры обусловлены двумя основными факторами: дефицитом жилья и высокой себестоимостью нового строительства в связи со значительным ростом цен на стройматериалы и инженерное оборудование. Причем рост цен определяется рыночными ожиданиями и психологией продавцов, слабо ориентируясь на макроэкономические факторы. Число предложений на продажу по различным категориям квартир превышает число заявок на покупку. В структуре спроса самой высоколиквидной категорией являются однокомнатные квартиры. Сезонные ценовые колебания характеризуются летним замиранием цен и даже незначительным их снижением по отдельным категориям жилья. Вместе с тем реальная рыночная стоимость объектов недвижимости зависит от ряда факторов инвестиционного спроса. [18, с. 129]

2.2 Соотношение статистических и маркетинговых направлений в исследовании рынка жилой недвижимости

С точки зрения поведения потребителей, жилье принято считать сложным товаром. Первая причина связана с тем, что процесс принятия решений на рынке жилой недвижимости, как в случае покупки, так и в случае аренды, характеризуется высокой степенью вовлеченности потребителей. Этот тезис находит свое подтверждение в нескольких комплексных моделях, прослеживающих психологическое состояние и поведение отдельных покупателей от момента осознания потребности - через поиск информации, оценку альтернатив и покупку - до постпокупочной оценки. Вторая причина связана с тем, что каждый покупатель, максимизирующий собственную полезность, обладает уникальным набором предпочтений. Эти предпочтения зависят от множества факторов, в том числе, социально-экономического фона потребителя. [13, с. 90]

Авторы выделяют следующую особенность информационного поиска на рынке жилья: поскольку предложение на данном рынке распределено крайне неоднородно (пространственно и по сегментам), принятие решения требует от покупателя обширного поиска информации. При выборе недвижимости потребители могут использовать комбинацию правил принятия решений. Изначально они могут использовать простое отсечение, чтобы сузить пространство выбора. После этого для принятия окончательного решения они могут применять более сложные компенсационные правила, при этом более важные атрибуты (determinant attributes) будут иметь большее влияние и значение. [12, с. 40]

Зачастую альтернативы на рынке жилья настолько разнородны (нет сходства по большинству критериев), что потребитель не может опираться только на конкретные критерии и цены при их сравнении - в таких случаях приходится руководствоваться более абстрактными оценочными критериями.

В литературе можно встретить упоминание ряда внутренних и внешних детерминант потребительского поведения на рынке жилой недвижимости. Одна из важнейших внутренних детерминант - мотивация - основывается на двух группах потребностей: утилитарных и гедонистических. Удовлетворение утилитарных потребностей приводит к рассмотрению объективных атрибутов продукта и выгод, в то время удовлетворение гедонистических потребностей предполагает субъективные реакции, удовольствие и эстетические соображения. Покупатель недвижимости может одновременно пытаться удовлетворить как утилитарные (необходимое пространство), так и гедонистические потребности (статус). В качестве еще одного внутреннего фактора следует отметить эмоции, которые играют важную роль при принятии окончательного решения о покупке жилья. Результаты одного из исследований показали, что в большинстве случаев семьи проводят структурированный поиск жилья, однако их окончательное решение основывается на общих чувствах, которые трудно сформулировать или объяснить. [15, с. 133]

Демографические переменные также относятся к важнейшим детерминантам потребительского поведения на рынке жилья.

Принято считать, что выбор жилья является одним из наиболее важных решений, отражающих принадлежность человека к тому или иному социальному классу. В частности, социальный класс влияет на выбор потребителями окрестностей (соседи, принадлежащие тому же классу), и внешний архитектурный дизайн жилья.

Еще одна детерминанта - стиль жизни - также может иметь сильное влияние на потребительское поведение на рынке жилой недвижимости: потребители выбирают то жилье, которое совместимо с их образом жизни. Существует ряд трудов, наглядно демонстрирующих, что отдельно взятые жилые районы зачастую являются местом сосредоточения людей и домохозяйств со схожим образом жизни. Также принято считать, что потребительское поведение на рынке жилья во многом определяется таким внешним фактором, как культура.

Семья занимает особое место среди внешних факторов потребительского поведения на рынке жилой недвижимости. Во-первых, родительская семья является самой влиятельной группой для потребителя: она обучает культурным ценностям, которые оказывают существенное влияние на покупательское поведение, даже когда потребитель сформировал свою собственную семью. Во-вторых, вне зависимости от распределения ролей между членами семьи, приобретение жилья всегда подразумевает удовлетворение потребностей каждого и, как следствие, определяется структурой и стадией жизненного цикла семьи. Серия продольных исследований показали, что изменения в составе семьи тесно связаны с поведением данной семьи на рынке жилья. Эта связь особенно явно прослеживается среди молодых пар, ожидающих рождения первого ребенка.

Исследование поведения потребителей на рынке жилой недвижимости имеет долгую историю. В ранних работах значительное внимание было направлено на понимание вопросов, связанных с процессами жилой мобильности. Теоретической основой для проведения исследований жилой мобильности служили два подхода: «равновесия» и «неудовлетворенности». Равновесный подход предполагает сравнение текущей полезности жилья с потенциальной полезностью от альтернативного жилья. Этот подход предполагает, что решение о переходе возникает как следствие существования нарушения равновесия между текущим и оптимальным для конкретной семьи уровнем потребления жилья, с учетом ее бюджетных ограничений. Подход неудовлетворенности, в свою очередь, рассматривает мобильность как результат неудовлетворенности характеристиками дома и окрестности. Впоследствии многие работы, посвященные моделированию спроса на жилье, опирались на комбинацию двух рассмотренных подходов.

Особое место в развитии методологии исследования рынка жилья занимают качественные методы, в частности, глубинные интервью с потребителями и экспертами рынка. Данный тип получения данных неоднократно применялся для поиска новых гипотез, которые впоследствии служили основой для разработки различных моделей количественных исследований.

Анализ работ по социологии и экономике, а также результатов эмпирических исследований, позволил понять, какими характеристиками семьи определяются стадии жизненного цикла семьи. Сравнение наиболее широко используемых подходов позволило выделить основные критерии определения стадий жизненного цикла семьи, включая наличие детей, возраст младшего ребенка, возраст главы домохозяйства и состав ядра ??семьи. Чтобы сформировать основу для преобразования концептуальной модели жизненного цикла семьи в переменную, был проанализирован опыт исследований, в которых предпринималась попытка применения концепции жизненного цикла при изучении потребительского поведения на различных рынках.

Также важную роль в подготовке дизайна исследования сыграл проведенный в данной части анализ работ по вопросам систематизации и обобщения подходов к исследованию потребителей поведения на рынке жилья. Накопленный опыт исследований был проанализирован с точки зрения внутренних и внешних детерминант потребительского поведения, которые могут быть приняты во внимание. В результате было выявлено, что стадия жизненного цикла семьи, наряду с демографическими переменными, культурой и социальным классом, относится к внешним детерминантам, в то время как внутренние детерминанты включают мотивацию, эмоций и образ жизни.

2.3 Анализ основных показателей развития рынка жилой недвижимости субъекта Российской Федерации

Объем предложения участков без построек на конец июня составил 2 тыс. объектов, из них 1,2 в Ленинградской области и 800 в Петербурге и его пригородах. Количество продаваемых домостроений на конец июня составило 2,5 тыс. объектов, из них 1,4 тыс. домов в Ленобласти и 1,1 тыс. - в Петербурге и его пригородах. Максимальный объем по данному сегменту рынка за год зафиксирован в мае 2013 года и составил 2,1 тыс. объектов по области и 1,6 тыс. домов в городских и пригородных районах Петербурга (с учетом Всеволожского района).

Рис. 2.1 Объем предложения участков без строений

Рис. 2.2. Объем предложения участков с постройками

В структуре предложения с разбивкой по виду использования земельных участков без построек наибольшую долю предложений в Ленобласти занимает жилье статуса ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) - 44,9%. Участки в садоводствах занимают долю в размере 34,2% от всего предложения. В районах Петербурга и его пригородах процент участков ИЖС составляет 57,1%, садоводства - 31,3% от общего количества объектов, выставленных на продажу.

Рис. 2.3. Статус использования участков без строений, % от общего объема

В структуре предложения домов, выставленных на продажу в Ленобласти, наибольшую долю предложения занимают участки ИЖС и садоводства, что составляет 44,9% и 34,2% от общего объема. По Петербургу и пригородам основное предложение приходится на дома со статусом участка «под индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), что составляет 54,4%, и статуса «садоводство» - 41% от всех объектов, выставленных на продажу в данном сегменте. Минимальная доля приходится на участки с разрешенным использованием: ЛПХ (личное подсобное хозяйство), ДНП (дачное некоммерческое партнерство) и ФЕР (фермерское хозяйство).



Рис. 2.4. Статус использования участков с постройками, % от общего объема

В структуре загородной недвижимости с разрешенным использованием под ИЖС более распространено предложение участков с домостроениями, чем участков без построек. В Ленинградской области доля участков под застройку составляет 42,4%, предложение домостроений - 57,6%. В районах Петербурга и его пригородах участки без строений занимают 42% от всего предложения, 30,1% - это дома / дачи; домостроения с указанным статусом «коттедж» занимают долю в размере 27,9% от общего объема.

Рис. 2.5. Структура предложения участков со статусом ИЖС, % от общего объема

В садоводствах Ленинградской области наибольшую долю рынка занимают также участки с постройками (дом/дача), их доля - 56,3%. Предложение участков без построек составляет 43,7% от всего рынка. В садоводствах Петербурга и пригородах участки без домостроений занимают 34,4% от всего предложения, 59,7% - это дома / дачи; домостроения со статусом «коттедж» занимают долю в размере 5,9% от общего объема.

Рис. 2.6. Структура предложения участков в садоводствах, % от общего объема

Структура предложения по площади участков без построек выглядит следующим образом. Максимальное количество предложения в садоводствах приходится на участки площадью от 7 до 11 соток, что занимает 53,2% в Ленобласти и 49,1% в СПб и пригородных районах. Наибольшую долю предложения участков под индивидуальное строительство составляют объекты площадью от 12 до 16 соток и занимают 39,5% в районах Ленобласти и 44,1% в районах СПб и его пригородах.

На вторичном рынке загородных домов Ленинградской области максимальный объем предложения в садоводствах приходится на участки площадью менее 7 соток и от 7 до 11 соток, что занимает 37,8% и 32,1% от всего объема соответственно. Дома со статусом участка ИЖС в основной массе предлагаются с указанием площади от 12 до 16 соток, что составляет 40,3% от всего предложения по данному сегменту. В Петербурге и пригородных районах максимальное предложение домов в садоводствах зафиксировано на участки площадью от 7 до 11 соток, участки под индивидуальное строительство предлагаются в основном площадью от 12 до 16 соток.



Рис. 2.7. Структура предложения по площади участка без строений, % от общего объема

Рис. 2.8. Структура предложения домов по площади участка, % от общего объема

Максимальный объем предложения участков и домов, выставленных на продажу в Петербурге и Ленинградской области на конец июня 2013 года, - во Всеволожском районе, его доля составляет 24% от общего объема по каждому сегменту. Также наибольшее количество объектов, выставленных на продажу, расположены в Гатчинском, Выборгском ЛО и Ломоносовском районах. Их доля в общем объеме участков в сумме составляет 35,7%, в предложении домов эти районы в сумме занимают 30,8% рынка по данному сегменту. В рейтинг популярных входят также Приозерский, Тосненский и Пушкинский районы. Минимальное количество объектов, выставленных на продажу, приходится на удаленные районы, такие как Бокситогорский, Тихвинский, Сланцевский, Лодейнопольский, Подпорожский. Их доля в сумме не превышает 2% от общего объема участков и домов.



Рис. 2.9. Структура предложения по районам, % от общего объема

Изменение средней цены предложения на рынке загородных участков без строений по Ленинградской области составило минус 5,6%, по районам Петербурга и пригородам в целом 1,1%. Стоимость сотки земли на конец июня 2013 года по области составила - 79,7 тыс. руб. (в среднем это 1,1 млн руб. за участок), по Петербургу и пригородным районам - 235 тыс. руб. (в целом за участок 3 млн руб.).

Рис. 2.10 Изменение стоимости участков без построек, руб./сот.

Таблица 2.1. Изменение стоимости участков без построек, руб./сот.

	Цена	Май 13	Июнь 13	Изменение за месяц
Ленобласть	руб./сот.	84 386	79 650	-5.61%
	тыс. руб.	1 109	1 067
СПб и пригороды	руб./сот.	232 289	234 742	1.06%
	тыс. руб.	3 027	3 021

Максимальное количество предложений участков без домостроений Ленинградской области находится в ценовом диапазоне от 50 тыс. до 80 тыс. руб. за сотку, что занимает 27,6%, а также от 20 тыс. до 50 тыс. руб. и от 80 тыс. до 110 тыс. руб. за сотку, составляющие 24,6% и 21,1% соответственно от всего предложения. На рынке земельных участков Петербурга и пригородных районов максимальный объем предложения приходится на диапазон от 50 тыс. до 150 тыс. руб. и от 150 до 250 тыс. руб. за сотку, что составляет 34,2% и 27,5% соответственно от всего предложения.

Рис. 2.11. Диапазоны цен участков без построек (тыс. руб./сот.), % от общего объема

Таблица 2.2. Диапазоны цен участков без построек (тыс. руб./сот.), % от общего объема

	Цена	Май 13	Июнь 13	Изменение за месяц
Ленобласть	руб./кв. м	23 021	21 801	-5.30%
	тыс. руб.	2 592	2 458
СПб и пригороды	руб./кв. м	36 838	32 553	-11.63%
	тыс. руб.	5 800	5 123

Изменение стоимости домостроений (без учета стоимости земли) составило минус 5,3% по Ленинградской области и минус 11,6% по Петербургу и пригородным районам. На конец месяца средняя цена предложения домостроений по области составила 21,8 тыс. руб. за кв. м (в среднем 2,5 млн руб. за объект), по районам Петербурга и пригородам - 32,6 тыс. руб. за кв. м (в среднем 5,1 млн руб. за строение, без учета стоимости участка).

Рис. 2.13. Изменение стоимости домостроений (без учета стоимости земли), руб./кв. м

Максимальное количество предложений домов по Ленинградской области находится в ценовом диапазоне от 5 тыс. до 15 тыс. руб. за кв. м, что занимает 32,8% от всего предложения, и от 15 тыс. до 25 тыс. руб., это 27,7% от общего количества продаваемых объектов. В Петербурге и его пригородах максимальный объем домостроений находится в диапазонах от 5 тыс. до 20 тыс. руб. и от 20 тыс. до 35 тыс. за «квадрат», составляющих 37,3% и 21,8% соответственно, в зависимости от материала стен, месторасположения и коммуникаций.



Рис. 2.14. Диапазоны цен домостроений (без учета стоимости земли), тыс. руб./кв. м, % от общего объема

Средняя цена предложения участков (со статусом ИЖС) с домостроениями по Ленобласти на конец месяца составила 3,8 млн руб. (из них стоимость участка в отдельности - 1,4 млн руб. и стоимость самой постройки - 2,4 млн руб.). Стоимость участков с постройками в садоводствах в среднем составляет 3,2 млн руб. (из них цена участка - 736 тыс. руб.).

По Петербургу и пригородным районам (с учетом Всеволожского района ЛО) средняя стоимость участков ИЖС с домостроениями в июне составила 9,6 млн руб. (из них стоимость земли - 4,4 млн руб. и стоимость построенного домовладения - 5,1 млн руб.). В садоводствах цена домостроений с участком составила 6,6 млн руб. (стоимость участка в отдельности - 1,4 млн руб.)

Таблица 2.3. Диапазоны цен домостроений (без учета стоимости земли

	Участок без построек	Домостроение	Участок с домостроением
Район	Статус участка	руб./сот.	тыс. руб.	руб./кв. м	тыс. руб.	тыс. руб.
Ленинградская область	ИЖС	88 551	1 387	21 801	2 458	3 845
	Садоводство	73 214	736			3 193
СПб и пригороды	ИЖС	309 079	4 431	32 553	5 123	9 555
	Садоводство	158 991	1 453			6 576

В структуре предложения с разбивкой по материалу стен домостроений преобладают дома бревенчатой и кирпичной постройки, минимальный объем приходится на блочные дома и дома смешанной постройки. По Ленобласти бревенчатые дома занимают 57,4% от всех предложенных объектов, кирпичные дома составляют 21,6%. В Петербурге и пригородных районах доля домов бревенчатой постройки составляет 45,7%, кирпичных - 28,8%, щитовые дома занимают 8,7%, блочные - 6%, дома из газобетона - 8,3% от общего объема по данному сегменту рынка загородной недвижимости.

Рис. 2.15. Материал стен домостроений, % от общего объема

Самым дорогим предложением являются дома кирпичной и газобетонной постройки, средняя цена по Петербургу и пригородным районам на конец месяца составила 8 млн руб. (без учета стоимости земли). В Ленобласти предложение кирпичных и газобетонных домов, за вычетом стоимости участка, в среднем составляет 3,5 млн руб., в зависимости от месторасположения, коммуникаций и состояния. Минимальные цены на рынке загородного строительства на щитовые дома, в целом по области и по городским и пригородным районам цена (без учета стоимости земли) за прошедший месяц составила 1,2 млн руб.

Таблица 2.4. Средняя цена предложения

	Средняя цена предложения	Динамика
	Ленобласть	СПб и пригороды	Ленобласть	СПб и пригороды
Тип дома	руб./кв. м	тыс. руб.	руб./кв. м	тыс. руб.	руб./кв. м	%	руб./кв. м	%
Блочный	26 761	3 649	38 502	7 010	3 083	13.02%	-7 767	-16.79%
Бревенчатый	21 842	2 131	31 910	3 507	-930	-4.09%	-3 113	-8.89%
Газобетон	20 685	3 597	38 903	8 228	-4 884	-19.10%	-3 551	-8.36%
Кирпичный	24 267	3 388	36 166	8 031	-1 773	-6.81%	-4 537	-11.15%
Щитовой	15 035	1 248	17 947	1 227	-1 367	-8.33%	-8 384	-31.84%

Наибольший размер общей площади у домов из газобетона и кирпича. Площадь данных объектов в Ленобласти, расположенных на участках под индивидуальное строительство, составила в среднем 220 кв. м и 170 кв. м соответственно, в садоводствах - в среднем 97-114 кв. м. В районах Петербурга средняя площадь кирпичных домов - 235 кв. м и 172 кв. м (в зависимости от статуса участка), размер домов из газобетона в среднем 224 и 157 кв. м (ИЖС и в садоводствах соответственно). Минимальные площади у щитовых домов в садоводствах. Так, в Ленобласти, а также в Петербурге и пригородных районах на конец месяца средний размер составил - 61 кв. м и 58 кв. м соответственно.

Рис. 2.16. Средняя площадь домостроений по материалу стен, кв. м

Самыми дорогими по стоимости участков в Петербурге и пригородным районам являются Приморский, Курортный и Выборгский районы Санкт-Петербурга. Стоимость земельных участков без построек со статусом ИЖС в среднем составляет 6-8 млн руб., цена сотки земли 408-548 тыс. руб. Участки ИЖС с домовладениями в самых дорогих районах предлагаются в среднем около 12 - 15,7 млн руб., где стоимость самого дома (за вычетом стоимости земли) составляет 6-10 млн руб. (это 42-56 тыс. руб. за кв. м).

Самым дешевым предложением по продаже загородной недвижимости в Ленинградской области (без учета удаленных районов) являются участки в садоводствах Лужского района. Стоимость участка здесь в среднем обойдется в 273 тыс. руб. (27,9 тыс. руб. за сотку), средняя цена предложения участка с домовладением - 1,7 млн руб., где цена построенного дома (за вычетом стоимости земли) в среднем составляет 1,4 млн руб. - 17,3 тыс. руб. за кв. м.

Таблица 2.5. Цена участка

Район	Цена участка	Цена домостроений, без учета стоимости земли	Цена участка с домостроением
	ИЖС	САД		ИЖС	САД
	руб./сот.	тыс. руб.	руб./сот.	тыс. руб.	руб./кв. м	тыс. руб.	тыс. руб.	тыс. руб.
Волосовский	32 343	640	н/д	н/д	24 460	3 000	3 640	н/д
Волховский	52 497	866	32 083	354	17 121	1 520	2 386	1 874
Выборгский ЛО	103 694	1 586	93 713	1 000	25 312	3 437	5 023	4 437
Гатчинский	97 134	1 522	73 860	677	19 611	1 997	3 519	2 673
Кингисеппский	67 738	648	17 687	280	19 468	1 625	2 273	1 905
Кировский ЛО	86 825	1 249	74 540	644	20 216	2 154	3 403	2 799
Ломоносовский	111 340	1 753	84 697	944	24 247	2 604	4 357	3 548
Лужский	40 364	750	27 868	273	17 313	1 402	2 152	1 676
Приозерский	86 404	1 466	67 084	579	25 990	3 398	4 864	3 977
Тосненский	83 066	1 168	53 236	511	18 990	1 790	2 958	2 301

В рейтинге самых дорогих участков на рынке загородной недвижимости в 2013 году лидирующую позицию занимают участки под индивидуальное строительство в Курортном районе. В пос. Комарово выставлены 2 участка, стоимостью 95 и 90 млн руб., площадью 380 и 80 соток. За 58 млн руб. продается участок в Сестрорецке, площадью 37 соток.

Самое дорогое домовладение на конец месяца расположено в пос. Стрельна Петродворцового района СПб - это дом площадью 593 кв. м, стоимостью 185 млн руб. и дом в пос. Юкки Всеволожского района ЛО, площадью 1300 кв. м, по цене 180 млн руб.

Таблица 2.6. Рейтинг самых дорогих участков без построек

Район	Населенный пункт	Площадь участка, соток	Статус участка, ижс/сад	Дополнительные сведения	Цена, тыс. руб.	Цена, руб./сот.
СПб, Курортный	Комарово	380	ИЖС	ком-ции по границе	95 000	250 000
СПб, Курортный	Комарово	80	ИЖС	1-я линия, залив, 40кВт	90 000	1 125 000
СПб, Курортный	Сестрорецк г. ул. Коммунаров, 10-12	37	ИЖС		58 000	1 567 568
СПб, Красносельский	Горелово	354.8	ИЖС	к-ции по границе, зона общественно-целов.	50 000	140 845
Ломоносовский	цер. Низино	488	ИЖС	воца, газ, эл-во, воцопр., канализ., ровный, кац-1 км.	45 000	92 213
Всеволожский	Мистолово цер.	300	ИЖС	участок 300 соток ижс мистолово южный	45 000	150 000

Таблица 2.7. Рейтинг самых дорогих участков с домостроением

Район	Объект	Населенный пункт	Статус участка, ижс/сад	Площадь участка, соток	Площадь дома, кв. м	Тип дома	Дополнительные сведения	Цена, тыс. руб.
СПб, Петроцворцовый	цом	Стрельна, Красносельское	ИЖС	40	593	БЛ	элит. жил цом	185 000
Всеволожский	цом	Юкки	ИЖС	20	1300	К	полн отц, бассейн, кинозал, лес, озеро	180 000
СПб, Курортный	коттецж	Репино	ИЖС	17	400	К	торг, залив, все ком., гараж	158 000
СПб, Выборгский	коттецж	Выборгский, Б. Озерная ул.	ИЖС	35	466	К	89111115466, элит. нов. особняк.	100 000
СПб, Приморский	цом	Лисий Нос пгт, Нижняя ул.	ИЖС	12	500	К	Особняк в классическом стиле в Лис. Носу	99 000
Всеволожский	коттецж	Токсово	ИЖС	100	300	К	8921-35-35-182 цом с бассейн., озеро-100 м	99 000

Таблица 2.8 Рейтинг самых дешевых участков без построек

Район	Населенный пункт	Площадь участка, соток	Статус участка, ижс/сад	Дополнительные сведения	Цена, тыс. руб.	Цена, руб./сот.
Волховский	Пупышево СНТ «Уют 1»	7.5	САД	приват., н/разработ., им. подъезд, эл., колонка	90	11 250
Киришский	пл. 52 км, САД Глобус	10	САД	собств, пп, эл-во, вода	100	10 000
Кировский	Назия	6	СНТ	ровный, рядом лес	120	20 000
Киришский	Посадников Остров дер.	12	САД	замечательные участки в садоводстве	125	10 417
Кингисеппский	Тикописьс-во	10	САД	док. готовы	130	13 000
Лужский	д. Заозерье	15	ИЖС	Володарское сельское поселение	140	9 333

Таблица 2.9. Рейтинг самых дешевых участков с домостроением

Район	Объект	Населенный пункт	Статус участка, ижс/сад	Площадь участка, соток	Площадь дома, кв. м	Тип дома	Дополнительные сведения	Цена, тыс. руб.
Кировский	дача	Грибное мас.	САД	6		ЩИТ	соб-ть	300
Гатчинский	дача	Красницы	САД	6	15		Спб-50 км	300
Киришский	дом	Солоницы д.	ЗНП	6	46.3	БР	Садовый дом расположен на участке в живо	300
Волховский	дача	Пупышево	СНТ	5.5	60	БР	уч-к, дом, баня	320
Киришский	дача	Посадников Остров дер.	САД	6	50	ЩИТ	дачный участок, дом	330
Волховский	дом	Пупышево	САД	15	50	БР	док. гот, участки м. врозь 9+6.5 сот., отл. место	330

В рейтинге самых дешевых участков на рынке загородной недвижимости 2013 г. лидирующие позиции занимают участки в садоводствах. За 90 тыс. руб. предлагается участок площадью 7,5 сотки в Пупышево Волховского района, за 100 тыс. руб. можно приобрести участок площадью 10 соток, расположенный в садоводстве Глобус Киришского района ЛО. Самые дешевые дома / дачи на конец месяца предлагаются в Волховском, Киришском и Лужском районах ЛО, это щитовые дачные домики. Минимальная цена у строений, площадью 15 -25 кв. м, расположенных на участке 6 соток, стоимостью 300 тыс. руб.

В Ленинградской области за 1 полугодие 2013 года введено около 557 тыс. кв. м. общей площади жилья, в том числе ИЖС около 132 тыс. кв. м., построено 9348 квартир и 690 индивидуальных жилых домов (для сравнения за соответствующий период 2012 года было введено 408 тыс. кв. м., в том числе ИЖС 245 тыс. кв. м). Объемы жилищного строительства выросли в 1,7 раза - с 672 тысяч квадратных метров в 2006 году до 1,149 млн. кв. м. в 2012 году.

Министерством регионального развития Российской Федерации утверждены прогнозные показатели ввода жилья для Ленинградской области до 2020 года, согласно которым в Ленинградской области должно быть введено:

в 2014-1385 тыс. кв. м.,

в 2015-1650 тыс. кв. м.,

в 2020 году - 2729 тыс. кв. м.

В настоящее время строительство ведется на 297 строительных площадках площадью возводимого жилья порядка 3,3 млн. кв. м. (для сравнения в соответствующем периоде 2012 года строительство осуществлялось на 220 строительных площадках, площадью 2,0 млн. кв. м.).

Активно жилищное строительство осуществляется на территориях, прилегающих к г. Санкт-Петербургу. На долю этих районов приходится 70% всего строящегося жилья. Лидерами среди муниципальных образований по вводу в действие общей площади жилых домов на 1 июля 2013 года стали Всеволожский район (242,3 тыс. кв. м.), Гатчинский район (65 тыс. кв. м.), Выборгский район (53 тыс. кв. м.) и Ломоносовский район (36,5 тыс. кв. м.). Однако неплохие показатели показывает и Тихвинский район - 31,5 тыс. кв. м жилья.

Худшие показатели по вводу жилья показывают:

Сланцевский район (2010 год - 1,4 тыс кв. м., 2011 и 2012 годы - немного более 3 тыс. кв. м, 1 полугодие 2013 года - 718 кв. м), Бокситогорский район (2011 и 2012 годы - около 5,4 тыс кв. м, 1 полугодие 2013 года - 2,2 тыс. кв. м), и Лодейнопольский район (2010 и 2012 годы - около 10,5 тыс. кв. м, 2011 год - 7,1 тыс. кв. м) и Подпорожский район (2010 г. - 6,8 тыс кв. м., 2011 год - 9,8 тыс. кв. м, 2012 г. - 14,5 тыс. кв. м., в 1 полугодии 2013 года - 424 кв. м).

В Сланцевском районе осуществляется только индивидуальное жилищное строительство. Более 70% ИЖС в Бокситогорском районе. В среднем построено около половины от общего объема ввода в эксплуатацию частных домов в Лодейнопольском и Подпорожском районах.

Важное направление в развитии жилищного строительства в настоящее время, позволяющее изменить существующий облик многих населенных пунктов Ленинградской области - ликвидация аварийного жилищного фонда и строительство жилых домов для переселения граждан из аварийного жилья.

Правительством Ленинградской области утверждена региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилья на 2013-2015 годы, которая предполагает расселение в течение 3-х лет всех многоквартирных жилых домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года. Это порядка 170 тысяч квадратных метров. На эти цели будет потрачено более 6 миллиардов рублей и построено порядка 200 тысяч квадратных метров благоустроенного жилья. В основном, с учетом особенностей Ленинградской области, планируется малоэтажное жилищное строительство.

За счет этой программы нет возможности увеличить жилищное строительство только в Сланцевском районе, так как согласно реестру аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 года, указанного жилья на территории района нет.

В других районах до 2016 года вместо аварийных, будут построены новые малоэтажные жилые дома. Больше всего аварийного жилья (не считая районов, прилегающих к Санкт-Петербургу) в Волховском районе (850 квартир общей площадью 34,8 тыс. кв. м.), далее следует Подпорожский район (525 квартир общей площадью 19,8 тыс. кв. м), Бокситогорский район (242 квартиры площадью 9,6 тыс. кв. м), Лодейнопольский район (2...