Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• Раздел 1 Теоретические основы оценки жилой недвижимости
• 1.1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости
• 1.2 Особенности оценки жилой недвижимости для целей залога
• Раздел 2 Анализ практики оценки жилой недвижимости для целей залога
• 2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости
• 2.2 Анализ рынка жилой недвижимости г. Москвы
• Раздел 3 Совершенствование определения залоговой стоимости жилой недвижимости
• 3.1 Основные направления совершенствования определения залоговой стоимости жилой недвижимости
• 3.2 Определение залоговой стоимости квартиры
• Заключение
• Список использованных источников
• Приложение

• Введение
• Вопрос жилья является особо важной проблемой на сегодняшний день. Один из методов ее решения может быть ипотечное жилищное кредитование. Рост стоимости на недвижимость растет значительно быстрее, чем доход граждан. В связи с этим приобретение жилья в собственность по договору купли-продажи без применения заемных средств банка для многих жителей Российской федерации является недоступной.
• На сегодняшний день более 80% процентов жилья приобретается в ипотеку. Этот метод максимально привлекателен для получения права собственности на квартиру. Большинство операций с недвижимостью не могут быть совершены без оценки ее стоимости.
• Оценка стоимости недвижимости для целей залога актуальна в наши дни. Она производится профессиональными оценщиками. Основной задачей выполнения оценочных работ считается расчет реальной цены объекта, потому что стоимость объекта недвижимости постоянно меняется в зависимости от условий на рынке.
• Ошибка в оценке залога может очень дорого обойтись банку. Переоценка залога чревата потерей при дефолте, а недооценка в свою очередь ограничивает объем кредита, что сказывается на доходах. Банк более всего заинтересован в правильной оценке стоимости предмета залога несмотря на мнение о том что банку выгодно снижать цену.
• Анализ основных этапов оценки залоговой недвижимости и практическая реализация их на примере однокомнатной квартиры является главной целью моей работы.
• Объектом исследования является однокомнатная квартира площадью 32,9 кв.м. расположенная по адресу: г. Москва, Нагатинская наб., д. 22.
• В данной работе рассмотрены сравнительный , затратный и доходные методы оценки.
• Во введении сформулированы основные задачи и цели работы, показана актуальной выбранной темы. В первом разделе рассмотрели понятия, классификации и теоретические основы оценки жилой недвижимости , во втором - рассмотрели законодательства в области оценки и провели исследование рынка недвижимости г. Москвы. В третьем разделе предлагается меры по совершенствованию определении залоговой стоимости объекта недвижимого имущества.


Раздел 1 Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости

В настоящее время понятие недвижимость может показаться совершенно ясны, но в реальности внешняя видимость совсем никак не сходится юридической сутью недвижимости, что в значительной мере обуславливается характерными особенностями финансового развития страны, сформировавшимися многознаменательными традициями и другими критериями

Статья 130 ГК РФ. "Недвижимые и движимые вещи" гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке». [3]

Универсального понятия "рынок недвижимости" в нынешней экономической теории так и не смогло сформироваться. Разные авторы определяют его согласно - собственному мнению, останавливая внимание на том нюансе, кокой они полагают более важным.

Рассмотрев литературы, выяснилось, то что в наше время имеется множество авторских определений сущности рынка недвижимости. (таблица 1)

Таблица 1 - Обзор определений понятия "Рынок недвижимости"

На основании таблицы 1, можно сделать заключение : "рынок недвижимости - подразумевает комплекс механизмов, с помощью которых обеспечиваются создание недвижимости, формирование равновесной стоимости.

Авторы также сталкиваются с разнообразными трактовками сущности анализа рынка недвижимости. (таблица 2)



Таблица 2 - Обзор определений понятия "анализ рынка недвижимости"

Функции рынка представлены на рисунке 1.

Рисунок 1 - Функции рынка.

С.В. Гриценко в своей работе пишет : «Рынок недвижимости очень сильно влияет на нашу жизнь и деятельность, осуществляя множество общих и специальных функций.

Главной функцией рынка является определение равновесных цен, в которых реальный спрос соответствует объему предложений. Если цена ниже равновесной, то будет избыточный спрос, а при превышении равновесной цены - избыточное предложение.

Коммерческая функция основана на получении прибыли на вложенный капитал а так же в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости.

Регулирующая стоимость основана на том, что рынок перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет всех его участников к той цели, которая не входила в их планы.

Функция санирования - это своего рода освобождение экономики от слабых, неконкурентоспособных членов рынка, от банкротства и неэффективности.

Стимулирующая функция своего рода экономическое поощрение доходом эффективного использования достижений научно- технического прогресса в применении и создании объекта недвижимости.

Информационная функция- способ сбора и распространения общей информации об объекте, способствующий продавцу и покупателю принять решение в своих интересах.

Инвестиционная функция гласит что рынок недвижимости является хорошим способом сохранения и максимизации стоимости капитала путем перевода сберегательных средств и накоплений общества из пассивной формы запасов в реальный производственный капитал, способный принести владельцу недвижимости реальный доход.

Социальная функция выражается в увеличении трудовой деятельности общества, в максимизации интенсивности труда лиц, стремящихся приобрести в собственность недвижимое имущество.

Посредническая функция проявляется в том, что рынок выступает в качестве общего посредника и зоны встречи большого числа независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливая связь между ними и предоставляя возможность альтернативного выбора партнеров». [17]

По структуре рынок жилья делится на: (рисунок 2)

Рисунок 2 - Структура рынка жилья

В Жилищном Кодексе РФ сказано: «Жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации». [4]

Статья 15 Жилищного Кодекса РФ «Объекты жилых прав» гласит:

«1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. 5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». [4]

Статься 16 Жилищного Кодекса РФ гласит: "К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире» [4].

1.2 Особенности оценки жилой недвижимости для целей залога

Оценка стоимости определенного объекта жилой недвижимости - крайне важная операция при выполнении всевозможных сделок, связанных с объектами недвижимости. Независимая оценка стоимости квартир необходима в таких случаях как:

1. при заключении сделки купли-продажи

2. собираетесь брать кредит под залог недвижимости

3. при установлении страховой суммы.

Для того чтобы банк предоставил кредит под залог недвижимости, необходимо провести оценку объекта предоставленной недвижимости.

Ипотека - форма залога, в которой заложенное недвижимое имущество остается в пользовании должника, но в случае неисполнения своих обязательств, банк имеет право реализовать данное имущество для возврата собственных средств.

«В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя)». [3]

Ход профессиональной оценки цены жилой недвижимости - это сравнение различий между оцениваемым объектом и объектами-аналогами. При оценке учитывается общая площадь квартиры, которая состоит как из жилых так и из нежилых помещений.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ : "Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас".[4]

Проведение оценочных работ требует больших знаний в данной области, далеко не все оценщики способны грамотно определить стоимость объекта оценки. В первую очередь определяются его общие характеристики, местонахождение объекта, состояние ремонта, долевое участие в праве собственности и только после этого делается объективный вывод. Помимо этого, на стоимость жилого помещения могут повлиять и другие факторы.

В большинстве случаев необходимо вызывать независимого оценщика, в таких как залив квартиры, пожар, разделе имущества между собственниками в судебном порядки а так же в вопросах ипотеки. Это хорошо тем, что независимая оценка стоимости жилого помещения может повлиять на решение суда при судебных разбирательствах когда необходимо определить размер выплат.

Процесс оценки стоимости жилой недвижимости достаточно трудоемок и непрост, наибольшую значимость составляет стадия применения оценочных подходов, когда необходимо рассчитать рыночную стоимость недвижимости, т.к. полученные данные в дальнейшем будут подвергнуты анализу.

Федеральный стандарт оценки «общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1)» гласит: «основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком».[8]

Согласно федеральному стандарту оценки «цель и виды стоимости» (ФСО №2)» : «При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки». [9]

«Понятия рыночной стоимости и кадастровой стоимости установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки». [9]

«При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным». [9]

«Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода», - гласит федеральный стандарт оценки «цель и виды стоимости» (ФСО №2). [9]

Согласно федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7): «При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи; з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости». [11]

У данного метода есть и свои недостатки:

1. Основным недостатком, является «непрозрачность» рынка объектов недвижимости в сфере информации, отсутствую сведения по расходам в эксплуатации, по продажам, и другая статистическая информация, поэтому рассчитать чистый операционный доход, ставки капитализации является очень сложно.

2. Если объект жилой недвижимости требует существенного вмешательства в плане реконструкции, или не завершено строительство здания, использовать указанный метод не рекомендуется.

«Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки», - гласит федеральный стандарт оценки «цель и виды стоимости» (ФСО №2). [9]

Согласно федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7): «При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

· передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

· условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

· условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

· условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

· вид использования и (или) зонирование;

· местоположение объекта;

· физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

· экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

· наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

· другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования».[11]

На сегодняшний день рынок жилья развивается на высоком уровне, в следствии чего оценочные компании все более часто используют сравнительный подход, т.к. он более точно отображает рыночную стоимость оцениваемого объекта .

С целью наилучшей реализации оцениваемого объекта, следует принять во внимание следующие требования:

1. Анализировать лишь те методы, которые регламентируются действующим законодательством ;

2. Анализировать только реальные способы применения в данном месте;

3. Анализировать физически возможные способы приносящие ожидаемый доход;

4. Анализировать экономические способы приносящих чистую прибыль или наиболее высокую текущую цену.

Использование квартиры в качестве офисного помещения или же для создания торговой точки, в некоторых случаях является иным функциональным применением объекта недвижимости. Но так как физически квартира не предназначена для коммерческого использования, то возникает ряд ограничений на фактические и правовые возможности использования недвижимости.

Использование объекта оценки в качестве офисного помещения влечет за собой ряд дополнительных вложений, связанных с перепланировкой и затратами на сопровождение юриста при ее оформлении, исходя из этого применение недвижимости не по его назначению - неприемлемо и экономически не обосновано. Из всего вышесказанного следует, что лучшим объектом оценки будет жилая недвижимость.

«Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке». [8]

«Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии)». [8]

«После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации». [8]

Согласно федеральному стандарту оценки «цель и виды стоимости» (ФСО №2): «Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний». [9]

«Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей». [9]

Согласно федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7):

«При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости».[11]

«Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки». [11]

В России большое количество банков, и многие из них готовы выдавать кредит под залог недвижимости на различные потребности граждан. На сегодняшний день существует множество социальных программ которые делают покупку жилья более доступным.

Банк не стремится выдавать кредит молодым гражданам которые не имеют достаточно профессионального опыта и не имеют стабильный заработок, которым они будут покрывать проценты по ипотеке. Банк устанавливает возрастные ограничения, гражданам мужского пола не достигшим 27 летнего возраста и не получили военный билет, так же может быть отказано в связи с призывом их на срочную военную службу. Существуют также программы и акции для молодых семей. Они могут представить ряд документов в специальные службы в которых они проживают. Есть ограничения по возрасту, в программе могут участвовать семьи, в которых хотя бы один из супругов не достиг 30 летнего возраста. Программа дает семье возможность получения субсидии, в форме погашения части средств кредита в случае рождения ребенка.

Основным условием банка, во время залога объекта, является оценка стоимости недвижимого имущество независимым экспертом. Не все имущество может быть использовано в качестве залога. Как показывает практика, банки не берут под залог то имущество, права на которое обременены или не зарегистрированы законным путем. Заемщик должен знать, что для того чтобы ему взять определенную сумму в банке поз залог например своей квартиры, он должен будет быть готов к тому, что банк у него потребует свидетельство о государственной регистрации права и тех паспорт.

Получив ипотечный кредит, заемщик не должен волноваться о надежности банка, даже если он разорится, плательщик получит уведомление о том, что средства теперь нужно переводить на другой счет. Права собственности на квартиру остаются у заемщика, банк лишь оставляет у себя закладную. Если же сделка еще не завершена, то скорее всего вам попросту откажут в кредите.

Очень важной проблемой возникающей при залоге недвижимого имущества, является незаконная перепланировка. Тут вам банк с большой долей вероятности откажет в выдаче кредита.

При покупке жилья в ипотеку, присутствует ряд ограничений по правам на квартиру, по той причине что она находится в залоге у банка. Данные ограничения прописаны к договоре по кредиту, также есть другие ограничения определяющиеся действующим законодательством, но без письменного подтверждения они не действительны. К таким ограничениям можно отнести: «продажа, дарственная, завещание имущества, закладка, сдача жилья в аренду, регистрация и прописка в квартире кого-либо, и др.»

В Едином Государственном Реестре Прав будет стоять отметка в обременении ипотекой. Недвижимость перейдет в пользование только после приобретения. В случае если в договоре было обговорено что в квартире будут зарегистрированы конкретные лица, то таких лиц можно регистрировать и без письменного согласия.

Оценка недвижимости под зало является самым значительным соглашением в договоре. Если же будут нарушены обязательства, залогодержатель имеет полное право предъявлять свои права на сумму полученную в процессе реализации недвижимости, но в этом случае уже не на само имущество

Оценка имущества, в основном, проходит в до заключение договора между сторонами и сдачи объекта оценки под залог.

На основании стоимости объекта недвижимости можно определить и величину залога для исполнения конкретных обязательств. Договор о залоге заключают в случае нарушения основных обязательств или интересов кредитора. Данном договоре обеим сторонам необходимо указать оценку данного имущества.



Раздел 2 Анализ практики оценки жилой недвижимости для целей залога

2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости

В настоящее время в России имеется обширная база нормативно-правовых актов регулирования оценки недвижимости для определения залоговой стоимости. К наиболее основным нормативно-правовым базам являющимся основой можно отнести:

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

2. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

3. «Гражданский кодекс Российской Федерации».

Нормативно-правовых актов рассматривающих вопросы об ипотеке существует очень много, но самые основные определения рассматриваются в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Кроме нормативно-правовых актов перечисленных выше, не мало важное место занимает «Жилищный кодекс Российской Федерации», который описывает все особенности отношений в сфере жилого имущества.

Залоговая стоимость - сумма, полученная от реализации объекта залога, без учета затрат и издержек, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией» [29]

Базой при оценке залоговой стоимости какого-либо объекта жилой недвижимости, является необходимость уведомления банка о возможной сумме, которую необходимо предоставить.

Определения залоговой стоимости для банка необходимый процесс, по причине возникновения его соотношения с обязательствами по кредиту. Исходя их этого мы может считать, что кредит станет достаточно обеспеченным, если стоимость залога объекта недвижимости не будет меньше полного объема обязательств заемщика перед банком.

Процесс определения полной залоговой стоимости проходит в 4 шага:

1. Нужно учесть всевозможные факторы риска при оценке текущей рыночной стоимости объекта недвижимости;

2. При необходимости ведется определение поправок цены на основании оценок специалистов, которые полагаются на стоимость объекта в будущем;

3. На основании затрат и издержек в будущем, необходимо провести определение «коэффициента залогового дисконтирования», данные затраты имеют шанс появиться при обращении взыскания имущества;

4. Определение полной залоговой стоимости по формуле:

, (1)

где: -текущая рыночная стоимость имущества; -коэффициент залогового дисконтирования.

Далее пройдя все этапы, нужно сравнить «залоговую стоимость» объекта недвижимости полученную при расчете, с той стоимостью залога, которую определит банк для погашения кредита недвижимым имуществом. В том случае, если будет превышение указанного параметра, то такой кредит считается обеспеченным.

Статья 339 ГК РФ «Условия и форма договора залога» гласит: «В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стороны имеют право обговорить условия порядка реализации заложенной недвижимости на которое наложено судебное взыскание или условие о возможности обращения взыскания на данное имущество во вне судебном порядке.

2. В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы.

В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида.

3. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.»[3]

В статье 3 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» сказано: «Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме» [5].

В статье 7 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" сказано: «В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других». [5]

Одной из значимых особенностей договора о залоге недвижимости, является необходимость указания рыночной стоимости определенной независимым экспертом. Все это делается для того, чтобы суд, при принятии решения в вопросах определения стоимости оценки, мог остановиться на цене, которая будет указана в договоре об оценке. Встречаются и такие случаи при которых в договоре об оценке указывается несколько видов цен на объект недвижимости.

Стоит заметить, что при появлении потребности призыва взыскания на объект оценки, присутствие в договоре залога его цены, никак не повлияет на оценку.

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости г. Москвы

В Столице России существует множество зданий состоящих из кирпича, панельного плана, на монолитной основе и др.

Более доступными являются панельные дома, т.к. у них более низка цена. Но к сожалению в настоящее время, домам такого типа уделяют все меньше внимания, и панельные постройки практически не используются. Все это связано с тем, люди считают данные постройки не практичными и устарелыми.

Кирпичные здания, на мой взгляд, являются наиболее прочными и приемлемыми по цене. Кирпич в большинстве случает используют при постройке частных домой, коттеджей, особняков, дач. Для постройки многоэтажных зданий, кирпич практически не применяется, вследствие большого объема и расходов связанных с ними. А вот в небольших городах, где налажено собственное производство строительных материалов, кирпичные застройки продолжают использовать в следствии низкой себестоимости.

К более новым технологиям относят монолитные постройки. При их строительстве применяется определенная разработка. Первым делом устанавливается основа дома, для высокой степени устойчивости, далее внешняя конструкция (перекрытия, балки), чаще всего ее делают из кирпича или блоков, для экономии средств могут быть использованы и стеновые панели. Несмотря на свою стоимость, такие дома являются наиболее выигрышными по сравнению вышесказанными, так как они возводятся по определенному технологическому процессу и утвержденному плану. На сегодняшний день затраты на постройки данного типа в значительной мере снизились, и это не смотря на высокое качество используемых материалов и возможностей при планировании строения. Применяются монолитное строительство в основном при строительстве торговых центров, жилых комплексов и других сооружений.

Сравнительный анализ приведен в таблице 1.

Таблица 1 - Сравнительный анализ панельных и монолитно-кирпичных домов

Рассмотрев таблицу 1 можно сделать следующие выводы:

Кирпично-монолитные дома во многом превосходят панельные и достоинств у них гораздо больше. Но несмотря на все достоинства и недостатки, каждый покупатель выбирает себе жилое помещение исходя из своих личных побуждений. Не всем нужна охрана или гараж, кто-то ищет презентабельный вид здания или свободную планировку.

Проанализировав указанные типы, мы видим, что многоквартирные монолитно- кирпичные, и таун-хаусы в поселках имеющие полноценную инфраструктуру. имеют потребительские и инвестиционные перспективы.

Новостройки можно поделить на 4 категории. Каждая из которых имеет своего покупателя:

-эконом-класс;

- премиум-класс;

- бизнес-класс;

- эксклюзивный класс.

В большинстве случаев дома эконом класса строятся в менее престижных районах, где большое количество застроек. К примеру в Москве это Печатники, Выхино-Жулебино, Вешняки, Капотня.

Дома бизнес класса строятся в центрах городов или других престижных и благоприятных условиях, таких как Марьина роща, Воронцовский парк, Октябрьское поле, к более престижным пригородным районам относится Барвиха и Рублевское шоссе.

Последние в свою очередь имеют свои особенности, такие дома называют бизнес классом, у них имеется закрытая территория, нет магазинов или офисов на нижних этажах зданий. Зато чаще всего расположены рестораны, спортивные клубы, фитнес-центры, иными словами все то, что обслуживает жильцов здания и их гостей. У таких построек свой индивидуальный проект, подземная парковка со своим машино-местом и входом; высококачественная отделка квартир и здания, коммуникация, имеется наличие кондиционера и централизованных стеклопакетов.

Располагаются такие дома в наиболее благоприятных, экологически чистых и элитных районах города. В Москве к ним относится центр, запад, юго-запад, северо-запад. Коттеджные поселки столичных регионов также можно отнести к этой категории.

Также в эту категорию можно отнести и коттеджные поселки, которые находятся в столичном регионе (поселки таунхаусов или «смешанные» застройки).

К домам эксклюзивного класса имеются следующие требования:

- незначительное количество квартир (20-25);

- высокое качество системы безопасности;

- наличие системы умный дом.

В большинстве случаев, те люди которые приобретают квартиры эксклюзивного класса, оплачивают услуги дизайнеров проекта и отделочные работ.

Третьим критерием классификации новостроек является расположение здания.



На рисунке 3 представлены основные типы застройки.

Рисунок 3 - Основные типы застроек

Далее рассмотрим массовую и точечную застройку подробнее. Точечная застройка имеет ряд преимуществе перед массовой . Недвижимость при точечной застройки строится в уже развитой инфраструктуре, районы как правило уже обустроены. Покупая дома в таких районах не стоит беспокоиться о нехватки мест в детских садах, школах, об отсутствии зеленых насаждений, дорог и общественного транспорта. Что касается массовой застройки, то у нее есть один большой плюс - это низка цена на квартиры. Понятие «новостройки» подразумевает строительство в районе или микрорайоне домов с подводкой всех необходимых коммуникаций, а также строительство детских садов, школ, благоустройство и озеленение района, строительство дорог. Массовая застройка не всегда предполагает проведение данных мероприятий на необходимом уровне. Получая квартиры в таких домах, люди хотят быть уверены, что вскоре к их району проведут ветку метро, будет развита транспортная система, достаточно мест в детских садах и школах и им не придется вставать на работу рано утром чтобы попасть на работу. Но к сожалению в большинстве случаев в недавно застроенных районах ситуация значительно хуже. В таблице 2 представлен сравнительный анализ массовой и точечной застройки.



Таблица 2 - Сравнительный анализ массовой и точечной застройки

В столице застройщикам крайне сложно найти место под застройку, так как возможности для развития в Москве уже практически исчерпались, но несмотря на все это строительство домов продолжается, сносятся старые и ветхие здания и на их месте возводятся новостройки, внутри имеющихся районов и на пустырях, так же находятся места для постройки. Строительство от одного до семи домов в таких местах, называется точечным. Новостройки в таких районах хоть и на 20-3-% дороже массовых кирпичных и панельных построек, но для большинства людей, местоположение может полностью компенсировать эти недостатки.

Точечную застройку можно разделить на три вида:

1. реконструкция жилых кварталов;

2. реконструкция зон промышленности;

3. строительство высотных зданий и сооружений.

Для реконструкции жилых кварталов сносятся не только постройки из 5 этажей построенные в индустриальный период домостроения, но и такие дома как «хрущевские» и «брежневские» состоящие из 9 этажей, так же могут подлежать сносу. В итоге получается не точечная застройка, а что-то среднее, с присутствием массовой. Такие дома в основном достаются переселенцам, но так же могут быть реализованы по весьма выгодной цене.

Что касается реконструкции промышленных зон, то в данном случае площадки под застройки освобождаются путем вывода за пределы города складских и коммунальных объектах, в особенностях по престижным объектам и местам выгодным для инвестирования. У жилья в таких районах есть свои недостатки:

1. плохая экология;

2. транспортные проблемы;

3. расположения в близи рабочих городков, в большинстве случаев маргинальным населением.

Не смотря на все это такое жилье относится к бизнес-классу.

Возведения высотных зданий предполагает строительство небоскребов которые возводят в основном в городах с большим населением и недостаточным количеством земли для постройки обычных домов. В настоящее время жилье в небоскребах доступно далеко не всем из-за своей высокой стоимости, возможно в будущем данная ситуация изменится. Проживание в таких домах не безопасно из-за рисков совершения террористических актов и низкого качества строительства.

Пригородные застройки можно разделить на два вида:

1. строительство коттеджей;

2. постройка в небольших городах.

В малых городах преимущественно строят панельные дома улучшенных серий. К таким городам можно отнести: города спутники, а так же населенные пункты располагающиеся в близи больших городов.

К коттеджным застройкам можно отнести строительство пригородных поселков. Строят обычно такие дома на бывших аграрных землях, переведенные в другое назначение полностью или частично. Дома в данных районах относят к бизнес-классу, премиум или эксклюзивному из-за их высокой цены.

Подведем итог. Рассмотрев несколько типов домов, мы можем сказать следующее: под строительство домов эконом-класса и класса премиум отводят лишь «массовые» площадки. Данное направление на данный момент развивается в нашей стране. Что касается точечной застройки, то она имеет массу преимуществ и удобств, но цены на нее далеко не низкие.

...