Институционально-экономические ограничения оборота земель в сельском хозяйстве России

- перманентно идет процесс разделения общей собственности - увеличивается площадь земель, перешедших от правопреемников колхозов и совхозов к другим сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также к самим собственникам земельных долей. Изучение институтов показало, что легальный раздел затруднен. Возникает необходимость оценки транзакционных издержек по разделу общей собственности. В случае если такие издержки велики, это может означать, что они являются барьером для перераспределения земли как производственного ресурса;

- раздел общей собственности происходит в основном также на участки в общей собственности. Формирование индивидуальных участков идет значительно медленнее, о чем свидетельствуют темпы роста площади в индивидуальных участках;

- в целом по России площадь земли в собственности организаций сократилась. Однако, как показал дополнительный анализ, в 21 субъекте РФ доля сельхозугодий в собственности юридических лиц - производителей сельскохозяйственной продукции превышает 10%, а в Московской области она достигла 24%. Считается, что переход угодий из общей долевой собственности граждан в собственность юридических лиц создает условия для более активного земельного оборота. Однако введение новой системы регистрации прав на землю, изменение перечня возможных сделок с землей не сопровождалось механизмами, обеспечивающими преемственность старых и новых норм. Это способствует нарушению прав граждан на землю, судебным спорам и ограничению оборота участков в собственности юридических лиц;

- наблюдается увеличение площадей в общей собственности (до 8,3 млн. га), которые используются населением вне рамок какой-либо формы предпринимательской деятельности. Около 65% таких земель в 2005 г. приходилось на два федеральных округа - Уральский и Сибирский. В Курганской области за 5 лет сельскохозяйственные организации отказались от половины сельскохозяйственных угодий, которыми они пользовались ранее. Высвобождение земли из сельскохозяйственных организаций привело к тому, что огромные массивы земель теперь числятся в пользовании самих участников общей долевой собственности. Однако для таких участков не ясен вид разрешенного использования гражданами, отсутствуют институты, регулирующие порядок налогообложения доходов от реализации произведенной на них сельскохозяйственной продукции, а также порядок их распределения между сособственниками, механизмы государственной поддержки и социальной защиты производителей. Это может привести к тому, что деятельность по производству сельхозпродукции будет приравнена к незаконной; возникнут споры между теми собственниками, кто работает на участке, и теми, кто нет; неиспользуемая часть участка может быть изъята с уменьшением площади всех, а не только тех, кто не обрабатывал участок соразмерно своей доле. Законом не предусмотрена возможность сохранения прав на неиспользуемый участок в случае, если на него нет спроса со стороны других производителей сельскохозяйственной продукции. Если будет реализована норма закона об изъятии неиспользуемого участка, то он останется невостребованным, а государство не сможет получать доходы от земельного налога с него. Все это свидетельствует о том, что формирование институтов существенно отстает от процессов, происходящих на практике.

Оценка потенциала сделок с землей. Несмотря на то, что в России существуют формы статистического наблюдения за сделками с землей, пользоваться ими следует с большой осторожностью и для очень ограниченных целей. Например, можно найти информацию о том, сколько участков сельскохозяйственного назначения продано, но не ясно, для каких целей. Можно узнать, сколько земли купили сельскохозяйственные организации и граждане, но не ясно, какой земли.

В общей статистике сделок преобладает аренда государственных земель (99,6% всей земли в сделках). В работе была проведена оценка факторов, влияющих на распространение числа этих сделок по субъектам РФ. Среди факторов были рассмотрены: число и размеры сельскохозяйственных организаций и фермерских хозяйств в субъекте РФ, финансовое состояние хозяйств, качество земель и многие другие, но не удалось выявить значимых.

Через официальные сделки в течение года, по расчетам, приведенным в диссертации, проходит примерно 0,2% площади участков граждан и около 13% площади, закрепленной за сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. Информация, приведенная в табл. 1, свидетельствует об ином - все группы производителей сельскохозяйственной продукции активно привлекают как государственную, так и частную землю. Например, сельскохозяйственные товарищества, общества и кооперативы используют до 98% чужой земли.

Статистическое наблюдение за сделками с землей фиксирует только часть этих транзакций: сделки с земельными долями, с помощью которых формируются землепользования сельскохозяйственных организаций за счет частных сельскохозяйственных угодий, исключены из статистического наблюдения. Сделки с участками в долевой собственности чрезвычайно редки, т.к. требуют согласия всех участников общей собственности. Проведенный анализ по 497 сельскохозяйственным организациям позволил рассчитать среднее число участников общей собственности - 376 человек. Среди участников ежегодно увеличивается удельный вес уехавших и умерших лиц, наследники которых не вступили в права наследства. Так, по монографическому исследованию (8 сельскохозяйственных организаций Ленинградской и Московской областей) доля таких лиц в 2003-2005 г. достигала 30%. Это означает, что сделки с такими участками не могут быть совершены. Кроме того, официальная статистика фиксирует не все сделки аренды государственных земель, а только их третью часть: по форме 3-ЗЕМ в 2005 г. арендные договоры охватывали 50, 4 млн. га, а по форме 22-3 на 1.01.06 г. в аренде у граждан и организаций числилось 158,8 млн. га государственных и муниципальных земель. Таким образом, информация о сделках, фиксируемых официальной статистикой, не дает представления о реальном земельном обороте.

Вместе с тем, по данным Роснедвижимости аренда земельных долей граждан является преобладающей сделкой привлечения земли в негосударственные организации и КФХ. С 2003 г. она запрещена. В настоящее время в счет земельных долей нужно сначала выделить участок и только потом заключить договор аренды участка. Анализ институтов, регулирующих такой выдел, выявил отсутствие норм, обеспечивающих простые и дешевые механизмы раздела. Очевидно, что нужны иные подходы к аренде участков в общей собственности, допускающие принятие решения о передаче в аренду большинством участников, а также защищающие интересы несогласных с таким решением сособственников участка. Пока таких институтов нет, можно прогнозировать сохранение практики использования участков граждан сельскохозяйственными организациями без договоров аренды.

В силу того, что большая часть сделок с землей остается вне статистического наблюдения, приходится исследовать их интенсивность по монографическим описаниям. В ходе исследования, проведенного автором, было выявлено, что при появлении первых покупателей в хозяйстве продается от 76 до 86% земельных долей, собственники которых могут осуществить сделку.

Изучение процессов перераспределения земли в районах Нижегородской, Ивановской, Ростовской областей по материалам опросов, а также методом включенного наблюдения в Лодейнопольском районе Ленинградской области позволило сделать несколько важных выводов:

- в сельскохозяйственных организациях сохранилось крупное землепользование, сформированное за счет земель в общей долевой собственности;

- личные подсобные хозяйства в основном используют собственную землю;

- аренда земли осуществляется, главным образом, по долговременным договорам - до 10 лет. Практически во всех случаях арендовались земельные доли. Основные арендаторы - сельскохозяйственные организации, арендодатели - граждане;

- уровень арендной платы сложился только там, где договоры заключаются в течение ряда лет. Там, где нет спроса на землю, уровень арендной платы не превышает земельного налога;

- сельскохозяйственные организации (кроме Ростовской области) намерены значительно сократить площади используемой земли. КФХ во всех областях в большей мере заинтересованы в увеличении своих размеров не только по сравнению с сельскохозяйственными организациями, но и личными подсобными хозяйствами;

- избыток земли в сельскохозяйственных организациях не будет поглощен КФХ и ЛПХ. Это подтвердило необходимость создания институтов, обеспечивающих консервацию частных земель или использование земли в долевой собственности самими собственниками;

- официальному обороту земель сельскохозяйственного назначения препятствуют ограничения, связанные с дороговизной и трудностями оформления сделок. На это в ходе опросов указали респонденты тех районов, в которых существует конкуренция на землю между производителями сельскохозяйственной продукции, и где пользователи вынуждены юридически оформлять свои взаимоотношения с собственниками земельных долей.

В исследовании на основании статистической информации сделан вывод о том, что, несмотря на законодательные стимулы, организации и граждане не выкупают и не берут в аренду землю, ранее предоставленную им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение. Уже дважды переносился предельный срок, в течение которого организации могут выкупить или взять эту землю в аренду. Причина этого, выявленная в ходе анализа институтов, заключается в отсутствии регламентов и механизмов переоформления прав пользования землей, учитывающих особенности формирования землепользования сельскохозяйственных организаций.

Доказательство влияния рыночных сигналов на перераспределение сельскохозяйственных земель между пользователями

Несмотря на незавершенность земельной реформы и имеющиеся институциональные ограничения, рыночные сигналы оказывают влияние на перераспределение земли между ее пользователями. В диссертации представлены результаты, свидетельствующие, что перераспределение земли между пользователями происходит в зависимости от их финансового состояния и эффективности сельскохозяйственного бизнеса. В работе были реализованы две методики. По методике В.Я. Узуна крупные и средние хозяйства РФ (сопоставимый круг хозяйств) разбиты на группы в зависимости от финансового состояния. По каждой группе рассчитано изменение площади в период с 1995 по 2005 гг. в среднем на хозяйство. Результаты показали, что сокращение площади зависит от финансового состояния хозяйств: чем оно хуже, тем больше земли теряет хозяйство (таб. 3).

Таблица 3

Изменение средней площади сельхозугодий в СХО разных групп по финансовому состоянию (га)

Аналогичные результаты были получены при реализации авторской методики: были выбраны более однородные по развитию сельского хозяйства территории, где существует спрос на землю для сельскохозяйственного производства - Ростовская область, Краснодарский и Ставропольский края. Среди хозяйств этих субъектов РФ были отобраны те, которые сохранили организационно-правовую форму с 1995 г. по 2005 г., что обеспечило сопоставимость круга хозяйств. Они были сгруппированы по изменению размеров землепользования. Затем в группах рассчитывалась рентабельность сельскохозяйственного производства (таб. 4). Результат:

· большая часть сельскохозяйственных организаций за рассматриваемый период сократила свое землепользование. Подавляющая часть - до 1000 га/хозяйство;

· в хозяйствах, которые в большей степени сократили свое землепользование, наблюдается более убыточное производство;

· организации, увеличивающие свои сельскохозяйственные угодья, имеют среднюю рентабельность выше 24%.

Таблица 4

Группировка крупных и средних сельскохозяйственных организации по изменению площади сельхозугодий с 1995 по 2005 гг.

Таким образом, на территориях, где есть спрос на сельскохозяйственную землю, наблюдается перераспределение земли в соответствии с результатами сельскохозяйственной деятельности, т.е. размеры хозяйств начинают меняться в зависимости от сигналов рынка.

Обоснование недостаточности институциональных ограничений для обеспечения защиты сельскохозяйственных угодий, что предопределяет искажение цен на рынке сельскохозяйственных земель

Картина перераспределения земли между организациями в зависимости от эффективности сельскохозяйственного бизнеса может быть искажена, если спрос на землю будет повышаться за счет лиц, не заинтересованных в сельском хозяйстве. Эти лица могут предложить цену на землю, не сопоставимую с той, которую предлагают сельхозпроизводители, и выиграть в конкуренции за получение сельскохозяйственной земли. Эта угроза возрастает, если, с одной стороны, существует спрос на землю для несельскохозяйственных целей, а с другой стороны - такое изъятие возможно. В диссертации проведена систематизация случаев изъятия сельскохозяйственных угодий на основе решений, принятых на уровне субъектов и муниципальных образований Московской области.

Первый способ изъятия - изменение категории по землям сельскохозяйственного назначения. Анализ показал, что с 2001 по начало 2005 г. губернатором Московской области было принято 203 таких решения. Только в одном случае категория земель была изменена по участку, непригодному для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Во всех других случаях основания не соответствовали тем, которые позволяли делать такой перевод в соответствии с ЗК РФ. Проведенный в диссертации подробный анализ институтов, регулирующих изменение категории по землям сельскохозяйственного назначения, выявил отсутствие критерия, определившего условия отказа в изменении категории земель, также как и условия, при котором это решение должно быть принято обязательно. Это свидетельствует о непрозрачной процедуре принятия решений.

Второй способ изъятия - изменение границы поселения и включение в его состав земель сельскохозяйственного назначения. Это изъятие из сферы сельскохозяйственного производства также требует решения главы администрации субъекта РФ. За 2005-2006 гг. в доступной для анализа базе документов по Московской области было обнаружено 4 таких решения. По одному из них в границы деревни было единовременно включено более 352 га земель сельскохозяйственного назначения, в т.ч. 301 га сельскохозяйственных угодий Постановление Правительства Московской области от 22.02.2006 г. №116/6. Эта площадь равна трети такого, например, города, как Реутов с населением в 77 тыс. жителей. При этом новая черта поселения не имела точек соприкосновения со старой.

Третий путь изъятия угодий из сферы сельскохозяйственного производства - изменение разрешенного вида использования участка (с ведения КФХ, например, на дачное строительство) внутри категории земель решением главы муниципального образования. Принятие таких решений стало возможным из-за нечетких статей ЗК РФ. Ст. 81 ЗК РФ предусматривает возможность предоставления земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, хотя ст. 78 - не допускает этого. Классификатор земельного кадастра в Московской области включает участки для дачного строительства в состав земель сельскохозяйственного назначения.

Таблица 5

Рентабельность сделок с землей млн. руб./участок

По материалам постановлений правительства Московской области о покупке и продаже рассчитана рентабельность сделок по перепродаже сельскохозяйственной земли для несельскохозяйственных целей (таб. 5).

Московская область имеет преимущественное право на приобретение участков из земель сельскохозяйственного назначения. Она приобрела участки сельскохозяйственных угодий для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Цена приобретения превышала стоимость продукции, которая могла быть выращена на них, в 34 раза. Это свидетельствует о том, что покупатель - Московская область - не планировал в дальнейшем сохранять эти участки в сфере сельскохозяйственного производства, так как сельскохозяйственные организации или крестьянские (фермерские) хозяйства не смогли бы выкупить их по цене равной той, которую заплатила Московская область. Глава администрации района, в котором расположены участки, принял решение об изменении разрешенного вида использования участка без изменения категории земель. Разрешенный вид использования был изменен с «ведение КФХ» на «дачное строительство». Продажа участков сельскохозяйственного назначения для дачного строительства на торгах позволила Московской области получить прибыль, превысившую затраты на приобретение участков более чем в 11 раз. Рентабельность сделок по перепродаже земли составила в среднем - 608%, а максимальная - 961%. Этот уровень рентабельности можно считать предельным: для других земельных спекулянтов он значительно ниже, так как Московская область смогла получить все необходимые решения об изменении вида разрешенного использования бесплатно. Все остальные заинтересованные лица должны создать стимулы для принятия официальными лицами таких решений. Только в отдельных случаях, например, в Одинцовском районе Московской области, официально установлена плата за такое решение - 1 млн. руб. В связи с тем, что сохранилась категория земель - сельскохозяйственного назначения - покупатели участков под строительство поселка не должны вносить в районный бюджет платежи, связанные с возмещением потерь сельскохозяйственного производства. Приведенные расчеты показывают привлекательность операций по выводу земли из сферы сельскохозяйственного производства, а анализ институтов - отсутствие институциональных ограничений для их осуществления. Это порождает бессистемную и коррупционную практику, искажает цены на сельскохозяйственные земли.

Методика оценки транзакционных издержек и измерение их уровня

Автор впервые использовал показатель уровня транзакционных издержек для оценки институционально - экономического механизма оборота сельскохозяйственных земель. В ходе исследования, результаты которого представлены в диссертационной работе, разработана методика их измерения. Транзакционные издержки были измерены: через затраты: (1) денежных средств, (2) времени, потраченного на оформление этого оборота (в т.ч. денежную оценку затрат времени), (3) через оплату услуг специализированных фирм, берущих на себя их осуществление. Реализация методики показала, что любой вид оборота требует многочисленных посещений различных организаций, длительного ожидания приема, получения решения или обработки запроса.

Издержки на защиту прав собственности на землю были рассчитаны на основе монографического описания реального процесса по защите прав 152 собственников земельных долей в Московской области (АОЗТ «Серп и молот» Балашихинского района). Новые собственники сельскохозяйственной организации воспользовались институциональной ловушкой первых лет земельной реформы, когда документ на землю граждан выдавался на имя организации, и зарегистрировали право организации в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Затраты граждан на участие в судебных процессах составили около 692 тыс. руб.

Граждане сделали в общей сложности 989 посещений (районная администрация, архив, райкомзем, кадастровая палата, учреждение юстиции по регистрации прав, районный суд, областной арбитражный суд, другие судебные инстанции), затратили на них 2285 часов времени.. Высокий уровень транзакционных издержек сложился из-за незнания чиновниками технологии приватизации, порядка оформления сделок, недооценки последствий нарушения прав граждан и игнорирования интересов целых коллективов сельскохозяйственных организаций. Для предотвращения распространения подобной практики целесообразно провести обучение работников органов управления сельским хозяйством, районных администраций (к которым обращаются в первую очередь собственники земельных долей), работников органов юстиции по регистрации прав; подготовить рекомендации по особенностям возникновения прав на землю и регистрации прав сельскохозяйственных организаций и коллективов граждан, разъясняющих институциональные ловушки и порядок действий регистраторов.

Транзакционные издержки на внесение ранее возникших прав собственников на землю в ЕГРП.

Измерение было проведено методом включенного наблюдения сотен случаев внесения ранее возникших прав на землю в ЕГРП. Минимальные затраты времени составили 2 мес. Внесение в ЕГРП ранее возникших прав на земельную долю требует не менее 10 визитов, затраты составляют около 410 руб.официальных платежей. Однако не они формируют основную часть транзакционных издержек. К ним нужно прибавить транспортные расходы, так как все организации (кроме СХО) находятся в районных центрах, ожидание в очереди в неприспособленных помещениях. В кадастровой палате собственнику чаще всего откажут в выписке из кадастра, потребуют (без оснований) проведения межевания участка. Для собственника земельной доли это будет означать остановку процесса внесения ранее возникших прав на земельную долю в ЕГРП из-за того, что он не в состоянии оплатить работы по межеванию участка в общей собственности. Для собственника индивидуального участка требование о проведении межевания участка растянет процесс внесения ранее возникших прав в ЕГРП на 2-4 месяца и потребует оплаты услуг по межеванию в размере не менее 700 рублей за сотку (по Московской области).

Такого рода транзакционные издержки являются трансформационными, то есть, связанными с изменением правил, установленных государством. На момент проведения приватизации учет прав и участков осуществляли районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. В них была (и остается на настоящий момент) собрана вся информация о возникновении прав на землю. В 1998 г. государство ввело новую систему учета прав в ЕГРП и перенесло все издержки по заполнению ЕГРП на самих собственников и пользователей участков. Теперь они заново должны собрать документы, подтверждающие обоснованность их прав на участки. В работе разработан ряд рекомендаций, направленных на снижение транзакционных издержек. Одна из рекомендаций - передача реестров прав на участки, которые велись до 1998 г. в райкомземах, в органы юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество для заполнения ЕГРП. Другая рекомендация - передать функции учета от органов юстиции Роснедвижимости, т.к. положительный мировой опыт подобного объединения имеется. Это позволило бы избежать транзакционных издержек всем (за исключением спорных случаев) собственникам земельных участков.

Измерение транзакционных издержек на вступление в права наследства на земельную долю или земельный участок показало, что наследник должен сделать не менее 14 визитов, собрать справки, срок действия которых от 5 (орган юстиции по регистрации прав) до 30 (налоговая инспекция) дней. Издержки вступления в права наследства можно измерить через цену на земельную долю, предложенную покупателем наследникам. По случаям, изученным методом включенного наблюдения, наследники не вступали в права на долю, когда она оценивалась в 3 тыс. руб.

Измерение транзакционных издержек через затраты на оплату услуг юридических фирм, осуществляющих сбор всех справок для вступления в права наследства, показал, что они составили в среднем 4 тыс. руб. с объекта наследуемого имущества (2005 г.). Понятно, что издержки не покрывали предложенную цену в 3 тыс. руб. Когда цена доли возросла до 70 тыс. руб., процесс существенно активизировался, все наследники вступили в права наследства. Среди предложений по сокращению издержек такого рода главными являются: передача всей информации об обременениях участка и связанной с ним недвижимости в орган юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество на уровне ведомств без участия самих наследников; сокращение числа справок; создание единой электронной базы служебной информации для нотариусов, кадастровых палат, районных отделов Роснедвижимости, учреждений юстиции по регистрации прав в рамках проекта «Электронная Россия».

Измерение транзакционных издержек по выкупу или аренде участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования (для СХО), а также и пожизненного наследуемого владения (для членов КФХ). Монографические обследования случаев переоформления выявили их длительный характер, участие судебных органов. Наблюдаемые случаи переоформления длятся уже более 2-х лет и еще не закончены. Многочисленные институциональные пропуски служат основой коррупции, поскольку чиновники либо не имеют функциональных обязанностей по принятию необходимых решений, либо отсутствует контроль за их выполнением. Чтобы преодолеть ограничения переоформления прав необходимо разработать детальную процедуру переоформления, установить перечень и требования к документам, распределить функции между официальными органами, вовлеченными в этот процесс, ввести регламент обработки заявок, контроль за деятельностью чиновников. Эти меры облегчат введение в оборот 233 млн. га земель.

Уровень транзакционных издержек на выдел участка в счет земельной доли или его раздел. Минимальные затраты времени по двум процедурам, определенным в законе, составляют от 2-х до 5-ти месяцев. На практике они возрастают в 2-4 раза. Реализация самой процедуры требует 9-10 посещений. Высокие издержки порождены не только самой процедурой раздела, но и порядком кадастрового учета. Изучение процедуры кадастрового учета показало, что требования к документам, представляемым в кадастровые палаты, не формализованы, это позволяет чиновникам выставлять все новые и новые требования. В связи с этим рекомендовано возвратиться к ранее существовавшей системе ведения кадастрового учета (когда отделение части участка не влекло за собой его ликвидации); сформулировать закрытый перечень требований к документам, предоставляемым в кадастровую палату; разрешить по согласию собственника проводить межевые работы по разным стандартам, различающимся точностью описания границ участка и, как следствие, стоимостью работ.

Транзакционные издержки на регистрацию сделок с земельными долями были измерены методом включенного наблюдения. Изменение системы учета прав на участки привело к изменению исчисления размера земельной доли, которую регистраторы должны указать в ЕГРП. Однако нет уполномоченного лица, которое должно это сделать. Такой нюанс останавливал до недавнего времени процедуру регистрации и требовал участия суда в установлении размера доли в новом исчислении. Кроме того, для совершения сделок нужно сделать 3-5 визитов и затратить около 2-х месяцев времени. Соответственно, предложения по сокращению издержек направлены на унификацию требований к документам, введение доверенности в простой форме для совершения регистрационных действий, не связанных с переходом прав на участок; учет размера земельной доли в том виде, в котором она измерена в правоудостоверяющих документах и др.

Транзакционные издержки сельскохозяйственных организаций и КФХ на формирование землепользования за счет земельных долей граждан. В работе были рассчитаны издержки организаций на формирование своего землепользования на примере нескольких хозяйств. Сельскохозяйственной организации потребуется от 6 мес. до 2-х лет только на выдел и регистрацию прав на участки в счет долей, которые они будут брать в аренду. Анализ структуры денежных затрат позволил выявить новую проблему - затрудненный доступ собственников земельных долей к регистрации прав на землю и сделок с ней. До настоящего времени считалось, что ограничением на проведение работы по упорядочению земельных отношений в хозяйствах являются дорогостоящие работы по межеванию. Однако эти затраты могут быть снижены решениями органов власти на уровне субъектов РФ и муниципальных образований. В примере, приведенном ниже, этому есть подтверждение - затраты на межевание снижены до 46 руб. на 1 га (т.е. работа по описанию границ участка производилась на основе картографической информации, а не на основе межевания на местности). Расходы, обеспечивающие доступ к системе регистрации (государственные пошлины, взимаемые за регистрацию прав и сделок с землей, оплата услуг нотариуса для граждан, неспособных добраться до органов по регистрации прав и передающих свои полномочия на подачу заявления по доверенности) обусловлены требованиями, закрепленными в федеральных законодательных актах. Хозяйства (по совету автора данного исследования) воспользовались возможностью снижения издержек путём выбора разумной стратегии в рамках существующих институтов. Эта экономия составила более 4-х млн. руб., но и после этого затраты остались значительными. В таб. 6 приведен анализ затрат по одному из хозяйств.

Таблица 6

Затраты на осуществления сделок при оформлении землепользования ОАО «Лазаревское» Щекинского р-на Тульской области* (2006 г)

* Общая площадь землепользования 11152 га (1822 земельные доли); **оценка автора;

Для переоформления прав на участки в общей долевой собственности в целом по России потребуется около 25 млрд. руб. только на оплату услуг нотариусов и регистрационных пошлин, что составляет около половины среднегодовой прибыли крупных и средних сельскохозяйственных организаций. Эта часть затрат установлена формальными институтами федерального уровня и не может быть снижена на уровне субъектов РФ и муниципальных образований. Эти затраты - плата за доступ к системе регистрации прав и сделок с землей.

Выявленный в ходе исследования высокий уровень транзакционных издержек в сопоставлении с доходами сельского населения позволил сделать вывод о наличии стимулов для перераспределения собственности на землю от первичных собственников в пользу лиц, способных погасить высокие транзакционные издержки. Оценка неразмещенной прибыли из несельскохозяйственной сферы экономики, высокая доля убыточных сельскохозяйственных организаций позволяют говорить о неконкурентности традиционных пользователей земли в доступе к ней. Это также стимулирует переход земли не только к новым собственникам, но и к новым пользователям

Оборот сельскохозяйственных земель является преимущественно неформальным

Если определять неформальный земельный оборот как оборот, не отраженный в официальной статистике, то оборот сельскохозяйственных земель под него подпадает. Преобладающая часть земель используется сельскохозяйственными организациями (в меньшей мере - фермерами) без договоров с собственниками земли. Сделки с земельными долями не проходят по официальной статистике сделок. Выплачивается ли арендная плата и насколько она ниже доходов, полученных от использования земли, остается неясным. Абсолютное большинство сделок по купле-продаже земельных долей в Московской области совершается не самим собственником, а по его доверенности. То есть фактический собственник не знает, кому, для каких целей, по какой цене продается его земельная доля. Можно отнести к теневым сделки с участками сельскохозяйственных земель и долями в праве на них, когда, по сути, они являются сделками с землей для несельскохозяйственных целей. По сложившейся в России практике в договоре может быть указана абсолютно условная сумма сделки. Налоговые органы не имеют оснований ей не доверять. Это происходит вследствие отсутствия рынка стандартизированных участков и долей в праве на них.

Оборот участков сельскохозяйственных земель и долей в праве на них характеризуется наличием теневых «ниш», то есть не учтенных денежных потоков, направленных к лицам, не являющимся участниками сделок. Такие потоки существуют и при сделках с другими видами недвижимого имущества. Однако при земельном обороте они возрастают существенно. Возможность для возникновения такого рода доходов кроется в пробелах законодательных и нормативных актов, широко распространенных ошибках в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах, выданных в начале земельной реформы. Высокие доходы, получаемые в результате вывода земель из сельскохозяйственного производства, являются серьезным мотивационным фактором для участников этой операции, среди которых обязательно присутствуют чиновники, принимающие нужные решения в условиях несовершенного законодательства. Это позволяет не только сохранять такую практику, но инициировать ее расширение.

Метод включенного наблюдения, а также опрос экспертов из числа лиц, профессионально занимающихся «добыванием» решений, помог автору сформировать шкалу расценок для получения решений, обеспечивающих возможность оборота сельскохозяйственных земель. Ставки «серого» рынка на услуги, обеспечивающие подготовку участка к земельному обороту, способствуют переходу земли в руки тех, кто может оплатить эти услуги чиновников.

Выводы и предложения