Оценка загородной недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Раздел 1 Теоретические основы оценки загородной недвижимости

1.1Понятие и сущность загородной недвижимости

1.2Основные подходы к оценке загородной недвижимости

Раздел 2 Анализ оценки загородной недвижимости

2.1 Законодательно - правовые основы оценки загородной недвижимости

2.2 Анализ рынка загородной недвижимости Московской области в 2016-2017 гг.

Раздел 3 Совершенствование оценки загородной недвижимости

3.1Основные направления совершенствования оценки загородной недвижимости

3.2Оценка рыночной стоимости загородной недвижимости

Заключение

Список использованных источников

Приложение

оценка загородный недвижимость



Введение

Возникновение и формирование рыночной экономики в России организовали нужные условия для основания новейшего типа деятельности - оценка недвижимого имущества. Недвижимое имущество неизменно занимало и занимает особенное место в жизни населения города, страны и мира в общем. На какой бы стадии формирования не находилось государство, недвижимость никогда не потеряет свою важность в жизни общества.

Рынок недвижимости и его формирование обладает очень значимой ролью для всех слоев населения, для инвестиционной деятельности, для формирования экономики государства.

На сегодняшний момент загородная недвижимость получает большую популярность среди всех сегментов рынка недвижимости, а недвижимость в Московской области, в то же время, считается еще и самым перспективным сегментом. Загородные дома, коттеджи, дачи - объекты правовых и экономических отношений, что объясняет нужду их оценки.

Оценка обладает огромным значением для любого участника сделки с недвижимостью: покупатель - продавец, кредитор, страховая компания и т.д. В любой операции, которую проводят с недвижимым имуществом, начиная с кредита в банке и заканчивая привлечением инвесторов, необходимы индивидуальные оценки, которые совершает профессионал.

Увеличение экономики РФ и, соответственно, уровня жизни населения содействует желанию жителей правильно и выгодно вкладывать средства, а, как известно, вложение средств в недвижимость - один из самых надежных методов сохранения и приумножения капитала. Как-раз поэтому анализ оценочной деятельности загородной недвижимости получает такую актуальность.

Поскольку каждый объект недвижимости отличается, определение стоимости (за пределами фактической продажи) может быть затруднено. Оценщики и другие специалисты обычно оценивают ценности собственности, используя три подхода: рыночные данные, стоимость и доход.

Оценка имущества - это искусство, а не наука. Существует так много факторов, связанных с оценкой ценности, которую оценщики всегда дают понять, что они только дают мнение о ценности собственности. Основополагающие экономические основы ценности включают в себя:

-по какой цене может быть получена альтернативная собственность;

-оценка будущих доходов имущества;

-как изменение (близкое развитие и другие тенденции) влияют на ценность;

-как конкуренция будет влиять на прибыль;

-независимо от того, планируют ли улучшения внести чистый вклад в стоимость.

Цель моей выпускной квалификационной работы - исследовать различные теоретические основы оценочной деятельности в такой области, как загородная недвижимость. Формирование практических рекомендаций для ее усовершенствования при учете современных изменений в экономике.

Объект исследования в моей выпускной квалификационной работе - загородная недвижимость Московской области.

Предмет исследования моей выпускной квалификационной работы - экономические отношения, которые сформировываются в итоге оценки загородной недвижимости.

Методологическая основа исследования выпускной квалификационной работы - работы ведущих экономических специалистов, специалистов по недвижимости и управлению, а также нормативные и законодательные акты.

При выполнении исследований для написания выпускной квалификационной работы были использовались материалы агентств недвижимости Московской области.

В выпускной квалификационной работе использовались такие способы научных исследований как: экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический и другие методы.

Выпускная квалификационная работа состоит из трёх разделов: теоретические и методологические основы оценки загородной недвижимости, анализ основ оценки загородной недвижимости, предложения по совершенствованию оценочной деятельности в области загородной недвижимости.



Раздел 1 Теоретические основы оценки загородной недвижимости

1.1 Понятие и сущность загородной недвижимости

Развитие загородной недвижимости получило так много научного внимания в последние десятилетия, что настало время подвести итоги того, что было установлено. На сегодняшний день основные направления исследований посвящены происхождению, росту, разнообразным типологиям, культуре и политике загородной недвижимости, а также новым темам.

Подавляющее большинство этих исследований было посвящено конкретным временам и местам. Авторы предлагают новую перспективу изучения загородной недвижимости, которая начнет исследовать трансформации загородной недвижимости после их создания.

Недвижимость - это собственность, состоящая из земли и зданий на ней, а также природных ресурсов земли, включая некультурную флору и фауну, сельскохозяйственные культуры и скот, воду и полезные ископаемые. Хотя СМИ часто ссылаются на «рынок недвижимости», недвижимость может быть сгруппирована в три широкие категории, основанные на ее использовании: жилом, коммерческом и промышленном. Примеры жилой недвижимости включают неразработанные земли, дома, кондоминиумы и городские дома. Примерами коммерческой недвижимости являются офисные здания, склады и здания розничного магазина. И примерами промышленной недвижимости являются заводы, шахты и фермы.

Самое основное определение недвижимости - «интерес к земле». Расширение этого определения несколько, слово «интерес» может означать либо долю собственности (также известную как платный процент), либо проценты за аренду. В интересах собственности инвестор имеет право на полные права собственности на землю (например, для юридического использования и передачи права собственности на землю / имущество), а также должен принимать на себя риски и обязанности землевладельца (например, любые убытки в результате стихийных бедствий и обязательство уплачивать налоги на имущество). С другой стороны отношений проценты по аренде существуют только тогда, когда землевладелец соглашается передать часть своих прав арендатору в обмен на выплату арендной платы. Если лицо арендует квартиру, у него есть арендная плата за недвижимость. Если у лица есть дом, у него есть доля собственности в этом доме. Некоторые юрисдикции признают другие интересы помимо этих двух, такие как недвижимость, но эти интересы менее распространены на инвестиционной арене.

Будучи инвестором в недвижимость, лицо, скорее всего, будет приобретать права собственности, а затем получать прибыль от этих инвестиций, предоставляя арендные проценты арендаторам, которые в свою очередь будут платить арендную плату. Также нередко инвестор приобретает долгосрочный процентный доход на землю, который затем имеет построенное на нем здание. В конце аренды земли земля и здание становятся собственностью первоначального владельца земли.

Когда лицо планирует инвестиции в недвижимость, одна из первых задач - решить, какое воздействие на рынок недвижимости подходит для его ситуации. Различные воздействия создают разные уровни риска и прибыли. Ваш выбор также повлияет на средства, с помощью которых вы приобретете недвижимость.

Первым типом рынка, на котором вы могли бы участвовать, является частный рынок. На частном рынке вы будете покупать прямой интерес к одной или нескольким объектам недвижимости. Инвестор сам будет владеть и управлять недвижимостью (или через управляющего недвижимостью), и получать арендные платежи и изменения стоимости от этих инвестиций. Например, если он должен был приобрести здание, которое было арендовано одному или нескольким арендаторам, которые платят вам арендную плату, он будет участвовать в частном рынке недвижимости. Он также может участвовать в этом рынке, покупая недвижимость с любым количеством партнеров - это называется пулом или синдикатом.

В качестве альтернативы инвестор может выбрать инвестиции на рынке публичной недвижимости. Если он покупает недвижимость, он инвестирует в компанию, которая владеет недвижимостью и управляет ею от имени акционеров / владельцев паев компании. В результате его воздействие на рынок недвижимости является более косвенным. Как правило, залог недвижимости обычно выплачивает дивиденды или распределяет, чтобы направить арендные платежи, которые он получает от арендаторов, своим акционерам / владельцам паев. Любое повышение цены или амортизация в активах, принадлежащих компании, отражается в ее доле или цене за единицу.

Загородная недвижимость - это один из самых сильно развивающихся сегментов рынка. Ежегодно количество людей, которые желают вкладывать средства в покупку загородной недвижимости, повышается, так как это не только разрешение вопроса с жилищной площадью, но и прибыльное инвестирование; цены на недвижимость, в особенности в Московской области, стабильно растут. Более популярные приобретения в Московской области - загородные дома и таунхаусы. Возникают новейшие виды загородных поселений: усадьбы, ранчо и лейнхаусы.

Иногда, загородная недвижимость - собственность в сельской местности, как правило, с окружающими территориями и возделываемыми землями, к которым прикреплено одно или несколько фермерских хозяйств [2].

В итоге, недвижимость состоит не только из земельной поверхности и находящиеся на ней объектах, но так же и все, что находится под ней.

Российское гражданское законодательство делит недвижимое имущество на три группы объектов:

- поверхность земли и недра в естественном состоянии, т.е. в качестве объекта гражданского права выступают:

а) участки недр

б) земельные участки,

а так же земельные участки с обособленными водными объектами и занятые лесом и многолетними насаждениями;

- здания и сооружения, которые располагают на поверхности земли и сооружения в недрах земли.

- комплексные объекты недвижимости, которые включают в свой состав участки земной поверхности, участки недр со зданиями или сооружениями, предприятия, кондоминиумы и домовладения.

На основании закона, иные объекты - недвижимость не из-за своих физических свойств, а ввиду значимости в экономике и функциям, которыми они обладают [2].

Имеется два типа недвижимого имущества: делимое и неделимое. К делимому имуществу относят такое имущество, которое делят на доли без нарушения его сути и при этом любая из этих долей представляет из себя недвижимую вещь. В определенных случаях, которые предусмотрены законом, делимое имущество могут признавать неделимым, к примеру, фермерские хозяйства в общем ряде государств [17].

У недвижимого имущества также имеются и неотделимые части, которые называют существенными, потому что если отделить их от недвижимой вещи, то она поимеет большой ущерб. К примеру, нельзя отделять лифты и лифтовое оборудование от жилых домов.

Помимо существенных частей недвижимости, есть и принадлежности - это движимые вещи, которые имеют связь с недвижимостью. Движимая вещь, которую не считают значительной частью недвижимости, но она имеет связь с ней общим назначением, считается принадлежностью [21].

У недвижимых вещей имеются разные обременения, которые могут стеснять правообладателей при реализации права собственности или других вещных прав на объекты недвижимого имущества, сервитута, ипотеки, аренды и так далее.

Сервитут - право ограниченного использования чужими объектами недвижимого имущества, к примеру, для прохода, прокладки и эксплуатации нужных коммуникаций и других нужд, которые нельзя обеспечить без определения сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может жить вне связи с использованием земельного участка.

Кадастровый номер - уникальный, номер объекта недвижимости, который не повторяется на территории РФ [27].

Из-за этого имеется профессия - кадастровый инженер. Кадастровый инженер отвечает за точное определение границ собственности и понимание законов владения землей. Это может включать идентификацию жилых или сельских границ, повторное установление границ, которые ранее были обследованы, или создание новых границ в рамках процесса земельного деления. Кадастровый инженер обладает навыками и знаниями для толкования и консультирования по вопросу о местонахождении границ и при наличии каких-либо прав или ограничений, связанных с имуществом. Информация и измерения, сделанные кадастровым геодезистом, записываются в плане обследования, который следователь должен подать в соответствующее правительственное учреждение. [10].

Для того, чтобы выделить объект недвижимости из иных объектов проводят кадастровый и технический учет, а также инвентаризацию, что помогает присваивать недвижимости (земельным участкам, зданиям, сооружениям, жилым или нежилым помещениям) уникальные характеристики [17].

Целевое назначение объекта недвижимости или разрешенное применение - очень важные характеристики.

В зависимости от нахождения недвижимости и окружающей среды определяют физические характеристики, которые состоят из: конструкции объекта и материалов, размера строения, местоположения, различных улучшений, а также многих других параметров. Любые существующие на земле объекты недвижимости подвергаются стабильному влиянию таких процессов как: физический, химический, биологический, техногенный и иные. Из-за этого, начинают изменяться их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых - один из самых главных параметров при купле-продаже недвижимости, а так же его учитывают при владении и использовании имущества [27].

С экономической точки зрения недвижимость играет роль прибыльного объекта инвестирования и надежного источника дохода [9].

С юридической стороны недвижимость - совокупность публичных и частных прав, которые определены страной при учете особенностей России и международных правил и норм [17].

В любых промышленно сформированных государствах, в том числе и в РФ, законодательство гарантирует частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество во владение и использование иным гражданам и компаниям, т.е. предоставляет свободу распоряжаться своей собственностью [28].

С социального взгляда, роль недвижимого имущества включает в себя удовлетворение разных потребностей людей, таких как: физиологические, психологические и интеллектуальные. В человеческом сознании владение, распоряжение и использование недвижимости - очень престижное благо, а также нужно для организации цивилизованного и, в соответствии с этим, обеспеченного среднего слоя населения.

Жилищные продукты могут быть описаны различными терминами, многие из которых ориентированы на маркетинг, региональными по своему характеру или отражают местный рыночный жаргон. Можно так же поделить на: односемейные и многосемейные. Основное определение требует, чтобы дома для одной семьи были теми, которые не привязаны к другому дому, в то время как многосемейные подразделения находятся в различных конфигурациях.

Оба являются полностью принадлежащими собственности, и оба могут иметь форму собственности - кондоминиум. Довольно часто строители будут ссылаться на прикрепленный продукт, например, на городскую резиденцию, в качестве дома с одной семьей, а термин «кондоминиум» используется для описания типа жилья, т. е. квартиры, которая является частью большого многоквартирного дома.

Классически в РФ недвижимость делят на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля.

Жилищный фонд - это сумма всех жилых помещений в независимости от формы собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, другие жилые помещения в иных строениях, которые годятся для проживания.

Недвижимость в РФ и иных государствах подразделяют не только на виды, но и классы, которые определяют обусловленным набором признаков, что содействует наиболее глубокому анализа рынка недвижимости и упрощает процесс формирования и использования методов по оценке различных категорий недвижимости и управления ими.

Существуют существенные различия в инвестициях в жилые и коммерческие прямые инвестиции в недвижимость. С одной стороны, жилая недвижимость обычно дешевле и меньше коммерческой недвижимости, и поэтому она более доступная для малого инвестора.

С другой стороны, коммерческая недвижимость часто более ценна на квадратный фут, а ее лизинг больше, чем на аренду жилья. Однако с большей долей прибыли возникает большая ответственность. Коммерческая аренда недвижимости в большей степени регулируется, чем жилая недвижимость, и эти правила могут отличаться не только от страны к стране, но и по-разному в каждом городе.

Существует также повышенный риск оборота арендаторов в коммерческих договорах аренды. Более того, так же, как земля может оценить стоимость, она также может обесцениться.

Владение загородной недвижимостью включает в себя различные типы прав, которые определяют функции владельца на использование, передачу и / или продажу её. Тип недвижимости зависит от условий аренды, поступлений, воли, гранта на землю и / или счета продажи, через которые было получено имущество.

Простое владение.

Плата простое владение, также называемое платой простой абсолютной, является наиболее распространенным типом владения недвижимым имуществом. Это наивысший возможный тип собственности, который может принадлежать владельцу недвижимости. Те, кто владеет собственностью этого типа собственности, имеют право продать дом, оставить его своим бенефициарам или внести изменения, даже если они все еще должны деньги за свою ипотеку.

Право собственности на недвижимость подразумевает, что владелец может владеть и использовать задействованные свойства в течение своей жизни. Владелец не может отдать, продать или оставить собственность кому-то другому. Владельцы жилых комплексов называются «жильцами жизни».

Будущий интерес.

Будущая заинтересованность принадлежит тем, кто будет владеть недвижимостью в будущем. Права владельцев будущих интересов не включают владение, использование и пользование задействованными свойствами в настоящем.

Условные проценты.

При условных процентах задействованные свойства не передаются назначенным наследникам, если не выполняются одно или несколько условий текущего владельца. Если эти условия не выполняются, свойства передаются кому-то другому.

Держатель залогового удержания.

Держатели - являются владельцами ипотеки, судебного залога, договора доверия и / или права механика на недвижимое имущество. Личные владельцы имеют право собственности на вовлеченные реальные объекты недвижимости.

Одно из основных различий между инвестированием в загородную недвижимость по сравнению с акциями или облигациями является то, что недвижимость представляет собой инвестиции в здания и земли. Это делает недвижимость очень ощутимой, потому что, в отличие от большинства акций, можно увидеть и прикоснуться к своей собственности. Это часто создает существенную гордость, но осязаемость также имеет свои недостатки, потому что недвижимость требует практического управления.

Инвестор должен знать рынок, на котором он ищет загородную недвижимость, или нанимать агента для помощи.

Агенты выполняют разные обязанности, в зависимости от того, работают ли они для покупателя или продавца. Агенты, которые работают на продавца, советуют клиентам то, как оценивать дом и готовить его к продаже, включая предоставление советов о последних улучшениях, которые могут повысить цену или способствовать быстрой продаже. Агенты продают недвижимость через листинговые услуги, сети и рекламные объявления. Агенты, которые работают для покупателя, ищут доступную недвижимость, соответствующую ценовому диапазону покупателя и списку пожеланий. Эти агенты часто рассматривают данные прошлых продаж, чтобы помочь потенциальным покупателям определить справедливое предложение.

Обычно агенту выплачивается комиссия, которая представляет собой процент от продажной цены собственности. Чем больше стоит дом, тем больше денег агент получит. Однако, с онлайн-списками, позволяющими потребителям совершать большую часть покупок самостоятельно без помощи агента, традиционная структура платежей меняется. Некоторые брокеры взимают меньшую комиссию за более дорогие дома, а некоторые обрабатывают всю транзакцию за фиксированную плату, которая намного меньше обычной комиссии. Другие компании предлагают структуру ценообразования с оплатой за обслуживание, которая позволяет продавцам оплачивать только определенные части процесса продажи.

Для инвесторов, ищущих доход от аренды недвижимости, наиболее важными аспектами для рассмотрения являются местоположение собственности и рыночные арендные ставки.

1.2 Основные подходы к оценке загородной недвижимости

Оценка стоимости недвижимости необходима для целого ряда начинаний, включая финансирование недвижимого имущества, анализ недвижимости для продажи, анализ инвестиций, страхование имущества и налогообложение недвижимости. Для большинства людей определение покупной цены имущества является наиболее полезным применением оценки недвижимости.

Основные понятия оценки.

Стоимость.

Основное внимание при оценке заключается в определении стоимости имущества: нынешняя стоимость будущих выгод, возникающих в результате владения недвижимостью. В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, выгода от реальной собственности обычно реализуются в течение длительного периода времени. Поэтому оценка стоимости имущества должна учитывать экономические и социальные тенденции, а также правительственные меры контроля или правила и условиях окружающей среды, которые могут влиять на три элемента ценности:

-Спрос - потребность в собственности, поддерживаемая финансовыми средствами для удовлетворения желания;

-Утилита - способность удовлетворять желания и потребности будущих владельцев;

-Возможность передачи - легкость передачи прав собственности.

Стоимость не обязательно равна цене. Стоимость относится к фактическим расходам, например, к таким, как материал и труд. Цена - это сумма, которую кто-то платит за что-то. Хотя цена может повлиять на стоимость, она не определяет ценность. Цена продажи дома может составлять 15 млн. руб., но стоимость может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаруживает серьезный недостаток в доме, такой как неисправный фундамент, стоимость дома может быть ниже цены.

Рыночная стоимость.

Оценка - это мнение стоимости конкретного имущества на определенную дату. Отчеты об оценке используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными кредиторами при принятии важных решений в отношении сделок с недвижимостью. Цель оценки - определить рыночную стоимость недвижимости: наиболее вероятную цену, которую недвижимость принесет на конкурентный и открытый рынок. Рыночная цена, цена которой фактически продается, может не всегда представлять рыночную стоимость. Например, если продавец находится под принуждением из-за угрозы потери права выкупа, или если имущество было продано в частной продаже, но не подвергалось открытому рынку, имущество может продаваться ниже его рыночной стоимости.

Методы оценки.

Точная оценка зависит от методического сбора данных. Конкретные данные, содержащие сведения о конкретном имуществе и общие данные, относящиеся к нации, региону, городу и окрестностям, в которых находится имущество, собираются и анализируются, чтобы получить ценность. Во время этого процесса используются три основных подхода для определения стоимости свойства.

Оценка загородной недвижимости - одно из самых формирующихся и более перспективных направлений в оценочной деятельности РФ.

Для того, чтобы оценить загородную недвижимость применяют 3 подхода:

*затратный подход;

*сравнительный подход;

*доходный подход.

Использование любого из этих подходов по-отдельности или использование их всех вместе - целевой анализ приобретаемого или продаваемого объекта недвижимости, который обладает системным характером. Для любого вида недвижимости свойствен собственный подход оценивания. К примеру, для коммерческой недвижимости более результативно применять доходный подход, для жилой - сравнительный, а для рынка первичной недвижимости - затратный [20].

Метод 1 - Сравнительный подход.

Метод сравнения продаж обычно используется при оценке домов на одну семью и земли. Иногда называют подход рыночных данных, это оценка стоимости, полученная путем сравнения свойства с недавно проданными свойствами с аналогичными характеристиками. Эти аналогичные свойства называются сравнимыми, и для обеспечения достоверного сравнения каждый из них должен:

-Быть как можно ближе к предметной собственности;

-Быть проданным в течение прошлого года на открытом и конкурентном рынке и

-Быть проданным в типичных рыночных условиях.

Сравнительный метод.

Аналоги должны быть как можно более похожими на предметное свойство, и по крайней мере необходимо использовать три или четыре аналога в процессе оценки. Наиболее важные факторы, которые следует учитывать при выборе сопоставимых данных - размер и местоположение объекта и сопоставимые свойства. Место чрезвычайно важно, поскольку оно может оказать огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Метод корректировок.

Поскольку никакие два свойства в точности не похожи друг на друга, корректировки продажных цен сравниваемых товаров будут сделаны для учета несходных функций и других факторов, которые могут повлиять на стоимость, в том числе:

-Возраст и состояние зданий;

-Дата продажи, если произошли экономические изменения между датой продажи и датой оценки;

-Местоположение, так как подобные свойства могут отличаться по цене от окрестностей;

-Физические характеристики, включая размер лота, озеленение, тип и качество строительства, количество и тип комнат, размер жилой площади и наличие или отсутствие паркетных полов, гаража, кухонного гарнитура, камина, бассейна и т.д.

-Условия продажи, например, если продавец имущества находился под принуждением или если имущество было продано между родственниками (по сниженной цене).

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости будет соответствовать диапазону, сформированному по скорректированным ценам продажи. Поскольку некоторые корректировки, связанные с ценами на продажу сравниваемых продуктов, будут более субъективными, чем другие, взвешенное рассмотрение обычно предоставляется тем, которые имеют наименьшую степень корректировки.

Метод 2 - Затратный подход.

Этот метод предполагает раздельную оценку стоимости здания и земли с учетом амортизации. Оценки складываются вместе, чтобы рассчитать стоимость всего. Подход с издержками делает предположение, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее улучшенное имущество, чем это будет стоить для покупки сопоставимой партии и построить здание, сопоставимое с точки зрения желательности и полезности. Такой подход полезен, когда оцениваемое имущество является типом имущества, которое не часто продается и не является доходным имуществом. Примеры включают школы, церкви, больницы и правительственные здания.

Расходы на строительство.

Затраты на строительство можно оценить несколькими способами, включая метод квадратных метров, где стоимость квадратного метра недавно построенного сопоставимого умножается на количество квадратных метров в здании объекта.

Метод на месте, где затраты оцениваются на основе стоимости строительства на единицу измерения отдельных компонентов здания, включая рабочую силу и материалы, и метода количественного обследования, который оценивает количество сырья, которое потребуется для замены, а также текущую цену материалов и связанные с ними затраты на установку.

Обесценивание.

Для оценки амортизация имеются такие условия, которые отрицательно влияют на стоимость улучшения недвижимого имущества и учитывают:

-Физическое повреждение, в том числе изнашиваемое ухудшение, такое как окраска и замена крыши и неизлечимое ухудшение, например структурные проблемы;

-Функциональное устаревание, которое относится к физическим или конструктивным признакам, которые больше не считаются желательными собственниками, такими как низкие потолки, устаревшие светильники или дома с четырьмя спальнями, но только одной ванной;

-Экономическое устаревание, вызванное факторами, которые являются внешними по отношению к собственности, например, находящимся вблизи шумного аэропорта или загрязняющей фабрики.

Подход стоимости для оценки недвижимости включает в себя пять основных этапов:

-Оценивание стоимости земли, как если бы она была вакантной и доступной для ее максимального и лучшего использования, используя подход сравнения продаж, поскольку земля не может быть обесценена.

-Оценивание текущих затрат на строительство зданий и сооружений.

-Оценивание суммы амортизации улучшений, вызванных ухудшением, функциональным устареванием или экономическим устареванием.

-Утрачивание амортизации из предполагаемых затрат на строительство.

-Добавление оценочной стоимости земли к амортизированной стоимости здания (зданий) и улучшению участка, чтобы определить общую стоимость имущества.

Сущность стоимостного метода состоит в том, чтобы вычислить физический износ и определить затраты на воссоздание всех элементов зданий.

Стоимостной метод в отличие от иных методов предоставляет возможность сразу рассчитывать не только износ элементов, но и здания в общем в стоимостном выражении. Из-за того, что расчет обесценения производят применяя разумные фактические расходы на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», итог приобретённый в результате этого подхода возможно считать довольно точным. Недостаток этого метода - нужная детализация и точность расчетов расходов на реализацию ремонта изношенных элементов зданий.

Определение физического износа зданий способом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни располагаются в обусловленном отношении друг к другу, которое отображается формулой:

И=(ЭВ/ФЖ)*100=[ ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ)]*100 , (4)

где: И - износ;
ЭВ - эффективный возраст;
ФЖ - типичный срок физической жизни;
ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Для того, чтобы проанализировать физический износ возможно применять два метода. Первый состоит в том, что рассчитывают обесценение всех в отдельности элементов, а потом складывают. Применяя второй метод, физический износ рассчитывают для всего здания в общем. Для приближенного расчета износа вероятно применять упрощенную формулу:

И=(ХВ/ФЖ)*100 (5)

Применение этой формулы может быть актуальным и при вычислении процентной поправки на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительной продажи), в тот момент, когда оценщик не обладает возможностью производить осмотр выбранного аналога. Рассчитанный таким методом процент износа элементов или здания в общем возможно перевести в стоимостное выражение:

О=ВС*(И/100) (6)

Имеется деление элементов сооружений на практике. Если они обладают устранимым и неустранимым физическим износом, то их делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - это те элементы, которые обладают самым маленьким сроком жизни, в отличие от здания в общем. «Долгоживущие элементы» - это элементы, ожидаемый срок жизни которых можно сопоставлять со сроком жизни всего здания.

Физический износ «короткоживущих элементов», который возможно устранить, в основном, появляется по двум причинам. Первая причина это естественное изнашивание элементов зданий, а вторая - небрежная эксплуатация этого объекта недвижимости. В этих случаях цена купли-продажи зданий будет снижаться на соответственное обесценение, из-за того, что будущим собственникам нужно будет производить «ранее отложенные ремонты», для того, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружений.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - различия между объемно-планировочным и/или конструктивным решениями, которые обязаны отвечать современным стандартам, включая оборудование, которое требуется для продуктивной эксплуатации сооружений на основании его текущего или предполагаемого использования.

Имеется два типа функционального износа: устранимые и неустранимые.

Стоимостное выражение функционального износа - разница между ценой воспроизводства и ценой замещения, которая исключает из анализа функциональный износ.

Устранимый функциональный износ включает - затраты на нужную реконструкцию, которая делает эксплуатацию объекта недвижимости содействующую более результативной.

Имеются минусы, которым необходимо добавление определенных элементов. То есть добавление тех элементов зданий и оборудований, которые не находятся в окружении этого объекта недвижимости и без которых оно не считается соответственным современным эксплуатационным стандартам. Анализируя износ при учете этих позиций, необходимо учитывать не только цену самих элементов, но и цену монтажа.

Минусы, которым необходима замена или улучшение элементов, называют - позициями. Они еще исполняют собственные функции, но уже не отвечают современным стандартам и не могут удовлетворять потребности владельцев. Износ по любой из этих позиций вычисляют как цену уже имеющихся элементов при учете их физического износа минус цена возврата материалов, плюс стоимость демонтажа имеющихся и плюс цена монтажа новейших элементов. Цену возврата материалов вычисляют как цену демонтированных материалов и оборудования при условии того, что их используют на других.

Сверхулучшения - позиции и элементы любых зданий и сооружений, наличие которых на сегодняшний момент времени неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Функциональный износ, который можно устранять, всегда измеряют, как текущую восстановительную цену позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс цена демонтажа и минус ликвидационная цена демонтированных элементов.

Функциональный износ, который нельзя устранить, провоцируется устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий по сравнению с современными стандартами строительства.

Из-за сформировавшихся условий и ограничений общую цену неустранимого функционального износа могут определять такими двумя методами:

1) Капитализация потери в арендной плате;

2) Капитализация избыточных эксплуатационных затрат, которые необходимы для содержаний зданий в надлежащем порядке.

Вычисляют нужные расчетные показатели, в основном, при использовании скорректированных данных по сопоставимым объектам-аналогам. При этом избранные аналоги не обязаны обладать признаками выявленных у объекта оценки неустранимых функциональных износов.

Вычисление обесценения здание или сооружения, которые вызваны несущественным функциональным износом из-за устаревшего объемно-планировочного решения, осуществляют при помощи использования способа капитализации потерь в арендной плате.

Рассчитывают любой неустранимый функциональный износ объекта оценки способом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, которые необходимы для содержания здания в отличном состоянии, можно осуществить таким методом. Этот подход характерен для оценивания неустранимых функциональных износов зданий [5].

Внешний экономический износ случается в итоге обесценения объекта, и обусловливается негативным в отношении к объекту оценки воздействием внешней среды рыночной ситуации в государстве, которая обременяет этот объект сервитутов на обусловленное применение, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в сфере налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, который случается в зависимости от различных причин, чаще всего - неустранимым по причине невозможности поменять местоположение, но в некоторых случаях может «самоустраниться» из-за позитивных изменений окружающей рыночной среды.

Для того, чтобы оценить внешний износ зданий и сооружений можно применять такие методы:

· капитализацию потерь в арендной плате;

· сравнительные продажи;

· срок экономической жизни.

Данные, которые нужно собрать для того, чтобы рассчитать цену объекта недвижимости затратным подходом:

· заработная плата;

· уровень накладного расхода;

· расходы на оборудование;

· норма прибыли строителей в этом регионе;

· рыночные цены на строительный материал.

Оценивая новые завершенные объекты недвижимости затратный подход - более надежный и достоверный.

Минусы использования затратного подхода:

1 Расходы на возведение такого же объекта могут быть не эквивалентны рыночной стоимости.

2 Желание достичь наиболее точного итога оценки - причина увеличения расходов труда.

3 Расходы на покупку такого же оцениваемого объекта не отвечают расходам на новейшее строительство такого же объекта, из-за вычета накопленного износа из цены во время оценки.

4 Спорность расчета цены воспроизводства старых строений.

5 Неточность определения уровня накопленного износа старых строений и сооружений.

6 Анализ земельных участков в отдельности от находящихся на них зданий и сооружений.

7 Трудность оценки участков, которые находятся в России.

 Метод сравнительной единицы состоит из расчета цены строительства такого-же объекта недвижимости. Также цену сравнительной единицы аналога нужно скорректировать на существующих отличиях в иных сравниваемых объектах [13].

Один из более значимых этапов при оценивании недвижимости затратным подходом - выбор такого-же объекта.

Для правильного использования метода разбивки по компонентам нужно разбивать оцениваемые объекты недвижимости на составляющие строительные материалы: фундамент, стены, перекрытия т.п. Сумма прямых и косвенных затрат, которые необходимы для устройства единицы объема, дают вероятность вычислять цены всех компонентов.

Способ разбивки по компонентам возможно применять различно:

· субподряды;

· разбивки по профилям работ;

· выделение затрат.

Метод субподряда состоит в том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчика для исполнения определенной доли строительных работ. После этого, вычисляют сумму, которая потрачена на всех субподрядчиков.

Способ разбивки по профилю вычисляют по принципу предшествующего, но он состоит в измерении потраченной суммы на наем разных специалистов, а не субподрядчиков.

Способ выделения затрат состоит в применении всевозможных единиц сравнения для того, чтобы оценить различные части здания, после чего эти оценки складывают.

Метод количественного обследования базируется на применении детального количественного расчета затрат для монтажа некоторых компонентов, оборудования и строительства здания в общем. Нужно рассчитать не только прямые расходы, но и учитывать накладные расходы и другие затраты. На базе этих вычислений составляют полную смету воссоздания оцениваемых объектов [16].

Цену застройки зданий и сооружений можно вычислить при помощи нахождения величины инвестиций, которые необходимы для реализации проекта. Цену строительства, в основном, рассчитывают на стадии пред-проектных проработок.

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, которые необходимы для его реализации на основании проектной документации.

При помощи сметной цены возможно производить расчет размеров капитальных вложений в эту недвижимость, финансировать строительство, а также создавать и регулировать свободные договорные цены на строительные продукты.

Сметная цена строительства состоит из следующих элементов:

· строительные работы;

· работы по монтажу оборудования, монтажные работы;

· расходы на получение, изготовление оборудования, мебели и инвентаря;

· иные расходы [18].

Методы расчета затрат. 

При использовании ресурсного метода производят расчет в текущей прогнозной цене и тарифах ресурсов элементов затрат.

Ресурсно-индексный метод состоит из ресурсного метода и системы индексов на ресурсы, которые используют при строительстве.

Индексы стоимости - это относительные показатели, которые определяют соотношением текущих стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

При применении базисно-индексного метода пересчитывают затраты по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен, применяя индексы.

Используя базисно-компенсационный метод, суммируют цену, которая исчислена в базисном уровне сметных цен, и которая определяется расчетами дополнительных затрат, которая связана с понижением или повышением цены применяемых ресурсов о время строительства.

Нужно обратить внимание на то, что до стабилизации экономической ситуации и организации соответственных рыночных структур самый приоритетный метод расчета сметной стоимости - ресурсный и ресурсно-индексный.

Определение износа объекта недвижимости.

Имеется несколько типов износа, которые появляются из-за причин, которые вызывают обесценивание объекта недвижимости: физическая, функциональная и внешняя.Как физический износ, так и функциональный, делят на устранимый и неустранимый. В это время как внешний износ не имеет таких характеристик.

Устранимый износ - это тип износа, устранение которого по факту вероятно и экономически выгодно, т.е. производимые расходы на устранение тех или иных видов износа содействуют повышению цены объекта в общем.

Нахождение всех вероятных типов износа производят для расчета накопленного износа объектов недвижимости. Для того, чтобы рассчитать совокупный износ вычисляют разницу между восстановительной ценой и рыночной стоимостью объекта, который подлежит оценке.

Совокупный накопленный износ - функция времени жизни объекта. Проанализируем базовые оценочные понятия, которые характеризуют этот показатель.

Физическая жизнь здания - период, во время которого это здание подвергали эксплуатации, а также во время которого состояние несущих конструктивных элементов здания отвечает определенным критериям. Срок физической жизни объекта закладывают при постройке и он имеет зависимость от группы капитальности зданий.

Физическая жизнь объекта подходит к концу в момент сноса. Под хронологическим возрастом объекта недвижимости подразумевают отрезок времени, который проходит со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценивания [5].

Экономическая жизнь любых объектов недвижимости исчисляют временем эксплуатации, во время которого владельцы получают доход.

Возраст, когда здание считают результативным, рассчитывают на основании хронологического возраста здания при учете его технического состояния и имеющихся на дату оценки экономических факторов, которые оказывают воздействие на цены оцениваемого объекта. Из-за этого, что любое здание эксплуатируется различно, то результативный возраст может иметь отличия от хронологического возраста в наибольшую или наименьшую сторону. Когда здание эксплуатируют правильно, результативный возраст, обычно, равняется хронологическому.

Периоды жизни здания и характерные им показатели. В практике оценочной работы нужно по смыслу отличать термины износ от таких же терминов, которые используют в бухгалтерском учете. Оценочный износ - основной параметр, который помогает рассчитывать текущую цену объекта оценки на определенную дату.

Физический износ можно охарактеризовать тем, что изначально заложенные при организации технико-эксплуатационные качества объекта стабильно утрачиваются под влиянием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности людей.

Способы расчета физического износа зданий такие:

· нормативный, который используют для жилого здания;

· стоимостной;

· метод срока жизни.

При применении нормативного метода расчета физического износа использую разные нормативные инструкции межотраслевых или ведомственных уровней.

В приведенных правилах содержат характеристику физического износа различных конструктивных элементов здания и их оценку.

У любой конструкции и у любого отдельного элемента зданий имеется восстановительная цена. Она отображается в процентах и её рассчитывают применяя укрупненные показатели восстановительной цены жилых зданий. Эти укрупненные показатели утверждают в определенном законом порядке. Для нетипичных конструкций, элементов и особенных систем, которые не обладают утвержденными показателями, восстановительную стоимость рассчитывают по их сметной стоимости.

Физический износ - главный фактор во время использования стоимостного способа. 

Метод 3 - Доходный подход.

Подход к доходам является третьим методом оценки недвижимости и основан на взаимосвязи между нормой прибыли, которую требует инвестор, и чистой прибылью, которую производит недвижимость. Он используется для оценки стоимости доходных объектов, таких как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры. Оценки, использующие подход к капитализации доходов, могут быть довольно простыми, если ожидается, что предметное имущество будет иметь будущий доход и когда его расходы будут предсказуемыми и устойчивыми.

Прямая капитализация.

Оценщики будут выполнять следующие шаги при использовании метода прямой капитализации:

-Оценка годового потенциального валового дохода;

-Принятие во внимание убытков от сбора вакансий и аренды для определения эффективного валового дохода;

-Вычитание ежегодных операционных расходов для расчета годового чистого операционного дохода;

-Оценка цены, которую должен заплатить типичный инвестор за доход, полученный конкретным типом и классом имущества. Это достигается путем оценки нормы прибыли или скорости капитализации.

-Применение коэффициента капитализации к годовому чистому операционному доходу имущества для формирования оценки стоимости имущества.

Мультипликаторы валового дохода.

Метод мультипликатора валового дохода (GIM) можно использовать для оценки других свойств, которые обычно не приобретаются как свойства дохода, но которые могут быть арендованы, например, дома с одной и двумя семьями. Метод GRM связывает продажную цену имущества с ожидаемым рентным доходом. Для жилой недвижимости обычно используется валовой ежемесячный доход. Для коммерческих и промышленных объектов будет использоваться валовой годовой доход. Метод умножения валового дохода можно рассчитать следующим образом:

-Продажная цена / Доход от аренды = множитель валового дохода.

Точная оценка недвижимости важна для ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, покупателей и продавцов недвижимости. Хотя оценки, как правило, выполняются квалифицированными специалистами, любой, кто участвует в реальной сделке, может извлечь выгоду из базового понимания различных методов оценки недвижимости.

Доходный подход базируется на цене недвижимости, в которую вложили капитал, при этом объект недвижимости обязан отвечать текущей оценке качества и числа дохода, который она может принести в последствии.

Капитализация дохода - это процесс, который устанавливает взаимосвязь будущих доходов и текущей цены объекта.

Коэффициент капитализации - норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и ценой объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной цены имущества к доставляемому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которую применяют при пересчете в любой момент времени цены денежных потоков, которые возникают при применении имущества.

Этапы использования доходного подхода при дефиниции цены объекта недвижимости.

1 Базируясь на изучении текущих ставок и тарифов на рынке аренды сравнимых объектов рассчитывают валовый доход от применения объекта.

2 Далее производят оценку вероятных потерь от частичной загрузки сдачи в аренду и невзысканных арендных платежей. Эту оценку производят на основании анализа рынка и его динамичности относительно к оцениваемой недвижимости. После расчета полученную величину вычитают из валового дохода, а итоговый показатель - действительный валовый доход.3 Рассчитывают расходы, которые связаны с эксплуатацией объекта оценки:

- операционно-эксплуатационные затраты состоят из издержек по эксплуатации объекта;

- фиксированные расходы - это расходы на обслуживание кредиторской задолженности процентов по кредитам, амортизационных отчислений, а также налогового платежа;

- резервные расходы включают издержки на покупку или замену принадлежностей для объектов недвижимости.

4 Рассчитывают величину потенциального чистого дохода от купли-продажи объекта.

5 Рассчитывают коэффициент капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на определенный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отображает:

- число дохода, который объект недвижимости будет приносить во время своего срока службы;

- вероятные риски, которые присущи как для оцениваемого объекта, так и для всего региона.

Доходный подход результативнее всего применять определяя:

- инвестиционную стоимость, так как потенциальный инвестор не оплатит объект недвижимости наибольшей суммой, чем текущая цена будущих доходов от этого объекта;

- рыночную цену объектов недвижимости.

В рамках этого подхода вероятно использование одного из двух способов:

- прямая капитализация доходов;

- дисконтированные денежные потоки [9].

При использовании способов капитализации доходов цена недвижимости - этой полученный в последствии доход за один временной период, а при использование метода дисконтированных денежных потоков - доход от будущего применения вычитают за ряд прогнозных лет, а также выручка, которую приобретёт владелец от перепродажи объекта недвижимости к концу прогнозного периода.

Итог, который рассчитан этим методом, представляет из себя цену зданий, сооружения и цену земельных участков, т.е. считается ценой всего объекта недвижимости. Основная формула, которую применяют для того, чтобы для рассчитать, обладает таким видом:

С=NOY/Rk или С=ЧОД/КК, (8)

где: С - цена объекта недвижимости;

КК - коэффициент капитализации (%)[22].

В итоге, способ капитализации доходов - определение цены объекта недвижимости сквозь перевод годового чистого операционного дохода-ЧОД в текущую цену. Используя этот способ нужно учитывать такие ограничивающие расчет условия:

· потоки доходов нестабильны;

· если недвижимость располагается в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Главные этапы процедуры оценки способом капитализации представляет из себя:

1 Расчет планируемого годового дохода, в качестве дохода, который получают от объекта недвижимости при его лучшей и более результативной эксплуатации;

2 Расчет ставки капитализации;

3 Нахождение цены объекта недвижимости на базе рассчитанного чистого операционного дохода и коэффициента капитализации при помощи деления ЧОД на коэффициент капитализации. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который возможно приобрести от максимального применения недвижимости без учета всех вероятных потерь и расходов. ПВД имеет прямую зависимость от площади оцениваемых объектов и определенной арендной ставки. Рассчитывают ПВД по формуле:

...