Механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий

4. Выделены и обоснованны основные преимущества закрытого паевого инвестиционного фонда, свидетельствующие о перспективности данного механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов по комплексному освоению территорий, основанного на государственно-частном партнерстве. Среди таких преимуществ закрытого паевого инвестиционного фонда:

1) устойчивость; 2) диверсификация рисков; 3) профессиональное управление; 4) наличие многоуровневой системы защиты инвесторов, в том числе от внешних взыскателей; 5) возможность контроля инвесторами действий управляющей компании и оказания ими влияния на решение стратегических вопросов; 6) ликвидность пая закрытого паевого инвестиционного фонда; 7) привлекательный режим налогообложения;

8) низкие операционные издержки; 8) открытость и подробное нормативное регулирование деятельности закрытого паевого инвестиционного фонда, управляющих компаний и прочих субъектов, участвующих в организации и деятельности закрытого паевого инвестиционного фонда.

Одним из самых актуальных преимуществ ЗПИФ в условиях кризиса является, безусловно, его устойчивость (в т.ч. за счет реинвестирования), позволяющая инвестору не зависеть от спонтанных настроений на рынке, которые могут, например, спровоцировать массовый выход из открытого ПИФ. Это преимущество ЗПИФ позволяет выстраивать долгосрочную стратегию инвестирования, управления, диверсифицировать вложения в зависимости только от потребностей проекта.

Как известно, даже отрицательный рост ЗПИФ или снижение стоимости его активов ниже стартового уровня не являются основанием для прекращения его деятельности. Более того, благодаря особенностям функционирования ЗПИФ инвесторы застрахованы от прекращения деятельности ЗПИФ в результате выхода других инвесторов. Следовательно, как инвестор, в том числе розничный, так и профессиональный участник рынка недвижимости могут рассматривать ЗПИФ как оптимальный механизм долгосрочного инвестирования в недвижимость и управления проектами в нынешних жестких условиях. При этом возможность инвестировать средства в недвижимость различных стран позволяет диверсифицировать риски, что выглядит особенно важным в условиях мирового кризиса. Привлекательность российского рынка с точки зрения инвестиций в недвижимость достаточно высока и в силу растущего потенциала и высоких ставок доходности интерес западных инвесторов к этому сектору будет только возрастать.

Среди прочих преимуществ ЗПИФ следует выделить диверсификацию рисков. Паевые инвестиционные фонды обычно держат в своих портфелях от десятков до нескольких сотен акций разных компаний, поэтому ухудшение положения какой-либо одной компании не столь катастрофически отражается на состоянии хорошо диверсифицированного инвестиционного портфеля. Требования к диверсификации портфеля ЗПИФ установлены имеют нормативное регулирование (ФСФР).

Преимуществом ЗПИФ является профессиональное управление. ЗПИФ управляются квалифицированным персоналом управляющих компаний. Работа управляющих периодически оценивается по объему общей заработанной прибыли. Персонал управляющих компаний состоит из специалистов, обладающих необходимыми опытом и навыками. Требования к управляющей компании предъявляются на нормативном уровне (ФСФР).

Еще одним преимуществом ЗПИФ выступает многоуровневая система защиты инвесторов посредством системы взаимодействия независимых друг от друга управляющей компании и специализированного депозитария, имеющего определенные контрольные функции в отношении управляющей компании, независимого оценщика, регистратора и аудитора (рис. 6).

Рис. 6 Система защиты инвесторов ЗПИФ.

Установлены гарантии защиты интересов инвесторов, приобретающих паи ЗПИФ, от внешних взыскателей. Обращение взыскания по долгам владельцев инвестиционных паев, в том числе при их несостоятельности (банкротстве), на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, не допускается. По долгам владельцев инвестиционных паев взыскание обращается на принадлежащие им инвестиционные паи. В случае несостоятельности (банкротства) владельцев инвестиционных паев в конкурсную массу включаются принадлежащие им инвестиционные паи. В случае признания управляющей компании ЗПИФ несостоятельной (банкротом) имущество, составляющее ЗПИФ, в конкурсную массу не включается.

В качестве, безусловно, положительной стороны модели ЗПИФ следует назвать возможность пайщиков (в том числе органов местного самоуправления) контролировать действия управляющей компании и влиять на стратегические вопросы функционирования ЗПИФ посредством созыва и проведения общего собрания владельцев паев. Данные процедуры достаточно подробно регулируются нормативными актами.

Несомненным преимуществом является ликвидность пая ЗПИФ. Инвестиционные паи свободно обращаются по окончании формирования паевого инвестиционного фонда. Ограничения обращения инвестиционных паев могут устанавливаться только федеральным законом. Пайщики ЗПИФ имеют возможность покупать и продавать инвестиционные паи.

Особенности налогообложения также играют позитивную роль в характеристике ЗПИФ. Передача учредителем ЗПИФ своего имущества в состав активов ЗПИФ не является объектом обложения НДС (однако имеются некоторые особенности при передаче в ЗПИФ ценных бумаг). Полученное ЗПИФ указанное имущество также не признается его доходом для целей налогообложения. ЗПИФ не является юридическим лицом, а потому не платит налог на прибыль. Таким образом, прирост имущества ЗПИФ, в том числе в виде дивидендов и процентов, налогом на прибыль не облагается.

При управлении небольшими суммами, объединенными в большой общий фонд, можно достичь значительного снижения инвестиционных издержек по сравнению с управлением индивидуальными портфелями, что порождает низкие операционные расходы. Низкие операционные издержки благоприятно сказываются на общем инвестиционном результате ЗПИФ.

Открытость и подробное нормативное регулирование деятельности ЗПИФ и управляющих компаний и прочих субъектов, участвующих в организации и деятельности ЗПИФ, обеспечивает максимальную прозрачность функционирования названных институтов, что, в свою очередь, гарантирует надежную защиту интересов инвесторов.

Описанная схема ЗПИФ позволяет объединить средства нескольких инвесторов, включая публичных, в рамках финансово самостоятельного механизма, наращивающего в процессе деятельности свои активы, позволяющего за счет реинвестирования прибыли и роста стоимости реальных проектов осуществлять инвестиции в крупные и высокодоходные проекты.

Основные выводы и рекомендации

1. Обоснована необходимость разработки механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве

2. Выявлен ряд обстоятельств, препятствующих развитию отношений государственно-частного партнерства, а также определены направления создания прочной основы взаимоотношений органов публичной власти с частными субъектами.

3. Систематизированы и проанализированы основные термины и понятия - инвестиции, инвестирование, инвестиционная деятельность, инвестиционные ресурсы, субъекты и объекты инвестирования, государственно-частное партнерство, государственные институты развития, закрытый паевой инвестиционный фонд, малоэтажное жилищное строительство, комплексное освоение территорий. Проанализировано соотношений понятий инвестиционная деятельность и предпринимательская деятельность.

4. Сформулировано определение инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве.

5. Рассмотрены современные принципы и методы малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий для целей решения государственной задачи, связанной с обеспечением жильем отдельных категорий граждан, в том числе на основе анализа итогов или текущего состояния реализации отдельных конкретных проектов.

6. Проанализированы существующие виды государственно-частного партнерства в сфере малоэтажного жилищного строительства при реализации комплексного освоения территорий, выявлены их преимущества и недостатки.

7. Изучены российские коллективные формы инвестирования малоэтажного жилищного строительства, рассмотрено их развитие и современное состояние, а также определены место и роль паевых инвестиционных фондов в ряду изученных форм коллективного инвестирования.

8. Разработана схема закрытого паевого инвестиционного фонда как механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве.

9. Сделан вывод, что выделенные и обоснованные основные преимущества закрытого паевого инвестиционного фонда свидетельствуют о перспективности данного механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов по комплексному освоению территорий, основанного на государственно-частном партнерстве.

IV. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих работах.

Публикации в журналах и изданиях, рекомендованных ВАК

1. Чернов А.В. Государственно-частное партнерство в сфере малоэтажного жилищного строительства. // Налоги. 2010. № 3. (0,2 п.л.);

2. Чернов А.В., Т.А. Семина, Садиков А.Л. Проблемы жилищного рынка посткризисного периода. // Модернизация, инновации, развитие. 2011. № 1(5). (0,4 п.л.).

3. Чернов А.В. К вопросу о сущности государственно-частного партнерства как формы инвестирования. // Инновации и инвестиции. 2012. № 1. (0,3 п.л.)

4. Чернов А.В. Современные ключевые виды государственно-частного партнерства в сфере малоэтажного жилищного строительства. // Инновации и инвестиции. 2012. № 2. (в печати) (0,3 п.л.)

5. Публикации в других научных изданиях:

6. Чернов А.В., Семина Т.А. Исторические аспекты развития малоэтажного жилищного строительства в Российской Федерации. Основные предпосылки актуальности данного способа решения жилищного вопроса населения в современный период. // Жилищное право. 2009. № 12. (0,3 п.л.);

7. Чернов А.В., Семина Т.А. Вопросы реализации экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. // Жилищное право. 2010. № 2. (0,3 п.л.);

8. Чернов А.В., Семина Т.А. Привлечение финансирования в сферу жилищно-коммунального хозяйства. // Жилищное право. 2010. № 3. (0,3 п.л.);

9. Чернов А.В., Семина Т.А. Государственное стимулирование развития малоэтажного жилищного строительства. // Жилищное право. 2010. № 5. (0,4 п.л.).

Размещено на Allbest.ru