Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере

11

Размещено на http://allbest.ru

На правах рукописи

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере

Специальность: 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))»

Бакрунов Юрий Октавьевич

Москва - 2010 г.

Диссертационная работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете

Научный консультант - доктор экономических наук, профессор Яськова Наталья Юрьевна

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор Хрусталёв Борис Борисович

доктор экономических наук, профессор Гальперина Зухра Михайловна

доктор экономических наук, профессор Пешков Виталий Владимирович

Ведущая организация - Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Самарский государственный архитектурно-строительный университет

Защита состоится «___» _________ 2010 года в ___ часов в ауд. ___ на заседании диссертационного совета Д 212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 129337, Москва, Ярославское шоссе, д.26.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу: 129337, Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Автореферат разослан «____ » ____________ 2010 г.

Ученый секретарь диссертационного совета Исаева Г.Л.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Преобразование экономического строя России, переход к доминированию рыночных институтов, таких как частная собственность, свобода договорных отношений, государственно-частное партнерство и др., влекут за собой качественные изменения как в системе государственного, так и хозяйственного управления. В условиях достаточно продолжительного периода стабилизации и динамического роста экономических показателей, оживления инвестиционной деятельности и деловой активности, внешним проявлением которых являлось увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилой и коммерческой недвижимости, стали возникать и развиваться девелоперские компании. Это вызвало необходимость всеобъемлющего изучения и анализа механизмов взаимодействия хозяйствующих субъектов инвестиционно-строительной сферы, включая рассмотрение места девелопмента в организационно-экономических и правовых концепциях современной России. Очевидно, что без формирования понятийного аппарата появившихся новых экономических явлений, без уточнения и конкретизации механизмов и режимов их функционирования и взаимодействия с другими явлениями, участники инвестиционно-строительной деятельности, включая государство, не смогут осуществлять формирование и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, а также реализовывать инвестиционный потенциал рынка недвижимости.

Учитывая фундаментальное свойство развития, проявляющееся в цикличности динамики его экономических показателей, именно в процессе чередования фаз экономических циклов становятся очевидны преимущества и недостатки складывающихся способов производства во всех сферах национальной экономики, включая инвестиционно-строительную сферу деятельности. Самую серьезную проверку они проходят в стадии кризиса, характеризующегося снижением инвестиционной активности, сжатием рынка недвижимости, ростом взаимозадолженностей, ликвидацией различных видов бизнеса, падением спроса и др. Современная ситуация в инвестиционно-строительной сфере РФ характеризуется нарастающей напряженностью в финансировании создания строительных объектов, ростом незавершенного строительства, усиливаясь существенным перекредитованием деятельности, в особенности крупных диверсифицированных строительных организаций, существенная часть из которых позиционирует себя как девелоперские компании. Вместе с тем, экономическая сущность этого сравнительно нового для российского рынка явления, его объективные свойства и направления развития с учетом изменений, связанных с переходом фаз циклов экономического развития национальной экономики, пока недостаточно исследованы.

Оценивая имеющиеся объективные возможности преодоления кризисных явлений в экономике страны, значение завершения масштабных инвестиционно-строительных проектов чрезвычайно велико. Анализ показывает, что в настоящее время каждый третий проект реализуется крупными строительными субъектами хозяйствования, осуществляющими интеграционные функции инвестиционно-строительной деятельности. А это значит, что от их готовности преодолевать экономические вызовы развития во многом будет зависеть не только скорость преодоления негативных явлений, но и качество рыночной среды после кризиса.

Проблемами поиска эффективных способов инвестиционно-строительной деятельности в разное время занимались различные ученые. Среди них: имена И.Г.Галкина, Б.Я.Ионаса, А.В.Карасева, Я.А.Рекитара, создавших основы экономики строительства, целая плеяда современных ученых - С.И.Абрамов, М.И.Воронин, П.Г.Грабовый, М.И.Каменецкий, И.Г.Лукманова, И.И.Мазур, М.Л.Разу, В.М.Серов, В.Д.Шапиро, Н.Ю.Яськова и др. - осуществивших глубокий анализ и предложивших пути решения проблем развития инвестиционно-строительной деятельности в современных условиях реализации масштабных инвестиционно-строительных проектов на стадии реформирования и подъема национальной экономики. Стадии функционирования основных участников строительства в период циклического кризиса остаются пока слабо исследованной проблемой, как с теоретической и методологической точки зрения, так и в процедурном и методическом аспектах практической реализации мер финансового оздоровления деятельности и организационно-экономических преобразований, адекватных современным требованиям преодоления кризиса. Практикой востребованы исследования с учетом выбора критерия эффективности антикризисных мер в инвестиционно-строительной сфере с учетом стратегических перспектив ее развития.

Имеющиеся разработки в недостаточной степени сфокусированы на формирующемся тренде объединения хозяйствующих субъектов, изменяющейся структуре строящихся объектов, потенциально возможном разнообразии моделей инвестирования и др. Кроме того, существующие подходы также не в полной мере учитывают практические модели реализации эффективных механизмов взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности, в том числе в форме девелопмента, а также механизмов государственно-частного партнерства. Проведенное исследование восполняет указанные пробелы в имеющихся научных исследованиях.

Целью диссертационного исследования является решение научной проблемы формирования методологии и концепции девелоперской деятельности и разработки моделей их практической реализации на различных этапах развития инвестиционно-строительных процессов.

Для достижения цели исследования были поставлены и решены следующие задачи:

исследованы предпосылки становления и закономерности развития инвестиционно-строительной деятельности в стране и за рубежом;

идентифицировано понятие девелопмента и определено его место в системе экономических категорий рыночной экономики;

проанализированы и систематизированы особенности реализации модели девелоперской деятельности на различных этапах развития транзитивной экономики;

дана трактовка и предложен метод оценки эффективности девелопмента в условиях его капитализации;

сформированы методологические принципы управления портфелем инвестиционно-строительных проектов девелоперской компании;

определены некоторые аспекты влияния кризиса, как фазы жизненного цикла развития национальной экономики, на девелоперскую деятельность;

разработаны методические принципы организации девелоперской деятельности на различных фазах жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта;

выявлены перспективы и определены модифицированные формы государственно-частного партнерства в условиях девелоперской модели реализации инвестиционно-строительных проектов.

Предмет исследования составляют процессы девелоперской деятельности строительной отрасли, обеспечивающие реализацию инвестиционно-строительных проектов на различных фазах их жизненных циклов.

Объектом исследования являются девелоперские компании строительной отрасли с различной структурой капитала и разнообразными организационно-правовыми формами функционирования.

Теоретической и методологической основой исследования служат: диалектический метод познания; основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории управления, проблемам развития и производства в условиях рынка; отечественные и зарубежные научные труды по вопросам экономического развития инвестиционно-строительной сферы и рынка недвижимости; законодательные и нормативные акты Российской Федерации; методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы.

В процессе исследований были востребованы также положения системного анализа, методы экспертных оценок, теория вероятности и математическая статистика, теория принятия решений, теория рисков, методы экономико-математического моделирования, корреляционно-регрессивного анализа, имитационного моделирования и др.

Научная новизна состоит в разработке методологии и концепции девелоперской деятельности, реализуемых в моделях инвестирования и управления портфелями инвестиционно-строительных проектов девелоперских компаний, с учетом перспектив государственно-частного партнерства на различных фазах жизненного цикла инвестиционно-строительной деятельности.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. Выявлены и рассмотрены в трех динамических проекциях основные аспекты организации инвестиционно-строительной деятельности, учитывающие типы процессов производственного потребления, виды отношений собственности, характер взаимодействия участников, степень разнообразия объектов, субъектов и методов управления.

2. Предложена научная гипотеза, рассматривающая девелопмент как способ организации производства в инвестиционно-строительной сфере, интегрирующий экономические интересы участников на всех этапах жизненного цикла строительного проекта.

3. Сформирована матричная модель устойчивых связей девелопмента, как системная обобщенная характеристика видов девелоперской деятельности, с учётом относительной устойчивости экономических отношений в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов.

4. Представлена концептуальная структурная модель девелоперской деятельности, учитывающая варианты взаимодействия собственника объекта и способа организации производства, функционирующая в зоне гибкой конфигурации поиска консенсуса интересов.

5. Предложен метод определения эффективности девелоперской деятельности, объединяющий определенный конечный результат управления, вероятность выполнения целевых установок и функций, соотношение реального и максимально возможного результата .

6. Разработана методика оценки эффективности девелоперской деятельности как в аспекте обеспечения роста стоимости девелоперской компании, так и в аспекте роста совокупной стоимости реализуемых ею проектов.

7. Разработана модель управления инвестиционным портфелем девелоперской компании, включающая в себя алгоритм оценки стоимости проекта в соответствующих точках ликвидности, для определения поэтапного входа-выхода девелоперской компании в(из) проект(а), основанная на подсчёте издержек.

8. Предложен метод прогнозирования применительно к исследуемой области на основе декомпозиции позитивного эффекта экономического кризиса в инвестиционно-строительной сфере в целом и в девелоперской деятельности в частности, выявлены основные условия преодоления кризисных явлений в девелопменте.

9. Разработана методика выбора и корректировки модели инвестирования девелоперской деятельности на различных фазах жизненного цикла.

10. Обоснована необходимость и возможность использования механизмов государственно-частного партнерства в инвестиционно-строительной сфере. Адаптированы имеющиеся модификации форм государственно-частного партнерства к специфике девелоперской деятельности.

На защиту выносятся:

1. Методология оценки и развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере.

2. Матричная модель устойчивых связей девелопмента.

3. Концептуальная структурная модель девелоперской деятельности в современных условиях строительства.

4. Модель управления инвестиционным портфелем девелоперской компании.

5. Двухаспектная методика оценки эффективности девелоперской деятельности

6. Базовые модификации механизмов государственно-частного партнерства с учетом рисков деятельности девелоперских компаний.

Практическая значимость исследования заключается в применении разработанных научных положений и методических рекомендаций в процессах становления и развития девелоперской деятельности, направленных на эффективную реализацию инвестиционно-строительных проектов, а также в обеспечении достаточного запаса экономической прочности и устойчивости развития девелоперских компаний, становящихся основой инвестиционно-строительной сферы в сложных динамичных и стохастических условиях рыночной среды и циклического развития национальной экономики.

Достоверность проведенного исследования обеспечивается репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетностью девелоперских компаний, предприятий и организаций инвестиционно-строительной сферы за период с 1994-2009 гг.; использованием современных теорий и методов исследований, позволяющих получать достоверную и надежную информацию для проверки выдвинутых гипотез; оценкой теоретических и практических результатов на основе разработанных автором в процессе исследований методов, научных положений и приемов, а также апробацией результатов. Достоверность подтверждается также экспериментальной проверкой в Группе компаний ПИК.

Полученные в результате исследования предложения опубликованы в монографиях, статьях, научно-технических отчетах, методических рекомендациях, учебниках и учебных пособиях.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения были доложены и одобрены на международных и российских научно-технических конференциях, в том числе на международной научно-практической конференции (г.Иркутск, 2007г.), Московской международной конференции (МГСУ. 2006г., 2008г.), Московском экономическом форуме (г.Москва, 2009г.) и др.

Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс, отражены в учебном пособии «Финансы и кредит в строительстве», использованы в курсе лекций «Финансовый менеджмент», «Финансы и кредит», «Экономика строительства» и др.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликованы 34 научные работы, общим объемом 112,02 п.л., в том числе лично автором 64,32 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, библиографии и 3 приложений. Диссертация изложена на 297 страницах текста, включающих 12 таблиц, 43 рисунка. Библиографический список содержит 221 наименование.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Будучи неотъемлемой составной частью национальной экономики, инвестиционно-строительная деятельность (ИСД) подвержена сущностным преобразованиям, которые, в конечном счете, обеспечивают ее трансформацию в постиндустриальный тип. Заметим, что указанный межсистемный переход осуществляется в условиях по-прежнему мозаичной и неупорядоченной экономической структуры, неразвитости и деформированности рынка в целом и строительного рынка в частности. Это проявляется в слабости структурной политики и стратегического планирования, декларативности защиты прав собственности, пассивности бизнес-среды, неослабевающем влиянии бюрократических, клановых, криминальных способов регулирования экономической деятельности, а также масштабами «теневой» экономики, особенно в условиях кризиса и др.

Понимая суть преобразований, как осознанную и отвечающую объективным потребностям развития деятельность, обеспечивающую межсистемный переход, в диссертационном исследовании были рассмотрены закономерности трансформации ИСД. Это, прежде всего, разнокачественность и многообразие переходных форм, используемых в условиях относительной инерционности и детерминированности воспроизводственных процессов, устойчивости общественного менталитета, длительности преобразований, макронеравновесия и альтернативности развития, а также преимущественно нерегулируемым возникновением и развитием новых форм и методов.

Следуя логике гносеологических основ исследования процессов развития, в диссертационной работе были выявлены экономическая сущность методологической базы преобразований, а именно определено основное противоречие переходных процессов в инвестиционно-строительной сфере. Имея в виду, что в различных ситуациях, странах и сферах основное противоречие переходной экономики обнаруживает разную степень глубины и остроты, это существенно влияет - и в этом состоит важность анализа и учета данного противоречия - на общий процесс и результаты переходных преобразований. Имеющееся разнообразие моделей строительной деятельности, развитость отношений, носящих по ряду параметров рыночный характер, в известной степени смягчили основное противоречие инвестиционно-строительной сферы переходного типа, позволив ИСД гораздо быстрее других отраслей национальной экономики перейти к адекватным экономическим формам и методам деятельности.

Концептуальный подход к анализу и выявлению основных направлений эволюции способов организации ИСД, позволяющих разрешать противоречия развития последней, показан на рис.1.

Как следует из предложенного концептуального подхода, функциональный анализ должен фокусироваться на исследовании содержания функций каждой из компонент способа организации ИСД. При этом анализ должен охватывать также все виды межфункционального взаимодействия. Процессный анализ направлен на изучение содержания процессов организации и управления производством. Нацеленность структурного анализа может быть определена, как установление характера соотношений элементов каждой компоненты способа организации ИСД во взаимосвязи с исследованием характера их взаимовлияния.

Таким образом, задача межсистемного переходного процесса преобразования способа организации ИСД идентифицирована в диссертационном исследовании как осуществление трансформации всех вышеуказанных компонент, с тем, чтобы вновь сформировавшаяся экономическая система смогла удовлетворять потребности в результатах ИСД в их новом, развившемся состоянии. В этом смысле экономическая основа, или экономическое содержание переходных изменений носит двоякий характер: с одной стороны, идёт трансформация природо-преобразовательной или непосредственно строительной деятельности (производительных сил), с другой - трансформация производственных отношений.

Проведенный сравнительный анализ способов организации ИСД, осуществленный в функциональном, процессном и структурном аспектах, позволил выявить следующие характерные черты:

1. Используемые при регулировании ИСД нормативно-правовая и методическая базы в своих фундаментальных основах базируются на процедурах организации строительства, принятых в планово-директивной экономике, при которой процесс строительства был разобщен и являлся компетенцией различных ведомств. Это является причиной того, что основы регулирования ИСД не только не отвечают современным условиям хозяйствования, но в ряде случаев противоречат им.

2. Процесс реализации ИСД в условиях переходной экономики имеет ряд важных особенностей, которые необходимо учитывать при его организации. Основными из них являются:

во-первых, ориентация ИСД на получение прибыли и, как следствие, необходимость рассмотрения в качестве завершающего этапа ИСД достижение экономического эффекта от реализации проекта, в отличие от традиционного ввода в действие объекта строительства;

во-вторых, необходимость обеспечения прав собственности на объект недвижимости, финансируемый за счет средств частных инвесторов, при отсутствии частной собственности на земельные участки, в т.ч. городских территорий, предназначенных под застройку;

в-третьих, переход от реализации строительных процессов, обеспечиваемых капитальными вложениями, к инвестированию, охватывающему более широкий состав разнообразных ресурсов, вовлекаемых в процесс ИСД;

в-четвертых, наличие разграничений прав собственности на землю и неразрывно связанных с ней зданий, строений и сооружений.

3. Действующая система регулирования, в частности методы управления ИСД, не учитывает все ее составляющие. Так, из объектов целевого регулирования выпали такие этапы ИСД, как: прединвестиционные исследования, подбор земельного участка и оформление прав на него, а также эксплуатация инвестором построенного объекта или реализация прав собственности на него.

4. Этап оформления земельных отношений, отсутствовавший в системе плановой экономики, является основополагающим для ИСД в современных условиях и влияет на характеристики показателей его инвестиционной привлекательности. На этом этапе происходит согласование интересов собственников двух основных составляющих объекта недвижимости - земельного участка и будущего строения.

В силу вышеизложенного, объективно необходимым является создание отсутствующей на данный момент методологической базы для регулирования процессов ИСД.

Поиск адекватных современным условиям развития национальной экономики способов ИСД, способных разрешать противоречия развития, был реализован в широко распространившейся в России и за рубежом девелоперской модели деятельности. Их анализ, проведенный в работе, позволил выявить основные проблемы функционирования и поставить задачи развития, показанные на рис.2.

В результате сравнения девелоперской деятельности в стране и за рубежом в диссертационном исследовании был сделан вывод, что при достаточно многих чертах сходства, они имеют существенные различия.



Рис.2. Взаимосвязь выявленных проблем управления и приоритетных задач развития

И несмотря на то, что не вызывает сомнения гораздо более высокая эффективность лучших представителей западной модели девелопмента, тем не менее, прежде, чем разрабатывать качественные и количественные характеристики тренда развития российского девелопмента, необходимо уточнить экономический смысл этой дефиниции, ее место в системе экономических категорий, особенности реализации в российских условиях, а также перспективы на различных фазах жизненного цикла.

Применительно к ИСД автором была предложена научная гипотеза, заключающаяся в том, что по мере роста объективных потребностей в услугах интеграции деятельности и сочетания экономических интересов участников строительства девелопмент приобретает все более ярко выраженные признаки способа организации инвестиционно-строительной деятельности. девелоперский рыночный инвестиционный строительный

Это положение доказывалось, имея в виду следующие соображения: во-первых, неизменность принципиальных характеристик объектов строительства; во-вторых, относительная стабильность характера воздействия совокупности факторов внешней среды; в-третьих, принципиальная определенность состава участников инвестиционно-строительной деятельности.

Иначе говоря, при прочих равных условиях выявлялось, чем девелопмент, выступающий в качестве способа ИСД, отличается от альтернативных способов производства и способен ли он, как экономическая категория рыночной экономики, стать своего рода завершающей формой абстракции экономических отношений, складывающихся в процессе строительства.

Для подтверждения или опровержения выдвинутой гипотезы автор охарактеризовал типовые варианты экономических отношений, складывающихся в процессе инвестиционно-строительной деятельности по реализации проектов развития недвижимости. Среди них: централизованный, хозяйственный, базовый, «под ключ», генподрядный, аутсорсинговый, концессионный.

Рассмотренное многообразие экономических отношений, складывающихся в процессе строительства, было предложено различать их по следующим существенным признакам:

1) характеру прав собственности участников на объект недвижимости;

2) степени самостоятельности реализации девелоперской деятельности;

3) широте охвата стадий инвестиционно-строительного проекта и жизненного цикла объекта недвижимости;

4) целям, задачам и функциям участников;

5) характеру ответственности за результаты деятельности и распределению рисков хозяйствования.

На основе указанных признаков, в диссертационном исследовании была разработана матричная модель устойчивых связей девелопмента, представленная в таблице 1. Как следует из таблицы, целевая направленность всех разновидностей девелоперских отношений может быть охарактеризована, как управление развитием недвижимости, во всех случаях предполагающая интеграцию деятельности участников строительства и отличающаяся степенью охвата стадий жизненного цикла объектов недвижимости.

При этом, предмет труда во всех случаях един в своей экономической сути и несмотря на то, что средства труда могут находиться в различной собственности, будучи единством орудий труда и рабочей силы, технологически объединенных в результате реализации функций управления проектом, их целенаправленное использование в современном понимании сущности инвестиционно-строительных процессов, определяется развитием объектов недвижимости. Именно этот сущностный признак становится доминантным в понимании ИСД, соответствующей рыночному типу национальной экономики.

Таблица 1

Матричная модель устойчивых связей девелопмента

Типы экономических отношений	Признаки отличий
	Характер прав собственности	Степень самостоятельности в реализации девелопмента	Широта охвата стадий реализации проекта и жизненного цикла объекта недвижимости	Цели, задачи, функции участников	Характер ответственности за результаты деятельности
Gi	Hi	Si	Ki	Ci	Oi
1	2	3	4	5	6
Централизованный i=1	Отсутствие у девелопера права собственности на объект	Гибкая конфигурация: устанавливается соглашением сторон	Участие на всех стадиях (частично только в начальной - 1 - и завершающей - 9)	Получение прибыли от реализации проекта с отсутствием функций финансирования	Ответственность за конечный результат (1 9). Девелопер несет все риски
Концессионный i=2	Отсутствие у девелопера права собственности на объект	Высокая степень самостоятельности на всех стадиях реализации проекта	Участие в проекте с момента финансирования до эксплуатации (2 8)	Возврат инвестиций, получение прибыли от эксплуатации объектов	Вся полнота ответственности от инвестиционной до эксплуатационной стадии
Аутсорсинговый i=3	Отсутствие у девелопера права собственности на объект	Гибкая конфигурация: устанавливается соглашением сторон	Участие с момента бизнес-планирования до сдачи объекта (3 7)	Получение вознаграждения за ввод объекта в действие	Ответственность за создание объекта. Отсутствуют только риски финансирования
Генподрядный i=4	Отсутствие у девелопера права собственности на объект	Полная самостоятельность в организации управления строительством	Участие, начиная со стадии управления проектом до сдачи объекта (4 8)	Вознаграждение за ввод и обеспечение эксплуатации объекта	Полнота ответственности, несет все риски до передачи объекта заказчику
«Под ключ» i=5	Отсутствие у девелопера права собственности на объект	Гибкая конфигурация: устанавливается соглашением сторон	Участие со стадии управления до сдачи в эксплуатацию (4 8)	Вознаграждение за организацию строительства	Ответственность за организацию строительства. Риски хозяйственной деятельности
Базовый i=6	Отсутствие у девелопера права собственности на объект	Гибкая конфигурация: устанавливается соглашением сторон	Участие со стадии поставок до стадии строительства включительно (6 7)	Вознаграждение за работы по обеспечению строительства	Ответственность за обеспечение строительства. Риски хозяйственной деятельности
Хозяйственный способ i=7	Наличие прав собственности на объект	Полная самостоятельность	Участие на всех стадиях реализации проекта (1 9)	Возврат инвестиций и получение прибыли от эксплуатации	Вся полнота ответственности. Все риски, включая финансовые риски

Примечание: Начиная с G₃ имеется потенциальная возможность долевого участия.

Gi = F (Hi; Si; Ki; Ci; Oi) (1)

Таким образом, девелопмент в широком смысле предложено характеризовать как способ организации инвестиционно-строительной деятельности во всем спектре рассмотренных выше модификаций (в зависимости от широты охвата жизненного цикла объекта недвижимости) с целью его развития.

Учитывая принятое методологическое допущение при определении понятия девелопмент, допустимое в пределах обозначенного горизонта познания и заключающееся в возникновении, распространении и утверждении «проектного бизнес-мышления», позволяющего идентифицировать инвестиционно-строительные процессы как процессы реализации проектов создания и развития недвижимости, возникает новая реальность, которая ведет к отказу от имеющихся убеждений и стандартов принятия управленческих решений, к смене содержания исходных концептов - понятий, к построению экономических отношений нового типа в совершенно иначе структурированном пространстве инвестиционно-строительной деятельности.

Более того, доказанное в результате проведенного исследования отсутствие единообразия и жесткой закрепленности типов экономических отношений в девелоперской деятельности, приводит к тому, что фактическая реализация проекта может представлять собой широкий набор всевозможных модификаций взаимодействий его участников. Поэтому попытка построить концептуальную модель девелоперской деятельности, адекватную всем типам отношений, является заведомо нерешаемой задачей. В силу этого автор исходил из необходимости сформировать адекватную современному пониманию инвестиционно-строительных процессов концептуальную структурную модель девелоперской деятельности в динамической развертке последовательных смен типов экономических отношений участников строительного проекта (рис.3.).

Наличие зон гибкой конфигурации предопределяет релевантный характер моделей девелопмента даже в условиях самых развитых национальных экономик мира. В целом, выбранный для построения концептуальной модели девелоперской деятельности исследовательский ракурс исходил из рассмотрения и структурирования видов взаимодействий с позиций собственника объекта, который является центральной фигурой современного рынка недвижимости. Базируясь на этой посылке, осуществлена систематизация моделей девелопмента в условиях современной рыночной среды.

Рис.3. Концептуальная структурная модель девелоперской деятельности

Детальное рассмотрение девелоперской деятельности на различных фазах жизненного цикла национальной экономики потребовало классификации моделей девелопмента по следующим признакам: форме создания девелоперской организации; типу прав девелопера на объект недвижимости; характеру ответственности; способу финансирования; степени обособленности деятельности девелопера; масштабу осваиваемых инвестиций; типу экономических отношений участников девелопмента; виду объектов девелопмента.

В результате рассмотрения содержания и модификаций девелоперской деятельности в работе выявлены: во-первых, ее целевая направленность на физические изменения объекта недвижимости, которые обеспечивают появление новых потребительских качеств, во-вторых, содержание, выражающееся в поиске консенсуса экономических интересов участников инвестиционно-строительной деятельности, в-третьих, метод ее реализации, заключающийся в использовании инструментария управления проектом, в-четвертых, форма осуществления, производная от характера прав собственности на объект недвижимости.

Исходя из приведенного понимания сущности девелоперской деятельности, ее оценка преследует такие цели, как: определение общей экономической эффективности реализации инвестиционно-строительного проекта; сравнительный анализ и выбор наиболее эффективной организационной формы осуществления строительства и эксплуатации объекта недвижимости; определение структуры инвестиционных доходов и перспективного преимущества участников реализации девелоперского проекта; оценку потенциала капитализации проекта; уточнение косвенных эффектов реализации проекта; определение отклонений ресурсозатрат и ресурсоотдачи от их расчетных значений в проекте и др..

Осуществление девелоперской деятельности, как показал анализ практики, продуцирует следующую совокупность факторов, повышающих эффективность реализации проекта:

1) компенсацию отсутствия профессионального опыта у владельца недвижимости (застройщика). Это не позволяет подрядчикам искусственно

увеличить бюджет проекта за счет дополнительных работ, либо напротив, при фиксированном бюджете снижать свои издержки за счет низкого качества материалов, работ, услуг;

2) представление и защиту интересов собственника проекта перед государственными органами и участниками процесса его реализации, позволяющее оптимизировать структуру затрат по реализации проекта;

3) профессиональное управление проектом, имеющее в том числе в качестве следствия экономию средств на создание и содержание собственной службы заказчика;

4) оперативный режим разрешения возникающих противоречий экономических интересов участников инвестиционно-строительной деятельности, приводящий не только к быстрому устранению негативных последствий, но и к предупреждению их появления;

5) высококвалифицированную фокусировку проекта, наличие стратегии его реализации и технического задания, позволяющее обоснованно ставить и структурировать по участникам задачи развития недвижимости;

6) контроль хода реализации проекта и исполнения его бюджета, обеспечивающий обоснованную корректировку статей последнего с учетом реализации стратегических целей проекта;

7) реализацию принципа портфелирования проектов, направленную на получение синергетического эффекта и др.

Исходя из выявленной специфики девелопмента, а также целевой ориентации его оценки, эффективность девелоперской деятельности характеризуется в работе как: определенный конечный результат управления; вероятность выполнения целевых установок и функций; соотношение реального и максимально возможного результата; соотношение фактического и требуемого результата. При этом, девелопмент функционируя результативно, эффективно, обладая высоким качеством, обеспечивает развитие недвижимости, благодаря способности адекватной фокусировки стратегии реализации проекта в конкурентной среде. Такие условия создаются, если технология и организация строительного производства, финансирование и организационные формы управления обладают конкурентоспособностью. Конкурентные преимущества девелопмента также зависят от уровня профессионализма менеджеров и управленческого персонала в целом.

Подход современной теории управления к оценке эффективности как к комплексу взаимосвязанных аспектов, учитывает, в первую очередь, особенности объектов определения эффективности, уровень, содержание и форму проявления эффекта, средства воздействия, элементы и стадии развития системы управления. В соответствии с перечисленными признаками, применительно к девелоперской деятельности декомпозиция понятия эффективности девелопмента может быть осуществлена по следующим критериям: форме проявления; времени проявления; содержанию эффекта; средствам воздействия; проекциям деятельности; уровню возникновения эффекта; виду участия.

Зависимость уровня общей эффективности управления девелоперской компании от того или иного уровня ее составляющих представлена в диссертационной работе формулой общего вида:

Э_общ = Э_внеш* Э_внутр, (1)

где:

Э_общ - общая эффективность девелопмента;

Э_внеш - внешняя эффективность;

Э_внутр - внутренняя эффективность.

Приведенная зависимость отражает тот факт, что если обе составляющие будут ниже нормативного (среднесрочного) или максимально возможного уровня, то общая эффективность девелоперской деятельности неизбежно снизится в геометрической прогрессии. Анализ взаимосвязи между ресурсами и результатом реализации инвестиционно-строительного проекта с точки зрения времени проявления эффекта приводит к необходимости выделения статической и динамической эффективности девелопмента. Статическую эффективность целесообразно рассматривать как форму приспособления к имеющемуся экономическому положению на основе количественных показателей соотношения различных видов затрат и результатов. Статическая эффективность, являясь основной формой оценки и управления девелоперской деятельностью, характеризует результативность на коротких отрезках времени, которые соответствуют возможностям решения оперативных и тактических вопросов. Таким образом, динамическая эффективность предполагает достижение результатов за счет гибкого варьирования ресурсами и изменения технологий с интроекцией результатов на долгосрочный период.

Конкретизация методологических подходов к оценке девелопмента и рассмотрение существующих точек зрения показали, что все рассмотренные показатели и системы показателей определяют эффективность управления, основываясь на прибыльности деятельности (или производных от нее показателях). Однако, с точки зрения акционеров, наиболее полно и объективно качество бизнеса выражается в уровне и динамике его рыночной стоимости. Так, в настоящее время в России успешно функционирует множество очень прибыльных компаний, но, по мнению специалистов из ведущей консалтинговой и аудиторской компании в области оценки стоимости бизнеса PricewaterhouseCoopers, рыночная стоимость акций российских компаний составляет только 10-25% по сравнению со стоимостью акций западных компаний аналогичной доходности. Таким образом, стоимость бизнеса в современной концепции оценки стоимости предприятия определяется не только доходностью, а также риском и перспективным преимуществом. Указанная концепция дает возможность абстрагирования от специфики бизнеса, сравнения этапов развития отдельного предприятия, а также сравнения предприятий между собой, возможность анализа источников роста стоимости бизнеса с выделением ключевых направлений успеха. Имея в виду специфику девелопмента, заключенную в создании и развитии доходной недвижимости, стоимость проекта и перспективы ее роста по существу предопределяют динамику показателя стоимости бизнеса за исключением случаев создания некоммерческой недвижимости. Итак, оценка стоимости девелоперской компании безусловно актуальна, как с точки зрения капитализации ее деятельности, так и с позиции реализации экономических интересов ее собственников.

Проведенный анализ показал, что особый интерес представляет случай роста эффективности проекта при условии одновременного повышения эффективности деятельности компании. Его особенность заключается в том, что возникает синергетический эффект синхронного роста. Это проявляется в том, что рыночная оценка стоимости девелоперского бизнеса может существенно превышать его реальную стоимость. Именно такие эффекты используются зрелыми компаниями и лидерами девелопмента для привлечения инвестиционных ресурсов посредством эмиссионных механизмов. Достижением эффекта синхронного роста объясняется стремление девелоперских компаний к синхронизации роста базовых значений эффективности в целях практической реализации ускорения темпа капитализации девелоперского бизнеса.

Понимая, что разделение эффективности девелоперской деятельности носит условный характер, а эффективность девелоперских проектов только частично характеризует конечную эффективность девелопмента, в диссертационном исследовании были проанализированы используемые показатели эффективности девелоперских проектов с точки зрения их соответствия задаче оценки девелоперской деятельности. Проведенный анализ позволил:

во-первых, уточнить состав и структуру используемых категорий эффективности инвестиций, с одной стороны, дополнив их, с другой, уточнив содержание;

во-вторых, в качестве результатов инвестиций в доходную недвижимость принимать не получение прибыли, а приращение и изменение стоимости вложенного капитала (материального и нематериального);

в-третьих, считать основным показателем эффективности девелоперской деятельности: время (период) удвоения капитала проекта/компании.

Критерий минимизации времени удвоения капитала, как продуктивной рыночной стоимости компании / проекта / портфеля проектов, отражает динамику проанализированных в работе показателей, таких как:

дисконт девелоперских проектов, рассчитываемый по чистой прибыли инвесторов, а также в целом по внутреннему доходу и его составляющим от реализации инвестиционных проектов;

коэффициенты экономической эффективности инвестиций, рассчитываемые по чистой прибыли и полному внутреннему доходу инвесторов.

Суть указанной закономерности заключается в том, что именно темповые характеристики динамики коэффициентов экономической эффективности инвестиций и дисконта девелоперских проектов предопределяют перспективное преимущество компании/проекта в рыночных быстроизменяющихся динамических условиях. Кроме того, процесс капитализации, выраженный в удвоении капитала, и есть по существу характеристика приращения стоимости вложенного капитала.

Таким образом, в качестве основной характеристики эффективности инвестиций предлагается использовать время, проявляющееся в форме такого показателя оценки эффективности девелоперской деятельности, как период окупаемости инвестиций или по экономической сути - время удвоения вложений.

Исходя из состояния и сложившихся тенденций развития девелоперской деятельности, заметим, что только на начальных стадиях жизненного цикла девелоперская компания реализует один проект. Как правило, ее деятельность сопровождается одновременным осуществлением нескольких девелоперских проектов. Это потребовало адаптации теоретических основ портфельного подхода к особенностям девелоперской деятельности.

Наибольшую трудность на практике представляет собой оценка инвестиционного портфеля девелоперской компании, состоящего из разновременных и разнокачественных по объемам инвестиций и показателям эффективности проектам. В этом случае полученное множество значений показателей, соответствующих количеству проектов в портфеле, не носит интегральный характер, отражающий эффективность всего инвестиционного девелоперского портфеля. И наибольшую сложность в практическом разрезе представляет оценка и прогноз эффективности портфеля в целом в целях обоснования экономической необходимости входа или выхода из проектов с различными относительными и абсолютными показателями эффективности, определения момента входа/выхода в/из проект(а), а также учет фактических различий между точками ликвидности с позиции обеспечения эффективности всего инвестиционного портфеля.

В широком смысле теоретически эффективность преобразования (формирования) девелоперского портфеля означает характеристику степени его приспособленности к требованиям будущего постиндустриального общества, то есть отражение таких тенденций, как преимущественное внимание к капитализации нематериальных активов (интеллектуальных ресурсов, опыта, характера партнерских взаимоотношений и др.), рост расходов на науку и образование (повышение квалификации), углубление диверсификации и др.

Но наряду с обобщающим критерием, в теории и практике оценки эффективности достаточно широко распространены методы интегральной оценки инвестиционно-строительных проектов, которые в любом случае, независимо от цели оценки (оценка реализации или трансформации портфеля) способны формализовать процесс и подготовить управленческое решение, касающееся реструктуризации портфеля девелоперских проектов. При этом в настоящее время имеющийся научный инструментарий аппелирует рядом методов оценки целесообразности включения инвестиционно-строительных проектов в портфель девелоперской компании. Эти методы направлены на анализ достоинств и недостатков строительного проекта по выделенным с учетом приоритетов развития основным критериям.

При формировании портфеля заказов, рядом исследователей предлагается использовать аппарат теории игр, во взаимодействии с методами анализа, прогнозирования и планирования. Они позволяют спрогнозировать, насколько высока будет эффективность портфеля при разнообразных стратегиях его реализации. В данном случае должны «проигрываться» разные сценарии-стратегии формирования и реализации портфеля. Для решения подобных задач целесообразно использовать математический аппарат теории игр. Анализ всех имеющихся типов игр показал, что с учетом размерности задачи, а также необходимости отражения в модели поведения конкурентов и факторов внешней среды, наиболее адекватной является матричная разновидность игр. Использование матричных игр позволяет рассматривать несколько стратегий формирования проектного портфеля девелоперской компании. Проведенное исследование инструментария теории игр показало, с одной стороны, их адекватность масштабу и сложности задачи управления девелоперским портфелем, с другой, необходимость формирования объемного информационного массива экспертно полученных прогнозных данных, обрабатываемых с помощью достаточно сложных расчетных алгоритмов. Оперативно-тактическая проекция требует гораздо более простой и наглядной процедуры поддержки управленческих решений.

Девелоперская компания в современных условиях имеет потенциальную возможность войти в проект, т.е. начать участие в проекте, а также выйти из проекта, т.е. реализовать проект на открытом рынке на любом этапе его жизненного цикла. Теоретически эта точка «входа» и «выхода» может быть в любой момент времени на всем протяжении жизненного цикла проекта. Однако практически, для «выхода» из проекта продавец должен его подготовить для передачи покупателю. На момент продажи должны быть оформлены все документы, соответствующие стадии проекта. Следовательно, объективно «выход» из проекта может осуществляться не в любой момент времени, а в единственно определенный условиями готовности проекта к продаже фиксированный момент времени.

Каждый девелоперский проект имеет на протяжении своего жизненного цикла определенные моменты, когда из проекта можно выйти, зафиксировав определенную прибыль или убыток. Именно эти моменты времени жизненного цикла проекта обозначены в настоящем исследовании, как точки ликвидности. На рисунке 4 эти точки отражены, как Т₁, Т₂, Т₃, T_n-1, T_n. Они характеризуются определенной степенью готовности объекта недвижимости в рамках девелоперского проекта и определены логической завершенностью того или иного этапа реализации проекта (наличие определенного пакета документов или завершение определенной стадии строительства и пр.).

Рис.4. Основные этапы реализации проекта

В этих точках девелоперский проект представляет собой ликвидный рыночный продукт, который можно реализовать на рынке. При этом, проведенное исследование показало, что количество этапов ликвидности может быть различным в каждой из фаз, а также может отличаться в составе одной и той же фазы в разных девелоперских проектах.

Именно по итогам завершения каждого из этапов ликвидности девелоперский проект изменяет свои потребительские, инвестиционные и прочие свойства и приобретает определенную рыночную стоимость (Р₁, Р₂, Р₃, Р_n-1, Р_n,), практически не изменяя ее независимо от производимых ресурсозатрат, до момента завершения реализации следующего этапа. Этапы ликвидности начинаются и заканчиваются точками ликвидности.

Основной объективной причиной необходимости определения этапов ликвидности проекта и эффективности проекта на каждом из этих этапов является инертность процесса создания объекта недвижимости и, параллельно с этим, постоянно меняющиеся условия внешней среды проекта.

Влияние этих факторов может с течением времени снизить инвестиционную привлекательность проекта, эффективность которого высоко оценивалась на этапе вхождения.

Поэтому одной из первоочередных задач управления портфелем девелоперских проектов является постоянный мониторинг рыночной ситуации и оценка влияния изменений на итоговые показатели эффективности как отдельных проектов, так и их портфеля в целом. На основании результатов проводимых маркетинговых исследований рынка должна определяться стоимость каждого проекта в принятых точках ликвидности и оцениваться необходимость и возможность выхода из проекта.

Используя в качестве целевого показателя оценки эффективности проекта его доходность, выраженную показателем чистый приведенный доход (NPV), компания может определить его значение по завершению каждого этапа планирования.

При этом, NPV каждого периода рассчитывается, исходя из предположения, что проект реализуется последовательно с ориентацией на осуществление проекта в полном объеме. То есть последнее значение NPVt_m в точке m, соответствующее последнему шагу планирования на горизонте планирования, является значением NPV проекта в целом (рис.5).

Рис.5. Определение показателей эффективности на различных этапах ликвидности девелоперского проекта

Параллельно с этим, необходимо определить рыночную стоимость проекта на каждом из этапов ликвидности. (Р₁,……P_n).

Значение NPV после реализация проекта на рынке в точке ликвидности отличается от значения NPV в этой точке в предположении, что проект осуществляется в обычном режиме.

NPV, полученное по итогам реализации проекта в точке ликвидности, формирует эффективную стоимость проекта (S) в данной точке ликвидности (рис.6).

Это условие отражает то, что целесообразность выхода из проекта в точке ликвидности T₁ возникает в случае, если приращение эффективной стоимости проекта между каждыми из этапов ликвидности ( = S₂ - S₁) меньше, чем разница между суммой произведенных затрат и полученного чистого приведенного дохода (т.е. приращение NPV) в рассматриваемый период.

Рис.6. Эффективная стоимость проекта

Основное условие выхода из проекта в точке ликвидности Т_n-1 (по рисунку 6 это точка Т₁) можно изобразить в следующем виде.

(3)

...