В настоящее время рынок Московской недвижимости находится в состоянии «покоя». Национальная валюта продолжает падать, цена на недвижимость в Столице идет в рублях и показывают наибольший плюс а доллар - наибольший минус.

Анализируя данные аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости», цена за 1 кв.м. в долларах США выросла с апреля на 4,2%. Стоит отметить, что данный показатель в Москве продолжает крутиться вокруг долларовой отметки и не способен изменяться самостоятельно. Средняя стоимость 1 доллара США показана в таблице 3.

Таблица 3 - Средняя стоимость 1 кв.м. жилья в г. Москве, долл. США

Стоимость 1 кв.м. в Москве зависит от типа жилья, к примеру комфорт - класса приблизительно на 40 тысяч рублей за 1 кв.м. выше стоимости жилья эконом класса. Сам тип дома так же играет существенную роль в стоимости , так как панельные дома дешевле кирпичных. Наименьшую стоимость показывают старые панельные дома, цены за которые привязаны к рублю. Если рассматривать современные кирпичные и панельные дома, то они наиболее всего устойчивы по стоимости, а цены на современные монолитно-кирпичные постройки выше последних. Так же не стоит забывать и про дома бизнес-класса, цены на них растут при ослаблении рубля, но и условия проживания у данных типов недвижимости значительно лучше.

Если рассматривать местоположение, то мы можем наблюдать отсутствие постоянности рынка. Центральных округ Москвы в мае остался в плюсе в отличии от других округов . К примеру в Западном округе мы видим наибольшее снижение цен, тем самым данный округ оказывается на последнем месте рейтинга. Посередине располагается Юго-Западный округ. Северо-Восточный округ занял в рейтинге второе место, по цене он является в наибольшей степени доступным и оказался в небольшом плюсе. На третьем месте Восточный округ с незначительным минусом. Что касается других округов Столицы, то они ушли в больший минус чем вышеперечисленные

Больших изменений в мае не показали и новостройки Москвы. Анализируя. рынок недвижимости, можно сделать вывод, что наибольшим спросом в мае 2017 г. пользуются новостройки эконом- класса. Цены на жилье и объемы предложения остаются на том же уровне, не подвергаясь изменениям.



Раздел 3 Совершенствование определения залоговой стоимости жилой недвижимости

3.1 Основные направления совершенствования определения залоговой стоимости жилой недвижимости

Статья 340 ГК РФ «Стоимость предмета залога» гласит:

«1. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.

Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.

3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания». [3]

К примеру, рассмотрев отчет независимого эксперта оценки недвижимости, выяснилось, что рыночная стоимость на предмет залога, в момент наложения на него взыскания, упала по причине кризиса, но не на 50% как пытался доказать банк, а значительно ниже. Залогодатель нанял независимого эксперта для того, чтобы присяжные взяли во внимание, в качестве доказательства, реальную стоимость объекта на момент взыскания и вынесли справедливое решение, а назначении стартовой реализуемой стоимости объекта залога на общественных рыночных торгах. Он рассчитывал, что суд проигнорирует заявление банка в том, что по факту стоимость объекта залога ниже, чуть ли не в половину.

В процессе разбирательств выяснилось, что с юридической позиции суда, в следствии неудачи на торгах в первый и следующие разы, пребывание объекта залога у банка является равноценным и приравненным к его изъятию способом положительного одобрения запроса банка о стоимости объекта залога и не принимался во внимание судом, как ущемление прав залогодержателя.

Как обнаружилось, недостатки системы оценки закладываемого объекта в стадии получения банковских средств, привели к необходимости постановки на учётный баланс непрофильных активов банков с несоответствующими действительности ценами оценки, существенно отличающихся от фактического долга.

Принимая во внимание сведения и прочие обстоятельства, банку нецелесообразен судебный процесс взыскания долгов, в следствии чего состоялась реструктуризация простроченных кредитных обязательств.

Стоит так же обратить внимание на то, что несмотря на поднятый вопрос о предмете залога сама производная оценки существенно изменяется. Далее будем рассматривать не образную ситуацию с рыночной стоимостью, а абсолютно конкретную сделку по отчуждению объекта залога с общественных аукционных торгов. Та же ситуация происходит и при оценке других вещей, при приватизации недвижимого имущества или продажей имущества на который наложен арест. Это все лишний раз доказывает, что проблема носит не конкретный характер, а общественный.

Если мы рассмотрим судебную практику, то на поверхности сразу видна ее несправедливость. От этого зависит и эффективность всех операций связанных с залогом. Банки боятся, что столкнутся с некими трудностями при возврате своих средств, а заемщик, в свою очередь, боится продажи своего имущества по низкой цене. Отсюда в обществе имеется запрос на корректировку настоящего законодательства о залоге.

Такая практическая деятельность не соответствует основам ответственности банковского кредитования. В настоящее время суды уделяют особое внимание к установлению начальной стоимости. В процессе проведения оценки основная роль должна принадлежать заказчику, в интересах которого проводится оценка, а не непосредственно оценщику. Только таким образом можно сопоставить цель проведения оценки и её результат. Хорошо когда высококвалифицированный оценщик и заказчик обмениваются необходимой информацией, особенно если последний в определенной степени ориентируется в вопросах проведения оценки имущества. В случае если заказчик не имеет представления о понятия проведении оценки, то это приведёт к плохим результатам и разногласиям из-за отсутствия чёткого осознания цели независимой оценки. Отсутствие постановки задач становится причиной невозможности реализовать предмет залога на публичных торгах. Следовательно, взаимодействие между заказчиком и оценщиком является главным условием создания качественных и точных результатов оценки.

Не маловажное значение занимает контроль за должником, за выполнением возложенных на него обязательств согласно договора, а также за состоянием объекта залога и стоимости на рынке недвижимости. В случае нарушения должником своих обязательств в завершающей стадии процесса займа, следует обращать взыскание на предмет залога в судебном порядке, и если решение суда окажется положительным, то выставлять объект залога на продажу в специально организованные публичные торги.

В процессе большого количества судебных процессов появляются недостатки залогового «риск-менеджмента», допущенные на завершающей стадии залогового договора. Каждая ошибка может оказаться причиной неудачи при продаже объекта залога, перехода заложенного объекта залогодержателю, и накоплению данных объектов на банковском балансе.

Российское законодательство или инструкции Банка России не содержат никаких упоминаний об обязанности проведения оценки рыночной стоимости предмета. В гражданском и профильном банковском законодательстве РФ можно проследить отсутствие понятия «оценки для целей залога». Поэтому даже если оценка проведена в полном соответствии с нормами оценочного законодательства, она будет носить лишь рекомендательный характер и демонстрировать волю кредитора.

Российская практика банковского кредитования невозможна без проведения на предкредитном этапе оценки рыночной цены объекта залога, передаваемый в залог по конкретному договору. В то же время ни на этом этапе, ни на этапе долгового администрирования и погашения кредита нет какого-либо определения данной оценки, и оно не содержится даже в нормативных актах, публикуемых Банком России.

Федеральный стандарт оценки №1 определяет: «общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности». [8]

Сегодня российская практика банковского кредитования дает возможность выделить две функции оценки объекта залога, необходимые на предкредитном этапе. жилой недвижимость оценка

1. Финансово-юридическая функция определяет отношения между банком и потребителем.

2. Учётно-финансовая функция.

Особого внимания заслуживает финансово-учетная функция, при которой определяется справедливая цена предмета залога. Решение об применении метода к определению справедливой стоимости предмета залога через использование рыночной стоимости объекта недвижимости является неразумным.

Желание увеличить справедливую стоимость объекта залога, позволяющей увеличить сумму предоставляемого кредита и снизить запас на вероятные потери, создает цель к увеличению рыночной стоимости объекта залога. А само увеличение рыночной стоимости объекта залога влияет на финансово-Юридическую функцию оценки, так как через увеличенную рыночную стоимость определяет значение оценки объекта залога в договоре.

Большое количество способов и подходов к оценке позволяли применять те из них, которые в процессе расчётов показывали самые приемлемые показания. Данное нарушение приводило к высокому снижению эффективности в процессе работы. Кроме этого, происходила постоянная минимизация разницы между проведённой оценкой объекта залога и его рыночной стоимости.

В следствие отсутствия опасных кризисных рисков, которые настигли банковскую залоговую систему сегодня, она ориентировалась в большей степени на «мягкий» вариант. Это объясняется отсутствием необходимости в постоянном «механическом» регулировании самого процесса и жёсткого контроля всех выполняемых функций. Тем не менее обратный, «механический» вариант тоже не является приемлемым в нашей стране до конца.

В настоящее время, говорить о существовании элементов подобного положения в России невозможно, что значительно затрудняет многие связанные с ним функции. Стоит отметить тот факт, что внедрение подобной системы на уровне лишь одного или нескольких коммерческих банков может привести к самовытеснению с рынка на этапе роста цен на залогопригодные активы, поскольку условия кредитования в таком банке будут заведомо, чем в банках, использующих «мягкий» подход.

В настоящее время данной проблеме уделяется не достаточное внимание как с законодательства России, так и государственной власти. Однако её решение способна минимизировать выполнение необходимых операций, упрощению процесса оценки залоговой стоимости, прозрачности проводимых операций. Но к большому разочарованию отечественная практика не дает возможность анализировать данную проблему в полной мере.

В ФСО №9 сказано: «Для целей настоящего Федерального стандарта оценки при определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости». [14]

«При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается объем денежных средств, отражающий полезный эффект от использования объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки», - согласно ФСО №13. [13]

«В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. В случае оценки специализированного имущества как части комплекса имущества ликвидность такого имущества может быть определена как ликвидность комплекса имущества, составной частью которого оно является. Данное допущение указывается в задании на оценку и отчете об оценке.

При определении ликвидности объекта оценки оценщик должен обосновать сделанные выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта». [14]

Рассмотрев данный материал, мы можем сделать следующие выводы: процесс определения стоимости объекта залога имеет ряд недостатков мешающие качественной оценке и процессу обращения взыскания на объект залога. Если не усовершенствовать данную систему, то в дальнейшем вероятнее всего появятся проблемы в работе кредитных организаций как в отношении администрации, так и их клиентам. Для того чтобы предотвратить и максимально снизить возникновение данных последствий, нужно произвести следующие изменения:

1. Разделение определения оценки объекта залога и справедливой стоимости объекта залога в связи с различным смысловым значением.

2. Разделение определения стоимости объекта залога для:

а. для реализации

б. для залога

Данные изменения способны упростить процесс применения финансовых и юридических функций, а также увеличить прозрачность выполняемых действий.

«Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости», -согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». [8]

Во избежание искусственного увеличения рыночной стоимости залога на этапах получения кредита необходимо внедрить некоторые ограничения на такие характеристики как величину предпринимательской выгоды, ставки дисконтирования и капитализации. Данные ограничения способны повысить степень «прочности» или «жизнеустойчивости» показателей рыночной стоимости в течении всего кредитного срока.

Определение рыночной стоимости объекта залога в период обращения на него взыскания должно производиться исходя из того, что предмет залога должен быть обязательно продан, но при этом на значение рыночной стоимости накладываются серьезные нормативные ограничения, определенные действующим законодательством. Если игнорировать данные условия, то с большой вероятностью это может привести к «поражению» банковского залогового риск-менеджмента.

Осуществление перечисленных выше мер будет содействовать и значимому увеличению результативности получения удовлетворения требований из стоимости залога, а также повышению уровня прозрачности операционного риска, который связан с реалистичностью оценок рыночной стоимости применительно к задачам залогодержателя. Процесс согласования и утверждения региональных методических материалов применительно к объектам собственности должен быть регламентирован Министерством имущественных отношений Российской Федерации.

Все это безусловно приведет к возможности приведения оценок всех видов стоимости всевозможных видов собственности, что развеет массу проблемных вопросов, появится возможность сравнивать результаты расчетов разных оценщиков и агентств по оценке, а также минимизирует риски незаконной оценки имущества.

3.2 Определение залоговой стоимости квартиры

С целью установления залоговой стоимости недвижимости мною было составлено краткое описание объекта оценки, с указанием адреса, прав на объект, цели оценки и предполагаемого использования результатов оценки. Описание характеристик представлено в таблице 4.

Таблица 4 - Краткое описание объекта оценки

В таблице 5 представлено месторасположение жилого дома, особенности и экологическая ситуация, состояние прилегающей территории и средняя стоимость 1 кв.м к районе



Таблица 5 - Описание месторасположения жилого дома

На территории двора имеются детские площадки, зеленые посадки, имеется наличие охраняемой парковки для автомобилей. Объектов снижающих или повышающих престижность данного двора и района не обнаружено. Внешний вид здания в хорошем состоянии. Подъезд окрашены, чисты. В шаговой доступности находятся такие объекты общественного назначения как: детские сады, школа, отделение сбербанка, торговые центры, аптеки и поликлиники.

В таблице 6 приведено описание жилого дома.

Физический износ здания можно определить по формуле

где, .



Таблица 6 - Описание жилого дома

Дом оборудован пассажирским лифтом и мусоропроводом.

В доме имеются лифт и мусоропровод. Средства защиты отсутствуют.

В таблице 7 представлено описание объекта оценки. Такие характеристики как площадь помещений. количество комнат, наличие балкона или лоджии, высота потолков и др.

Таблица 7 - Описание объекта оценки

В данной квартире есть наличие кладового помещения, установлена прочная металлическая дверь на входе, стеклопакеты во всех помещениях. На кухне установлена газовая плита и качественная сантехника. К сожалению отсутствует система кондиционирования воздуха

Отделка квартиры представлена в таблице 8.

Таблица 8 - Отделка квартиры

Планировка данной квартиры соответствует поэтажному плану Бюро технической инвентаризации. (рисунок 4).

Рисунок 4 - Поэтажный план органов БТИ

Сравнительный подход состоит из следующих шагов: подбор аналогов объекта, проверка информации на достоверность, внесение поправок в стоимость.

1. Изучение рынка. На первом шаге необходимо проанализировать анализ сделок, совершенных на рынке недвижимости за май 2017 на основе данных агентств недвижимости ЦИАН», «БЕСТ», «НДВ». Проанализировав большую часть объектов аналогов, были отобраны наиболее близкие по характеристикам объекты.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу аналогах объекта оценки.. Указанные данные необходимо проверить и подтвердить. Это все нужно для того, чтобы быть уверенным в величине фактической цены и характеристик объектов являющихся аналогом рассматриваемого объекта.

3. Внесение поправок. В цену сравнимого объекта вносятся исправления в той мере, в какой оцениваемый объект различается от сравнимого. Данные исправления вносятся для того, чтобы определить стоимость, за которую возможно продать сравниваемый объект, если бы он имел те же показатели что и объект оценки.

Следующим этапом является корректировка цен продаж аналогов объекта в соответствии с различиями от объекта оценки. Ее необходимо проводить учитывая все характеристики которые для покупателя могут повлиять на стоимость объекта.

Для оценки объекта рассмотрим такие корректировки как:

• Корректировка на торг

• На вид сделки

• Местоположение объекта

• Отдаленность от метрополитена

• Этаж

• Общую площадь и площадь кухни

• Высоту потолков

• Тип санузлов и др.

1. Рассмотрим корректировку на торг. Покупатель имеет возможность договориться с продавцом о снижении стоимости квартиры, что в большинстве случаев приводит к положительному результату. И здесь уже необходимо учитывать разницу предложенной цены и ценой сделки. Исследовав рынок, а также на основании данных «ЦИАН», «БЕСТ», «НДВ», мы смело можем предположить что разница находится в пределах от 0-15%. Наибольший процент соответственно будет приходить на более дорогие объекты недвижимости и будет достигать 10-15 %. А средний показатель в 3-5%, также необходимо включать и стоимость услуг агентств недвижимости. В результате опросов было выяснено, что по аналогам №1-4 тор уместен, в связи с этим, цену аналогов №1-4 снизим на 4%

2. Вид сделки является очень важным показателем, влияющим на цену объекта. Необходимо выяснить форму продажи квартиры, будь то она прямая или альтернативная. Альтернативная - значит поиск жилища взамен продаваемого. В большинстве случаев покупатель готов заплатить большую цену, лишь бы не ждать подбора более удобного варианта. Увеличим стоимость объектов №1 и 2 на 4% т.к. они продаются по "альтернативе"

3. Корректировка на местоположение. Если объект оценки и аналоги находятся в разных районах, то моно рассчитать разницу между средний стоимостью 1 кв. м. объекта оценки и средней стоимостью 1 кв.м. аналога по следующей формуле:

2),

где: - корректировка на местоположение, и - средние стоимости 1 кв.м. населенных пунктов расположения объекта оценки и объекта-аналога соответственно, по аналогичным типам квартир. Т.к.объект оценки и объекты-аналоги расположены в одном районе, данную формулу мы применять не будем.

4. Корректировка на удаленность от метрополитена. На основании данных «ЦИАН», «БЕСТ», «НДВ», было получено, что разница приблизительно в 15 минут между объектами сравнения оказывает влияние на стоимость в среднем на 4%. Объект оценки находится от метро "Коломенская" примерно в 6-7 минутах. Аналог №1 находится от метро "Коломенская" в 5 минутах (-0.6%), аналог №2 в 3 минутах (-1.2%).

5. Если квартира расположена на первом или последнем этаже, то ее стоимость будет ниже. По данным «ЦИАН», «БЕСТ», «НДВ», поправка на стоимость квартир на первом этаже составила -5%, а что касается квартир расположенных на верхнем этаже - 3%. Оцениваемый объект расположен на среднем этаже, поэтому поправка применяться не будет

6. Площадь квартиры является пожалуй основной характеристикой помещения. Цена за 1 кв.м. квартиры с меньшей площадью значительно дороже чем цена за 1 кв.м. квартиры с большей площадью. Данная корректировка вносится при отклонении объекта оценки более 10 кв.м. Размер корректировки определяется на основании отношения стоимости недвижимости большей и меньшей площади объектов- аналога. По данным «ЦИАН», «БЕСТ», «НДВ», она составляет 2-4%. Общая площадь объекта оценки и аналогов приблизительно равны - корректировка применяться не будет.

7. Площадь кухни также влияет на стоимость квартиры по данным анализа рынка и агентств недвижимости выявлено, что корректировка применяется при отклонении более чем на 1 кв.м. 1 кв. м. Размер поправки составляет 0,5-1% учитывая каждый квадратный метр превышения кухонной площади объекта оценки над кухонной площадью аналога. Большое влияние на размер корректировки оказывает площадь кухни: до 7 кв.м. - отклонение 1%, до 12 кв.м. - отклонение 0,8%, от 12 кв.м. - отклонение 0,6%. Площади кухонь объектов-аналогов №1 и №4 больше площади кухни оцениваемой квартиры, применялись поправки: к объекту-аналогу №1 в размере -2%; к объекту-аналогу №4 в размере -1,9%.

8. Поправка на высоту потолков. По показаниям «ЦИАН», «БЕСТ», «НДВ», при разнице в 20 см. величина поправки на высоту потолков составляет 0,5% за каждые 10 см превышения высоты потолков оцениваемой квартиры над соответствующим показателем объекта аналога или наоборот. Т.к. у всех рассматриваемых квартир одинаковая высота потолков, корректировка применяться не будет

9. Еще одним важным показателем является тип санузла. По данным агентств недвижимости выявлено, что наличие совмещенного санузла менее предпочтительно. Совмещенный санузел по стоимости ниже примерно на 2% раздельного. Т.к. объект оценки и объекты- аналоги имеют совмещенный санузел, поправка не применяется.

Проведя анализ всех корректировок и установив их размер, мы сможем рассчитать рыночную стоимость объекта оценки.

По показателям стоимости выбранных объектов-аналогов и внесения поправок мы рассчитали рыночную стоимость объекта оценки. Расчеты приведены в таблице Е.1 в приложении.



Заключение

В данной работе мы рассмотрели теоретические основы оценки жилой недвижимости , проанализировали рынок жилой недвижимости в Москве и определили рыночную стоимость объекта жилой недвижимости для целей залога га примере однокомнатной квартиры. Исходя из работы мы можем сделать следующие выводы:

Основными проблемами жилой недвижимости для целей залога в настоящее время являются:

1. Слабое развитие рынка недвижимости и закрытость информации

2. Несовершенство законодательно- правовой базы оценочной деятельности

3. Отсутствие единой методологии и обоснования использования какого-либо подхода при оценке

4. Отсутствие единого метода определения залоговой стоимости

В связи с этим предлагается:

- применять международные стандарты оценки при определении залоговой стоимости

- необходимо осуществить меры по формированию комплексного подхода к государственному регулированию оценочной деятельности

- следует разработать единую методологию использования существующих подходов к оценке объектов жилой недвижимости для целей залога

- определить научно обоснованное соотношение между залоговой и рыночной стоимостями

- необходимо осуществить меры по дальнейшему развитию образования оценщиков и саморегулируемых организаций оценщиков в области оценки недвижимости.

Проведя обзор рынка недвижимости Москвы мы выяснили, что кирпичные и монолитные дома показали наибольшее снижение, а что касается по количеству комнат, то многокомнатные квартиры оказались в наибольшем минусе.

При оценке стоимости жилой недвижимости были рассмотрены такие подходы как сравнительных, доходный и затратный.

Проанализировав их мы пришли к следующему:

1. Наиболее точным подходом для оценки стоимости жилой недвижимости является сравнительный, при наличии объектов-аналогов

2. Такой подход как затратный используется меньше всего

3. При расчете доходным подходом необходимо учитывать риски при прогнозе будущих доходов, и таким образом результаты данного подхода должны быть либо ниже, или на уровне результатов сравнительного подхода.

4. Для того чтобы сделать вывод о стоимости объекта жилой недвижимости, необходимо учесть тот факт, что результаты подходов не должны существенно отличаться друг от друга.

В конце хочется отметить, что оценка стоимости жилой недвижимости для целей залога занимает существенное место в России. На сегодняшний день. Обращение к оценщикам при совершении сделок с ипотечными кредитами необходима не только для решения юридических вопросов, но и для получения высококвалифицированного мнения о стоимости объекта. Большинство банков РФ готовы работать лишь с незначительным числом агентств, которые могут предоставить качественные услуги, чтобы удовлетворить требования банка.



Список использованных источников

1 Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята 12.12.1993 г. - М.: ИНФРА-М, 2017.

2 Российская Федерация. Послание Федеральному собранию Российской Федерации на 2017 год Президента Российской Федерации В.В. Путина [Электронный ресурс]//Президент России-официальный сайт: http://www.kremlin.ru/events/president/transcripts/messages/50864, 1 декабря 2016.

3 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017.

4 Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017.

5 Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.07.98 г. №135-ФЗ. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017.

6 Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: федеральный закон от 21.07.97 г. №122-ФЗ. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017.

7 Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: федеральный закон от 16.07.98 г. №102-ФЗ. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

8 Российская Федерация. Приказы. Оценка недвижимости (ФСО №1) [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015, №297. - Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docsf/2229-ponyatiya-ocenki-podhody-ocenki-fso1.html, 2017.

9 Российская Федерация. Приказы. Оценка недвижимости (ФСО №2) [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015, №298. - Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docsf/2230-cel-ocenki-vidy-stoimosti-fso2.html, 2017.

10 Российская Федерация. Приказы. Оценка недвижимости (ФСО №3) [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015, №298. - Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docsf/2230-cel-ocenki-vidy-stoimosti-fso2.html, 2017.

11 Российская Федерация. Приказы. Оценка недвижимости (ФСО №7) [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014, №611. - Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html, 2017.

12 Российская Федерация. Приказы. Оценка недвижимости (ФСО №12) [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016, №721. - Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docsf/2727-opredelenie-likvidacionnoy-stoimosti-fso12.html, 2017.

13 Российская Федерация. Приказы. Оценка недвижимости (ФСО №13) [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016, №721. - Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docsf/2728-ocenka-investicionnoy-stoimosti-fso13.html, 2017.

14 Российская Федерация. Приказы. Оценка недвижимости (ФСО №9) [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016, №721. - Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docsf/2239-ocenka-dlya-zaloga-fso8.html, 2017.

15 Методические рекомендации Ассоциации российских банков: Оценка имущественных активов для целей залога [Текст]. -М.: АРБ, 2009.

16 Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.aup.ru/books/m76/, 2017.

17 База объявлений о продаже недвижимости в России [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cian.ru/kupit-kvartiru-moskva-nagatino-sadovniki-0491/, 2017.

18 Выбор места под строительство жилого дома [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.domay.ru/content/building/595-vibor-mesta-pod-stroitelstvo, 2016.

19 Гафиятова, Т.П. О некоторых особенностях современного рынка недвижимого имущества [Текст]/ Т.П.Гафиятова, О.И.Лебедева // Проблемы современной экономики . - 2012. -№1. -- с. 298-302.

20 Гриненко, С.В. Экономика недвижимости [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.aup.ru/books/m94/, 2017.

21 Зимин, А.И. Ипотечное кредитование. Оценка залогового имущества [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://economy-ru.com/investirovanie-biznes/ipotechnoe-kreditovanie-otsenka-zalogovogo.html, 2017.

22 Информация о рынке недвижимости Москвы и Подмосковья [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.realprice.ru/ SYSTEM/ESTIMATE.HTM , 2017.

23 Кузьмичева, И.А. Становление оценки и оценочной деятельности в мире и в России [Текст]/ И.А.Кузьмичева, Е.Г.Флик //Вестник Владивостокского государственного университета экономики и сервиса. -2012. -№ 2. -- с. 119-123.

24 Лобанова, Е.И. Проблемы оценки стоимости имущества для целей залога [Текст]// Интерэкспо Гео-Сибирь, 2014 -- с. 231-235.

25 Наназашвили, И.Х. Оценка недвижимости [Текст] -М.: Архитектура-С, 2012. -- 320 с.

26 Определение понятия «Таунхаус» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://ru.wikipedia.org/wiki/Таунхаус, 2017.

27 Особенности оценки квартир и жилой недвижимости [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.vpif.ru/library/ ocenka-kvartir3.html, 2017.

28 Отчет об оценке помещения [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.c-a.ru/otchet_ob_ocenke_pomeshenija-1.html, 2017.

29 Оценка залога [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.ceae.ru/ocenka-zaloga.html, 2016.

30 Райзберг, Б.А. Современный экономический словарь. - 6-е изд., перераб. и доп. [Текст]/ Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева / -М.: ИНФРА-М, 2014.

31 Савин, И.Ю. Концепция системы земельно-ипотечного кредитования [Текст] -М.: ФГНУ, «Росинформагротех», 2014. -- 124 с.

32 Рослов В.Ю., Щербакова О.Н. Роль залога и залоговой стоимости в кредитной сделке // Банковское кредитование. - 2005. - № 2.

33 Симионова, Н.Е. Методы анализа рынка недвижимости для целей оценки [Текст]// Вестник УГАЭС. Серия: Экономика. -2015.-№ 2 (12)

34 Слуцкий, А.А. Оценка для кредитования: сущность, проблемы и пути их решения [Текст]// Имущественные отношения в РФ. -2012.-№1 (124).

35 Тарасова, Л.А. Проблемы определения залоговой стоимости имущества [Текст]// Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. -2012. -№9. -- с.70-75.

36 Афонина А.В. Все об ипотеке. - Система ГАРАНТ, 2009. - 107 с.

37 Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости [Текст] -М.: Дело, 2014. -- 412 с.

38 Шевчук, Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью [Текст]// Издательство: Феникс, 2013 -- 98 с.

39 Щербакова, Н.И. Оценка недвижимости: теория и практика: учебное пособие [Текст] -М.: Омега-Л, 2012 -- 43 с.

40 Янин, Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.aup.ru/books/m830, 2016.

41 Яскевич, Е.Е. Практика оценки недвижимости [Текст]. -М.: Техносфера, 2011. -- 504

42 Сергеева И.Г. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. СПб.: НИУ ИТМО; ИХиБТ, 2013. 51 с.

Приложение А

Фотографии объекта оценки



Приложение Б

Местоположение объекта оценки

Рисунок Б.1 - Местоположение объекта на карте г. Москвы

Рисунок Б.2 - Местоположение объекта на карте г. Москвы



Приложение В

Объекты аналоги, используемые в расчетах



Приложение Г

Расположение объектов-аналогов на карте

Рисунок Г.1 - Расположение объектов-аналогов на карте г. Москвы



Приложение Д

Адресный и поэтажный план жилого помещения

Рисунок Д.1 - Выписка органов БТИ

Приложение I

Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом

Таблица I- Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом

Показатель	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4
Адрес	г. Москва Нагатинская наб., д. 22, корп.2, кв. 101	г. Москва, ул. Нагатинская, д.29, корп.2	г. Москва, ул. Новинки, д.4	г. Москва, просп. Андропова, д.44, корп.2	г. Москва, просп. Андропова, д.46, корп.2
Источник информации	Заказчик	База недвижимости ЦИАН http://www.cian.ru/sale/flat/4566662/	База недвижимости ЦИАН http://www.cian.ru/sale/flat/4566662/	База недвижимости ЦИАН http://www.cian.ru/sale/flat/4566662/	База недвижимости ЦИАН http://www.cian.ru/sale/flat/4566662/
Цена предложения, руб Цена предложения, руб/кв.м. Поправка на уторговывание		7 700 000 233 333 -3%	6 800 000 226 667 -3%	7 100 000 229 032 -3%	7 500 000 241 935 -3%
Дата продажи/предложения Вид сделки Местоположение Удаленность от станции метро «Коломенская», мин. пешком	Прямая продажа г. Москва 7	30 мая 2017 Альтернатива г. Москва 5	0% 3% 0% -0,6%	30 мая 2017 Альтернатива г. Москва 3	0% 3% 0% -1,2%	30 мая 2017 Прямая продажа г. Москва 7	0% 0% 0% 0,0%	30 мая 2017 Прямая продажа г. Москва 7	0% 0% 0% 0%
Тип дома Этаж	Кирпичный 5	Кирпичный 3	0% 0%	Кирпичный 7	0% 0%	Кирпичный 4	0% 0%	Кирпичный 4	0% 0%
Общая площадь квартиры, кв.м. Площадь кухни, кв.м.	32,9 5,8	33,0 9,0	0% -2,1%	30,0 6,0	0% 0,0%	31,0 6,0	0% 0,0%	31,0 7,0	0% -2,0%
Высота потолка, м	2,5	2,5	0%	2,5	0%	2,5	0%	2,5	0%
Вид из окна	Во двор	Во двор	0%	Во двор	0%	Во двор	0%	Во двор	0%
Наличие балкона/лоджии	Лоджия	Балкон	0%	Балкон	0%	Балкон	0%	Балкон	0%
Санузел, тип	Совмещенный	Совмещенный	0%	Совмещенный	0%	Совмещенный	0%	Совмещенный	0%
Суммарная поправка Общая корректировка рассчитанная по модулю Стоимость 1 кв.м. после процентной поправки, руб		-2,7% 8,7% 227 033	-1,2% 7,2% 223 947	-3,0% 3,0% 222 161	-5,0% 5,0% 229 838
Состояние квартиры	Хорошее состояние	Хорошее состояние	0%	Хорошее состояние	0%	Хорошее состояние	0%	Хорошее состояние	0%
Скорректированная цена, руб/кв.м.		227 033	223 947	222 161	229 838
Средняя стоимость 1 кв.м., руб	225 745
Рыночная стоимость объекта оценки, руб	7 427 011
Официальный курс ЦБ РФ на дату оценки доллара США, руб	56,24
Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США	132 059, 37

Размещено на Allbest.ru

...