Методология формирования и развития территориально-воспроизводственных систем недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

МЕТОДОЛОГИЯ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНО-ВОСПРОИЗВОДСТВЕННЫХ СИСТЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

КУЛАКОВ КИРИЛЛ ЮРЬЕВИЧ

Москва 2009 г.

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете (ГОУ ВПО МГСУ).

Научный консультант: доктор экономических наук, профессор Грабовый Петр Григорьевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Волков Борис Андреевич

доктор экономических наук, профессор Рутгайзер Валерий Максович

доктор экономических наук, профессор Фалькевич Николай Антонович

Ведущая организация: Институт региональных экономических исследований

Защита состоится «15» декабря 2009 года в 14-00 час. на заседании диссертационного совета Д.212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д.26, ауд.326 УЛК.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета.

Автореферат разослан «____» ________________ 2009 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Исаева Г.Л.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Рыночная национальная экономика в современных условиях предъявляет качественно новые требования к формированию и развитию всей системы экономических отношений, в том числе в строительной отрасли. Масштабный экономический кризис, начавшийся в 2008 году и продолжающий углубляться в 2009 году, свидетельствует о том, что традиционные механизмы, доминантой которой признавалось саморегулирование рыночной экономики, не являются гарантией от возникновения системных дисфункций, сказывающихся, прежде всего, на способах организации воспроизводственных процессов в строительстве. Сфера недвижимости является той частью национальной экономики, в которой воздействие кризисных явлений проявляется в наиболее острой форме, а их преодоление и выход на траекторию устойчивого экономического роста приобретает особую актуальность. Это обусловлено следующими объективными причинами:

• недвижимость составляет основу национального богатства (по различным оценкам - от 70 до 80% его общего объема);

• сфера недвижимости представляет собой интегрированное единство целого ряда отраслей, взаимосвязанное функционирование которых обеспечивает создание объектов различного назначения, что позволяет рассматривать данную сферу как многоотраслевой кластер;

• кардинальной отличительной особенностью сферы недвижимости является то, что только в ней формируется территориально-пространственный базис, который является доминирующим фактором рационального размещения производственных сил и основой формирования межотраслевого имущественного комплекса субъектов предпринимательской деятельности;

• сфера недвижимости имеет социальный приоритет, так как именно в ней создаются объекты жилого, культурного и бытового назначения с соответствующей инфраструктурой, что обеспечивает устойчивое развитие региональной экономики;

• фактором, резко обостряющим имманентную актуальность устойчивого развития сферы недвижимости, являются достигшие критического уровня (а в ряде моментов - и превысившие его) диспропорции воспроизводства, крайними выражениями которых следует считать отсутствие в течение весьма длительного периода (свыше 20 лет) значимых позитивных сдвигов в обеспечении граждан России жильем (отставание от экономически развитых стран в 2,5 - 3 раза), высокую аварийность всех инженерных систем (превышение допустимого по нормам уровня в 4 раза), прогрессивное нарастание объемов ветхого и аварийного жилья (в 3,8 раза по сравнению с 1990 г.)

Помимо указанных особенностей, характерных именно для сферы недвижимости, имеет место специфика более общего порядка, заключающаяся в принципиальных изменениях стратегических ориентиров развития. В «Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» в качестве такого ориентира принят переход на инновационный тип экономического роста, главными факторами которого являются современная инфраструктура, инновации и инвестиции. Очевидна определяющая роль сферы недвижимости в двух из указанных компонент, поскольку именно в ней создается то, что можно назвать первичной инфраструктурой в ее натурально-вещественном выражении (транспортная и жилищно-коммунальная), и это требует разработки принципов и механизмов развития территориального воспроизводства систем недвижимости.

Следует особо подчеркнуть, что политическим руководством страны в лице Президента РФ Д.А.Медведева и главы Правительства РФ В.В.Путина подчеркивалось, что эти стратегические ориентиры остаются неизменными на долгосрочную перспективу, невзирая на свою остроту проблем, порожденных мировым финансовым кризисом.

При этом замена основных капитальных благ и выход из длительного циклического спада требуют накопления производственного, инвестиционного и инновационного потенциалов и постоянного роста совокупного экономического потенциала на мезо- и макроуровнях.

Любые разрабатываемые концепции и программы на региональном уровне должны включать в себя механизмы противодействия кризисным явлениям, но они не могут являться базой и целевым ориентиром, их следует рассматривать в качестве необходимого дополнения к основному направлению стратегического развития страны. Эти подходы должны включать в себя как механизмы экономического роста, так и антикризисного управления с учетом всех видов рисков в инвестиционно-строительном комплексе, в том числе, связанных с мировым кризисом.

Как известно, инвестиционно-строительный комплекс (ИСК) представляет собой особый сектор экономики народного хозяйства, где посредством взаимосвязанных действий субъектов инвестиционно-строительной деятельности происходит аккумулирование производственных, финансовых и трудовых ресурсов в форме совокупного экономического потенциала и его трансформация в основные фонды. Деятельность основных участников ИСК направлена на последующее рациональное использование экономического потенциала с целью создания и обновления основных фондов в процессе воспроизводства и развития различных объектов недвижимости.

Любой производственный фактор, а также строительная продукция, имеют свой жизненный цикл. Динамика жизненного цикла строительной продукции зависит от многих параметров, таких, как эффективность работы предприятий ИСК, спрос на готовую строительную продукцию, мобильность компаний, инновации и т.д.

Анализ различных научных разработок, в том числе, теории бифуркации и катастроф, базирующихся на особенностях развития экономических систем каждой страны, позволяет сделать вывод, что важнейшим фактором изменения жизненного цикла системы недвижимости является фактор времени.

Под жизненным циклом ИСК автор понимает результативность его деятельности в определенных граничных значениях временных параметров интегральных показателей экономического состояния - надежности, устойчивости и кризисной фазы, связанных с закономерностями функционирования экономики на макро- и мезоуровнях.

Динамическая неустойчивость экономики страны приводит к полному или частичному разрушению экономической системы, элементом которой являются предприятия. Для того чтобы избежать разрушений и полной неопределенности поведения системы, требуются существенные структурные изменения самой системы, необходима разработка соответствующих механизмов управления ее жизненным циклом. Жизненные циклы предприятий ИСК, включающие разрабатываемые и реализуемые инвестиционно-строительные мегапроекты с объектами недвижимости, рынками строительной продукции, автор рассматривает во взаимосвязи с экономическими циклами всей системы народного хозяйства (макроэкономические циклы) и строительной отрасли (мезоэкономические циклы недвижимости).

Как известно, каждый экономический цикл представляет собой уникальное явление со своими специфическими характеристиками и особенностями. Нет ни одного цикла, который бы повторял другой по длительности, темпам изменения основных параметров, амплитуде колебаний экономической активности. Но в любом большом (конъюнктурном) цикле можно выделить четыре стадии - сжатие, спад, оживление, подъем и две поворотные точки - максимум и минимум.

Для цикла объектов недвижимости также характерны четыре фазы - спад, поглощение, новое строительство, насыщение, которые в своем развитии не совпадают во времени с макроэкономическим циклом в основном из-за инертности своего развития и недостаточной ликвидности готовой строительной продукции.

Изменяющаяся экономическая конъюнктура, усиливающаяся конкуренция как при формировании портфеля заказов, так и при реализации готовой строительной продукции требуют от предприятий ИСК поиска новых резервов их экономического роста, увеличения конкурентоспособности и объема капитала в целях надежного функционирования хозяйствующих субъектов на всех фазах жизненного цикла рынка недвижимости. Двигателем экономического роста в рамках циклического развития является не любое инвестирование в производство, а преимущественное инвестирование в инновации. Если строительное производство растет, но долгое время никаких принципиальных нововведений не осуществляется, то накапливается капитал в форме устаревших технологий и технических средств, что не способствует росту качественных характеристик производства и увеличению производительности труда. Это ведет к снижению эффективности производства, росту капиталоемкости, увеличению удельных затрат и, в конечном итоге, к замедлению экономического роста, а затем и к спаду.

Наконец, в современных условиях необходимо осуществлять рациональное воспроизводство территорий.

Совокупность перечисленных характеристик приводит к закономерному выводу о том, что существующие теоретические и методологические подходы к анализу воспроизводственных процессов в сфере недвижимости, несмотря на наличие положений, обладающих очевидной научной ценностью, нельзя считать полностью соответствующими реалиям современного социально-экономического и инновационного развития территориально-воспроизводственных систем в недвижимости. Данный вывод в научном аспекте следует рассматривать в качестве обоснования актуальности темы.

Научная гипотеза исследования включает в себя следующие положения:

· развитие методологии анализа воспроизводства недвижимости должно осуществляться на основе трех моделей, представляющих собой логические матрицы, каждая из которых формируется двумя логическими векторами (направлениями анализа), а их «пересечение» конкретизирует один из обязательных методологических аспектов исследования. Первую из моделей предлагается определить как объектно-предметную, вторую - как содержательно-сущностную, третью - как пространственно-временную. Совокупность матриц, представленных в научной гипотезе, характеризуется однозначной последовательностью их применения в процессе экономического анализа. Эта последовательность объективно обоснована: первая матрица формирует границы предметной области, вторая определяет целевую направленность и содержательную характеристику анализа, а третья выступает в качестве системы ограничений, с учетом которых генерируются результаты анализа. Совокупность моделей может рассматриваться в качестве метаконцептуального обоснования методологии конкретных вариантов анализа воспроизводства недвижимости;

· в соответствии с сущностной характеристикой недвижимости, заключающейся в понимании ее, прежде всего, как пространственного базиса всех видов деятельности, в том числе, экономической, воспроизводство недвижимости в качестве обязательного фактора включает территориальный аспект. В связи с этим в конкретном экономическом анализе автор использует особую категорию «территориально-воспроизводственная система недвижимости (ТВСН)»;

· ТВСН относятся к мезоэкономической системе и представляют нижний (субрегиональный) уровень ее внутренней иерархии, конкретным выражением которой является основной вид поселений - город. Подобная трактовка соответствует глобальному тренду развития человеческого общества как урбанизированной цивилизации и реально существующей концентрации экономической деятельности именно в городах (70% ВВП России производится в 50 городах, в том числе, в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях - 30%).

Выполненные исследования показали, что основной формой развития конкурентных преимуществ является образование территориально-производственных кластеров как высококонкурентных независимых бизнес-сообществ, объединенных едиными поставщиками, смежниками, потребителями и внешней инфраструктурой. Это формирует синергетические эффекты конкурентоспособности для бизнес-сообществ и позволяет создавать высокопроизводительные территориально-производственные группы в рамках межрегиональных объединений с выходом на потребителей, в том числе за пределами своих территориальных месторасположений. Кластеризация экономических систем с появлением эффектов экспоненциальных ростов объемов продаж и услуг является сложной научно-практической задачей. Как показал анализ, применительно к строительству она является еще менее разработанным вопросом, чем по отношению другим отраслям, и на современном этапе в основном сводится к идентификаций ТСК как кластерных групп предприятий.

Научная разработанность темы исследования. Методология формирования и развития воспроизводственных систем недвижимости интегрирует результаты исследований в нескольких областях экономического знания. Проблемы пространственного развития экономических явлений и процессов нашли свое отражение в классических трудах А. Смита и Д. Рикардо и были впоследствии развиты такими учеными, как А. Леш, Ф. Перру, Э. Гувер. Общепризнанный вклад в создание концепции пространственного развития внес М. Портер, разработавший теорию кластеров. Дальнейшее развитие указанных подходов привело к формированию самостоятельного раздела экономической науки - региональной экономики, в которой наиболее заметное место среди отечественных ученых принадлежит трудам Н.Н. Некрасова и А.Г. Гранберга, а также экономики городов, различные аспекты которой исследовались В.Г. Занадворовым, Г.М. Лаппо, Е.М. Перциком, А.И. Трейвишем. Проблемы совершенствования экономических и управленческих отношений в сфере недвижимости, ее эффективного пространственного развития подробно представлены в работах С.И. Абрамова, П.Г. Грабового, А.Н. Кирилловой, И.Г. Лукмановой, Л.И. Павловой, Б.В. Прыкина, В.М. Рутгайзера, В.М. Серова, Н.А. Фалькевича, Л.Н. Чернышева, Н.Ю. Яськовой.

Несмотря на наличие комплексных научных исследований, освещающих различные аспекты воспроизводства недвижимости, проблему создания методологии формирования и развития территориально-воспроизводственных систем недвижимости нельзя считать окончательно решенной. Это связано с многоаспектным характером проблемы, динамичным изменением общей экономической ситуации и ее конкретных характеристик.

Целью исследования является разработка методологии формирования и развития территориально-воспроизводственных систем недвижимости (ТВСН), позволяющей обеспечить устойчивый экономический рост и достижение стратегических приоритетов инновационного социально-экономического развития на основе повышения эффективности использования бизнес-портфеля предприятий инвестиционно-строительного и регионально-производственного комплексов.

Для реализации цели исследования были решены следующие задачи:

· проведен комплексный анализ состояния инвестиционно-строительного комплекса и особенности его функционирования на мезоэкономическом уровне, выявлены проблемы, препятствующие его устойчивому развитию, а также предпосылки формирования инновационных управленческих стратегий на основе эффективного воспроизводства недвижимого имущества различного назначения;

· определены особенности и тенденции современного развития сферы недвижимости на мезоуровне экономической системы;

· сформулированы основные принципы и положения по формированию экономического механизма конкурентоспособных территориально-воспроизводственных систем недвижимости на основе принятой исследовательской парадигмы с использованием теории кластеров и кластерного анализа в контексте становления и развития ТВСН на различных фазах жизненного цикла;

· разработаны концептуальные основы развития и трансформации конкурентоспособных территориально-воспроизводственных систем недвижимости с оценкой их производственного и инновационного потенциала при реализации приоритетных региональных проектов;

· обоснована методология функционирования территориального строительного комплекса как воспроизводственного потенциала инвестиционно-строительных бизнес-систем в ТВСН с оценкой его структурно-функциональных компонент и трансформации в конкурентоспособные кластерные территориальные системы;

· обоснованы основные направления деятельности территориальных производственно-строительных комплексов с учетом региональных особенностей воспроизводства недвижимости в промышленном секторе и предложен механизм повышения экономической устойчивости их деятельности;

· разработана теория управления стоимостью и повышения эффективности по основным жизненным циклам трансформации ТВСН в ипотечно-инвестиционных программах и партнерских консорциумах;

· предложены модели антикризисного менеджмента в системе экономической устойчивости хозяйствующих субъектов ТВСН.

Объектом исследования послужили территориально-воспроизводственные системы недвижимости, относящиеся к мезоуровню экономической системы приоритетных отраслей и производственных инфраструктур.

Предмет исследования составляют объективные закономерности, особенности и процессы, происходящие в региональных территориально-воспроизводственных системах недвижимости, а также экономические и управленческие отношения между хозяйствующими субъектами на мезоуровне в контексте устойчивого инновационного развития национальной экономики. недвижимость строительный экономический территориальный

Теоретической и методологической основой исследования являются объективные экономические законы, основы институциональной экономики, труды отечественных и зарубежных ученых по различным аспектам развития отраслей и территорий, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, разработки научно-исследовательских институтов Российской Академии наук и Минрегионразвития РФ, посвященные исследованию проблем формирования, развития и регулирования строительства и недвижимости в условиях рыночной экономики на мезо- и макроуровне. В работе были использованы системный и логический анализ, диалектический метод, функционально-структурное и экономико-математическое моделирование, теория рисков, методы математической статистики, экспертных оценок, прогнозирования и др.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной экспертно-статистической и бухгалтерской отчетности анализируемых показателей в инвестиционно-строительной сфере, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Минэкономразвития РФ, Минрегионразвития РФ, а также крупных предприятий региональных инвестиционно-строительного комплексов.

Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке методологии формирования и развития территориально-воспроизводственных систем недвижимости, адекватной экономической ситуации, отражающей воздействие совокупности макро- и мезоэкономических факторов в соответствии со стратегическими целями и приоритетами национальной экономики, что обеспечивает экономическую надежность и устойчивость ее функционирования.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем:

1. Выявлены сущностные и содержательные характеристики воспроизводства недвижимости на мезоэкономическом уровне, отражающие объективные закономерности воспроизводственных процессов, а также соответствующие им экономические и управленческие отношения на всех этапах жизненного цикла, что позволило сформировать адекватную целям научной исследовательскую парадигму.

2. Осуществлена декомпозиция воспроизводственной системы с обоснованием состава, взаимосвязей и критериев эффективности уровней системной иерархии в соответствии с целями управленческой стратегии, которая позволила обеспечить системный подход к созданию и функционированию территориально-воспроизводственной системы недвижимости в совокупности с другими отраслевыми кластер-группами.

3. Разработаны методологические принципы рационального использования производственного и инвестиционного потенциала региона как основы устойчивого функционирования ТВСН, создания предпосылок для перехода интегрированных корпоративных территориально-воспроизводственных систем на инновационный тип экономического роста и обеспечения конечного эффекта социально-экономического регионального развития.

4. Разработаны концептуальные основы программно-целевого управления воспроизводством недвижимости на мезоэкономическом уровне, что обеспечивает сочетание интересов основных участников инвестиционного процесса в соответствии со стратегическими направлениями деятельности конкурентоспособных территориально-воспроизводственных систем недвижимости и социальными приоритетами развития территорий.

5. Разработаны методологические положения стоимостного подхода к управлению в сфере недвижимости, что позволяет осуществить количественную и качественную оценку эффективности реализуемой управленческой стратегии с учетом специфических особенностей воспроизводства на мезоэкономическом уровне.

6. Разработаны рекомендации и предложения по созданию организационно-функциональных компонент антикризисного менеджмента при трансформационном развитии территориально-воспроизводственных систем с учетом мезо- и макроконкурентоспособности.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что использование разработанных научных положений и рекомендаций способствует более рациональному формированию территориально-воспроизводственных систем недвижимости как функционально-пространственного базиса мезоэкономического уровня, создает первичные предпосылки для перехода экономики региона к инновационному типу развития.

На защиту выносятся:

· методология формирования и развития территориально-воспроизводственных систем недвижимости на мезоуровне;

· теоретические и методические положения, конкретизирующие характеристики воспроизводственной системы и отражающие синергетической эффект целеориентированного взаимодействия ее основных компонент;

· концептуальные основы формирования территориально-воспроизводственных систем недвижимости с применением кластерного анализа и методики оценки производственного и инвестиционного потенциалов региональной экономики;

· экономический механизм функционирования и развития конкурентоспособных территориально-воспроизводственных систем недвижимости с учетом особенностей синхронизации основных этапов жизненных циклов мезо- и макроэкономических уровней с учетом необходимости обеспечения эффективной реализации стратегических задач устойчивого развития региона.

Апробация и внедрение результатов исследования. Научные результаты исследований использовались при составлении региональных программ повышения эффективности воспроизводства недвижимости, определении структурных пропорций и количественных показателей инвестирования, разработке предложений по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Основные теоретические и практические выводы использовались при реализации региональных инвестиционных программ Ханты-Мансийского АО и Воронежской области. Внедрение результатов диссертационной работы осуществлено в территориальном строительном комплексе Республики Карелия. Основные научные результаты исследования докладывались на II Международной научно-практической конференции «Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров» (МГСУ, 2007 г.), X и XII Международных межвузовских научно-практических конференциях молодых ученых, докторантов и аспирантов (МГСУ, 2007 и 2009 г.г.).

Отдельные положения исследования представлены в 4-х учебных пособиях, используются в учебном процессе МГСУ при обучении по специальности 27.01.15 «Экспертиза и управление недвижимостью».

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 35 печатных трудов, в том числе: в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России - 9 работ, 2 монографии, 2 учебника (в соавт.), 4 учебно-методических пособия (в соавт.), 18 статей и научных докладов.

Общий объем публикаций составил 144,15 п.л., в том числе лично автором - 38,15 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 345 страниц, в том числе 27 таблиц, 38 рисунков. Библиографический список содержит 120 наименований использованных источников.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В современных условиях нестабильной экономики под воздействием кризисных процессов глобального уровня на смену традиционному экономическому видению трансформационных процессов воспроизводства в строительстве должны придти новые инновационные подходы к управлению территориальными инвестиционно-строительными комплексами. Одной из перспективных исследовательских парадигм, по мнению автора, в условиях нестабильной экономики является использование понятия конкурентоспособных территориально-воспроизводственных экономических систем применительно к мезоуровню строительной отрасли.

Проявившиеся в конце 2008 года тенденции сокращения темпов экономического развития страны привели в настоящее время к кризису воспроизводственных процессов как в строительстве, так и экономике в целом. В этой связи проводимая традиционная антикризисная политика поддержки инвестиционных проектов и программ в условиях дефицита «живых денег» и жесткой экономии бюджетных средств привела к обострению конкурентной борьбы за ресурсы на всех уровнях управления экономикой.

В условиях ожидаемого падения темпов ВВП строительная отрасль, отягощенная кризисными явлениями, неизбежно будет уменьшать свою деловую активность. При этом центральным стержнем инновационного регулирования инвестиционно-строительной сферы должна стать конкурентоспособность территориальных воспроизводственных процессов.

Значимость конкурентного подхода обозначена в утвержденной Правительством РФ концепции долгосрочного социально-экономического развития страны, где в качестве обязательных элементов планирования предусматривается выделение территориально-производственных кластеров в региональных бизнес-системах.

Как считает автор, высокая конкурентоспособность страны держится именно на сильных позициях отдельных кластеров. При этом рыночная экономика полна рисков и неопределенности. Заранее неизвестно, какая именно конкурентная стратегия приведет к успеху, а какая к провалу.

В отличие от традиционного понимания, экономика строительной отрасли как рациональной хозяйственной деятельности, отраслевая конкурентоспособность строительства как интегральная мезоконкурентность территориальных строительных комплексов (ТСК) в территориально-воспроизводственных экономических системах является более комплексным экономическим понятием, ориентированным на инновационное стратегическое видение развития строительства в условиях нестабильной экономики.

Для преодоления последствий кризиса в российской экономике, обеспечения устойчивости и положительной динамики ее развития, как считает автор, особое значение должны иметь инвестиционные процессы в строительной деятельности, что, в первую очередь, дополнительно привлечет капиталовложения в крупные, структурообразующие инвестиционно-строительные проекты.

Региональные территориально-строительные и инвестиционные комплексы в условиях нестабильной экономики становятся частью территориально-воспроизводственной системы или локальной конкурентоспособной территориально-строительной субсистемой.

По мнению автора, именно интегральная эффективность локальных территориально-производственных строительных агломераций, логистических узлов, ресурсных подсистем, производственно-экономических потенциалов и будет определять мезо-конкурентоспособность строительства и ее способность привлекать ресурсы, бюджетные средства и инвестиции для эффективного их вовлечения в региональные воспроизводственные процессы.

Для достижения цели исследования прежде всего необходимо на теоретическом уровне определить структуру инвестиций, источники их формирования, условия, определяющие возможность их мобилизации, цели и конечные результаты процесса инвестирования воспроизводственных процессов.

На практике формирование инвестиционного потенциала как простого, так и расширенного воспроизводства основного капитала определяется состоянием и уровнем развития экономики государства и конкретного региона. Как известно, любая экономическая деятельность базируется на использовании различного рода ресурсов. Именно специфика территории определяет материальные условия экономической деятельности, а территориальная организация воспроизводства ресурсов и есть основное содержание и цель региональной политики.

В условиях рыночной экономики в рамках региона должны решаться задачи взаимовыгодного сотрудничества всех участников территориального взаимодействия с учетом экономических, социальных, экологических и иных критериев.

Методологическую основу исследования составляет совокупнвсть модулей в составе универсальных методологических матриц. К этим модулям относятся: этапы производства и обмена недвижимости в сочетании с соответствующими им формами стоимостного эквивалента, какими являются цена производства и рыночная стоимость объектов недвижимости (матрица I); совокупность экономических отношений на мезоуровне и соответствующая управленческая стратегия развития (матрица II); пространственные системы, в границах которых осуществляется развитие недвижимости и которые, в свою очередь, сами являются объектами развития, а также временные параметры жизненного цикла (матрица III). Результаты выполненного анализа сущности, содержания и форм воспроизводства недвижимости сводится к следующим методологическим положениям:

1. Воспроизводство недвижимости представляет собой многоаспектный процесс, что, прежде всего, проявляется в составе объектов воспроизводства, так как именно особый по своим признакам и свойствам объект воспроизводства является определяющим фактором формирования специфики воспроизводственного процесса.

Поскольку первичным объектом недвижимости является территория, именно этот объект недвижимости в силу своей первичности должен в обязательном порядке подлежать воспроизводству.

2. Воспроизводиться должна не просто территория, а пространственный базис жизнедеятельности. Этот базис должен отвечать современным требованиям, формируемым субъектами жизнедеятельности и конкретизируемым совокупностью технических, технологических, организационных и экономических характеристик, а также результирующей социальной направленностью всех градопланировочных и градостроительных решений, составляющих содержание воспроизводства недвижимости.

3. Преобладающую часть объектов воспроизводства составляют здания и сооружения различного назначения. Этим обстоятельством определяется необходимость обоснования рациональной воспроизводственной структуры недвижимости.

Воспроизводство недвижимости в своем прямом - материальном выражении имеет системный характер, который прослеживается в иерархии отдельных составных частей системы, их неразрывной взаимосвязи, а также в особой роли каждой из компонент (рис. 1).

Как и для любой другой системы, в данном случае обязательным является содержательная характеристика системного (синергетического) эффекта. Он заключается в формировании целостной совокупности необходимых материальных условий жизнедеятельности, которая и представляет собой результат действия представленного на схеме конкретного механизма реализации целеполагания.

Выполненный анализ обосновывает методологическую правомерность использования особой категории конкретного экономического анализа - «территориально-воспроизводственная система недвижимости». Данное понятие представляет собой одну из имманентных форм общей категории «воспроизводство» и отражает системообразующую функцию пространственного фактора при воспроизводстве конкретного вида экономических благ - недвижимого имущества.

На первом этапе анализа процесса формирования территориально-воспроизводственных систем недвижимости (ТВСН) необходимо позиционировать их в общей экономической системе, обосновать принадлежность к одному или нескольким уровням иерархии. ТВСН не относятся к макроэкономическому уровню, так как результаты их функционирования в своей совокупности не формируют полную величину конечного экономического агрегата, каким является валовый внутренний продукт.

Целевая ориентация на устойчивое развитие конкретного региона, может быть принято как вектор движения. При этом принцип перехода от экономики использования ресурсов к экономике их системного воспроизводства является необходимым условием достижения цели.

Рост инвестиционной активности в регионе связан с объемом реализованных инвестиций с заданным уровнем эффективности и инвестиционного риска, что определяет возможность роста воспроизводства капитала. Можно констатировать, что инвестиционный климат региона определяют два параметра, создающих условия для привлечения и воспроизводства инвестиционного капитала - доходность и риск.

Рис. 1 Системная декомпозиция воспроизводства недвижимости

В качестве базисного модуля принимается территория, в границах которой осуществляется основной объем воспроизводства недвижимости и характеристики которой определяют экономический потенциал воспроизводства (ЭВП). Ресурсный модуль (территориально-имущественный комплекс - ТИК) включает совокупность всех материальных и нематериальных предпосылок, которые прямо или косвенно используются в процессе воспроизводства (и которые также должны устойчиво воспроизводиться). Самым важным, по определению, является реализационный модуль (территориально-воспроизводственный комплекс - ТВК), функционирование которого равнозначно непосредственному осуществлению воспроизводства. Он включает в себя три взаимодополняющие, взаимосвязанные и равнозначные компоненты - субъектов предложения (результатом деятельности которых являются конкретные ОН), субъектов спроса (потенциальных потребителей результатов производства), а также посреднические структуры, наличие и деятельность которых в сфере недвижимости является обязательной.

Интегрированная модель ТВСН представлена на рис. 2. Функционирование ТВК характеризуется входными параметрами (Д - авансированный капитал, С_СП - стоимость средств производства, С_Тр - стоимостное выражение фактора «труд») и выходными параметрами (Д - прибыль на авансированный капитал, С_Т - стоимость произведенной и реализованной товарной продукции).

Условие устойчивого функционирования ТВСН выражается соотношением:

где Ф - фискальные платежи;

I - инвестиции на воспроизводство;

ВНД_Е - равновесная норма доходности.

Анализ функционирования реализационного блока должен осуществляться в контексте принципов, базовых механизмов и форм действия общей рыночной экономической системы. При прочих равных условиях основным фактором, воздействующим равным образом и на производство, и на обмен, является конкуренция, анализ которой, следовательно, должен входить в состав методологического обеспечения воспроизводства недвижимости.

При рассмотрении процесса воспроизводства в строительстве (традиционная трактовка), когда объектами воспроизводства являются здания и сооружения, выделяются три стадии - подготовка строительства, строительство (строительное производство), реализация конечной строительной продукции (ввод зданий и сооружений в эксплуатацию).

Рис 2 Интегрированная модель ТВСН

В этом случае имеет место причинно-следственная связь вида Р_С > СП > ОФ (Р_с - ресурсы для строительства; СП - строительное производство; ОФ - производственные фонды). В соответствии с принятой в исследовании территориально-воспроизводственной концепцией эта связь трансформируется следующим образом:

(Т, Р_В) > (СП, ИП) > (+?Т, +?ОФ) (2),

где Т - воспроизводственная территория;

Р_В - все воспроизводственные ресурсы;

ИП - инфраструктурные производства в границах территории;

+?Т, +?ОФ - соответственно, приращение территории и вновь созданные ОФ.

Существенное значение для обеспечения эффективного формирования и функционирования ТВСН имеют институциональные предпосылки, рассматриваемые в качестве базовой компоненты инновационного типа экономического роста, что нашло свое отражение в концепции. В соответствии с ранее обоснованной трактовкой мезоуровня экономической системы можно сделать вывод, что формирование ТВСН должно осуществляться при наличии детализированных к условиям региона и города институций (правовых и нормативных актов), отражающих, в том числе, механизмы системного взаимодействия различных регионов и субрегиональных образований, на необходимость которого указывалось ранее. Сами институциональные условия воспроизводства представляют собой развитую адаптивную систему, элементы и связи которой представлены на рис. 3.

Предпринимательский и рентоориентированный типы воспроизводства отражают две принципиально различные стадии экономической динамики - соответственно, спада (или же стагнации) и роста. Рентоориентированый тип производства, рассчитанный на получение быстрого эффекта, практически единственным фактором которого является благоприятная рыночная конъюнктура, не имеет никаких стратегических перспектив, однако именно он доминирует у главного субъекта воспроизводства недвижимости - инвестиционно-строительного комплекса. Соответственно, в процессе формирования ТВСН должны быть созданы институциональные условия, обеспечивающие правильную ориентацию деятельности основных участников воспроизводства. Включение инноваций в состав инвестиционных условий представляется вполне обоснованным, так как, будучи базовой компонентой государственной экономической политики, они, тем самым, приобрели институциональный статус.

Рис. 3 Институциональные условия воспроизводственного процесса

В контексте цели исследования предложена трактовка расширенного воспроизводства как процесса использования воспроизводственного потенциала (ВП), в связи с чем были проанализированы его сущность, структура и содержательная характеристика (рис. 4):



Рис. 4 Системное представление воспроизводственного потенциала

По существу ВП автор понимает как экономический потенциал, поскольку само воспроизводство есть фундаментальное экономическое отношение, а оценка параметров ВП и результатов его использования осуществляется в инвариантной стоимостной форме. Таким образом, ВП ЭП. Количественно ВП может быть определен по соотношению:

ВП = max [C(ОН)]_loc = f (РесП; РеалП) (3),

где С - рыночная стоимость всех ОН, являющихся объектами воспроизводства;

- полная совокупность ОН;

loc - пространственные границы ТВСН;

РесП - ресурсный потенциал;

РеалП - реализационный потенциал.

Основу ВП составляет территориальный потенциал (ТП), определяемый как максимально возможный объем недвижимости, который может быть размещен в пределах локальной ТВСН с учетом всех действующих градопланировочных и градостроительных норм, то есть ТП = max (V_ОН)_loc.

Следующий уровень системной иерархии является комбинированным. В целом он представляет собой ресурсный потенциал (РП), а его составными частями являются сырьевой потенциал (СП), трудовой потенциал (ТП), инвестиционный потенциал (ИП) и первая форма инновационного потенциала (ИннП₁). ИП и ИннП₁ имеют значимую специфику.

По определению, инвестиционный потенциал «приписывается», главным образом, инвестору. В этом случае ИП понимается как максимальный объем инвестиций, который посредством осуществления процесса строительства может быть преобразован в совокупность ОН, т.е.

(4),

где - объем реализованных проектов по созданию объектов недвижимости (в денежном выражении).

Для формирования ИП наиболее существенными факторами следует считать возможности финансового сектора экономической системы и, как минимум, среднесрочную ценовую тенденцию на рынке недвижимости (конкретизируемую по отдельным секторам и сегментам).

В соответствии с логикой воспроизводства инвестирование нельзя рассматривать как самостоятельный процесс, имеющий законченный результат. Его назначение заключается в обеспечении бесперебойного функционирования финансово-экономического механизма, основным звеном которого оно и является. В этой связи можно считать правомерной трактовку ИП с позиций предприятия-производителя, то есть субъекта предпринимательской деятельности, функционирующего на микроэкономическом уровне и осуществляющего конкретные виды воспроизводственных мероприятий по отношению к объекту недвижимости. При этом необходимо уточнить, что его нельзя считать субъектом предложения, так как эту функцию также выполняет инвестор.

Как уже отмечалось, при формировании и развитии ТВСН должны быть обеспечены рациональные пропорции основных и инфраструктурных ОН. Но если оценка ИП со стороны конечного потребителя (населения города и представляющих их интересы органов власти и управления) включает обе эти составляющие, то для коммерческого инвестора ИП двух этих типов недвижимости резко различается. Согласование интересов представляет собой весьма сложную и крайне актуальную проблему. Можно предположить наличие двух противоположных позиций:

– для инвестиционных проектов, ориентированных на коммерческую реализацию недвижимости, оценка ИП будет скорректирована в сторону понижения, так как обязательные вложения в инфраструктуру для инвестора равнозначны обременениям, уменьшающим результирующую ВНД;

– для инвестиционных проектов девелоперского типа оценка ИП будет скорректирована в сторону повышения, поскольку более высокое качество представляемых услуг по проживанию является объективным основанием увеличения цены и, следовательно, повышения результирующей ВНД.

ИП обусловлен характеристиками и уровнем ТП. Очевидно, что ИП = f (t) const и ТП = f (t) const. Достаточно распространенная трактовка приводит к ошибочному выводу о противоположном характере динамики этих потенциалов - соответственно, как ( ИП)_t и (vТП)_t. Однако с позиций рационального развития ТВСН динамику ИП и ТП следует признать однонаправленной, различие заключается лишь в темпах. Принципиальное решение проблемы возможно только на основе качественного обновления воспроизводственной структуры и, соответственно, структуры инвестиций. Условия инвестиционной привлекательности формируются не инвестором, и они должны быть таковы, чтобы максимальным ИП обладали инновационные проекты и. В этом случае ТП автоматически возрастет на величину, заведомо превышающую даже перспективные инвестиционные возможности.

В отношении ИннП₁ можно отметить, что он определен в меньшей степени по сравнению с СП, ТП и ИП (что отражено иной формой его изображения на схеме). Как ресурс инновации в современных условиях должны играть решающую роль, но это возможно лишь при условии структурированности общего (номинального) множества нововведений по приоритетам, направлениям развития ТВСН и т.д. С учетом определяющей роли пространственного фактора именно в территориальных балансах и иных пространственных решениях должны реализовываться опережающие инновации. При этом следует учитывать, что сама инновационная деятельность требует для своего эффективного осуществления соответствующей трансформации ТВСН (наличия территорий и специализированных объектов недвижимости - бизнес- и технопарков и т.п.).

Реализационный потенциал соответствует охарактеризованному ранее реализационному модулю (см. рис. 3) и отражает реальные возможности предприятий (прежде всего, входящих в ИСК), участвующих в развитии ТВСН. Компонентами ресурсного потенциала являются производственный потенциал - ПП (скорректированная в сторону понижения номинальная производственная мощность предприятия) и управленческий потенциал (УП), выражаемый соотношением экономической эффективности реализуемых и оптимальных управленческих решений по конкретным задачам развития ТВСН (то есть, для реального УП всегда действительно соотношение УП < 1).

Различие между ИннП₂ и ИннП₁ - чисто количественное и может быть выражено соотношением:



где n - число предприятий, задействованных в развитии ТВСН.

По очевидным причинам каждый последующий уровень потенциала имеет меньшую величину, чем предыдущий.

Законченным выражением взаимосвязи между развитием ТВСН и ВП является последовательность «формирование ВП использование ВП воспроизводство ВП». На стадии формирования из общей (номинальной) совокупности потенциальных возможностей отбираются те, которые необходимы для развития именно ТВСН. Что же касается воспроизводства ВП, то его содержание не столь очевидно. Такая компонента ВП, как СП, не является воспроизводимой во всех своих элементах, поэтому обязательным явлением в процессе развития ТВСН будет исчерпание ВП. Это приводит либо к нахождению альтернативных (вне пределов ТВСН) источников пополнения ВП, либо к необходимости качественного преобразования всей системы воспроизводства

...