Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов

Размещено на http://www.allbest.ru/

формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов

специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Придвижкин Станислав Викторович

Екатеринбург-2007

Диссертационная работа выполнена в Институте экономики Уральского отделения Российской академии наук

Научный консультант: академик РАН, доктор экономических наук, профессор Татаркин Александр Иванович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Князева Ирина Владимировна, (Россия), проректор по научной работе Сибирской академии государственной службы, г. Новосибирск

доктор экономических наук, профессор Даванков Алексей Юрьевич, (Россия), заведующий кафедрой Институционального развития регионов Челябинского государственного университета, г. Челябинск

доктор экономических наук, профессор Задорожный Владимир Николаевич, (Россия), заместитель директора ОАО «Исеть-Фонд», г. Екатеринбург

Ведущая организация: ФГОУ ВПО "Уральская академия государственной службы", г. Екатеринбург

Защита состоится 26 октября 2007 года в 10 ч. 00 мин. на заседании диссертационного совета Д 004.022.01 при Институте экономики Уральского отделения Российской академии наук по адресу 620014, г. Екатеринбург, ул. Московская, 29.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института экономики Уральского отделения Российской академии наук.

Автореферат разослан 3 сентября 2007 г.

Ученый секретарь

Диссертационного совета,

к.э.н., профессор В.С. Бочко

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Вступление россии в трансформационный период потребовало усилий для начала глубоких преобразований, охватывающих практически все сферы экономической, политической и социальной жизни страны. Особая роль в формировании новой системы отношений принадлежит крупнейшим городам, выступающим в качестве пространственных центров социально-экономической трансформации и локомотивов общественного прогресса.

Однако, формирующаяся система отношений в обществе, основанная на многосубъектном балансе интересов, потенциально обладая большими резервами социальной эффективности, в то же время существенно обостряет проблемы развития крупнейших городов, возникшие еще в советский период. При этом среди существующего многообразия проблем особую остроту приобретает проблема обеспечения населения жильем, влекущая за собой комплекс негативных социально-экономических, политических и психологических последствий. Среди них наиболее деструктивными являются усиление пространственной дифференциации качества жизни, рост социальной дифференциации, потеря доверия к политическим институтам и традиционным нравственным ценностям в силу невозможности удовлетворения жизненно важной человеческой потребности, ограничение инвестиционной активности и экономического роста. При этом спекулятивный рост цен и углубление количественных и качественных дисбалансов между спросом и предложением жилья, в отсутствие адекватных механизмов государственной поддержки, делает население крупнейших городов заложниками непродуманной государственной политики, лишающей людей позитивных жизненных перспектив.

В этих условиях колоссальное практическое значение приобретает разработка качественно новой системы государственной поддержки развития локальных жилищных рынков, смягчающей, а в перспективе и преодолевающей, существующие дисбалансы спроса и предложения. Однако ее формирование затрудняется в силу, с одной стороны, отсутствия комплексных методологических подходов к анализу формирования локальных рынков жилья крупнейших городов, переживающих сложный процесс трансформации своих функций, а с другой - в силу недостаточной разработанности вопросов, связанных с особенностями государственной поддержки развития жилищных рынков. Таким образом, выполненная работа позволит в определенной степени восполнить существующий сегодня «дефицит» теоретико-методологических и практических разработок по вопросам формирования локальных жилищных рынков крупнейших городов, что в свою очередь может создать прочную основу для стабилизации негативных процессов и гармонизации процессов социально-экономического и пространственного развития данного типа поселений.

Острота и масштабы распространения вышеназванных проблем определяют безусловную практическую значимость и социальную востребованность выполненного исследования.

Степень разработанности проблемы исследования. Несмотря на активно ведущееся обсуждение жилищных проблем населения крупнейших городов, проблемы формирования локальных жилищных рынков в пространстве крупнейших городов пока не получили адекватного отражения в современной экономической литературе. Вместе с тем достаточно глубокая разработка вопросов, связанных с темой предложенного исследования, создает основу для решения поставленных задач.

К концу ХХ века в теории региональных исследований сформировались теоретико-методологические положения, акцентирующие внимание на общности закономерностей, определяющих развитие различных видов региональных рынков (Л. Берри, А.Вебер, В. Кристаллер, В. Лаунгардт, А.Леш, Д. Рикардо, И.Г. фон Тюнен). Существенный вклад в формирование представлений о методологии анализа состояния региональных рынков внесли работы исследователей рыночной конъюнктуры А. Вагнера, В. Зомбарта, У. Митчелла. Напротив, исследования, связанные со спецификой развития отдельных рынков товаров и услуг, функционирующих в рамках определенной территории, развивались значительно медленнее, что в свою очередь обусловило и отставание в исследовании рынка недвижимости как элемента системы рынков определенной территории.

Важное место в понимании закономерностей развития локальных рынков недвижимости, формирующихся на уровне города, занимают теории авторов Чикагской школы, в частности, теории кольцевой модели города Э.Бёрджеса, секторальной модели города Х.Хойта, полицентрической (многоядерной) модели Е. Ульмана-К. Харриса.

Значительную роль в формирование представлений о рынке недвижимости как сферы взаимодействия предприятий определенной отрасли внесли работы представителей теории организации отраслевых рынков К. Викселя, Дж. Робинсон, Х. Хотеллинга, Э.Чемберлина, Ф.Эджуорта, которые заложили основы теории несовершенной конкуренции. Вместе с тем, проблемы анализа конкурентной ситуации на рынке, обладающем относительной пространственной немобильностью, не привлекли должного внимания исследователей.

Развернутое отражение вопросы развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов находят в трудах А.Н. Асаула, В.И.Бузырева, Н.В. Булановой, В.А. Горемыкина, В.В. Григорьева, А.И. Острина, А.В Руднева, В.С. Чекалина. Начинает формироваться массив литературы, посвященной анализу отдельных видов деятельности на рынке недвижимости, в частности, в работах Е.П. Дудина, С.Н. Максимова, А.К. Щукина раскрываются вопросы развития девелопмента. Появляются работы (А.В. Карасева, И.А. Рахмана, Н.М. Синицыной, Р. Страйка, Е.М. Штейна), посвященные выявлению специфики развития рынка жилья, как ключевого элемента рынка недвижимости на общероссийском и локальном уровнях в условиях транзитивной экономики. Однако до сих пор вопросы методологии исследования данного рынка как сложной пространственной регулируемой социально-экономической системы остаются недостаточно изученными.

Важное значение для понимания закономерностей функционирования рынка жилья, действующего в рамках определенной территории, имеют труды в сфере регионального анализа. Так, в работах Е.Г. Анимицы, Н.Ю. Власовой, А.Ю. Даванкова, В.Н. Задорожного, И.В. Князевой, В.Я. Любовного, А.И. Татаркина, И.Д. Тургель начинает закладываться методология анализа специфики функционирования различных типов городских поселений и функционирующих в их рамках рынков. При этом особого внимания заслуживают работы российских авторов, посвященные выявлению специфики развития именно крупнейших городов как в советский, так и в постсоветский период (Е.Г. Анимица, В.С Боголюбов, Н.Ю. Власова, Б. М. Гринчель, Б. С. Жихаревич, Г.М. Лаппо, В.И. Лексин, О.П.Литовка, А.И. Татаркин).

Методологические проблемы диагностики регионального социально-экономического развития исследованы в работах О.Г. Дмитриевой, Дж. Маргулис, А.С. Новоселова, Д. Уэйнтрауб, Р.И. Шнипера.

Большой исследовательский опыт сегодня накоплен в формировании методологии исследования отдельных рынков как в классической рыночной, так и в трансформационной экономике. В условиях трансформационной российской экономики в трудах Е.Н. Геворкян, И.В.Дроздовой, В.В.Пациорковского, Э.В. Пешиной, Г.Г.Руденко, Н. Семилютиной наиболее подробное освещение получили проблемы, связанные с анализом рынка труда, финансовых рынков, потребительского рынка.

Активный интерес ученых в последнее время вызывают вопросы государственного регулирования рынков жилья и инструментов государственной поддержки платежеспособного спроса (М.И.Калинин, Н.А. Кричевский, Л.Э. Лимонов, П.П. Макагонов, Н.Н. Рогожина). Вместе с тем, интересы исследователей обычно не связаны с выявлением специфики государственной поддержки развития рынков жилья в определенных типах городских поселений, к которым относится и крупнейший город.

Отсутствие целостной концепции, обеспечивающей комплексное решение поставленной проблемы в современных условиях, недостаточная разработанность ее отдельных аспектов определили общий замысел исследования, состоящий в том, чтобы системно, используя единую методологию, исследовать формирование локальных рынков жилья с учетом специфики их функционирования в пространстве крупнейших городах Российской Федерации.

Объект исследования - локальные рынки жилья крупнейших городов России с численностью населения от 1 до 3 млн. чел.

Выбор объекта исследования обусловлен, во-первых, остротой социально-экономических, пространственных, политических, морально-психологических проблем, возникающих в силу глубоких противоречий в развитии российского рынка жилья как на уровне страны в целом, так и на уровне городских поселений. Во-вторых, уникальностью роли крупнейших городов России в территориальной организации хозяйства и расселения, что обуславливает опережающий характер развития жилищных рынков в них по сравнению с иными типами городов.

Предмет исследования - этапы, тенденции формирования и государственная поддержка локальных рынков жилья крупнейших городов.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке теоретико-методологических основ формирования и управления локальными рынками жилья в пространстве крупнейших городов.

Для достижения целей диссертационного исследования автором были поставлены следующие задачи:

1. Развитие теории формирования рынка недвижимости в рыночных условиях: уточнение категориального аппарата, обоснование трактовки рынка недвижимости как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы и путей повышения эффективности его государственного регулирования.

2. Разработка методологии анализа формирования рынка недвижимости, учитывающей специфику данного рынка как сложной полиструктурной социально-экономической системы, действующей в рамках определенного типа поселений; выявление особенностей внутренней и внешней среды крупнейшего города, детерминирующих модификацию количественных и качественных характеристик рынка жилья.

3. Проведение сравнительного анализа современного методического обеспечения исследования рынков жилья и разработка методики анализа городского жилищного рынка, формирующегося в пространстве крупнейшего города.

4. Выявление тенденций и проблем формирования и управления рынками жилья как элементами системы локальных рынков крупнейших городов России; анализ их пространственной и отраслевой организации.

5. Обоснование методических рекомендаций по совершенствованию государственной поддержки формирования жилищного рынка крупнейших городов и организации частно-государственного партнерства для реализации проектов комплексного освоения городских территорий.

Теоретической и методологической основой исследования стала совокупность научных макроподходов, имеющих различные концептуальные основания. рынок недвижимость жилищный город

Во-первых, это экономическая теория, включающая институциональные и неоклассические теории, позволяющие выявить новые аспекты в исследовании пространственной немобильности факторов производства и ее влияния на развитие территориальных рынков.

Во-вторых, это теория пространственного развития, которая обосновывает существование исторически сложившихся, устойчивых территориальных социально-экономических образований в виде городских поселений и систем, обладающих собственной специфической логикой развития и управления.

В-третьих, это теории региональных и локальных рынков, позволяющие изучать формирование рынка жилья как элемент становления рыночной системы, объединяющей рынки различных товаров и услуг, действующие на разных пространственных уровнях.

В-четвертых, это теория отраслевых рынков, которая позволяет выявить специфику развития рынка жилья как сферы, интегрирующей участников, действующих на разных стадиях технологического цикла создания, функционирования и оборота объектов недвижимости.

В-пятых, это теории экономики города, позволяющие выявить специфику эволюции, функционирования и модели функциональной трансформации различных типов городских поселений, действующих в разных странах, с резко различающимися условиями внешней и внутренней среды.

Основным методологическим подходом послужила общая теория систем, в рамках которой рынок жилья изучается как сложная полиструктурная, регулируемая система, состоящая из множества разнокачественных компонентов (подсистем, структур), связанных между собой различными видами зависимостей и отношений.

Для решения поставленных задач в диссертационном исследовании использовались следующие теоретические и эмпирические методы исследования. Это общенаучные теоретические методы факторного анализа, теории систем, сравнительно-исторического, кросс-регионального и кросс-национального анализа, а также теоретические методы экономики развития, теории регионального развития и экономики города.

Совокупность использованных в ходе исследования эмпирических методов включает в себя количественные экономико-математические методы имитационного моделирования, прогнозирования, теории аппроксимации; экономико-статистические методы (методы средних и относительных величин, методы анализа социально-экономической динамики, методы анализа статистических распределений, экстраполяции), а также методы экспертных оценок, социологического опроса, аналогий, диагностирование и мониторинг.

Информационную базу диссертационного исследования составили следующие типы источников: законодательные акты, нормативно-правовые документы, регулирующие процесс формирования городских рынков жилья и деятельность государственных и местных органов власти по стимулированию его развития; опубликованные материалы государственной и муниципальной статистики; неопубликованные материалы, включающие материалы муниципальной статистики и первичные документы городских администраций; результаты исследований, проведенных при непосредственном участии автора; статистические материалы Уральской палаты недвижимости; фактический материал, содержащийся в монографических исследованиях отечественных и зарубежных экономистов и в периодической литературе.

Использование источников по теме работы, при их комплексном изучении, дополнении, сопоставлении, использовании графо-аналитических и количественных методов обработки статистической информации, позволяет решить поставленные в диссертации задачи. Достоверность результатов обеспечивается использованием системы научных методов, адекватных целям и задачам, поставленным в диссертационной работе, опорой на фундаментальные экономические исследования, применением большого массива статистической информации.

Научную новизну диссертационного исследования характеризуют следующие теоретико-методологические, методические и практические результаты.

1. обоснованы направления развития теории рынка недвижимости в современных условиях. На основе выявления специфики реализации принципа пространственной немобильности объектов недвижимости уточнено содержание ключевых понятий, характеризующих данный рынок. Предложена трактовка рынка недвижимости как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы. Обоснована специфика применения инструментов государственной поддержки (п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).

2. Разработана методология анализа формирования рынка недвижимости, учитывающая специфику его функционирования как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы (п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).

3. Охарактеризованы особенности внешней и внутренней среды крупнейшего города, детерминирующие формирование локальных рынков жилья; предложен методический подход для выявления моделей трансформации функций крупнейших городов (п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).

4. Разработана методика анализа формирования городского рынка жилья, включающая основные направления анализа, содержание и специфику применения инвариантных аналитических блоков (п. 5.9 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).

5. Выявлены тенденции и проблемы формирования локальных рынков жилья как элементов системы локальных рынков крупнейших городов России, а также особенности их пространственной и отраслевой организации (п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).

6. Предложены методические рекомендации по созданию системы государственной поддержки формирования жилищного рынка, учитывающие специфику функционирования локальных рынков жилья в пространстве крупнейшего города. Обоснована эффективность проектов комплексного освоения территории как инструмента гармонизации социально-экономического и пространственного развития (п. 5.15 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).

Практическая значимость работы определяется возможностью использования ее выводов и рекомендаций для решения методологических и организационных задач по анализу формирования рынков жилья как элементов городской экономики и разработке государственной и местной политики поддержки развития жилищных рынков крупнейших городов.

Практические результаты исследования могут найти применение:

в законодательной и нормотворческой деятельности представительных органов субъектов РФ и местного самоуправления, регулирующих процесс развития рынков жилья;

в организационно-управленческой деятельности исполнительных органов региональной власти при разработке программ и планов развития территориальных систем хозяйства и расселения;

в организационно-управленческой и практической деятельности городских органов местного самоуправления, разрабатывающих программы и планы социально-экономического развития города в целом и стимулирования развития жилищного рынка в частности;

в деятельности региональных и городских ассоциаций и объединений риэлтеров и других субъектов рынка недвижимости при разработке прогнозов развития городских жилищных рынков;

в педагогической деятельности преподавателей ВУЗов, выпускающих специалистов по региональной и муниципальной экономике, государственному и муниципальному управлению.

Публикации. По результатам исследования опубликовано 36 научных работ, из них 6 монографий, общим объемом 79,9 печ. листа (в т.ч. авторских 49,7 печ. листа), в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, определенных ВАК-5 ("Финансы и кредит", "Известия Уральского государственного экономического университета", "Вестник Южно-Уральского государственного университета" и др.).

Апробация работы. разработанные в диссертации теоретические и практические положения были доложены на 14 международных, общероссийских и межрегиональных научно - практических конференциях, симпозиумах и семинарах, в том числе: Межрегиональная научно-практическая конференция «Современные проблемы управления» (Владивосток, 2006); Всероссийская научно-практическая конференция «Маркетинг - теория и практика» (Магнитогорск, 2006); Девятый всероссийский форум молодых ученых «Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире» (Екатеринбург, 2006); Международная научная конференция «Проблемы и пути развития современных экономических систем» (Н.Новгород, 2006); Третья Всероссийская научно-практическая конференция «Государственная и муниципальная служба в условиях формирования гражданского общества и рыночной экономики: опыт, проблемы, перспективы» (Челябинск, 2005); Международная научно-практическая конференция «Механизмы повышения эффективности инновационной деятельности в регионе» (Барнаул, 2005); Вторая Всероссийская научно-практическая конференция «Управление государственным сектором экономики: технологии и инструменты» (Екатеринбург, 2005); Вторая межрегиональная научно-практическая конференция «Реформирование экономики: проблемы и решения» (Бийск, 2005); Восьмой всероссийский форум молодых ученых «Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире» (Екатеринбург, 2005); Межрегиональная научно-практическая конференция «Государственное и местное самоуправление социально-экономическими процессами на территории муниципальных образований» (Екатеринбург, 2004); Вторая межрегиональная научно-практическая конференция «Проблемы повышения конкурентоспособности трудовых ресурсов» (Бийск, 2004); Первая Всероссийская научно-практическая конференция «Проблемы экономики и статистики в общегосударственном и региональном масштабах» (Пенза, 2004); Третья Всероссийская научно-практическая конференция «Стабилизация экономического развития Российской Федерации» (Пенза, 2004); Вторая Всероссийская научно-практическая конференция «Опыт и проблемы социально-экономических преобразований в условиях трансформации общества: регион, город, предприятие» (Пенза, 2004).

Теоретические, методологические и методические разработки автора доведены до конкретных научно-практических рекомендаций и нашли применение в деятельности:

· Правительства Свердловской области при разработке Схемы развития и размещения производительных сил Свердловской области до 2015 года; проектов комплексного развития городских территорий;

· Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области при реализации Программы поддержки жилищного строительства на площадках массовой жилой застройки; создании региональной системы ипотечного жилищного кредитования; разработке Программы действий по увеличению объемов строительства доступного жилья в Свердловской области;

· Администрации г. Екатеринбурга при разработке и реализации Стратегического плана развития города, Генерального плана развития города, проектов комплексного освоения территории;

· Уральской палаты недвижимости при разработке прогнозов развития рынков жилья городов Свердловской области.

Результаты исследования и предложения автора по теме диссертации использованы при выполнении НИР «Диагностика финансово-экономических последствий реформирования местного самоуправления», выполненной по заказу Российской академии государственной службы при Президенте РФ (2003-2004 гг.).

Теоретические положения и результаты исследования внедрены в практику учебного процесса Уральской академии государственной службы, Уральского государственного технического университета, Российского государственного профессионально-педагогического университета и др. Внедрение результатов диссертационной работы документально подтверждено актами, прилагаемыми к диссертации.

Структура работы. Цели и задачи диссертационного исследования, используемые методы анализа статистического материала и фактической информации предопределиои выбор структуры работы. Основное содержание работы изложено на 346 страницах и состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы, 72 таблиц, 77 рисунков, 14 приложений.

Во введении определяется общий замысел диссертационного исследования, содержится обоснование актуальности темы, формулируются цели и задачи исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теория и методология исследования локального рынка жилья крупнейшего города» раскрываются теоретические основы исследования рынка недвижимости; выявляется специфика его функционирования как сложноорганизованной полиструктурной, регулируемой системы. Выявляются особенности становления и перспективы рынков жилья в пространстве крупнейших городов страны, реализующих различные модели трансформации функций.

Во второй главе «Научно-методические основы анализа формирования локального рынка жилья» конкретизируются предлагаемые концептуальные подходы с учетом специфики функционирования рынка жилья в пространстве крупнейшего города. В этой главе содержатся методические рекомендации по проведению анализа развития рынка жилья, с одной стороны, как элемента системы локальных рынков крупнейшего города, а с другой стороны, как сложной отраслевой и пространственно-организованной системы.

В третьей главе «Тенденции и проблемы формирования рынков жилья как элементов системы локальных рынков крупнейших городов России» проводится практическая апробация разработанных методических рекомендаций, в ходе которой анализируются взаимосвязи и взаимодействия рынка жилья с другими локальными рынками крупнейшего города, осуществляется оценка сбалансированности развития рынка жилья и сравнительный анализ динамики ценовой конъюнктуры локальных рынков крупнейших городов РФ.

В четвертой главе «Становление пространственной и отраслевой организации локальных рынков жилья в крупнейшем городе (на примере г. Екатеринбурга)» выполняется практическая апробация методических рекомендаций, позволяющая охарактеризовать становление и состояние жилищного рынка г. Екатеринбурга и его основных участников; выявить тенденции развития локальных рынков жилья г. Екатеринбурга, обладающих относительной пространственной немобильностью и относительной пространственной мобильностью.

В пятой главе «Деятельность государственных и местных органов власти по поддержке формирования локальных жилищных рынков» всесторонне анализируется опыт реализации жилищных программ в России в досоветский и постсоветский периоды, предлагаются методические рекомендации по совершенствованию государственной поддержки развития городского жилищного рынка с учетом специфики моделей трансформации функций крупнейших городов. Анализируется опыт реализации проектов комплексного освоения городских территорий как инструментов преодоления противоречий пространственного и социально-экономического развития крупнейшего города.

В заключении подведены итоги осуществленного исследования, сформулированы основные выводы теоретического, методического и прикладного значения.

Приложения содержат обширные статистические материалы, характеризующие особенности развития рынков жилья и социально-экономическое положение крупнейших городов страны.

Основные положения и результаты, выносимые на защиту

1. Автором продолжен процесс становления теории формирования рынка недвижимости в условиях современных преобразований. Уточнено и углублено содержание ключевых понятий, характеризующих рынок недвижимости, предложена его трактовка как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы. В работе доказано, что именно исследования, посвященные анализу рынков недвижимости, не смогли преодолеть объективно существующего содержательного разрыва между исследованием общих закономерностей функционирования региональных рынков на разных пространственных уровнях и исследованием закономерностей функционирования рынков, которые детерминируются спецификой конкретного товара. Способом преодоления сложившегося содержательного разрыва, предложенным в работе, стала модификация результатов теоретико-методологических исследований особенностей пространственного развития региональных рынков применительно к процессам и явлениям, протекающим на рынке недвижимости.

Модификация сложившихся представлений о формировании рынка недвижимости, по мнению автора, должна идти по трем направлениям: уточнение содержания базовых понятий «рынок недвижимости»; модификация представлений о рынке как сложной социально-экономической системе и, в завершении, конкретизация представлений о наиболее оптимальных инструментах государственного воздействия на рынок.

В рамках уточнения содержания ключевых понятий, характеризующих рынок недвижимости, автор подверг критике традиционное представление об абсолютной пространственной немобильности рынка. Были выявлены возможности повышения мобильности спроса и предложения под влиянием временного фактора, геополитических и геоэкономических изменений, разнообразных мотивов приобретения и реакций продавцов и покупателей на изменения рыночных цен. Расширение представлений о пространственной мобильности рынка недвижимости позволило раскрыть новые возможности влияния этого рынка на повышение конкурентоспособности территории за счет привлечения мобильных факторов производства и на состояние других территориальных рынков.

В рамках модификации теоретических представлений о структуре, внешних и внутренних связях рынка недвижимости в работе предложена трактовка этого рынка как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы, которая одновременно функционирует в трех качествах (рис. 1).

Во-первых, рынок недвижимости выступает как самостоятельная сфера хозяйственной деятельности, объединяющая совокупность предприятий, выполняющих разнообразные функции на разных стадиях процесса воспроизводства.

Во-вторых, как иерархическая, пространственно организованная система, включающая совокупность локальных, муниципальных, региональных и общенациональных рынков, на которых обращаются разные виды недвижимости.

В-третьих, рынок недвижимости может рассматриваться как элемент системы территориальных рынков, включающей рынок труда, капитала, потребительский, финансовый рынок, рынок средств производства.

В рамках конкретизации представлений об оптимальной системе государственного воздействия на развитие рынка недвижимости автор обосновывает, как изменение представлений о пространственной мобильности рынка должно учитываться при формировании оптимальной системы государственного управления, в частности, при налогообложении недвижимости, зонировании городских территорий, реализации программ стимулирования спроса на жилье.

2. Разработана методология анализа формирования рынка недвижимости, учитывающая объективно-содержательную специфику его функционирования и развития.

Разработка методологии осуществлялась, с одной стороны, в контексте магистральных направлений развития общенаучной методологии исследования закономерностей функционирования территориальных рынков, а с другой стороны, на основе всемерного учета специфики такого уникального социально-экономического феномена, каким является современный рынок недвижимости. Выявление магистральных направлений развития методологии анализа территориальных рынков, по мнению автора, должно отражать триединство объективно-содержательной, операциональной и информационной составляющих научного метода познания (рис. 2).

Конкретизация выявленных магистральных направлений развития методологии анализа территориальных рынков применительно к формированию частноотраслевой методологии исследования рынка недвижимости позволила сделать вывод о необходимости существенного расширения представлений о целях анализа, потребителях его результатов, субъектах, организующих проведение анализа, возможностях его детализации в пространствах определенных рынков, процессов, процедур, пространственного уровня анализа и т.д. (рис.3).

Расширение представлений о ключевых характеристиках методологии анализа формирования рынка недвижимости, в свою очередь, потребовало расширения представлений и о методах аналитической деятельности. Обобщение и систематизация существующих и предлагаемых автором методических подходов к анализу рынка недвижимости позволили предложить классификацию методов анализа данного рынка, интегрирующую всеобщие, универсальные, общенаучные и специальные методы, что в наибольшей степени отвечает сложившимся сегодня у потребителей требованиям к аналитическим продуктам.

3. Охарактеризованы особенности внешней и внутренней среды крупнейшего города, детерминирующие формирование локальных рынков жилья; предложен и апробирован методический подход для выявления моделей трансформации функций крупнейших городов.

Сформулировав общие теоретико-методологические подходы к исследованию формирования рынка недвижимости, автор конкретизирует их применительно к определенному сегменту рынка (рынку жилья), функционирующему в рамках определенного типа поселений (крупнейшего города). При этом отмечается ключевая роль рынка жилья в функционировании современного российского рынка недвижимости, так как именно жилье первым поступило в рыночный оборот и сделки с этим товаром составляют около 90% от общего объема сделок, выполняемых на рынке.

В работе обосновано, что функционирование рынка жилья существенно модифицируется в крупнейших городах с численностью населения от 1 до 3 млн. чел. Эта специфика в свою очередь детерминируется особенностями внутренней и внешней среды крупнейшего города (рис.4).

Новизна используемого аналитического подхода определяется тем, что он позволяет выявить количественные и качественные изменения рынка жилья как самостоятельного экономического феномена и как элемента городской экономики, детерминируемые именно спецификой функционирования крупнейшего города как системы, обладающей, с одной стороны, высокой сложностью внутренней структуры и взаимодействий, а с другой - являющейся ядром социально-экономического пространства крупных макрорегионов страны.

Обосновано, что выявленные особенности функционирования рынка жилья будут существенно модифицироваться активно идущими в настоящий момент процессами трансформации функций крупнейших городов в территориальной организации хозяйства и расселения, которые носят пространственно неравномерный характер.

На общегородском уровне неравномерность процессов трансформации функций определяется темпами изменения качественного содержания и количественных соотношений между центральными и специализированными функциями города.

На внутригородском уровне неравномерность процессов трансформации функций связана, с одной стороны, с ее волнообразным распространением от районов городского ядра к районам городской периферии, а с другой - с неравномерностью процессов социально-экономической и пространственной трансформации городских территорий. Это позволило сделать вывод о существовании в рамках крупнейшего города «трансформационного цикла», в ходе которого осуществляется саморегуляция возникающих дисбалансов. Таким образом, будучи первоначально связана с повышением роли и изменением пространственного уровня реализации центральных функций, трансформация функций крупнейшего города завершается кардинальным изменением его пространственного облика.

Выявление модели трансформации функций города включает три этапа. Сначала оценивается роль крупнейших городов в экономике страны в целом на основании расчета удельного веса ключевых показателей социально-экономического развития. Выбор показателей осуществляется таким образом, чтобы обеспечить оценку процессов, связанных с изменением роли как центральных, так и специализированных функций города. На втором этапе на основе полученных данных проводится оценка степени пространственной концентрации по отдельным показателям. На третьем этапе оценивается изменение соотношения между центральными и специализированными функциями крупнейших городов в социально-экономическом пространстве. Эта оценка осуществляется на основе сопоставления удельного веса города в каждом анализируемом показателе на начало и конец периода.

При этом, по мнению автора, основными будут являться пять моделей трансформации функций, а именно:

· переход города к выполнению функций центрального места макрорегионального уровня;

· реализация «догоняющей» модели развития, когда город находится в начале стадии перехода от преобладания специализированных к преобладанию центральных функций;

· сохранение траектории развития города как специализированного центра;

· сокращение роли центральных функций на фоне роста специализированных;

· снижение роли как центральных, так и специализированных функций города.

Проведенные расчеты показали, что в целом для всей совокупности крупнейших городов России характерно увеличение степени присутствия в показателях, отражающих уровень развития центральных функций. Однако, в разрезе отдельных городов соотношение темпов изменения показателей позволяет говорить о существовании всех основных моделей трансформации (табл. 1).

Таблица 1

Изменение доли города в социально-экономических показателях страны (2004-2000), %

Как показали расчеты, первую модель трансформации функций, связанную с максимальным раскрытием потенциала города как центрального места макрорегионального уровня, демонстрируют Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород. Вторую модель - «догоняющего развития» - демонстрируют города, которые переживают процесс трансформации из города - специализированного центра в город - центральное место макрорегионального значения. В эту группу вошли Омск, Ростов-на-Дону, Челябинск. Третью модель, развитие города преимущественно как специализированного центра, реализуют Уфа, Пермь и Самара. Четвертая модель, сокращение роли центральных функций на фоне роста специализированных, наблюдается в Новосибирске. Пятая модель трансформации, реализуемая в Волгограде, связана с сокращением присутствия города в национальном социально-экономическом пространстве.

В свою очередь тип трансформации пространственных функций детерминирует количественные и качественные требования к развитию рынка жилья. Так, для городов, реализующих первую и вторую модель трансформации, характерно превращение рынка жилья в один из ключевых элементов городской экономики, позволяющее максимально раскрыть новую роль центральных функций. Схожий вектор развития у рынка жилья в Новосибирске, который является с точки зрения требований внешней среды безальтернативным центральным местом одного из крупнейших в России макрорегионов. Для городов, реализующих третью модель, пока основной акцент делается на расширении количественных показателей роста жилищного строительства, а не качественной роли рынка жилья в городской экономике. Пятая модель функциональной трансформации не создает благоприятных перспектив ни для количественного роста, ни для качественного преобразования роли жилищного рынка в экономике города.

4. Разработана методика анализа формирования локальных рынков жилья, обосновывающая основные направления анализа, содержание и специфику применения инвариантных аналитических блоков, применительно к условиям крупнейшего города.

С учетом выявленных содержательных пробелов в современном методическом обеспечении анализа рынка жилья был предложен концептуальный подход к созданию методики анализа формирования городских рынков жилья (рис.5).

В целях максимального отражения сущности рынка жилья как сложной социально-экономической системы в качестве инвариантных аналитических блоков предложены: анализ рынка жилья как элемента системы локальных городских рынков и анализ рынка жилья как отраслевой и пространственно организованной системы. В рамках анализа рынка жилья как элемента системы локальных рынков города основными направлениями исследования являются: выявление роли города в экономике региона и страны; оценка состояния основных городских рынков с точки зрения их влияния на рынок жилья; динамика и соотношение цен на рынке жилья и других городских рынках. В рамках анализа рынка жилья как отраслевой и пространственно организованной системы основное внимание сосредоточено на изучении становления городского рынка жилья как сложной отраслевой системы и системы локальных, внутригородских рынков жилья.

Предложен методический инструментарий для анализа формирования локальных рынков жилья, включающий систему статистических показателей, методику их расчета, обоснование специфики применения и особенностей качественной интерпретации для крупнейших городов. В отличие от существующих методик авторский подход обеспечивает более полный учет специфики рынка жилья крупнейшего города путем: обоснования характера влияния особенностей функционирования крупнейшего города на развитие рынка жилья; выявления специфики развития рынка жилья в городах, реализующих различные модели функциональной трансформации; максимального выявления сложных внутренних и внешних связей рынка жилья как элемента экономики крупнейшего города и самостоятельного элемента социально-экономического пространства.

5. Выявлены тенденции и проблемы формирования локальных рынков жилья как элементов системы локальных рынков в пространстве крупнейшего города России, а также особенности их пространственной и отраслевой организации.

Автор опровергает упрощенные представления о более благополучной ситуации в сфере жилищной обеспеченности населения крупнейших городов по сравнению с Российской Федерацией в целом. Как показал анализ, уровень жилищной обеспеченности в данном типе городе, как правило, ниже, чем в среднем по РФ, что еще раз подтвердило актуальность обращения к теме исследования (таблица 2).

Таблица 2

Жилищная обеспеченность городов - миллионеров, %

В ходе оценки влияния на состояние рынка жилья других городских рынков выявлено, что города, трансформирующиеся в макрорегиональные центральные места, занимают лидирующие позиции с точки зрения привлечения трудовых и финансовых ресурсов, роста доходов населения, развития потребительского рынка. Выявленные в городах первой группы процессы наблюдаются и в городах второй группы, стремящихся перехватить функции макрорегиональных центров. Вместе с тем, в этих городах сохраняется значительный промышленный «шлейф», они только приступают к решению вопросов реструктуризации городской экономики, а, следовательно, процесс пространственной трансформации тоже находится на ранних стадиях.