Формирование стратегии развития рынка элитного жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Формирование стратегии развития рынка элитного жилья

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

Романова Ирина Валерьевна

Нижний Новгород - 2012

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью решения важной экономической и социальной задачи формирования стратегии развития рынка элитного жилья.

В пореформенный период в РФ понятие земли и недвижимости приобрело новый смысл, возник новый пласт экономических отношений, которых не могло быть в условиях административной экономики. За годы реформ получили развитие новые профессиональные интересы, связанные с девелоперской, строительной, риэлтерской, оценочной и иными видами деятельности.

На основе расслоения российского общества по критерию материального благополучия в 1990-е гг. в крупнейших городах РФ повысилось разнообразие типов жилья, развернулась малоэтажная блокированная и коттеджная застройка, уверенно стало развиваться строительство элитного жилья. В настоящее время многие из числа состоятельных российских граждан, не доверяя коммерческим банкам, ПИФам и иным финансовым структурам, отдают предпочтение инвестициям в строительство или покупку дополнительного дорогостоящего жилья с целью его последующей продажи или сдачи в аренду и получения от этого надежных и высоких доходов.

Общим признаком рынка элитного жилья с другими сегментами отечественного рынка жилья является то, что он не может развиваться без накопления личных сбережений граждан и инвестиционных ресурсов в финансово-кредитных и девелоперских структурах. Принципиальное же отличие рынка элитного жилья от вышеупомянутых сегментов заключается в том, что его формирование в России происходит без финансового участия федеральных, региональных и местных бюджетов.

В теории и практике рынка жилья в настоящее время имеются многочисленные публикации, анализирующие его генезис, современное состояние, проблемы функционирования систем управления им, проводятся исследования различных его сегментов (доступное, экологичное, инвестиционное и иные виды жилища). Однако проблемы развития рынка элитного жилья оказались не только не в поле зрения и компетенции органов государственной власти, но и отраслевой экономической науки.

Отсутствие до настоящего времени теоретически обоснованной концепции формирования и развития рынка элитного жилья, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе, не позволяет государству эффективно воздействовать на его развитие. Вышеизложенное определило необходимость системного изучения, обобщения и критического переосмысления проблем формирования стратегии развития рынка элитного жилья, адекватной требованиям современных рыночных отношений, что, в свою очередь, обусловило актуальность проведенного исследования.

Степень разработанности проблемы. Несмотря на то, что в последние годы в России по жилищной тематике осуществлено весьма значительное количество исследований, в основном эти работы посвящены проблемам функционирования и развития рынка доступного жилья, моделирования инвестиционного развития рынка жилья, а также формирования рынка социального жилья. Вместе с тем, исследований проблем управления и развития рынка элитного жилья недостаточно. В частности, проблемам функционирования рынка жилья за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды Дж. М. Кейнса, В.Л. Квинта, Р. Ланглойза, Ф.Х. Найта, Г. Поляковского, М. Портера, Р. Дж. Страйка, Т. Хайдеманна, Ж. Шодонере.

Значительный вклад в разработку указанного направления внесли труды отечественных исследователей В.М. Агапкина, Е.Б. Ардемасова, В.В. Бузырева, В.И. Видяпина, А.А. Горбунова, Р.К. Горшкова, П.Г. Грабового, М.Н. Дмитриева, В.В. Егорова, Н.Б. Ивановой, В.С. Казейкина, В.А. Кожина, И.Г. Корчаго, А.Н. Ларионова, Н.А. Лебедева, И.Г. Лукмановой, Д.С. Львова, И.И. Мазура, В.В. Ноздрина, Н.Ф. Пермичева, И.А. Рахмана, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, В.А. Троева, С.Р. Хачатряна, В.С. Чекалина, В.З. Черняка, Б.В. Щурова и др. Однако экономические проблемы развития рынка элитного жилья остаются до настоящего времени малоизученными.

Проведенный в работе анализ функционирования отечественного рынка жилья позволил выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели функционирования рынка элитного жилья. Предпосылками этого явились процессы, связанные с появлением различных форм собственности на жилье, изменением его структуры, а также сформированным в пореформенный период отношением к жилью у обеспеченных категорий населения как к эффективному инвестиционному инструменту.

Вместе с тем, проблемы развития рынка элитного жилья оказались малоисследованными. В этой связи необходимость совершенствования методов развития рынка элитного жилья, а также неразработанность системы экономических отношений между его субъектами, обусловили выбор темы настоящего исследования, определили его цель, задачи и структуру.

Целью диссертационной работы является разработка стратегии развития рынка элитного жилья, отвечающей требованиям и закономерностям рыночных отношений.

Основными задачами, решение которых обеспечило достижение поставленной цели, являются:

- раскрытие экономической сущности категорий «элитное жилье» и «рынок элитного жилья»;

- анализ тенденций развития рынка жилья в пореформенный период и оценка его современного состояния и проблем;

- анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке элитного жилья;

- исследование зарубежного опыта регулирования рынка элитного жилья;

- разработка и обоснование методических подходов к формированию стратегии развития рынка элитного жилья.

Объектом исследования выступает рынок элитного жилья.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие при функционировании и развитии рынка элитного жилья.

Гипотеза исследования. В условиях ограниченных ресурсов решить жилищную проблему для всех категорий российских граждан невозможно. Однако многие из числа желающих улучшить свои жилищные условия, а также частные инвесторы, ушедшие с фондового рынка и вставшие перед выбором вложения средств, в условиях нестабильности, инфляции и кризиса, считают покупку объектов элитной жилой недвижимости весьма инвестиционно привлекательной. Развитие рынка элитного жилья, на котором граждане, улучшающие свои жилищные условия, задействуют только собственные и заемные финансовые ресурсы через рефинансирование уплаты налога на роскошь, будет способствовать увеличению объемов строительства доступного и экологичного жилья. Кроме того, рынок элитного может стать драйвером экономического роста социально-экономического развития России через интенсификацию взаимодействия со смежными отраслями национальной экономики (промышленность стройматериалов, изделий и конструкций; транспорт; лесопереработка; металлургия; энергетика; производство инженерного и охранного оборудования и пр.) и развитие рынка труда.

Теоретической и методологической основой исследования явились методы, теории, концепции, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках отечественных и зарубежных ученых-экономистов. Диалектический подход позволил проанализировать эволюцию возникновения и развития отечественного рынка жилья и, как ее отражение, эволюцию взглядов на рынок элитного жилья в экономической литературе. Данный подход помог диссертанту выявить и определить экономическую сущность рынка элитного жилья, выяснить и обосновать его место и роль в современных рыночных условиях хозяйствования в России. При обосновании теоретических выводов применялись принципы историзма, методы сравнения и обобщения, приемы статистического анализа.

Информационной базой для доказательства основных положений исследования явились законодательные и нормативные акты органов государственной власти, монографические и диссертационные исследования, статьи российских и зарубежных ученых и экспертов в научных и специализированных изданиях по жилищной тематике. По практическим вопросам функционирования рынка элитного жилья использованы аналитические и статистические данные Федеральной службы государственной статистики, правительств Москвы и Московской области, интернет-источники.

Научная новизна исследования состоит в выработке рекомендаций по формированию стратегии развития рынка элитного жилья, основанной на исследовании теории, выявлении основных тенденций становления и развития рынка элитного жилья, экономическом анализе современных состояния и проблем его регулирования, а также зарубежного опыта.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. Раскрыта экономическая сущность и уточнено содержание категории «рынок элитного жилья» как системы экономических отношений между девелоперами, государством, инвесторами и кредитными учреждениями в области непосредственного производства и потребления элитного жилья с использованием основных факторов производства. В отличие от рынка потребительских товаров, рынок элитного жилья требует более высокого уровня капвложений и более длительного времени на производство и эксплуатацию жилья. Обусловлено это тем, что для осуществления инвестиций необходима уверенность в финансовой ситуации не только в данный момент, но также и на несколько лет вперед, так как оплата приобретения недвижимости обычно осуществляется несколько лет. Поэтому конечные потребители элитного жилья должны быть уверены в своих будущих доходах и знать, что они будут в состоянии оплатить покупку элитного жилья и услуги за пользование им.

2. Выявлена характерная особенность современного жилищного строительства в Московском регионе: благодаря расслоению общества по критерию материального благополучия в 1990-е гг. принципиально изменилось разнообразие типов жилья, развернулась малоэтажная блокированная и коттеджная застройка, получило развитие строительство элитного жилья. Установлено, что произошло это за счет, во-первых, изменения структуры источников финансирования строительства и покупки жилья, во-вторых, за счет резкого роста доходов некоторых категорий граждан. Поскольку в условиях ограниченных ресурсов решить жилищную проблему для всех категорий населения невозможно, обоснована целесообразность развития рынка элитного жилья, на котором граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, задействуют только собственные и заемные финансовые ресурсы.

3. Доказано, что мировой кризис замедлил темпы развития рынка элитного жилья, но не оказал на него существенного влияния: покупатели дорогих квартир по-прежнему платежеспособны, уровень их благосостояния с наступлением кризиса принципиальных изменений не претерпел. Кроме того, многие крупные частные инвесторы полностью вышли с фондового рынка и стали перед выбором вложения средств. При этом банковские депозиты не выглядят привлекательным инструментом для долгосрочных инвестиций, что связано с невысоким процентом и нестабильностью банков. Обосновано, что покупка объектов элитной жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке, является весьма инвестиционно привлекательной.

4. Уточнен порядок расчета емкости рынка элитного жилья в целях экономического обоснования стратегии его развития, что позволит рассчитать объемы строительства элитного жилья и привлечения ресурсов и мощностей смежных отраслей. Кроме того, предложен алгоритм определения рыночной стоимости объекта элитной недвижимости в целях его последующего корректного налогообложения.

5. Разработана стратегия развития рынка элитного жилья, которая основана на обосновании его экономической сущности, выявлении основных тенденций и особенностей его возникновения и развития и направлена на обеспечение эффективного управления развитием исследуемого сегмента на основе использования принципов программно-целевого метода управления. Значимость предложенной стратегии обусловлена новой постановкой задачи управления современным рынком элитного жилья по наиболее эффективным направлениям и с минимальными негативными последствиями, как для граждан, так и для самого рынка.

Теоретическая и практическая значимость представленной диссертации состоит в разработке подходов к формированию стратегии развития рынка элитного жилья, адаптированных к особенностям и условиям рыночной экономики. Выводы настоящего исследования развивают экономику строительства и теорию рынка жилья более полным представлением сущности исследуемого сегмента, форм реализации и научным обоснованием стратегии развития рынка элитного жилья.

Отдельные положения диссертации используются в учебном процессе при чтении лекций по экономическим дисциплинам в НОУ ВПО «Институт Мировой экономики и информатизации». Методические положения предложенной стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона могут быть использованы Правительством города Москвы и правительством Московской области при выработке и реализации мероприятий программ развития жилищного строительства в столичном регионе.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Тема диссертации соответствует п.1.3.66. «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения»; п.1.3.70. «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников ВАК.

Апробация данной работы проведена в выступлениях на международных и всероссийских научно-практических конференциях:

- «Экология и безопасность жизнедеятельности: VIII Международная научно-практическая конференция» (Пенза, 2008 г.);

- «Современные направления теоретических и прикладных исследований: Международная научно-практическая конференция» (Одесса, 2009 г.);

- «Актуальные проблемы экономической науки и хозяйственной практики в условиях кризиса: I Всероссийская научно-практическая конференция» (Москва, 2009 г.);

- «Экономика и управление: теория, методология, практика: Международная научно-техническая конференция» (Самара, 2009 г.);

- «Современные проблемы инвестиционной деятельности в России и странах СНГ: II Международная научно-практическая конференция» (Москва, 2010 г.).

Основные результаты исследований опубликованы в рецензируемых научных журналах «Транспортное дело России», «Вестник Московского государственного строительного университета», «Градостроительство», «Жилищная экономика», «Экономика и управление народным хозяйством».

Выводы и результаты диссертационного исследования докладывались на заседании кафедры «Экономика и управление» НОУ ВПО «Институт Мировой экономики и информатизации». Предложенная стратегия развития рынка элитного жилья Московского региона используется экспертами ООО «Научно-исследовательский центр “Стратегия”» (г. Москва) при разработке проектов программ жилищного строительства в субъектах РФ.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 15 работах, общим объемом 6,14 п.л. (авт. - 5,01 п.л.), в т.ч. 3 - в рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК.

2. Основные положения и результаты работы, выносимые на защиту

1. Раскрытие экономической сущности и уточнение содержания категории «рынок элитного жилья». Как для отечественной экономической науки, так и для всех участников рынка жилья вопрос классификации жилых домов весьма актуален. В настоящее время класс одних и тех же объектов определяется различными участниками рынка по-разному, а между, исследователями, экспертами и профессиональным сообществом отсутствует четкое представление о том, какое жилье следует считать элитным.

До настоящего времени в России нет единой системы критериев, по которым должно классифицироваться элитное жилье: VIP, премиум, de luxe, «клубное», класс А, high-class и др. При этом три параметра - местоположение дома, количество квартир и однородное социальное окружение - обязательны для любого из вышеперечисленных вариантов классификации.

Понятие «элитное жилье» в отечественной экономической науке не имеет однозначного определения, данный сегмент исследователями и экспертами корректно не описан. Так, несмотря на трактовку исследуемой категории (от франц. elite - лучшее, отборное), существуют разночтения. По этой причине, например, квартиры повышенной комфортности, бизнес-класса часто смешивают с элитным жильем.

Исследование зарубежного опыта свидетельствует о том, что во всем мире покупатели элитной жилой недвижимости предъявляют весьма высокие требования к ее технической оснащенности. В их числе следует выделить: круглосуточное дежурство консьержа; систему замкнутого теленаблюдения за территорией; безопасную автостоянку (минимум два места на собственника); спортзал и бассейн; высокие технические характеристики интерьера, просторные комнаты с большими окнами; высокоскоростной интернет и спутниковое телевидение; дистанционно управляемые системы освещения, отопления и защиты.

Жилая элитная недвижимость Лондона является эталоном среди европейских городов и насчитывает весьма значительное количество объектов, обладающих перечисленными выше и многими другими качествами. Обычно покупатели нового или реконструированного элитного жилья ожидают, что консьерж-служба будет также оказывать такие дополнительные услуги, как найм уборщиков, носильщик до входных дверей, заказ билетов в театр и в кино, покупка продуктов. Интерьеры подобного жилья выполнены в современном стиле, отделка ванных комнат и кухонь от таких дизайнеров как Philippe Starg & Smeg.

В Париже жилая элитная недвижимость приобретается не для бизнеса, как в Лондоне, а для отдыха. Актуальным для парижан является расположение и техническое оснащение. Вместе с тем, к качеству жилищного строительства и оказываемых услуг здесь тоже требования высокие: характерные признаки времени постройки в более старых зданиях (лепнина, камины); качественные интерьеры, включающие полы из твердой древесины и две ванные комнаты; прекрасный вид (особенно на реку или исторические районы); услуги консьержа, парковка и кондиционирование.

В диссертации отмечается, что в пореформенный период (табл. 1) сегмент рынка дорогого жилья приблизился к некоторой стабилизации, поэтому возникла объективная потребность в единой классификации. Первая попытка классификации элитной недвижимости со стороны частных компаний в нашей стране была предпринята в 1996 г.

Таблица 1 Этапы развития московского рынка элитного жилья

Этап	Продолжительность	Характерные особенности
Стартовый	Конец первой половины 1990-х гг.	Появление первых строительных компаний, занимающихся возведением элитных жилых домов, и риэлторских агентств; появление многочисленных высокодоходных групп населения; долларизация рынка; рост спроса над предложением
Стабилизация	Середина 1990-х гг.	Рост числа компаний, занимающихся возведением объектов элитной жилой недвижимости; увеличение объемов инвестиций в строительство жилых домов, и как следствие, увеличение количества объектов элитной жилой недвижимости; постоянный рост цен
Кризис	С конца 1998 г. по начало 1999 г.	Девальвация рубля и кризис банковской системы (в сочетании с политическим); как следствие - расторжение сделок по объектам элитной жилой недвижимости; замораживание строительства объектов элитного жилья; незначительное снижение цен
Переходный период	С середины 1999 г. по начало 2000 г.	Оживление рынка: рост цен, увеличение объемов строительства и количества сделок по объектам элитного жилья; развитие правовой базы рынка
Устойчивый рост и развитие	С середины 2000 г. по настоящее время	Резкий рост строительства элитных жилых домов (появление новых амбициозных проектов); Превышение спроса над предложением, и как следствие постоянный рост цен (в среднем на 30-50% в год); повышение качества строительства

Так, компания Noble Gibbons, входящая в ассоциацию CB Richard Ellis, предложила, взяв за основу зарубежную классификацию, разделить всю жилую недвижимость первичного рынка, расположенную в центре столицы, на классы А и В. К классу А были отнесены дома, находящиеся от Тверской улицы до Пречистенской набережной. Дома этого класса обязательно должны были являться новостройками, насчитывать не более 40 квартир и иметь однородный социальный состав жильцов.

В 2002 г. на рынке появилась классификация элитной недвижимости от компании «Миэль-недвижимость», которая предложила принципиально новый подход к оценке элитного жилья. Все объекты, претендующие на элитность, разделены на три класса: КП1 - высший элитный класс, КП2 - средний элитный класс, КП3 - низший элитный класс.

В диссертации на основе экономического анализа открытых источников выявлены и систематизированы признаки элитного жилья (рис. 1).



Рисунок - 1. Признаки элитного жилья

В диссертации обосновано, что вместе развитием научно-технического прогресса и возникновением новых запросов у потенциальных потребителей дорогой недвижимости возможно добавление дополнительных критериев и опций, корректно характеризующих элитность жилья.

Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между субъектами рынка элитного жилья как системы экономических отношений предопределяет необходимость учитывать его специфические особенности. Рынок элитного жилья как экономическая система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты своего становления и развития весьма существенное влияние, поэтому эта подсистема - открытая, она находится в непрерывном взаимодействии с другими подсистемами и является подсистемой рынка жилья.

В отличие от рынка потребительских товаров, рынок элитного жилья требует более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на производство и эксплуатацию элитного жилья, поскольку для осуществления инвестиций необходима уверенность в финансовой ситуации не только в данный момент, но также и на несколько лет вперед, так как оплата приобретения недвижимости обычно растягивается на несколько лет. Поэтому, конечные потребители элитного жилья должны быть уверены в своих будущих доходах и знать, что они будут в состоянии оплатить покупку элитного жилья и услуги за пользование им.

2. Определение особенностей современного жилищного строительства в Московском регионе. Жилищная проблема является острейшей и весьма трудноразрешимой социальной проблемой для всех жителей современной России: и с высокими, и с низкими доходами. В то же время именно жилищное строительство является «локомотивом», способным содействовать росту экономики страны.

Поскольку в условиях ограниченных ресурсов решить жилищную проблему сразу для всех категорий российских граждан не представляется возможным, в диссертации обоснована целесообразность изучения и научного обоснования реализации экономической функции государства в формировании и развитии тех сегментов рынка жилья, где могут быть задействованы ресурсы самих нуждающихся.

В диссертации обосновано, что основной проблемой, которая должна быть решена в рамках разработки стратегии развития рынка элитного жилья, является выработка и обоснование принципов и путей совершенствования исследуемого сегмента национальной экономики. Следование им позволит заинтересованным субъектам формировать институты, эффективно решающие жилищную проблему, как на уровне конкретного субъекта РФ, так и в общенациональном масштабе.

Весьма значительной проблемой на рынке элитного жилья является существующая система финансирования строительства и покупки элитного жилья. В настоящее время основная часть объектов возводится за счет привлечения средств дольщиков. Однако в мировой практике не принято финансировать процесс непосредственного строительства - квартиры и дома покупают как готовый продукт. В диссертации обосновано, что строительство должны вести застройщики и коммерческие (ипотечные) банки, а гражданин должен иметь право и возможность взять ипотечный кредит под залог готовой квартиры, так же, как он берет потребительский кредит на покупку, например, автомобиля.

При проведении исследования установлено, что в 2005-2006 гг. тысячи москвичей и состоятельных жителей других субъектов РФ спекулировали на столичных новостройках, именуя себя инвесторами. Но в 2007-2008 гг. цены достигли необоснованных высот и во время кризиса 2008-2010 гг. начали снижаться: инвестирование в московские квартиры потеряло для многих практический интерес - большинство частных инвесторов стали нести убытки. А государство, имеющее значительные обязательства в части обеспечения жильем социально незащищенных категорий граждан, по-прежнему находилось в стороне от инвестиционных процессов на исследуемом рынке.

В процессе исследования выявлено, что закономерности, по которым формируются цены на рынке элитного жилья, отличаются особой спецификой - этот рынок весьма инерционен: дорогие дома строятся или реконструируются значительно дольше, чем типовые. Кроме того, заметно больше времени отнимает подготовительный период, дополнительные сложности создает обостренная чувствительность общественного мнения к появлению новых объектов в историческом центре Москвы.

В настоящее время на формирование цены элитного жилья в Москве существенно влияет: эксклюзивность местоположения объекта; этаж и наличие балкона, эркера, высота потолков, вид из окна; планировка (или возможность перепланировки, вплоть до объединения в одну квартиру двух соседних - как «по вертикали», так и «по горизонтали»); состояние подъезда, парадной, лестницы, лифта; наличие паркинга и предоставляемого уровня дополнительных услуг.

Установлено, что элитное жилищное строительство в Москве развивается в двух направлениях - точечная жилая застройка и комплексная реконструкция, то есть реновация территорий. Точечная застройка удовлетворяет требования покупателей, ценящих закрытый образ жизни. Этот спрос удовлетворяется за счет нового строительства на месте снесенных ветхих, аварийных, а также реконструируемых домов, вплоть до вставки пятна застройки между соседними домами. Доля суммарной общей площади квартир в таких домах обычно составляет 60-80% от общей площади дома. Однако для комплексной застройки требуются большие площади, а ресурс свободных площадок в центре Москвы уже исчерпан. Доминантой комплексной застройки становятся общественно-развлекательные, торговые и офисные здания и сооружения, поэтому жилая часть в комплексе обычно не превышает 20%.

Максимальное число элитных объектов - по 14 и 13 объектов соответственно, или 19,2 и 17,8% - сосредоточены в районах Мещанский и Хамовники. Несколько меньше в Басманном и в Замоскворечье - по 10-11 домов, или 13,7-15,1%. А в районах Тверской, Якиманка, Таганский, Арбат число объектов 4-7 (5,5-9,6%). Менее всего элитных объектов строится в районах Пресненский (2 объекта, или 2,7%) и Красносельский (1 объект, или 1,4%).

В последние годы в сегменте московских новостроек, расположенных внутри 3-го транспортного кольца, было представлено более 100 объектов элитного жилья. Однако в настоящее время отмечается сокращение объемов предложения нового жилья в этом сегменте. В целом объем предложения на первичном рынке жилья постепенно сокращается, что связано с двумя противоположно направленными факторами: новых объектов на рынке элитного жилья появляется достаточно мало, а наиболее интересные объекты, с привлекательным соотношением цена-качество, в первую очередь, находящиеся на высоких стадиях готовности, постепенно раскупаются.

Результаты исследований экспертов аналитического центра IRN.RU свидетельствуют о том, что в конце 2011 г. в Москве изменилась динамика индекса ценового расслоения, который показывает разброс в стоимости дорогого и дешевого жилья (рис. 2).

Рисунок - 2. Индекс стоимости элитного жилья / жилья эконом-класса ($ / м²)

Данный индекс рассчитывается как отношение средней стоимости 20% самых дорогих московских квартир к средней стоимости 20% самых дешевых. В категорию самых дорогих, в основном, попадают квартиры в современных монолитно-кирпичных домах, а также в домах советской эпохи - «сталинских» домах, «цековках» и т.п.

Результаты проведенных исследований свидетельствуют о том, что рынок элитного жилья в Москве не такой развитый, как, например, в Лондоне, но на нем уже сейчас начинают развиваться похожие тенденции. В частности, тенденции, влияющие на рост цен в столицах России и Великобритании примерно одинаковы, - это дефицит свободных площадок под застройку в центральных районах, очень высокий спрос на дорогое жилье со стороны иностранных покупателей. В Лондоне около 60% всех сделок по продаже элитной недвижимостью приходится на иностранцев, а в Москве по-прежнему очень высокий спрос на дорогую недвижимость у покупателей из других регионов России и стран СНГ.

В диссертации обосновано, что самым главным признаком, по которому дом относится к той или иной группе, является его местоположение. Поэтому в контексте проведенного исследования, ЦАО г. Москвы идеально отвечает требованиям элитности жилья. Причина заключается в том, что стоимость земли не позволяет застройщикам возводить жилье, по цене доступное большинству российских граждан.

Далее на цену и престижность квартиры уже воздействуют другие факторы: внешний и внутренний облик дома, качество материалов, инженерия, количество квартир, наличие подземного паркинга, развитость инфраструктуры и так далее. Если дом строится или создается путем реконструкции в центре города или в его традиционно престижных районах для проживания, то он уже априори становится элитным.

3. Выявление тенденций развития рынка элитного жилья Московского региона в условиях мирового экономического кризиса. Кризис существенно не повлиял на развитие рынка элитного жилья Московского региона: покупатели дорогих квартир по-прежнему платежеспособны - уровень их благосостояния с наступлением кризиса принципиальных изменений не претерпел, поэтому риски снижения спроса на элиту в посткризисный период минимальны. Кроме того, большинство жилищных проектов находится на завершающей стадии реализации и основные вложения уже сделаны.

Стабильность рынка элитного жилья Москвы во многом определяется и самим уровнем игроков, работающих в ЦАО. Застройщиками элитного жилья являются крупные компании, которые в сложное время занимают все большую долю исследуемого сегмента рынка жилья за счет ухода с него мелких конкурентов. К лидерам, имеющим уже кредитную историю, больше доверия со стороны банков и партнеров.

Веской причиной актуальности ЦАО для покупателя элитного жилья - это незаинтересованность властей города в существовании долгостроя в самом центре Москвы. И, наконец, эстетическая сторона вопроса: скучные однообразные коробки жилых домов в ЦАО не к лицу столице.

Что касается качественной элитной загородной жилой недвижимости, то результаты исследований свидетельствуют о сокращении на нем предложения в разы за время финансового кризиса. Большую часть ликвидных по разным критериям объектов (цена, качество, местоположение) более предусмотрительные покупатели разобрали в пик кризиса по самым выгодным ценам. Объекты, выставленные на продажу, находятся на рынке в среднем уже 2 года. Сделанный в них ремонт либо морально устарел, либо нуждается в небольшой косметической реставрации. Кроме того, объекты, которые строились «для себя» и «под себя» бывают очень неординарными, сложно адаптируются под нужды новых жильцов и не всегда обладают высокими качественными характеристиками. Именно поэтому весьма значительная часть потенциальных покупателей сейчас находится в «режиме ожидания».

Выявлена специфика формирования цены на рынке элитного жилья - этот рынок весьма инерционен: дорогие дома строятся или реконструируются значительно дольше, чем типовые. Кроме того, значительно больше времени отнимает подготовительный период, дополнительные сложности создает обостренная чувствительность общественного мнения к появлению новых объектов в историческом центре Москвы.

Сделан вывод о том, что в настоящее время на формирование цены элитного жилья в Москве существенно влияет: эксклюзивность местоположения объекта; этаж и наличие балкона, эркера, высота потолков, вид из окна; планировка (или возможность перепланировки, вплоть до объединения в одну квартиру двух соседних - как «по вертикали», так и «по горизонтали»); состояние подъезда, парадной, лестницы, лифта; наличие паркинга и предоставляемого уровня дополнительных услуг.

Установлено, что если в пореформенный период частному инвестору достаточной была доходность в размере 100% в год, то сейчас он отлично чувствует себя при доходности 30%. В городском сегменте уже нет варианта покупки квартиры по заведомо сниженной цене на начальном этапе строительства. Многие застройщики ставят сразу отсекающие цены, соответствующие этапу окончания строительства: если кто купит - хорошо, нет - квартира простоит до завершения строительства.

В настоящее время, тем не менее, существуют инвестиционные пакеты на начальных стадиях, пусть и небольшие. При таком варианте инвестиционные покупки выгодны, причем именно в элитной сфере. В бизнес-классе также существуют инвестиционные пакеты, значительно большие по метражу, которые охотно выкупают банковские структуры. Но они же с легкостью выбрасывают их на рынок в случае необходимости, так что инвестиционная покупка в бизнес-классе - более рискованное предприятие.

Кроме того, многие крупные частные инвесторы полностью вышли с фондового рынка и стали перед выбором вложения средств. При этом банковские депозиты не выглядят привлекательным инструментом для долгосрочных инвестиций, что связано с невысоким процентом, нестабильностью банков, инфляцией. Обосновано, что покупка объектов элитной жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке, является весьма инвестиционно привлекательной

4. Уточнение порядка расчета емкости рынка элитного жилья в целях экономического обоснования Стратегии его развития и обоснование алгоритма определения рыночной стоимости объекта элитной недвижимости в целях его последующего корректного налогообложения. В рамках развития рынка элитного жилья Московского региона и совершенствования управления им целесообразно определять потенциальную емкость рынка с целью последующего планирования и прогнозирования объемов строительства элитного жилья, задействования ресурсов и мощностей смежных отраслей, расширения рынка труда, пополнения доходных статей бюджета. Для определения емкости рынка используется метод цепных отношений.

Опираясь на труды В.С. Ординяна, в диссертации уточнена емкость рынка элитного жилья, которую рекомендуется определять по форм. 1:

Q_эж = NDk₁k₂k₃k₄p, (1)

где Q_эж - емкость рынка элитного жилья;

- численность населения, желающего приобрести элитное жилье;

D - средний доход на душу населения, желающего приобрести элитное жилье;

k₁ - доля накопления в структуре доходов населения;

k₂ - удельный вес сбережений в структуре накопления на товары длительного пользования;

k₃ - удельный вес сбережений на элитное жилье в структуре коэффициента k₂;

k₄ - доля населения, желающего приобрести элитное жилье;

p - вероятность приобретения элитного жилья.

Учитывая, что емкость рынка элитного жилья за период реализации предлагаемой Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. может меняться, необходимо рассчитывать емкость рынка в определенный период времени t (форм. 2):

Q_{эж tj} = Q_эж ± q_tj, (2)

где Q_{эж tj} - емкость рынка элитного жилья в момент времени tj;

+q_tj - увеличение емкости рынка элитного жилья к моменту времени tj;

-q_tj - уменьшение емкости рынка элитного жилья к моменту времени tj.

Изменение емкости рынка элитного жилья определяется по форм. 3:

q_tj = N_tjD_tjk_1tjk_2tjk_3tjk_4tjp_tj, (3)

где q_tj - изменение емкости рынка элитного жилья в период tj;

N_tj - изменение численности населения, желающего приобрести элитное жилье в период tj;

D_tj- изменение среднего дохода на душу населения, желающего приобрести элитное жилье в период tj;

k_1tj - доля накопления в структуре доходов населения в период tj;

k_2tj - удельный вес сбережений в структуре накопления на товары длительного пользования в период tj;

k_3tj- удельный вес сбережений на элитное жилье в структуре коэффициента k_2tj в период tj;

k_4tj- доля населения, желающего приобрести элитное жилье в период tj;

p_tj - вероятность приобретения элитного жилья в период tj.

За период реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. изменится численность населения, желающего приобрести элитное жилье, среднедушевой доход, часть населения приобретет элитное жилье, поэтому динамику емкости рынка элитного жилья необходимо учитывать в экономическом обосновании предлагаемой нами стратегии. Зная емкость рынка элитного жилья и долю девелоперов на этом рынке, можно оценить спрос на элитное жилье, что позволит рассчитать объемы строительства элитного жилья, а также объемы привлечения ресурсов и мощностей смежных отраслей.

Учитывая специфичность рассматриваемого рынка и отсутствия единой общепризнанной классификации объектов жилой недвижимости в целом и элитной недвижимости, в частности, целесообразно использовать метод попарного сравнения аналогов для определения рыночной стоимости объектов в целях последующего налогообложения (внедрение налога на роскошь - 1 % от рыночной стоимости объекта).

В этой связи в диссертации предложен алгоритм определения рыночной стоимости объекта элитной недвижимости, основанный на применении метода расчета весовых коэффициентов с использованием попарного сравнения объектов, который представляет собой следующие этапы:

1. Сбор и подготовка данных.

2. Расчеты промежуточных параметров.

3. Проверка правильности построения матриц.

4. Расчет рыночной стоимости объекта элитной недвижимости.

5. Разработка стратегия развития рынка элитного жилья. Значимость предложенной Стратегии обусловлена новой постановкой задачи управления современным рынком элитного жилья по наиболее эффективным направлениям и с минимальными негативными последствиями, как для граждан, так и для самого рынка.

Обосновано, что для выработки Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона необходим расчет емкости исследуемого рынка с учетом его специфики. Это позволит корректно определить спрос на объекты элитной жилой недвижимости, объемы строительства такого жилья, объемы инвестиций, количество и степень задействования смежных с жилищным строительством отраслей национальной экономики. Чтобы корректно начислить налоги на недвижимость на существующие и строящиеся объекты элитной жилой недвижимости, необходимо определить реальную рыночную стоимость, которую предлагается рассчитывать с помощью метода весовых коэффициентов и попарного сравнения объектов-аналогов.

Положения проекта концептуальной модели Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. основаны на обосновании экономической сущности рынка элитного жилья, выявлении основных тенденций и особенностей его возникновения и развития, исследовании состояния и проблем современного рынка элитного жилья Москвы, а также изучении зарубежного опыта его регулирования. Обосновано, что успешная реализация предлагаемой в диссертации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона возможна с использованием методов программно-целевого управления.

К задачам Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. в диссертации отнесено:

- обеспечение устойчивого развития рынка элитного жилья Московского региона;

- уточнение емкости рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг.;

- расчет корректной рыночной стоимости объекта элитной недвижимости в целях налогообложения и пополнения доходный статей бюджета Московского региона;

- обеспечение строгого соответствия объектов элитного жилья критериям элитности жилища;

- увеличение объемов строительства объектов элитного жилья;

- планирование и реализация комплекса мероприятий по обеспечению установленных стандартов эксплуатации объектов элитного жилья;

- проектирование и обеспечение инженерной подготовки территорий для возведения элитных поселков;

- формирование планов развития территорий посредством согласованного строительства объектов элитного жилья;

- строительство новой инженерно-коммунальной инфраструктуры;

- создание автономных инженерно-коммунальных сетей;

- создание условий для развития малого и среднего предпринимательства в рамках рынка элитного жилья;

- создание новых рабочих мест при строительстве и последующей эксплуатации и обслуживании объектов элитного жилья;

- пополнение бюджета Московского региона за счет развития строительства элитного жилья и смежных отраслей, создания новых рабочих мест, внедрения налога на роскошь;

- планирование и выполнение комплекса мероприятий по обеспечению установленных стандартов эксплуатации объектов элитного жилья.

Сроки реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона: 2013-2020 гг.

Перечень подпрограмм и основных мероприятий Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона:

- формирование законодательной и нормативной базы для развития рынка элитного жилья Московского региона;

- повышение уровня жизни и доходов граждан через развитие малого бизнеса и предпринимательства;

- привлечение внебюджетных ресурсов и средств частных инвесторов для реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона;

- повышение роли органов субъектов Федерации в содействии развития рынка элитного жилья Московского региона;

- принятие качественных управленческих решений по наиболее эффективным направлениям с минимальными негативными последствиями.

Ожидаемые конечные результаты реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона:

- привлечение инвестиций в рынок элитного жилья с целью увеличения предложения объектов элитного жилья;

- обновление инженерно-коммунальных сетей;

- обновление существующей застройки;

- сокращение безработицы и развитие рынка труда в Московском регионе;

- пополнение доходных статей бюджета Московского региона.

Исполнители Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона: органы исполнительной власти Правительства Москвы, Правительства Московской области, участвующие в реализации мероприятий, а также строительные предприятия, осуществляющие строительство и эксплуатацию объектов элитного жилья и отобранные по конкурсу.

Система контроля за исполнением Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона: Правительство Москвы, Правительство Московской области.

Механизм формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона на 2013-2020 гг. включает в себя следующие основные компоненты:

Во-первых, это определение ключевых фигур - участников и лиц, ответственных за формирование и реализацию Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона, а также за распределение ролей в процессе принятия стратегических решений, контроля над их выполнением, и отслеживанием целесообразности изменений в ключевых и неключевых моментах Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона.

Во-вторых, определение основных этапов формирования и реализации Стратегии рынка элитного жилья Московского региона.

В-третьих, выделение основных критериев оценки Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона.

Процесс построения механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона в диссертации условно разделен на 3 основные стадии.

I. Анализ. Для принятия стратегических решений необходим достаточно подробный анализ по двум направлениям: во-первых, анализ внешней среды; во-вторых, анализ внутреннего состояния рынка элитного жилья Московского региона. При этом в результате анализа должна быть выявлена позиция, которую занимает исследуемый рынок относительно своих конкурентов на основных рынках инвестиций.

II. Процесс мышления. Эту стадию практически невозможно исследовать, тем более в рамках экономической науки. Однако можно с уверенностью утверждать, что на процесс мышления человека оказывает влияние такой фактор, как исторически сложившаяся культура, в том числе и экономическая в обществе и на рынок элитного жилья Московского региона. Культивирование особенностей экономической культуры характерно для консервативного стиля управления, а при условиях устойчивости, стабильности оно позитивно. Вместе с тем, при построении механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона в непредсказуемых, развивающихся, новых условиях подобный консерватизм может оказать неблагоприятное влияние на формирование и последующую реализацию разрабатываемой Стратегии.

Конечной стадией процесса построения механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона должно быть предвидение будущего состояния внешней среды и динамики развития рынка элитного жилья Московского региона. При этом в рамках подобного предвидения будущего, как правило, возникает необходимость сформулировать основную идею структуры поддержки инвестиционного развития рынка элитного жилья Московского региона. Так, при построении механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона необходимо осмыслить перспективы по размещению объектов элитного жилья. Для конкретизации этих перспектив целесообразно сформулировать субстратегии и планы работ.

В то же время субъекты рынка элитного жилья Московского региона могут не только пассивно констатировать изменения, происходящие в окружающей его среде, но и участвовать в изменении внешней среды. Решение вопроса определения ключевых фигур в рамках построения механизма формирования и реализации Стратегии зависит от таких основных факторов, как емкость, размеры рынка элитного жилья Московского региона, стадия его развития, степень централизации.

Оценка оптимальности механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона осуществляется на основе следующих критериев:

- согласованность механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона со стратегией экономического развития Москвы и Московской области (исследуется согласованность целей, направлений и этапов реализации стратегий);

- внутренняя сбалансированность и последовательность функционирования механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона. В процессе такой оценки определяется степень согласованности отдельных стратегических целей и направлений Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона, а также последовательность их выполнения;

- согласованность механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона с внешней средой. При этом оценивается, насколько существующий механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона соответствует прогнозируемым изменениям экономического развития и инвестиционного климата Москвы и Московской области, а также конъюнктуре рынков жилья и инвестиций;

- реализуемость, осуществимость механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона с учетом имеющегося ресурсного потенциала. В процессе такой оценки, в первую очередь, рассматриваются потенциальные инвестиционные возможности строительных предприятий, осуществляющих строительство и последующее обслуживание элитного жилья. Кроме того, оценивается квалификационная подготовленность персонала и техническая оснащенность с позиций задач реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона. В отдельных случаях рассматривается также возможность привлечения к реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона требуемых финансовых, кадровых, технологических и других ресурсов;

- приемлемость уровня риска, связанного с функционированием механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона. В процессе такой оценки рассматриваются уровни основных инвестиционных рисков и их возможные финансовые последствия для рынка элитного жилья Московского региона;

- результативность построения и функционирования механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона. Оценка результативности базируется, прежде всего, на определении экономической эффективности реализации основных процедур согласования инвестиционных планов на рынке элитного жилья Московского региона посредством механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона. Наряду с этим оцениваются и внеэкономические результаты, достигаемые в процессе построения механизма формирования и реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона (рост доверия потребителей, повышение качества принятия стратегических и инвестиционных решений).

Успех реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона во многом зависит от поддержки ее мероприятий населением - основным потребителем объектов элитного жилья. Эта поддержка в значительной степени будет зависеть от полноты и качества проводимой информационно-разъяснительной работы, а также от уровня развития малого и среднего предпринимательства. Информационно-разъяснительная работа организуется Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли Правительства Москвы, Правительства Московской области с участием представителей крупных девелоперских компаний и застройщиков через печатные и электронные средства массовой информации, а также путем проведения выставок, конференций и семинаров.

Оценка эффективности и социально-экономических последствий реализации Стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона должна производиться на основе системы индикаторов, которые представляют собой не только количественные показатели, но и качественные характеристики и описания. Система индикаторов обеспечит мониторинг реальной динамики изменений на рынке элитного жилья Московского региона за оцениваемый период с целью уточнения или корректировки поставленных задач.

...