Разработка организационных схем и адаптивной стратегии комплексного развития региональной ипотеки

«Пакетный» способ принятия законов по формированию рынка доступного жилья имеет и негативные стороны, поскольку входящие в него проекты федеральных законов имеют разную степень проработанности. В работе сформулирован ряд предложений по совершенствованию законодательства: (1) расширение области согласования с органами опеки (в новых законах ограничена необходимость получения согласия органов опеки и попечительства случаями ограничения или лишения родительских прав); (2) регламентация выселения (существующая процедура выселения, сужает практические возможности по реализации жилья по адекватной цене); (3) устранение запрета на взыскание на единственно пригодное жилье;(4) оптимизация ИЦБ (устранение детализации требований к ипотечному покрытию; включение в Закон об ИЦБ положений о программе заимствований ипотечных облигаций, объединяющей несколько выпусков ипотечных облигаций под одно ипотечное покрытие; ограничение контрольных функций специальных депозитариев и т.д.).

Ипотека в России сталкивается с рядом серьезных проблем: (1) высокие процентные ставки и короткий срок кредита; (2) непрозрачные для банка источники дохода лиц, желающих получить кредит; (3) рискованность различных небанковских форм привлечения средств граждан; (4) отсутствие рынка ипотечных облигаций; (5) трудно выселить неплательщика ипотечного кредита из полученной по ипотеке квартире.

АИЖК было создано в октябре 1997 г. в форме ОАО со стопроцентным государственным капиталом. Основной целью деятельности агентства является развитие схемы ИЖК в России. АИЖК было учреждено российским правительством для рефинансирования рублевых ипотечных программ. Главная задача АИЖК -- создание механизма рефинансирования для банков, занимающихся ипотечным жилищным кредитованием по стандартам АИЖК. Сегодня на рынке действуют единые технологии, единые стандарты, которые АИЖК транслирует своим партнерам-банкам. Соотношение первоначального взноса и кредита: 30% на 70% вполне обеспечивает возможность приобрести квартиру по ипотеке практически любой семье, имеющей суммарный доход не менее 10 тысяч рублей в месяц. А таких семей, даже по статистическим данным, в стране уже немало. В тех регионах, где доходы меньше, местные администрации, как правило, выдают целевые субсидии на приобретение жилья.

Региональные банки совместно с АИЖК создают механизм рефинансирования ипотечных кредитов. Банки-партнеры Агентства выдают ипотечные кредиты по единому федеральному стандарту. Банк обязуется поставить закладные Агентству в обмен на рефинансирование выданного кредита. Средняя сумма кредита в регионах около 300 тыс. руб., средняя стоимость квартиры - 450 тыс. рублей. Соотношение первоначального взноса и суммы кредита - 30 на 70 процентов вполне обеспечивает любой семье возможность взять ипотечный кредит. Семья должна иметь суммарный доход не менее 10 тысяч рублей в месяц, что вполне реально почти во всех регионах страны. При рефинансировании кредита Агентством и поставке ему закладных банк получает комиссию за обслуживание кредита в размере 2 процента.

Помимо банковского кредитования активное развиваются в последнее время контрактные сбережения, например, ссудно-сберегательные кассы. Эффективные в российских условиях ипотечные схемы активно ищут в регионах. Однако во многих региональных ипотечных программам не содержится механизмов рефинансирования организаций - кредиторов, что ставит под сомнение их перспективность при отсутствии бюджетного финансирования. Опыт региональных ипотек показывает, что возможно эффективное массовое использование вариантов ипотеки латиноамериканского образца, основанных на вложениях уже накопленного богатства, например, имеющегося жилья, и организации «цепочки» улучшающих свои жилищные условия.

Ключевые направления развития ипотеки в России: формирование эффективного рынка ипотечных эмиссионных ценных бумаг; создание условий для привлечения кредитных организаций на рынок ипотечных кредитов; формирование первичных рынков ипотечных кредитов и их интеграция; формирование эффективного комплекса мероприятий по управлению рисками, разработка концепции, институтов и механизмов государственного и коммерческого страхования ипотечных кредитных рисков; совершенствование системы государственных гарантий по обязательствам эмитентов ИЦБ; разработка и реализация схем и механизмов, обеспечивающих возможность привлечения в систему ИЖК средств пенсионных фондов.

В третьей главе «Новые организационные формы первичного рынка региональной ипотеки» рассматриваются становление ипотеки в регионах России, использование различных форм жилищно-строительной кооперации, ссудо-сберегательных институтов, ипотека коммерческой недвижимости.

Таблица. 1

Эволюция ипотечного жилищного кредитования в России

Данные: Банка России

Рис. 5 Резкое падение доли ипотеки в ВВП. Источник: данные ЦБ РФ

Ипотека в России в 2005-2008 годах проходила стадию бурного роста. Исчерпан ли он? Для ответа на этот вопрос надо оценить потенциал ипотеки. Объем рынка ипотечного кредитования обычно исчисляется в процентах от ВВП. Нужно отметить, что другие страны проходили такой же путь. Если говорить, например, о странах Балтии и Польше или же о других странах, где эти рынки ипотечного кредитования появились совсем недавно, то там объем ипотечного жилищного кредитования составляет 3-5% от ВВП, а в странах с развитой экономикой, как, например, Германия, -- до 50% от ВВП. Между тем сегодня объем российского рынка ипотеки составляет порядка 1-2 процента от ВВП (см. таблицу 1 и рис. 5). По предварительным оценкам, в 2010 году ВВП России составит 41 трлн. руб. Отсюда оценка рынка ипотечного жилищного кредитования, по аналогии со странами Восточной Европы (5% от ВВП), составляет 2,05 трлн. руб. Если же учитывать ипотеку коммерческой недвижимости, то объем будет еще больше.

Региональная ипотека ведет как к прямому росту ВРП региона, повышая деловую активность на рынке недвижимости и увеличивая объёмы строительства, так и косвенно воздействуют на него, так как каждый заёмщик (независимо от того, физическое ли это лицо или юридическое) получает дополнительный стимул к увеличению собственной эффективности и прибыльности. В развитии региональной ипотеки заинтересованы как основные участники рынка ипотечного кредитования, а именно банки и заёмщики, так и застройщики, и региональное правительство. Развитие региональной ипотеки является сложной долгосрочной задачей, однако приводит к взаимному выигрышу всех заинтересованных сторон. Среди таких форм важное значение для развития региона имеют: предоставление гарантий со стороны компании-работодателя или регионального правительства; внедрение банками новых ипотечных продуктов; поддержка региональной властью ипотеки для социально-защищаемой группы населения. Роль регионального правительства при развитии локальных форм ипотеки состоит в активизации процессов рефинансирования в каждой из возможных форм ипотеки, то есть правительственные гарантии и другие формы поддержки играют роль «ключа зажигания» в системе регионального ипотечного кредитования.

Региональные рынки ипотечного кредитования обладают определенной спецификой, в первую очередь, значительным превышением спроса на ипотечные кредиты над предложением. Удовлетворению этой потребности мешает ряд причин: (1) малочисленность первичных кредиторов; (2) слабое развитие института ипотечных брокеров; (3) ограниченность у региональных банков средств для долгосрочного кредитования населения.

Среди регионов, где активно развивается ипотека, можно назвать Оренбург, Саратов, Рязань, Самарскую, Саратовскую, Нижегородскую области, Республику Башкортостан и Удмуртскую Республику, а также закрытые территориальные образования, например, г. Саров. Чаще всего региональные ипотечные программы реализуются местными властями, которые создают с этой целью муниципальные ипотечные фонды Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России.// Вопросы экономики. 2001. № 5. С. 105.. Учредителями фондов обычно выступают администрации городов, муниципальные банки, страховые и строительные компании. Основной источник денег для этих фондов -- бюджетные средства, хотя иногда в ипотечных программах участвуют и местные банки. Региональные власти, развивая социальную ипотеку, достигают ряд целей: обеспечивают жильем своих избирателей, обеспечивают работой стройкомплекс и получают дополнительные налоговые поступления.

Несмотря на то, что Концепцией развития системы ИЖК в Российской Федерации официально отдаётся предпочтение двухуровневой модели построения отношений на ипотечном рынке, большинство регионов ориентируются на собственные «квазиипотечные» наработки. Например, Программа улучшения жилищных условий, разработанную и реализуемую в г. Сарове Нижегородской области, а также применяемую в Вологодской, Калужской, Кировской, Костромской, Нижегородской и Ульяновской областях. В рамках данной программы финансирование осуществляется по замкнутой схеме, полностью за счет средств региональных (местных бюджетов), через посредство специально создаваемых фондов. Возникающие денежные обязательства заемщиков не могут быть рефинансированы, поскольку первичные права требования не оформлены банковскими кредитными договорами. Другой пример: в Красноярском крае проблема жилищного обеспечения решалась с помощью аренды с последующим правом выкупа.

Двухуровневая система ипотеки, принятая на федеральном уровне, зачастую не является эффективным инструментом развития рынка доступного жилья в регионах Волков С. Ипотека в регионах: как дополнить «американскую» модель // Ипотечное кредитование в России. Инструменты повышения доходности: мат-лы II м/н конф. (08.10.2008, г. Санкт-Петербург). - www.rusipoteka.ru: 2008.. Ключом для развития региональной жилищной политики должна стать всемерная поддержка жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и небанковских кредитных организаций специализированного профиля, так называемых строительно-сберегательных касс (ССК), имеющих некоммерческую форму собственности, основанную на членстве. Именно такие формы состоялись и доказали свою устойчивость многовековым опытом капиталистических стран. Преимущества ЖСК: (1) покупка жилья через ЖСК значительно дешевле пути банковского ипотечного кредитования; (2) сбережения населения работают на реальный подъем региональной экономики; (3) высокая степень устойчивости к финансовым кризисам.

Проблемы развития ЖСК в регионах: (1) невыгодность процесса накопления при значительном росте цен на недвижимость; (2) конкурентное давление со стороны ипотечных банков; (3) отсутствие поддержки небогатых пайщиков ЖСК кооперативов со стороны региональной власти; (3) значительная негативная информация от СМИ по поводу краха кооперативов. Пути развития ЖСК: (1) улучшение взаимодействия кооперативов с органами региональной власти; (2) привлечение внешних инвестиций в кооператив (оформление закладных по объектам залога с целью дальнейшей продажи, установление сотрудничества с иностранными инвестиционными фондами и т.д.); (3) участие в строительстве нового жилья.

Программа «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в наименьшей степени поддается контролю на федеральном уровне. Причина этого в том, что строительство зависит в первую очередь от наличия земельных участков и индустрии производства строительных материалов. Эти факторы относятся к сфере регулирования органов региональной власти (субъектов федерации и муниципалитетов). Строительный рынок в регионах практически монополизирован доминирующими в регионах финансово-политическими группами. Существующие местные ресурсы и практика работы не позволяют выполнить задачи национального проекта. Для этого представляется необходимым «открытие» региональных строительных рынков перед федеральными и международными инвесторами. Для реализации всей программы «Доступное Жилье» на региональном уровне необходима стратегия, включающая в себя создание частно-государственного партнерства в виде консорциума и привлечение средств граждан через ЖСК.

Ссудо-сберегательные институты - это организации, реализующие контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений. От других ипотечных институтов ссудо-сберегательные институты отличаются тем, что предоставляют права на ссуду только своим вкладчикам. Следующим этапом после развития ЖСК является использование ссудо-сберегательных институтов - ССК, которые не требуют кредитной истории, вместо нее - история личных накоплений гражданина в ССК. При этом при использовании накоплений по назначению (на строительство, покупку или ремонт собственного жилья) государство: (1) должно добавлять премию (например, в Германии это 10%); (2) не облагать подоходным налогом проценты на накопленную сумму. Проблемы и системы стройсбережений в российских условиях: (1) существует противоречие в курсовой разнице валюты заемных и возвратных средств; (2) отсутствуют надежные гарантии для сбережений. Создание системы ссудно-сберегательных институтов - ССК и строительно-сберегательных (жилищно-накопительных) кооперативов - необходимый этап в становлении массового рынка ипотечного кредитования в регионах.

ССК оказываются наиболее эффективным институтом на начальном этапе формирования региональной ипотеки в силу следующих причин: (1) благодаря узкой специализации и предварительным планам накопления стройсберкассы снижают кредитные риски и преодолевают проблему недоверия, позволяя вовлечь в систему ипотечного кредитования основную массу населения; (2) ССК оказывается школой сберегательного и долгового поведения для многих людей; (3) ССК являются эффективным инструментом обучения и отбора надежных заемщиков для банковского сектора; (4) в нынешних российских условиях ССК обеспечивают максимальную эффективность государственных жилищных субсидий Полтерович В.М. Старков О.Ю. Сравнение эффективности стройсберкасс и банковской ипотеки // III Петербургский ипотечный форум: мат-лы форума (21-23.05.2008, г. Санкт-Петербург). - www.rusipoteka.ru: 2008.. ССК помогают ускорить институциональную эволюцию по двум каналам: (1) они способствуют улучшению культуры сбережений и росту доверия, тем самым стимулируя рост банковской ипотеки; (2) они могут сами естественно трансформироваться в более совершенные ссудно-сберегательные ассоциации, а затем и в универсальные банки.

Рациональный план стратегического развития региональной ипотеки состоит в ряде последовательных преобразований: (1) внедрить стройсберкассы для привлечения основной массы средне- и низкодоходных слоев населения на рынок сбережений, кредита и строительства; (2) после 5-10 лет целесообразно начать постепенное снижение размера государственной премии по стройсбережениям, продолжать снижение в течение следующих 10-20 лет; (3) одновременно с сокращением премии необходимо увеличить субсидии начального взноса для ускорения перехода потребителей к банковской ипотеке; (4) после того как банковская ипотека станет массовой, интенсифицировать развитие институтов секьюритизации ипотечных кредитов.

Материнский (семейный) капитал (МСК) является одной из мер государственной поддержки семей, имеющих детей. Право получения этой поддержки с 1 января 2007 года по Федеральному закону № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», получили семьи, в которых с 1 января 2007 года появился второй ребенок. В настоящее время размер материнского (семейного) капитала составляет 312 162,50 рублей, что для большинства российских регионов являются суммой, которая существенно снижает нагрузку на заемщиков при обслуживании ипотечного кредита Средства МСК перечисляются Пенсионным Фондом РФ безналичным платежом по целевому назначению в зависимости от направления использования средств. Средства МСК можно использовать в полном объеме либо частично по следующим трем направлениям: (1) получение образования ребенком; (2) формирование накопительной части трудовой пенсии для женщин; (3) улучшение жилищных условий. Использование МСК для улучшения жилищных условий возможно двумя путями: (1) для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, ограничение - данный путь возможен не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения ребенка; (2) погашения основного долга и уплату процентов по ипотечному кредиту. Для ускоренного использования МСК необходима региональная поддержка программ ипотечного кредитования, в которых: (1) возможная сумма кредита увеличивается на сумму МСК; (2) устанавливается минимальный процент за пользование дополнительной части кредита в течение короткого времени, пока средства МСК идут из ПФ РФ в регион.

Коммерческая недвижимость (офисы, магазины, гостиницы, склады, цеха и т.д.) занимает центральное место в структуре основного капитала предприятия. Инвестирование в коммерческую недвижимость требует наибольших расходов. Ввиду высокой его стоимости, затраты на основные средства не могут быть возмещены быстро. Но если руководство предприятие намерено иметь стабильное, конкурентоспособное положения на рынке, чтобы фирма имела постоянный статус и доверие среди покупателей, клиентов и партнёров, ему необходимо иметь основной капитал, который бы приносил достаточно высокие доходы. Перспективным инструментом увеличения основного капитала является бизнес-ипотека - приобретение коммерческой недвижимости с помощью ипотечных механизмов. На Западе вопрос необходимости использования бизнес-ипотеки практически даже не ставится, потому что любая сделка по купле-продаже коммерческой недвижимости совершается с применением ипотечных механизмов. Покупать недвижимость сразу просто не выгодно, даже если у компании есть на это средства. Российские предприниматели до настоящего времени предпочитали сразу же покупать недвижимость в собственность, что объясняется стремлением к стабильности в весьма изменчивых российских экономических реалиях.

Для России инвестирование бизнеса в коммерческую недвижимость Белл И., Гибсон П., Досон П., Ясеновец И. Ценные бумаги, обеспеченный коммерческой недвижимостью: юридически и структурные аспекты // Ипотека в России.- www.rusipoteka.ru, 2004 в социально-экономическом плане не менее важно, чем инвестирование граждан в жилье. Особенно это важно для малого и среднего бизнеса в регионах. Ведь это множество предпринимателей, которые могут создавать новые рабочие места, обеспечивать рост налоговых поступлений. Кроме того, развитие бизнес-ипотеки позволяет диверсифицировать ипотечный бизнес, как на уровне отдельного банка, так и на уровне региона.

Выделены существенные отличия бизнес-ипотеки от жилищной ипотеки. Бизнес-ипотека работает по той же самой схеме, что и ипотека жилья. Однако есть и существенные отличия: (а) заемщик при бизнес-ипотеке -- лицо юридическое, а не физическое, осуществляющее предпринимательскую деятельность с приобретаемым активом; (б) жилищная ипотека может возникнуть в силу закона, бизнес-ипотека пока что - в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость; (в) бизнес-ипотека не имеет юридической базы для выдачи кредита под будущую покупку, поэтому необходимо творчески использовать различные юридически допустимые формы.

Определены основные преимущества бизнес-ипотеки: (1) бизнес-ипотека по своей структуре проще, чем жилищная, так как в этом случае отсутствует социальный элемент; (2) нет ограничений по обращению взыскания на заложенную коммерческую недвижимость; (3) легко реализовать залог - коммерческую недвижимость. (4) выгодна предпринимателям с относительно высокой доходностью бизнеса.

Важную роль играет бизнес-ипотеки в решении жилищной проблемы. Для решения жилищной проблемы необходимо одновременное решение двух основных задач: (1) увеличение объемов жилищного строительства; (2) повышение платежеспособного спроса населения с помощью развития жилищной ипотеки. Ипотечные механизмы на рынке жилищной недвижимости работают как на увеличение спроса - через жилищную ипотеку для населения, так и на увеличение предложения - через бизнес-ипотеку для строительных предприятий.

Выявлены основные проблемы развития бизнес-ипотеки: 1) юридические проблемы (несовершенство законодательства); 2) недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости. 3) трудность рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов, 4) В-четвертых, сложность оформления недвижимости в собственность и неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов. Дополнительные препятствия в развитии бизнес-ипотеки для кредиторов представляют: (1) необходимость прозрачности бизнеса заемщика, (2) неумение заемщиков прорабатывать свои бизнес-проекты, (3) нехватка опыта и методик оценки деятельности заемщика (4) высокие финансовые риски кредитора, (5) неотработанность процедуры взыскания залога. В свою очередь, для заемщиков в бизнес-ипотеке проблемы создают: (1) высокие расходы заемщика, (2) короткий срок кредитования; (3) высокие требования к заемщику, (4) риск роста процентных ставок, (5) наличие обременений коммерческой недвижимости.

Предложены юридически допустимые формы бизнес-ипотеки: (1) «предварительное рефинансирование»; (2) «помощь собственника»; (3) «выкуп юридического лица»; (4) «на основе ипотеки жилья». Утверждается, что наиболее перспективной для развития бизнес-ипотеки является форма «выкуп юридического лица». Предложено использование лизинговых форм для бизнес-ипотеки. Перспективной формой является лизинг коммерческой недвижимости с помощью аффилированной компании. Предложена обобщенная ипотечно-лизинговая форма бизнес ипотеки, а именно - «выкуп акций юридического лица». Классическая ипотека и лизинг являются частными случаями для этой формы.

Бизнес-ипотека - второй этап развития ипотеки в России. Сам процесс развития бизнес-ипотеки в России повторяет эволюцию ипотеки жилья, только на более ранней стадии, а, следовательно, ему присущи и все известные этому рынку сложности.

В четвертой главе «Новые организационные формы рефинансирования региональной ипотеки» рассматриваются способы рефинансирования региональной ипотеки путем создания регионального ипотечного паевого инвестиционного фонда (ПИФ) и регионального накопителя, а также инновации секьюритизации ипотечных активов, применимые на региональном уровне.

Основные источники рефинансирования региональной ипотеки: (1) система рефинансирования АИЖК; (2) связанные кредиты иностранных банков; (3) продажа пулов ведущим ипотечным банкам; (4) ПИФы. Исторически одним из первых появившихся на рынке инструментов рефинансирования ипотечных кредитов стали ипотечные закрытые ПИФы, создание которых осуществлялось в рамках Федерального закона «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 № 156-ФЗ. После внесения ряда поправок в законодательство появилась реальная возможность осуществлять выпуски таких ИЦБ как облигаций с ипотечным покрытием. К сожалению, из-за несовершенства нормативной базы невозможен реальный выпуск еще одной категории ИЦБ - ипотечных сертификатов участия.

Открытые и интервальные ПИФы, работая на денежном и фондовом рынке, даже при максимальной диверсификации не могут в российских условиях на коротких промежутках времени демонстрировать устойчивый рост стоимости пая. Полная зависимость от конъюнктуры фондового рынка делала паи достаточно волатильным инструментом. Среди множества вариантов инвестирования в строительство и недвижимость закрытые ПИФы недвижимости являются одним из самых перспективных и привлекательных для крупных институциональных инвесторов Беспалова Л.С. Привлечение финансирования через ЗПИФ отличительные черты и особенности // Финансовые инструменты в развитии стройиндустрии в России: мат-лы IV ежегодн. конф. (15.07.2007, г. Санкт-Петербург) - www.rusipoteka.ru: 2007.. № 156-ФЗ создал правовую форму коллективного инвестирования в недвижимость в виде закрытого ПИФа. По сравнению с открытыми и интервальными ПИФами, закрытые ПИФы имеют свою специфику, они: (а) не ограничивает количество сторонних пайщиков (только количество паев); (б) являются специальным инструментом для работы на рынке недвижимости, т.к. в состав активов фонда может входить недвижимость и права на недвижимое имущество.

Сравнивая ценные бумаги для перспектив рефинансирования региональной ипотеки, выстроим их по степени доступности для различных регионов. Для этого главным показателем является размер портфеля активов. Самым доступным механизмом являются ипотечные ПИФЫ: минимальная сумма 10 млн. долл. доступна многим регионам. Ипотечные облигации, выпущенные в России, имеют минимальную планку 100 млн. долл., и потому доступны только крупным регионам. И наиболее трудно доступен выпуск ипотечных облигаций за рубежом (трансграничная секьюритизация), пороговый уровень 250 млн. долл. Доступен только Москве и Московской обл.

Преимущества ПИФов: (1) экономическая выгода для инвестора; (2) более простая и экономичная процедура создания; (3) возможность секьюритизации кредитов, обеспеченных правами по договорам участия в долевом строительстве, секьюритизации ипотеки нежилых помещений (в том числе объектов незавершенного строительства). Проблемы ПИФов: (1) отсутствие собственного источника активов и отсутствие рынка готовых пулов закладных; (2) ориентация каждого ПИФа на определенный ипотечный продукт: разные продукты трудно совместимы по содержанию и сервисному обслуживанию; (3) ограничение свободы негосударственных пенсионных фондов (НПФ) и страховых компаний самостоятельно инвестировать в ипотечные ПИФы.

Для рефинансирования региональной ипотеки перспективным выглядит комплексирование ипотечных облигаций и ПИФов. Организационные формы комплексирования: (1) ПИФ - промежуточный «консолидатор» пулов закладных с последующей продажей банкам-эмитентам облигаций;. (2) формирование за счет активов ПИФов портфелей ипотечных облигаций. Преимущества для комплексирования возникают, когда ипотечные ПИФы: (а) являются покупателями ипотечных облигаций с целью диверсификации портфеля, управления ликвидностью; (б) работают в первую очередь с региональными банками, не имеющими собственных источников рефинансирования; (в) обеспечивают рефинансирование кредитов, обеспеченных залогом прав по договору участия в долевом строительстве; (г) функционируют в качестве дополнительного инструмента на рынке ИЦБ, а также альтернативного источника рефинансирования в периоды сокращения спроса на облигации; (д) создают альтернативные инвестиционные стратегии, например, секьюритизация ипотечных кредитов, обеспеченных нежилыми помещениями.

Зарубежный и отечественный опыт рефинансирования региональной ипотеки показывает, что зачастую не удается сразу сформировать пул ипотечных активов, достаточный для секьюритизации. Поэтому возникает необходимость в региональных или межрегиональных аккумуляторов, занимающихся накапливанием пула различных денежных требований. Секьюритизация с использованием кондуита имеет усложненную структуру. В отличие от обычных сделок в такой секьюритизации наряду с СФО, выпускающем обеспеченные накопленным пулом облигации, привлекается еще два специальных юридических лица: (1) СФО-аккумулятор, накапливающее денежные требования; (2) кондуит, занимающийся краткосрочным привлечением денежных средств для финансирования накопления пула, концентрируемого на балансе СФО аккумулятора. После накопления пула кредитов необходимого объема СФО аккумулятор продает его для полномасштабного выпуска обеспеченных пулом кредитов облигаций.

В мировой практике секьюритизации существует множество подходов к структурированию ИЦБ. Для целей рефинансирования региональной ипотеки выделим транширование - эмиссию на базе одного ипотечного покрытия нескольких траншей (классов) ИЦБ: которые имеют разные характеристики и условия погашения. Присущие ипотечным кредитам риски (в первую очередь, риск дефолта и риск досрочного погашения) могут перераспределяться между траншами, что позволяет устанавливать между ними субординацию - приоритет в части распределения денежных средств, поступающих по ипотечному покрытию. В литературе Туктаров Ю. Транширование ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг, 2006, №6. предпринимались различные попытки теоретического объяснения повсеместной практики эмиссии ИЦБ субординированными выпусками. Основные причины использования траншей: (1) наличие на фондовом рынке проблемы асимметрии информации (эмитент ИЦБ имеет больше информации относительно качества предлагаемых ценных бумаг и стоящих за ними ипотечных кредитов); (2) сегментация фондового рынка (профессиональные инвесторы способны лучше оценить доходность и риски младших траншей). Транширование позволяет создать ценные бумаги с низким риском и высокой ликвидностью. Выпуски с наиболее выгодными для инвесторов условиями принято именовать старшими, а с менее выгодными - младшими. Так, исполнение по старшему выпуску ипотечных ценных бумаг, как правило, осуществляется в первую очередь, таким образом, он становится в преимущественное положение по сравнению с младшими выпусками. За счет последних вероятность исполнения обязательств по старшему выпуску оказывается гораздо выше, поэтому он оценивается инвесторами максимально высоко, чем само ипотечное покрытие как таковое, ведь риски всего этого покрытия перенесены на младшие выпуски. Эмиссия ИЦБ траншами позволяет Hill C.A. Securitization: A Low-cost Sweetener for Lemons // 74 Wash. U. L. Q. 1061. 1996. Winter. добиться как полноты размещения ИЦБ, так и более высокой цены за них.

Схема погашения ипотечных кредитов отличается от схемы погашения обычных потребительских кредитов. По обычным потребительским кредитам и корпоративным облигациям в течение всего срока платятся только проценты, а номинал (основной долг) кредита погашается в конце срока. В ипотечных кредитах вследствие их долгосрочности периодическое погашение задолженности включает в себя амортизацию. Схема амортизации структурируется таким образом, чтобы к концу срока кредита задолженность была полностью погашена. За пользование заемным капиталом заемщик платит проценты. Таким образом, каждый месячный платеж по ипотечному кредиту состоит из двух частей: (1) проценты за пользование кредитом; (2) амортизация остаточного основного долга кредита. В российской ипотеке широкое распространение получили кредиты с фиксированной ставкой, где ставка процентов устанавливается при его выдаче и остается постоянной на весь срок кредита, погашение ипотечного кредита осуществляется аннуитетными месячными платежами. Принципиальной особенностью ипотечных кредитов с плавающей ставкой является то, что ставка процентов за пользование телом кредита изменяется во времени. Размер такой ставки коррелирует с некоторым рыночным индексом (например, LIBOR, МосПрайм, ставка рефинансирования ЦБ) периодически переустанавливается в зависимости от текущего значения выбранного индекса. Использование плавающих ставок перспективно (см. рис. 6) для рефинансирования региональной ипотеки, потому что при таком подходе для региональной кредитной организации нет необходимости в «длинных» деньгах, так как можно рефинансировать свой портфель ипотечных кредитов с помощью «коротких» ресурсов, длина которых сопоставима с периодом переустановки плавающей ставки. Таким образом, ипотечные кредиты с плавающей ставкой менее рискованны с точки зрения соответствия структуры долгов и привлечения, их можно выдавать с более низкой ставкой по сравнению с кредитами с фиксированной ставкой. С другой стороны, заемщик при использовании ипотечного кредита с плавающей ставкой также может получить определенные риски: у него могут возникнуть проблемы с погашением ипотечного кредита в случае, когда ставки идут вверх; может ухудшиться макроэкономическая ситуация, повыситься вероятность дефолта, а падение цен на недвижимость - понизить цену и ухудшить качество залога.

Рис. 6 Сравнение средневзвешенной ставки по ипотечным рублевым кредитам и плавающей ставки, переустанавливаемая в начале каждого квартала как сумма ставки рефиннасирования ЦБ РФ и маржи АИЖК (2%). Источник: расчета автора по данным ЦБ РФ и АИЖК

Ипотечные кредиты с плавающей ставкой несут некоторые дополнительные риски для заемщика, хотя он и получает компенсацию за это. Такая компенсация особенно значительна в течение первых нескольких лет, когда ставка по кредиту еще существенно ниже фиксированной ставки по ипотечным кредитам. Дополнительные риски в ипотечном кредите с плавающей ставкой можно гибко перераспределить между всеми участниками ипотечного бизнеса. Для этого существуют несколько хорошо известных приемов (индексы, ограничение на максимальную величину ставки, ограничение на размер роста плавающей ставки, усредненное значение индекса, гибридные ипотечные кредиты), давно использующихся в странах с развитым ипотечным рынком. Распространено ошибочное мнение о том, что для плавающих ставок нужен развитый финансовый рынок. Однако опыт показывает, что кредитование с плавающей процентной ставкой вполне может быть применено Суворов Г. Ипотечные продукты с плавающий ставкой // Секьюритизация как эффективный финансовый инструмент. Мировой опыт и первые шаги в России: мат-лы конф. (16.03.2006, г. Москва) - www.rusipoteka.ru: 2006. на ипотечном рынке России, как и везде, где сроки кредитования существенно превышают сроки фондирования.

В пятой главе «Адаптивная стратегия комплексного развития региональной ипотеки» рассматривается роль ипотеки в региональном развитии, выясняется значение рынка найма жилья и его механизмов (аренды и лизинг недвижимости) как предпосылок развития региональной ипотеки. Рассматривается использование ипотечных механизмов не только для роста спроса на недвижимость, но и для повышения предложения путем активизации строительства. Выделяются основные направления и предлагаются проекты комплексного развития региональной ипотеки (региональная накопительно-ипотечная система, региональный оператор ипотеки), формулируется адаптивная стратегия устойчивого развития региональной ипотеки.

В целях развития российских регионов необходимо перейти от малоэффективного выравнивания экономического развития регионов к созданию условий, стимулирующих субъекты Российской Федерации и муниципальные образования к мобилизации имеющихся ресурсов экономического роста. Это должно достигаться путем повышения эффективности государственного управления, формирования и развития производственных кластеров, совершенствования межбюджетных отношений, направленных на стимулирование проведения реформ в регионах.

Реализация очередного этапа социально-экономических реформ в среднесрочной перспективе и масштабность поставленных общенациональных задач даже при наличии разработанной среднесрочной стратегии преобразований во многих случаях характеризуются многовариантностью принимаемых мер и, соответственно, неочевидностью их последствий. В этой связи в среднесрочной перспективе необходимо расширение практики осуществления пилотных проектов по реализации реформ на региональном уровне с последующим распространением положительных результатов их осуществления (бенчмаркинг). В ряде случаев для ускорения процесса развития возможно осуществление софинансирования пилотных проектов за счет средств федерального бюджета. Пилотными проектами могут являться проекты, обладающие значительными перспективами развития как в кратко-, так и в долгосрочной перспективе. Особенно актуально развитие проектов, которые находятся в узлах ускоренного градостроительного развития. Узлы ускоренного развития промышленных, складских, общественно-деловых, рекреационных, рекреационно-жилых, природно-ландшафтных и природно-рекреационных функций опираются на реорганизуемый транспортно-коммуникационный каркас.

Для устойчивого социально-экономического роста необходимо поддержание основных направлений развития: (1) развитие механизмов частно-государственного партнерства; в областях развития производственной и транспортной инфраструктуры, жилищно-коммунального хозяйства и др.; (2) развитие рынков земли и недвижимости; (3) сокращение нерыночного сектора экономики; (4) формирование рынка доступного жилья.

Управление региональной ипотекой включают в себя развитие и самих форм и организационных моделей ипотеки. Так, в настоящий момент основная форма жилищного кредитования, активно развиваемая АИЖК, может быть дополнена существующими и разработанными формами ипотеки: бизнес-ипотекой, кредитованием строительных организаций, корпоративной ипотекой, социальной ипотекой. Для управления региональной ипотекой можно выделить несколько основных инструментов: (1) поддержка региональными властями всех юридически допустимых форм региональной ипотеки и декларирование этой поддержки; (2) обеспечение гарантий вкладчикам в региональные ценные бумаги; (3) обеспечение гарантий вкладчикам в ссудо-сберегательные кассы; (4) субсидирование стартовых платежей или процентной ставки для малоимущих слоёв населения; (5) увеличение объёмов строительства как за счёт организации кредитования застройщиков с помощью ипотечных механизмов, так и за счёт других механизмов.

Основной проблемой развития рынка доступного жилья является отсутствие платежеспособного спроса на конечный продукт - квартиры, дома. До последнего времени государство за счет развития ипотеки реализовывала программу формирования такого спроса со стороны населения при фондировании со стороны коммерческих банков. Мировой финансовый кризис резко сократил доступность долгосрочных и дешевых финансовых ресурсов для коммерческих банков, что привело к фактическому свертыванию ипотечных программ по всей стране, в том числе со стороны системообразующих банков (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк). В сложившейся ситуации резко снижается эффективность ранее принятых программ (приоритетный национальный проект «Комфортное и доступное жилье - гражданам России», ФЦП «Жилище», Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства). В результате мы имеем более чем двукратное сокращения объемов жилищного строительства по России в целом по состоянию на конец 2009 года. Принципиальные возможности развития рынка доступного жилья - в развитии рынка арендного жилья. К тому же развитый арендный рынок имеет свои преимущества, он резко увеличивает мобильность населения.

Рынок жилья в собственности и рынок жилья в наём - две неотъемлемые части рынка доступного жилья. В ряде регионов (например, в республике Татарстан) программа развития рынка доступного жилья включает понятие найма. При этом зачастую региональная власть хочет быть собственником жилья, предоставляемого в наём. Это не всегда эффективно. Жилищный кодекс предполагает две формы найма жилья для низкодоходных категорий населения: (1) бесплатный наём муниципального жилья; (2) коммерческое жилье и субсидирование найма местным бюджетом. На наш взгляд, второй вариант имеет ряд несомненных преимуществ: (а) субсидирование найма является логическим продолжением хорошо себя зарекомендовавшей практики субсидирования малоимущим коммунальных расходов; (б); (в) обеспечивает гарантированную доходность для долгосрочных инвесторов, финансирующих доходные дома; (г) рынок найма жилья является самым экономичным для бюджета субъекта РФ способом формирования так называемого «отселенческого» или «маневренного» фонда, необходимого для развития региональной ипотеки.

Предлагается следующая схема регионального развития арендного жилья. Региональной властью создана компания, в собственность которой переданы свободные квартиры. Эта компания должна обеспечивать наём жилья для низкодоходных категорий населения найма жилья, причем размер арендной платы должен завить от размера доходов. Капитал компании складывается из трех источников: (1) поступления от аренды квартир; (2) финансирование со стороны региона; (3) прибыль от участия в различных коммерческих проектах, связанных со строительством жилья.

Для решения жилищной проблемы необходимо одновременное решение двух основных задач: (1) увеличение объемов жилищного строительства; (2) повышение платежеспособного спроса населения с помощью развития жилищной ипотеки. Развивая только жилищную ипотеку, можно подстегнуть рост цен на рынке жилья. Помимо жилищной ипотеки необходимо развивать ипотечные механизмы активизации строительства. На сегодняшний день очень важным является снятие всех препятствий с инвестиционно-строительной деятельности так, чтобы она в совокупности с ипотекой балансировала предложение и спрос на рынке недвижимости. Ипотечные механизмы на рынке жилищной недвижимости работают как на увеличение спроса - через жилищную ипотеку для населения, так и на увеличение предложения - через бизнес-ипотеку для строительных предприятий.

Основная схема финансирования жилищной застройки до принятия в 2005 г. 214-ФЗ была такой: банки давали кредит под залог инвестиционных прав на строящийся дом. После вступления в силу закона ситуация изменилась. В законе была прописана такая «неприятная» для банков вещь, как солидарная ответственность банка и застройщика перед дольщиками в случае обращения банком взыскания на земельный участок или строящийся дом, Затем эта законодательная норма исправлена. У застройщика, желающего привлечь заемные средства, сейчас есть несколько вариантов Дамбраускас С. Стимулирование кредитования застройщиков экономического жилья и физических лиц // Ипотечное кредитование в России: мат-лы VII Всерос. конф. (30.07.2009, г. Москва). - www.rusipoteka.ru: 2009.: выпуск собственных долговых обязательств, запуск целевых схем ипотечного кредитования граждан по адресной программе, кредитование под залог инвестиционных прав, прямая работа с банком по кредитованию проекта, переуступка инвестиционных прав организациям, аффинированным с банками, выпуск облигаций, бизнес-ипотека.

Наиболее перспективной выглядит схема кредитования застройщика с помощью ипотечного механизма. Данная схема во многом схожа с одноуровневой схемой ипотечного кредитования, широко распространённой в Европе. Схема кредитования в данном случае выглядит так. Вначале застройщик привлекает строительный кредит на возведение одного или серии многоквартирных домов, при этом заключая договор с банком о сотрудничестве в области ипотечного кредитования при покупке квартир в этом доме. Затем банк открывает специальные счета, на которых аккумулируются средства будущих покупателей квартир. Эти счета являются обычными процентными счетами или счетами «до востребования», с дополнительной функцией в том, что при превышении суммы на счёте 20% (или другого рубежа) они являются необходимым стартовым взносом при покупке квартиры. При возможности заключения договора об ипотеке таковой заключается. В этой схеме заложены определённые преимущества для банков, как для основного субъекта рынка ипотеки: (а) строительный кредит частично саморефинансируется в процессе строительства, таким образом, банк получает дополнительную прибыль; (б) при заключении договора ипотеки деньги банк не выдаёт, а засчитывает по своему внутреннему учёту в счёт долга застройщика, то есть не несёт транзакционных издержек и рисков; (в) более того, этот кредит он рефинансирует в АИЖК, то есть возвращает себе вложенные в заёмщика средства. Таким образом, финансирование строительства (то есть развитие первичного рынка) идёт средствами банка, стартовых взносов покупателей, аннуитетных платежей покупателей и средствами АИЖК, получаемыми при рефинансировании закладных. Такое увеличение источников средств для развития первичного рынка должно увеличить скорость его объём, а соответственно, решить проблему нехватки объёмов строительства.

В случае с кредитованием проекта по строительству коммерческой недвижимости логичной выглядит схема, при которой девелопер получает кредит под залог будущего здания, при котором стартовым взносом является земля и инвестиционный контракт (пакет документов). Кредит передаётся застройщику для возведения самого здания, и оформляется в собственность девелопера и одновременно в залог банка до полного погашения кредита. Такая схема является более рискованной для банков, так как между открытием кредитной линии и оформлением здания в залог может пройти 2-3 года, потраченных на строительство объекта, в течение которых кредит обеспечен ликвидными активами только в объёме стоимости земли. Это накладывает риски, которые можно преодолеть гарантиями региональных властей по таким проектам, а соответственно, интенсифицировать деятельность девелоперов по разработке и реализации проектов в области коммерческой недвижимости. Таким образом, в силах региональной власти предоставлять гарантии по определённым инвестициям граждан либо банков, касающихся ипотечных схем кредитования застройщиков. А значит, региональная власть имеет реальный инструмент интенсификации строительства и ускорения социально-экономического развития региона.

Развитие жилищного строительства, обеспечивающего комфортные и благоприятные условия проживания граждан, является одним из важнейших направлений государственной социальной политики, особенно актуальным для современной России, в которой имеется значительное отставание от развитых стран по обеспеченности населения жильем, высока доля ветхого и не отвечающего современным требованиям жилья. Одним из шагов для решения этой проблемы стало создание Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) в соответствии с 161-ФЗ от 24.07.2008. Целью деятельности Фонда РЖС является содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан. Для достижения этой цели Фонд решает задачи развития рынка земельных участков, строительства объектов инфраструктуры, территориального планирования и градостроительного зонирования, стимулирования развития энергоэффективных и экологически чистых технологий. Деятельность Фонда РЖС направлена в первую очередь на создание эффективных механизмов вовлечения федеральных земель в жилищное строительство и условий роста объемов и качества вводимого жилья. Основная задача Фонда в этой области - вовлекать в оборот земельные участки, сконцентрированные у ГУПов, учреждений и двух академий - Российской академии наук и Российской академии сельхознаук. В компетенцию Фонда РЖС входит подготовка предложений по передаче органам государственной власти субъектов РФ полномочий РФ по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности, в целях развития жилищного строительства и проведение мониторинга исполнения этих решений.

Для сохранения в ближайшие годы достигнутого потенциала ввода жилья, в том числе и эконом-класса, требуется незамедлительное принятие мер, поддерживающих и стимулирующих рынок строительства жилья. Региональной власти, совместно с Фондом РЖС и АИЖК, необходимо активное участие в разработке новых механизмов, предусматривающих стимулирование кредитования застройщиков, в первую очередь, в реализации программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов. В диссертации предлагается алгоритм реализации программы в регионах, основанный на тесном взаимодействии региональной власти с АИЖК и фондом РЖС, в котором ключевым элементом является региональная кредитная организаций кредитование застройщика жилья. Как видно из изложенного механизма, его основной задачей является стимулирование возобновления кредитования застройщиков региональными кредитными организациями, что является необходимым и важным условием оживления строительной отрасли. Для повышения доступности жилья экономического класса необходимо: бюджетное финансирование разработки и внедрения проектной документации; снижение административных барьеров на всех этапах с целью ускорения оборота; долговое финансирование с целью снижения стоимости капитала; бюджетное финансирование подключения к коммунальным сетям; массовая застройка; увеличение за счет муниципального бюджета субсидий на первоначальный взнос с 30% до 50% цены жилья; снижение себестоимости и рентабельности строительства застройщиками, уполномоченные муниципалитетами; ускорение оборота капитала в строительстве жилья типовых серий с целью обеспечения рыночной доходности капитала уполномоченных застройщиков.

Земельная ипотека является эффективным способом финансирования, обустройства и застройки больших земельных участков. Порядок действия здесь таков. Вначале муниципалитет обустраивает земельный участок и продает участки под застройку. Продажа может идти по двум направлениям: (1) застройщик покупает участок и его застраивает многоэтажным и/или малоэтажным жильем; (2) физическое лицо покупает или получает участок и строит индивидуальный дом. Можно предложить три схемы обустройства.

Схема 1. Муниципалитет закладывает земельный участок, привлекает кредит/заем, нанимает подрядчика и за счет заемных средств оплачивает работы по обустройству, вымежевывает участки под застройку и после их продажи погашает кредит/заем.

Схема 2. Муниципалитет привлекает инвестора, который обеспечивает обустройство участка, и единовременно выкупает у инвестора инфраструктуру за счет выручки от аукционной продажи участков под застройку. Обязательства муниципалитета по выкупу инфраструктуры обеспечены залогом земельного участка в пользу инвестора, что позволяет инвестору привлекать ипотечные земельные кредиты/займы или их рефинансировать.