Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов

Города, продолжающие сохранять функции специализированных промышленных центров, испытывают затруднения по привлечению на свою территорию трудовых и финансовых ресурсов. Здесь наблюдаются менее высокие темпы роста инвестиций, номинальной заработной платы, ниже активность коммерческих банков. При этом напротив, показатели развития промышленности являются максимальными по сравнению с городами, реализующими другие модели функциональной трансформации.

В Новосибирске, с одной стороны, объективная необходимость реализации функций макрорегионального центра диктует необходимость ускорения процессов функциональной трансформации городского социума, экономики и пространственной среды. С другой стороны, этому препятствуют ограниченные объемы потребительского рынка, дефицит инвестиционных ресурсов, быстрое сокращение численности населения (в данном случае имеются в виду относительные оценки по сравнению с городами первой-второй групп). В наиболее сложной ситуации находится г. Волгоград. Развитие жилищного рынка тормозят низкий уровень доходов, розничного товарооборота, слабая инвестиционная активность, ограниченные ресурсы кредитования банковского сектора.

В обобщенном виде результаты этого анализа представлены в таблице 3.

Таблица 3

Обобщенная характеристика факторов, определяющих состояние городских рынков жилья

В ходе оценки сбалансированности основных показателей, характеризующих состояние жилищного рынка, автором отмечено, что для всех жилищных рынков крупнейших городов характерно наличие серьезных диспропорций в динамике предложенных автором показателей потенциального роста жилищной обеспеченности, потенциального роста платежеспособного спроса, доступности жилья и сбалансированности цен первичного и вторичного рынка. В городах, реализующих первую и вторую модели функциональной трансформации, и частично в городах, реализующих третью модель, степень несбалансированности показателей несколько ниже, чем у городов других групп. Однако, в силу изначально сверхвысокой стоимости жилья, даже в городах с максимальными темпами роста номинальной заработной платы уровень трудовых доходов не обеспечивает его реальной доступности. Напротив, именно в городах, реализующих первую модель функциональной трансформации, наблюдаются максимальные расхождения между ценами первичного и вторичного рынка.

В ходе сравнительного анализа ценовой конъюнктуры рынка жилья и других городских рынков выделено три группы городов: с растущей, стабильной и падающей конъюнктурой. При этом динамика рыночной конъюнктуры не демонстрирует однозначной взаимосвязи с типом функциональной трансформации.

Для растущих рынков характерны превышение индексов цен первичного жилья над индексами цен вторичного жилья, как правило, позитивный прогноз ценовой динамики, сближение значений индексов цен на рынке недвижимости, на рынке строительных услуг, потребительском рынке и рынке производителей промышленной продукции. При этом индексы цен на рынке жилья ниже или примерно совпадают с индексами цен на других основных рынках города.

Для падающих и стабильных рынков распространенным является прогноз снижения индексов цен в первую очередь по вторичному жилью. Индексы цен на первичном и вторичном рынке жилья превышают индексы цен на других городских рынках. При этом достаточно частый отрицательный прогноз ценовой динамики по городам со стабильными темпами роста цен свидетельствует о высокой неустойчивости рыночной конъюнктуры и возможности ее изменения как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Анализ отраслевой организации рынка жилья, проведенный на примере Екатеринбурга, показал, что ключевыми тенденциями, определяющими сегодня его развитие, являются: углубляющаяся сегментация рынка; формирование современной рыночной инфраструктуры и усиление взаимодействия между ее элементами; значительный неудовлетворенный спрос при ограниченно доступных источниках внешнего, государственного и банковского финансирования; несформированность механизмов стимулирования роста предложения жилья.

Факторами, подтверждающими высокий уровень развития рынка жилья г. Екатеринбурга, по мнению автора, являются:

· существенная доля сделок, проходящих через организованный рынок, которая составляет около 80%;

· значительные масштабы рынка, которые позволяют говорить о нем как об одном из ключевых секторов городской экономики (емкость рынка по итогам 2005 года в два раза превышает объем инвестиций в основной капитал, в два с половиной раза - объем прибыли предприятий, в четыре раза - доходную часть бюджета);

· формирование устойчивых взаимосвязей между основными участниками рынка жилья, появление совместно реализуемых программ, интегрирующих развитие рынка жилья, кредитного, финансового рынка, потребительского рынка, рынка услуг и рынка средств производства;

· дифференциация и специализация спроса на жилье, несмотря на то, что он существенно превышает предложение, что ведет к быстрой сегментации рынка на основе разнообразных критериев.

В ходе анализа пространственной организации рынка выявлены следующие тенденции:

· Увеличивается ценовой разрыв между городскими районами. При этом максимальный средний уровень сохраняется в Центре и прилегающих к нему ценовых поясах. Напротив, наиболее высокий рост цен наблюдается в отдаленных районах.

· Наибольший рост предложения, т.е. наиболее высокая «оборачиваемость» жилья, также наблюдается в отдаленных районах, где, с одной стороны, существуют большие возможности для нового массового строительства, а с другой - сосредоточен жилищный фонд с более низкими качественными характеристиками.

· Высокие цены жилья и ограниченные площади для застройки в Екатеринбурге в сочетании с развитием новых видов транспорта (метро, скоростная электричка) и усилением агломерационных эффектов активизируют процесс развития новых локальных рынков в ближайших пригородах Екатеринбурга.

По мнению автора, эти пространственные дисбалансы подтверждают высказанное предположение о неравномерности процессов функциональной трансформации в разрезе городских районов и доказывает наличие существенных противоречий между социально-экономическим и пространственным развитием города. При этом развитие данных противоречий носит преимущественно стихийный характер, без применения активных мероприятий городских властей по их разрешению.

6. Предложены методические рекомендации по созданию системы государственной поддержки жилищного рынка, учитывающие специфику функционирования локальных рынков жилья в крупнейшем городе. Обоснована эффективность проектов комплексного освоения территории как инструмента гармонизации социально-экономического и пространственного развития.

Результаты анализа позволили выявить следующие недостатки, препятствующие превращению государственных и муниципальных жилищных программ в реальный механизм решения жилищных проблем граждан и стабилизации развития жилищного рынка:

· недостаточная ориентированность мероприятий на стимулирование роста предложения, адекватного по масштабам и структуре требованиям спроса;

· пренебрежение вопросами совершенствования деятельности строительства и промышленности стройматериалов как сектора национальной экономики;

· недооценка факторов, искажающих конкурентную ситуацию и институциональную структуру сектора жилищного строительства;

· отсутствие концентрации бюджетных ассигнований на главных направлениях и механизмов консолидации средств федерального, регионального и местного бюджетов;

· недостаточное стимулирование привлечения внебюджетных источников финансирования Программы «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»;

· недооценка региональной и локальной специфики функционирования и развития жилищного рынка в конкретных регионах, городах и сельских поселениях разных типов.

В работе подчеркивается необходимость качественного изменения роли государства в поддержке развития жилищных рынков крупнейших городов, при этом отмечается, что перспективы в этой сфере связаны с новыми возможностями, открывающимися в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Автором выявлены наиболее вероятные риски реализации национального проекта, обоснована необходимость модификации приоритетов, источников и направлений финансирования национальных проектов в различных типах городских поселений.

Проведенный в работе анализ становления и современного состояния политики государственной поддержки развития жилищного рынка убедительно показал, что именно непонимание принципиальных особенностей функционирования рынка жилья в разных типах муниципальных образований делает попытки реализации крупномасштабных государственных программ малоэффективными.

Для решения этой проблемы предложен концептуальный подход, рассматривающий деятельность по развитию рынков жилья как элемент управления социально-экономическим развитием города (рис. 6). Новизну предложенного подхода определяет комплексное использование общих методов регулирования региональной и городской экономики, направленных на оптимизацию социально-экономического развития города как целостного экономического субъекта, и специализированных отраслевых методов регулирования рынка недвижимости и рынка жилья как его составляющей.

Автором выделяются ключевые процессы управления экономикой крупнейшего города, затем оценивается, какое влияние эти управленческие воздействия оказывают на развитие жилищного рынка и каким образом могут быть интегрированы и взаимоувязаны управленческие решения, объектом которых является экономика города в целом и рынок жилья как ее элемент. Существенное внимание уделено выявлению приоритетных направлений совершенствования традиционных отраслевых методов регулирования рынка жилья, направленных как на стимулирование спроса и предложения, так и на создание общих благоприятных рыночных условий.

Подчеркнута необходимость координации действий органов власти и частно-хозяйствующих субъектов при реализации проектов комплексного освоения городской территории. В целях наиболее оптимальной координации усилий и объединения финансовых возможностей для реализации подобных проектов предложен механизм формирования института частно-государственного партнерства и варианты распределения полномочий и ответственности между его участниками. Конечной целью предложенных рекомендаций является достижение сбалансированности социально-экономического и пространственного развития крупнейшего города.

Всесторонне проанализирована практика реализации проектов комплексного освоения территории в крупнейших городах страны и сформулировано, что их ключевым отличием от проектов массового жилищного строительства является создание новой городской среды. Выявлены характеристики комплексного освоения территории города как конечного продукта деятельности девелоперских компаний.

Сделан вывод, что наибольших успехов в реализации проектов комплексного освоения территории на сегодня добился Екатеринбург. При этом особое внимание уделено оценке роли новых районов как в решении проблем жилищной обеспеченности, так и в решении системных проблем социально-экономического развития города. В качестве таких системных проблем социально-экономического развития города выделяются: снижение нагрузки на объекты автодорожного хозяйства, реиндустриализация города; создание единого сервисного пространства для жителей с разным уровнем доходов; создание новых рабочих мест; оптимизация транспортно-логистических потоков.

По итогам анализа сделан вывод о возможности использования организационной схемы проекта комплексного освоения территории, реализуемой сегодня в Екатеринбурге, в качестве типовой для крупнейших городов страны. При этом отмечено, что цели этих проектов будут отличаться в зависимости от реализуемой модели развития конкретного крупнейшего города. В городах, трансформирующихся в центральные места макрорегионального уровня, проекты комплексного освоения территории становятся локальными точками роста, реализующими качественно новые условия для сбалансированности социально-экономического и пространственного развития города. В городах, реализующих вторую модель, необходимо учитывать, что процесс социально - экономической трансформации еще далек от завершения. В силу этого, еще не произошло четкое выделение тех территорий, которые могут стать новыми полюсами пространственного и социально-экономического развития. В городах третьей группы важно, чтобы цели проектов не были сведены только к созданию территорий массового жилищного строительства. Для Волгограда - только после определения вектора социально-экономической трансформации следует приступать к разработке проектов, требующих радикальной пространственной перестройки городской среды.

Таким образом, поставленные диссертантом цели и задачи исследования получают свое логическое завершение в ходе апробации разработанных теоретико-методологических положений и подходов как в сфере анализа формирования локальных рынков жилья крупнейших городов страны, так и в сфере разработки мероприятий по совершенствованию их государственной поддержки.

Основные публикации по теме диссертации

По теме диссертационного исследования опубликовано 36 работ общим объемом 79,9 п.л., в т.ч. авторского текста 49,7 п.л.

Из них наиболее полно отражают содержание диссертации следующие публикации

Монографии

1. Придвижкин С.В. Федеральные, региональные и муниципальные жилищные программы в Российской Федерации. Екатеринбург: Изд-во УрО РАН, 2006. 123 с. 7,7 п.л.

2. Придвижкин С.В. Анализ рынков жилья крупнейших городов Российской Федерации: теория, методика, практика. Екатеринбург: Изд-во УрАГС, 2006. 188 с. 11,8 п.л.

3. Придвижкин С.В. Методика анализа рынка жилья крупнейших городов России. Екатеринбург: Изд-во УрАГС, 2006. 108 с. 6,7 п.л.

4. Национальные проекты в регионах России / Под ред. И.Д. Тургель. Екатеринбург: Изд-во УрАГС, 2006. 168 с.10,5 п.л. (коллективная монография, авторских - 2,1 п.л.)

5. О возможностях приобретения жилья и улучшения жилищных условий в Свердловской области / Под ред. С.В. Придвижкина. Екатеринбург: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области, 2005. 174 с. 10,1п.л. (коллективная монография, авторских - 1,5 п.л.).

6. Социально-экономическое развитие российских городов в условиях реформы местного самоуправления: Изд-во УрАГС, 2006. 145 с. 9,1 п.л. (коллективная монография, авторских - 1 п.л.).

Статьи в журналах, рекомендуемых ВАК

7. Придвижкин С.В. Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в регионах Уральского федерального округа // Известия Уральского государственного экономического университета. 2006. №2. С.82-88. 0,6 п.л.

8. Придвижкин С.В. Рынок недвижимости как пространственная социально-экономическая система // Вестник Уральского государственного технического университета. 2006. Вып. 8, № 1. С. 24-31. 0,6 п.л.

9. Придвижкин С.В. Эволюция территориальных программ жилищного финансирования // Финансы и кредит. 2006. № 24. С. 59-70. 1,3 п.л.

10. Придвижкин С.В. Эффективность механизмов реализации национального проекта «Достойное жилье - гражданам России»: федеральный и региональный уровень // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия «Социально-гуманитарные науки». 2006. Вып.4, №8(48). С. 225-229. 0,6 п.л.

11. Тургель И.Д., Придвижкин С.В. Система государственного финансирования жилищного строительства: проблемы становления и перспективы развития // Финансы и кредит. 2006. № 18. С.16-26.1,2 п.л. (авторских -0,8 п.л.)

Статьи в других журналах

12. Придвижкин С.В. Государственное управление недвижимостью в советский период: от военного коммунизма - к началу перестройки // Чиновник. 2006. № 1. С. 74-79. 0,8 п.л.

13. Тургель И.Д., Придвижкин С.В. Рынок недвижимости как сложная пространственная система: теория и методология анализа // Региональная экономика: теория и практика. 2006. № 6. С.22-31. 1,1 п.л. (авторских - 0,6 п.л.).

14. Придвижкин С.В. Исторический опыт управления городской недвижимостью в России // Чиновник. 2005. №5. С.72-76. 0,8 п.л.

15. Придвижкин С. Факторный анализ развития рынка доступного жилья: экономические и административные барьеры и механизмы повышения доступности жилья для населения (часть 1) // Стройкомплекс Среднего Урала. 2005. № 4. С.8-11. 0,6 п.л.

16. Придвижкин С. Факторный анализ развития рынка доступного жилья: экономические и административные барьеры и механизмы повышения доступности жилья для населения (часть 2) // Стройкомплекс Среднего Урала. 2005. № 5. С.7-11. 0,7 п.л.

Научные доклады (препринты)

17. Механизмы увеличения доступности приобретения жилья: развитие ипотеки и кредитно-накопительных схем / Под ред. С.В. Придвижкина. Екатеринбург: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства, 2005. 60 с. 3,7 п.л. (авторских - 0,5 п.л.).

18. Придвижкин С. В. Муниципальное хозяйство: содержание, особенности, пути реформирования. Екатеринбург: УрАГС, 2003. 40 с. 2,5 п.л.

19. Придвижкин С. В. Теория и методология пространственного подхода к исследованию рынков. Екатеринбург: УрАГС, 2003. 14 с. 0,9 п.л.

20. Придвижкин С.В. История развития системы управления городской недвижимостью. Екатеринбург: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства, 2002. 26 с. 1,6 п.л.

21. Придвижкин С.В.Государственная поддержка жилищного строительства и приобретения жилья за рубежом. Екатеринбург: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства, 2002. 18 с. 1,1 п.л.

22. Придвижкин С.В. Место Екатеринбурга в системе крупнейших городов страны. Екатеринбург: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства, 2001. 24 с. 1,5 п.л.

Публикации в научных сборниках

23. Придвижкин С.В. Перспективы реформирования системы управления муниципальной собственностью // Современные проблемы управления. Сб. тр. по материалам науч.-практ. конф. Владивосток: Изд-во ДВГТУ, 2006. С. 64-67. 0,2 п.л.

24. Тургель И.Д., Придвижкин С.В. Зарубежный опыт организации деятельности агентств городского маркетинга // Маркетинг: теория и практика. Часть 2. Сб.науч. тр. по материалам всерос. науч.-практ. конф. Магнитогорск: МГТУ, 2006. С. 302-305. 0,4 п.л. (авторских - 0,2 п.л.).

25. Придвижкин С.В. Роль ипотечного кредитования в развитии городского рынка недвижимости // Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире. Сб. тр. по материалам Девятого Всерос. форума молодых ученых. Екатеринбург: Изд-во УрГЭУ, 2006. С.162-163. 0,1 п.л.

26. Придвижкин С.В. Приватизация как инструмент преодоления кризисных тенденций в развитии государственного сектора РФ // Проблемы и пути развития современных экономических систем: Сб. тр. по материалам межд. науч. конф. Н. Новгород: Изд-во ННГУ им. Н.И. Лобачевского, 2006. C. 32-34. 0,2 п.л.

27. Придвижкин С.В. Эволюция и перспективные направления развития системы государственного регулирования рынка недвижимости// Государственная и муниципальная служба в условиях формирования гражданского общества и рыночной экономики: опыт, проблемы, перспективы. Сб.науч. тр. по материалам Третьей всерос. науч.-практ. конф. Челябинск: Челябинский институт (филиал) УрАГС, 2005. С. 189 -201. 0,6 п.л.

28. Придвижкин С.В. Основные направления федеральной политики повышения инвестиционной привлекательности российских регионов //Механизмы повышения эффективности инновационной деятельности в регионе. Сб.науч. докл. Междунар. науч.-практ. конф. Барнаул: АлтГТУ, 2005. С. 149 -152. 0,3 п.л.

29. Придвижкин С.В. Методические проблемы использования докладов о результатах деятельности субъектов бюджетного планирования //Управление государственным сектором экономики: технологии и инструменты. Сб.науч. тр. по материалам Второй Всерос. науч.-практ. конф. Екатеринбург: УрГЭУ, 2005. С.276-278. 0,2 п.л.

30. Придвижкин С.В., Тургель И.Д. Перспективные направления реформирования государственного и муниципального сектора экономики РФ// Реформирование экономики: проблемы и решения. В 2-х ч. Ч. 2: Материалы Второй межрегиональной научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. /Алт. гос. техн. ун-т, БТИ-Бийск: Изд-во Алт. гос. техн. ун-та, 2005. С. 23-26. 0,4 п.л. (авторских - 0,2 п.л.)

31. Придвижкин С.В. Эффективность функционирования предприятий государственного сектора экономики//Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире. Сб. тр. по материалам Восьмого Всерос. форума молодых ученых. Екатеринбург: Изд-во УрГЭУ, 2005. С.285. 0,1 п.л.

32. Придвижкин С. В. Эффективность использования муниципальной собственности: текущие и перспективные оценки // Государственное и местное самоуправление социально-экономическими процессами на территории муниципальных образований: Сб.науч. тр. по материалам межрег. науч.-практ. конф. Екатеринбург: УрАГС, 2004. С.139-143. 0,3 п.л.

33. Тургель И.Д., Придвижкин С.В. Стратегическое управление как технология государственного воздействия на территориальное развитие// Проблемы экономики и статистики в общегосударственном и региональном масштабах. Сб. тр. по материалам Первой Всерос. науч.-практ. конф. Пенза: ПГСХА, 2004. С.211-215. 0,3 п.л. (авторских - 0,2 п.л.).

34. Тургель И.Д., Придвижкин С.В. Государственная собственность как фактор стабилизации экономики индустриально развитых стран // Стабилизация экономического развития Российской Федерации. Сб. тр. по материалам Третьей Всерос. науч.-практ. конф. Пенза: ПГСХА, 2004. С.275-278. 0,3 п.л. (авторских - 0,2 п.л.).

35. Тургель И.Д., Придвижкин С.В. Проблемы государственного регулирования градостроительной деятельности // Опыт и проблемы социально-экономических преобразований в условиях трансформации общества: регион, город, предприятие. Сб. тр. по материалам Второй междунар. науч.-практ. конф. Пенза: ПГСХА, 2004. С.247-250. 0,3 п.л. (авторских - 0,2 п.л.).

36. Тургель И.Д., Дроздова И.В., Придвижкин С.В. Политика занятости как инструмент адаптации населения к структурным сдвигам в экономике моноспециализированных городов// Проблемы повышения конкурентоспособности трудовых ресурсов. Сб. тр. по материалам второй межрег. науч.-практ. конф. Бийск: Изд-во Бийского технологического института, 2004. С.51-54. 0,7 п.л. (авторских - 0,4 п.л.).

Размещено на Allbest.ru