Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере

где S = эффективная стоимость проекта.

(4)

где: Т₁, Т₂, Т₃, ……Т_n - точки ликвидности проекта;

[T₁; T₂], [T₂; T₃]……….. [T_n-1; T_n] - этапы ликвидности

NPV₁, NPV₂, NPV₃, ……NPV_n - чистый приведенный доход на соответствующем этапе ликвидности, после которого возможна реализация проекта;

З_[Tn-1;Тn] - затраты на проведение работ по доведению проекта до последующего этапа ликвидности;

D_[Tn-1;Тn] - доходы, получаемые от проекта в период проведения работ по доведению проекта до последующего этапа ликвидности;

P_n - дисконтированная рыночная стоимость проекта, полученная по итогам его реализации в точке ликвидности.

Обобщая вышесказанное, отметим, что в современных условиях объективно необходимо сориентировать управление инвестиционным портфелем девелоперской компании на максимизацию стоимости ее бизнеса, как интегрального критерия деятельности, с использованием оценки эффективности отдельных проектов на выделенных этапах ликвидности каждого из проектов девелоперского портфеля.

Принципиальная модель управления инвестиционным портфелем девелоперской компании представлена на рис.7.

Реализация модели оперативного реагирования на изменения, в т.ч. фазового характера, приобретают особую актуальность в условиях кризиса. Вместе с тем, проведенное исследование показало, что преодоление кризисных явлений в инвестиционно-строительной сфере невозможно без оперативной мобилизации ресурсов в рамках инвестиционных моделей комбинированного типа в сочетании с механизмами государственно-частного партнерства, осуществления эффективной политики слияний и поглощений, а также конструктивном диалоге с потребителями.

Рис.7. Принципиальная модель управления инвестиционным портфелем девелоперской компании

Позитивный эффект кризиса в инвестиционно-строительной сфере представляется автору реализованным :

во-первых, в существенном сокращении посреднических структур, осуществляющих отток капитала из производственной сферы. Основные участники строительства и развития недвижимости в связи со сложившейся ситуацией крайне заинтересованы в пополнении денежных потоков и объективно будут замыкать их на себя;

во-вторых, в концентрации инвестиционно-строительной деятельности, как с целью реализации эффектов портфелирования реализуемых инвестиционно-строительных проектов, так и для объединения возможностей по финансированию строительства и ускорению реализации объектов недвижимости;

в-третьих, в создании государственно-частных партнерств, обслуживающих завершение социально ориентированных и приоритетных инвестиционно-строительных проектов и программ;

в-четвертых, в реструктурировании трудовых ресурсов в строительстве, как по профессиональному и квалификационному составу, так и по страновой принадлежности;

в-пятых, в изменении структуры капитала, обслуживающем функционирование инвестиционно-строительной сферы, в направлении снижения прямых и долевых инвестиций;

в-шестых, в возникновении нового сектора недвижимости - арендной недвижимости, и существенным увеличением доли недвижимости, находящейся в государственной собственности;

в-седьмых, в снижении доходности инвестиционно-строительной деятельности и реализации тенденции к сближению норм прибыли различных отраслей и секторов национальной экономики.

Учитывая приоритет активизации адекватных фазе кризиса моделей инвестирования инвестиционно-строительной деятельности, в диссертационной работе рассмотрены методические подходы к их формированию.

Основой выбора инвестиционной модели является определение реальных к привлечению объемов и структуры инвестирования. Базируясь на практическом опыте и анализе деятельности девелоперских компаний, автор разработал методический подход к решению указанной задачи. Схема этапов методики выбора инвестиционной модели представлена на рис.8.

Рис.8. Схема этапов методики выбора инвестиционной модели девелоперской деятельности

Анализ практически возможных вариантов позволил сформулировать сущность инвестиционной стратегии, заключающуюся в применении в определенной последовательности инвестиционных моделей, исходя из индивидуальных особенностей проекта / портфеля и влияющих на него факторов.

Проведенное исследование показало, что в девелоперской деятельности наиболее часто встречаются следующие стратегии инвестирования:

I. Рост капитала за счет привлечения заемных средств. Если у девелоперской компании имеются высокорентабельные проекты и не хватает собственных средств для их финансирования, то целесообразно привлечь заемные средства, не упуская возможности реализовать проекты и получить дополнительную прибыль.

II. Повышение финансовой независимости. Ряд девелоперских компаний постоянно стремятся к снижению доли заемных средств вплоть до полного освобождения от них.

III. Максимальное использование средств из всех возможных источников. Данная стратегия подходит для стремительно расширяющихся девелоперских компаний с недостаточным для амбициозных планов объемом собственных средств, желающих быстро развиться и занять значительную долю рынка.

IV. Оптимизация затрат на инвестирование. Стратегия состоит в поочередном использовании разных источников инвестирования и выборе источников с наилучшей ценой.

V. Рефинансирование (замена инвестиционных инструментов). Применяется при накоплении разных объемов инвестирования из множества источников для их замены инвестированием из одного источника на общую сумму.

Для формирования стратегии необходимо оценить: во-первых, имеющиеся инвестиционные потребности с их возможными изменениями во времени, во-вторых, необходимые изменения структуры капитала, в-третьих, меры, обеспечивающие инвестиционное развитие девелоперской компании в перспективе. Чем более развита девелоперская компания, тем разнообразнее источники финансирования инвестиционно-строительных проектов и, соответственно, ниже цена привлекаемого капитала. Различные фазы циклического развития также накладывают отпечаток на процесс формирования инвестиционной стратегии, существенно снижая возможные модификации ее вариантов в условиях спада и кризиса.

Исходя из выявленных в работе тенденций, можно утверждать, что заемные модели инвестирования все больше уступают место комбинированным, а в условиях кризиса актуализируются механизмы государственно-частного партнерства.

Усиливающиеся в настоящее время кризисные тенденции актуализируют необходимость государственно-частного партнерства (ГЧП), особенно в тех фазах, за которые государство традиционно несет ответственность, а это - объекты общего пользования (транспортная, коммунальная и социальная инфраструктура), жилье и другие социально ориентированные проблемы. В результате проведенного исследования, анализа различных источников и систематизации направлений формирования партнерских отношений между государством и предпринимательскими структурами на основе международного опыта в диссертационной работе выделены основные требования для такого сотрудничества, отраженные на рис.9.

Адаптация имеющихся форм ГЧП на отечественные условия инвестиционно-строительной деятельности позволила их систематизировать и подразделить на:

1) различные варианты контрактной системы. К ним могут быть отнесены: контракты на строительство и реконструкцию, а также оказание общественных услуг; контракты технической помощи; контракты на управление; аренда;

2) инвестиционные, охватывающие разнообразные инвестиционные контракты;

3) совместные предприятия, предполагающие акционирование, долевое участие частного капитала в государственных предприятиях.

Рис.9. Основные требования к организации государственно-частного партнерства

В целях группировки рассмотренных в работе форм государственно-частного партнерства предложено выделить несколько принципиально разных подходов их практической реализации:

а) девелоперские проекты могут осуществляться на основе специально заключаемых контрактов, будь то контракт на отдельный вид деятельности (например, выполнение конкретных видов строительных работ, оказание интеграционных услуг, поставку продукции) или использование каких-либо средств (например, аренда, обслуживание или эксплуатация объекта недвижимости);

б) реализация девелоперских проектов может производиться на основе комплексных концессионных соглашений, подразумевающих сразу несколько видов сотрудничества (например, соглашение о концессии, разделе продукции, проведению строительства), которая в итоге обычно заканчивается передачей собственности, построенной на частные средства, государству;

в) партнеры создают совместное предприятие (компанию) с долевым участием (различными формами собственности), в рамках деятельности которого решаются все необходимые задачи для реализации девелоперского проекта;

г) государство проводит согласно принятому законодательству обязательные работы на объектах частного бизнеса (например, государственный аудит и услуги, сопутствующие аудиту, как в случае с расширением участия государства в уставных фондах ипотечных агентств).

Применение указанных первых трех форм, как правило, зависит от особенностей самого девелоперского проекта и здесь объективно не может быть типовых решений. Четвертая схема должна реализовываться по конкретным стандартам, предложенным государством. Для всех без исключения форм немаловажную роль играют федеральное и местное законодательство, а также административная система. Естественно, что в условиях «расплывчатости» определения механизмов ГЧП существующее законодательство подлежит изменению или уточнению, так как собственно сама технология их развития еще не получила должного оформления , и по этой причине иногда сложно оценить, существует ли партнерство вообще.

В результате проведенного анализа, а также с учетом наличия различной степени разработанности нормативных положений по определению владельца собственности на активы, ответственности за риски, продолжительности использования, источников инвестирования и т.д. в развитии механизмов ГЧП в строительстве автором предложено двенадцать форм партнерства государства и предпринимательских структур, таких как: контракт на обслуживание, контракт на управление, контракт для инвестиций или на строительство, контракт на эксплуатацию и передачу объектов недвижимости, акционирование (долевое участие государства в предпринимательских структурах) и др.

Базируясь на специфике девелоперской деятельности, в диссертационном исследовании на основе практического опыта проанализировано распределение рисков между государством и компаниями. На этой основе сформулированы требования к развитию механизмов партнерства государства и предпринимательских структур в области инвестиционно-строительной деятельности:

во-первых, необходимость поддержания отношений в течение определенного достаточно длительного срока в целях удовлетворения потребностей или достижения совместных целей сторон и населения;

во-вторых, обязательность предоставления совместных услуг (работ), используя или заимствуя ресурсы бизнеса или используя совместные ресурсы, или привлекая заемные ресурсы;

в-третьих, функционирование на равных при совместном разделении полномочий, ответственности, инвестиций, рисков и выгоды, а также затрат времени и средств на основе четкого соглашения, контракта или иного правоустанавливающего документа.

Учитывая складывающиеся в России реалии экономического развития, обеспечение адекватности механизмов ГЧП во всем их многообразии задаче поддержания инвестиционной активности участников инвестиционно-строительной сферы станет залогом относительно безболезненного и безусловно более эффективного преодоления кризиса в строительстве.

В заключении диссертационной работы систематизированы требования к развитию механизмов ГЧП в области девелопмента.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. В результате интроекции выявленных фундаментальных особенностей российской модели экономики на инвестиционно-строительную сферу сформулированы следующие базовые требования к ее развитию: необходимое разнообразие механизмов хозяйствования, социально-ориентированный характер, учет духовных основ и национальных традиций, расширение постиндустриальных элементов развития, сопряженность с основными тенденциями развития, представленными на отраслевом, региональном, страновом, консолидированном, международном уровнях.

2. Понимая суть преобразований, как осознанную и отвечающую объективным потребностям развития деятельность, обеспечивающую межсистемный переход, рассмотрены закономерности трансформации ИСД. В их числе автор выделил: структуру ИСД, характеризующуюся взаимодействием старых, новых и переходных форм; инерционность воспроизводственных процессов; необходимость преимущественного регулирования процессов развития новых форм и отношений; макронеравновесие; альтернативность развития. Указанные закономерности исключают возможность разработки предопределенной модели развития, обуславливая стратегию развития, особенностью которой является корректируемый характер в пределах допустимых альтернатив межсистемного перехода.

3. В результате проведенного исследования сущности и закономерностей переходных процессов определена исходная посылка анализа эволюции подходов к организации ИСД, которая выступает в форме способа организации ИСД, характеризующегося: типами процессов производственного потребления, видами отношений собственности, характером взаимодействия участников ИСД, разнообразием объектов, субъектов и методов управления. Их взаимодействие, рассмотренное в трех основных динамических проекциях - функциональной, процессной и структурной, составляет суть трансформации основных компонент способа организации ИСД.

4. Проведенный функциональный, процессный и структурный анализ показал, что современному способу организации ИСД присущ становящийся все более важным этап оформления земельных отношений. Он является основополагающим базовым фактором реализации инвестиционно-строительного проекта и предопределяет характеристики показателей его инвестиционной привлекательности. На этом этапе происходит согласование и количественно определяется соотношение интересов собственников двух основных составляющих объекта недвижимости - земельного участка и будущего строения.

5. В результате анализа отечественного и зарубежного опыта девелоперской деятельности, как одного из способов организации ИСД, выявлены их основные отличия по критериям используемого инструментария методов управления, характеру партнерских связей, способам организации строительства, мере ответственности за его результаты, типу управленческих команд и др. Это предопределило состав и структуру приоритетных задач развития девелоперской деятельности во всем спектре от защиты прав акционеров до создания адекватных финансовых технологий, становления коммуникационного менеджмента и позиционирования участников девелоперской деятельности на фондовом рынке.

6. Предложена и подтверждена научная гипотеза, заключающаяся в том, что по мере роста объективных потребностей в услугах интеграции экономических интересов участников строительства девелопмент приобретает все более ярко выраженные признаки первичной формы такой фундаментальной категории как способ организации производства, реализуемый в инвестиционно-строительной сфере. Его имманентным признаком является последовательное расширение всей технологической линейки реализации проектного цикла в диапазоне от формирования и инициации инвестиционного замысла до ликвидации строительного проекта.

7. Выявлены типовые варианты экономических отношений в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта, подразделенные на семь основных видов: централизованный, концессионный, аутсорсинговый, генподрядный, «под ключ», базовый, хозяйственный способ. На этой основе дана системная характеристика видов девелоперской деятельности по разработанным существенным признакам, позволившая сформировать матричную модель устойчивых связей девелопмента.

8. Базируясь на методологических признаках концепции, как способе трактовки явлений и процессов инвестиционно-строительной деятельности, представлена концептуальная структурная модель девелоперской деятельности в динамической развёртке последовательных смен типов экономических отношений участников строительного проекта.

9. Выявлены особенности реализации моделей девелопмента и разработана их классификация по следующим критериям: по форме создания девелоперской организации, по типу прав девелопера на объект недвижимости, по виду объекта девелопмента, по масштабу осваиваемых инвестиций, по способу финансирования, по степени обособленности деятельности девелопера, по характеру ответственности, по типу экономических отношений участников девелопмента,

10. Основываясь на симантических аспектах основных проекций девелопмента, предложено следующее понимание эффективности девелоперской деятельности, выступающее как единство: определенного конечного результата управления, вероятности выполнения целевых установок и функций, соотношения реального и максимально возможного результата, соотношения фактического и требуемого результата. Следствием принятой трактовки эффективности явилось рассмотрение сущности ее триединой природы - результативности, качества и конкурентоспособности девелопмента, как основы дополнительного, синергетического по природе возникновения, эффекта.

11. Имея в виду специфику девелопмента, заключенную в создании и развитии доходной недвижимости, стоимость проекта и перспективы его капитализации становятся по существу основой определения показателя стоимости девелоперского бизнеса, что обуславливает подход к оценке девелопмента, как с точки зрения обеспечения роста стоимости девелоперской компании, так и с точки зрения роста стоимости реализуемых ею проектов. Уточнены сущность и характер связи эффективности девелопмента, как процесса реализации инвестиционно-строительного проекта и эффективности девелопмента, как способа организации инвестиционно-строительной деятельности, в условиях капитализации девелоперского бизнеса, что позволило выявить условия возникновения специфического синергетического эффекта синхронного роста, лежащего в основе высокой котировки акций компании, в т.ч. в условиях портфельного подхода.

12. Разработана модель управления инвестиционным портфелем девелоперской компании, включающая в себя алгоритм оценки стоимости проекта в соответствующих точках ликвидности для определения поэтапного входа-выхода девелоперской компании в(из) проект(а), основанная на снижении необходимых издержек

13. Учитывая характер и масштаб разворачивающегося финансового кризиса, осуществлена декомпозиция позитивного эффекта экономического кризиса в инвестиционно-строительной сфере в целом и в девелоперской деятельности в частности, осуществлен прогноз последствий применительно к исследуемой области, выявлены основные условия преодоления кризисных явлений в девелопменте.

14. Предложена методика оценки реальности и доступности инвестиционных ресурсов как основного фактора выбора модели инвестирования девелоперской деятельности, как единства источников, субъектов и форм инвестирования, предложены принципиально возможные варианты корректировки модели инвестирования девелоперской деятельности.

15. Анализ развития отечественных кризисных тенденций в инвестиционно-строительной сфере показал необходимость и возможность использования механизмов государственно-частного партнерства во всевозможных модификациях. Адаптация имеющихся форм государственно-частного партнерства к специфике инвестиционно-строительной деятельности позволила систематизировать возможные к использованию формы государственно-частного партнерства (контрактные системы, инвестиционные механизмы, совместные предприятия) с учетом риска.

16. На основе изучения различных примеров сотрудничества государства и предпринимательских структур выявлены области, где реализация девелоперских проектов в условиях кризиса невозможна без использования механизмов государственно-частного партнерства. Принимая во внимание специфику девелоперской деятельности, сформированы принципиально различные подходы к реализации различных форм государственно-частного партнерства.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ ОПУБЛИКОВАНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ

Монографии, учебники, учебные пособия и практические рекомендации

1. Бакрунов Ю.О. Девелопмент: организационно-правовое регулирование. М., КЦ МАГМУ, 2006. - 10,5 п.л.

2. Бакрунов Ю.О. Девелоперские модели деятельности в инвестиционно-строительной сфере. М., МАИЭС, 2007. - 17,8 п.л.

3. Бакрунов Ю.О., Яськова Н.Ю. Моделирование девелоперского бизнеса в современных условиях. М., МАИЭС, 2008. - 17,8 п.л. (лично автором - 9 п.л.).

4. Бакрунов Ю.О. Финансы и кредит в строительстве // Учебное пособие. Часть III Глава 4. / Под общ. ред. Н.Ю.Яськовой. - М.: МГСУ, 2008. - 9,25 п.л. (лично автором - 1,5 п.л.).

5. Бакрунов Ю.О., Яськова Н.Ю. и др. Развитие инвестиционно-строительных процессов в условиях глобализации. М., Изд-во «У Никитских ворот», 2009. - 18 п.л. (лично автором - 5 п.л.).

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации:

1. Бакрунов Ю.О. Социальные аспекты развития девелопмента в современной России // Вестник Университета (Государственный университет управления), 2006. - 0,5 п.л.

2. Бакрунов Ю.О. Развитие методов управления портфелем инвестиционно-строительных проектов девелоперской компании // Известия ИГЭА. - 2007. - 0,4 п.л.

3. Бакрунов Ю.О. Эволюция отечественного девелопмента, как фактор экономического роста // «Предпринимательство», 2007. - 0,35 п.л.

4. Бакрунов Ю.О. Проблемы эффективного управления инвестиционным портфелем // «Региональная экономика: теория и практика», М., 2007. - 0,5 п.л.

5. Бакрунов Ю.О. Развитие методов управления портфелем инвестиционно-строительных проектов девелоперской компании // Известия ИГЭА, № 3. - Иркутск, 2007. - 0,35 п.л.

6. Бакрунов Ю.О. Развитие девелопмента, как фактор экономического роста // Вестник ИрГТУ. - 2007. - № 4(32). - 0,25 п.л.

7. Бакрунов Ю.О., Гумба Х.М., Силка Д.Н. Построение методики инвестиционной привлекательности региона. // «Региональная экономика: теория и практика», № 10(49). - 2007. - 0,5 п.л. (лично автором - 0,25 п.л.).

8. Бакрунов Ю.О. Развитие девелопмента в современных условияхинвестиционно-строительной деятельности // «Промышленное и гражданское строительство», № 11 - 2007. - 0,25 п.л.

9. Бакрунов Ю.О. Формирование процедуры оценки эффективности девелоперского проекта // Вестник ИрГТУ. - 2008. - № 1(33). - 0,35 п.л.

10. Бакрунов Ю.О., Яськова Н.Ю. Идентификация особенностей инвестиционно-строительной деятельности в современных условиях // Вестник Университета (Государственный университет управления). 2008. - 0,7 п.л. (лично автором - 0,35 п.л.).

11. Бакрунов Ю.О. Определение эффективности девелоперских проектов методом кластерного анализа // Вестник Университета (Государственный университет управления). - 2008. - 0,5 п.л.

12. Бакрунов Ю.О. Отечественный девелопмент - уникальный бизнес-симбиоз // «Экономика строительства», № 3, 2008. - 0,5 п.л.

13. Бакрунов Ю.О., Силка Д.Н. Развитие механизма государственно-частного партнерства в строительстве в условиях кризиса // «Экономика строительства», № 3, 2009. - 0,5 п.л. (лично автором - 0,25 п.л.)

14. Бакрунов Ю.О., Яськова Н.Ю., Силка Д.Н. Рынок недвижимости: кризис или обвал? // Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика и управление». - М., 2009. - 1,5 п.л. (лично автором - 0,6 п.л.)

15. Яськова Н.Ю., Бакрунов Ю.О., Бормотов В.П. Влияние финансового кризиса на развитие инвестиционно-строительной сферы. // Вестник ИрГТУ. - 2009. -№4(40) - 0,6 п.л. (лично автором - 0,2 п.л.)

Статьи, опубликованные в других научных журналах и изданиях:

1. Бакрунов Ю.О. Исследование особенностей управления развитием девелоперских компаний // Сборник научных трудов кафедры «ЭУС». - М., МГСУ, 2006. - 0,8 п.л.

2. Бакрунов Ю.О. Исследование принципов оценки экономической эффективности инвестиций. Сборник научных трудов кафедры «Финансовый менеджмент». - М., МГСУ, 2006. - 0,9 п.л

3. Бакрунов Ю.О. Девелопмент: мифы и реальность»// Очерки экономической науки. Актуальные проблемы. - М.: КЦ МАГМУ. - 2006. - Часть II. - 17,25 п.л. (лично автором - 1,5 п.л.).

4. Бакрунов Ю.О. Отечественный девелопмент. Направления развития // «Проблемы экономики», № 5, 2006. - 0,65 п.л.

5. Бакрунов Ю.О., Яськова Н.Ю. Программы развития, фундаментальные принципы и требования // Вестник МГСУ. М., 2006. - 1,75 п.л. (лично автором - 1 п.л.).

6. Бакрунов Ю.О. Основные тенденции развития управления строительством // «Вопросы экономических наук», № 2. - М., 2007. - 0,5 п.л.

7. Бакрунов Ю.О. Исследование закономерностей инвестиционно-строительной деятельности в условиях переходной экономики // Сборник научных трудов кафедры «ЭУС», М., МГСУ, 2007. - 0,3 п.л.

8. Бакрунов Ю.О. Анализ отечественного и зарубежного опыта девелопмента // Сборник научных трудов кафедры «Финансовый менеджмент», М., МГСУ, 2007. - 0,35 п.л.

Материалы и тезисы докладов на научно-практических конференциях и семинарах

1. Бакрунов Ю.О. Девелопмент, как организация предпринимательского сознания // Материалы доклада Всероссийского научно-исследовательского института проблем научно-технического прогресса и информации в строительстве. М., ВНИИНТПИ, 2005. - 1,25 п.л.

2. Бакрунов Ю.О. Инвестиционно-строительная деятельность девелоперских компаний в условиях современной России // Обзорная информация. Выпуск 2. Серия «Экономика, организация и управление в строительстве» - М.: ВНИИНТПИ. - 2006. - 2,8 п.л.

3. Бакрунов Ю.О. Организационно-правовое регулирование девелоперской деятельности» // Обзорная информация. Выпуск 3. Серия «Экономика, организация и управление в строительстве» - М.: ВНИИНТПИ, 2006. - 2,9 п.л.

4. Бакрунов Ю.О. Некоторые проблемы развития системы управления строительством // Материалы доклада Всероссийского научно-исследовательского института проблем научно-технического прогресса и информации в строительстве. - М., ВНИИНТПИ, 2007. - 1,25 п.л.

5. Бакрунов Ю.О. Инвестиционно-строительная деятельность - методологические требования к развитию // Актуальные проблемы в инвестиционно-строительной сфере, недвижимости и жилищно-коммунальном комплексе. Материалы Международной научно-практической конференции - Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2007. - 0,37 п.л.

6. Бакрунов Ю.О. Проблемы оценки эффективности девелоперских проектов // Экспертиза и управление недвижимостью: состояние, проблемы, перспективы. Материалы всероссийской научно-практической конференции. - Иркутск: Издательство ИрГТУ, 2007. - 0,35 п.л.

Размещено на Allbest.ru