Механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий

Размещено на http://www.allbest.ru/

На правах рукописи

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

МЕХАНИЗМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИЙ

Чернов Андрей Викторович

Нижний Новгород - 2012

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО "Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет"

Научный руководитель: доктор экономических наук Фирсов Михаил Владимирович

Официальные оппоненты: Ларионов Аркадий Николаевич - доктор экономических наук, профессор, генеральный директор ООО «Научно-исследовательский центр «Стратегия»»;

Васильева Светлана Владимировна - кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры менеджмента и маркетинга ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Самарский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится "11" мая 2012 г. в 15.00 часов на заседании Диссертационного совета Д 212.162.08 при ФГБОУ ВПО "Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет" по адресу: 603950, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, д.65, корп. 10, ауд. 330.

C диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО "Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет".

Автореферат разослан "11 " апреля 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, доцент С.В. Горбунов

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Вопрос возможности решения жилищной проблемы в кратчайшие сроки имеет исключительную важность, поскольку жилье для большинства российских семей - наиболее острая проблема.

Как показывает практика, на сегодняшний день, увеличение объемов жилищного строительства только за счет многоэтажной застройки в городах жилищную проблему в Российской Федерации решить не может. Концепция многоэтажного домостроения затрудняет решение этой проблемы вследствие дороговизны строительства многоэтажных домов, ограниченного числа земельных участков в городах, оборудованных инженерной инфраструктурой, устаревших технологий строительства, дефицита строительных материалов, несовершенства транспортной инфраструктуры, нехватки энергетических мощностей.

Эффективным средством решения жилищной проблемы населения во многих районах России (за исключением мегаполисов) может стать массовое строительство малоэтажных домов по проектам, отвечающим потребностям современного образа жизни. На современном этапе развитие малоэтажного строительства в Российской Федерации постепенно набирает все большие обороты, в связи с чем поиск и изучение новых подходов к инвестированию малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий становится особенно актуальным.

Большинство используемых в настоящее время способов инвестирования проектов, направленных на решение тех или иных общественно значимых задач, финансируется за счет бюджетов всех уровней. Однако бюджетное финансирование мероприятий, связанных с реализацией государственных обязательств перед различными категориями граждан в жилищной сфере, давая очевидный социально значимый эффект, не создает условий для возвратного восполнения бюджетов посредством осуществления конкретных проектов.

Существующие потребности в увеличении объемов жилищного строительства и одновременном снижении бюджетных расходов обосновывают необходимость разработки предложений по привлечению частных инвестиций в малоэтажное жилищное строительство при реализации проектов комплексного освоения территорий на основании государственно-частного партнерства.

Эффективной альтернативой прямому бюджетному финансированию крупных инвестиционных проектов на современном этапе может стать такой механизм инвестирования с участием публичных и частных субъектов как закрытый паевой инвестиционный фонд. Учитывая продолжительную историю существования закрытых паевых инвестиционных фондов в мире, обеспечиваемые ими привлекательное соотношение между риском и доходностью, низкую корреляцию с традиционными финансовыми инструментами и понятность механизма для инвесторов, закрытый паевой инвестиционный фонд можно рассматривать как потенциально удобный и эффективный механизм финансирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий.

Об актуальности исследования механизмов инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий свидетельствует также то, что к данному направлению в последнее время обращено самое пристальное внимание со стороны органов государственной власти.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемы инвестирования и государственно-частного партнерства в Российской Федерации неоднократно становились предметом научных исследований. Указанным вопросам посвящено множество научных работ и публикаций. В частности, аспекты инвестирования и государственно-частного партнерства исследовались применительно к сфере инноваций, ресурсодобычи, транспортной инфраструктуры, концессионных соглашений, здравоохранения, образования. Вопросы создания и деятельности паевых инвестиционных фондов рассматривались в аспекте их функционирования на рынке ценных бумаг, в части организационно-экономического аспекта деятельности управляющих компаний, развития института доверительного управления, создания модели паевого инвестиционного фонда, базирующейся на аккумуляции сбережений граждан, направляющей данные средства в виде инвестиций в жилищное строительство.

Малоэтажное жилищное строительство изучалось, в частности, в рамках деятельности девелоперских компаний, а также специализированных проектных компаний, создаваемых при реализации инвестиционных проектов.

Так, большой вклад в разработку теоретических проблем инвестиционной деятельности внесли зарубежные и отечественные ученые и специалисты Дж. Кейнс, К. Фримен, Л.И. Абалкин, И.А. Бланк, Л.С. Валинурова, С.В. Васильева, С.Ю. Глазьев, В.М. Иващенко, А.Б. Идрисов, А.Н. Ларионов, А.Я. Лившиц, М.А. Лимитовский, Б.З. Мильнер, А.А.Нечаев, В.М. Попов, В.Н.Смоляк, М.В.Фирсов, В.В. Шеремет и другие.

Разработкой проблем взаимодействия государства и частного бизнеса, в том числе в сфере малоэтажного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, занимались ученые и специалисты В.Г. Антонов, А.Н. Асаул, Л.Г. Ахтариева, A.JI. Бадалов, A.B. Баженов, П.А. Бруссер, В.Г. Варнавский, М.В. Вилисов, Ю.Б. Винслав, М.А. Дерябина, А. Г. Еганян, Б.С. Жихаревич, В.А. Кабашкин, М.А. Клинова, В.В. Кнаус, Я.В. Косицкий, С.П. Кукура, В.В. Куликов, А.А. Левченко, В.Н. Лившиц, Л.Э. Лимонов, Я.Ш. Паппэ, П.П. Макагонов, А. Масленников, В.А. Михеев, О.Л. Михеев, B.Н. Носкова, Т.В. Псарева, С.А. Рожкова, В.А. Сидоров, С.А. Сильвестров, С.А. Сосна, М.Н. Субботин, Н.В. Сушенцева, С.Р. Хуснутдинова, В.А. Цветков, М.В. Черниговский и другие.

Вопросы формирования и функционирования паевых инвестиционных фондов разрабатывались А.Е. Абрамовым, Г.И. Агеевым, Н.А Акимкиным, Н.В. Егоровой, М.Е. Капитан, И.А., В.В.Макаровым, Маньковым, В.Д. Миловидовым, А.В. Началовым, Ю.А. Петровой, В.С. Погосьян, А.А. Прокудиной, Д.В. Сергеевым, Е.А. Скуратович, Л.И. Черниковой и многими другими.

Однако следует отметить, что инвестирование, в том числе публичными субъектами, малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий в посткризисный период специально не изучалось. В современных условиях наблюдается недостаточный уровень разработанности проблемы специального механизма государственно-частного партнерства, действующего в сегменте малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий на основе такого сложного института, как закрытый паевой инвестиционный фонд, что определяет выбор темы и основное направление диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является выработка эффективного механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве

В соответствии с целью исследования в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

- исследовать инвестирование в сфере малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, сформулировать понятие малоэтажного жилищного строительства как объекта инвестиционной деятельности;

- выявить проблемы, обуславливающие разработку эффективного механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий;

- определить роль и место государственно-частного партнерства как механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, а также современные приемы осуществления государственно-частного партнерства в указанной сфере;

- выявить преимущества паевого инвестиционного фонда как формы инвестирования; инвестирование фонд жилищный строительство

- предложить новый механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов государственно-частного партнерства в сфере комплексного освоения территорий на основе закрытого паевого инвестиционного фонда.

Объектом исследования является малоэтажное жилищное строительство при реализации проектов комплексного освоения территорий.

Предметом исследования являются социально-экономические и организационно-управленческие отношения, возникающие в процессе инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий.

Гипотеза научного исследования.

В связи с изменениями конъюнктуры рынков инвестиций и строительства, вызванными финансовым кризисом мировой экономической системы и влиянием его последствий, приоритетным направлением развития инвестирования малоэтажного жилищного строительства в современных условиях является повышение эффективности и качества не столько процессов и технологий строительства, сколько форм организации привлечения финансирования и методов управления инвестиционными процессами в данной сфере.

Теоретической и методологической основой являются научные работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов, касающиеся вопросов инвестиционной деятельности, малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, государственно-частного партнерства, и др. В процессе исследования применялись методы системного анализа и синтеза, методы абстрактно-логического анализа и моделирования, методы композиции и декомпозиции, экстраполяции, экспертных оценок и другие общенаучные методы познания.

Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством. Положения диссертации соответствуют пункту 1.3.71. области исследований "Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство".

Информационное обеспечение диссертации составили законодательные и нормативно-правовые акты органов власти Российской Федерации, регулирующие инвестиционную и строительную деятельность; официальные материалы органов власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации; статистические данные консалтинговых компаний и агентств недвижимости; информация, опубликованная в отечественных и зарубежных изданиях, на сайтах системы Интернет; материалы научно-практических конференций и семинаров; а также результаты проведенного исследования и анализа современного состояния сферы инвестирования в комплексное освоение территорий при строительстве малоэтажного жилья в Российской Федерации.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве, обеспечивающего эффективность реализации проектов малоэтажного жилищного строительства, сокращение бюджетных расходов, возвратность публичных инвестиций в жилищный сектор, а также создание предпосылок для социально-экономического развития депрессивных регионов и стимулирование регионального инвестиционного климата.

Основные научные результаты, полученные лично автором:

1. Сделан вывод, что предпосылками, обуславливающими разработку механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве, являются: 1) сложившиеся проблемы в строительной сфере (в первую очередь, в сфере многоэтажного домостроения), тормозящие ее развитие; 2) преимущества малоэтажного жилищного строительства;

3) недостаточная эффективность существующих форм инвестирования в сфере жилищного строительства, базирующихся на прямом бюджетном финансировании или финансировании через государственные институты развития; 4) увеличение нагрузки на бюджеты всех уровней в условиях посткризисного периода; 6) долгосрочность и капиталоемкость проектов в сфере жилищного строительства; 7) актуальность получения частными инвесторами экономических выгод от сотрудничества с публичными субъектами инвестиционной деятельности; 8) отсутствие форм инвестирования, являющихся одинаково привлекательными как для частных, так и для публичных инвесторов.

2. Сформулировано определение инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве, под которым понимается основанная на рыночных принципах, юридически оформленная, взаимовыгодная для участников, в том числе в части распределения рисков, деятельность по вложению материальных и нематериальных благ (инвестиционных ресурсов) с целью строительства, реконструкции отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объектов индивидуального жилищного строительства), жилых домов, состоящих из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи (жилые дома блокированной застройки), а также многоквартирных домов, состоящих из одной или нескольких блок-секций, в каждой из которых находятся несколько квартир, приносящая общественнополезный, находящийся в сфере интересов государства эффект, выражающийся в создании условий для осуществления публичной функции по обеспечению жильем граждан, в том числе перед которыми имеются публичные обязательства, и используемых участниками инвестирования в предпринимательской деятельности с целью получения прибыли.

3. Разработана схема закрытого паевого инвестиционного фонда как механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве, с участием частных инвесторов, государственных институтов развития (ВЭБ, Сбербанк, ВТБ, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства и др.), а также органов власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления (публичных субъектов). Данная схема направлена на решение таких задач, как обеспечение инвестиционной привлекательности проектов малоэтажного жилищного строительства, сокращение расходов бюджетов всех уровней, создание условий возвратности публичных инвестиций в сферу жилищного строительства, создание предпосылок для регионального социально-экономического развития, включая стимулирование инвестиционного климата. Предложенная схема государственно-частного партнерства является основным инструментом инвестирования малоэтажного жилищного строительства на начальном этапе реализации проектов комплексного освоения территорий, целью которого выступает финансирование соответствующего проекта до уровня инвестиционной привлекательности и создание условий для привлечения сторонних инвесторов российских и иностранных инвесторов, а также средств с рынка ценных бумаг. Указанная схема государственно-частного партнерства, объединяя средства нескольких публичных и частных инвесторов, представляет собой финансово самостоятельный механизм, наращивающий в процессе деятельности свои активы, в том числе за счет реинвестирования прибыли и роста стоимости реализуемых проектов, позволяющий осуществлять инвестирование малоэтажного жилищного строительства при одновременной реализации нескольких крупных проектов комплексного освоения территорий.

4. Выделены и обоснованны основные преимущества закрытого паевого инвестиционного фонда, свидетельствующие о перспективности данного механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов по комплексному освоению территорий, основанного на государственно-частном партнерстве. Среди таких преимуществ закрытого паевого инвестиционного фонда: 1) устойчивость; 2) диверсификация рисков; 3) профессиональное управление; 4) наличие многоуровневой системы защиты инвесторов, в том числе от внешних взыскателей; 5) возможность контроля инвесторами действий управляющей компании и оказания ими влияния на решение стратегических вопросов; 6) ликвидность пая закрытого паевого инвестиционного фонда; 7) привлекательный режим налогообложения; 8) низкие операционные издержки; 8) открытость и подробное нормативное регулирование деятельности закрытого паевого инвестиционного фонда, управляющих компаний и прочих субъектов, участвующих в организации и деятельности закрытого паевого инвестиционного фонда.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретические и методологические положения данного исследования могут быть востребованы и использованы при разработке учебных материалов и чтении лекций по дисциплинам: "Экономика недвижимости", "Экономика строительства", "Управление проектами" и др.

Практическая значимость результатов исследования заключается в возможности непосредственного их использования для организации инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации конкретных проектов комплексного освоения территорий с использованием инструментов государственно-частного партнерства.

Апробация результатов диссертационной работы. Положения диссертационного исследования использовались в работе органов власти, что подтверждается заключением о внедрении результатов научных исследований.

По теме диссертационной работы автором опубликовано 8 научных работ общим объемом 3,2 п.л., из них 4 работы в журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.

Структура и объем работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, первая из которых включает три параграфа, а вторая и третья главы - по два параграфа, а также списка литературы. Содержание диссертационного исследования раскрывается в нижеприведенной последовательности.

Введение.

1. Теоретические и методологические аспекты инвестиционной деятельности в сфере малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий в России.

1.1 Понятие и субъекты инвестиционной деятельности.

1.2 Инвестиционная деятельность в сфере малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий.

1.3. Предпосылки, обуславливающие разработку эффективного механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий.

2. Анализ механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий.

2.1. Роль и место государственно-частного партнерства как механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий.

2.2. Современные приемы государственно-частного партнерства в сфере малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий.

3. Механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий с участием паевого инвестиционного фонда.

3.1. Паевой инвестиционный фонд как форма инвестирования.

3.2. Закрытый паевой инвестиционный фонд как механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий.

Список литературы.

Основные положения и результаты исследования, выносимые на защиту

1. Сделан вывод, что предпосылками, обуславливающими разработку механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве, являются: 1) сложившиеся проблемы в строительной сфере (в первую очередь, в сфере многоэтажного домостроения), тормозящие ее развитие; 2) преимущества малоэтажного жилищного строительства;

3) недостаточная эффективность существующих форм инвестирования в сфере жилищного строительства, базирующихся на прямом бюджетном финансировании или финансировании через государственные институты развития; 4) увеличение нагрузки на бюджеты всех уровней в условиях посткризисного периода; 6) долгосрочность и капиталоемкость проектов в сфере жилищного строительства; 7) актуальность получения частными инвесторами экономических выгод от сотрудничества с публичными субъектами инвестиционной деятельности; 8) отсутствие форм инвестирования, являющихся одинаково привлекательными как для частных, так и для публичных инвесторов.

Современное многоэтажное домостроение столкнулось с такими проблемами как недостаток земельных участков в городах, устаревшие технологии строительства, дефицит строительных материалов, несовершенство транспортной инфраструктуры, нехватка энергетических мощностей, что приводят к недостаточным объемам многоэтажного строительства и увеличению стоимости жилья.

Интерес к вопросу развития малоэтажного строительства значительно возрос в связи с тем, что малоэтажное жилье обладает рядом преимуществ перед традиционным строительством многоэтажного жилья. Среди таких преимуществ названы относительная стоимостная доступность (в том числе за счет использования при его возведении современных строительных технологий и материалов), высокая скорость возведения, комфортная планировка и большая площадь, соответствие экологическим требованиям, создание здоровых условий проживания (в том числе в психологическом аспекте).

В работе выделены факторы, тормозящие развитие строительства малоэтажного жилья экономического класса для семей со средним уровнем доходов, которые разделены на объективные, связанные с общими экономическими и политическими процессами, протекающими в Российской Федерации, а также на внутренние, имеющим связь непосредственно с организацией и деятельностью субъектов строительной отрасли. К объективным факторам отнесены экономическая нестабильность, отсутствие полноценного правового регулирования, избыточное административное воздействие на участников строительной сферы, коррупционные проявления, непроработанность вопроса обеспечения земельных участков на уровне органов государственной власти и органов местного самоуправления, сложность и непрозрачность процедур получения земельных участков, высокий уровень монополизации рынка земли, недостаточная развитость сектора производства строительных материалов, недостаточная доступность долгосрочных ипотечных кредитов, высокий уровень рисков и издержек на данном рынке. Среди внутренних факторов названы особенности деятельности строительных организаций, функционирующих в сфере строительства малоэтажного жилья, связанные с длительностью инвестиционно-строительного цикла реализации проектов комплексного освоения территорий, имеющимся в большинстве случае недостатком собственных средств для поддержания и обновления своей технической и технологической базы в соответствии с изменяющимся уровнем развития инноваций в этой сфере, недостаток в высококвалифицированных кадрах, имеющих возможность осуществлять стратегическое управление проектами, проводить требуемые исследования, а также в квалифицированных строительных кадрах.

Основным направлением развития малоэтажного строительства названо комплексное освоение территорий крупных городов путем строительства малоэтажных жилых комплексов, имеющих исчерпывающую инфраструктуру для комфортного проживания в них.

Изучены основные современные формы инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий и сделан вывод, что большинство существующих механизмов инвестирования в данной сфере базируется на прямом бюджетном финансировании или финансировании через государственные институты развития, под которыми понимаются механизмы, нацеленные на решение конкретных системных проблем экономического роста в определенной экономической сфере (Инвестиционный фонд Российской Федерации, Внешэкономбанк, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", государственная корпорация - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства). Однако бюджетное или квазибюджетное финансирование мероприятий, связанных с реализацией государственных обязательств перед различными категориями граждан в жилищной сфере, давая очевидный социально значимый эффект, не создает условий для возвратного восполнения бюджетов соответствующих уровней посредством осуществления конкретных проектов, не отличается эффективностью в части совокупных издержек при реализации проектов и степени удовлетворенности конечных потребителей качеством создаваемого в процессе реализации проектов жилья.

Такое положение объясняет важность привлечения в сферу жилищного строительства частного капитала на основе государственно-частного партнерства. Средства частных инвесторов позволят существенно повысить качественный уровень реализации проектов малоэтажного жилищного строительства, сократить бюджетные расходы, обеспечить возвратность публичных инвестиций в жилищный сектор, что особенно важно в условиях увеличения нагрузки на бюджеты всех уровней с учетом посткризисного периода, капиталоемкости и долгосрочности инвестиционных проектов, предусматривающих строительство жилья. Государственно-частное партнерство может быть привлекательно также и для частных инвесторов в связи с тем, что, участвуя в нем, данные лица могут получить экономические выгоды, например, в виде налоговых льгот, доходов от использования объектов публичной собственности.

На сегодняшний день отсутствуют формы инвестирования жилищного строительства, являющиеся выгодными для частных и публичных инвесторов, поскольку в большинстве случаев для частных инвесторов имеется риск потерять вложенные в проект средства, поскольку публичные инвесторы не всегда готовы выплачивать адекватные компенсации в случае нарушения договорных условий. Это, в частности, объясняется тем, что публичные инвесторы зачастую выступают в отношениях государственно-частного партнерства как доминирующая сторона, что, однако, не обусловлено законом, а также особенностями публичного бюджетного планирования. Государство, в свою очередь, не всегда готово вступать в отношения государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства исходя из того, что данная сфера имеет огромную социальную значимость, что не всегда согласуется с целями частных инвесторов, связанных с быстрым получением прибыли. Риски обеих названных сторон в отношениях государственно-частного партнерства также обусловлены слабым законодательным регулированием данных отношений.

Выявленные предпосылки обуславливают актуальность разработки механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве.

2. Сформулировано определение инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве, под которым понимается основанная на рыночных принципах, юридически оформленная, взаимовыгодная для участников, в том числе в части распределения рисков, деятельность по вложению материальных и нематериальных благ (инвестиционных ресурсов) с целью строительства, реконструкции отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объектов индивидуального жилищного строительства), жилых домов, состоящих из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи (жилые дома блокированной застройки), а также многоквартирных домов, состоящих из одной или нескольких блок-секций, в каждой из которых находятся несколько квартир, приносящая общественнополезный, находящийся в сфере интересов государства эффект, выражающийся в создании условий для осуществления публичной функции по обеспечению жильем граждан, в том числе, перед которыми имеются публичные обязательства, и используемых участниками инвестирования в предпринимательской деятельности с целью получения прибыли.

Инвестирование представляет собой явление, свойственное рыночным отношениям. В работе под инвестированием понимается активная форма использования материальных и нематериальных благ (инвестиционных ресурсов) с целью получения эффекта предпринимательской деятельности - дохода и иного полезного, в том числе, социального эффекта, связанная с фактором риска, времени и ликвидности. Инвестирование рассматривается как более широкое понятие, чем понятие предпринимательской деятельности.

Под объектами инвестиционной деятельности в работе понимаются имущество, имущественные и иные права, имеющие денежную оценку, создаваемые, приобретаемые в результате инвестирования, способные приносить доход и общественнополезный эффект в процессе их использования. Перечень объектов инвестирования малоэтажного жилищного строительства сформулирован исходя из анализа положений российского законодательства, а также реализуемых в настоящее время проектов комплексного освоения территорий, в том числе на основании постановления Правительства Российской Федерации от 5 мая 2007 г.

№ 265 "Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства". Сделан вывод, что осуществление малоэтажного жилищного строительства эффективно и экономически целесообразно при реализации проектов комплексного освоения территорий (КОТ). При этом, комплексное освоение территорий рассматривается как совокупность видов деятельности по строительству, реконструкции жилых и иных объектов недвижимости, объектов инфраструктуры (коммунальной, транспортной, рекреационной, социальной, энергетической и т.п.), иных объектов, сопутствующих малоэтажному жилищному строительству, и деятельности по обустройству земельного участка, не связанной со строительной деятельностью. Реализация проектов КОТ осуществляется на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставленных на праве аренды, сопровождается разработкой градостроительной документации по планировке территории и реализуется за счет различных источников финансирования (средства и имущество бюджетов публичных образований, частных инвесторов, государственных институтов развития и др.) (рис. 1).

Рис. 1 Комплексное освоение территорий

Указанные признаки комплексного освоения территорий свидетельствуют о том, что в процессе данной деятельности подлежат реализации одновременно несколько инвестиционных проектов (инфраструктурных, иных сопутствующих малоэтажному жилищному строительству), направленных на решение одной задачи - создание современных, комфортных условий проживания граждан на территории конкретного земельного участка. "Комплексность" является ключевой характеристикой описанной деятельности с точки зрения целей ее осуществления, ресурсного обеспечения, а также субъектного состава.

Выбор конкретной формы инвестирования обусловлен экономической эффективностью реализации проекта. Государственно-частное партнерство по признаку субъектного состава отнесено к смешанной форме инвестирования, основанной на взаимодействия между публичными и частными хозяйствующими субъектами, имеющей социально значимые цели в сферах, для функционирования которых по тем или иным причинам недостаточно ресурсов публичных субъектов. Государственно-частное партнерство, по существу, представляет собой механизм согласования интересов и обеспечения равноправия государства и бизнеса в рамках реализации крупных инвестиционных проектов, направленных на достижение целей государственного управления. К характерным чертам государственно-частного партнерства можно отнести: неоднородный субъектный состав (наличие публичного и частного субъектов), действующий на началах равенства; наличие общественно значимой цели отношений публичного и частного субъектов; оформление отношений, как правило, не связывается с какой-либо из форм договорных отношений, предусмотренных законодательством РФ; наличие распределения рисков между публичным и частным субъектами, не свойственное обычной предпринимательской деятельности, допускающее частичное освобождение частного субъекта от предпринимательских рисков, обычных при соответствующей деятельности.

Анализ приведенных выше факторов, а также сделанные выводы позволили сформулировать определение инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве.

3. Разработана схема закрытого паевого инвестиционного фонда как механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве, с участием частных инвесторов, государственных институтов развития (Внешэкономбанк, Сбербанк, ВТБ, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства и др.), а также органов власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления (публичных субъектов). Данная схема направлена на решение таких задач, как обеспечение инвестиционной привлекательности проектов малоэтажного жилищного строительства, сокращение расходов бюджетов всех уровней, создание условий возвратности публичных инвестиций в сферу жилищного строительства, создание предпосылок для регионального социально-экономического развития, включая стимулирование инвестиционного климата. Предложенная схема государственно-частного партнерства является основным инструментом инвестирования малоэтажного жилищного строительства на начальном этапе реализации проектов комплексного освоения территорий, целью которого выступает финансирование соответствующего проекта до уровня инвестиционной привлекательности и создание условий для привлечения сторонних инвесторов российских и иностранных инвесторов, а также средств с рынка ценных бумаг. Указанная схема государственно-частного партнерства, объединяя средства нескольких публичных и частных инвесторов, представляет собой финансово самостоятельный механизм, наращивающий в процессе деятельности свои активы, в том числе за счет реинвестирования прибыли и роста стоимости реализуемых проектов, позволяющий осуществлять инвестирование малоэтажного жилищного строительства при одновременной реализации нескольких крупных проектов комплексного освоения территорий (рис. 2).

Рис. 2 Механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве

Основной целью деятельности закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) является организация финансирования прошедших конкурсный отбор проектов строительства малоэтажного жилья при реализации проектов комплексного освоения территорий, иных сопутствующих проектов, направленных на создание предприятий, производящих стройматериалы, объектов инфраструктуры, социального, культурного, бытового назначения.

ЗПИФ рассматривается как механизм, направленный на обеспечение возвратности бюджетных средств, инвестированных публичными инвесторами, а также создание предпосылок для развития депрессивных регионов, стимулирование регионального инвестиционного климата. Указанная схема разработана в качестве альтернативы осуществляемому в настоящее время в большинстве случаев бюджетному финансированию проектов, направленных на решение тех или иных общественно значимых задач.

Выделены основные стадии инвестиционного процесса в рамках создания и деятельности ЗПИФ с участием публичных субъектов:

предынвестиционная стадия (формулировка инвестиционной проблемы, выявление наиболее перспективных инвестиционных идей и возможностей их реализации, определение критериев отбора проектов комплексного освоения территорий в целях малоэтажного жилищного строительства, временных рамок реализации проектов, а также непосредственный отбор проектов);

инвестиционная стадия (детальная экспертиза отобранных проектов, принятие окончательного решения об осуществлении инвестиционного процесса, разработка бизнес-плана инвестиционного проекта, определение стратегии выхода публичных субъектов из состава пайщиков закрытого паевого инвестиционного фонда, определение имущества публичных субъектов, передаваемых в управление закрытого паевого инвестиционного фонда, подписание необходимых договоров и принятие решений об открытии кредитной линии);

стадия реализации проекта (выполнение строительных и прочих работ, мониторинг реализации проектов);

постинвестиционная стадия (аудит проекта исходя из критериев, использовавшихся для отбора данного проекта) (рис. 3).

Рис. 3 Стадии инвестиционного процесса в рамках создания и деятельности ЗПИФ с участием публичных субъектов

По существу, ЗПИФ является основным инструментом финансирования инвестиционного проекта строительства малоэтажного жилья в начале реализации схемы, в задачу которого входит финансирование соответствующего проекта до уровня инвестиционной привлекательности и создание условий для привлечения сторонних инвесторов (коммерческих организаций, негосударственных пенсионных фондов, иностранных инвесторов и других организаций), а также средств с рынка ценных бумаг.

На предынвестиционной стадии инвестиционного процесса до завершения формирования ЗПИФ должен быть проведен отбор инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях малоэтажного жилищного строительства, в реализации которых заинтересованы муниципальные образования и субъекты Российской Федерации, выступающие инвесторами ЗПИФ. На этой стадии, прежде всего, генерируются идеи для будущих инвестиционных проектов, собирается первичная информация, происходит формулирование общего замысла инвестиционных проектов, осуществляется первичный отбор, определяются наиболее приоритетные направления реализации инвестиционных проектов, оцениваются перспективы развития различных рынков, рассматриваются, учитываются и предварительно отбираются все возможные альтернативы. На данной стадии целесообразно разработать систему критериев отбора инвестиционных проектов. По мере определения общей концепции инвестиционных проектов перед потенциальными инвесторами возникает ряд вопросов, которые необходимо будет решать в дальнейшем, например: как и на каких условиях можно привлечь дополнительное внешнее финансирование, какие доходы можно получить от конкретного инвестиционного проекта. Инвестиционные проекты малоэтажного жилищного строительства в рамках комплексного освоения территорий представляют собой, как правило, средние и крупные инвестиционные проекты. В связи с этим для завершения прединвестиционной стадии необходимо полноценное и всестороннее обоснование инвестиционных проектов, включая краткую характеристику инвестиционных проектов для потенциальных инвесторов, позволяющую им понять направленность инвестиционных проектов, соотношение этой направленности интересам инвестора, его инвестиционному потенциалу, ожиданиям по срокам возврата вложенного капитала. Требуется определить наиболее важные параметры инвестиционных проектов, в том числе регион и место его реализации в контексте со сложившейся экономической средой (определить конкретный земельный участок, описать существующую застройку, транспортную доступность, обеспеченность земельного участка инфраструктурой, потребность в количестве жилья, коммерческой недвижимости, объектов социального, культурного, бытового назначения, определить класс жилья, которое должно быть возведено, перспективы развития территории, которая подлежит комплексному освоению, а также окружающей ее территории), построить график реализации инвестиционных проектов, выявить основного инициатора проектов, разработать проект бюджета проектов.

В случае принятия решения финансирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проекта комплексного освоения территорий посредством механизма ЗПИФ должна быть проведена инвестиционная стадия инвестиционного процесса, которая является наиболее ответственной. На этой стадии проводится детальная экспертиза всех отобранного инвестиционного проекта. Проверке подлежат расчеты, касающиеся затратной и доходной частей проекта, рассматривается подготовленная техническая и финансовая документация, техногенные воздействия на окружающую среду, экономические перспективы и последствия для инвестора. Цель этой стадии - рассмотрение всех рисков, связанных с проектами, выявление наиболее экономически грамотных решений для достижения поставленных целей, оценка эффективности инвестиционного проекта и разработка его бизнес-плана.

При положительном решении о реализации проекта потенциальным инвестором осуществляется стандартный комплекс согласований технических, экономических и финансовых вопросов в соответствии с порядком оформления и принятия решений. На этой стадии завершается подготовка бизнес-плана инвестиционного проекта, формируется круг потенциальных кредиторов, проводится необходимая информационная подготовка, осуществляется подробное знакомство с документацией инвестиционного проекта, осуществляется подписание необходимых договоров и принимаются соответствующие инвестиционные решения.

Уставный капитал ЗПИФ может быть сформирован со стороны публичных образований за счет их собственных активов (бюджетные средства, иное имущество, в том числе недвижимое, имущественные права на недвижимое имущество). В отличие от приватизации передача таких активов в доверительное управление ЗПИФ предоставляет возможность организовать их дальнейшее безубыточное использование по назначению на благо муниципального образования или региона. Кроме того, муниципальные образования и субъекты Российской Федерации могут участвовать в ЗПИФ опосредованным путем, предусматривающим первичную упаковку собственных активов в различные инвестиционные кейсы и передачу их в управление специализированным проектным компаниям различной организационно-правовой формы. В данном случае инвестирование муниципальными образований и субъектами Российской Федерации будет осуществляться посредством передачи долей этих проектных компаний в доверительное управление ЗПИФ.

На инвестиционной фазе инвестиционного процесса определяется стратегия выхода муниципального образования или субъекта Российской Федерации из состава пайщиков ЗПИФ, непосредственные способы реализации инвестиционного проекта, риски.

Для реализации заявленной цели ЗПИФ как механизма, направленного на обеспечение возвратности бюджетных средств, инвестированных муниципальными образованиями и субъектами Российской Федерации, указанные публичные субъекты на этапе, определенном до завершения формирования ЗПИФ, имеют возможность требовать погашения инвестиционных паев. Таким образом, публичные субъекты могут выйти из реализации инвестиционного проекта до завершающей постинвестиционной стадии инвестиционного процесса, на которой осуществляется подведение итогов и аудит проекта, т.е. оценка полученной выгоды от его реализации. Однако данное утверждение нельзя возводить в качестве безусловного правила. Стратегия участия публичных субъектов в инвестиционном процессе определяется на прединвестиционной стадии и может предусматривать их участие в вплоть до завершающей постинвестиционной стадии инвестиционного процесса.

Сделан вывод, что погашение инвестиционных паев муниципальным образованием или субъектом Российской Федерации целесообразно не ранее достижения высокой степени реализации проектов комплексного освоения территорий и связанных с ними смежных проектов. Приемлемая степень реализации проектов для погашения инвестиционных паев муниципальным образованием или субъектом Российской Федерации должна составлять не менее 30 - 35 процентов. В данном случае реализация проектов не остановится, получив мощный толчок на начальном этапе, когда пайщиками ЗПИФ выступали заинтересованные публичные образования. В итоге реализации проекта ожидается получение муниципальным образованием или субъектом Российской Федерации жилой зоны малоэтажной застройки, обеспеченной социальной, культурной и бытовой инфраструктурой, а также ряда предприятий.

Об удачном окончании инвестиционной стадии инвестиционного процесса можно судить по подписанным документам, полученным финансовым средствам. По ее завершении начинается выполнение работ.

На стадии реализации проекта выполняются строительные, ремонтные, монтажные работы, завозится и монтируется оборудование, производятся пусконаладочные работы и т.д. Объекты жилой, коммерческой недвижимости, объекты инфраструктуры вводятся в эксплуатацию, начинают функционировать в соответствии с разработанным инвестиционным проектом. Важным моментом является мониторинг реализации, который обычно заключается в оценке ключевых показателей (индикаторов) - процент построенных, реконструированных, введенных в эксплуатацию объектов, соответствие фактических затрат плановым и т.п.

При этом особо отмечено, что по рассматриваемой схеме одновременно могут реализовываться несколько инвестиционных проектов, как имеющих непосредственную связь со строительством малоэтажного жилья, так и имеющих опосредованное к строительству жилья отношение. ЗПИФ дает возможность выделить средства на финансирование (кредитование) инфраструктурных проектов, прошедших инвестиционный отбор (жилищно-коммунальный комплекс, теплоснабжение, энергоснабжение, водообеспечение, водоотведение, подведение и подключение к сетям земельных участков, предоставленных отдельным категориям граждан, в том числе многодетным семьям и т.п.), а также позволяет применить отдельные элементы этого механизма при реализации других проектов, имеющих к строительству малоэтажного жилья опосредованное отношение. Примером, проекта, имеющего опосредованное отношение к строительству жилья, можно назвать строительство с привлечением средств ЗПИФ предприятия или группы предприятий, деятельность которых связана с производством стройматериалов. Несмотря на опосредованное отношение производства стройматериалов к строительству жилья, решение этого вопроса, очевидно, позволит решить основную задачу, сократив временную и стоимостную составляющие проекта комплексного освоения территорий в целях малоэтажного жилищного строительства. Также следует отметить, что одновременно со строительством малоэтажного жилья с использованием средств ЗПИФ необходима реализация проектов, направленных на создание объектов социального, культурного и бытового назначения.

Преимущество описанной выше модели ГЧП в сфере строительства малоэтажного жилья заключается в том, что созданный путем объединения средств нескольких публичных и частных инвесторов финансово самостоятельный механизм, наращивающий в процессе деятельности свои активы, позволяет осуществлять инвестиции в крупные проекты (рис. 4).

Рис. 4 Схема деятельности ЗПИФ как финансово самостоятельного механизма, наращивающего в процессе деятельности свои активы, обеспечивающего возвратность бюджетных средств, инвестированных публичными субъектами

Предполагается, что схема ЗПИФ обеспечивает доходность проекта как от девелоперской составляющей (строительство, реконструкция объектов недвижимости и управление ими, эксплуатация жилищного фонда и сетей), создания или реконструкции новых инфраструктурных объектов, управления объектами энергетики, так и за счет притока денежных средств с рынка в результате деятельности управляющей компании (финансовое управление ЗПИФ, управление инвестиционным проектом, деятельность на рынке ценных бумаг, реализация сопутствующих проектов и иная незапрещенная деятельность, направленная на увеличение объема ЗПИФ).

Таким образом, передавая имущество в доверительное управление ЗПИФ, муниципальное образование или субъект Российской Федерации обеспечивает возвратность инвестированных средств, а также получает мультипликативный эффект от работы инвестированных средств, который выражается в создании точек экономического роста на территории муниципального образования или региона (создание или обновление объектов жилищного сектора, прочих объектов недвижимости, организация производств, в том числе не связанных с жилищным строительством, вовлечение в процесс развития местных ресурсов (например, полезных ископаемых), создание новых рабочих мест и т.п.), увеличение валового регионального продукта, улучшение социального климата, развитии сферы услуг, рекреационной инфраструктуры, увеличение налоговых поступлений в бюджеты соответствующих уровней (рис. 5). Организация ЗПИФ с участием имущества муниципального образования или субъекта Российской Федерации может стимулировать приход в экономику муниципальных образований и субъектов Российской Федерации, передавших имущество в доверительное управление ЗПИФ, средств финансовых рынков, крупных инвесторов, в том числе иностранных, что создаст предпосылки для организации иных инвестиционных проектов, задействующих местные ресурсы.

Рис. 5 Участие публичных субъектов в инвестировании малоэтажного жилищного строительства при реализации комплексного освоения территорий

В качестве примера перспективного для финансирования посредством ЗПИФ малоэтажного жилищного строительства при реализации проекта комплексного освоения территорий в работе рассмотрен находящийся в настоящее время в разработке проект по осуществлению жилой застройки г. Кингисепп Ленинградской области.

Аналогичный механизм ЗПИФ может быть также применен на макроэкономическом уровне Российской Федерации. При этом инвесторами могут выступать не только публичные образования, но и государственные институты развития и организации с высокой долей участия государства (Внешэкономбанк, Сбербанк России, Газпромбанк, ВТБ). Целью формирования такого ЗПИФ на уровне Российской Федерации является создание "зонтичной завесы" для проектов комплексного освоения территорий, реализуемых в субъектах Российской Федерации с низкой инвестиционной привлекательностью (Крайний Север, Дальний Восток).