Оценка загородной недвижимости

ПВД=S*См,

где: S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

См - арендная ставка за 1 м².

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход, предусматривающий вычет потери от недоиспользования площадей этого объекта и приобретение арендной платы с добавлением иных доходов от нормального и стабильного рыночного применения объекта недвижимости:



ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов за год:

ЧОД = ДВД - ОР. (9)

Операционные расходы - это расходы, которые необходимы для того, чтобы обеспечить нормальную эксплуатацию объекта недвижимости и воспроизвести действительный валовый доход [15].

Расчет коэффициента капитализации.

Имеется несколько методов, применяя которые возможно определить коэффициент капитализации объекта недвижимости:

· метод, который учитывает возмещение капитальных расходов

· метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

· метод прямой капитализации.

Рассчитывают коэффициента капитализации при учете возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации включает две части:

1 Ставки, при которых инвестиции дают доход, и являются компенсацией, которую необходимо выплатить инвестору за применение денежных средств при учете риска и множества иных факторов, которые связаны с определенными инвестициями;

2 Нормы возврата капитала - это погашение суммы первоначального вложения. Причем этот элемент коэффициента капитализации можно применять лишь к изнашиваемой части активов.

Ставку дохода на капитал строят способом кумулятивного построения.

Безрисковая ставка доходности - это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств компаний и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки обычно используют доходность по ОФЗ, ВЭБ.

Во время проведения оценки объекта недвижимости очень значимо учитывать, что номинальная и реальная безрисковая ставка бывает как в рублях, так и в иной иностранной валюте.

Если используют метод связанных инвестиций, или техники инвестиционной группы, то при помощи личного или заемного капитала приобретают объект недвижимости. Ублаготворение доходности по обеим частям инвестиций обязано учитывать в коэффициенте капитализации. Применяя метод связанных инвестиций рассчитывают величину коэффициента[9].

Коэффициент капитализации для заемного капитала обладает названием ипотечной постоянной и считается по такой формуле:

Rm=До/К, (13)

где: Rm - ипотечная постоянная;

ДО - ежегодные выплаты;

К - сумма ипотечного кредита.

Ипотечную постоянную рассчитывают по таблице шести функций сложного процента. Постоянная равняется сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же, в ином случае, равняется фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициентом капитализации для собственного капитала называют ипотечной постоянной и рассчитывают по формуле, которая приведена ниже:

Rc=PTCF/ K, (14)

где: Rc - коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF - годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс - величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяют как средневзвешенное значение:

R=M*Rm+(1-M)*Rc, (15)

где: М - коэффициент ипотечной задолженности [16].

Нужно учитывать коэффициент капитализации и возврат базовой суммы капитала, составляя прогноз изменений в стоимости активов. Норма возврата капитала в определенных проанализированных нами источниках называют коэффициентом рекапитализации. Для того, чтобы вернуть первоначальные инвестиции, одну часть чистого операционного дохода откладывают в фонд возмещения с процентной ставкой. У_р- ставка процента для рекапитализации.

Имеется три метода возврата инвестированного капитала:

Метод Ринга. Этот метод результативно применять, когда появляется ожидание того, что возвращение базовой суммы будет происходить равными частями. Рассчитывают его по формуле:

Rk=Ry+1/n, (16)

где: n - остающийся срок экономической жизни;
Ry - ставка доходности инвестиций.

Метод Инвуда применяют тогда, когда сумму возврата капитала реинвестируют по ставке доходности инвестиции. При этих обстоятельствах норма возврата, является составной частью коэффициента капитализации, её приравнивают к фактору фонда возмещений при той же ставке процента, что и по инвестициям:



Rk=Ry+SFF(n,Y), (17)

где: SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда. Применяют в тех случаях, когда ставки доходов первоначальных инвестиций завышены, что реинвестирование по тем же ставкам почти невозможно. Для реинвестируемых средств предполагают преобретение дохода по безрисковой ставке:

Rk=Ry+SFF(n,Yб), (18)

где: У_б -безрисковая ставка процента.

Применяя метод Хоскольда, отлично отображается рыночная конъюнктура, что, абсолютно, считают основным плюсом этого метода.

Минусы способа капитализации доходов заключаются в том, что:

- крупное число затруднений в использовании, когда мало данных о рыночных сделках;

- метод не рекомендуют использовать, если объект - объект незавершенного строительства, не вышел на уровень стабильных доходов или приобрёл серьезнейшие повреждения в итог форс-мажорных обстоятельств и ему необходима серьезная реконструкция.

Метод дисконтированных денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее трудный метод, с крупным числом деталей, но при этом помогает оценивать объект в случае приобретения от него нестабильного денежного потока, моделируя характерные черты для их поступления [18].

В РФ множество оценщиков вместо денежных потоков дисконтируют доходы.

Значимо принимать во внимание, что нужно дисконтировать, как раз, денежный поток.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, который используют рассчитывая текущую стоимость денежной суммы, которая получена или выплачена в будущем».

Ставка дисконтирования отображает взаимосвязанность риска и дохода, а также разнообразные типы риска, которые относятся к этой недвижимости.

Из-за того, что выделить безинфляционную составляющую для недвижимости почти нереально, оценщикам можно применять номинальную ставку дисконтирования, так как в этом случае прогноз будущих денежных потоков и изменения в цене собственности уже состоит из инфляционных ожиданий.

Итоги, которые получены в результате расчета текущей стоимости будущих денежных потоков, в номинальном и реальном исчислениях не различаются. Денежный поток и ставка дисконтирования всегда соответствует друг другу и исчисляется одинаково.

В практике европейских государств для того, чтобы вычислить ставку дисконтирования используют такие методы.

1 Метод кумулятивного построения;

2 Метод сравнения альтернативных инвестиций;

3 Метод выделения;

4 Метод мониторинга.

В методе кумулятивного построения ставка дисконтирования играет роль качества функции риска и рассчитывают её, как сумму всех рисков, которые присущи всем конкретным объектам недвижимости.

Ставка дисконтирования включает безрисковую ставку и премии за риск.

Премия за риск рассчитывают при помощи сложения значений рисков, которые имеет этот объект недвижимости.

Метод выделения состоит в том, что ставка дисконтирования играет роль сложного процента. Сложный процент (ставку дисконтирования) рассчитывают с применением информации о совершенных сделках с похожими объектами на рынке недвижимости.

Метод мониторинга базируется на стабильном мониторинге рынка, отслеживании по информации совершенных сделок с недвижимостью главных экономических показателей инвестиций. Приобретённые данные нужно отсортировывать по разным сегментам рынка и стабильно опубликовывать. Полученная информация - ориентир для оценщика, помогает улучшить качество выполняемых заказов, позволяет наиболее точно рассчитывать показатели и проверять обоснованность разного рода допущений.

В итоге, цена объекта недвижимости включает текущую стоимость прогнозируемых денежных потоков и текущую стоимость остаточной стоимости реверсии [16].



Раздел 2 Анализ оценки загородной недвижимости

2.1 Законодательно - правовые основы оценки загородной недвижимости

В РФ законодательную основу для оценочной деятельности создали в 1998 году, в тот момент приняли Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

На основании ст. 3 этого закона, «оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, которая направлена на определение в отношении объектов оценки рыночной или другой цены» [3].

Нормативные стандарты определения цены регулирует Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 года №519.

На основании этого стандарта, заключает договор об оценке. Оценщик должен предоставлять заказчикам данные о требованиях законодательства об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной работы, долгах оценщика, заявках к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки.

Порядок приобретения лицензии для реализации оценочной деятельности устанавливает Положение Правительства РФ от 11 апреля 2001 г. №285 «О лицензировании оценочной деятельности». Эти три документа - определяют в настоящий момент порядок оценочной работы в РФ.

Нормативные правовые акты РФ, которые регулируют оценочную работу, представлены в таблице 1.



Таблица 1 - Нормативные правовые акты РФ, которые регулируют оценочную работу



Таблица 1 - Нормативные правовые акты РФ, которые регулируют оценочную работу (продолжение)

2.2 Анализ рынка загородной недвижимости

Московской области 2016-2017 гг.

Базовые тенденции формирования рынка загородной недвижимости в 2016-2017 годах. Рынок загородной недвижимости довольно остро реагировал на кризис в начале 2016 года. Главный показатель для того, чтобы оценить состояние рынка недвижимости - это реальные денежные доходы населения, которые, как мы знаем, существенно понизились в конце 2016 года.

Говорить о том, что сделки с недвижимостью кончились нельзя, но они существенно понизились в количестве. На фоне сформировавшейся экономической ситуации, застройщики понижают площадь возводимых объектов, что осуществляет помощь в снижении цен. Необходимо добавить, что сами покупатели интересуются наиболее дешевым жильем.

Одним из главных событий в области недвижимости стало вступление ограничений на работу турецких строительных фирм. Теперь в 2017 году турецкие фирмы обязаны обращаться в Правительство РФ для того, чтобы получить разрешение на застройку, но все проекты, которые начаты в 2016 году, можно закончить [11].

Анализируя информацию 2016 года, на рынке загородной недвижимости девелоперская инициативность в четвертом квартале имеет низкий уровень и даже продолжает понижаться, а предложение преимущественно включает объекты эконом - класса. Продажа новейших объектов началась только лишь в семи коттеджных поселках Подмосковья.

Число нового предложения объектов загородной недвижимости, которое составляет 1513 лотов, в последнем квартале 2016 года понизилось на 37% в сравнении с третьим кварталом, а в сравнении с четвертым кварталом 2015 года понизилось на 46% [26].(Рисунок 1)

Рисунок 1 - Структура новейшего предложения загородной недвижимости Московской области по удаленности от МКАД в 4 кв. 2016 г.



В течение 4-го квартала на рынок вышли объекты, как эконом, так и бизнес - класса. Предложения бизнес -представляют три поселка: КП «Александра», КП «Александровский» и КП «Папушево».

В структуре предложения 4-го квартала лидерство имеют УБП (участки без подряда), часть которых оставалась стабильной, в сравнении с предыдущим кварталом, и составляла 71 % от всей суммы предложений.

Общая доля объектов эконом - класса составляла 88 % [26].

Рисунок 2 - Структура нового предложения загородной недвижимости Московской области по типу в 4 квартале 2016 г.

С начала 2016 года в Московской области стартовали продажи в 55 новейших поселках, а также в 9 поселках поступили в продажу новейшие очереди. По числу предложения новейших объектов недвижимости являлось Новорижское шоссе - 42 %. Также тройку лидеров по числу нового предложения объектов (лотов) составляло Новорязанское (21 %) и Симферопольское шоссе (17 %) [26]. (Рисунок 3)

Рисунок 3 - Структура нового предложения загородной недвижимости Московской области по направлениям в 4 квартале 2016 г.

Кризис, который наступил и нестабильность рубля больше всего воздействовали на рынок загородной недвижимости класса deluxe и premium. К концу 2016 года на рынок элитной недвижимости не вышел ни один новейший объект. Сумма объема рынка Московской области составляла 1 150 лотов в 38 поселках.

Доля первичных элитных предложений класса premium и deluxe в сравнению с 3 кварталом 2016 года осталась неизменной: 51% и 49% соответственно.

Структура предложения по типу deluxe, в сравнении с 3 кварталом 2016 года, оставалась неизменной - УБП (57 %) и коттеджи (36%) [26]. (Рисунок 4).



Рисунок 4 - Структура предложения загородной недвижимости Московской области класса deluxe по типу, в декабре 2016 г.

В сравнении структур предложений deluxe с premium, возможно сделать вывод, что в предложении жилья класса premium коттеджи составляют наибольшую часть, чем в классе deluxe - 60%, а процент УБП составляет только 18 % [26]. (Рисунок 5).

Рисунок 5 - Структура предложения загородной недвижимости Московской области по типу класса premium в декабре 2016 г.



Далее проанализируем базовые ценовые тенденции и тенденции предложений земельных участков рынка загородной недвижимости за 2016 год.

Сумма объема оптового предложения сельскохозяйственных земель и земель под дачное и жилищное строительства к концу2016 года составляла 31,2 тыс. га, что на 36% больше, чем в 3-м квартале 2016 года.

Наибольший объем предложений объектов недвижимости сконцентрировался в средней удаленности от МКАД в зоне Подмосковья, 40 % от всего предложения находятся в зоне 31-40 км [26]. (Рисунок 6)

Рисунок 6 - Структура предложения земельных участков Московской области по удаленности от МКАД в декабре 2016 г.

К концу 2016 года средняя цена 1 сотки земли составляла 2 390$, что на 1 % больше, чем в 3-м квартале. Рублево - Успенское направление - лидер по цене 1 сотки больших земельных участков, и по результатам 4-го квартала цена 1 сотки составляла $16,1 тыс. Осташковское и Киевской шоссе составляли конкуренцию Рублево - Успенскому, где цена 1 сотки земли - $10,7 тыс. и $4,5 тыс. соответственно.

В Подмосковье средняя цена земли имеет зависимость от того, на сколько этот объект удален от МКАД [26]. (Рисунок 7)

Рисунок 7 - Средняя стоимость 1 сотки земли в зависимости от удаленности от МКАД в декабре 2016 г., $/сотка

Далее проанализируем прогноз формирования рынка загородной недвижимости в 2017 году. Вероятно возникновение новейших очередей в рамках уже имеющихся проектов. Из-за понижения платежеспособности населения, спрос на рынке загородной недвижимости переместился на вторичный рынок жилья. Для того, чтобы удержать спроса в течение 2017 года зафиксируют цены продаж в рублях, или фиксация курсов валют по курсу ниже курса ЦБ. Подводя итоги, возможно сделать вывод, что в 2017 году ожидается огромное снижение на рынке загородной недвижимости [26].

Раздел 3 Совершенствование оценки загородной недвижимости

3.1 Основные направления совершенствования оценки загородной недвижимости

В РФ на сегодняшнее время, качество кадастровой оценки земель вдали от идеала, из-за некоторых объективных и субъективных предпосылок.

1 По причинам объективно слабого рынка земельных отношений не имеется свободного доступа к достоверным данным о рынке недвижимости. Вместо реальных данных о сделках на рынке недвижимости субъекты имущественных отношений вынужденно используют данные о предложениях продажи и аренды объектов недвижимости.

2 Процедуру, которую осуществляют для того, чтобы оформить имущественные права на недвижимость, состоит из множества рисков, которые связаны с коррумпированностью чиновников, не прерывающимися изменениями в правовой базе имущественных отношений. Эти элементы привносят большой вклад в неопределенность в организации рыночных отношений и цен на территории рынка недвижимости РФ и составляющих его сегментов.

3 Неизмеримый ущерб качеству проведения кадастровой оценки наносит составляющие монополизации права. То есть определение правил проведения оценки, утверждения полученного итога оценки чиновниками [32].

Депутаты законодательного органа муниципалитета не осуществляют контроль ни процесс кадастровой оценки, ни согласование преобретенных итогов. Законодатель муниципалитета располагается в безвыходном положении: он обязан утверждать то, что уже считают принятым исполнительными органами. В противном случае исчезает основание взимать какой-нибудь налог.

4 Институт квалифицированных оценщиков максимально отстраняют от оценочной работы.

5 Самый основной парадокс заключается в том, что кадастровые цены управляют значимым имущественным, правовым, финансовым и налоговым отношением, но не имеет понятное и четкое, качественное и количественное определение категорий кадастровой цены.

6 По всем перечисленным выше причинам, используемые для кадастровой оценки информационный, финансовый, кадровый ресурс - крайне неэффективен.

В РФ расчет почти целиком реализовывают лишь по экспертно-аналитической составляющей, не беря в расчет статистику, не игнорируя любую оценку коэффициента и достоверности расчета.

Возможно говорить, что эта часть кадастровой оценки земель поселений России - ничтожна с правовой точки зрения, легитимна. Все же, необходимо отметить, что экономическое последствие также оставляет желать лучшего: по факту получается, что в любом городе кадастровая цена поселения в центре ниже рыночной стоимости в 1,5 - 2 раза, а на периферии - наоборот, в 2 - 3 раза выше.

Кадастровую цену земельного участка под индивидуальной жилой застройкой и под коммерческой недвижимостью должны определять с использованием статистической модели. Это правило определяют в Методике кадастровой оценки земель поселений, которую утвердили приказом Министерства экономического развития РФ.

Методы математической статистики возможно использовать только тогда, когда факторы наблюдения - обладают независимостью, и соблюдают условие воспроизводимости опыта.

В Методике экспертную оценку отменили, но это лишь формальность, так как её все равно применяют по факту исполнения работ.

Кадастровую оценку загородной недвижимости необходимо улучшать по различным направлениям. Первое, определить на законодательном уровне, качественно и количественно кадастровую цену в качестве разновидности рыночной цены.

Суть этого усовершенствования заключается в том, чтобы предельно упростить определение кадастровой цены тех или других земельных участков при помощи закрепления законодательно метода расчета, который основывается на фиксированном проценте от рыночной стоимости объекта недвижимости.

Второе, для наиболее действенного контроля, за процессом кадастровой оценки со стороны исполнительных органов муниципалитетов и законодательных органов советов депутатов, процедура кадастровой оценки должна стать наиболее открытой и публичной.

Специализированное программное обеспечение, технологии и итоги кадастровой оценки земель должны находиться в свободном доступе, всяческие элементы секретности и ограничения в доступе нужно устранять. Кроме того, процедуры и время согласований итогов кадастровой оценки с налогоплательщиками должны четко определятся в досудебном порядке.

Третье, нужно отметить, что условия проведений кадастровых оценок, которое заключается в том, что кадастровые оценки возможно проводить не больше 1 раза в 3 года.

Четвертое, любые оценщики обязаны иметь право на конкурсной равноправной базе покупать доступ к проведению кадастровых оценок, другими словами, необходимо осуществлять ликвидацию ведомственного подхода к оцениванию кадастровой стоимости земель.

Пятое, нужда проводить экспертные оценки - необходимо снять с исполнителей работ, назначив в Методике кадастровой оценки экспертную составляющую в очевидном виде, в тех случаях, где это необходимо.



3.2 Оценка рыночной стоимости загородной недвижимости

Объект, который необходимо оценить находится по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Калчуга, дача 127 (Приложение Б).

Транспортная доступность объекта:

- ж/д станция: Усово

-недалеко проходящие улицы, по которым пролагается маршрут общественного наземного транспорта: Рублево - Успенское шоссе

- недалеко проходящие крупные магистрали: Рублево - Успенское шоссе

-другие локальные центры воздействия: д. Барвиха, д. Жуковка

Удаленность оцениваемого объекта:

-от центра г. Москва, км.: 28,0

-от ближней ж/д, км.: 1,5

-от ближней ж/д станции, мин.: 10 минут пешком

Удаленность оцениваемого объекта от крупных магистралей:

-МКАД, км.: 11,0

-Рублево-Успенское шоссе, км.: 0,002

Окружающая застройка:

-характер: жилая

-плотность: низкая

-тип: усадебная застройка

-размещение внутри квартала: 1-ая линия домов

Доступность к объектам:

-основной вход: со стороны Рублево-Успенского шоссе

-подъезд: со стороны Рублево-Успенского шоссе

Правовой режим земельных участков.

Этот земельный участок располагается в собственности, аренду и ипотеку не имеет.

Уровень земельного участка. Объект недвижимости - земельный участок, площадь его3 151,00 кв. м., на котором располагают три отдельно-стоящих деревянных здания и есть немного хозяйственных построек.

Конфигурация земельного участка. Участок обладает неправильной геометрической формой.

Рельеф и почвы. Земельный участок обладает ровным, спокойным рельефом, обладает простым и благоприятным инженерно-геологическим условием для постройки зданий на любых фундаментах.

Инженерные сети (водопроводная, газовая, электрическая) присутствует на участке.

На участке нет каких-либо природных факторов, которые оказывали бы негативное воздействие на его цену (овраг, холмы, заболоченный участок и т.д.). Зеленые насаждения на участке - деревья и кустарники не очень ценных пород, участок по периметру имеет ограждение.

Таблица 1 - Характеристика земельного участка

Здания и сооружения на участке. На сегодняшний день, земельный участок имеет три отдельно-располагающихся деревянных здания и некоторое количество хозяйственных построек.

Усовершенствования земельного участка - не объекты культурного наследия (не памятники истории и культуры), в список обнаруженных объектов, которые представляют историко-культурную ценность, не включаются.

Анализ жилого дома, гаража и сруба под баню представлен в Приложении В.

Оценку начинают с всеобщего анализа объекта, выделяют его особенности. Дальше проводят анализ соответственных сегментов рынка и заключают о вариантах лучшего и более результативного применения. Следующий и завершающий этап - расчет его цены.

Объект оценки - объект недвижимости в составе земельного участка, его площадь 3 151,0 кв. м с размещенным на нем жилым домом и хозяйственной постройкой общей площадь которой - 130,0 кв. м по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, д. Калчуга, дача 127.

Текущее применение -объект жилого назначения.

Определение более результативного применения - главный фактор, который влияет на цену любых объектов недвижимости.

Особенность этого объекта, который находится в Московской области - несоответствие его текущего применения более результативному применению, из-за этого рассчитывают рыночную стоимость объекта оценки к определению стоимости земельного участка. Более точный подход при оценке рыночной цены земли - сравнительный.

Сравнительный подход при оценивании недвижимости основывается на данных о недавних сделках с такими-же объектами на рынке и сравнивании анализируемой недвижимости с похожей продукцией.

Он говорит о том, что если есть на рынке несколько похожих объектов, рациональный инвестор не оплатит суммы крупнее, в которую встанет покупка недвижимости, такой же полезности.

Все предпочтенные аналоги предлагали на открытом рынке для индивидуального жилищного строительства. Объектам этого вида присуща ориентация покупателей на уровень общей площади, поэтому в качестве сравнения выбирают одну сотку земельного участка.

Рассчитывая, применяли сравнительные корректировки и мультипликативные методы введения корректировок.

Некоторые факторы не включали в состав корректировок, так как аналоги обладают одинаковыми характеристиками этих факторов с объектом. К ним относят:

- объем передаваемого права, потому что любой аналог по объему передаваемого права обладает одинаковым условием;

- условие финансирования, потому что совершение сделок с такими объектами полагает похожие условия для финансирований сделок (одинаковые формы оплаты);

- условие продажи, так как для любого объекта - аналога характерно рыночное условие продаж;

- местоположение (транспортный доступ), так как подобранные объекты - аналоги располагаются в одном районе. Их можно сопоставить по уровню коммерческой привлекательности между собой;

- функциональное назначение, так как любой подобранный объект - аналог является земельным участком для индивидуального строительства;

- иные особенности, так как любой подобранный объект - аналог сопоставим между собой.

В расчете используют такие корректировки:

Возможность понижения цен во время торгов. Цены предложений на рынках, в основном, больше окончательных цен сделок с этими объектами, это имеет связь с тем, что продавцы оставляют определенный шаг для вероятной торговли со стороны покупателей. Уровень корректировки определен в таблице 2.

Таблица 2 - Рекомендуемые значения скидки на торг (продажа), %

Общая площадь. При иных одинаковых условиях, наименьшая площадь обладает более высокой степенью коммерческой привлекательности для инвесторов.

Уровень корректировки на площадь определяли на базе рыночной информации о купле - продаже земельного участка жилых назначений в Московской области.

Таблица 3 - Рекомендуемые значения корректировки на площадь,%

Присутствие инженерной коммуникации. Состав и качественная характеристика инженерной коммуникации значительно влияют на рыночную цену земельного участка.

При иных одинаковых условиях рыночную цену участков, которые обладают всеми инженерными коммуникациями, немного выше. Корректировку приняли 15,0% имеющий весь набор коммуникаций. Рассчитывают удельную цену земельного участка в приложении А.

В итоге, цена объекта недвижимости: 116 461 411 рублей.

Заключение

Рассмотрев такую важную, актуальную во все времена и интересную, на мой взгляд, тему - оценка загородной недвижимости, следует подвести краткий итог выше изложенному.

Во-первых, загородная недвижимость Московской области является одним из самых активных сегментов рынка недвижимости и для качественной оценки объектов требуется большой объем знаний и ресурсов. Особенно актуальной данная тема становится в связи с расширением границ Москвы. В Московской области множество загородных поселений. Необходимость оценки обусловлена большим количеством причин от обязательной оценки, в соответствии с российским законодательством, до личных задач конкретного собственника.

Во-вторых, оценка загородной недвижимости представляет собой набор методов и подходов, основная цель которых заключается в корректном определении влияния того или иного фактора на конечную стоимость объекта.

В-третьих, рынок загородной недвижимости расширяется: аналитики рынка говорят о децентрализации и расширении географии загородного строительства. В условиях современного рынка загородной недвижимости, насыщенного предложением коттеджных поселков и садовых товариществ, особенно возрастает роль профессионально выполненной, качественной оценки.

В-четвертых, оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов.

В-пятых, спецификой оценки загородной недвижимости является, прежде всего, ее местоположение. Это, как правило, удаленность от районных центров, и зачастую наиболее престижные районы проживания, или районы вблизи заповедных территорий. Еще одна специфика, которую должна учитывать оценка загородной недвижимости, это отсутствие шаблонности и стандартности подходов, поскольку объект может быть как частью дачного товарищества или поселка, либо отдельного фонда.

По результатам проведенных расчетов по конкретному объекту надвижимости сделано следующее заключение: на основании проведенного анализа рынка загородной недвижимости, а также выполненных расчетов рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет - 116 461 411 (сто шестнадцать миллионов четыреста шестьдесят одна тысяча четыреста одиннадцать) рублей.

При оценке данного объекта загородной недвижимости был использован сравнительный подход, однако необходимо отметить, что пренебрегать другими методами оценки нельзя, так как результаты, полученные при применении некоторых из них, могут не соответствовать действительной стоимости загородной недвижимости, но могут носить корректирующий характер.

Список использованных источников

1 Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята 12.12.1993г. - М.: Юрайт-М, 2014. - 48с.

2 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30.11.1994г., №51. - Информационно - правовая система «Консультант Плюс», 2016.

3 Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.07.1998, №135. - Поисково-правовая система «Гарант», 2016.

4 Послание Президента Российской Федерации В.В. Путина Федеральному Собранию РФ от 1 декабря 2016 г., [Электронный ресурс].- режим доступа: http://base.garant.ru/71552000/

5 Анисимова, И.Н. О требованиях к числу сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом [Текст]. - Научно-практический журнал. М.: РОО, 2013.

6 Алешко, А.В. Недвижимость inside. [Текст] - М.: Омега - Л, 2014.

7 Асаул, А.Н. Экономика недвижимости.[Текст] - М.: Питер, 2013.

8 Асаул, А.Н. Оценка объектов недвижимости. [Текст] / В.Н. Старицкий, М.А. Асаул, Е.В. Грахова. /Учебник. - М.: Проспект, 2016.

9 Бурханова, Н. Экономика недвижимости [Электронный ресурс]. - режим доступа: http://www.modernlib.ru/books/burhanova _natalya/ekonomika _nedvizhimosti/read_4/

10 Волкова, Е. А. Некоторые проблемы ответственности кадастровых инженеров. Молодой ученый. -- 2015. -- №8. -- С. 713-716. [Электронный ресурс]. -режим доступа: http://www.moluch.ru/archive/88/17541/

11 ГдеЭтотДом.РУ, Обзор рынка загородной недвижимости 2016 [Электронный ресурс]. - режим доступа: http://www.gdeetotdom.ru/living/art icles/1938322/

12 Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости в 2-х томах. Том 2. Рынок земельных участков и управление недвижимостью. [Текст] - М.: Юрайт, 2016.

13 Грибовский, С. Экономико-математические модели оценки недвижимости [Текст] // - 2015. - №3. - 24-43 с.

14 Григорьев, В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты [Текст] - М.: HHOPA-M, 2012. - 37,72-86с.

15 Гриненко, С.В. Экономика недвижимости [Электронный ресурс]. - режим доступа: http://www.aup.ru/books/m94/

16 Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости [Текст] - М.: Финансы и статистика, 2014. - 499-552с.

17 Драпиковский, А.И. Оценка недвижимости [Текст] - изд. 2-ое - Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2015.

18 Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. [Текст] - М.: КноРус, 2016. - 79-98с.

19 Кийосаки, Р.Т. Инвестиции в недвижимость. Реальные эксперты, реальные истории, реальная жизнь [Текст] - М.: Попурри, 2015.

20 Комаров, С.И. Оценка объектов недвижимости. [Текст] - М.: Инфа - М, Форум, 2014.

21 Коростылев, С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. [Текст] - М.: Русская деловая литература, 2012.

22 Крутик, А. Б. Экономика недвижимости [Текст] - СПб.: Издательство «Лань», 2014. - 460-481с.

23 Михайлов, Ю. М. Ваша недвижимость: все варианты законного решения жилищного вопроса. [Текст] - М.: Directmedia, 2014.

24 Макэлрой, К. Азбука инвестирования в недвижимость. [Текст] - М.: Попурри, 2014.

25 Мурзин, А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент. [Текст] - М.: Феникс, 2013.

26 Недвижимость: покупка, продажа, приватизация [Текст] - М.: Litres, 2017.

27 Пискунова М. А. Недвижимость: права и сделки. [Текст] - М.: Феникс, 2013.

28 Региональное Информационное Агентство Московской Области [Электронный ресурс]. - режим доступа: http://riamo.ru/happen_news_ moscow /20160408/621772952.html29 Савельева, Е.А. Экономика и управление недвижимость. [Текст] / Учебное пособие - М.: Инфра - М, Вузовский учебник, 2016.30 Талонов, А.В. Управление недвижимостью. Учебник для академическогобакалавриата. [Текст] - М.: Юрайт, 2016.31 Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости. [Текст] - М.: ЮНИТИ, 2014. 32 Федотова, М.А. Профессиональная оценка в России (состояние, проблемы, перспективы) [Текст] // Вопросы оценки - №3, 2013. 33 Цуканов, И. Л., Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности: Учебно-методическое пособие. [Текст] - М.: Финансы и статистика, 2015.34 Шабалин, В.Г. Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде. [Текст] / С.В. Прокофьев. / М.: Омега - Л, 2016. 35 Шевчук, Д. Недвижимость и ипотека. [Текст] - М.: Litres, 2014.

Приложение А

Объекты аналоги для оценки земельного участка

Приложение Б

Местоположение объекта оценки

Рисунок Б.1 - Местоположение объекта оценки (Московская область, Одинцовский район, д. Калчуга)



Приложение В

Основные технико-экономические показатели улучшений земельного участка

Размещено на Allbest.ru

...