Разработка организационных схем и адаптивной стратегии комплексного развития региональной ипотеки

1) получение образования ребенком;

2) формирование накопительной части трудовой пенсии для женщин;

3) улучшение жилищных условий.

Использование МСК для улучшения жилищных условий возможно двумя путями:

1) для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, ограничение - данный путь возможен не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения ребенка;

2) погашения основного долга и уплату процентов по ипотечному кредиту.

Для ускоренного использования МСК необходима региональная поддержка программ ипотечного кредитования, в которых:

? возможная сумма кредита увеличивается на сумму МСК;

? устанавливается минимальный процент за пользование дополнительной части кредита в течение короткого времени, пока средства МСК идут из Пенсионного фонда РФ в регион.

Коммерческая недвижимость (офисы, магазины, гостиницы, склады, цеха и т.д.) занимает центральное место в структуре основного капитала предприятия. Инвестирование в коммерческую недвижимость требует наибольших расходов. Ввиду высокой стоимости, затраты на основные средства не могут быть возмещены быстро. Но если руководство предприятие намерено иметь стабильное, конкурентоспособное положения на рынке, чтобы фирма имела постоянный статус и доверие среди покупателей, клиентов и партнёров, ему необходимо иметь основной капитал, который бы приносил достаточно высокие доходы. Перспективным инструментом увеличения основного капитала является ипотека коммерческой недвижимости (ИКН). На Западе вопрос необходимости использования ИКН практически даже не ставится, потому что любая сделка по купле-продаже коммерческой недвижимости совершается с применением ипотечных механизмов. Покупать недвижимость сразу просто не выгодно, даже если у компании есть на это средства. Российские предприниматели до настоящего времени предпочитали сразу же покупать недвижимость в собственность, что объясняется стремлением к стабильности в весьма изменчивых российских экономических реалиях.

Для России инвестирование бизнеса в коммерческую недвижимость в социально-экономическом плане не менее важно, чем инвестирование граждан в жилье. Особенно это важно для малого и среднего бизнеса в регионах. Ведь это множество предпринимателей, которые могут создавать новые рабочие места, обеспечивать рост налоговых поступлений. Кроме того, развитие ИКН позволяет диверсифицировать ипотечный бизнес как на уровне отдельного банка, так и на уровне региона.

Выделены существенные отличия ИКН от ИЖК. ИКН работает по той же самой схеме, что и ИЖК, однако есть и существенные отличия:

? заемщик при ИКН - лицо юридическое, а не физическое, осуществляющее предпринимательскую деятельность с приобретаемым активом;

? жилищная ипотека может возникнуть в силу закона, а ИКН пока что - в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость;

? ИКН не имеет юридической базы для выдачи кредита под будущую покупку, поэтому необходимо творчески использовать различные юридически допустимые формы.

Определены основные преимущества ИКН:

? ИКН по своей структуре проще, чем ИЖК, так как в этом случае отсутствует социальный элемент;

? нет ограничений по обращению взыскания на заложенную коммерческую недвижимость;

? легко реализовать залог - коммерческую недвижимость;

? ИКН выгодна предпринимателям с относительно высокой доходностью бизнеса.

Важную роль играет ИКН в решении жилищной проблемы. Для решения жилищной проблемы необходимо одновременное решение двух основных задач:

1) увеличение объемов жилищного строительства;

2) повышение платежеспособного спроса населения с помощью развития жилищной ипотеки.

Ипотечные механизмы на рынке жилищной недвижимости работают как на увеличение спроса - через ИЖК для населения, так и на увеличение предложения - через ИКН для строительных предприятий.

Выявлены основные проблемы развития ИКН: юридические проблемы (несовершенство законодательства), недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости, трудность рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов, сложность оформления недвижимости в собственность и неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов. Дополнительные препятствия в развитии ИКН для кредиторов представляют: необходимость прозрачности бизнеса заемщика, неумение заемщиков прорабатывать свои бизнес-проекты, нехватка опыта и методик оценки деятельности заемщика, высокие финансовые риски кредитора, неотработанность процедуры взыскания залога. В свою очередь, для заемщиков в ИКН проблемы создают: высокие расходы заемщика, короткий срок кредитования; высокие требования к заемщику, риск роста процентных ставок, наличие обременений коммерческой недвижимости.

Предложены юридически допустимые формы ИКН: «предварительное рефинансирование», «помощь собственника», «выкуп юридического лица», «на основе ипотеки жилья». Утверждается, что наиболее перспективной для развития ИКН является форма «выкуп юридического лица». Предложено использование лизинговых форм для ИКН. Перспективной формой является лизинг коммерческой недвижимости с помощью аффилированной компании. Предложена обобщенная ипотечно-лизинговая форма ИКН, а именно - «выкуп акций юридического лица». Классическая ипотека и лизинг являются частными случаями для этой формы.

ИКН - это второй этап развития ипотеки в России. Сам процесс развития ИКН в России повторяет эволюцию ИЖК, только на более ранней стадии, а, следовательно, ему присущи и все известные этому рынку сложности.

В четвертой главе «Новые организационные формы рефинансирования региональной ипотеки» рассматриваются способы рефинансирования региональной ипотеки путем создания регионального ипотечного паевого инвестиционного фонда (ПИФа) и регионального накопителя, а также инновации секьюритизации ипотечных активов, применимые на региональном уровне.

Основные источники рефинансирования региональной ипотеки: система рефинансирования АИЖК, связанные кредиты иностранных банков, продажа пулов ведущим ипотечным банкам, ПИФы. Исторически одним из первых появившихся на рынке инструментов рефинансирования ипотечных кредитов стали ипотечные закрытые ПИФы, создание которых осуществлялось в рамках Федерального закона «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 №156-ФЗ. После внесения ряда поправок в законодательство появилась реальная возможность осуществлять выпуски таких ИЦБ как облигаций с ипотечным покрытием. К сожалению, из-за несовершенства нормативной базы невозможен реальный выпуск еще одной категории ИЦБ - ипотечных сертификатов участия.

Открытые и интервальные ПИФы, работая на денежном и фондовом рынке, даже при максимальной диверсификации не могут в российских условиях на коротких промежутках времени демонстрировать устойчивый рост стоимости пая. Полная зависимость от конъюнктуры фондового рынка делала паи достаточно волатильным инструментом. Среди множества вариантов инвестирования в строительство и недвижимость закрытые ПИФы недвижимости являются одним из самых перспективных и привлекательных для крупных институциональных инвесторов. 156-ФЗ создал правовую форму коллективного инвестирования в недвижимость в виде закрытого ПИФа. По сравнению с открытыми и интервальными ПИФами, закрытые ПИФы имеют свою специфику: они не ограничивает количество сторонних пайщиков (только количество паев) и являются специальным инструментом для работы на рынке недвижимости (в состав активов фонда может входить недвижимость и права на недвижимое имущество).

Сравнивая ценные бумаги для перспектив рефинансирования региональной ипотеки, выстроим их по степени доступности для различных регионов. Для этого главным показателем является размер портфеля активов. Самым доступным механизмом являются ипотечные ПИФЫ: минимальная сумма 10 млн. долл. доступна многим регионам. Ипотечные облигации, выпущенные в России, имеют минимальную планку 100 млн. долл., и потому доступны только крупным регионам. И наиболее трудно доступен выпуск ипотечных облигаций за рубежом (трансграничная секьюритизация), пороговый уровень 250 млн. долл. пока что доступен только Москве и Московской обл.

Преимущества ПИФов:

? экономическая выгода для инвестора;

? более простая и экономичная процедура создания;

? возможность секьюритизации кредитов, обеспеченных правами по договорам участия в долевом строительстве, секьюритизации ипотеки нежилых помещений (в том числе объектов незавершенного строительства).

Проблемы ПИФов:

? отсутствие собственного источника активов и отсутствие рынка готовых пулов закладных;

? ориентация каждого ПИФа на определенный ипотечный продукт, вследствие чего разные продукты трудно совместимы по содержанию и сервисному обслуживанию;

? ограничение свободы негосударственных пенсионных фондов (НПФ) и страховых компаний самостоятельно инвестировать в ипотечные ПИФы.

Для рефинансирования региональной ипотеки перспективным выглядит комплексирование ипотечных облигаций и ПИФов. Организационные формы комплексирования:

? ПИФ - промежуточный «консолидатор» пулов закладных с последующей продажей банкам-эмитентам облигаций;

? формирование за счет активов ПИФов портфелей ипотечных облигаций.

Преимущества для комплексирования возникают, когда ипотечные ПИФы:

? являются покупателями ипотечных облигаций с целью диверсификации портфеля, управления ликвидностью;

? работают, в первую очередь, с региональными банками, не имеющими собственных источников рефинансирования;

? обеспечивают рефинансирование кредитов, обеспеченных залогом прав по договору участия в долевом строительстве;

? функционируют в качестве дополнительного инструмента на рынке ИЦБ, а также альтернативного источника рефинансирования в периоды сокращения спроса на облигации;

? создают альтернативные инвестиционные стратегии, например, секьюритизация ипотечных кредитов, обеспеченных нежилыми помещениями.

Зарубежный и отечественный опыт рефинансирования региональной ипотеки показывает, что зачастую не удается сразу сформировать пул ипотечных активов, достаточный для секьюритизации. Поэтому возникает необходимость в региональных или межрегиональных аккумуляторов, занимающихся накапливанием пула различных денежных требований. Секьюритизация с использованием кондуита имеет усложненную структуру. В отличие от обычных сделок в такой секьюритизации наряду с СФО, выпускающем обеспеченные накопленным пулом облигации, привлекается еще два специальных юридических лица:

1) СФО-аккумулятор, накапливающее денежные требования;

2) кондуит, занимающийся краткосрочным привлечением денежных средств для финансирования накопления пула, концентрируемого на балансе СФО аккумулятора. После накопления пула кредитов необходимого объема СФО аккумулятор продает его для полномасштабного выпуска обеспеченных пулом кредитов облигаций.

В мировой практике секьюритизации существует множество подходов к структурированию ИЦБ. Для целей рефинансирования региональной ипотеки выделим транширование - эмиссию на базе одного ипотечного покрытия нескольких траншей (классов) ИЦБ, которые имеют разные характеристики и условия погашения. Присущие ипотечным кредитам риски (в первую очередь, риск дефолта и риск досрочного погашения) могут перераспределяться между траншами, что позволяет устанавливать между ними субординацию - приоритет в части распределения денежных средств, поступающих по ипотечному покрытию. В литературе предпринимались различные попытки теоретического объяснения повсеместной практики эмиссии ИЦБ субординированными выпусками. Основные причины использования траншей:

? наличие на фондовом рынке проблемы асимметрии информации (эмитент ИЦБ имеет больше информации относительно качества предлагаемых ценных бумаг и стоящих за ними ипотечных кредитов);

? сегментация фондового рынка (профессиональные инвесторы способны лучше оценить доходность и риски младших траншей).

Транширование позволяет создать ценные бумаги с низким риском и высокой ликвидностью. Выпуски с наиболее выгодными для инвесторов условиями принято именовать старшими, а с менее выгодными - младшими. Так, исполнение по старшему выпуску ипотечных ценных бумаг, как правило, осуществляется в первую очередь, таким образом, он становится в преимущественное положение по сравнению с младшими выпусками. За счет последних вероятность исполнения обязательств по старшему выпуску оказывается гораздо выше, поэтому он оценивается инвесторами максимально высоко, чем само ипотечное покрытие как таковое, ведь риски всего этого покрытия перенесены на младшие выпуски. Эмиссия ИЦБ траншами позволяет добиться как полноты размещения ИЦБ, так и более высокой цены за них.

Схема погашения ипотечных кредитов отличается от схемы погашения обычных потребительских кредитов. По обычным потребительским кредитам и корпоративным облигациям в течение всего срока платятся только проценты, а номинал (основной долг) кредита погашается в конце срока. В ипотечных кредитах вследствие их долгосрочности периодическое погашение задолженности включает в себя амортизацию. Схема амортизации структурируется таким образом, чтобы к концу срока кредита задолженность была полностью погашена. За пользование заемным капиталом заемщик платит проценты. Таким образом, каждый месячный платеж по ипотечному кредиту состоит из двух частей: (1) проценты за пользование кредитом; (2) амортизация остаточного основного долга кредита. В российской ипотеке широкое распространение получили кредиты с фиксированной ставкой, где ставка процентов устанавливается при его выдаче и остается постоянной на весь срок кредита, погашение ипотечного кредита осуществляется аннуитетными месячными платежами. Принципиальной особенностью ипотечных кредитов с плавающей ставкой является то, что ставка процентов за пользование телом кредита изменяется во времени. Размер такой ставки коррелирует с некоторым рыночным индексом (например, LIBOR, МосПрайм, ставка рефинансирования ЦБ) периодически переустанавливается в зависимости от текущего значения выбранного индекса.

Использование плавающих ставок перспективно (см. рис. 6) для рефинансирования региональной ипотеки, потому что при таком подходе для региональной кредитной организации нет необходимости в «длинных» деньгах, так как можно рефинансировать свой портфель ипотечных кредитов с помощью «коротких» ресурсов, длина которых сопоставима с периодом переустановки плавающей ставки. Таким образом, ипотечные кредиты с плавающей ставкой менее рискованны с точки зрения соответствия структуры долгов и привлечения, их можно выдавать с более низкой ставкой по сравнению с кредитами с фиксированной ставкой. С другой стороны, заемщик при использовании ипотечного кредита с плавающей ставкой также может получить определенные риски: у него могут возникнуть проблемы с погашением ипотечного кредита в случае, когда ставки идут вверх; может ухудшиться макроэкономическая ситуация, повыситься вероятность дефолта, а падение цен на недвижимость - понизить цену и ухудшить качество залога.

Рис. 6. Сравнение средневзвешенной ставки по ипотечным рублевым кредитам и плавающей ставки, переустанавливаемая в начале каждого квартала как сумма ставки рефиннасирования ЦБ РФ и маржи АИЖК (2%)

Ипотечные кредиты с плавающей ставкой несут некоторые дополнительные риски для заемщика, хотя он и получает компенсацию за это. Такая компенсация особенно значительна в течение первых нескольких лет, когда ставка по кредиту еще существенно ниже фиксированной ставки по ипотечным кредитам. Дополнительные риски в ипотечном кредите с плавающей ставкой можно гибко перераспределить между всеми участниками ипотечного бизнеса. Для этого существуют несколько хорошо известных приемов (индексы, ограничение на максимальную величину ставки, ограничение на размер роста плавающей ставки, усредненное значение индекса, гибридные ипотечные кредиты), давно использующихся в странах с развитым ипотечным рынком. Распространено ошибочное мнение о том, что для плавающих ставок нужен развитый финансовый рынок. Однако опыт показывает, что кредитование с плавающей процентной ставкой вполне может быть применено на ипотечном рынке России, как и везде, где сроки кредитования существенно превышают сроки фондирования.

В пятой главе «Адаптивная стратегия комплексного развития региональной ипотеки» рассматривается роль ипотеки в региональном развитии, выясняется значение рынка найма жилья и его механизмов (аренда и лизинг недвижимости) как предпосылок развития региональной ипотеки. Рассматривается использование ипотечных механизмов не только для роста спроса на недвижимость, но и для повышения предложения путем активизации строительства. Выделяются основные направления и предлагаются проекты комплексного развития региональной ипотеки (региональная накопительно-ипотечная система, региональный оператор ипотеки), формулируется адаптивная стратегия устойчивого развития региональной ипотеки.

В целях развития российских регионов необходимо перейти от малоэффективного выравнивания экономического развития регионов к созданию условий, стимулирующих субъекты Российской Федерации и муниципальные образования к мобилизации имеющихся ресурсов экономического роста. Это должно достигаться путем повышения эффективности государственного управления, формирования и развития производственных кластеров, совершенствования межбюджетных отношений, направленных на стимулирование проведения реформ в регионах.

Реализация очередного этапа социально-экономических реформ в среднесрочной перспективе и масштабность поставленных общенациональных задач даже при наличии разработанной среднесрочной стратегии преобразований во многих случаях характеризуются многовариантностью принимаемых мер и, соответственно, неочевидностью их последствий. В этой связи в среднесрочной перспективе необходимо расширение практики осуществления пилотных проектов по реализации реформ на региональном уровне с последующим распространением положительных результатов их осуществления (бенчмаркинг). В ряде случаев для ускорения процесса развития возможно осуществление софинансирования пилотных проектов за счет средств федерального бюджета. Пилотными проектами могут являться проекты, обладающие значительными перспективами развития как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективах. Особенно актуально развитие проектов, которые находятся в узлах ускоренного градостроительного развития. Узлы ускоренного развития промышленных, складских, общественно-деловых, рекреационных, рекреационно-жилых, природно-ландшафтных и природно-рекреационных функций обычно опираются на реорганизуемый транспортно-коммуникационный каркас.

Для устойчивого социально-экономического роста необходимо поддержание основных направлений развития:

? развитие механизмов частно-государственного партнерства в областях развития производственной и транспортной инфраструктуры, жилищно-коммунального хозяйства и др.;

? развитие рынков земли и недвижимости;

? сокращение нерыночного сектора экономики;

? формирование рынка доступного жилья.

Управление региональной ипотекой включают в себя развитие и самих форм и организационных моделей ипотеки. Так, в настоящий момент основная форма жилищного кредитования, активно развиваемая АИЖК, может быть дополнена существующими и разработанными формами ипотеки: ИКН, кредитованием строительных организаций, корпоративной ипотекой, социальной ипотекой. Для управления региональной ипотекой можно выделить несколько основных инструментов:

? поддержка региональными властями всех юридически допустимых форм региональной ипотеки и декларирование этой поддержки;

? обеспечение гарантий вкладчикам в региональные ценные бумаги;

? обеспечение гарантий вкладчикам в ссудо-сберегательные кассы;

? субсидирование стартовых платежей или процентной ставки для малоимущих слоёв населения;

? увеличение объёмов строительства как за счёт организации кредитования застройщиков с помощью ипотечных механизмов, так и за счёт других механизмов.

Основной проблемой развития рынка доступного жилья является отсутствие платежеспособного спроса на конечный продукт - квартиры, дома. До последнего времени государство за счет развития ипотеки реализовывала программу формирования такого спроса со стороны населения при фондировании со стороны коммерческих банков. Мировой финансовый кризис резко сократил доступность долгосрочных и дешевых финансовых ресурсов для коммерческих банков, что привело к фактическому свертыванию ипотечных программ по всей стране, в том числе со стороны системообразующих банков (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк). В сложившейся ситуации резко снижается эффективность ранее принятых программ (приоритетный национальный проект «Комфортное и доступное жилье - гражданам России», ФЦП «Жилище», Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства). В результате мы имеем более чем двукратное сокращения объемов жилищного строительства по России в целом по состоянию на конец 2009 года. Принципиальные возможности развития рынка доступного жилья - в развитии рынка арендного жилья. К тому же развитый арендный рынок имеет свои преимущества, в частности, он значительно увеличивает мобильность населения.

Рынок жилья в собственности и рынок жилья в наём - две неотъемлемые части рынка доступного жилья. В ряде регионов (например, в республике Татарстан) программа развития рынка доступного жилья включает понятие найма. При этом зачастую региональная власть хочет быть собственником жилья, предоставляемого в наём. Это не всегда эффективно. Жилищный кодекс предполагает две формы найма жилья для низкодоходных категорий населения:

1) бесплатный наём муниципального жилья;

2) коммерческое жилье и субсидирование найма местным бюджетом.

На наш взгляд, второй вариант имеет ряд несомненных преимуществ. В-первых, субсидирование найма является логическим продолжением хорошо себя зарекомендовавшей практики субсидирования малоимущим коммунальных расходов. Во-вторых, субсидирование найма обеспечивает гарантированную доходность для долгосрочных инвесторов, финансирующих доходные дома. В-третьих, рынок найма жилья является самым экономичным для бюджета субъекта РФ способом формирования «маневренного» фонда, необходимого для развития региональной ипотеки.

Предлагается следующая схема регионального развития арендного жилья. Региональной властью создана компания, в собственность которой переданы свободные квартиры. Эта компания должна обеспечивать наём жилья для низкодоходных категорий населения найма жилья, причем размер арендной платы должен завить от размера доходов. Капитал компании складывается из трех источников: (1) поступления от аренды квартир; (2) финансирование со стороны региона; (3) прибыль от участия в различных коммерческих проектах, связанных со строительством жилья.

Для решения жилищной проблемы необходимо одновременное решение двух основных задач:

1) увеличение объемов жилищного строительства;

2) повышение платежеспособного спроса населения с помощью развития жилищной ипотеки.

Развивая только жилищную ипотеку, можно подстегнуть рост цен на рынке жилья. Помимо жилищной ипотеки необходимо развивать ипотечные механизмы активизации строительства. На сегодняшний день очень важным является снятие всех препятствий с инвестиционно-строительной деятельности так, чтобы она в совокупности с ипотекой балансировала предложение и спрос на рынке недвижимости. Ипотечные механизмы на рынке жилищной недвижимости работают как на увеличение спроса - через жилищную ипотеку для населения, так и на увеличение предложения - через ИКН для строительных предприятий.

Основная схема финансирования жилищной застройки до принятия в 2005 г. 214-ФЗ была такой: банки давали кредит под залог инвестиционных прав на строящийся дом. После вступления в силу закона ситуация изменилась. В законе была прописана такая невыгодная для банков вещь, как солидарная ответственность банка и застройщика перед дольщиками в случае обращения банком взыскания на земельный участок или строящийся дом. Затем эта законодательная норма была исправлена. У застройщика, желающего привлечь заемные средства, сейчас есть несколько вариантов: выпуск собственных долговых обязательств, запуск целевых схем ипотечного кредитования граждан по адресной программе, кредитование под залог инвестиционных прав, прямая работа с банком по кредитованию проекта, переуступка инвестиционных прав организациям, аффилированным с банками, выпуск облигаций, ИКН.

Наиболее перспективной выглядит схема кредитования застройщика с помощью ипотечного механизма. Данная схема во многом схожа с одноуровневой схемой ипотечного кредитования, широко распространённой в Европе. Схема кредитования в данном случае выглядит так. Вначале застройщик привлекает строительный кредит на возведение одного или серии многоквартирных домов, при этом заключая договор с банком о сотрудничестве в области ипотечного кредитования при покупке квартир в этом доме. Затем банк открывает специальные счета, на которых аккумулируются средства будущих покупателей квартир. Эти счета являются обычными процентными счетами или счетами «до востребования», с дополнительной функцией в том, что при превышении суммы на счёте 30% (или другого рубежа) они являются необходимым стартовым взносом при покупке квартиры. При возможности заключения договора об ипотеке таковой заключается. В этой схеме заложены определённые преимущества для банков, как для основного субъекта рынка ипотеки:

? строительный кредит частично саморефинансируется в процессе строительства, таким образом, банк получает дополнительную прибыль;

? при заключении договора ипотеки деньги банк не выдаёт, а засчитывает по своему внутреннему учёту в счёт долга застройщика, то есть не несёт транзакционных издержек и рисков;

? банк может рефинансировать кредит в АИЖК, то есть вернуть себе вложенные в заёмщика средства.

Таким образом, финансирование строительства идёт средствами банка, стартовых взносов покупателей, аннуитетных платежей покупателей и средствами АИЖК, получаемыми при рефинансировании закладных. Такое увеличение источников средств для развития первичного ипотечного рынка должно увеличить его объём и скорость обращения средств, и, соответственно, решить проблему нехватки объёмов строительства.

В случае с кредитованием проекта по строительству коммерческой недвижимости логичной выглядит схема, при которой девелопер получает кредит под залог будущего здания, при котором стартовым взносом является земля и инвестиционный контракт. Кредит передаётся застройщику для возведения самого здания и оформляется в собственность девелопера (и одновременно в залог банка) до полного погашения кредита. Такая схема является более рискованной для банков, так как между открытием кредитной линии и оформлением здания в залог может пройти 2-3 года, потраченных на строительство объекта, в течение которых кредит обеспечен ликвидными активами только в объёме стоимости земли. Это накладывает риски, которые можно уменьшить гарантиями региональных властей по таким проектам, и, соответственно, интенсифицировать деятельность девелоперов по разработке и реализации проектов в области коммерческой недвижимости. Таким образом, в силах региональной власти предоставлять гарантии по определённым инвестициям граждан либо банков, касающихся ипотечных схем кредитования застройщиков. А значит, региональная власть имеет реальный инструмент интенсификации строительства и ускорения социально-экономического развития региона.

Развитие жилищного строительства, обеспечивающего комфортные и благоприятные условия проживания граждан, является одним из важнейших направлений государственной социальной политики, особенно актуальным для современной России, в которой имеется значительное отставание от развитых стран по обеспеченности населения жильем, высока доля ветхого и не отвечающего современным требованиям жилья. Одним из шагов для решения этой проблемы стало создание Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) в соответствии с 161-ФЗ от 24.07.2008. Целью деятельности Фонда РЖС является содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан. Для достижения этой цели Фонд решает задачи развития рынка земельных участков, строительства объектов инфраструктуры, территориального планирования и градостроительного зонирования, стимулирования развития энергоэффективных и экологически чистых технологий. Деятельность Фонда РЖС направлена в первую очередь на создание эффективных механизмов вовлечения федеральных земель в жилищное строительство и условий роста объемов и качества вводимого жилья. Основная задача Фонда в этой области - вовлекать в оборот земельные участки, сконцентрированные у ГУПов, учреждений и двух академий - Российской академии наук и Российской академии сельхознаук. В компетенцию Фонда РЖС входит подготовка предложений по передаче органам государственной власти субъектов РФ полномочий РФ по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности, в целях развития жилищного строительства и проведение мониторинга исполнения этих решений.

Для сохранения в ближайшие годы достигнутого потенциала ввода жилья, в том числе и эконом-класса, требуется незамедлительное принятие мер, поддерживающих и стимулирующих рынок строительства жилья. Региональной власти, совместно с Фондом РЖС и АИЖК, необходимо активное участие в разработке новых механизмов, предусматривающих стимулирование кредитования застройщиков, в первую очередь, в реализации программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов. В диссертации предлагается алгоритм реализации программы в регионах, основанный на тесном взаимодействии региональной власти с АИЖК и фондом РЖС, в котором ключевым элементом является региональное кредитование застройщика жилья. При этом его основной задачей является стимулирование возобновления кредитования застройщиков региональными кредитными организациями, что является необходимым и важным условием оживления строительной отрасли. Для повышения доступности жилья экономического класса необходимо: бюджетное финансирование разработки и внедрения проектной документации; снижение административных барьеров на всех этапах с целью ускорения оборота; долговое финансирование с целью снижения стоимости капитала; бюджетное финансирование подключения к коммунальным сетям; массовая застройка; увеличение за счет муниципального бюджета субсидий на первоначальный взнос с 30% до 50% цены жилья; снижение себестоимости и рентабельности строительства застройщиками, уполномоченные муниципалитетами; ускорение оборота капитала в строительстве жилья типовых серий с целью обеспечения рыночной доходности капитала уполномоченных застройщиков.

Земельная ипотека является эффективным способом финансирования, обустройства и застройки больших земельных участков. Порядок действия здесь таков. Вначале регион обустраивает земельный участок и продает участки под застройку. Продажа может идти по двум направлениям: (1) застройщик покупает участок и его застраивает жильем; (2) физическое лицо покупает или получает участок и строит индивидуальный дом. Предлагается три схемы обустройства. В первой схеме регион закладывает земельный участок, привлекает кредиты, нанимает подрядчика и за счет заемных средств оплачивает работы по обустройству, вымежевывает участки под застройку и после их продажи погашает кредит. Во второй схеме регион привлекает инвестора, который обеспечивает обустройство участка, и единовременно выкупает у инвестора инфраструктуру за счет выручки от аукционной продажи участков под застройку; обязательства региона по выкупу инфраструктуры обеспечены залогом земельного участка в пользу инвестора, что позволяет инвестору привлекать ипотечные земельные кредиты или их рефинансировать. В третьей схеме регион привлекает инвестора, который обеспечивает обустройство участка, и в рассрочку (лизинг) выкупает у инвестора инфраструктуру за счет налоговых и иных поступлений в региональный бюджет; условия вложения инвесторов в инженерную инфраструктуру: залог земельного участка в пользу кредитора и залог лизинговых платежей в пользу кредитора. Схемы дальнейшей застройки различаются от типа застройщика. Застройка физическим лицом должна включать в себя:

? наличие проектно-сметной документации: договор с подрядчиком;

? серию кредитов, выданных индивидуальному застройщику под залог земельного участка; финансирование каждым кредитом определенного этапа застройки (каждый кредит имеет обеспечение в виде последующей земельной ипотеки);

? возможность рефинансирования (через уступку) ипотечного земельного кредита до завершения строительства;

? оформление (после завершения строительства и оформления права собственности на жилье) стандартной жилищной закладной, которой погашаются ипотечные земельные кредиты.

Застройка юридическим лицом должна включать в себя:

? предварительный договор с покупателем по фиксированной цене продажи жилья;

? серию кредитов, выданных застройщику, под залог земельного участка;

? финансирование каждым кредитом определенного этапа застройки (каждый кредит имеет обеспечение в виде последующей земельной ипотеки);

? возможность рефинансирования (через уступку) ипотечного земельного кредита до завершения строительства;

? продажу готового жилья после завершения строительства и оформления права собственности на жилье.

Предлагается следующая структура функционирования региональной накопительно-ипотечной системы (РНИС). На каждого участника РНИС - жителя региона, стремящегося улучшить жилищные условия открывается именной накопительный счет, на котором формируются накопления для жилищного обеспечения за счет личных взносов, корпоративных взносов, а также накопительных взносов из средств бюджета и доходов от инвестирования накоплений. Через 3 года после вступления жителя региона в РНИС появляется право на получение целевого жилищного займа (ЦЖЗ) для приобретения жилья за счет ипотеки. Средства ЦЖЗ (в размере накоплений, учтенных на его именном счету) можно использовать для оплаты первоначального взноса, для погашения обязательств по ипотечному кредиту. Через определенный срок, определяемый как срок периода накопления первоначального взноса (см. формулу (8)) участник РНИС получает право на использование накоплений для получения ипотечного кредита, при использовании этого права государство доплачивает премию (например, 10% от размера накопленных для первоначального взноса средств). Через определенное число лет участник РНИС имеет право забрать жилищные накопления для любых целей (премию от государства при этом он, естественно, не получает). Для участников РНИС необходим специализированный ипотечный продукт, в котором: ограничена максимальная сумма кредита; установлена плавающая ставка (например, сумма ставки рефинансирования ЦБ РФ и фиксированной маржи); для бюджетников платеж по кредиту совпадает с накопительным взносом из бюджета.

Для оценки реализуемости РНИС оценим доступность жилья в регионе в помощью региональной ипотеки.

Вначале рассмотрим, можно ли вообще в нынешних экономических условиях накопить на квартиру, если откладывать из текущих доходов максимально возможную сумму и класть ее на банковский депозит.

Для решения данной задачи составим следующую экономико-математическую модель процесса накопления. Максимально возможный ежемесячный накопительный платеж (ВЕП) в регионе от одного человека в среднем составляет:

ВЕП = PTI*СДД, (3)

где PTI (Payment-to-income ratio) - стандартное международное обозначение отношения месячного платежа к ежемесячному доходу заемщика (в среднем, по России он составлял 35%, максимальное значение 50% задано в стандартах АИЖК). Соответственно, ежегодно можно внести на накопление сумму:

12*ВЕП = 12*PTI*СДД, (4)

При размещении этой суммы в банке на накопительном счету с процентной ставкой банковского депозита ПБД (средняя величина ПБД по России в 2008 году составляла 8,58%) можно получить дополнительный процентный доход:

12*ВЕП*ПБД = 12*PTI*СДД*ПБД. (5)

Капитализируя ежегодно процентные доходы, можно за срок периода накопления (СПН лет) накопить сумму накоплений НЖК, значение которой получим, используя формулы (3), (4), (5), а также закон сложных процентов:

НЖК = 12*PTI*СДД*(1+ПБД)*[(1+ПБД)^СПН - 1]/ПБД (6)

Соответственно, семья из М человек накопит в М раз больше. Далее, с другой стороны, накопленной суммы должно хватить на покупку стандартной квартиры в регионе, стоимость которой равна М*ЦКМ*ОЖП. Отсюда получаем уравнение:

М*12*PTI*СДД*(1+ПБД)*[(1+ПБД)^СПН - 1]/ПБД = М*ЦКМ*ОЖП, (7)

Данное уравнение позволяет получить выражение для периода накопления:

СПН = ln (1+ПБД*ЦКМ*ОЖП/(12*PTI*СДД*(1+ПБД)))/ln (1+ПБД) (8)

Анализ результатов расчетов, представленных на рис. 7 показывает большую разницу между регионами: если в Ямало-Ненецком автономном округе накопить на стандартную квартиру на стандартных условиях банковского депозита можно в среднем за 4,5 года, то в Калужской области на это потребуется более чем в 3 раза больше времени - 14,7 лет.

Проведенный в диссертации регрессионный анализ показал высокую степень корреляции между показателем КДРЖ, введенным во второй главе диссертации, и рассмотренным СПН. В диссертации получено линейное уравнение парной регрессии между данными показателями: