Оценка стоимости жилой недвижимости (на примере двухкомнатной квартиры в городе Сортавала)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка стоимости жилой недвижимости (на примере двухкомнатной квартиры в городе Сортавала)

Введение

В рыночной экономике недвижимость занимает особое место. С одной стороны она выступает в качестве средств производства: (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения), с другой - предмет или объект потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Любая сделка с недвижимостью предполагает процедуру ее оценки. Она необходима для определения стоимости объекта. Каждый заказчик услуги должен понимать, что от цены, указанной в техническом паспорте или других документах на недвижимость, будет зависеть объем его имущественных прав в денежном выражении. Это значит, что при пожаре, затоплении, любой другой нештатной ситуации оценка ущерба будет проводиться на основе стоимости объекта. Некоторые покупатели стараются указать в правоустанавливающих документах более низкую стоимость продажи и тем самым сэкономить на налогах. С одной стороны, это выгодно. Но не следует забывать, что продавец в любой момент может инициировать расторжение сделки. Например, по причине «внезапно объявившихся наследников, которые не успели вступить в свои права». На самом деле это распространенная схема мошенничества. Продавец компенсирует сумму по сделке в том размере, который указан в договоре купли-продажи. Покупателю в такой ситуации потребуется независимая оценка недвижимости, которая будет ориентироваться на рыночную стоимость аналогичного жилья. Но не факт, что суд пойдет навстречу обманутому покупателю. Ведь умысел в действиях продавца доказывать очень сложно.

Сориентироваться в ценах на квартиры достаточно сложно, потому что каждый продавец стремится продать свои активы максимально дорого. Но перед заключением сделки новый собственник должен быть уверен, что цена объективна и соответствует качеству жилья. Ведь не редко в многоквартирных домах есть скрытые дефекты, которые проявляются через некоторое время. Профессиональная оценка квартиры поможет минимизировать подобные риски. Все вышесказанное подтверждает актуальность темы дипломной работы «Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в городе Сортавала». Исходя из этого, целью дипломной работы является изучение теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи:

ѕ изучить теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости;

ѕ основные понятия и принципы оценки, виды стоимости объектов жилой недвижимости, нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости;

ѕ рассмотреть подходы к оценке стоимости недвижимости;

ѕ рассчитать стоимость объекта жилой недвижимости;

ѕ исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

ѕ дать характеристику объекту оценки;

ѕ охарактеризовать методологические подходы к оценке недвижимости;

ѕ оценить жилую недвижимость на основе общепринятых подходов;

ѕ провести сравнительный анализ результатов оценки.

Актуальность исследования состоит в том, что оценка недвижимости в современной России определяется потребностью субъектов предпринимательской деятельности и регламентируется требованиями нормативных документов.

На современном этапе оценка широко используется при планировании инвестиций, осуществлении закупок. Особую актуальность вопросы оценки недвижимости приобретают на современном этапе, поскольку в ближайшем будущем будет введен налог, на недвижимость исчисляемый из рыночной оценки, что приведет к необходимости массовой оценки объектов.

Объект исследования дипломной работы - оценка жилой недвижимости, а предмет исследования - методы и подходы к оценке жилой недвижимости. Объект оценки - двухкомнатная квартира, расположенная в городе Сортавала Республики Карелия.

Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

В первой главе дипломной работы рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости.

Во второй главе дипломной работы описывается объект жилой недвижимости, рассчитывается его рыночная стоимость и проводится согласование результатов оценки.

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет.

Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому эти работы выполняется квалифицированным работником. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта.

Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка недвижимости.

Всему этому и будет посвящена тема моей работы.

Глава I.Теоретическая часть

1.1 Понятие недвижимости, особенности жилой недвижимости

В соответствии с Гражданским кодексом РФ недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

С 1994, согласно статье 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

ѕ земельные участки;

ѕ участки недр и все, что связано с землей;

ѕ здания;

ѕ сооружения;

ѕ объекты незавершенного строительства.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования движимых и недвижимых имуществах».

Под недвижимым имуществом признавалась: земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки.

К недвижимому имуществу относились также: полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины. Экономические реформы в Российской Федерации, закрепились на праве собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое. Так, согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации « предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Из данного определения недвижимости вытекает ряд основных свойств недвижимости:

ѕ полезность - объект недвижимости должен удовлетворять различные потребности;

ѕ долговечность - объекты недвижимости имеет значительные сроки эксплуатации;

ѕ стационарность - объекты недвижимости прочно связаны с землей, их перемещение невозможно без нанесения им ущерба;

ѕ регламентированность - объекты недвижимости нуждаются в документальном оформлении сделок с ними.

Также можно выделить следующие признаки недвижимости:

ѕ недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

ѕ недвижимость прочно связана с землей и физически, и юридически;

ѕ долговечность объекта инвестирования;

ѕ каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестированной привлекательности;

ѕ недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при различных условиях;

ѕ стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли, затруднительно и иногда невозможно;

ѕ информация о сделках с объектами недвижимости часто является недоступной;

ѕ полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилых и производственных площадях;

ѕ существуют тенденции к увеличению стоимости недвижимости со временем;

ѕ существуют специфические риски, присущие недвижимости: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы)

ѕ строгое регулирование сделок с недвижимостью.

Можно выделить три основных типа недвижимости:

ѕ земля;

ѕ жилые помещения

ѕ нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля. Наряду с делением на типы - недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, а также управление ими.

Классификация недвижимости по наиболее часто встречающимися признакам представлена в приложении 3, таблица «Общая классификация недвижимости». На основе определения недвижимости, данного в Гражданском кодексе Российской Федерации, можно сформулировать определение жилой недвижимости. Жилая недвижимость - это индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданину, юридическому лицу, либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для постоянного проживания. Данное определение жилой недвижимости позволяет четко идентифицировать жилую недвижимость по следующим отличительным признакам:

ѕ индивидуальные многоквартирные жилые дома и квартиры - происходит конкретизация объектов недвижимости (зданий и сооружений);

ѕ спецификация собственника жилой недвижимости - данный аспект важен для определения назначения, использования, классификации, возможности управления, осуществления сделок с жилой недвижимостью.

ѕ постоянное проживание - данная особенность позволяет отграничить индивидуальные и многоквартирные жилые дома, предназначенные для оказания гостиничных услуг, устройства в них домов или баз отдыха, дач от недвижимости, предназначение которой - постоянное проживание граждан.

1.2 Классификация жилой недвижимости

Во многих развитых странах разработаны классификации жилой недвижимости, они служат основанием для стандартизации и унификации жилой недвижимости и сделок с ней. Так, в Соединенных Штатах Америки принята следующая классификация жилой недвижимости по типу домов:

1. коттеджи;

2. индивидуальные дома;

3. таунхаусы;

4. квартиры повышенной комфортности;

5. обычные квартиры.

Для России представляется возможным сформировать следующую классификацию жилой недвижимости:

1. индивидуальные дома;

2. массовое жилье;

3. жилье повышенной комфортности;

4. элитное жилье.

Индивидуальные жилые дома - дома, предназначенные для постоянного проживания одной или нескольких семей. В последнем случае жилая недвижимость идентифицируется не как квартира, а как часть индивидуального дома, что встречается в городских районах с индивидуальной застройкой, а также в сельской местности.

Массовое жилье - многоквартирные (до 400 квартир) жилые дома, построенные из строительных панелей и пенобетонных блоков на монолитном каркасе.

Данные дома отличаются высокой этажностью, большим числом квартир в доме и минимум инфраструктуры (горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия, газ, отопление, канализация, выделенная линия Интернета, иногда подземные гаражи).

Жилье повышенной комфортности - многоквартирные (до 80 квартир) жилые дома, построенные из современных строительных материалов с квартирами большей площади по сравнению с массовым жильем.

Элитное жилье - многоквартирные (до 30 квартир) жилые дома, построенные из современных строительных материалов с применением строительных технологий, расположенные в экологически чистых престижных районах с развитой инфраструктурой, оснащенные всеми современными инженерными коммуникациями, отличающиеся транспортной доступностью, перечнем дополнительных услуг и уникальным архитектурным обликом.

Недвижимость, находящяяся в жилищной сфере включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

1.3. Необходимость оценки жилой недвижимости

При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали:

1. местоположение;

2. площадь;

3. удаленность от основных объектов инфраструктуры района;

4. планировка;

5. состояние отделки;

6. тип дома;

7. этажность.

Перечень необходимых документов:

ѕ свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена ( договор купли - продажи, дарения или другое);

ѕ договор социального найма, если квартира еще не приватизирована.

При наличии всех требуемых документов, специалист - независимый оценщик может выехать на место для осмотра объекта и составления отчета.

Оценивать жилое помещение можно и самостоятельно, но такой документ или такая оценка не имеет юридической силы. Часто бывает, когда клиенты, которые обратились к риэлтору, заплатившие денежные средства, получают справку о стоимости квартиры. Такие справки не имеют юридической силы. Клиенты потом приходят в оценочную компанию и оценивают квартиры заново.

Необходимость оценки недвижимости может возникать в самых различных ситуациях:

ѕ оценка квартиры для ипотеки. Банки выдают ипотечный кредит, обязательно проводят оценку недвижимости с целью определить реальную стоимость залога;

ѕ совершение сделок купли-продажи недвижимости;

ѕ страхование недвижимости;

ѕ разрешение имущественных споров;

ѕ вступление в права наследства и т.д.

Итогом экспертизы оценки недвижимости является отчет об оценке, включающий в себя сведения о заказчике, описание методологии, на основе которой проводилась оценка стоимости квартиры, а также сведения о самом оцениваемом объекте. Отчет об оценке недвижимости может использоваться в качестве доказательной базы в суде.

Оценка рыночной стоимости квартиры является сложным комплексным мероприятием, которое требуется с различными целями. В любой оценочной компании рыночная оценка квартиры проводится различными специалистами, каждый из которых выполняет определенную, поставленную перед ним задачу.

Недвижимость - это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, земельные участки). Согласно действующему законодательству Российской Федерации, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические. Недвижимость способна приносить доход - прямой или косвенный - в зависимости от типа использования.

Прямой доход - арендная плата, отчисленная за амортизацию здания, прочие платежи. К косвенным доходам можно отнести экономию от использования собственной, а не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от спроса на данный вид недвижимости, инфляции, износа здания или помещения. Исходя из выше перечисленного, возникает необходимость оценки объектов недвижимости. Рыночная оценка объектов недвижимости определяет несколько видов стоимости. Наиболее распространенными являются - рыночная и ликвидационная стоимости. Остановимся на тех объектах, которые чаще всего встречаются на практике, и кратко опишем цели их оценки, стоимость услуг и необходимые документы для оценки объектов.

Оценка квартиры, доли в квартире или оценка комнаты - это одна из самых распространенных задач при оценке недвижимости. Оценка таких объектов происходит в следующих целях:

ѕ оценка квартиры для суда;

ѕ для передачи в залог в банк (ипотека);

ѕ для раздела имущества;

ѕ для оформления в наследство.

Квартиры и комнаты не оцениваются для оформления в наследство, так как нотариус должен исчислять нотариальную пошлину от инвентаризационной стоимости квартиры. Оценка квартиры для суда в основном происходит при разделе имущества между супругами. Банки не берут доли в квартирах в залог под выдачу кредитов. Охотней они берут квартиры и комнаты.

Проведение и определение рыночной стоимости объектов недвижимости полностью либо частично, находящиеся в собственности государства, субъекта Федерации или муниципального образования производятся в случае приватизации объекта, передачи его в аренду или в доверительное управление, использование недвижимости в качестве предмета залога, продажи, возникновения спора о стоимости объекта недвижимости при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля правильности уплаты налогов и исчисления налогооблагаемой базы. Независимо от права собственности на объект недвижимости, для проведения независимой оценки квартиры необходимо предоставить документы, определяющие физические и юридические параметры объекта. Более точный список нужных документов должен предоставить оценщик. Например, для оценки коммерческой недвижимости желательны договора аренды. Для оценки складских помещений обязательным условием является указание их площади и наличие подъездных путей к ним. Оценка зданий, сооружений чаще всего необходима для оформления залога для кредитования в банках.

Для оценки незавершенного строительства обязательным параметром является степень завершенности объекта. Стоимость объекта не влияет и не может влиять на стоимость оценки объекта недвижимости, а напрямую зависит от трудоемкости оценки и удаленности объекта недвижимости. Говоря об оценке недвижимости, стоит начать с того, что же подразумевается под понятием оценка недвижимости. Оценка недвижимости - это последовательность действий, регламентированная Федеральным законом « Об оценочной деятельности в РФ №135- ФЗ от 29.07.1998» и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта. Оценка недвижимости необходима для совершения сделок купли - продажи объекта, передачи в аренду, предоставлении объекта в качестве залогового обеспечении при кредитовании, вступления в права наследования и другие. Оценить можно совершенно разные объекты :

ѕ здания и помещения любого назначения;

ѕ квартиры и комнаты;

ѕ земельные участки;

ѕ промышленные и бытовые сооружения;

ѕ объекты незавершенного строительства.

Методы, с помощью которых определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будут отличаться, но они будут выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных методов. Наиболее распространенными видами оценки недвижимости являются оценка квартир, оценка коммерческой недвижимости, оценка зданий, оценка складов. Недвижимое имущество в России находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, то есть в определении денежного эквивалента для различных видов объектов в конкретный момент времени.

В настоящее время профессиональная оценка стоимости недвижимого имущества остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности. Оценить квартиру на сегодняшний день является, пожалуй, наиболее хорошо оплачиваемой и распространенной услугой по оценке и говорит нам о том, что рынок жилья в нашей стране приобретает все более и более совершенные формы. Оценка жилой недвижимости представляет из себя оценку следующих объектов - жилые дома, комнаты в них, квартиры и комнаты в квартирах. Оценка жилой недвижимости подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта. При определении рыночной стоимости объекта жилой недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и другие.

Преимущество независимой оценки жилой недвижимости состоит еще и в том, что отчет об оценке, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа доказательного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат. Наличие отчета независимого оценщика является очень важным аргументом в спорах с налоговой инспекцией по поводу определения величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество и доходы физических лиц.

Часто жилая недвижимость служит обеспечением обязательства по кредитному договору. В такой ситуации отчет об определении рыночной и ликвидационной стоимости, предоставленный Заказчику независимым экспертом по оценке, будет являться для кредитного учреждения важнейшим фактором при определении величины кредита.

1.4 Принципы и стандарты оценки

Стандарты профессиональной оценки - это современные требования к эксперту - оценщику, включающие этические правила поведения эксперта - оценщика, основные требования к оценке, регламентирующие технологию и содержащие нормы подготовки и проверки отчетов об оценке. Стандарты являются основными документом, руководящим деятельностью практикующего оценщика. Они призваны содействовать ему в процессе работы, а также оградить от недобросовестной практики. Стандарты регулируют как сам процесс оценки, так и процесс передачи результатов оценки. Возможность отступления от стандартов заложена в самих стандартах. Если оценщик отступает от стандартов, то он обязан отдельно отметить это в отчете.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки , стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности (сокращенно НСОД) с учетом международных стандартов оценки. Разработанные Федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности. Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно - правому регулированию оценочной деятельности в срок не позднее чем через 60 рабочих дней со дня получения Федеральных стандартов оценки обязан утвердить их или выдать мотивированный отказ в письменной форме.

Уполномоченный Федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, вправе отказать в утверждении федеральных стандартов оценки в случае их несоответствия требованиям Конституции Российской Федерации, международных договоров РФ, настоящего Федерального закона. Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном правительством РФ, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, в сети Интернет.

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

В настоящее время приказами Министерства экономики и развития России от 20.07.2007 г. №254, №255, №256 утверждено три федеральных стандарта оценки: ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3. Все федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов оценки и являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»

ФСО №1определяет общие понятия оценки, подходы к оценке, требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Регламентируются следующие понятия:

1. объект оценки;

2. цена объекта оценки;

3. стоимость объекта оценки;

4. подходы и методы оценки;

5. дата оценки;

6. экспертиза отчета об оценке.

ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется задание на оценку. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. При использовании понятия стоимости, при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

ФСО №3 «Требования к отчету об оценке». Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов:

ѕ 1 - я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

ѕ 2 - я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации объектов оценки;

ѕ 3 - я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

ѕ 4 - я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся:

ѕ полезность;

ѕ замещения;

ѕ ожидания (предвидение).

Принцип полезности.

Означает, что чем больше объект оценки способен удовлетворить собственника, тем выше его полезность и стоимость. В экономической оценке, полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов оценки (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме - заповедники, лечебно - оздоровительные зоны - или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности района. Три подхода к оценке объектов оценки раскрывают различные аспекты полезности. С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект объектов оценки выше цены сопоставительного объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиции затратного подхода за продаваемый объект оценки нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки. С точки зрения доходного подхода стоимость объекта оценки определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, то есть в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Принцип замещения.

Гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью, На данном принципе основаны сравнительный и затратный подходы к оценке.

Принцип ожидания.

Стоимость объекта определяется не только факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода.

К принципам, связанным с эксплуатацией объектов собственности относятся:

ѕ остаточная продуктивность;

ѕ вклад;

ѕ сбалансированность;

ѕ возрастающие и уменьшающиеся доходы (предельная продуктивность);

ѕ экономическая величина;

ѕ экономическое разделение.

Остаточная продуктивность.

Может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты. Данный принцип лежит в основе метода остатка для земли при оценке земельных участков. Остаточная продуктивность объекта оценки, имеющего лучшее положение. существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей. Например, максимизация денежной выручки достигается, тогда, когда владелец приобретает участок, находящийся на оживленном транспортном узле, открытый и легко достигнутый большому числу автомобилистов. Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта оценки, может увеличить или уменьшить стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности.

Утверждает, что максимальный доход от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Иными словами, факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки.

Принцип вклада.

Основывается на следующем: включение любого дополнительного фактора в объект оценки, экономически целесообразно, если получаемый прирост (уменьшение) стоимости больше затрат на приобретение или строительство этого фактора. Указанное изменение стоимости и является вкладом. Данный принцип лежит в основе проведения корректировок в сравнительном подходе в оценке.

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов.

Гласит, что по мере добавления ресурсов к основанным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точке, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющими темпами. Принцип является иллюстрацией закона предельной производительности.

Принцип экономической величины.

Экономическая величина - это то, количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования, в соответствие с рыночными условиями в данном местоположении. Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возник нут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера - это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.

Принцип экономического разделения.

Это такое сочетание имущественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод, и как следствие, максимальная стоимость.

К принципам, связанным с действием рыночной среды, относят:

ѕ принцип спроса и предложения;

ѕ принцип конкуренции;

ѕ принцип соответствия;

ѕ принцип зависимости;

ѕ принцип изменения.

Предложение и спрос:

Если предложение и спрос сбалансированы, то рыночная цена отражает стоимость производства. Если рыночная цена выше стоимости производства, то будут вводится новые объекты недвижимости пока не наступит равновесие.

Конкуренция.

Когда, прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на этом рынке, обострится и конкуренция, которая приводит к уменьшению среднего уровня чистых доходов. На рынках недвижимости конкуренция проявляется:

1. между различными типами строений из-за одной и той же земли;

2. конкуренция между различными способами использования одного и того же строения для различных целей;

3. между собственниками недвижимостей из-за выгодных арендаторов;

4. между арендаторами из-за одних и тех же недвижимостей.

Принцип соответствия.

Определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего, проиграет в финансовом отношении. Проект, составленный из квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехкомнатных квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухкомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехкомнатные, поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы.

Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Но архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа. С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, если дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скорее всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.

Принцип зависимости.

Гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют статус, или экономическое местоположение недвижимости.

Принцип изменения.

Объекты оценки постоянно изнашиваются. Стоимость объекта оценки оценивается на определенную дату (дату проведения оценки), которая указывается в отчете об оценке.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Синтез всех трех групп принципов, рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который:

ѕ отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;

ѕ физически осуществим;

ѕ экономически эффективен;

ѕ максимально продуктивен.

ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка с постройками.

1.5 Виды стоимости объектов недвижимости

На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом - оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчетов. Этот выбор зависит от многих факторов и обусловливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости. Если оценка недвижимости имущества производится в целях получения ипотечного кредита (ссуды под залог недвижимости собственности), оценщику важно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой недвижимой собственности, если заемщик (владелец недвижимости) не вернет долг (кредит). При оценке зданий специального назначения, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной информации, а также при оценке в целях страхования недвижимого имущества используется восстановительная стоимость или стоимость замещения.

При оценке объектов недвижимости существуют несколько видов стоимости:

1. Рыночная стоимость.

2. Потребительская стоимость.

3. Восстановительная стоимость.

4. Стоимость замещения.

5. Инвестиционная стоимость.

6. Стоимость страхования.

7. Стоимость налогообложения.

8. Ликвидационная стоимость.

9. Стоимость утилизации.

10. Первоначальная стоимость.

В рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую должна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене - в отличие от стоимости в использовании (потребительской стоимости). Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участков рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - это вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что:

ѕ одна из сторон сделки не обязана продавать объект недвижимости, а другая сторона не обязана его покупать;

ѕ стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

ѕ объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

ѕ цена сделки является разумным вознаграждением за объект оценки и стимулом к осуществлению операции;

ѕ плата за объект недвижимости, выраженный в денежной форме.

Таким образом, рыночная стоимость является предметом торга и может, как повышаться, так и понижаться.

Стоимость в использовании (потребительская стоимость).

Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Понятие «инвестиционная стоимость», сходное с понятием «стоимость в использовании», означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Инвестиционная стоимость.

Рассчитывается обычно при оценке для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта). Определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных и монтажных работ.

Стоимость замещения.

Определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также с применением современного оборудования. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога.

Страховая стоимость.

Рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (разрушению). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Ликвидационная стоимость.

Представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.

Стоимость налогообложения объектов недвижимости имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными нормам при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, или восстановительной стоимости объекта недвижимости. В настоящее время такая оценка объектов недвижимости осуществляется по нормативной методике с учетом инвентаризационной стоимости объекта недвижимости и базируется на восстановительной стоимости.

Стоимость утилизации является чистой денежной суммой, которую владелец объекта недвижимости может получить при полной ликвидации последнего объекта.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости - это фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования.

1.6 Характеристика подходов оценки

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости:

ѕ затратный;

ѕ доходный;

ѕ сравнительный.

В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.

Затратный подход.

Основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на принципе замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета этой стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объектов недвижимости.

4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

Доходный подход

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

ѕ принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

ѕ принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, то есть путем капитализации дохода.

Капитализация дохода -- это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

ѕ сумму будущего дохода;

ѕ время, когда должен быть получен доход;

ѕ продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

ѕ прогнозирование будущих доходов;

ѕ капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Сравнительный подход.

Базируется на трех основных принципах оценки недвижимости:

ѕ спроса и предложения;

ѕ замещения;

ѕ вклада.

На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества. Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости, В большинстве с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок устанавливает цену для объекта тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозировании данных.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле:

ПВД=S*Ca,

где:

S - Площадь, сдаваемая в аренду, м²;

Ca - арендная ставка за 1м².

2. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площади здания. Расчет ДВД осуществляется по формуле:

ДВД=ПВД*Кз*Кс,

где

ДВД - действительный валовой доход;

ПВД - потенциальный валовой доход;

Кз - коэффициент загрузки площадей;

Кс - коэффициент сбора платежей.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.

Расходы бывают:

ѕ условно - постоянные (налог на имущество, страховые взносы);

ѕ условно - переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы);

ѕ расходы на замещение.

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД). Первая глава выпускной квалификационной работы посвящена в большей степени теоретическим основам оценочной деятельности, в которой рассмотрены следующие вопросы:

ѕ понятие и особенности жилой недвижимости;

ѕ классификация недвижимости;

ѕ необходимость оценки жилой недвижимости;

ѕ принципы и стандарты оценки;

ѕ виды стоимости объектов недвижимости;

ѕ характеристика подходов оценки

Без знания этих вопросов специалист - оценщик не сможет осуществлять оценочную деятельность, которая заключается в установлении в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Глава II.Практическая часть

2.1 Описание объекта жилой недвижимости

Объектом оценки является отдельная квартира, состоящая из двух жилых комнат.

Целью оценки является определение стоимости указанного выше объекта недвижимости. Под объектом недвижимости понимается собственно объект, являющийся недвижимой собственностью, и юридические права на него.

Акт осмотра объекта.

Адрес объекта жилой недвижимости: Республика Карелия, город Сортавала, улица Дружбы Народов, дом №17, квартира 3. Квартира - приватизированная. Владелец квартиры Бойцов Сергей Викторович. Номер справки БТИ № 473/478 на основании регистрационного удостоверения от 03.11.1995 года.

Краткая историческая справка о городе Сортавала.

Объект расположен в городе Сортавала Республики Карелия.

Город Сортавала основан в 1632 году. С 01.01.1970 года - город республиканского значения. Территория Сортавальского муниципального района - 2190 м², плотность населения - 15,8 человек на 1 м². Численность населения района на 01.01.2014 года составила 32,8 тысяч человек. В общей численности муниципального района - городское население занимает 77%, а сельское население 23%. Численность трудовых ресурсов 22 тысячи человек, занятое население 16,2 тысячи человек.

Сортавальский муниципальный район расположен на Юго-западе Республики Карелия, на побережье Ладожского озера. Центр Муниципального района - город Сортавала, имеющий статус исторического города общероссийского значения. Сортавальский муниципальный район имеет исключительно выгодное экономико-географическое положение, город является транспортной развязкой между регионами Карелии, Санкт - Петербурга, Выборгом. На юге Сортавальский муниципальный район граничит с Лахденпохским районом, на севере и Северо-востоке с Питкярантским и Суоярвским районами, а в западной части с Финляндией, находящиеся в непосредственной близости (в 60 километрах) от государственной границы.

Выгодное географическое положение района способствует развитию внешних и внутренних экономических и культурных связей. Сортавальский район обладает богатым природно-ресурсным потенциалом. Район богат полезными ископаемыми, такими как: гранит, мрамор, диабазы, кварциты. Имеются запасы: камня, щебня, песка, гравия.

Объект недвижимости (квартира) находится на окраине города, транспортная сеть развита хорошо.

Качество коммунальных услуг, а также услуг по охране общественного порядка оценивается на «хорошо». Детский сад находится в пяти минутах от дома, поликлиника достаточно удалена от дома (примерно в двадцати минутах ходьбы), а школа расположена в пятнадцати минутах пешеходной доступности. Экологические условия благоприятные из-за отсутствия промышленной зоны.

1. Общие сведения по объекту недвижимости (дом):

ѕ год постройки - 1990;

ѕ материал наружных стен - кирпич;

ѕ материал перекрытий - железо - бетонные плиты;

ѕ количество этажей - 5;

ѕ высота этажа - 2,2 метра;

ѕ дом удален от проезжей части;

ѕ водоснабжение - центральное;

ѕ отопление - центральное;

ѕ вентиляция - естественная;

ѕ энергоснабжение - центральное.

Общий вид здания - хороший.

2. Техническая характеристика жилых и подсобных помещений квартиры

Жилые и подсобные помещения квартиры расположены на 1 этаже и представляют отдельную квартиру, состоящую из 2 жилых комнат, площадью: №1 - 16,1 м² и №2 - 11,2 м²

...