Разработка организационных схем и адаптивной стратегии комплексного развития региональной ипотеки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Разработка организационных схем и адаптивной стратегии комплексного развития региональной ипотеки

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что повышение доступности жилой и коммерческой недвижимости отвечает жизненным интересам многих наших граждан. Современный этап экономического развития экономики России характеризуется усиливающейся тенденцией регионализации, что обусловливает формирование региональных моделей институциональной организации хозяйственных процессов в различных отраслях экономики, в том числе в инвестиционно-строительной сфере. Региональная ипотека, представляющая собой механизм решения социально-экономических проблем региона путём повышения доступности недвижимости за счёт формирования механизмов кредитования заёмщиков под залог приобретаемой недвижимости, является важнейшим способом социально-экономического развития региона.

Специфика региональной ипотеки состоит в том что, с одной стороны, региональные ресурсы ограниченны, а, с другой стороны, происходит тесное взаимодействие населения, бизнеса и региональной власти, что позволяет снизить многие риски ипотечного кредитования за счет гибкого использования широкого спектра организационных форм, постоянного контроля развития ипотеки со стороны администрации, адаптивного регулирования ипотеки на базе большого массива информации о заёмщиках.

Региональная ипотека не есть только региональная конкретизация федеральной ипотеки, в основу которой положена двухуровневая (американская) система, базирующаяся на секьюритизации ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) государственным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Важнейшим уроком американского ипотечного, а затем мирового финансового, кризиса является необходимость организационной адаптации регионального ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), включающим в себя использование более устойчивых систем ипотеки с максимальным учетом региональных особенностей.

Необходимость и важность научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных управленческих решений и преобразований в инвестиционно-строительной сфере региона обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем формирования рынка доступной недвижимости на основе использования региональной ипотеки.

Степень научной разработанности проблемы. За рубежом по вопросам ипотечного кредитования опубликовано достаточно большое количество монографических работ и статей. Среди них особо следует отметить научные исследования Г. Александера, Д. Бейли, П. Роуза, Д. Диамонда, Р. Гобела, Е. Касела, Дж. Крейнера, М. Лейа, К. Редхарда, Т. Стейнмеца, Р. Страйка, Ф. Уайта, К. Христофера, С. Хьюза, У. Шарпа и многих других. В них достаточно глубоко раскрыта сущность ипотеки, история формирования и развития ипотеки в Европе и США, особенности европейских и американских фирм организаций ипотеки, взаимоотношения различных субъектов, реализующих ипотечное кредитование жилищного строительства в конкретных странах мира.

Приобретение недвижимости в развитых странах уже несколько десятилетий получает массовое распространение. В трудах зарубежных авторов (Дж. Бойкина, Б. Бруггемана, Дж. Видемера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Миллера, Дж. Миллара, Ш. Мэйзеля, К. Розена, Д. Сироты, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, Р. Ханея, Д. Эпли) разработаны модели ипотечных кредитов, структура организации ипотечного рынка и выявлены особенности участия государства в его функционировании, предлагается система государственного кредитования населения.

Значительный вклад в разработку теоретических и практических аспектов ИЖК и путей его совершенствования внесли зарубежные специалисты Р. Дорнбуш, Дж. Дэниэл, Дж.М. Кейнс, В. Лексис, М. Равиц, М. Розенберг, Д. Сигел, Р. Субраманиам, С. Фишер, Д. Шим, Р. Шмалензи, Л. Эрхард.

Теоретические и практические вопросы инвестиционной деятельности на рынке недвижимости и развития ипотеки в той или иной степени касались В.К. Бансал, Ф. Бергер, Э. Боди, Ю. Бригхем, Р. Вейсвейллер, Р. Винс, Д. Гарнер, Л.Дж. Гитман, Э. Долан, Т. Лофтон, Г.Р. Мансухани, Д.Ф. Маршалл, М.Х. Мескон, Н. Ордуэй, Р. Рейли, К.И. Рэй, Д. Фридман, С. Шривастава. В работах этих ученых рассматриваются вопросы инвестиционного процесса в строительстве, развития ипотеки, особенности ее реинвестирования, обосновываются идеи о развитии реинвестирования ипотеки на основе механизма ипотечных ценных бумаг, а также ряд других научных и практических обобщений.

В зарубежной экономической литературе анализ вопросов, связанных с развитием теории и методологии организации и управления ипотеки, представлен в трудах И. Белла, П. Досона, Н. Ордуэй, Д. Фридмана. В работах этих ученых рассматриваются вопросы оценки современного состояния и прогнозов развития ипотеки, функционирования ипотеки как синергетической части экономической системы, особенности и принципы управления системой ипотеки, обосновываются идеи о развитии рефинансирования ипотеки, а также ряд других управленческих проблем и научных обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования.

В настоящее время в России исследованию аспектов становления и развития форм ипотеки посвящен ряд работ, подавляющее большинство из которых посвящено жилищной ипотеке. Многие из них послужили основополагающими источниками при проведении диссертационного исследования.

В процессе анализа состояния ипотечного кредитования в современной экономике России были использованы работы А. Воробьева, Ю. Ильиной, А. Кретова, А. Ларионова, В. Лимаренко, В. Полякова, А. Ткаченко, В. Усова.

Многие идеи, получившие впоследствии свое развитие в специальной литературе были выражены, прежде всего, в трудах, посвященных проблемам недвижимости, инвестиций и кредитования. Это работы С.И. Абрамова, А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, О.В. Белоусова, С.П. Гришеева, В.А. Горемыкина, Л.П. Белых, В.В. Кохашенко, А.М. Мухамедьярова, Н.Н. Маслова, Л.С. Валинуровой, В.А. Вишневского, И.А. Рахмана и др.

Механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья исследован Т. Белкиной, Н. Калининой, Н. Ноздриной.

Тенденции развития кредитно-финансовых механизмов рынка жилья проанализированы И. Караваевой, В. Кудрявцевой, В. Остапенко, С. Печатниковой, Г. Цылиной.

Специальным изучением ипотеки, определения дальнейших перспектив их развития занимаются такие исследователи, как: В.А. Аверченко, В.М. Ачанкин, С.С. Бачурин, П.П. Бурлак, Б.А. Горелецкий, И.В. Довдиенко, Л.В. Донцова, В.С. Ем, Б.Д. Завидов, В.В. Иванов, Н.Б. Косарева, М.И. Каменицкий, В.А. Кудрявцев, И.А. Разумова, И.А. Сергеева, А.М. Синельников, З.П. Лукина, В.В. Смирнов, Е.Б. Попцова, А.Н. Ужегов, Ю.Ф. Черняк, Г.А. Цыпина, Я.В. Щетинин, В.К. Южелевский и др.

В настоящее время в России исследованию проблем управления субъектами в области ипотеки посвящено значительное число работ. Многие из них послужили источниками при проведении диссертационного исследования. В частности, автор опирался на труды таких отечественных ученых как: В.М. Агапкин, Е. Дёмушкина, М. Дестресс, А.А. Иванов, А. Казаков, М. Климович, Н.В. Косарева, П. Кострикин, О. Кузьминский, В.И. Лимаренко, М. Орлова, Н. Пастухова, Н. Проскурякова, В. Смирнов, Е.И. Тарасевич, Е.В. Черных и другие.

В настоящее время в России исследованию проблем совершенствования рефинансирования ипотеки посвящен ряд работ. Многие из них послужили основополагающими источниками при проведении диссертационного исследования. В частности, автор опирался на труды таких отечественных ученых как Л.И. Абалкин, Б.И. Алехин, С.А. Анесянц, Л.О. Бабешко, И.Т. Балабанов, Ю.П. Баталий, В.В. Булатов, А.Н. Буренин, А.А. Вишневский, Ю.А. Данилов, В.С. Ем, С.Г. Ерошенков, Е.Ф. Жуков, Б.Д. Завидов, А.Н. Иванов, Б.А. Колтынюк, В.А. Кудрявцев, Я.М. Миркин, Б.Б. Рубцов, В.М. Рутгайзер, В.В. Смирнов, Е.И. Тарасевич, Э.А. Уткин, А.А. Фельдман и другие.

Региональным аспектам моделирования и регулирования социально-производственного развития в условиях переходной экономики посвящены работы Л.И. Абалкина, А.А. Горбунова, О.В. Иншакова, Н.Н. Лебедевой, О.А. Ломовцевой, Д.С. Львова, С.Н. Соколова, И.М. Шабуниной.

В работах этих ученых рассматриваются вопросы инвестиционного процесса в строительстве, развития ипотеки, особенности ее рефинансирования, обосновываются идеи о развитии рефинансирования на основе механизма ИЦБ, а также ряд других научных и практических обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования. Однако становление и развитие региональной ипотеки как управленческая задача в рамках региональной экономической системы строительно-инвестиционного комплекса, решаемая на основе юридически допустимых форм ипотеки, несмотря на ее очевидную научно-практическую актуальность и значимость, объектом отдельного исследования еще не выступала.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка методологии формирования и развития региональной ипотеки.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

? исследовать теоретические основы и мировой опыт работы ипотечных систем в различных регионах мира, методологические и методические аспекты формирования региональной ипотеки, способы рефинансирования ипотеки, провести анализ уроков и последствий для развития ипотеки американского ипотечного кризиса;

? изучить генезис и перспективы региональной ипотеки в России, роль ипотеки в формировании рынка доступного жилья, проблемы и пути развития законодательной базы ИЖК, подходы к рефинансированию ипотеки;

? провести анализ проблем и путей развития первичного рынка региональной ипотеки, разработать предложения по использованию различных организационных форм жилищно-строительной кооперации, ссудо-сберегательных институтов, ипотеки коммерческой недвижимости;

? провести анализ проблем и путей развития рефинансирования региональной ипотеки, разработать предложения по созданию и использованию организационных форм региональных рефинансирующих структур, а также инноваций секьюритизации ипотечных активов, применимых на региональном уровне.

? разработать предложения по комплексному развитию и адаптивной стратегии региональной ипотеки.

Область исследования. Работа выполнена в соответствии с паспортом специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством»: 5.9. «Исследование тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных социально-экономических подсистем», 5.14. «Разработка перспектив развития региональных социально-экономических систем; прогнозирование в региональных социально-экономических системах» и 5.16. «Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизм управления; разработка, методическое обоснование, анализ, оценка эффективности организационных схем и механизмов управления».

Объект исследования - механизмы регулирования социально-экономического развития на региональном уровне.

Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе формирования, реорганизации и развития региональной ипотеки.

Теоретико-методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых, занимающиеся теоретическими и практическими вопросами: инвестиций, предпринимательства, строительства, систем управления, ипотеки и ценных бумаг. В процессе исследования применялись диалектический подход, методы системного анализа, экспертных оценок, статистических группировок, прогнозирования, моделирования и др. Эмпирическую базу исследования составили статистические и другие информационные источники, материалы, характеризующие производственно-хозяйственную деятельность предпринимательских структур различных организационно-правовых форм в РФ, экспертные заключения, законодательные акты и другие нормативно-правовые документы в хозяйственной сфере.

Научная новизна выполненного исследования состоит в разработке теоретических положений, совокупность которых дает системное решение проблемы формирования и развития региональной ипотеки. Особенностью работы является комплексный подход, учет важнейших базовых факторов, существующих ресурсных ограничений и тенденций развития современной региональной экономики. В рамках предложенной методологии обоснована возможность применения системного подхода, организационных, структурных и адаптационных механизмов, определяемых современными достижениями теории управления. К числу основных результатов, определяющих научную новизну и представляющих предмет защиты, относятся следующие.

1. Выделены специфические черты региональной ипотеки (значительное превышение спроса на ипотеку над предложением, слабое развитие института ипотечных брокеров; ограниченность у региональных банков средств для долгосрочного кредитования населения и др.), проанализирован имеющийся российский и мировой опыт региональной ипотеки и выделены перспективные организационные формы. Федеральную двухуровневую систему ипотеки предложено дополнить на региональном уровне ссудо-сберегательными институтами, что дает основу стратегического развития массовой ипотеки и последовательных преобразований, направленных к переходу к банковской ипотеке (одноуровневая система) и дальнейшему рефинансированию через фондовый рынок (двухуровневая система).

2. Введен коэффициент доступности регионального жилья, который более адекватно, по сравнению с используемым в ФЦП «Жилище» показателем доступности жилья, оценивает доступность жилья в регионе за счет учета средней обеспеченности жильем жителей региона. Получено аналитическое выражение для коэффициента доступности регионального жилья, что позволило показать степень разброса доступности жилья в разных регионах и построить соответствующий рейтинг регионов.

3. Показана важность и перспективность развития на региональном уровне, помимо ИЖК, ипотеки коммерческой недвижимости, определены ее основные проблемы (несовершенство законодательной базы, трудность рефинан-сирования и др.) и предложены новые юридически допустимые организа-ционные формы ипотеки коммерческой недвижимости.

4. Для развития рефинансирования региональной ипотеки обосновано применение инноваций секьюритизации и разработаны соответствующие организационные формы (использование кондуита и накопителя - для накопления в регионе пула ипотечных активов, транширование - для достижения полноты размещения и более высокой цены за региональные ИЦБ, применение плавающих ставок ипотечных кредитов - для более широкого вовлечения региональных кредитных организаций). Проведено сравнение возможных источников рефинансирования региональной ипотеки и предложена организационная форма комплексирования механизмов ипотечных облигаций и регионального ипотечного закрытого паевого инвестиционного фонда (ПИФа).

5. Обоснована важность и разработаны организационные формы развития регионального рынка арендного жилья для повышения адаптационных возможностей региональной ипотеки (при ограниченности средств региональных бюджетов максимально увеличивается количество семей, которых можно обеспечить жильем, рынок найма жилья является самым экономичным для регионального бюджета способом формирования «маневренного» фонда и т.д.).

6. Обоснована необходимость использования региональной ипотеки не только для увеличения спроса на недвижимость, но и для роста предложения, разработан комплекс организационных форм ипотечных механизмов активизации строительства (кредитование застройщика с помощью ипотечного механизма, активное сотрудничество региональной власти с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, региональная реализация программы стимулирования застройщиков жилья эконом-класса, земельная ипотека);

7. Доказана необходимость системного подхода к развитию региональной ипотеки и разработана концепция создания региональной накопительно-ипотечной системы (РНИС). В качестве ключевого звена (управляющая и модерирующая компания) в системе региональной ипотеки предложена модель Регионального оператора ипотеки (РОИ) - публичной рефинансирующей и сервисной организацией, замыкающей полный цикл отношений и функций в сфере региональной ипотеки и играющей центральную роль в РНИС (объединение региональных банков для организации выпусков ипотечных облигаций под поручительство АИЖК, создание маневренного фонда, выдача стабилизационных кредитов для реструктуризации ипотеки и т.д.).

8. Построены экономико-математические модели основных этапов региональной ипотеки, получены аналитические зависимости показателей эффективности от базовых параметров региональной ипотеки (формула для срока периода накопления, уравнение порога для доступности ипотеки, аналитическое выражение для показателя эффективности региональной ипотеки). Такие выражения позволяют обоснованно сравнивать эффективность различных мер по развитию региональной ипотеки и оценивать возможности адаптации ипотечных механизмов к региональным условиям.

9. Разработана адаптивная стратегия региональной ипотеки (комплекс и общее направление действий региональных властей зависит от состояния финансового рынка и регионального рынка недвижимости) и предложена Комплексная программа развития региональной ипотеки, которая содержит три основных направления: (1) развитие первичного ипотечного кредитования (развитие разнообразных организационных форм ссудо-сберегательных институтов, корпоративная ипотека, социальная ипотека, полистадийность); (2) развитие рефинансирования региональной ипотеки (субстандартная ипотека, создание региональных накопителей, формирование регионального ипотечного ПИФа, ипотечные инновации, выпуск региональных облигаций для развития территорий, предоставление гарантий региональной властью для корпоративных и ипотечных ценных бумаг региональных рефинансирующих организаций); (3) комплексирование ипотечных механизмов для решения социально-экономических задач развития региона (развитие рынка арендного жилья, ипотека коммерческой недвижимости, использование ипотеки для активизации строительства, развитие РОИ и создание РНИС).

Практическая значимость работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования могут быть использованы при прогнозировании регионального развития, при изучении текущей и прогнозируемой пространственной неоднородности, в процессе совершенствования региональной ипотеки. Предложенные рекомендации могут быть использованы в работе департаментов инвестиций и целевых программ региональных администраций, региональных фондов с целью повышения эффективности проводимой в стране государственной жилищно-строительной политики. Отдельные положения работы могут использоваться в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам «Финансы, денежное обращение и кредит», «Финансовый менеджмент», «Региональная экономика», «Инвестиции» студентам экономических специальностей вузов и слушателям курсов повышения квалификации, а так же при подготовке специалистов финансовых служб региональных органов власти и управления.

Апробация работы и использование результатов. Основные положения диссертации неоднократно докладывались на семинарах и научно-практических конференциях Красноярского научного центра СО РАН, на экономических форумах и конференциях в регионах. Основные результаты диссертационного исследования также апробированы в ходе практической деятельности автора и внедрены на предприятиях и в учебный процесс в образовательных учреждениях. Основные положения диссертационной работы нашли своё применение при формировании региональной экономической политики в Красноярском крае.

Публикации. По теме исследования опубликовано 58 работ, отражающих основные положения исследования, среди которых - 10 монографий общим объёмом 133,88 п.л. (из них 26,09 п.л. - лично автора), 10 публикаций в журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России общим объёмом 5,64 п.л. (из них 2,67 п.л. - лично автора), 38 публикаций в журналах и сборниках научных трудов общим объемом 55,78 п.л. (из них 37,53 п.л. - лично автора).

Структура и содержание работы обусловлены концептуальной идеей, отражают поставленную цель и задачи исследования. Диссертационная работа состоит из введения, 5 глав, заключения, списка использованных источников из 323 наименований. Основной текст работы изложен на 250 страницах, включая 8 таблиц, 12 рисунков.

Содержание работы

ипотека региональный рынок

Глава первая «Мировой опыт и тенденции региональной ипотеки». Исследуется эволюция и основы ипотеки. Дается обобщенный анализ организационных форм рефинансирования ипотеки, механизмов секьюритизации ипотечных активов. Дается анализ уроков и последствий мирового ипотечного кризиса.

Глава вторая «Тенденции и перспективы развития ипотеки в России». Выделяется роль ипотеки в формировании рынка доступного жилья. Прослеживается становление ипотечного кредитования в России, развитие законодательной базы ипотеки. Формулируются основные проблемы и направления развития ИЖК и рефинансирования ипотеки.

Глава третья «Новые организационные формы первичного рынка региональной ипотеки». Анализируется процесс становления региональной ипотеки. Обосновывается перспективность применения элементов ссудо-сберегательных институтов (жилищно-строительных кооперативов, строительно-сберегательных касс). Предлагается механизм использования материнского капитала для развития ипотеки. Показывается важность и разрабатываются организационные формы ипотеки коммерческой недвижимости.

Глава четвертая «Новые организационные формы рефинансирования региональной ипотеки». Проводится анализ доступных на региональном уровне источников рефинансирования ипотеки, обосновывается перспективность использования ипотечных закрытых ПИФов. Для развития рефинансирования региональной ипотеки предлагается применение ряда инноваций секьюритизации (региональный кондуит, транширование ИЦБ, ипотечные кредиты с плавающей ставкой).

Глава пятая. «Адаптивная стратегия комплексного развития региональной ипотеки». Исследуются адаптационные возможности региональной ипотеки (развитие рынка арендного жилья, использование ипотечных механизмов для активизации строительства), ее роль в региональном развитии. Разрабатывается адаптивная стратегия и комплексная программа развития региональной ипотеки.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе «Теоретические основы и мировой опыт региональной ипотеки» рассматриваются ипотечные системы, сложившиеся в различных регионах мира.

Анализируя существующие в экономической литературе подходы к применению самой категории «регион», в диссертации было выбрано определение региона с учетом трех обстоятельств: регион - это территориальное явление, регион - это часть целостной социально-экономической и административной системы, регион должен иметь замкнутый воспроизводственный цикл, определенную специализацию и формы ее проявления. Таким образом, регион - это не только административно-очерченное пространство, а, прежде всего, относительно замкнутый народно-хозяйственный комплекс, в котором складывается и реализуется совокупность как экономических, так и социальных процессов воспроизводства жизнедеятельности данной территории.

Система ипотечного кредитования является частью финансового рынка. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути создания различаются несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования. Основная суть их отличия кроется в особенностях механизма рефинансирования.

Особого внимания заслуживает изучение системы ссудо-сберегательных касс (стройсберкасс). Она удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования. Стройсберкассы - сбалансированная автономная модель. В стросберкассе кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Стройсберкасса менее других зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности.

Суть одноуровневой (европейской) системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме того, который определен законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

В США действует двухуровневая система ипотечного кредитования. В этой модели ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и выпустить ИЦБ.

Система ипотеки - это совокупность взаимодействующих элементов и взаимосвязанных отношений, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости. Элементами такой системы являются ипотечные кредитные институты и вспомогательные элементы (инфраструктура), без которых невозможно эффективное ее функционирование. Специфика ипотечного кредитования, его тесная связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией недвижимости, определила необходимость существования следующих инфраструктурных звеньев: страховых компаний, профессиональных оценщиков, риэлтерских фирм, системы регистрации оборота недвижимого имущества, организаторов вторичного рынка ипотечных кредитов, нотариата, паспортных служб, органов опеки и попечительства, юридических консультаций и т.д.

Взаимодействие ипотечной системы и субъектов экономической деятельности происходит на рынке ипотечных кредитов, который делится на первичный и вторичный. Первичный рынок характеризуется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Вторичный рынок, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), способствует привлечению ресурсов для кредитования и характеризуется взаимодействием кредиторов, посредников и инвесторов, т.е. здесь происходит продажа выданных кредитов конечным инвесторам. При этом происходит трансформация персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные доходные бумаги (облигации).

После предоставления ссуды кредитор выбирает одну из трех стратегий: продать кредит (закладную) посредникам (например, ипотечным агентствам); использовать кредит (закладную) в качестве основы для эмиссии обеспеченных ипотечных облигаций; оставить кредит (закладную) в своем долгосрочном портфеле и получать доход в виде платы, поступающей от заемщика. Первая и вторая стратегии предполагают выпуск ценных бумаг, или секьюритизацию кредитов (от английского «securities» - ценные бумаги). В широком смысле, секьюритизация означает превращение малоликвидных долгосрочных банковских активов (непогашенная задолженность по ипотечным кредитам) в долгосрочные долговые ценные бумаги для продажи инвесторам. Таким образом, именно секьюритизация является реальным способом мобилизации «длинных» ресурсов для ипотечного кредитования, так как позволяет избежать несоответствия активов и пассивов по срокам, а, следовательно, снижает риски кредитного учреждения.

Механизм секьюритизации можно схематично изобразить следующим образом. Желающая привлечь финансирование при помощи секьюритизации фирма, называемая обыкновенно Оригинатор, обособляет определенные активы от связанных с ней рисков. Активы (как правило, это дебиторская задолженность) передаются вновь создаваемому лицу, обозначаемому как Специализированное Финансовое Общество (СФО), в англоязычной литературе Special Purpose Vehicle (SPV), которое структурируется таким образом, чтобы минимизировать вероятность банкротства. СФО эмитирует ценные бумаги, обеспеченные требованиями по дебиторской задолженности (asset-backed securities, ABS), передавая вырученные средства Оригинатору. Оригинатор (банк, занимающийся выдачей ипотечных кредитов) продает права требования по пулу ипотечных кредитов СФО как юридическому лицу, созданному специально для выпуска ИЦБ. СФО, в свою очередь, размещает ИЦБ, а полученные средства передает Оригинатору в счет оплаты прав требования. В дальнейшем выплата основного долга и процентов держателям ИЦБ осуществляются за счет поступлений от кредитов, права требования по которым переданы СФО. Как правило, после продажи ипотечного покрытия СФО Оригинатор продолжает обслуживать за вознаграждение кредиты (т.е. выполняет функцию Сервисера), поскольку СФО не обладает необходимыми для этого ресурсами. Такая структура позволяет в первую очередь изолировать кредитное качество выпускаемых ценных бумаг от кредитоспособности банка (Оригинатора). Держатели ИЦБ будут полагаться исключительно на кредитное качество пула ипотечных кредитов, обеспечивающего ценные бумаги (в российском Законе «Об ипотечных ценных бумагах» такой пул активов называется «ипотечное покрытие») и прочность юридической структуры выпуска.

Преимущества секьюритизации имеют глубокую экономическую природу. Секьюритизация активов снижает расходы на финансирование, поскольку процент, уплачиваемый инвесторам при секьюритизации, меньше цены получения средств иным образом, к примеру, через эмиссию акций, облигаций или по банковской кредитной линии. Ценные бумаги, эмитируемые СФО, в зависимости от структурирования сделки могут иметь более высокий инвестиционный рейтинг и, соответственно, меньшую процентную ставку, нежели корпоративные ценные бумаги, эмитируемые непосредственно Оригинатором. В результате финансирование получают небольшие или имеющие рисковые активы фирмы, которые иначе не имели бы доступа к широкому кругу инвесторов. Кроме того, для крупных и известных фирм, ценные бумаги которых получают инвестиционный рейтинг вне зависимости от конкретного способа финансирования, секьюритизация дает косвенные преимущества: отпадает необходимость поддержания достаточности капитала, образуется дополнительный источник финансирования, уменьшается средняя ставка процента при структурировании эмиссии, расширяется круг субъектов «поддержки кредита», снижаются расходы на управление активами

Существует ряд фундаментальных причин, почему ценные бумаги СФО получают более высокий рейтинг и менее высокую процентную ставку:

? информационная асимметрия на рынке ценных бумаг;

? секьюритизация предоставляет принципиально новый источник финансирования - рынок капитала, процентные ставки которого систематически ниже ставок, по которым обыкновенно занимают небольшие или среднего размера фирмы;

? секьюритизацию активов можно рассматривать как разумный ответ на несовершенство конкурсного производства;

? секьюритизация - весомое средство защиты от неблагоприятного судебного решения.

ИЦБ - это ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула (набора) активов, а именно, от прав требований по ипотечным кредитам, обеспеченных залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, по некоторой заранее определенной схеме получают большую часть этих платежей. Первичный кредитор, выдавая ипотечные кредиты, формирует у себя портфель непогашенных обязательств. Затем однородные объединяются в пулы и обычно передаются специализированным институтам в качестве обеспечения выпуска вторичных ценных бумаг. Как правило, первичный кредитор обращается к рейтинговому агентству, которое и определяет рейтинг выпуска ценных бумаг. Ценные бумаги, выпущенные на основе пула, принято называть переводными ИЦБ (pass-through securities). Они отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи по ипотечным кредитам как бы переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название - «переводная» бумага).

Другим видом ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, являются облигации. Это общее долговое обязательство эмитента, обеспеченное ипотечными кредитами. Как правило, дата погашения и сроки периодических платежей установлены заранее: в определенные сроки выплачиваются проценты, а основной долг погашается по истечении ее срока. При этом выплаты по облигациям напрямую не связаны с платежами по ипотечным кредитам. Так, если, приобретая переводные ценные бумаги, инвестор становится владельцем определенной доли в пуле ипотечных кредитов, то в модели с облигациями ипотечные кредиты (и генерируемые ими доходы) принадлежат эмитенту, а сами ценные бумаги - инвесторам. Все это делает такие облигации более схожими с традиционными корпоративными бумагами, чем с бумагами типа pass-through. Основным отличием облигаций, обеспеченных ипотекой, от корпоративных облигация является их особый залоговый механизм. При этом обеспечением могут служить не только ипотечные кредиты, но и переводные ценные бумаги, выпущенные на базе закладных.

ИЦБ несут в себе четыре основных вида рисков: кредитный риск (риск неуплаты заемщиком обязательств по ипотечному кредиту), риск ликвидности (риск того, что ипотечную бумагу не удастся реализовать без потерь), риск досрочного погашения, процентный риск (риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента). Кредитный риск, в свою очередь, включает две составляющие: риск дефолта заемщика и риск залога (риск того, что в случае дефолта заемщика держатель ценной бумаги не сможет компенсировать свои затраты на ее приобретение за счет продажи предмета залога)

Подавляющее большинство ИЦБ имеют очень высокий кредитный рейтинг. Причиной тому является не только обеспечение ИЦБ в виде залога недвижимости. Каждый эмитент максимально использует различные процедуры (организационные, юридические, кредитной поддержки секьюритизованных активов) для повышения кредитного рейтинга своих бумаг. Кредитная поддержка может быть внешней (обеспечиваемая сторонними организациями - государственные гарантии, страховое покрытие бондов и т.д.) и внутренней (обеспечиваемая организатором секьюритизации или заложенная в структуру транзакции). Важным фактором повышения кредитного рейтинга ИЦБ является механизм обособления секьюритизируемых активов на СФО, которое обычно юридически не аффилированно с организатором секьюритизации. Это предприятие становится держателем активов и эмитирует ИЦБ. По уставу оно не имеет права быть вовлеченным ни в какой иной бизнес. Таким образом, эмитированные ИЦБ подвержены только кредитному риску секьюритизируемых активов и никакому другому. В частности, они оказываются изолированными от бизнес-риска организатора секьюритизации. Это важный фактор, позволяющий поднять кредитный рейтинг секьюритизационных облигаций выше кредитного рейтинга организатора секьюритизации.

Во второй главе «Генезис российской ипотеки» рассматривается становление, развитие и перспективы ипотеки в России.

В настоящее время задача формирования рынка доступного жилья является первоочередной задачей социально-экономического развития страны. Решение этой задачи достигается как совместное решение двух основных задач:

1) увеличение объемов жилищного строительства;

2) повышение платежеспособного спроса населения на жилье с помощью развития жилищного кредитования.

Доступность жилья является главным фактором спроса на ипотеку. На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья (КДЖ). Он вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретно выбранного региона и измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра в ФЦП «Жилище») к среднему годовому доходу семьи из трёх человек (двое взрослых и ребёнок).

КДЖ = 54*ЦКМ / (3*СДД), (1)

где ЦКМ - цена квадратного метра жилья, СДД - средний душевой доход.

Рис. 1. Динамика коэффицента доступности жилья как и его сравнение с целевыми индикаторами ФЦП «Жилище»

КДЖ показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у неё уровне дохода. Показатель доступности жилья - один из ключевых индикаторов, широко применяемый в мировой практике. В частности, он используется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по развитию населенных пунктов. Так, значение КДЖ, по данным 2004 года, составляло: в Сиэтле - 3 года, в Лондоне - 4,7 года, Эдинбурге - 3,5 года, Нью-Йорке - 2,7 года, Стокгольме - 6 лет, Токио - 5,6 года, Амстердаме - 7,8 года, для Парижа - 3 года, для Мельбурна - 3,6 года, для Рио-де-Жанейро - 2,5 года, в целом по США - 2,85 года. Конечно, в разных странах речь идёт о жилье разного качества, но, тем не менее, признаваемом в данном обществе допустимым (средним, массовым) стандартом проживания. Динамика КДЖ для Росси показан на рис. 1.

По своей экономической сути данный показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. С этой точки зрения, нормальными в мировой практике считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 3-5 лет. Этим международным границам значений коэффициента доступности жилья в 2008 году соответствовали значения в 42 субъектах Российской Федерации, из которых в 6 регионах для приобретения жилья семье из трех человек надо было копить деньги менее трех лет. В 33 регионах жилье было недоступно, так как период накопления составляет более 5 лет. На рис. 2 приводится количество субъектов Российской Федерации, значения коэффициента доступности жилья для которых попадают в указанный диапазон.

Рис. 2. Распределение 83 субъектов Российской Федерации по значениям коэффициента доступности жилья в 2008 году (по количеству субъектов)

В мировой практике при определении величины показателя доступности жилья стандартной считается квартира, в которой на каждого члена семьи приходится общая площадь, равная средней величине обеспеченности населения жильем в данном стране / регионе. В развитых странах средний показатель обеспеченности населения жильем колеблется между 30-45 кв. метров на одного человека, например: в Норвегии - 74 кв. метров общей площади, в США - 65 кв. метров, в Швеции - 43 кв. метров, в Японии - 31 кв. метр.

В России наблюдается большой разброс среднего показателя обеспеченности населения жильем (ОЖП) между различными регионами: от ОЖП = 10,9 кв. метра в Республике Ингушетия до ОЖП = 30,8 кв. метра в Чукотском автономном округе. Поэтому оценка доступности жилья должна, по крайней мере, учитывать этот показатель. С этой целью в диссертации предлагается использовать коэффициент доступности регионального жилья (КДРЖ):

КДРЖ = ЦКМ*ОЖП/СДД, (2)

где показатели ЦКМ, ОЖП, СДД берутся средними по исследуемому региону. Ели рассматривать Россию в целом, то введенный коэффициент КДРЖ совпадает с КДЖ, используемом в ФЦП «Жилище» при ОЖП = 17 кв. метров.

КДРЖ дает более объективную картину доступности жилья в регионах (см. рис. 3).

Рис. 3. Распределение 83 субъектов Российской Федерации по значениям коэффициента доступности регионального жилья в 2008 году (по количеству субъектов)

Мы видим, что доступность жилья в регионах России хуже (в среднем, 6,0 лет), чем то показывает индикатор ФЦП «Жилище» (рис. 2) и неблагополучных регионов больше (57 против 42). Наблюдается большой разброс доступности регионального жилья (рис. 4): от 1,99 лет в Ямало-Ненецком автономном округе до 10,43 лет в Калужской области. Жители столиц, как выясняется, находятся далеко не в самом лучшем положении: г. Москва занимает 56-е место, а г. Санкт-Петербург вообще 78-е из 81 региона (по двум регионам недостаточно данных).

Ключевое значение для формирования рынка доступного жилья имеет решение задачи увеличения объемов жилищного строительства. Сфера жилищного строительства является сегодня основным ограничителем для формирования рынка доступного жилья. Помимо общих причин, связанных с существованием в строительстве временного лага, необходимого для реакции на увеличение спроса, жилищное строительство ограничивается возможностями по обеспечению земельных участков инженерно-технической инфраструктурой, а также готовностью банков кредитовать застройщиков. Потенциал активизации жилищного строительства ограничен: возможностями индустрии строительных материалов, возможностями мощностей и сетей коммунальной инженерной инфраструктуры, возможностями банковского кредитования застройщиков, возможностями увеличения объемов жилищного строительства за счет снижения административных барьеров и решения других проблем.

Рис. 4. Распределение коэффициента доступности регионального жилья (слева - направо: от самых благополучных к самым неблагополучным) по субъектам Российской Федерации

Одной из актуальных проблем является проблема доступности источников финансирования жилищного строительства, в том числе кредитных. Сегодня за счет средств населения финансируется до 40% строительства многоквартирных домов на начальной стадии строительства и до 80% - на завершающих этапах. Доля кредитных средств составляет не более 20% от стоимости строительства. Развитие банками кредитования застройщиков жилья тормозится наличием таких проблем, как: проблема обеспечения кредитов (отсутствие прав собственности на земельный участок и трудности залога объектов незавершенного строительства); высокий уровень рисков кредитования строительства; низкий уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности строительных компаний; отсутствие у банков достаточных финансовых ресурсов; низкий уровень подготовки бизнес-планов, проектов по строительству жилья; долгий срок подготовки и утверждения проектной документации.

Анализ основных проблем в строительстве жилья показывает наличие следующих (в порядке убывания приоритета) проблем:

1) трудности, связанные с получением необходимых согласований и разрешений на осуществление строительства;

2) низкий уровень доступности кредитных и иных источников финансирования для строительства;

3) низкий платежеспособный спрос населения на жилье;

4) отсутствие достаточного количества земельных участков для строительства, обеспеченных необходимой инженерно-технической инфраструктурой;

5) недостаточные возможности производственных мощностей;

6) отсутствие достаточного количества участков для строительства;

7) высокие налоги;

8) недостаточный объем строительных материалов, удовлетворяющих ценовым и качественным потребностям.

При решении указанных проблем в сфере жилищного строительства, по оценкам строительных компаний, ими может быть обеспечен рост объемов вводимого жилья в среднем на 30%. Отсюда следует, что для увеличения объемов строительства жилья, кроме решения вопроса о развитии жилищного кредитования населения и застройщиков, а также о совершенствовании финансовых механизмов развития коммунальной инфраструктуры, необходимо сконцентрировать усилия на снижении административных барьеров в строительстве.

Одним из основных ограничений возможности населения улучшать жилищные условия являются недостаточные объемы жилищного кредитования. Банки с большой осторожностью подходят к прогнозированию перспектив развития жилищного кредитования населения. Среди факторов, препятствующих развитию жилищного кредитования населения в ближайшие годы, выделим:

? отсутствие эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения;

? отсутствие у заемщиков документально подтвержденных доходов;

? отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов;

? сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок.

В настоящее время активно развивается законотворческая деятельность по созданию принципиально новых возможностей для решения жилищной проблемы. Пакет из 27 Законов (2005 г.) был направлен на решение комплекса взаимосвязанных задач:

? формирование и развитие рынка доступного жилья;

? разработку нового Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ;

? уточнение правового положения ипотечного агента и характеристик ИЦБ;

? установление особого порядка удовлетворения требований кредиторов - владельцев ипотечных облигаций;

? защиту добросовестных приобретателей;

? обращение взыскания на жилое помещение;

? формирование кредитных историй;

? совершенствование процедуры регистрации прав;

? совершенствование тарифов ЖКХ;,

? создание жилищно-накопительных кооперативов;

? развитие долевого строительства.

Цель принятия пакета законов по формированию рынка доступного жилья - не просто стабилизировать цены на жилье, а сделать более дешевым и простым доступ к долгосрочным ипотечным кредитам. Однако доступность кредитов повышает спрос на жилье. Поэтому, чтобы такое стимулирование спроса на ипотечные кредиты не привело к дополнительному росту цен, законы должны были стимулировать еще и рост предложения, то есть жилищное строительство всех видов. Увеличению спроса на жилье служат следующие законодательные новации: введение системы кредитных бюро; отмена нотариального удостоверения ипотеки; отмена требования разрешения органов опеки для сделок; отмена НДС при продаже квартир; снижение ставки налога на прибыль для инвесторов в ипотечные бумаги; выселение заемщиков-банкротов из заложенного жилья. Стимулировать предложение должны: упрощенное согласование и экспертиза документации; продажа заранее подготовленных земельных участков на открытых конкурсах; развитие кредитования застройщиков.

«Пакетный» способ принятия законов по формированию рынка доступного жилья имеет и негативные стороны, поскольку входящие в него проекты федеральных законов имеют разную степень проработанности. В работе сформулирован ряд предложений по совершенствованию законодательства:

? расширение области согласования с органами опеки (в новых законах ограничена необходимость получения согласия органов опеки и попечительства случаями ограничения или лишения родительских прав);

? регламентация выселения (существующая процедура выселения сужает практические возможности по реализации жилья по адекватной цене);

? устранение запрета на взыскание на единственно пригодное жилье;

? оптимизация ИЦБ (устранение детализации требований к ипотечному покрытию; включение в Закон об ИЦБ положений о программе заимствований ипотечных облигаций, объединяющей несколько выпусков ипотечных облигаций под одно ипотечное покрытие; ограничение контрольных функций специальных депозитариев и т.д.).

Ипотека в России сталкивается с рядом серьезных проблем:

? высокие процентные ставки и короткий срок кредита;

? непрозрачные для банка источники дохода лиц, желающих получить кредит;

? рискованность различных небанковских форм привлечения средств граждан;

? отсутствие рынка ипотечных облигаций;

? трудность выселения неплательщика ипотечного кредита из полученной по ипотеке квартире.

АИЖК было создано в октябре 1997 г. в форме ОАО со стопроцентным государственным капиталом. Основной целью деятельности агентства является развитие схемы ИЖК в России. АИЖК было учреждено российским правительством для рефинансирования рублевых ипотечных программ. Главная задача АИЖК - создание механизма рефинансирования для банков, занимающихся ипотечным жилищным кредитованием по стандартам АИЖК. Сегодня на рынке действуют единые технологии, единые стандарты, которые АИЖК транслирует своим партнерам-банкам.

Региональные банки совместно с АИЖК создают механизм рефинансирования ипотечных кредитов. Банки-партнеры Агентства выдают ипотечные кредиты по единому федеральному стандарту. Банк обязуется поставить закладные Агентству в обмен на рефинансирование выданного кредита. Средняя сумма кредита в регионах около 300 тыс. руб., средняя стоимость квартиры - 450 тыс. рублей. Соотношение первоначального взноса и суммы кредита - 30 на 70 процентов вполне обеспечивает любой семье возможность взять ипотечный кредит. Семья должна иметь суммарный доход не менее 10 тысяч рублей в месяц, что вполне реально почти во всех регионах страны. Соотношение первоначального взноса и кредита: 30% на 70% вполне обеспечивает возможность приобрести квартиру по ипотеке практически любой семье, имеющей суммарный доход не менее 10 тысяч рублей в месяц. А таких семей, даже по статистическим данным, в стране уже немало. В тех регионах, где доходы меньше, местные администрации, как правило, выдают целевые субсидии на приобретение жилья. При рефинансировании кредита Агентством и поставке ему закладных банк получает комиссию за обслуживание кредита в размере 2 процента.