Размещено на http://www.allbest.ru/

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Московский государственный строительный университет

На правах рукописи

Диссертация

на соискание ученой степени доктора экономических наук

Экономические проблемы воспроизводства недвижимости агропромышленных комплексов в условиях развития рыночных отношений

Специальность: 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))»

Погребной Игорь Яковлевич

Москва - 2007

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете.

Научный консультант: доктор экономических наук, профессор Грабовый Петр Григорьевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Панибратов Юрий Павлович

доктор экономических наук, профессор Волков Борис Андреевич

доктор экономических наук, профессор Фалькевич Николай Антонович

Ведущая организация: Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Пензенский государственный университет архитектуры и строительства

Защита состоится 2007 года на заседании диссертационного совета Д 212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, Москва, Шлюзовая набережная, д.8, ауд. 329

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу: 129337, Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Автореферат разослан 2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета Исаева Г.Л.

Общая характеристика работ

Актуальность темы исследования. Для преодоления последствий кризиса в экономиках стран постсоветского пространства и обеспечения устойчивости развития народного хозяйства особое значение приобретают инвестиционные процессы в строительной деятельности. В перспективе дальнейший поступательный рост экономики каждой страны бывшего Советского Союза будет обусловлен, в первую очередь, за счет использования внутренних резервов и дополнительным привлечением внешних инвестиционных ресурсов для капиталовложений в крупные структурообразующие инвестиционно-строительные проекты. Экономический потенциал Украины является одним из наиболее существенных на постсоветском пространстве.

Закреплению позитивных тенденций в социально-экономическом развитии Украины, сложившихся в последние годы, препятствует низкая эффективность использования имеющегося производственного потенциала. В большинстве отраслей производственной и социальной сферы износ основных средств производства достиг критической точки. Реальная картина возрастной структуры, степени физического и морального износа основных фондов, а также наличие и потенциальные возможности привлечения инвестиционных ресурсов разительно отличаются по регионам Украины. В связи с этим проблемы реализации и управления инвестиционными проектами в различных территориально-региональных экономических зонах, необходимо рассматривать с учетом их специфических особенностей. В связи с использованием автором предлагается разработать теоретико-методологические принципы и положения по управлению крупными территориальными инвестиционно-строительными проектами с учетом развития рыночных отношений в различных экономических зонах Украины. Существующие научные проработки в этом направлении не отражают всей полноты исследуемой проблемы с учетом сегодняшних реалий. Практически отсутствуют системные подходы по формированию методологии и организации управления крупными инвестиционно-строительными проектами в агропромышленном комплексе, что весьма значимо для экономики Украины.

Как известно, основным содержанием каждой экономической системы является способ организации воспроизводственных процессов, осуществляемых за счет нового строительства, реконструкции и модернизации существующих промышленных предприятий. Состоянием системы воспроизводства определяется устойчивость и жизнеспособность экономики, ее рост как в рамках государства в целом, так и в рамках отдельно взятого территориального (муниципального) образования.

Проведенный автором анализ теоретических основ и практических условий формирования инвестиционного потенциала по обеспечению процессов воспроизводства на существующих объектах агропромышленной недвижимости подтверждает, что к настоящему моменту сложились объективные условия для постановки и решения задачи эффективной реализации воспроизводственных процессов в территориальных образованиях и разработки методов их регулирования.

В условиях рыночной экономики необходима разработка новых подходов к управлению процессом воспроизводства, основанном на сочетании положительного отечественного, российского и зарубежного опытов. Любая экономическая деятельность базируется на умении использовать различного рода ресурсы. Именно специфика территории региона определяет материальные условия экономической деятельности предприятий и организаций инвестиционно-строительного и агропромышленного комплексов.

Актуальность диссертационного исследования определяется необходимостью научного обоснования и разработки методологии управления инвестиционно-строительной деятельностью в агропромышленном секторе, который составляет 1/3 всех активов Украины. Для этого необходимо провести научные исследования по применению инвестиционного менеджмента при воспроизводстве недвижимости в региональном агропромышленном комплексе за счет создания горизонтально-интегрированных структур - территориальных производственно-строительных комплексов (ТПСК), формируемых с учетом особенностей функционирования и развития входящих в их состав отдельных хозяйствующих субъектов; разработки концепции и методологии управления инвестиционной деятельностью предприятий ТПСК с учетом инвестиционной привлекательности региона, привлечения внешних инвестиционных ресурсов и выявления внутренних резервов в условиях динамических изменений целевых установок.

Научные исследования перечисленных проблем в настоящее время широко осуществляются во многих отраслях народного хозяйства, а также в различных аспектах деятельности территориально-строительных комплексов. Однако внимание исследователей сосредоточено в основном на положениях общепринятого механизма управления деятельностью хозяйствующих субъектов в составе таких комплексов. В то же время инвестиционная составляющая предприятий строительной отрасли и агропромышленного сектора является процессом, обеспечивающим развитие горизонтально-интегрированных структур ТПСК.

Значительный вклад в решение теоретических проблем привлечения инвестиций в развитие промышленных предприятий в условиях рыночных отношений, изменений их конкурентоспособности на рынке внесли такие отечественные и российские ученые, как С.И.Абрамов, И.Т.Балабанов, И.А.Бланк, М.И.Воронин, Б.А.Волков, Л.Т.Гиляровская, М.И.Каменецкий, Л.Л.Игонина, А.И.Ковалев, Ю.П.Панибратов, В.М.Серов, Л.Д. Хацкевич, Н.А.Фалькевич, А.Д.Шеремет, А.Ф.Шишкин, Н.Ю.Яськова и др.

Теоретические и методологические аспекты исследуемой научной области разрабатывались такими зарубежными учеными как Шар И., Уильям Ф., Шварц Г., Звехл С. Е. В., Кэмбл Р. и др. Однако недостаточно изученными в настоящее время являются теоретические и методологические вопросы в области управления инвестиционной деятельностью строительных предприятий в агропромышленной недвижимости на региональном уровне с учетом формирования территориального факторного пространства и особенностей развития экономических зон..

Результаты диссертационного исследования в области развития и управления инвестиционной деятельностью предприятий территориально-строительного комплекса позволяют более современными методами и научно-обоснованными подходами решить задачу воспроизводства недвижимости в агропромышленном секторе экономики с принятием эффективных управленческих решений. Разработка стратегии развития ТПСК в условиях переходной экономики является не только функцией управления, но и структурообразующим звеном, объединяющим интересы и усилия всех участников ТПСК как целостной системы по решению общих для них целей и задач.

Разработка научного методологического обеспечения выбора эффективных методов управления инвестиционными процессами основных участников при воспроизводстве объектов агропромышленной недвижимости в условиях развития рыночных отношений для Республики Украины имеет важное народно-хозяйственное значение. Для украинских предприятий бесценным сегодня является опыт российских и зарубежных холдинговых объединений, работающих на национальном рынке, их методы управления рисками, способы конкуренции и формы организации строительного производства в условиях быстро меняющейся рыночной среды.

Вместе с тем проблемы экономических взаимоотношений хозяйствующих субъектов в рыночных условиях при воспроизводстве агропромышленной недвижимости изучены недостаточно. Автором предлагается разработать и предложить методологию формирования и функционирования механизма управления воспроизводством недвижимости в агропромышленном комплексе во взаимосвязи со всеми участниками инвестиционного процесса в агропромышленной комплексе.

Целью диссертационной работы является разработка методологии формирования и функционирования системы воспроизводства недвижимости в региональном агропромышленном комплексе, позволяющей выявить и повысить эффективность использования внутрипроизводственных резервов и привлекаемых внешних инвестиций в деятельности интегрированных корпоративных структур по обеспечению воспроизводственных процессов в условиях развития рыночных отношений.

В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе решены следующие задачи:

- выявлены нерешенные социально-экономические проблемы территорий отраслевой направленности, которые обусловили кризисное состояние инвестиционно-строительного комплекса в агропромышленном секторе, а также создало социальную напряженность в различных регионах Украины;

- проведен системный анализ и сформированы методологические основы организации процесса управления объектами агропромышленной недвижимости за счет концентрации капиталовложений на реализацию приоритетных территориальных инвестиционно-строительных проектов с учетом рисков и ресурсных ограничений;

- для решения конкретных региональных экономических проблем на принципах интеграции усилий и ресурсов обоснована сущность и содержание принципов формирования зонально-территориального потенциала, а также необходимость и целесообразность разработки концептуальных основ экономического развития и формирования территориальных производственно-строительных комплексов (ТПСК) в форме интегрированных корпоративных структур в зависимости от уровня развития территории и отраслевой направленности хозяйственных субъектов;

- определены основные направления совершенствования процессов воспроизводства недвижимости и выявлены институциональные особенности привлечения инвестиций в развитие регионального агропромышленного комплекса с учетом инвестиционной привлекательности региона и стратегических задач основных участников ТПСК;

- сформулированы основные принципы и критерии оптимизации региональной структуры капитальных вложений в воспроизводство недвижимости с учетом прогноза развития территории и получения синергетического эффекта;

- обоснованы предложения по организационно-экономическому механизму повышения экономической устойчивости и получения синергетического эффекта за счет оптимизации стратегии управления инвестиционно-строительной деятельности ТПСК, созданных в форме горизонтально-холдинговых производственно-строительных групп;

- разработан комплекс мероприятий и система показателей по использованию инвестиций в агропромышленную недвижимость по сферам приложения и предложена экономико-математическая модель выбора оптимальной стратегии инвестиционно-строительной деятельности предприятий ТПСК при реализации крупных инвестиционно-строительных проектов;

- выполнена экспериментальная оценка эффективности применения разработанных предложений по реализации территориальных инвестиционно-строительных проектов воспроизводства недвижимости на примере Подольского региона юго-западной экономической зоны Украины.

Объектом исследования являются интегрированные корпоративные структуры, участвующие в воспроизводстве недвижимости агропромышленных комплексов Украины.

Предметом исследования являются экономические отношения и процессы, складывающиеся между основными участниками инвестиционно-строительного процесса при формировании системы воспроизводства недвижимости в агропромышленном комплексе, а также методы и механизмы, применяемые в условиях развития рыночных отношений.

Методологической и теоретической базой исследования послужили: диалектический метод познания, методы системного, экономического, статистического, корреляционного, регрессионного и факторного анализа, математического программирования и экономико-математического моделирования.

В процессе проведения диссертационного исследования использовались основополагающие экономические теории и концепции развития материального производства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, теории воспроизводства, управления инвестиционно-строительной деятельностью, организационные формы управления совместной деятельностью инвестиционного проектирования.

В работе использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации, Республики Украины, методические и нормативные материалы Госстроя РФ, Госстроя Украины и разработки научно-исследовательских институтов, материалы периодической печати экономического характера, научная литература.

В работе также использована репрезентативная статистическая и бухгалтерская отчетность предприятий и компаний, относящихся к территориальным, региональным и национальным агропромышленным комплексам, инвестиционно-строительному комплексу, а также финансовому сектору, статистические данные Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации, отчетные данные Агентства по статистике Республики Украины, расчеты, выполненные автором диссертации.

Научная новизна диссертационной работы заключается в создании методологии формирования системы воспроизводства недвижимости интегрированных корпоративных структур регионального агропромышленного комплекса, которая адекватна экономической ситуации, сложившейся в условиях развития рыночных отношения в Республике Украина, учитывающая совокупность основных макро- и мезоэкономических факторов и обеспечивающая устойчивость функционирования национальной экономики.

Основные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем:

1. Обоснована и реализована научная гипотеза и на ее базе разработана методология, обеспечивающая системный подход к анализу и формированию процессов воспроизводства недвижимости в региональном агропромышленном комплексе с организацией и функционированием интегрированных корпоративных структур ТПСК, которые используют в своей экономической деятельности в совокупности с другими кластер-группами внутренние резервы и внешние потенциальные возможности по обновлению основных производственных фондов.

2. Выявлены специфические особенности отраслевой агропромышленной экономики (зонально-территориального потенциала) и предложен механизм аккумуляции совокупных ресурсов инвесторов, предприятий, организаций инвестиционно-строительной и производственной сфер деятельности, прав собственности территориальных органов власти при управлении крупными проектами воспроизводства недвижимости с учетом создания благоприятного инвестиционного климата с получением синергетического эффекта.

3. Разработаны методологические основы формирования региональных программ капитальных вложений в воспроизводство объектов недвижимости региональных агропромышленных комплексов по сферам приложения и прогноз их развития в условиях развития рыночных отношений.

4. Обоснована стратегия развития и система оценочных показателей эффективности управления комплексной инвестиционной деятельностью ТПСК, созданных в форме горизонтально-холдинговых производственно-строительных групп.

5. Обоснованы основные направления управления деятельностью территориальных производственно-строительных комплексов с учетом региональных особенностей воспроизводства недвижимости в агропромышленном секторе и предложен механизм повышения экономической устойчивости их деятельности.

6. С учетом сформированных научных принципов разработан комплекс практических предложений по обеспечению синергетического эффекта и оптимизации иррегиональной структуры капитальных вложений в воспроизводство недвижимости в региональном агропромышленном комплексе.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разработанные научные положения и методология, сформулированные выводы и предложения позволяют создать территориальные производственно-строительные комплексы (ТПСК) как одну из организационных форм управления по решению проблем, связанных с воспроизводством недвижимости и обновлением производственного потенциала регионального агропромышленного комплекса экономики. Возможность включить в ТПСК территориальные органы управления как хозяйственного субъекта, заинтересованного в перестройке агропромышленного сектора экономики, дает возможность внедрения НТП, перепрофилирования убыточных предприятий, тем самым решая социальную политику региона за счет увеличения занятости трудоспособного населения и развития рыночных отношений.

Положительные тенденции могут быть усилены за счет увеличения притока внешних инвестиций, в том числе иностранных, концентрации капиталовложений в ключевых инвестиционно-строительных проектах по воспроизводству объектов агропромышленной недвижимости, обеспечивающих расширение и качественное обновление производственного потенциала регионов.

Достоверность результатов исследования основывается на репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности за 1995-2006 гг. предприятий и организаций строительного комплекса, промышленности Украины и подтверждено актами внедрения в инвестиционно-строительных программах в Подольском и Львовского регионов Украины. Отдельные результаты диссертационного исследования использованы при разработке нормативных документов Республики Украины.

На защиту выносятся:

- методология формирования системы воспроизводства недвижимости в деятельности интегрированных корпоративных структур, созданных в форме территориальных производственно-строительных комплексов (ТПСК);

- теоретические положения, обосновывающие сущность и содержание принципов формирования зонально-территориального инвестиционного потенциала обеспечения воспроизводственных процессов в агропромышленной сфере с получением синергетической эффекта;

- организационные формы привлечения инвестиций в развитие объектов недвижимости регионального агропромышленного комплекса и механизм взаимодействия участников ТПСК по капитальным вложениям в крупные инвестиционно-строительные проекты;

- научные основы эффективности управления комплексной инвестиционной деятельностью участников ТПСК, созданных в форме горизонтально-холдинговых производственно-строительных групп с учетом выбора оптимальной стратегии их деятельности;

- методические положения и практические рекомендации по выбору региона для инвестирования воспроизводства недвижимости в региональном агропромышленном комплексе и организационно-экономический механизм повышения надежности интегрированных корпоративных структур в условиях развития рыночных отношений .

Апробация и внедрение результатов исследования состоит в следующем: научные результаты исследований использовались при составлении национальных программ повышения эффективности инвестирования в воспроизводство недвижимости агропромышленного комплекса в системе лиги землепользователей Украины. Основные теоретические и практические выводы использовались при реализации региональных инвестиционных программ Подольского региона Украины. Внедрение результатов диссертационной работы осуществлены на ряде строительно-инвестиционных комплексов, в том числе во Львовском строительном объединении Главльвовпромстрой. Основы теоретических и практических рекомендаций докладывались на международных и всероссийских конференциях в городах Москва (1999, 2006), Винница (2006), Воронеж (2007), Пенза (2003, 2004, 2007).

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 38 печатных работ, в том числе: 10 монографий, учебников и методических пособий, общим объемом 111,7 п.л., в том числе автором 53,1 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, основных выводов и предложений, списка литературных источников по теме исследования. Объем диссертации составляет 305 страниц, в том числе 13 таблиц, 49 рисунков, приложения. Список использованной литературы содержит 128 наименований научных трудов отечественных, российских и зарубежных авторов. Значительное место в нем занимают исследования российских ученых.

Содержание работы

В последние годы экономика стран постсоветского простанства характеризовалась преимущественно нестабильным экономическим развитием, что выразилось в резком колебании абсолютных макроэкономических показателей.

Так, например, на Украине, одной из наиболее крупных стран постсоветского пространства, темпы роста внутреннего валового продукта (ВВП) в 2005 году сократились по сравнению с предыдущим годом более чем на 10%. Одновременно с этим на 9,4% сократились темпы роста объема промышленной продукции, а продукции сельского хозяйства - на 19,8%. В то же время, начиная с конца 2006 года и первой половины 2007 года, наблюдается существенный рост ВВП (по объемам промышленной продукции, более чем на 14%, а в сельском хозяйстве - на 10,6%).

Причинами колебания показателей ВВП явились наряду с повышением цен на энергоносители (нефть, газ, электроэнергию), значительные политические риски, необоснованное развитие непроизводственной сферы и повышение социальных выплат.

Если в 2003 и 2004 гг. инвестиции в основной капитал возрастали, то в 2005 году произошло их резкое снижение и непродолжительный рост ВВП в последнее время не принес притока инвестиций как от национальных, так и от зарубежных инвесторов. Анализ инвестиционной политики Украины показал, что объем инвестиции в основной капитал снизился как в производство промышленной продукции и в добывающей промышленности, так и в развитие предприятий агропромышленного комплекса (АПК). Как показывают исследования известных российских экономистов, государственное регулирование инвестиций в основном ориентировано на долгосрочные вложения и обеспечиваются за счет научно-технического прогресса, а также развития отдельных отраслей национальной экономики.

В условиях развития рыночных отношений экономических зон должны решаться задачи взаимовыгодного сотрудничества всех участников территориального взаимодействия, включая государственные органы управления.

Основным фактором, повышающим эффективность взаимодействия на территориальном уровне, является «эффект агломерации», обеспечивающий повышение отдачи последовательных вложений в воспроизводство недвижимости.

Таким образом, рассматривая процесс воспроизводства на территории региона можно выделить его необходимые звенья: строительные организации предприятия - производственные структуры - ресурсы (в т.ч. инфраструктурные) территории и их использование в ходе процесса воспроизводства.

В рамках конкретной территории региона, который находится на этапе совершенствования системы и развития рыночных отношений, стремление к «устойчивому развитию» может быть принято как вектор движения. В этих условиях, как считает автор, основной задачей региональных и муниципальных органов власти является территориальная организация процесса воспроизводства ресурсов с целью сохранения и преумножения ресурсного потенциала. Специфика рыночных условий заключается в стремлении использовать имеющиеся ресурсы с целью максимизации дохода.

Воспроизводственный потенциал территории выступает как совокупность ресурсных подсистем, соответствующих территориальным воспроизводственным циклам. В ходе анализа воспроизводственного потенциала территории предложено выделять хозяйственную, экологическую и социальную ресурсные подсистемы, соответствующие территориальным воспроизводственным циклам различного уровня. Финансово-кредитные и денежные средства, как элемент движимого имущества, рассматриваются автором не в качестве объекта воспроизводства, а как средство обеспечения воспроизводства различных ресурсных элементов, в том числе и имущества, по поводу воспроизводства которого и возникают имущественные отношения. Инвестиционная деятельность региона предполагает участия в ней множества предприятий, взаимодействия управленческих структур, установления межрегиональных и международных связей. Для этого требуется создание системы, дающей возможность управления инвестиционно-строительной и производственной деятельностью. Планируя инвестиционно-строительные проекты, предприятие должно экономически обосновать целесообразность воспроизводства недвижимости (новое строительство, реконструкция или модернизация имеющихся фондов). Решение социальных и экономических проблем во многом связано с эффективной эксплуатацией уже имеющихся фондов, и только незначительная их доля зависит от строительства новых объектов. Как показали исследования, создание новых мощностей целесообразно в том случае, если при этом частично или полностью используются существующие здания и сооружения.

При планировании инвестиций в воспроизводство недвижимости оценивается их экономическую взаимозависимость: являются инвестиции взаимодополняющими и способными дать синергетический эффект, либо они взаимоисключающие по техническим, либо экономическим ограничениям.

Комплексное развитие и специализация экономических регионов Украины, отражая размещение отраслей хозяйства по стране, в свою очередь, активно влияют на развитие предприятий, в том числе, в агропромышленном секторе. Ни одна работа, связанная с зонально-территориальной экономикой страны, не обходится без определения ведущих отраслей для данной территории. Для количественного определения уровня специализации территории автором использованы такие показатели, как коэффициент локализации, коэффициент душевого производства и коэффициент межрайонной товарности. Расчеты показывают, что отрасли с наибольшим удельным весом в структуре промышленного производства страны имеют и наибольшие показатели по коэффициентам специализации, локализации и душевого производства.

Приоритетность развития и размещения отраслей в регионе определяется путем обоснования региональной специализации и комплексности развития хозяйства, последовательного отбора в регионах взаимозамещаемых производств.

В этой связи для каждой экономической территории следует предусматривать, прежде всего, развитие отраслей с наиболее высоким уровнем специализации. Только комплексный подход может обеспечить наибольшую суммарную экономию затрат в производстве всей массы совокупного общественного продукта, а не только отдельных его элементов. Как считает автор, общий минимум затрат по всему общественному продукту территории не равен сумме частных минимумов по слагающим его отраслям. Он определяется совокупным синергетическим эффектом, при котором реализуется принцип рационального асимметричного развития территории.

В условиях Украины речь должна идти не об отдельных частных эффектах от простой агломерации производств, а об общем народно-хозяйственном эффекте от развития территориальных экономическо-производственных комплексов. Основу их развития составляют эффективные экономические и технологические сочетания взаимосвязанных производств и отраслей, обеспечивающих конечный цикл производства определенных продуктов основного производства и включающих обслуживание населения, связанного с данным территориальным производственным комплексом. Таким образом, общая эффективность регионального агропромышленного комплекса может быть определена с помощью метода достижения абсолютного синергетического экономического эффекта и выражена как отношение годового физического объема дохода территориального комплекса (исчисленного по месту создания в неизменных ценах) к полным затратам общественного труда, необходимого для производства годового объема продукции того же комплекса. При этом, рассматриваются реалии ассиметричного развития регионов и территорий и, в зависимости от составляющих, определяется преимущественный характер развития территории. экономический инвестиционный агропромышленный

Рис.1. Ассиметрия структурных сдвигов в экономике агропромышленных регионов

По характеру экономическо-производственного развития (промышленные, агропромышленные, аграрные, рекреационные, транзитные и т.п.) зонально-территориальные экономические образования автор объединяет в условные основные группы. Группа с преимущественно агропромышленной асимметрией занимает существенное место в экономике Украины, так как обладает природными восстанавливаемыми ресурсами (в первую очередь - земельными, которые по разным оценкам ученых-экономистов составляют от 20 до 23% мирового потенциала чернозема), что чрезвычайно важно для становления экономики страны на этапе развития рыночных отношений.

Анализируя показатели финансовой устойчивости предприятий агропромышленного сектора за последние годы, можно сказать, что они имеют тенденцию к спаду, как и предприятия, связанные преимущественно со строительством (реконструкцией) промышленной недвижимости.

Стагнация и спад способствует перенакоплению основных фондов предприятий (прежде всего в агропромышленном комплексе), их повышенному износу при отсутствии средств на восстановление и развитию процессов обесценивания капиталов, а также резкому отклонению от их устойчивого экономического развития. Таким образом, без необходимых инвестиций, выработки рациональных способов производства, рациональной концентрации потенциала строительных предприятий и синхронизации их усилий во всех сферах деятельности невозможно преодолеть эти негативные процессы.

При разработке концепции воспроизводства недвижимости автором учтены базовые принципы инвестирования (предельной эффективности инвестирования, колебания степени свободы принятия решений, сочетания материальных и денежных оценок эффективности, адаптационных издержек, наиболее эффективных условий и др.).

Традиционно, более инвестиционно-привлекательными считаются промышленно-развитые регионы и именно в эти регионы направляется основная часть инвестиций. Вместе с тем, аграрные и агропромышленные регионы обладают большим природным и экономическим потенциалом, значительными трудовыми ресурсами, и инвестиционными перспективами, связанными с предстоящей приватизацией земли. Опыт прохождения переходных периодов в других странах позволяет заключить, что именно в этот период экономически целесообразно расширить использование в стране собственных ресурсов, в том числе аграрных, которые являются постоянно обновляемыми, способствуют активизации внутреннего рынка и обеспечивают занятость населения наиболее нестабильных регионов. Анализ социально-экономических проблем Украины показал, что за последние годы выросли инвестиции в основной капитал промышленного производства. В то же время снизились инвестиции в объекты недвижимости агропромышленного комплекса, что существенно повлияло на межотраслевые пропорции в составе внутреннего валового продукта Украины.

Учитывая стратегическое значение рационального использования восстанавливаемых природных ресурсов, достижения независимости от импорта продовольствия для экономики страны, а также социальную проблемность аграрных регионов, решение задач, связанных с повышением инвестиционной привлекательности этих регионов становится весьма актуальным.

Проведенные автором исследования на основе статистических материалов и данных, полученных в ходе инвентаризационных исследований структуры и состояния производственного потенциала ряда агропромышленных регионов Украины выявил, что:

во-первых, фактический объем инвестиций в аграрных регионах значительно превышает объемы инвестиций, представленных в официальной статистической отчетности (в отдельных регионах отображенные в статической отчетности объемы инвестиций составляют не более 25% их реального размера);

во-вторых, при приобретении промышленных объектов и комплексов стоимость недвижимости составляет более 50% (а в ряде случаев до 80%), т.е. не менее половины инвестиционных средств капитализируются в недвижимости, причем практика реализации имущества предприятий с несостоявшимися инвестиционными проектами показывает чрезвычайно низкую ликвидность именно агропромышленной недвижимости;

во-третьих, инвестиционно-строительные проекты реализуются на существующих производственных мощностях путем их прямого приобретения в связи с достаточно невысокой стоимостью приобретаемых бизнесов.

Как показал анализ, показатели эффективности на достаточно продолжительном временном промежутке более 30% инвестиционно-строительных проектов в агропромышленном секторе значительно превышают аналогичные показатели реализации инвестиционных проектов в промышленности.

В тоже время, инвестиции в агропромышленные комплексы, объемы которых капитализируются в значительной степени в агропромышленной недвижимости подвержены дестабилизирующему влиянию внешнего и внутреннего многофакторного пространства.

Проблемы, возникающие в связи с дестабилизирующим воздействием многофакторного пространства на реализацию инвестиционно-строительных проектов, усугубляются отсутствием теоретического и методологического обоснования формирования и функционирования системы управления воспроизведенной недвижимостью в региональном агропромышленном комплексе. Предложенный автором метод формирования инвестиционной стратегии развития предприятий территориальных производственно-строительных комплексов (ТПСК) дает возможность принимать эффективные управленческие решения, связанные с развитием предприятия, в условиях изменения внешних и внутренних факторов, определяющих это развитие.

Проведенные исследования показали, что действия участников инвестиционного процесса, направленные на получение локальных результатов, не только не повышают инвестиционной устойчивости региональной инвестиционной программы (РИП) в целом, но и в большинстве случаев повышают инвестиционный риск других участников инвестиционного процесса, что значительно снижает инвестиционную устойчивость РИП в целом.

В условиях формирования ТПСК особую актуальность приобретает исследование объектов воспроизводства. Форма воспроизводства конкретного объекта недвижимости определяется институциональными условиями осуществления воспроизводства (рис. 2). Диалектика их взаимосвязи такова, что внешние условия выступают в качестве фактора, определяющего содержание и реализацию воспроизводства, а внутренние условия являются производными от внешних.



Рис. 2. Условия осуществления процесса воспроизводства агропромышленной недвижимости (АПК)

Рассматриваемый в динамике процесс обусловленности воспроизводства недвижимости институциональными условиями представляется в виде более сложной взаимосвязи (рис. 3). Оценивая роль данных условий в определении типа воспроизводства можно сделать вывод, что в изменяющихся рыночных условиях обеспечение эффективного функционирования предприятия предлагает проведение активной инвестиционной деятельности. При инвестировании строительства объектов недвижимости в агропромышленных регионах необходима разработка особых механизмов обеспечения интеграции банковской и бюджетной систем, фондового рынка и реального сектора экономики.



Рис. 3. Институциональные условия воспроизводственного процесса в региональном агропромышленном комплексе

Изучение основных условий успешной реализации предлагаемого подхода к интеграции финансирования инвестиционно-строительных проектов позволил выявить основные преимущества участия в финансировании проектов регионального агропромышленного комплекса. Одним из таких преимуществ является реальная возможность расширения территориальной деятельности строительных и финансовых структур без затрат на создание и функционирование территориальных подразделений, мобильность влияния на региональный инвестиционный рынок и адаптацию к нему.

Анализ различных подходов к агропромышленной недвижимости, проведенный автором по инвестированию проектов, показал необходимость создания на рассматриваемой экономической территории (зоне) стратегического инвестиционного альянса с целью аккумулирования инвестиций для воспроизводства недвижимости, тем самым осуществляя финансирование развития региона.

Инвестиционная привлекательность региона в значительной степени зависит от возможности привлечения отечественных и иностранных инвесторов, а, следовательно, в первую очередь, от конкурентоспособности территории. Конкурентоспособность территории определяет большое количество самых различных условий как объективного, так и субъективного характера: факторных условий производства (обеспеченность региона сырьевыми ресурсами, квалифицированным персоналом, развитой материальной и рыночной инфраструктурой); общих условий хозяйствования (развитость отраслей материального производства, экологическая безопасность, степень изношенности основных фондов и др.); фактора спроса на продукцию базовых отраслей региона; социальных, организационно-правовых, политических условий и др. Под инвестиционной привлекательностью региона автор понимает систему социально-экономических отношений, создающих предпосылки для устойчивого притока капитала в регион.

Основа экономики региона состоит из определенных блоков (производство товаров и рыночных услуг, производство нерыночных услуг, население, государственные доходы и расходы (государственного и регионального бюджетов, фондов)), основных балансовых соотношений, индикаторов социально-экономического развития региона.

Автором выполнен анализ оценочных показателей каждого блока и обоснованы инвестиции как направления формирования конкурентоспособности и инвестиционной привлекательности региона.

Для расчета рисков инвестиций, направляемых в воспроизводство недвижимости ТПСК, были выбраны методы достоверных эквивалентов и метод анализа чувствительности критериев эффективности инвестиций, что позволило обеспечить управление информацией о возможных отклонениях при осуществлении инвестиций, об изменениях критериев привлечения инвестиций в региональный агропромышленный комплекс и гарантные функции. Снижение рисков каждого из участников инвестиционного процесса и обеспечение получение ними синергетического эффекта позволило автору заключить о необходимости и целесообразности разработки концептуальных основ экономического развития и формирования территориальных производственно-строительных комплексов (ТПСК) в форме интегрированных корпоративных структур в зависимости от уровня развития территории и отраслевой направленности хозяйственных субъектов

Рис. 4. Концептуальная модель формирования территориальных производственно строительных комплексов агропромышленных регионов

Задача по определению синергетического экономического эффекта формирования системы воспроизводства недвижимости интегрерированных корпоративных структур (ИКС) агропромышленных комплексов (ТПКС) можно представить в следующем виде

Эс = F (VIS, VPS, VGS, Ri, Rp, Rg, P, Hi, Hp, Hg, Ui, Up, Ug, T) (1)

где Эс - комплексный синергетический экономический эффект функционирования системы ТПСК;

VIS - подмножество показателей результатов деятельности инвестиционно-строительных подсистем;

VPS - подмножество показателей результатов деятельности подсистем, связанных с агропромышленным производством;

VGS - подмножество показателей результатов деятельности подсистем, связанных с правами на землепользование;

Ri, Rp, Rg - подмножество параметров, связанных с рисками деятельности соответствующих систе

P - множество параметров внешней среды;

Hi,Hp,Hg - совокупный потенциал соответствующих систем;

Ui,Up,Ug - подмножество параметров устойчивости функционирования и взаимодействия соответствующих систем;

T - время функционирования системы

Задача согласования различных интересов участников воспроизводства недвижимости региона и управления их взаимодействием обеспечивается формированием ИКС в виде ТПСК (Рис.5.).

Рис. 5. Модель взаимосвязи основных участников воспроизводства недвижимости регионального агропромышленного комплекса

Основные задачи корпоративного финансово-ипотечного центра (КФИЦ) - организация стратегического финансового альянса и обеспечение его эффективной деятельности. Эти ключевые задачи в деятельности КФИЦ решаются путем использования разнообразных форм сотрудничества с участниками инвестиционного альянса и применения современных технологий и инструментов финансирования, основанных на модификации проектного финансирования (Рис.6.). Управляющие компании принимают участие в инвестиционном альянсе, с одной стороны, как непосредственные заемщики инвестиций, а с другой стороны, как их конечные потребители. Таким образом, развитие производственной интеграции между участниками финансирования инвестиционных проектов обеспечит постоянное наращивание синергетического эффекта (рис.5). Регулирование таких финансовых взаимоотношений (особенно межбюджетных) является одним из главных направлений государственной региональной экономической политики агропромышленного комплекса. В результате проведенного автором анализа по проблемам воспроизводства недвижимости ТПСК на Украине выявлены причины, приводящие к неэффективному использованию капитальных вложений. Если решение о начале строительства нового объекта требует сокращения финансирования некоторых других начатых объектов, то возникает проблема правильного отбора тех объектов, по которым сокращение финансирования приведет к наименьшим потерям.

Территориальные инвестиционно-строительные программы включают перечень нескольких проектов. При этом взаимодополняющие проекты рассматриваются совместно, как один комплексный проект. Для того чтобы включить проект в программу или отказаться от него, необходимо определить критерии эффективности - чистый дисконтированный доход (ЧДД), внутренняя норма доходности (ВНД), срок окупаемости.

где Q_t - объем реализации;

S_{t _}- потребность в собственных средствах;

Z_t - потребность в заемных средствах;

U - минимально необходимый объем реализации;

T - временной промежуток

50

Рис. 6. Задачи участников финансирования региональных инвестиционных проектов по воспроизводству недвижимости в агропромышленных комплексах

При наличии ограничения по обеспечению заданных объемов производства продукции в ходе оптимизации инвестиционно-строительной программы приходится решать, что лучше: начать строительство нового объекта, ускорить строительство одного «большого» объекта или нескольких «малых» или принять меры по улучшению использования действующих производственных мощностей регионально-строительного комплекса.

С учетом изложенных соображений можно предложить следующую экономико-математическую модель формирования рациональной среднесрочной программы капитальных вложений (рис. 7).



Рис. 7. Блок-схема алгоритма формирования оптимальной программы капитальных вложений региона

Поскольку в процессе производства непосредственно участвует лишь активная часть основных производственных фондов, в то время как здания, сооружения и коммуникации являются необходимым сопутствующим элементом производства, повышение физической доли активной части в составе общей стоимости основных фондов, как правило, способствует и увеличению отдачи продукции с единицы действующих производственных фондов, т.е. снижению прямой фондоемкости продукции и удельных капитальных вложений. В целом такой процесс приводит и к улучшению использования пассивной части основных фондов, поскольку выпуск продукции по отношению к общей стоимости основных фондов также возрастает.

Теоретический анализ и проведенные технико-экономические расчеты свидетельствуют о существенном воздействии на вещественную структуру основных фондов, объема и состава как вводимых, так и выбывающих по ветхости и моральному износу средств производства.

Для количественной оценки влияния выбывающих фондов на перспективную структуру производственного аппарата и контроля за ними, автором предлагается соответствующая методика расчета, позволяющая обеспечить оптимальную технологическую структуру капитальных вложений, при которой достигается экономически обоснованная структура основных фондов, обеспечивающая максимальное получение чистого дисконтированного дохода в расчете на единицу применяемых производственных фондов.

Построение наиболее эффективной системы управления региональной агрегированной недвижимости различных таксономических уровней возможно только в случае наиболее адекватного описания и формализации трех составляющих системы управления:

? целей управления;

? объекта управления, то есть совокупности всех параметров, характеризующих функционирование региональных агропромышленных комплексов с точки зрения эффективности достижения целей управления;

? управляющего воздействия, то есть совокупности действий, которые могут быть целенаправленно предприняты органами управления в отношении объекта управления для достижения целей управления, а также для обеспечения максимизации эффективности управляющего воздействия.

Формирование целевой системы управления объектами недвижимости заканчивается оценкой материальных затрат и иных ресурсов, необходимых для достижения каждой цели по отдельности и всего установленного множества целей регионального развития. Вид и параметры функции минимального ежегодного финансирования при этом должны обеспечивать выполнение условия

(3)

где - материальные затраты, необходимые для достижения поставленных целей;

_min(t) - миноранта финансирования социально-экономического развития региона

Условия достижения поставленных целей при этом будут выглядеть следующим образом:

Реальное применение приведенного алгоритма сопровождается определенными сложностями как методологического, так и практического характера.

На первом этапе выявляются конкурентные преимущества рассматриваемых предприятий агропромышленного комплекса по сравнению с другими предприятиями аналогичного таксономического уровня. На втором этапе итерационной процедуры рассматривается технологическая структура капитальных вложений. Третий этап подразумевает переход от технологического принципа к проектному, при котором происходит окончательное уточнение всех параметров функций с учетом результатов разработки конкретных бизнес-планов по каждому проекту. Итогом первого этапа итерационной процедуры моделирования процесса управления имеем следующие результаты:

? определена конкурентоспособная отрасль;

? на основании обработки статистической информации
установлен вид функции прироста основных фондов _л(Ф,t),
количества занятых f_n(Ф, t) и фондоотдачи b_л(Ф$, t, r) для этой отрасли;

? определено, что для получения требуемого социально-
экономического эффекта, соответствующего установленным функциям, необходим объем инвестиций в размере Ф грн. ежегодно во весь период планирования воспроизводства объектов недвижимости.

В ходе реализации описанного выше алгоритма моделирования процесса управления агропромышленной недвижимостью (с учетом его модификации) формируется методическая и информационная база для выработки комплекса управленческих решений, определяются:

-приоритетные отрасли экономики и формируется пакет инвестиционно-строительных проектов по развитию таких
отраслей;

- нефинансовые ресурсы, необходимые для развития приоритетных отраслей экономической подсистемы;

-ресурсные параметры, в том числе финансовые ограничения подлежащих разработке программ развития социальной сферы -- _min(t) и .;

- потребности в заимствовании средств, если функция финансирования _min(t) не отвечает желаемым темпам реализации социальных программ.

Условие безубыточности работы экономической подсистемы региона выглядит следующим образом:

(5)

где аi - подмножество параметров финансовых ресурсов.

Исходя из проведенных исследований, можно сделать вывод о том, что надежность социально-экономического развития региона во многом зависит от различных параметров, характеризующих эффективность функционирования предприятий и организаций как строительного, так и производственного комплексов.

В деятельности ТПСК можно выделить три области: производство, материально-техническое снабжение и сбытовая система.

При рассмотрении инвестиционно-строительной деятельности агропромышленной недвижимости были выделены и проанализированы возможные цели использования инвестиционных средств

Совершенствование системы управления промышленным предприятием, входящего в структуру ТПСК и повышающее эффективность производственно-хозяйственной деятельности комплекса в целом, может рассматриваться как инвестиции во все сферы управления производственным процессом, начиная с управления портфелем заказов, управления всеми этапами производства и заканчивая управлением потоком заказов. Проведенный анализ показал, что инвестиции, имеющие различные цели, могут иметь одни и те же сферы приложения.

При формировании оценочного показателя для системы управления комплексной инвестиционно-строительной деятельностью ТПСК предлагается использовать целевую функцию маржинальной прибыли, используемую для формирования оптимальной производственно-строительной программы.

(6)

где п -- количество видов выпускаемой продукции;

N_i - программа выпуска (количественное задание на выпуск) i-го вида продукции (I = );

Ц_i^* -- средняя цена реализации i-гo вида продукции (i = );

S_i*-- средняя удельная себестоимость при производстве Т i-гo вида продукции (i = ).

В такой постановке задача о формировании оптимальной программы выпуска сводится к использованию квадратичной целевой функции маржинальной прибыли:

(7)

Денежные потоки в целевой функции также следует рассматривать в первую очередь с точки зрения временного интервала, для которого проводится оптимизация. Уровень цен и себестоимости продукции с течением времени может изменяться по различным причинам:

...