Оценка стоимости жилой недвижимости (на примере двухкомнатной квартиры в городе Сортавала)

жилая площадь всей квартиры составляет 27,3 кв.м. из них:

ѕ площадь кухни - 7,4 кв.м.;

ѕ площадь ванной комнаты - 2,6 кв.м.;

ѕ площадь санузла - 1,3 кв.м.;

ѕ площадь коридора - 5,2 кв.м.;

ѕ встроенных шкафов - 1,6 кв.м;

ѕ высота потолков 2,5 метра;

ѕ в квартире имеется застекленная лоджия.

Общая площадь квартиры составляет 45,4 кв.м.

Стоимость квартиры в ценах на 1969 год - 5630 руб. Общий вид квартиры - отличный, с планом квартиры можно ознакомиться в Приложении №4.

Таким образом, анализ месторасположения и состояния объекта в первом приближении позволяет судить о средней стоимости объекта.

Оценка технического состояния объекта произведена в соответствии со следующими допущениями:

ѕ специальная экспертиза инженерных сетей не производилась;

ѕ объект оценки не имеет каких - либо скрытых дефектов, в том числе дефектов несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость;

ѕ объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам;

ѕ при оценке использованы достоверные источники информации.

2.2 Оценка жилой недвижимости доходным подходом

Оценка недвижимости методом прямой капитализации

Для расчета ставки капитализации для целей оценки жилой недвижимости следует пользоваться следующей формулой:

R = Y-App*(SFS) = ЧОД/ТС,

где: R - ставка капитализации;

Y - ставка дохода на собственный капитал;

App - возможное увеличение стоимости имущества за период;

SFS - факторы фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения;

ЧОД - чистый операционный доход;

ТС - текущая стоимость.

Чистый операционный доход может быть определен по следующей формуле:

ЧОД = ЭВД-ПР,

где: ЭВД - эффективный валовой доход, который определяется следующим образом:

ЭВД=ПВД-ПП+ДД,

где: ПВД - потенциальный валовой доход за 1 год при допущение, что объект арендован полностью;

ПП - предполагаемые потери от возможностей

незанятости (3%);

ДД - другие доходы

Y - представляет собой реальный доход, который устраивает типичного инвестора.

Ставка фондопогашения определяется по следующей формуле:

SFS=i/(1+i)^n-1,

где: n - периодов;

I - ставка дисконта/ставка дохода собственный капитал.

Методом прямой капитализации определим стоимостью двухкомнатной квартиры, приобретенной с целью получения дохода от аренды с последующей продажей.

ѕ Арендная плата - 15000 руб./месяц;

ѕ возможный простой - 3%;

ѕ эксплуатационные расходы - 1200 руб./месяц;

ѕ ставка дохода на собственный капитал - 15%;

ѕ срок владения - 5 лет;

ѕ планируемый прирост стоимости - 40%;

ставка фондопогашения в обозначенных условиях составит 0,086:

SFS = 0,15/(1+0,15)^5-1=0,086,

тогда ставка капитализации будет равна:

R = 0,15-0,40*0,139=0,0944

эффективный валовой доход, рассчитанный по формуле (3) будет равен 174600 руб.:

ЭВД=15000*12-15000*12*0,03=174600 руб.

Чистый операционный доход от владения объектом недвижимости в этих условиях составит 160200 рублей:

ЧОД=174600-1200*12=160200 руб.

Текущая стоимость объекта недвижимости может быть определена по формуле:

ТС=ЧОД/R,

где: R - ставка капитализации;

ЧОД - чистый операционный доход от владения объектом недвижимости так, текущая стоимость оцениваемой жилой недвижимости составит 1591102 рублей;

ТС=160200/0,0944=1591102 руб.

В качестве прогнозируемой базы используется чистый операционный доход (ЧОД). Расчет реверсии, т.е. выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам, вычитаются из стоимости реверсии.

Второй этап: Расчет ставки дисконта.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем. Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается, как средняя норма рентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Так, как ставка дисконта напрямую зависит от риска, то она определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением денежных средств в данную недвижимость.

Следовательно, чем выше уровень риска, тем ставка дисконта выше и, соответственно, текущая стоимость будущих доходов меньше и меньше текущая стоимость недвижимости.

Третий этап. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей стоимости с использованием технически сложных процентов:

где: - увеличение или уменьшение стоимости объекта;

СР - стоимость реверсии;

j - доля изменения стоимости объекта за отчетный период (0,4)

текущая стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:

ТС= ,

где: i - ставка дохода на собственный капитал;

n - прогнозируемый период

Чистый операционный доход был рассчитан выше методом прямой капитализации и составил по оцениваемому объекту недвижимости 160200 рублей.

Предположим, что доход от функционирования объекта недвижимости будем получать с периодичностью 1 раз в год. В этом случае текущая стоимость объекта недвижимости составит 1505224 руб.

ход моих действий:

ТС =139304+121364+105325+91595+ТС*0,696

в ходе нахождения текущей стоимости «ТС» составил 1505224 руб.

В ходе оценки можно оценить и будущую стоимость денежных потоков от объекта недвижимости:

СР=ТС=ТС(1+ j),

СР = 1505224(1+0,4) = 2107314 руб.

Таким образом, через 5 лет оцениваемая квартира может быть реализована за 2107314 рублей.

2.3 Оценка жилой недвижимости методом сравнения продаж аналогов

Сущность данного подхода заключается в сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были выставлены на продажу. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный покупатель не заплатит за объект больше суммы, в которую обойдется приобретение другой недвижимости аналогичной полезности.

Этапы процесса оценки:

1. изучение рынка;

2. сбор и проверка данных;

3. анализ и сравнение данных;

4. внесение поправок;

5. согласование данных.

Изучение рынка проводится для выявления тех сопоставимых продаж и объектов, выставленных на продажу , которые сходны с оцениваемым объектом недвижимости. Каждая продажа, используемая как сопоставимая в отчете об оценке, должна быть лично проверена оценщиком. Необходимо сравнить каждый объект с оцениваемым и проанализировать различия:

ѕ дата продажи;

ѕ физические характеристики;

ѕ местоположение;

ѕ условия продажи.

Следующим этапом оценки является внесение поправок. Сущность второго этапа - корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями. Стоимостные поправки изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различные характеристики объекта аналога и оцениваемого объекта. Процентные поправки используются для корректировки различий, связанных со временем сделки, с местоположением и физическими характеристиками. Кумулятивные поправки получаются путем применения всех индивидуальных поправок. В этом случае соблюдение последовательности не требуется. Последовательные поправки. Их особенность заключается в том, что в зависимости от последовательности внесения процентных поправок может получиться незначительный результат. Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации. Простое усреднение не всегда приводит к точному результату и, кроме того, не всегда обязательно выбирать одно число в качестве показателя стоимости. Для применения метода сравнения рыночных аналогов необходимо собрать данные о пяти двух комнатных квартирах, выставленных на продажу. Данные об аналогичных квартирах представлены в Таблице №1 в Приложении №___. Каждую из пяти представленных квартирах необходимо охарактеризовать коэффициентами затратного метода и результаты свести в таблицу.

Коэффициент соотношения общей и жилой площади квартиры «Ксож» - учитывает соотношение общей площади квартиры и ее жилой площади, принимается равным:

0,95 - соотношение менее 1,50

1,00 - соотношение от 1,50 до 1,66

1,05 - соотношение от 1,66 до 2,00

1,10 - свыше 2,00 [18, с 267]

Коэффициент наличия балкона или лоджии «Кбл»:

ѕ при наличии балкона, данный коэффициент равен 1,00;

ѕ при наличии лоджии коэффициент равен 1,05;

ѕ при их отсутствии коэффициент будет равен 0,95;

ѕ при наличии двух и более балконов или нескольких лоджий, то коэффициент будет равен 1,10

Коэффициент этажа «Кэт» рассчитывается в том случае, если квартира находится на первом этаже или на последнем этаже здания, то коэффициент останется равным 0,90. Во всех остальных случаях 1,00

Коэффициент изолированности комнат «Киз» принимается равным:

1,04 - в этом случае все комнаты изолированы;

0,96 - смежные комнаты в двух комнатных квартирах, либо более чем одна проходная комната в 3 - 6 комнатных квартирах;

100 - во всех остальных случаях.

Коэффициент наличия лифта «Клиф» принимается равным:

1,03 - лифт есть в домах, имеющих 5 и менее этажей;

1,00 - лифт есть в домах, имеющих более 5-ти этажей, либо их нет в домах, имеющих 5 и менее этажей;

0,97 - лифта нет в домах, имеющих более 5 этажей.

Коэффициент высоты помещения «Квыс» равен:

0,98 - высота помещений менее 2,5

1,00 - высота помещений от 2,50 до 2,80

1,02 - высота помещений от 2,80 до 3,00

1,04 - высота помещений от 3,00 до 3,40

1,06 - высота помещений свыше 3,40

Коэффициент наличия мусоропровода «Кмус» принимается равным:

1,02 - есть в домах, имеющих менее 5 этажей

0,97 - нет в домах, имеющих более 5 этажей

1,00 - в других остальных случаях

Коэффициент, учитывающий площадь кухни «Кк»:

0,95 - при площади кухни до 6 кв.м.

1,00 - при площади от 6 кв.м.

1,02 - при площади от 9 кв.м.

1,10 - свыше 12 кв.м.

Эквивалентная стоимость двухкомнатной квартиры, рассчитанная в таблице 2. - стоимость двухкомнатной квартиры в пятиэтажном доме с соотношением общей и жилой площади от 1,5 до 1,66, с балконом, на среднем этаже, то высота потолка более 2,5м., без мусоропровода, площадью кухни от 6 до 9 метров.

Умножив среднюю арифметическую стоимость по 5-ти квартирам на общую площадь оцениваемой квартиры, и разделив на корректирующие коэффициенты для оцениваемой квартиры, получим реальную рыночную цену квартиры, которая составит 1992404 руб.:

40,8 тыс.руб.*45/(1*0,95*1*1*0,97*1*1*1)=1992404 руб.

таким образом, в результате оценки исследуемого объекта недвижимости сравнительным методом было получено, что рыночная цена двухкомнатной квартиры составляет: 1892404 руб.

2.4 Оценка объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

По затратному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется суммой затрат ресурсов на его воспроизводство или замещение с учетом физического или морального износа.

Оценить стоимость квартиры затратным подходом достаточно сложно, поскольку оценить затраты на строительство одной квартиры, выделить из затрат на строительство жилого дома в целом довольно трудно, поэтому этот подход при оценке применять нецелесообразно в данном случае.

Для оценки объекта недвижимости - двухкомнатной квартиры, расположенной в городе Сортавала - использовались методы доходного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты:

1. По методу сравнения продаж аналогов, стоимость объекта составляет 1892404 рублей

2. В составе доходного подхода:

ѕ по методу прямой капитализации, стоимость квартиры составит 1591102 рублей;

ѕ по методу дисконтирования будущих доходов стоимость квартиры составит 2107314 рублей

Затратный подход при определении стоимости объекта не применялся, из-за трудности применения его при оценке.

Определение ликвидационной стоимости встречается в российской оценочной практике достаточно редко, что сказывается на низком уровне методологического обеспечения этого вида оценки. Единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор «вынужденности продажи», что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 «10% - 30%» от рыночной стоимости». Так, в случае значения корректировочного коэффициента на уровне 10% от ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости составит:

Слик=1892404*(1-0,1)=1703164 руб.

В случае значения корректировочного коэффициента на уровне 30%, то ликвидационная стоимость составит:

Слик=1892404 руб.*(1-0,3)=1324683руб.

таким образом, видно, что цена квартиры в трех вариантах получилась разная, чтобы определиться, какая цена наиболее точно отражает стоимость объекта, необходимо знать цель оценки, так, как цель оценки обуславливает выбор определения стоимости.

Если цель оценки - определение стоимости объекта, приобретенного с целью получения прибыли в форме периодического дохода с последующей продажей, то следует ориентироваться на цифру, полученную в доходном методе.

Если цель оценки - определение реальной рыночной стоимости объекта, при этом имеется достаточно информации по ценам продаж аналогичных объектов, то за стоимость квартиры следует принимать цифру, полученную путем сравнения рыночных аналогов - 1892404 руб.

Если цель оценки - определение стоимости квартиры, выступающей в качестве залога при получении ипотечного кредита, то наиболее адекватной выступает ликвидационная стоимость, поскольку реализация объекта оценки в случае неисполнения кредитного договора должна быть обеспечена в довольно сжатые сроки. Таким образом, в качестве стоимости объекта недвижимости следует принять значение в диапазоне «от 1324683 руб. до 1703164 руб.»

Заключение

квартира недвижимость оценка стоимость

По результатам проведенного мною исследования можно сделать следующие выводы:

Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости:

1. Доходный подход.

Состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из суммы всех доходов, которые можно сгенерировать в будущем, и чаще всего этот подход используется для оценки коммерческой недвижимости.

2. Затратный подход.

Определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта «стоимость материалов, транспортных расходов и прочие», и основывается на том, что у оцениваемого объекта, стоимость не может быть выше

3. Сравнительный подход «метод сравнения продаж».

Заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесение в их стоимость корректировок, так, как на рынке имеется достаточная информация по продаже жилых помещений.

Целью оценки, представленной в практической части моей работы, является определение рыночной стоимости квартиры, состоящей из двух жилых комнат в городе Сортавала.

Для оценки объекта жилой недвижимости - двухкомнатной квартиры в городе Сортавала - использовались методы доходного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты:

ѕ по методу сравнения рыночных аналогов - стоимость объекта составляет 1892404 руб.

В составе доходного подхода:

ѕ по методу прямой капитализации - стоимость квартиры составит 1591102 руб.

ѕ по методу дисконтирования будущих доходов стоимость квартиры составляет 2107314 руб.

ѕ затратный метод оценки - не проводился при нахождении стоимости квартиры.

В соответствии с методикой определения ликвидационной стоимости объекта, то стоимость двухкомнатной квартиры будет колебаться в пределах от 1324683 руб. до 1703164 руб.

Совершенствование затратного подхода к оценке жилой недвижимости заключается в разработке документов, сборников, отражающих реальные затраты на строительство аналогичных объектов, поскольку нормативные сборники, используемые оценщиками в ходе своей работы были изданы в 70-х годах прошлого века и давно устарели, а корректирующие коэффициенты ничем не обоснованы.

В качестве основного направления совершенствования рыночных подходов к оценке выступает применение статистических моделей в процессе оценки стоимости объектов недвижимости.

Необходимо отметить, что эта проблема особенно актуальна в случае оценки недвижимости для целей кредитования, поскольку в этом случае реализация объекта недвижимости происходит спустя некоторое время после проведения оценки.

Использование в работе специалистов, предложенных статистических моделей будет способствовать повышению точности жилой недвижимости.

Размещено на Allbest.ru

...