Перспектива применения новых методов оценки бизнеса в современных условиях в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретический подход к оценке бизнеса

1.1 Сущность оценки бизнеса

1.2 Современные подходы, принципы и этапы оценки бизнеса

1.3 Современное положение и проблемы мировой оценочной деятельности

2. Оценка бизнеса на примере ОАО « Леди»

2.1 Описание района объекта оценки

2.2 Затратный подход к оценке стоимости объекта оценки

2.3 Оценка объекта методом прямого сравнительного анализа продаж

2.4 Оценка объекта доходным методом прямого сравнительного анализа продаж

2.5 Согласование результатов

3. Эффективность оценки бизнеса

Заключение

Список использованных источников

Введение

Курсовая работа посвящена проблеме использования методов оценки бизнеса в России. Выбор конкретного метода напрямую зависит от целей, которые преследует конкретная компания.

Независимая оценка предприятия позволяет повысить эффективность управления предприятием, обосновать принятие инвестиционных решений, получить основу для грамотного бизнес планирования. Экспертная оценка бизнеса необходима в следующих обстоятельствах:

* при совершении сделок купли продажи предприятий;

* при проведении реструктуризации компаний;

* при внесении вкладов учредителей в уставной капитал физического лица;

* при проведении эмиссий акций;

* при переоценке основных активов предприятия;

* при определении кредитоспособности компании и т.п.

Ввиду этого, оценочная экспертиза бизнеса играет роль основного способа получения достоверной и объективной информации об объекте, а объективная оценка предприятия позволяет инвесторам избежать различных рисков и укрепить собственный бизнес.

Целью курсовой работы является изучение современного положения оценки бизнеса в России и проблем, возникающих в процессе проведения оценки. В связи с целью были поставлены следующие задачи:

- изучить методы оценки бизнеса и их недостатки

- проанализировать современное положение и проблемы мировой оценочной деятельности

-изучить современную российскую практику оценки бизнеса

Объект исследования - ОАО «Леди».

Предмет исследования - оценка бизнеса ОАО «Леди».

1. Теоретический подход к оценке бизнеса

1.1 Сущность оценки бизнеса

Оценка бизнеса -- акт, процесс, а также результат определения стоимости фирмы, иного бизнеса (крупного или малого). Здесь стоимость -- несколько расплывчатое и неуловимое понятие, его смысл меняется в зависимости от ситуации. Вот некоторые из распространенных вариантов:

а) Обоснованная рыночная стоимость; рыночный бизнес продажа

б) Обоснованная стоимость;

в) Инвестиционная стоимость;

г) Действительная стоимость;

д) Стоимость действующего предприятия;

е) Ликвидационная стоимость;

ж) Балансовая стоимость.

Уже этот перечень определений стоимости, применяющихся в разных ситуациях и для разных целей, показывает, сколь сложна задача оценки бизнеса. Между тем она за последние десятилетия развилась в разветвленную область экономической науки, широко использующую количественные, в том числе математические методы.

Выработаны многочисленные методики оценки, разного рода коэффициенты и нормативы, накапливаются массивы данных для типизации и сравнения оцениваемых объектов, которыми могут быть как стоимость целых фирм и предприятий, так и стоимость долей собственности, принадлежащих отдельным акционерам и, наконец, стоимость отдельных акций.

Особенностью процесса оценки стоимости имущества предприятия является его многосторонний характер. Она не ограничивается только учетом одних затрат на создание или приобретение объекта.

В процессе оценки обязательно учитывают совокупность рыночных факторов:

-факторы времени и риска;

-рыночная конъюнктура (спрос и предложение на объекты оценки );

-уровень конкуренции;

-различные особенности оцениваемого объекта.

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Основным законодательным актом, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации является Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценка стоимости любого предприятия (объекта) выражает целенаправленный процесс определения в денежном выражении рыночной стоимости с учетом потенциального и реального дохода, приносимого ею в каждый момент времени.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Кроме рыночной стоимости могут оцениваться и другие виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

- стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

- стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

- стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

- инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

- стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

- ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

- утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

- специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

В роли субъектов оценочной деятельности выступают физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства (далее - оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Объектами оценочной деятельности являются:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Особенностью процесса оценки стоимости имущества предприятия (бизнеса) является его многосторонний характер. Она не ограничивается только учетом одних затрат на создание или приобретение объекта.

В процессе оценки обязательно учитывают совокупность рыночных факторов :

- факторы времени и риска;

- рыночная конъюнктура (спрос и предложение на объекты оценки);

- уровень конкуренции;

- различные особенности оцениваемого объекта.

Оценка предприятия (бизнеса) проводится в самых различных целях :

- повышение эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

- купли - продажи ценных бумаг на фондовом рынке

- принятия обоснованного инвестиционного решения;

- определения стоимости предприятия, в случае его купли-продажи целиком или частями;

- реструктуризации предприятия - ликвидация, поглощение, слияние, выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга и др.;

- разработки плана (прогноза) развития компании (будущие доходы, расходы, степень финансовой устойчивости и ценность имиджа);

- определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

- страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости в преддверии потерь;

- принятия обоснованных управленческих решений

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Этим договором может быть предусмотрено осуществление данным оценщиком оценки одного или ряда объектов, либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлению.

При оценке компании учитывается множество факторов, причем для различных организаций приоритет отдается разным показателям. Для промышленных предприятий (заводов, фабрик) это стоимость имущественного комплекса, которым они владеют. Для компаний, относящихся к сфере услуг или торговли, основным критерием стоимости является доход, который они генерируют.

Можно выделить три группы принципов оценки :

- основанные на представлениях собственника;

- связанные с эксплуатацией собственности;

- обусловленные действием рыночной среды.

Большое количество принципов не означает, что можно применить их все сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы.

Когда речь идет о принципах, то появляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственное вмешательство иногда искажает реализацию тех или иных принципов оценки.

Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют такого поведения.

Вместе с тем, по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.

1.2 Современные подходы, принципы и этапы оценки бизнеса

В 1990- х годах значительно усилилась критика традиционной системы управленческого контроля из-за слишком узкой ориентированности на финансовые показатели. Контроля лишь финансовых показателей оказалось недостаточно, поскольку характер экономической деятельности изменился.

Несмотря на то, что в отечественную экономику управленческий контроль пришел с запада не так давно, темпы роста отечественной экономики требуют незамедлительного внедрения новшеств в управление. Российские компании не должны уступать западным, продолжающим наращивать свое управленческое превосходство на российском рынке.

В ХХ в. система оценки бизнеса действовала в условиях устойчивого рынка и медленно изменяющихся технологий. В исследованиях, посвященных системам, говорится о том, что традиционная система управленческого контроля установилась примерно к 1925 г.

Среди применяющихся в настоящее время подходов к оценке бизнеса можно выделить следующие:

* затратный, связанный с оценкой имущества фирмы;

* сравнительный, в котором производится сравнение рассматриваемой фирмы с фирмами - аналогами;

* доходный, который сводится к прогнозу денежных потоков.

Любая методология так или иначе опирается на ряд основных положений, развитие которых и позволяет построить соответствующий инструментарий.

Отечественный бизнес активно развивает и применяет западные технологии управления.

Возросшие темпы развития экономики России в целом и бизнеса в частности приводят к тому, что бизнесмены обращаются к нововведениям в области управления, но не доводят их до конца и вновь меняют концепции.

Процесс оценки бизнеса предусматривает определение задачи, сбор и анализ информации в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки может быть разделен на семь этапов :

1. Определение задачи.

2. Составление плана оценки.

3. Сбор и проверка информации.

4. Выбор уместных подходов к оценке.

5. Согласование результатов и подготовки итогового заключения.

6. Отчет о результатах оценки стоимости.

7. Представление и защита отчета.

Можно выделить три группы принципов оценки: основанные на представлениях собственника; связанные с эксплуатацией собственности; обусловленные действием рыночной среды.

Процесс оценки может быть разделен на семь этапов: определение задачи; составление плана оценки; сбор и проверка информации; выбор уместных подходов к оценке; согласование результатов и подготовки итогового заключения; отчет о результатах оценки стоимости; представление и защита отчета. Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного; затратного; сравнительного.

1.3 Современное положение и проблемы мировой оценочной деятельности

Все бизнес-процессы, протекающие в современной компании, согласно практике лидеров ведущих отраслей, должны строго подчиняться стоимостному подходу. Стоимостное мышление позволяет за короткое время малому бизнесу обеспечить высокую капитализацию, после чего собственник может думать о возможной продаже своих активов или других вариантах реструктуризации.

Всем участникам потенциальных сделок надо учитывать современные тенденции развития рынка купли-продажи активов и те условия, в которых работает конкретный бизнес.

Стоимость любого актива складывается из его прошлого, настоящего и будущего (если есть для этого основания у аналитиков). С позиции прошлого времени самое главное рассчитать сумму всех затрат, которые были ассоциированы с данным активом начиная с момента его создания или покупки, конечно, учитывая износ (физический, функциональный, экономический).

Часто такой способ оценки устраивает продавцов, которые хотят подчеркнуть ценность своего реализуемого актива и переложить на покупателя свои риски предыдущей деятельности (т.е. покупатель компенсирует продавцу все его прошлые затраты). Но для инвестора более интересно другое: его волнуют не прошлые затраты продавца, а будущие доходы от эксплуатации приобретаемого актива, т.е. он, в основном, руководствуется доходным подходом.

Прежде всего, до применения «математических» технологий оценки, необходимо тщательно изучить окружающую среду и условия, в которых функционирует данный бизнес и выявить инструменты повышения его эффективности.

За последние двадцать с небольшим лет зарубежная и отечественная практика выработала определенные условия достижения эффективности, которые необходимо учитывать при продаже бизнеса.

Во-первых, в подавляющем большинстве отраслей существенно сократился период владения бизнесом конкретным собственником. Это означает, что, начиная деятельность, создавая новую компанию, необходимо постоянно помнить о сроках продажи для получения максимальной отдачи при выходе из бизнеса. Почему же наблюдается такое значительное сокращение и для компаний какого масштаба оно актуально?

Прежде всего, это относится к малому и среднему бизнесу, который является вполне логичной целью поглощений более крупными компаниями. У крупного мультинационального бизнеса практически всегда есть дополнительные ресурсы на покрытие ниш, не освоенных ранее в целях диверсификации или обычного желания резко поднять уровень рентабельности в еще не стагнирующих отраслях. А владельцы малого и среднего бизнеса опасаются быть поглощенными по низкой цене, если допустят промедление при продаже своих активов.

Когда на рынке появляется очередной потенциально успешный старт, то желание крупных корпораций его приобрести и «добавить» к своим основным активам часто даже без должной оценки эффекта синергии, вполне оправданно. Поэтому, когда проходит несколько «рыночно - успешных» лет новой созданной компании, то собственники стараются «почувствовать» пик стоимости своего бизнеса по финансовым и другим показателям. Это сделать для них совсем не сложно, будучи инсайдерами в хорошем понимании этого слова. К примерам таких ситуации можно отнести, в начале 2000 гг. продажу бренда «Дарья» О. Тиньковым, в середине 2000 гг. продажу А.Коркуновым своего шоколадного бизнеса и т.д.

Если бы банк «Русский Стандарт» был бы продан французским банкам до кризиса и по той цене, которую они предлагали, и этот пример встал бы в один ряд с предыдущими. Все перечисленные компании до продажи просуществовали на рынке как самостоятельные единицы от 3 до 7-8 лет, т.е. практика подтверждает, что оптимальное количество лет для «раскрутки» стоимости малого и отчасти среднего бизнеса должно укладываться в указанные сроки.

Что же касается крупного бизнеса, то тут следует учесть структуру владения этими компаниями, «распыленность» пакетов акций, неготовность конкурентов выкладывать десятки миллиардов долларов собственных средств, невозможность или ограниченную возможность использования технологий выкупа компаний на заемные средства (LBO) в условиях роста процентных ставок как следствие «волн» мирового финансового кризиса.

Вряд ли кто-то готов сразу купить 50% или 100% компании типа Соса Cola или Макдоналдс. Поэтому крупные компании также подвержены воздействию циклов роста стоимости бизнеса, но уже не на основе купли-продажи, а на основе механизмов реструктуризации в самом широком смысле этого слова. Реструктуризация может включать в себя продажу отдельных групп непрофильных и даже профильных активов, находящихся, как правило, на поздних стадиях своего жизненного цикла, стратегическое обновление ассортимента продукции и услуг с ориентацией на более рентабельные виды деятельности и т.д.

Если рассмотреть структуру выручки компаний Соса Cola и Pepsi, например, в 1980 г и в настоящее время, то можно заметить, что тогда преобладали «газированные прохладительные напитки черного цвета», а сейчас их доля неуклонно снижается, и основную массу доходов компании получают, конкурируя друг с другом, от реализации обычной воды (Воn Aqua, Aqua Minerale), холодного чая (Nestea, Lipton), энергетических напитков (Burn, Adrenaline), соков (в России Соса Cola владеет компаниями Мултон и Нидан, а Пепси компаниями Лебедянский и Вимм Билль Данн). Далее наметилась экспансия в молочную отрасль и некоторые другие пищевые направления. Так что можно сделать вывод, что, если компания не отвечает на вызовы времени и не меняет (порой кардинально) свой ассортимент и его структуру, она обречена на отставание от лидеров рынка и на существенное снижение стоимости своих активов.

Во-вторых, благодаря компаниям, первыми перенявшим стоимостное мышление, наблюдается резкое расширение рынка аутсорсинговых услуг. Все, что невыгодно, нерентабельно или невозможно делать самим, можно заказать у специализированных компаний, сконцентрированных на определенном наборе продуктов и услуг, которые, благодаря накопленным компетенциям, выполняются наиболее грамотно и эффективно. В середине 20 века перейти из одной отрасли в другую было делом крайне сложным и не очень распространенным.

Владельцы часто «прилипали» к своим активам, даже, несмотря на то, что существенно снижалась рентабельность деятельности. В настоящее время картина изменилась до неузнаваемости. В офисе компании, имеющей миллиардные обороты, может находиться 5-10 человек. Все остальные процессы отданы на субподряд. Производство - Юго-Восточная Азия, логистика и ВЭД - специализированная компания, бухучет - компания, оказывающая бухгалтерские услуги. Не говоря уже об IT услугах, клининге, охране, кейтеринге и т.д. Именно аутсорсинг перевернул представление о возможности быстрого перелива капитала из отрасли в отрасль в реальном секторе экономики. Поэтому, продав бизнес или отдельный актив в одной отрасли, можно относительно безболезненно перейти в другую, с намного более высокой рентабельностью, и работать там, пока не найдется что-либо более выгодное. Такая «отраслевая миграция» - основа для постоянного поддержания капитализации бизнеса, что ранее было в принципе невозможно.

В-третьих, владельцам современного бизнеса постоянно приходится выбирать между двумя основными стратегиями: концентрации и диверсификации. Любая компания концентрируется на одной отрасли, чтобы быть № 1 в этой отрасли, чтобы добиться уважения и признания со стороны клиентов, партнеров, конкурентов и т.д. За такую компанию при ее покупке инвесторы готовы существенно переплачивать, средний размер премии за лидерство может достигать 100-200% от базовой стоимости, как в случае продажи кондитерского бизнеса А.Коркунова. Общее мнение всех участников отрасли о такой компании, как правило, кране уважительное, все хотят стать № 1 и использовать это как важный нематериальный актив. Но все это относится к временам экономической стабильности и роста.

В тот момент, когда компания попадает в фазу кризиса, как узкоспециализированные сотрудники корпорации становятся первыми кандидатами на увольнение, так и узкопрофильные компании первыми разрушают стоимость и уменьшают рыночную капитализацию. А сотрудники-многостаночники, не очень ценимые работодателями, как правило, остаются на своих местах или перемещаются на другую должность.

Также и широко диверсифицированные компании, имеющие активы в 10-20 отраслях, могут смягчить последствия кризиса за счет не пострадавших активов, т.е. риск резкого снижения капитализации таким «холдингам» не очень грозит. Вспомним империи современных российских миллиардеров. Мало кто из них владеет активами в менее чем 11 отраслях, хотя «основные» деньги они сделали на конкретных, как правило, ресурсных, отраслях экономики.

В-четвертых, традиционные постулаты микроэкономики, такие как цена рыночного равновесия, анализ кривых спроса и предложения на рынке, перестают быть актуальными в условиях новой экономики. Когда десятилетия назад Дж. Траут говорил о дифференциации, большинство специалистов были очень критичны на этот счет и не верили, что теория дифференциации будет скоро применима на практике. Но пришло и ее время, в чем мы с Вами можем убеждаться практически каждый день. Дело в том, что многим современным компаниям уже не выгодно придерживаться теории рыночного равновесия, предлагая стандартизированные, скучные, безликие продукты.

Их цену реализации диктует рынок, а издержками компании управляют (а чаще - не управляют) сами. Рост цен на комплектующие от поставщиков, на энергию, на оплату труда приводит к резкому росту себестоимости продукта, и при невозможности существенно поднять цену из-за конкурентов, компания обречена на убытки, разрушение своей ранее созданной стоимости и вынужденный уход с рынка (или сегмента, если она все-таки достаточно диверсифицирована) без должной компенсации владельцам.

Поэтому, любая современная компания, должна отходить от пресловутой цены рыночного равновесия и придавать своим продуктам больше уникальных свойств и характеристик. Чем более уникален продукт, тем легче на него обосновать любую завышенную цену. Потребители с готовностью будут потреблять этот продукт, если у него пока нет аналогов на рынке. Принцип ценообразования здесь совсем другой, более «дружественный» к производителям. Но и ценность для потребителя не снижается, пока у этого уникального продукта нет или очень мало конкурентов. Такой уникальный бизнес с такими свойствами продуктов практически всегда можно продать значительно дороже рыночной стоимости.

Большинство западных систем управления в силу исторически сложившейся культуры управления в России душат инициативу снизу и уменьшают скорость реакции на изменения внешней среды, т. е. нивелируют основное преимущество небольших отечественных компаний и проектируют хорошо управляемую, но безынициативную компанию. Для западных компаний такие системы, как управление по целям (МВО), воспринимаются как раскрепощение (в частности, из-за исторически более развитой культуры письма и более низкой скорости развития деловой среды), для отечественных же компаний ее внедрение оборачивает ростом бюрократии и бумажной работы и последующим снижением эффективности деятельности.

Большей частью миссии отечественных компаний хранятся в головах собственников, стратегии развития - управляющих и в редких случаях - топ-менеджеров. Сформулированная на бумаге миссия - исключение, принятие стратегии всеми сотрудниками - единичные случаи. В такой ситуации необходима система переноса миссии в конкретные цели и показатели их достижения. При разработке и внедрении новой или адаптированной системы управления нужно помнить, насколько часто эта система будет работать в отсутствие миссии и стратегии. При разработке системы и показателей, необходимо усилить баланс оперативной эффективности и стратегического превосходства.

В условиях участившихся нападок на целесообразность формулирования миссии и стратегии, а также разработки долгосрочных планов и бизнес-планов ведущими теоретиками менеджмента все большее значение приобретают промышленный шпионаж и бенчмаркинг. Соответственно, новая система оценки эффективности бизнеса должна удовлетворять принципу сравнимости и, быть может, необходима разработка института оценки и сравнения при поддержке фондового рынка .

В условиях возрастающей оценки затрат и энергии руководителя количество формальных отчетов должно быть сведено к минимуму, контроль должен осуществляться по отклонениям от запланированных показателей вместо постановки целей и планов. Этот подход увеличит инициативность сотрудников, не снижая при этом управляемости бизнеса .

Исходя из всего вышесказанного, хотелось бы заметить, что поводов для проведения оценки бизнеса существует немало: для получения кредита под залог имущества, страхования, реструктуризации и т.д. Сегодня эксперты-оценщики сходятся во мнении, что подходы к оценке малого бизнеса затруднены и связано это с тем, что в России большинством предпринимателей используется упрощенная система налогообложения. Выражается это в отсутствии перечня основных средств, сведений о дебиторской и кредиторской задолженности. Именно в малом бизнесе отмечается большое влияние человеческого фактора.

Основные средства предприятий оцениваются со слов заказывающих оценку бизнеса, отсутствует документация, подтверждающая наличие основных средств в собственности. Если предприятие малого бизнеса имеет фондоемкий характер оказываемых услуг (гостиница, магазин) - доходный прогноз осуществим. Такая же деятельность, как оптовая торговля, посредничество, аудит и др., связанные напрямую с клиентской базой и напрямую зависящие от вклада конкретных менеджеров, крайне затрудняет оценку.

К примеру, уход из фирмы топ-менеджера соответственно влечет уход его клиентуры. Прогнозы и перспективы дохода в таких случаях имеют крайне малую степень достоверности. Можно вспомнить о такой распространенной специфике как «серые доходы» и «вторая бухгалтерия». В итоге малый бизнес в большей части пока остается нежеланным клиентом оценочного рынка.

2. Оценка бизнеса на примере ООО «Леди»

2.1 Описание района объекта оценки

Объект оценки расположен в Орджоникидзевском районе г. Новокузнецка в промышленной зоне ОАО «ЛЕДИ».

Объект оценки: автозаправочная станция, расположенная по адресу: 654000, Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк ул. Шебелинская 54а.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объектов оценки для купли-продажи.

База оценки - рыночная стоимость указанного бизнеса должна производиться по стандарту обоснованной рыночной стоимости.

Объект оценки включает в себя:

- земельный участок площадью 1984 м² (в данной работе не оценивался);

- расположенное на участке здание общей площадью 85,4 м²;

- навесы, ограждения, асфальтированная площадка и бензозапрвочное оборудование (три металлические емкости, пять бензозаправочных колонок «Нара-27М1).

Имеются централизованные коммуникации для объекта:

- водоснабжение;

- канализация;

- теплоснабжение;

- электрификация;

- телефонизация.

Здание автозаправочной станции построено в 1996 году, имеет один этаж и подвал. Стены здания выполнены из кирпичной кладки.

Сооружения автозаправочной станции включают в себя навесы, заборы, асфальтированную площадку, три емкости под топливо, пять бензоколонок «Нара-27М1».

Характеристика конструктивных элементов здания и их технического состояния приведена в таблице 1.

Таблица 1 Характеристика конструктивных элементов здания и их технического состояния.

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние
Фундаменты	Под стенами - ленточные из бетонных блоков, под столбами - столбчатые.	Хорошее, видимых признаков деформации и дефектов нет.
Стены	Сплошные, выполнены из силикатного кирпича на цементно-песчаном растворе.	Стены и столбы находятся в хорошем состоянии.
Перегородки	Кирпичные оштукатуренные.	Состояние перегородок хорошее, без видимых дефектов.
Перекрытия	Железобетонные плиты	Состояние перекрытия хорошее, дефектов не обнаружено.
Кровля	Рулонная, четырехслойная.	Состояние кровли хорошее, следов протечек не обнаружено.
Полы	Дощатые с покрытием линолеумом	Дощатые полы в некоторых местах имеют прогибы досок, потертости линолеума.
Проемы	Оконные и дверные проемы заполнены деревянными элементами.	Состояние заполнения проемов оценивается как хорошее. В некоторых дверных проемах коробки расшатаны, имеются трещины в штукатурке.
Внутренняя Отделка	Обычного качества: окраска по штукатурке	Состояние внутренней отделки удовлетворительное.
Внутренние инженерные устройства	Сантехнические устройства включают водопровод, отопление, канализацию. Электротехнические устройства - электропроводку.	Система отопления выполнена с применением устаревших отопительных приборов. Монтаж электропроводки в некоторых помещениях не завершен.
Прочие работы	Отмостка, подъезды, благоустройство территории.	Отмостка вокруг здания бетонная.

В связи с тем, что станция в момент оценки не эксплуатировалась, все сооружения находятся под снежным покровом.

2.2 Затратный подход к оценке стоимости объекта оценки

Объектами имущества, предъявленного к оценке в данной работе, является здание операторского пункта, площадка, навесы и бензозаправочное оборудование. Здание предназначено для создания условий труда (защита от атмосферных воздействий и пр.), обслуживания персонала и хранения материальных ценностей.

Здание отдельно стоящее, относится к категории нежилых зданий административного назначения, год постройки - 1996 г.

Основными конструктивными элементами здания являются бетонные фундаменты, кирпичные неоштукатуренные стены, кирпичные внутренние перегородки, железобетонные перекрытия, бетонные и дощатые полы, кровля из рулонных материалов.

В состав здания входят инженерные коммуникации, расположенные внутри и необходимые для нормальной его эксплуатации: система отопления, внутренние сети водопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя система силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети. Состав сооружений приведен в таблице 1.

Определение полной восстановительной стоимости зданий и сооружений проводилось на основе удельных стоимостных показателей в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема, площади или длины (укрупненных показателей восстановительной стоимости). Затем с помощью системы индексов эти показатели пересчитывались в уровень цен на 15 февраля 2010 года.

Основной формулой расчета полной восстановительной стоимости являлась:

ПВС = УПВС ₆₉ х n х i _{69 - 84} х i _{84 - 99} ,(1)

где ПВС ₆₉ - укрупненный показатель восстановительной стоимости на единицу измерения в ценах 1969 года, (руб.);

n - абсолютная величина измерителя;

i _{69 - 84} - индекс изменения цен на 01.01.84 года по отношению к ценам на 01.01.69 года;

i _{84 - 99} - индекс изменения цен на 01.01.2010 года по отношению к ценам на 01.01.84 года;

Источником значения укрупненного показателя восстановительной стоимости послужил сборник № 23 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений автомобильного транспорта и автомобильных дорог для переоценки основных фондов.

Таблица 2 Индексы изменения стоимости строительства

Наименование	Величина индекса i	Обоснование
1. Индекс изменения цен на 01.01.84 года по отношению к ценам на 01.01.69 года	1,2	Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г.
2. Средний индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ на февраль 2010 года к базовым ценам 1984 года	(18,98 + 17,84) / 2	Индекс цен на строительно-монтажные работы на февраль 2010 г. .
7. Сводный индекс удорожания стоимости строительства зданий (кроме жилых) от 01.01.69 к 15.02.2000 г.	22,092	Расчет значения индекса: 1,2 х (18,98 + 17,84) / 2 = 22,092

По таблице 33 сборника № 23 УПВС для автозаправочной станции мощностью 750 заправок в сутки норма восстановительной стоимости равна 57 790 руб., а значение поправочного коэффициента для зданий и сооружений построенных в 1-ом климатическом районе - 1,06. Тогда полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта оценки будет равна:

ПВС = 57 790 х 1,06 х 22,092 = 1 353 298 (руб.)

Таблица 3 Расчет восстановительной стоимости по элементам станции

Наименование Элемента	№ сборника УПВС	№ таблицы	Единица измерения	Величина	Норматив на ед. измерения в ценах 2009 г., руб.	Поправка на климатический район	Восстановительная стоимость на 15.02.2011 г, руб
Основное строение	18	57	куб. м	530	25,7	1,09	327 997
Навес	28	157	кв. м	123,5	6,8	1,05	19 481
Навес	28	157	кв. м	23,6	6,8	1,05	3 723
Навес	28	157	кв. м	12,1	6,8	1,05	1 909
Забор из профнастила	26	150	пог. М	31,08	39,2	1,12	30 145
Забор из металлической сетки	26	150	пог. М	34,36	9,2	1,12	7 822
Забор железобетонный	26	150	пог. М	51,35	22,9	1,12	29 096
Забор из металлической решетки	26	150	пог. М	85,25	9,2	1,12	19 406
Асфальтированная площадка	26	156	кв. м	2 911	8	1,12	576 216
Итого							1 015 794

34 000 рублей с учетом транспортировки и монтажа. Стоимость производства земляных работ при установке резервуаров (300 куб. м) составляет 1560 руб. (Усредненные стоимостные. Показатели по видам работ - разработка грунта экскаватором и обратная засыпка - в текущем уровне цен.

Стоимость бензоколонки Нара-27М1 составляет 11500 руб. Стоимость 5-ти колонок составляет 57 500 рублей.

Полная восстановительная стоимость составит:

1 015 794 + 57 500 + 3 х 34 000 + 1 560 = 1 176 854 (руб.)

В дальнейших расчетах принята средняя величина восстановительной стоимости по двум способам расчета:

(1 353 298 + 1 176 854) / 2 =.1 265 076 (руб.)

Условия эксплуатации бензозаправочной станции соответствуют нормативным. Здания и сооружения находятся в хорошем состоянии. Учитывая сжатые сроки оценки, а также незначительный возраст зданий и сооружений оценщики сочли возможным в расчетах принять физический и функциональный износы исходя из норм амортизационных отчислений для бензозаправочных станций в размере 5 % в год. Фактический срок эксплуатации объекта составляет 38 месяцев. Расчетный износ составляет 15,83 %.

Внешний износ определен исходя из загрузки проектной мощности по максимальному объему реализованного топлива достигнутого за период эксплуатации автозаправочной станции.

(2)

гдем- коэффициент эластичности, принятый экспертным путем в пределах рекомендуемых литературой по оценке имущества, равный 0,7.

Максимальный объем реализации составил 2 500 000 литров в год (по данным заказчика). Исходя из суточного расхода топлива на один автомобиль в день (принят 10 литров) рассчитано количество заправок в день:

2 500 000 / 365 / 10=685.

Проектное число заправок в день по УПВС №23, табл. 33 - равно 750. Величина внешнего износа по формуле 2 составила:

(1 - 685 / 750) ^0,7 х 100 %= 6,15 %

Таким образом, рыночная стоимость бензозаправочной станции, определенная затратным методом составляет:

1 265 076 х (1 - 15,83 : 100) х (1- 6,15 : 100) = 999 328 руб. без НДС.

2.3 Оценка объекта методом прямого сравнительного анализа продаж

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для имущественного комплекса, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Документального подтверждения по случаям продаж автозаправочных станций в силу специфики самого объекта оценки, не обнаружено.

Однако неофициальная информация свидетельствует о том, реальная цена продаж автозаправочных станций, аналогичных оцениваемой с учетом трансакционных расходов близка к одному миллиону рублей.

2.4 Оценка объекта доходным методом прямого сравнительного анализа продаж

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект.

В настоящем отчете применен метод прямой капитализации дохода исходя из следующих соображений:

- объект оценки имеет небольшой срок службы и в ближайшем будущем не предполагает дополнительных вложений;

- потоки доходов от реализации бензина, складывающиеся из разницы между отпускной и розничной цен достаточно стабильны.

Ставка капитализации i определяется способом кумулятивного построения - последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др..

Математически способ кумулятивного построения представляется в виде:

i = i_o + d i_j(3)

гдеi_o - безрисковая ставка процента, %;

d i_j - i-ая поправка по показателю риска.

В условиях российского рынка (5) обычно представляется в виде:

i = i_o + i_с + i_л + i _in(4)

где:i_o - безрисковая ставка процента, %;

i_с -общерыночный риск, %;

i_л - премия на низкую ликвидность, %;

i _in - премия за качество менеджмента, %.

Суть расчета ставки капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущественный комплекс. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации. Очевидно, что ликвидность данного объекта низкая, ввиду невозможности перепрофилирования его в случае ухудшения ситуации на рынке нефтепродуктов и топлива.

Для расчета ставки капитализации были приняты данные агентства “Росбизнесконсалтинг”, которые рассчитаны ИЦ «Рейтинг» по выборке банков высшей категории надежности. Текущие среднесрочные темпы инфляции составили 17,1 %.

Ставка дохода по рублевым вкладам для юридических лиц на сумму свыше 500 000 руб. со сроком погашения депозита 1 год на 11.01.2000г. составила 45 %.

Таким образом, часть ставки капитализации, учитывающая безрисковую ставку и общерыночный риск (i_o + i_с ) составила: 45-17,1= 27,9 (%)

Другая часть ставки капитализации в практике оценочной деятельности определяется обычно на основе премий:

- за качество менеджмента в интервале 2-5 %;

- за низкую ликвидность 6-8 %.

Премия за качество менеджмента принята в настоящих расчетах на уровне, близком к нижней границе размере 2,6 %. С учетом ситуации, сложившейся на рынке данного вида имущества, премия за низкую ликвидность принята на уровне средней - 7 %.

Таким образом, ставка капитализации принята в размере:

27,9 + 2,6 + 7 = 37,5 %

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проведен путем выполнения расчетов при реализации бензина за наличный и безналичный расчет.

Денежный поток образующийся при эксплуатации бензозаправочной станции складывается из разницы между выручкой от продажи бензина и затрат на его приобретение у оптовых поставщиков. Средняя цена реализации бензина на 15.02.2000 года в г. Челябинске составляла 6,50 руб. за литр бензина АИ-92 и 5,50 руб. - АИ-76 с учетом 5% налога с продаж или 6,19 и 5,238 без него.

Цена оптовых продавцов составила 5,215 руб. за литр АИ-92 и 4,65 руб. - АИ-76 (по данным прайс-листов ООО «Промсинтез», тел. 61-66-62, ООО «Конар», тел.75-22-09 и ЧП-750, тел.62-65-32.

Реализация бензина в 1998 году по данным заказчика производилась только 8 месяцев и составила 882 000 литров - АИ-92 и 648 000 литров - АИ-76, что при пересчете на 12 месяцев дает 972 000 литра АИ-76 и 1 323 000 литра АИ-92. В 1999 году реализация бензина на станции не производилась. Наибольший объем годовой реализации был достигнут в 1997 году - 2 419 695 литров (1 265 316 литров АИ-92 и 1154 379 литров АИ-76,80). Эти данные приняты в качестве базовых в дальнейших расчетах.

Принятые данные значительно превышают показатели по другим заправкам аналогичного месторасположения. Например, средний объем реализации бензина на пяти автозаправочных станциях, расположенных в Металлургическом районе г. Новокузнецка составляет 640 000 литров в год, автозаправочная станция ООО «Техпромсервис» с двумя бензораздаточными колонками, расположенная у завода ЧТЗ реализует 820 000 литров в год при соотношении АИ-92 к АИ-76 1,4 к 1. Это позволяет сделать вывод о том, что принятые показатели по реализации являются максимально возможными для рассматриваемой автозаправочной станции.

Исходные данные, принятые для расчета стоимости автозаправочной станции приведены в таблице 4.

Таблица 4 Исходные данные для расчета стоимости автозаправочной станции

Наименование показателя	Единица измерения	Количество по проекту	Источник Информации
Объем годовой реализации АИ-92	литр	1 265 316	Данные заказчика
Объем годовой реализации АИ-76	литр	1 154 379	То же
Зарплата начальника АЗС	руб. / мес.	1 520	То же
Зарплата оператора АЗС	руб. / мес.	780	То же
Количество операторов	чел.	4	Штатное расписание
Техобслуживание и ремонт по договору со специализированной организацией	руб. / год	14 000	Данные заказчика
Площадь земельного участка по договору краткосрочной аренды	кв. м.	1 984	Данные заказчика
Годовая ставка земельного налога по 18 территориальной зоне	руб./ кв. м	3,12	Постановление городской думы
Годовая ставка оплаты за пользование инфраструктурой с учетом месторасположения	руб./ кв. м	6,23 х 0,82	То же
Водоснабжение	л. / сутки	60	Проектные данные
Тариф по водоснабжению	руб./ куб. м	8,8	МУП ПОВВ
Канализация	л. / сутки	60	Проектные данные
Тариф по канализации	руб./ куб. м	4,12	МУП ПОВВ
Теплоснабжение	гкал. / час	0,036	Проектные данные
Тариф по теплоснабжению	руб. / гкал	195,6	АО ЭиЭ «Челябэнерго»
Электроэнергия	квт х час	15	Проектные данные
Тариф по электроэнергии	руб/ квт х час	0,32	АО ЭиЭ «Челябэнерго»
НДС	%	13,79	Министерство РФ по налогам и сборам
Налог на реализацию ГСМ	%	17,24	То же
Стоимость годовой лицензии	руб.	10 000	Данные заказчика

Ниже приведены расчеты потока доходов для двух вариантов реализации топлива: обслуживание предприятий по безналичной форме оплаты; реализация бензина за наличный расчет

Таблица 5 Расчет потока доходов

Наименование показателя	Безналичная форма торговли, руб.	Наличная форма торговли, руб.
Выручка от реализации: 1 265 316 х 6,5 (6,19) + 1 154 379 х 5,5 (5,238)	13 879 656	14 573 639
Затраты на приобретение нефтепродуктов: 1 265 316 х 5,215 +1 154 379 х 4,65	11 966 485	11 966 485
Валовой доход = выручка от реализации - затраты на приобретение	1 913 171	2 607 154
Налог с продаж 5 %: 14 573 639 / 105 х 5	0	693 983
НДС 13,79 % от валового дохода без налога с продаж: 1 913 171 х 13,79 / 100	263 826	263 826
Налог ГСМ 17,24 % от валового дохода без налога с продаж 1 913 171 х 17,24 / 100	329 831	329 831
Зарплата обслуживающего персонала с начислениями: (1 520 + 4 х 780) х 12 х 1,385	77 117	77 117
Налог на пользователей автодорог 2,6 % от выручки	360 871	378 915
Налог на содержание жилфонда 1,5 % от выручки	208 195	218 605
Налог на имущество, 2% от остаточной стоимости	20 000	20 000
Техобслуживание и ремонт	14 000	14 000
Налог на землю и пользование инфраструктуры города	16 326	16 326
Водоснабжение (табл. 4, стр. 10 х 11 х 365 дн. х 1,2)	231	231
Канализация (табл. 4, стр. 12 х 13 х 365 дн. х 1,2)	108	108
Теплоснабжение (табл. 4, стр. 14 х 15 х 24 час х 365 дн. х1,2)	61 684	61 684
Затраты на транспорт	216 090	216 090
Стоимость годовой лицензии	10 000	10 000
Электроэнергия (из табл. 4, стр. 16 х 17 х 12 час х 365 дн. х 1,2)	25 229	25 229
Итого затраты	1 603 658	2 326 095
Чистый доход	309 513	281 059
Капитализированный доход = чистый доход / коэффициент капитализации (см. раздел 5 -37,5 %)	825 368	749 491

Из двух вариантов прогноза потока доходов согласно принципу наилучшего и наиболее эффективного использования для дальнейших расчетов принят вариант безналичной формы реализации топлива.

Для определения стоимости автозаправочной станции необходимо учесть величину оборотных средств, минимально необходимых для ее функционирования. Величина оборотных средств определена, как сумма денежных средств необходимых для оплаты однодневного объема реализации бензина:

(1 265 316 х 5,215 + 1 154 379 х 4,65) / 365 = 32 785 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость автозаправочной станции, определенная доходным методом составляет:

825 368 - 32 785 = 792 583 (рубля без НДС)

2.5 Согласование результатов

Для согласования результатов оценки, выполненных в предыдущих разделах был использован метод анализа иерархий (МАИ). МАИ является математической процедурой для иерархического представления элементов решения проблем управления, в частности, экономических проблем. Суть метода состоит в последовательной декомпозиции исходной проблемы на более простые составляющие ее части.

В дальнейшем суждения специалиста-эксперта обрабатываются по результатам парных сравнений. В итоге определяется относительная степень (интенсивность) взаимодействия составляющих частей (элементов) в иерархии критериев с целью согласования результатов оценки, в данном случае стоимости, определенных различными методами.

Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии или сети. Существует несколько видов иерархий, самые простые из них доминантные, на которых основано дальнейшее рассмотрение метода.

После иерархического воспроизведения проблемы возникает вопрос: как установить приоритеты критериев и оценить каждую из альтернатив по критериям, выбрав самую вероятную из них. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом матрицы a (i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где бальные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a (i, j) = b , то при сравнении второго фактора с первым получаем a (j, i) = 1/b. При сравнении элементов иерархии в основном ставятся следующие вопросы:

какой из них важнее или имеет большее воздействие;

какой из них более вероятен.

При сравнении критериев обычно возникает вопрос, какой из критериев более важен, при сравнении альтернатив - какая из них более вероятна. Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице.

Метод МАИ позволяет получить информацию о степени нарушения транзитной (порядковой) и численной (кардинальной) согласованности. Для улучшения согласованности рекомендуется поиск дополнительной информации и пересмотр данных, использовавшихся при построении иерархии. Приоритеты синтезируются начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на который воздействует элемент.

Представим проблему согласования результатов объектов оценки затратным методом, методом сравнения продаж и доходным методом в виде иерархии:

Верхним уровнем в этой иерархии является основная цель - определение рыночной стоимости объектов оценки. На промежуточном уровне находятся выбранные для данного исследования критерии согласования:

Рисунок 4 - Схема иерархии согласования результатов оценки: А - возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца; Б - тип, качество, обширность исходных данных, на основе которых проводится анализ; В - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; Г - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Нижний уровень - набор альтернатив (результаты, полученные различными методами оценки).

Экспертами, в процессе исследования вопросов согласован...