Оценка рыночной стоимости свободного земельного участка
Количественные и качественные характеристики объекта оценки, его местоположение. Проведение экономической оценки на основе анализа рынка, используемые методы: затратный, сравнительный, доходный. Расчет стоимости воспроизводства, совокупного износа.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 16.01.2018 |
| Размер файла | 103,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
В данной работе в качестве безрисковой принято значение кривой бескупонной доходности государственных облигаций 8,36% годовых.
Поправки на риски приняты исходя из следующих предположений:
|
Риски |
Премия (%) |
|
|
Риск инвестирования в недвижимость |
0-5 |
|
|
Риск неликвидности |
0-5 |
|
|
Риск некомпетентного управления |
0-5 |
|
|
Прочие риски |
0-5 |
В оценочной практике средние риски обычно оцениваются в 1%, прочие в 0,5%
Базовые значения для расчёта ставки дисконтирования
|
Риски |
Премия (%) |
|
|
Базовая ставка |
8,36 |
|
|
Риск инвестирования в недвижимость |
0,8 |
|
|
Риск неликвидности |
1,2 |
|
|
Риск некомпетентного управления |
1 |
|
|
Прочие риски |
0,5 |
|
|
Итого |
11,86 |
Риски инвестирования в недвижимость принят на уровне ниже среднего, учитывая наличие в составе объекта недвижимости «безрискового» земельного участка. Риск некомпетентного управления приняты как средний по практике оценочной деятельности. Риск неликвидности несколько увеличен, учитывая тип объекта, не совсем благоприятное расположение (удалён от станций метро, внутри двора - без направленности на дополнительную доходность от случайных клиентов, только административное использование). Прочие риски отражают общую нестабильность ситуации, которая присутствовала на дату оценки в плане обострения политической обстановки и начавшихся тенденций ухудшения экономической ситуации.
Таким образом, ставка дисконтирования для оцениваемого объекта равна 11,86%.
Для проверки рассчитанной ставки были проанализированы оценки экспертов, размещаемые на портале «Оценщики и эксперты» для офисных помещений; рассчитанная ставка близка к модальному интервалу, но меньше среднего значения, что объясняется особенностями расположения (мегаполис, высокий уровень развития экономики и т.д.).
Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода по расчётным моделям.
Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода по расчётным моделям
|
Наименование показателя |
Значение |
|
|
Потенциальный валовый доход, руб. |
3144000 |
|
|
Арендная плата итоговая за кв. м в мес. |
100,5 |
|
|
Площадь здания, кв. м |
2149 |
|
|
Операционные расходы, руб. |
65759 |
|
|
Кадастровая стоимость помещений, руб. |
61800000 |
|
|
Налог на имущество, руб. |
341000 |
|
|
Резервное замещение |
81083 |
|
|
Потери от недогрузки |
197278 |
|
|
Страховка, руб. |
6300 |
|
|
Постоянные расходы, руб. |
150000 |
|
|
Итого чистый доход |
2302580 |
|
|
Налог на прибыль |
142495 |
|
|
Итого |
2003244,6 |
|
|
Ставка капитализации |
11,86 |
|
|
Стоимость объекта недвижимости, руб. |
51576019,4 |
Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определённая доходным подходом, на дату оценки, округлённо, составила 51576019,4 рублей.
6. Согласование результатов
Учитывая специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как техническое состояние, месторасположение, применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, мы пришли к следующим результатам: Окончательная величина стоимости оцениваемого здания была получена путем взвешивания полученных результатов по трем методам. Величина весов была рассчитана методом наименьшего отклонения и указана в таблице
|
Показатель |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
|
|
Стоимость после расчётов |
83752743,6 |
69797005,9 |
51576019,4 |
|
|
Достоверность информации |
0,10 |
0,65 |
0,25 |
|
|
Полнота информации |
0,10 |
0,65 |
0,25 |
|
|
Допущения, принятые в расчётах |
0,10 |
0,65 |
0,25 |
|
|
Способность учитывать намерения покупателя и продавца |
0,10 |
0,65 |
0,25 |
|
|
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
0,10 |
0,65 |
0,25 |
|
|
Общий коэф. корректировок |
0,10 |
0,65 |
0,25 |
|
|
Итого: |
83752743,6 |
69797005,9 |
51576019,4 |
|
|
Итоговая стоимость объекта |
71640000 |
В результате рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная тремя методами оценки, расположенного по адресу:
Заключение
При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости - довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.
При выполнении данной курсовой работы, выступая в роли оценщика, мы должны были определить стоимость объекта недвижимости. Перед нами стояла задача, используя подход сравнительного анализа, затратный и доходные методы определить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Рыночная стоимость объекта оценки составила 205125767 рублей.
Список литературы
1. Гражданский кодекс РФ. Части первая и вторая.
2. Федеральный Закон РФ №135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» от 20.05.2015 г.
4. ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» от 20.05.2015 г.
5. ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» от 20.05.2015 г.
6. ФСО №9 «Оценка для целей залога» от 01.06.2015 г.
7. Джек Фридман. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. ДЕЛО - М. 1995 г.
8. А.Г. Грязнов, М.А. Федотова. Оценка недвижимости. М. 2005 г.
9. М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. Оценка для целей залога. M. 2008 г.
10. Л.И. Найденов, А.В. Тимирясова. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Казань. Издательство «Таглимат» ИЭУП. 2000 г.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Расчет рыночной стоимости объекта оценки.
курсовая работа [5,0 M], добавлен 13.09.2014Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Понятие недвижимого имущества, виды стоимости, используемые в его оценке. Анализ рынка объекта оценки, обоснование значений ценообразующих факторов. Количественные и качественные характеристики квартиры в г. Новосибирске, расчет ее рыночной стоимости.
курсовая работа [4,3 M], добавлен 06.05.2014Развитие рынка земли в России. Принципы рыночной оценки стоимости земли. Подача заявки и конкретизация задачи по оценке земельного участка. Расчет стоимости оцениваемого участка. Оформление отчета о результатах рыночной оценки размера арендной платы.
дипломная работа [133,0 K], добавлен 20.10.2011Маркетинговая стратегия использования земли в регионе. Определение рыночной стоимости земельного участка. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка. Принцип остаточной продуктивности.
курсовая работа [37,4 K], добавлен 21.07.2011Этапы оценки стоимости недвижимости. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Методы расчета физического износа административного здания, рыночной стоимости земельного участка, величины арендной платы.
курсовая работа [61,7 K], добавлен 18.11.2011Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012Процесс оценки как процедура последовательного решения поставленных задач с использованием известных приемов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости. Расчет рыночной стоимости, подходы: сравнительный, доходный, затратный.
контрольная работа [32,2 K], добавлен 28.09.2011Характеристика объекта оценки, анализ рынка автомобилей, пилорам и стиральных машин. Затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке стоимости машин и оборудования. Согласование результатов оценки. Выдача заключения о рыночной стоимости оборудования.
курсовая работа [1,8 M], добавлен 24.01.2015Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016Методические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса). Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия в современных условиях. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости предприятия: основные преимущества и недостатки.
курсовая работа [197,5 K], добавлен 18.11.2010Определение стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки. Расчет ставки капитализации. Определение чистого операционного дохода с земельного участка. Расчет стоимости земельного участка.
курсовая работа [74,7 K], добавлен 22.01.2014Основные характеристики объекта оценки. Определение его восстановительной стоимости с помощью индексного метода, расчет совокупного износа. Сравнительный подход к оценке. Выявление корреляционной зависимости между ценой и техническими параметрами объекта.
курсовая работа [187,8 K], добавлен 19.12.2011Основные подходы и методы оценки стоимости машин, оборудования, транспортных средств: затратный, сравнительный, доходный. Анализ рынка автомобилей Misubishi Colt за 2012 г. Определение рыночной стоимости автомобиля методом сравнительного анализа продаж.
курсовая работа [141,1 K], добавлен 31.03.2016Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.
курсовая работа [131,5 K], добавлен 29.12.2014Теоретические основы оценки стоимости компании. Законодательство в сфере оценки стоимости бизнеса. Доходный, затратный и сравнительный подход в оценке стоимости. Краткая характеристика ПАО "ВымпелКом". Оценка стоимости организации методом чистых активов.
дипломная работа [2,4 M], добавлен 03.05.2018Оценка стоимости однокомнатной квартиры. Местоположение объекта оценки. Характеристика здания, в котором находится квартира. Обзор рынка новостроек г. Москвы. Основные подходы к оценке имущества (затратный, сравнительный, доходный), сравнение результатов.
презентация [2,4 M], добавлен 22.10.2015Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки, классификация. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения. Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости.
дипломная работа [326,9 K], добавлен 09.08.2010
