Виды ренты и проблемы земельного налога

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

земельный рента рынок методика

Введение

1. Теоретические аспекты функционирования ренты

1.1 Экономическая сущность, функции и роль ренты

1.2 Виды рент

1.3 Эволюция категории ренты и ее структура

2. Рентные отношения в России

2.1 Анализ существующих методик исчисления ренты

2.2 Источники образования ренты

2.3 Проблемы и пути совершенствования земельного рынка в России

Заключение

Список используемой литературы



Введение

Ни одно общество не может существовать без производства материальных благ. Именно поэтому вопросы Что? Как производить? Как распределять произведенный продукт? являются основными экономическими проблемами любого общества.

Для того, чтобы начать производство, необходимо наличие по крайней мере того, кто будет производить, и того, из чего будут производить. Поэтому в известном смысле можно говорить о двух факторах производства - человеке и природе. Однако, такое определение было бы слишком обобщенным. Обычно в экономической науке выделяют три фактора производства: труд, капитал и землю. Земля - это третий основной фактор производства после труда и капитала. Земля, как фактор производства, рассматривается в двух смыслах:

- в узком смысле под землей понимают непосредственно земельные участки;

- в широком понимании этого слова земля означает все используемые в производственном процессе естественные ресурсы, находящиеся в недрах земли и на ее поверхности. Так, в горнорудной промышленности или в морском и речном пространстве, при строительстве гидроэлектростанций или хранилищ различных материальных ценностей земля ценна не столько площадью как таковой, сколько теми ресурсами, которые с ней связаны.

Земля - бесценный дар природы не только потому, что в ней находятся все ресурсы, которыми пользуется все человечество, но это еще и сфера обитания всего живого и в том числе самого человека. Естественным фундаментом природных ресурсов являются планетарные природные условия. К ним относятся географическое положение и рельеф местности, строение недр, климат, тепло планеты и солнечное излучение, водные и морские акватории. Все эти и другие природные ресурсы и условия создают возможность соответствующей деятельности людей по мере освоения этих природных условий.

Объект исследования - земельные отношения.

Предмет исследования - виды ренты и проблемы земельного налога.

Цель исследования - изучить виды ренты и проблемы земельного налога.

Задачи исследования:

1. Рассмотреть основные понятия ренты и рентных отношений в контенте современной экономики.

2. Изучить источники формирования рентных доходов.

3. Рассмотреть механизм регулирования рентных отношений и земельный налог.

4. Выявить особенности развития земельных отношений в РФ.

5. Провести анализ поступлений в государственный бюджет за счет сборов земельного налога.

6. Выявить проблемы земельных отношений в РФ и наметить пути решения.

Структура работы: введение, две главы, которые включают в себя 6 параграфов, заключение, список использованной литературы.



1. Теоретические аспекты функционирования ренты

1.1 Экономическая сущность, функции и роль ренты

Сегодня термин рента является многозначным термином для определения регулярного дохода, получаемого с собственности, отданной другому субъекту в хозяйственное пользование.

Понятие рента в широком смысле относится к «добавочному доходу, получаемому предпринимателем сверх определённой прибыли на затраченные труд и капитал». Например, предприниматель, обрабатывающий плодородный участок земли, получает больше урожая вследствие плодородия почвы, а не объема труда, чем обрабатывающий скудную почву (дифференциальная рента). Таким же преимуществом обладает предприниматель, разрабатывающий более богатое (неудаленное) месторождение, а в общем смысле - имеющий какие-то преимущества или привилегии по сравнению со своими конкурентами.

Рента - добавочный доход, получаемый предпринимателем сверх определенной прибыли на затраченные труд и капитал; образование ренты обусловлено более благоприятными условиями, в которых один предприниматель находится пред другим, например, обрабатывает лучший участок земли, обладает привилегией и т. д. [9, c. 135].

Понятие рента в гражданском обороте применяют для тех типов долговых отношений, при которых происходит переход права собственности с обременением в пользу владельцы объекта собственности. Смысл ренты близок к понятию аренды, но понятие рента включает в себя условие перехода собственности от рантье - рентного кредитора - к рентному должнику.

Рента в гражданском обороте определяется через понятие договора ренты:

Договор ренты - соглашение, в соответствие с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (рентные платежи).

Договор рента должен имеет признаки ренты и включать в себя правила ренты:

- получателем ренты - рентным кредитором (рантье) - не может являться коммерческая организация, так как сущности ренты предполагает невовлеченность в создание дохода, получаемого рантье;

- само определение ренты предполагает, что рентным кредитором могут быть физические лица или некоммерческие организации;

- плательщиком ренты - рентным должником - может быть любое физическое и юридическое лицо [7, c. 209].

Предмет договора ренты - это имущество, находящееся на праве собственности, как движимое, так и недвижимое, а так же наличные деньги и реальные ценные бумаги, обладающее индивидуально-определёнными свойствами.

Предметом договора ренты не могут быть безналичные деньги, бездокументарные ценные бумаги, а так же права требования, работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

Определение договора ренты появляется в средние века в Европе в качестве обхода на запрет процентных займов, которые христианская церковь считала ростовщичеством. Во времена отсутствия доставочного количества наличной монеты договор ренты служил формой купли-продажи недвижимости.

Институт ренты отсутствовал в дореволюционном гражданском праве, а в советское время рента было существенно ограничена. Положение о ренте для современной России является новым, поту как понятие рента было введено в гражданский оборот с принятие Гражданского кодекса РФ.

Форма договора ренты обязательно должна быть письменной, а сам договор ренты подлежит заверению у нотариуса, включая рентное обременение. Договор ренты, в котором предусматривается отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, дополнительно подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора ренты может привести к признанию договора недействительным (ничтожным).

Существенные условия договора ренты зависят от его разновидности, определяемой в первую очередь предметом ренты, но, как правило, законодатель стремится защитить интересы рентного кредитора. Рентный капитал представляет собой имущество, передаваемое под выплату ренты на неопреденный срок, под которым подразумевается срок дожития рантье.

Очевидно, что смысл договора ренты состоит в том, что в настоящий момент плательщик ренты не имеет достаточных средств для выкупа объекта ренты и соглашается на не всегда выгодные для него условия приобретения имущества, имеющего для него особую ценность. Как правило, рентный капитал - это недвижимое имущество или движимость, которую можно отнести к предметам роскоши. Главная характеристика ренты состоит в том, что она является средством капитализации денежных средств, требующихся для исполнения обязательства по выплате рентных платежей.

Ценность земли для собственника заключается в ее способности приносить доход. Владелец земельного участка расстается с ним лишь в том случае, если полученная от продажи земли сумма денег, будучи помещенной в банк, принесет в виде процента доход, не меньший, чем получаемая им с этого участка рента.

Рента представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый владельцем какого-либо имущества, сдаваемого в аренду. В ренту превращается часть чистого дохода, которая оказывается относительно избыточной. На практике земельная рента - это плата арендатора за использование земельного участка, а для земельного собственника - рентный доход. Общее для различных форм земельной ренты - то, что она представляет собой экономическую форму реализации права земельной собственности.

В западных странах налоги на землю - это основа формирования бюджета. В США, например, 30% общей суммы государственных доходов (муниципальный бюджет) поступает от земельных платежей. Рента от сельскохозяйственных земель составляет около 18%.

Если раньше в России рента изымалась в государственный бюджет в скрытом виде, то при переходе к рынку ее существование легализовано. Для решения проблемы перераспределения земельной ренты необходимо представлять причины и факторы ее образования.

По характеру образования различают три вида земельной ренты: дифференциальную, абсолютную и монопольную.

В основе образования дифференциальной ренты лежит различие участков земли по качеству и существованию монополии хозяйствования на этих участках. Источником образования дифференциальной ренты выступает дополнительный чистый доход с относительно лучших и удобно расположенных земель или от добавочных инвестиций в землю. В практике оценки земли дифференциальную ренту называют дифференциальным доходом.

Дифференциальная рента при капитализме - часть прибавочной стоимости, присваиваемая землевладельцами в силу монополии на землю как на объект хозяйства. Источник дифференциальной ренты - излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, который создается вследствие более высокой производительности труда сельскохозяйственных рабочих на относительно лучших земельных участках и более высокой производительности дополнительно вложенного капитала. В сельском хозяйстве земля является важнейшим средством производства. Количество пригодной для обработки земли ограниченно, поэтому в оборот вовлекаются не только лучшие и средние по плодородию и местоположению участки, но и худшие земельные площади. Ограниченность земли обусловливает возникновение монополии на землю как на объект хозяйства.

Для капитализма характерно отделение собственности на землю от хозяйствования на земле. Капиталисты-предприниматели арендуют землю у собственников земли, ведут на ней хозяйство. Собственники земли предоставляют свои земельные участки для эксплуатации за определенную плату - земельную ренту, разновидностью которой является дифференциальная рента. Механизм ее образования таков. Монополия на землю как на объект хозяйства обусловливает особенности ценообразования на сельскохозяйственные продукты.

Общественная цена производства продуктов земледелия регулируется издержками производства не при средних общественных условиях, а при наихудших его условиях, т. е. издержками производства продуктов, полученных с наихудших по качеству и местоположению земель, поскольку население и промышленность не могут быть обеспечены предметами потребления и сырьем только за счет лучших и средних земельных участков. Она равна издержкам производства на худшей (из обрабатываемых) земле плюс средняя прибыль. Но индивидуальные издержки производства каждого центнера продукта на различных участках земли разные вследствие неодинаковой производительности труда.

Капиталист, арендующий худший участок земли, может получить среднюю прибыль, а капиталист-арендатор, ведущий хозяйство на относительно лучшем участке земли, сверх средней получит еще добавочную (избыточную) прибыль. Эта добавочная прибыль создается более производительным трудом сельскохозяйственных рабочих, переходит к землевладельцу на основе права частной собственности на землю и образует дифференциальную ренту.



1.2 Виды рент

Абсолютная (чистая) рента - это рента, которую получают все собственники земли, независимо от её качества. Это та часть дохода предпринимателя-землепользователя, которую он отдаёт в виде арендной платы земельному собственнику.

Все виды природной ренты объединены общими признаками и условиями. Все они обладают следующими одинаковыми моментами, характеризующими данное понятие в целом:

Добавочный доход, или сверхприбыль.

Природная рента формируется за счет приложенного труда или капитала. Назначается за использование природных ресурсов, имеющих ограниченные запасы. Виды природной ренты возникают за счет выделения разнообразных классификационных признаков. Первым является тип природных компонентов, расходуемых человеком.

В зависимости от этого фактора выделяют:

Земельный тип. Он же, в свою очередь, подразделяется на два типа, которые формируются согласно местности.

Земельный тип может быть сельскохозяйственным или городским.

Горный тип.

Минеральный тип. В этом случае эксплуатируемыми будут нефтегазоносные или горнорудные бассейны.

Лесной тип.

Водный тип.

Рыбохозяйственный тип.

Транспортный тип.

Рекреационный тип.

Относительно такого классификационного признака, как способ использования, выделяют следующие виды такого понятия, как природная рента: Дифференциальная форма. Источником её получения является эксплуатация самых выгодных территориально месторождений. Сами природные ресурсы при этом отличаются повышенным качеством. Благодаря дифференциальной форме можно справедливо разделить и выделить природные компоненты.

Такая форма применяется для всех видов источников. Абсолютная. Используется в качестве выплат для эксплуатации любых по качеству и местности объектов природопользования. Монопольная форма. В этом случае субъект, в отношении которого формируется природная рента, является не просто пользователем, а собственником. Отличительной особенностью природного компонента в этом случае является уникальность и неповторимость.

Квази-рента. Она является подвидом дифференциальной формы. Характерным признаком квази-ренты является то, что она возникает в процессе эксплуатации природных ресурсов с применением эффективных, модернизированных технологий. Благодаря этому объект должен обогащаться и стать более производительным. То есть нефтегазоносные пласты должны обладать большей отдачей, степень извлечения полезных ископаемых увеличится, а земляные участки станут более плодородными.

Понятие природной ренты дифференцируется также по территориальному признаку. В зависимости от него выделяют добавочную прибыль локального, регионального, национального и мирового значения. Это определяется масштабностью рынка, в пределах которого добываемый природный ресурс реализуется.

1.3 Эволюция категории ренты и ее структура

Различные трактовки ренты выделяют разные аспекты этой экономической категории. Первоначально категория рента рассматривалась как элемент микроэкономической теории. Затем рамки теории ренты расширились, и она приобрела характер макроэкономической теории. В настоящее время сложилось три подхода, определяющих природу рентных отношений:

*Классический: основные положения классической теории ренты разрабатывали У. Петти, А. Смит, Д. Рикардо, К. Маркс и многие другие. Они исследовали преимущественно земельную ренту, которая рассматривалась как результат процесса производства, как часть стоимости сельскохозяйственной продукции. Ее возникновение связывалось с развитием частной собственности на землю, использованием наемного труда, распространением капиталистической системы хозяйствования на аграрную сферу.

Классический подход исходит из суженной трактовки рентных доходов и нацелен на анализ природной ренты («ренты редкости»). В рамках трудовой теории стоимости рента представляет собой одну из форм прибавочной стоимости. В условиях рыночного капиталистического хозяйства она является излишком прибавочной стоимости сверх средней для данной отрасли прибыли. При этом источником образования ренты является труд наемных работников. Обобщая теоретические подходы к проблеме земельной ренты, следует констатировать, что ее последовательно научная концепция исходит из следующих положений:

1) существуют общие естественные условия образования земельной ренты, связанные как с ограниченностью земельных ресурсов, так и с различным их плодородием и местоположением; 2) вследствие действия закона убывающей производительности добавочных вложений возможности получения дифференциальной ренты второго рода являются ограниченными;

3) в условиях рыночного хозяйства избыточная прибыль, обусловленная естественными различиями условий хозяйствования, трансформируется в земельную ренту.

· Неоклассический: эту теорию ренты развивали У. Джевонс, А. Маршалл, Дж. Кларк, Дж. Ворчестер, П. Самуэльсон, А. Алчиан, Т. Гвортни и др. Согласно данной теории проблема ренты исследуется в соответствии с концептуальным подходом теории предельного продукта и предельной отдачи. Экономическая рента, по мнению неоклассиков, - это выигрыш (излишек) по сравнению с альтернативной стоимостью предложения ресурсов. Кроме всестороннего анализа природно-ресурсной ренты, неоклассики ввели в экономическую науку и термин «квазирента».

Таким образом, современная трактовка неоклассической школы, позволяет трактовать часть любого дохода (определяемую как разность фактической цены экономического ресурса и его минимальной цены) как «экономическую ренту». Следствием этого является методологическая неопределенность различных видов доходов.

· Институциональный: в развитие институциональной теории ренты внесли вклад такие ученые, как Т. Веблен, У. Гамильтон, Д. Коммонс, Л. Дюмон, Д. Норт, Г. Беккер, Дж. Ходжсон, Р. Коуз, Дж. Бьюкенен, Г.Таллок и др. В институциональном подходе акцент сделан на изучении степени влияния эндогенных и экзогенных факторов на формирование правил определения величины рентных доходов.

В своей теории Д. Рикардо утверждал, что худшие земли не дают дифференциального дохода, а, следовательно, и ренты, потому что она возмещает только расходы по их обработке. Однако, в теории Д. Рикардо не содержится ответа на вопрос: “Из чего же тогда землепользователи этих участков производят арендную плату владельцам земли?”. Эта проблема была разработана К. Марксом в теории абсолютной ренты. [3]

Абсолютная рента -- это та часть дохода предпринимателя - землепользователя, которую он отдаёт в виде арендной платы собственнику земли.

Итак, монополия собственности на землю порождает абсолютную ренту, уплачиваемую за пользование землёй, какого бы качества она не была.

Но каким образом арендатор может уплачивать абсолютную ренту землевладельцу без ущерба для своей прибыли?

Дело в том, что абсолютная рента возникает через механизм повышения цен на сельскохозяйственные продукты выше общественной цены производства.

Монополия собственности на землю ограничивает приложение капитала к земле. Земледелец не даёт арендатору приложить капитал даже к худшей земле без уплаты ренты. А это ограничивает производство сельскохозяйственных продуктов и ведет к уменьшению их предложения при большом спросе. Поэтому цены, по которым эти продукты продаются на рынке, поднимаются выше уровня общественной цены производства.

Таким образом, общественная цена производства продуктов земледелия равняется:

Z = K + p,

где K - издержки производства на худшей земле; p - средняя прибыль.

Однако действительная цена продуктов земледелия, по которой они продаются на рынке, составит:

D = K + p + r,

где r - абсолютная рента.

Следовательно, монополия собственности на землю ведет к тому, что цены сельскохозяйственных продуктов поднимаются выше общественной цены производства, в результате чего даже на худших землях получается добавочная прибыль, которая превращается в абсолютную ренту.

Механизм абсолютной ренты может быть представлен следующим графиком[8, с. 14].



Рис. 1.1 Механизм абсолютной ренты

Где DL - кривая спроса, SL - кривая предложения, R - земельная рента.

При увеличении спроса на землю (вследствие роста спроса на продовольствие или увеличения спроса на жильё) с уровня DL1 до уровня DL2 абсолютная рента возрастает с R1 до R2.

Обратимся в связи с этим к анализу стоимости и цены производства сельскохозяйственных продуктов.

Если бы стоимость и цена производства были тождественными, то продажа продуктов земледелия выше цены производства действительно означала бы продажу их выше стоимости. Ошибка Д. Рикардо как раз и состояла в том, что он отождествлял стоимость с ценой производства.

Однако стоимость и цена производства -- это не одно и то же. Цена производства может совпадать со стоимостью, но может быть выше или ниже стоимости товаров. В отраслях с высоким строением капитала цена отклоняется от стоимости вверх. В отраслях с низким органическим составом капитала она отклоняется вниз от стоимости.

Сельское хозяйство значительно отстает по уровню технического оснащения от промышленности. Поэтому органический состав капитала в сельском хозяйстве ниже среднего органического состава в промышленности. Это означает, что цена производства сельскохозяйственных продуктов ниже их стоимости. Другими словами, стоимость продуктов земледелия превышает их цену производства.

Покажем процесс образования абсолютной ренты с помощью таблицы.

Таблица 1.3

Образование абсолютной ренты

Отрасли	Орган строение капитала	Норма прибав ст-ти	Приб. стоим.	Стоим.	Норма прибыли	Средняя норма прибыли	Средняя прибыль	Цена произв	Абсолютная рента
Промышл	80c+20v	100%	20	120	20%	20%	20	120	--
Сельс. Хоз.	60c+20v	100%	40	140	40%	20%	20	120	20

Предположим, что средний органический состав капитала в промышленности -- 4: 1, а в сельском хозяйстве -- 1,5: 1. В таком случае в промышленности в среднем каждые 100 единиц вложенного капитала состоят из 80с + 20v, а в сельском хозяйстве -- из 60с + 40v. Если принять норму прибавочной стоимости в обеих отраслях за 100%, то масса прибавочной стоимости составит в промышленности 20, а в сельском хозяйстве -- 40.

Средняя норма прибыли образуется в промышленности и в данном случае составит р = 20%. Она имеет определяющее значение для всей макроэкономики, в том числе и для сельского хозяйства. Поэтому арендатор в сельском хозяйстве должен возместить свои издержки производства и получить среднюю прибыль.

В нашем примере цена производства сельскохозяйственных продуктов составит 60с + 40v + 20р = 120, тогда как их стоимость при от = 100% составит 60с + 40v + 40т = 140. Отсюда следует, что если сельскохозяйственные продукты будут продаваться за 140, то они будут продаваться выше цены производства, но не выше стоимости.

Раскроем теперь источник образования абсолютной ренты. Низкий органический состав капитала в сельском хозяйстве обусловливает здесь высокую норму прибыли. В приведенном выше примере норма прибыли в сельском хозяйстве составит: р = 40 / (60 + 40) * 100 = 40%. Тогда как в промышленности норма прибыли р = 20 / (60 + 40) * 100 = 20%.

Если бы речь шла не о промышленности и сельском хозяйстве, а о двух отраслях промышленности, то неравенство норм прибыли, в конечном счете, исчезло бы в результате перелива капиталов из отрасли в отрасль с высокой нормой прибыли. Но между промышленностью и сельским хозяйством стоит барьер в виде монополии частной собственности на землю. Эта монополия не дает возможности свободного притока капиталов из промышленности в сельское хозяйство. Земледельцы не дадут арендаторам приложить капитал даже к худшей земле, пока не получат с них ренту.

Уравнение нормы прибыли между промышленностью и сельским хозяйством не происходит, так как отсутствует свободный перелив капитала между ними. Поэтому сельскохозяйственные продукты продаются не по цене производства этих продуктов на худшей земле, а выше общественной цены производства -- по стоимости. [4]



2. Рентные отношения в России

2.1 Анализ существующих методик исчисления ренты

В хозяйственной практике возникает необходимость в оценке земли, ее недр, водных ресурсов и растительного покрова. При этом сложились два подхода к оценке таких ресурсов. Один из них -- сравнительный, когда надо выяснить преимущества, например, одного участка земли по сравнению с другим. В этом случае применяется так называемая балльная оценка, которая выявляет относительную ценность каждого участка земли, но не абсолютную стоимостную оценку. Наряду с этим с давних пор существуют методы стоимостной (денежной) оценки природных ресурсов. Такая оценка оказывается необходимой при продаже земли, при определении потерь владельца данного ресурса, вызванных отчуждением земли, например, под дорожное, жилищное или иное строительство.

В странах с развитыми товарно-денежными отношениями вопрос о денежной оценке ресурсов решался под влиянием потребностей практики и не вызывал методологических трудностей, тогда как в ряде бывших стран социализма (в СССР) стоимостная оценка природных ресурсов (за исключением леса) не применялась под тем предлогом, что природные ресурсы не созданы трудом, представляют бесплатный дар природы и потому к ним неприменимы стоимостные отношения.

Стоит отметить, что в Советском Союзе с добытчиков нефти, газа, руды, угля и других полезных ископаемых, как правило, практически не взимались рентные платежи. Они доставались именно этим самым добытчикам, и в бюджет не поступали. В результате бюджет не досчитывался многих миллионов рублей ежегодно, которые могли бы быть использованы на общенародные нужды, на повышение благосостояния народа. Кроме того, на мировом рынке эти ресурсы продаются, как правило, по ценам, не учитывающим рентную составляющую. В СССР только лесные ресурсы имели оценку, которая могла рассматриваться как рента. Однако размер этой платы, по мнению специалистов, недостаточен для лесовоспроизводства, о чем свидетельствует сравнение с зарубежными нормативами.

Между тем, бесплатность пользования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве, высокой землеёмкости в градостроительстве и промышленности.

Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель, создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных территорий пустующих плодородных земель.

В чем же состоит методологическая и методическая основа, позволяющая устанавливать стоимостные оценки на природные ресурсы, действительно не созданные (за некоторым исключением) человеческим трудом? Эта основа заключается в трудовой теории стоимости, исходя из которой, представляется возможным и необходимым устанавливать денежную оценку на предметы и силы природы, не созданные трудом, но обладающие потребительной стоимостью (Известно, что потребительская стоимость товара есть предпосылка его меновой стоимости) и в то же время отличающиеся ограниченностью, а в отдельных случаях -- редкостью своего распространения. Фактически, следовательно, речь идет о рентных оценках. [5]

Мировая практика давно уже использует метод денежной оценки природных ресурсов, который представляет собой рентную оценку их, т. е. способность обеспечивать определенную величину дохода. Будучи капитализированным, рентный доход и составляет основу денежной оценки ресурса. Смысл капитализации заключается в определении суммы годовых рентных доходов, которые, будучи вложенными в банк, могут приносить доход в виде банковского процента, равный годовой ренте. Именно этим механизмом порождено выражение: цена земли есть капитализированная рента или сумма покупаемых годовых рентных доходов.

Например, если величина годовой земельной ренты, с некоторого участка земли составляет 40 денежных единиц, а годовая норма процента равна 5%, то цена земельного участка будет равна: 100% = 800 денежных единиц. Эти 800 денежных единиц, будучи положенными в банк под 5% годовых, принесли бы их владельцу доход в виде ссудного процента, равный 40 денежным единицам. Поэтому говорят, что цена земли -- это капитализированная рента, исчисленная в соответствии с обычной нормой процента.

Принципиальный подход к оценке сельскохозяйственных земель можно применить и к расчетам оценки других видов ресурсов. В частности, качество рудников может меняться под влиянием открытия новых. Как свидетельствует Д. Рикардо, открытие Америки с ее многочисленными богатыми рудниками сильно повлияло на естественную цену драгоценных металлов, и это не могло не сказаться на оценке рудников.[6]

На ниже приведённом ниже графике кривая S показывает предложение пахотной земли, имеющейся в наличии, а кривая D₂ -спрос фермеров на использование этой земли. Как и на все другие экономические ресурсы, спрос на землю является производной от объема созданного продукта. Кривая спроса на землю плавно опускается в соответствии с законом убывающей отдачи, а также в связи с тем, что для фермеров как группы цена продукта должна уменьшаться, чтобы они могли продавать дополнительные единицы продукции.



Рис. 2.1 Формирование земельной ренты

Если, спрос на землю повышается с D₂ до D₁, то земельная рента должна увеличиться от R₂ до R₁. Если же спрос на землю уменьшается с D₂ до D₃, то земельная рента также уменьшается от R₂ до R₃, причем количество предложенной земли остается неизменным -- L₀. Изменения величины экономической ренты не будут оказывать никакого влияния на количество имеющейся земли; предложение земли просто не может быть увеличено. Если бы спрос на землю был на уровне D₄, то земельная рента равнялась бы нулю. Земля являлась бы «свободным благом», или «бесплатным товаром», то есть таким товаром, спрос на который настолько мал по сравнению с предложением, что даже при нулевой цене существует избыточное предложение данного товара. На графике это избыточное предложение отражается отрезком (b -- а) при ренте, равной нулю. В американской истории подобная ситуация наблюдалась в эпоху «свободной земли».

Итак, попробуем разобраться в сложившейся ситуации в области земельных (аграрных) отношений на территории современной России.

Рынок земли и земельные отношения в каждом регионе понимают по-своему. Маятник колеблется от признания частной собственности на землю до полного ее отрицания. Можно ли разобраться в этих проблем? Для начала напомню о главных нормативных актах. Первый - это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г. «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства» прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можно сказать: у нас складывается рынок земли. Правда, это касается в основном небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, как говорится, в потребительской сфере.

Некоторые политики и экономисты суть реформы в нем сводят исключительно к частной собственности на землю. Но неограниченный оборот земли не означает автоматического появления эффективного собственника. Быть собственником земли важно. Но не менее важно распоряжаться результатами своего труда и знать, что они будут обществом востребованы. Очевидно, что в отношении оборота сельскохозяйственных земель необходимо предусмотреть определенные ограничения: изменение их целевого использования, концентрацию земельных долей в руках одного собственника и наличие профессионального опыта у земледельцев. В отсутствие Земельного кодекса регионы вынуждены искать свои подходы. Например в Белгородской области использование земель проводится на праве собственности или на основании договоров аренды земельных паев с выплатой пользователем арендной платы в виде фиксированной доли от произведенной продукции. Если собственника результаты хозяйствования на его земле не удовлетворили, он может сдать ее в аренду другому хозяйству, что обеспечит переход земли не от бедного к богатому, а от плохого работающего к эффективному пользователю. При рассмотрении вопроса купли-продажи земли необходима чисто практическая оценка - что даст тот или иной подход для улучшения финансирования аграрного сектора и формирования эффективного собственника. [7]

Базовыми условиями привлечения капитала в любую сферу экономики, в том числе и сельское хозяйство, являются доход на вложенный капитал и гарантии возвратности средств. Однако доходность сельскохозяйственной деятельности определяется ее технологическим уровнем, который сегодня крайне низок. Поэтому простое декларирование тезиса купли-продажи земли, хотя и создает предпосылки для привлечения капитала в аграрную сферу, но не решает указанные проблемы. Для того чтобы в сельское хозяйство пришел инвестор и сформировался эффективный собственник, государство должно продемонстрировать реальную заинтересованность в развитии аграрно-промышленного комплекса, в частности, через государственную поддержку кредитования под залог земли и использованием закладных на землю.

2.2 Источники образования ренты

Государственные экономические интересы, интересы землевладельцев и пользователей землёй реализуются в процессе рыночного и государственного регулирования земельных отношений. Государственное регулирование создает организационную и правовую основу, которая регламентирует экономические действия и ответственность субъектов земельного права. Рыночное же регулирование происходит на базе предложения и спроса на земельные участки, а также на труд, производственные средства и результаты трудовой деятельности. Необходимо сразу заметить, что регулирование рынком не может охватывать всю систему земельных отношений, потому что территориальная и продовольственная безопасность РФ требует государственного вмешательства, которое, в свою очередь, не связанного с экономической целесообразностью.

Механизм экономического регулирования земельных отношений отличается системой мер экономического воздействия, которая направлена на реализацию государственной земельной политики, обеспечение прав землевладельцев и пользователей землёй, на установление социально справедливых земельных платежей, на экономическое стимулирование рационального и эффективного землепользования, на введение экономических санкций за нерациональность и ухудшение экологического состояния участков, на защиту земель сельскохозяйственного назначения от неблагоприятных воздействий: порчи, снижения почвенного плодородия, самозахвата и разбазаривания. Горемыкин В.А. Новый земельный передел [Текст] / В.А. Горемыкин // КоммерсантЪ. - 2014. - №79. - С. 29-33

Система экономических регуляторов земельных отношений в условиях перехода к рынку вбирает в себя:

· налог на землю;

· земельную арендную плату;

· земельную рыночную цену;

· залоговую земельную цену;

· компенсационные платежи при изъятии земли;

· компенсационные выплаты при консервации земли;

· платежи за повышение земельного качества;

· штрафные платежи за нанесение экологического ущерба;

· налоговое обложение при гражданском обороте земли;

· плату за арендное право

· и т.д.

Экономический механизм регулирования земельных отношений должен соответствовать требованиям:

? обеспечивать относительно равные стартовые возможности по осуществлению воспроизводственного процесса для каждого субъекта земельных отношений;

? разграничивать субъективные и объективные факторы данного процесса;

? использовать ренту земли в качестве базиса для формирования системы экономических регуляторов, взаимодействия рентных регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т. д.);

? учитывать интересов и равноправие всех социальных групп населения в реализации прав собственности землёй и различных форм её пользования;

? стимулировать рациональное размещение и специализацию производство сельского хозяйства;

? усиливать экологическую защиту земельных угодий. Виноградов Е.А. Земельная собственность и проблемы ренты [Текст] / Е.А. Виноградов, С.К. Карамзина. - Спб.: Издательство «Питер», 2015. - С. 116

Одним из существенных рычагов экономического регулирования земельных отношений является механизм земельной платы. За счёт него государственное воздействие на экономические интересы владельцев и пользователей землёй, побуждает повышать их эффективность землепользования. C точки зрения экономической, земельная плата - это особый вид издержек, который связан с получением дохода в виде ренты.

Всеизвестно, что собственник земли может вести хозяйство независимо, самостоятельно, но может и передать своё право землепользования в аренду предпринимателю. Условиями такого арендного договора последний - временно получит право монопольного хозяйствования на полученном участке, за что и выплачивает владельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Предприниматель возьмётся за дело, если он надеется получить не только среднюю прибыль, но и плюс к этому добавочный доход, выплачиваемый собственнику земли в качестве ренты за землю. Таким образом, земельная рента есть форма экономической реализации земельной собственности. В её составе различают дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную ренту. Загайтов И.Б. Законы земельной ренты в условиях интенсификации земледелия [Текст] / И.Б Загайнов. - Воронеж: Издательство Воронежского университета, 2014. - С. 60

Дифференциальная (разностная) рента рождается на основе монополии на землю в качестве объекта хозяйствования, или же каждый предприниматель получает в своё пользование определённый, лимитированый в натуре участок. Они могут значительно различаться по качеству, и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного объёма товаров, а соответственно, и прибыли.

С ростом спроса на продукцию сельского хозяйства в хозоборот внедряются худшие земельные участки, с которых достаётся обычная прибыль, а на средних и лучших - более высокая. Дополнительная прибыль и преобразуется потом в дифференциальную ренту.

Наличие частной собственности на землю обеспечивает возникновение абсолютной ренты в качестве части прибавочной стоимости, которая присваивается государством или другими владельцами земли в силу монополии собственности на землю. Её источником образования считается излишек прибавочной стоимости над средней прибылью. Она в свою очередь, образуется в сельском хозяйстве из-за более низкого органического состава капитала, трудности перехода капитала из промышленности в сельское хозяйство, конкуренции между отраслями, уравнивания нормы прибыли капитала производителей товаров в сельском хозяйстве с общей нормой прибыли. По этой причине, а также по причине лимитированности лучших и средних по качеству и местоположению земель в качестве объекта хозяйствования, цены на такие продукты сельскохозяйственных производителей устанавливаются условиями производства на более плохих участках, то есть эти цены получаются несколько выше, чем обшая цены производства. Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России [Текст] / С.И. Кабаков // Экономика и жизнь. - 2015. - №6. - С. 2-8

Разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль), которую мы получаем, должна выявляться в форме абсолютной ренты государству и другим землевладельцам.

Абсолютная рента получается c каждой земли независимо от её качества, местоположения и производительности добавочных вложений. Мелкие владельцы земли не могут получать абсолютную ренту, потому что их затраты на производство продуктов сельского хозяйства значительно выше, чем складывающийся общественно нормального уровень издержек.

Абсолютная рента увеличивает размер земельной платы и есть одна из причин возникновения противоречий между владельцами и пользователями землёй, в том числе и государством, и арендаторами. Причём здесь не имеет значения признание обществом (официальное признание)или непризнание существования абсолютной ренты, потому что её величина и изъятие имеют способность маскироваться и закладываться в общий размер земельной платы. Национализация земель ликвидирует монополию частной собственности на землю и связанную с ней абсолютную ренту. Однако это не решает основных проблем эффективного и рационального использования земли. Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России [Текст] / С.И. Кабаков // Экономика и жизнь. - 2015. - №6. - С. 8-10

При экономическом регулировании земельных отношений данных факт необходимо учитывать с той или иной степенью полноты.

Ещё одним существеннным аспектом экономического регулирования земельных отношений является дифференциальная рента, которая представляет собой часть прибавочной стоимости, присваивающуюся владельцами земли по причине их монопольного права на землю в качестве объекта хозяйствования. Там же, С. 11-15

Экономическая причина данного образования - это излишек прибавочной стоимости над средней прибылью. Он появляется за счёт более высокой производительности работы трудящихся в сельском хозяйстве и дополнительному капиталовложению на относительно лучших и средних по плодородию и местоположению участках земли. При условиях ограниченности внедрённых в общественное производство лучших и средних по плодородию и местоположению земель используются и худшие участки. Это обусловливается увеличением населения, его потребностей в товарах сельского хозяйства, необходимостью удовлетворения промышленности в сельскохозяйственном сырье.

Монополия на землю в качестве объекта хозяйствования является причиной особенности образования цен на продукцию сельского хозяйства в условиях лимитированности площадей лучших и средних по качеству земельных участков при внедрении в использование худших из них. Для обеспечения возможности хозяйствования пользователь землёй должен иметь индивидуальную производственную цену, которая складывается из индивидуальных затрат и средней прибыли (иначе становится бессмысленным процесс производства на худших участках и их использование прекращается). В результате чего пользователь земли - арендатор худших земель - претендует на приобретение средней прибыли, a тот, кто ведёт хозяйство на лучших и средних земельных участках - на получение добавочной прибыли сверх средней (за счет более производительного использования труда и капитала). Шмелев Г.И. Аренда земли и арендная плата в России [Текст] / Г.И. Шмелев // Финансы и кредит. - 2014. - №12(192). - С. 24-27

Эффективное и рациональное использование собственности на землю (получение доход) возможно при разных формах использования земли: и когда действия предпринимает арендатор чужой земли, и при сдаче земли её владельцем в ипотеку, и если земельный собственник полностью сам имеет её в распоряжении. Имеется в виду, что сельское хозяйство может легко успешно развиваться при таком многообразии форм собственности на землю. Решающую роль для получения прибыли имеют технические и организационно-экономические производственные условия. Они имеются у процветающих крупных компаний и хозяйств. Затрагивая мелкие фермерские хозяйства, нужно сказать, что они нуждаются в государственной поддержке: им требуется помощь финансовая, серьёзные экономические стимулы и современная инфраструктура производства в сельскохозяйственной сфере, которую обеспечивает агропромышленный комплекс.

В нем продуктивно сливаются изготовление необходимых производственных средств для сельского хозяйства, само это хозяйство, и отрасли промышленной переработки продукции, которую получили. Новейшие научно-технические достижения дают возможность поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

2.3 Проблемы и пути совершенствования земельного рынка в России

Из-за сложности и запутанности земельных отношений их реформирование в России осуществляется слишком медленно. Данный процесс коснулся в основном лишь земель городских и сельских поселений. Это важный пласт, однако, всего лишь малая доля всего потенциального земельного рынка страны, который эксперты оценивают в 5 трлн. долл. В оборот не вовлечены земли сельскохозяйственного назначения.
Проблемы формирования рынка земли в России в современных условиях связаны в основном с трудностями перераспределения землепользования и землевладения между различными видами сельскохозяйственных предприятий. Решение этих проблем тормозится сторонниками идей типа: "Землю - тем, кто ее обрабатывает". Особенно многих людей пугает вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения. Называются несколько опасностей. Но так ли они реальны и можно ли от них уберечься?
Опасность первая - состоятельные покупатели приобретут большие участки сельхозугодий, что приведет к образованию "латифундий" латиноамериканского типа с наемными работниками.

Основными подходами к решению этой проблемы могли бы стать меры законодательного запрещения приобретения крупных сельхозугодий или ограничение размеров покупаемых участков земли, или покупка земли только по предварительному разрешению государства.

Опасность вторая - банки завладеют большими участками при переходе заложенной земли в собственность залогодержателя и станут крупными собственниками.

Для того чтобы ограничить приобретение банками земель, можно законодательно обязать их продавать в течение нескольких лет землю должника, полученную вследствие просрочки платежа или залоговых торгов.
Опасность третья - городские спекулянты скупят землю и быстро перепродадут за большие деньги.

Но, как известно, спекуляция процветает как раз при отсутствии открытого рынка и рыночной цены земли, порождая криминальные способы ее получения даром или почти даром.

Опасность четвертая - будет изменено целевое назначение сельхозугодий.

Для решения этой проблемы следует использовать богатый зарубежный опыт законодательного ограничения. Так, например, в Дании значительная часть сельхозугодий защищена благодаря разделению страны на зоны - городские, дачные и сельскохозяйственные земли. Перевод из одной категории в другую возможен только с разрешения властей. Вводится и более строгий мораторий на срок, к примеру, 10 лет. В целом опасность здесь невелика.

Большинство сельхозугодий в России используется сегодня неэффективно. К примеру, небольшие частные финские фермы имеют показатели по зерновым, вдвое превышающие российские. Если бы хотя бы две трети российских земель использовались с финской эффективностью, Россия превратилась бы в крупного экспортера зерна, а миллионы гектаров сельхозугодий стали бы ненужными сельскому хозяйству.

Опасность пятая - крестьяне неосмотрительно станут продавать права на землю по низким ценам. Опыт других стран и самой России снимает и это опасение. Например, в Чехии новые собственники в редких случаях продают земли сельскохозяйственного назначения, большинство сдает в аренду. Арендная плата становится показателем стоимости земли в условиях развивающегося рынка. И в России не так уж активно шла торговля дачными и подобными небольшими участками.

Таким образом, совершенствование регулирования земельных отношений - важный шаг к созданию земельного рынка. Но достижение этой цели связано с немалыми трудностями, обусловленными уже сложившимся нерациональным землепользованием. Оно проявляется:

- в чрезмерных размерах земельных площадей отдельных бывших колхозов и совхозов, с одной стороны, и в недостатке и плохом качестве земель фермерских хозяйств - с другой. Фермеры получили наименее продуктивные земли - закустаренные, заболоченные, нарушенные;

- в неэффективной структуре самих земельных угодий (соотношение пашни, паров, сенокосов, пастбищ и т.п.) и производимой продукции. К этому надо добавить экономически нерациональное территориальное размещение производства, отрицательно влияющее на урожайность и другие показатели эффективности сельхозпроизводства.

Преодоление этих и других пороков сложившегося в России землепользования усугубляется слабостью инфраструктуры, особенно транспортной системы, отраслей переработки, их нерациональным размещением.

Земельный рынок может помочь перейти земле к более эффективным пользователям. Но сам он требует четкого и компетентного контроля со стороны государства, достаточно гибких и эффективных экономических методов регулирования. Среди них главными в России должен стать запрет на продажу земель в течение определенного срока, запрет на изменение их целевого назначения, введение квалификационных требований к покупателям, установление на региональном уровне максимальных размеров земельных участков.

Существующая сегодня законодательно-нормативная база (Земельный кодекс и свод отдельных законов, регулирующих земельные отношения) в принципе обеспечивает возможность легального рыночного оборота земли в достаточно полном объеме. В этой связи можно говорить, что российская земля уже вовлечена в экономический оборот, в стране сформировался и функционирует земельный рынок. Единственным сколько-нибудь значимым ограничением земельного оборота является особый режим владения, использования и распоряжения землями целевого назначения, к которым в первую очередь относятся сельскохозяйственные угодья, используемые для товарного производства сельскохозяйственной продукции. Они реально не стали объектом купли-продажи.

...