Оценка стоимости земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Раздел 1 Теоретические основы оценки cтоимости земельных участков

1.1 Понятие, сущность и классификация земельных участков

1.2 Особенности оценки стоимости земельных участков

Раздел 2 Анализ практики оценки земельных участков

2.1 Законодательно-правовые основы оценки земельных участков

2.2 Анализ рынка земельных участков

Раздел 3 Совершенствование оценки земельных участков

3.1 Основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки земельных участков

3.2 Расчет рыночной стоимости земельных участков

Заключение

Список использованных источников

Приложение

оценка стоимость земельный участок

Введение

Любая профессиональная деятельность человека неразрывно связана с землёй, используемая как средство производства и пространственная основа в хозяйстве. Проводится совершенствование методов оценки на всех уровнях развития. Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное место во всей системе предпринимательской деятельности человека в целом. Земельные отношения отражают отношения между государственными органами, юридическими и физическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки важнейшей части национального богатства, несовершенстве земельного законодательства привели к неэффективному использованию. Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости выступает земельный участок. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют неопределённый срок службы.

Именно поэтому особую актуальность в современных условиях приобретает исследование вопросов оценки стоимости земельных участков в области недвижимости, тем более что именно это направление является очень важным элементом формирования экономической оценки в составе недвижимости.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование теоретических основ оценки стоимости земельных участков в сфере недвижимости и разработка практических рекомендаций по ее совершенствованию.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы выступают земельные участки различных форм собственности, выступающие в сфере недвижимости.

Предметом исследования выступают земельные отношения, складывающиеся в ходе ведения оценки стоимости земельных участков в сфере недвижимости.

Методологической основой исследования являются труды российских и зарубежных экономистов по вопросу регулирования оценки земельных участков в области недвижимости.

В работе использованы следующие методы научных исследований: экономико-статистический, экономико-математический, расчетно-конструктивный и другие методы.

Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов. В первом разделе рассматриваются теоретические основы оценки стоимости земельных участков; во втором разделе проведен анализ практики рынка земельных участков; в третьем разделе даны предложения по совершенствованию оценки земельных участков в условиях рынка.

При написании выпускной квалификационной работы были использованы статистические материалы по предприятиям и организациям народного хозяйства, работающим в сфере недвижимости, а также данные Министерства экономического развития Российской Федерации, материалы Федеральной службы государственной статистики, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также других министерств и ведомств.

Раздел 1 Теоретические основы оценки cтоимости земельных участков

1.1 Понятие, сущность и классификация земельных участков

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

Улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Оценка земельных участков требуется в случаях:

- при обращении в банк с целью получения кредита;

- взнос в уставный капитал предприятия;

- реализация участка земли;

- наследование имущества;

- разработка бизнес-плана;

- раздел общего имущества;

- законного изъятия земельных участков;

- в некоторых иных случаях.

Границы земельных участков должны быть определены в соответствии с федеральными законами и другими нормативными документами согласно Земельному кодексу РФ [3].

Улучшения бывают внешние и внутренние. Внешние улучшения - устройство тротуаров, инженерных сетей. Внутренние улучшения - канализация, внутренний ландшафт, имеющиеся на территории земельного участка.

Причины оценки земли:

- для выполнения приговора суда, касающегося прав наследования, решения имущественных споров, например при бракоразводном процессе, и др.;

- при кредитовании под залог участка земли. Это может быть участок земли, приобретаемый за кредитные деньги или уже имеющийся в собственности;

- при проведении сделки сдачи в аренду или купли-продажи;

- для пересмотра кадастровой стоимости. Цель этой операции - снизить налогооблагаемую базу и др.

Оценка стоимости земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке земли.

Денежная оценка земельного участка не должна превышать наиболее вероятные затраты на покупку аналогичной недвижимости (принцип замещения). Именно на этом принципе построен метод сравнительных продаж.

Оценка стоимости земельного участка зависит от срока и вероятности получения дохода за определенный промежуток времени при наиболее эффективном использовании.

На оценку стоимости земельных участков влияют различные факторы, например местоположение участка, подведенные коммуникации и так далее.

Различают делимый и неделимый земельные участки.

Делимым считается земельный участок, который можно разделить на части. Эти части образуют самостоятельный земельный участок.

Неделимый земельный участок - участок, который по своему назначению нельзя разделить на части.

Рыночная оценка земельных участков необходима в следующих случаях:

- получения определённого кредита в банке на земельный участок;

- внесения изменений в уставный капитал предприятия;

- продажи земельных участков;

- приобретения наследства;

- оспаривания прав на земельные участки;

- изъятия земельных участков на законных основаниях.

Существуют различные виды оценки стоимости земельных участков:

- рыночная;

- стоимостная;

- кадастровая;

- ликвидационная [6];

Процедура оценки стоимости земельного участка включает в себя следующие основные этапы:

1) заключение договора на проведение оценки;

2) сбор и анализ информации, которая необходима для проведения оценки;

3) применение подходов к оценке (затратный, сравнительный, доходный);

4) согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5) составление отчета об оценке.

Стоимостная оценка земельных участков - деятельность по сбору и анализу информации, необходимой для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе законодательства и других стандартов оценки.

Кадастровая стоимость - рыночная стоимость объекта недвижимости, в данном случае, земельного участка, которая определена методами оценки в соответствии с действующим законодательством РФ [8].

В Земельном кодексе РФ различают 7 категорий земель:

1) земли водного фонда;

2) земли лесного фонда;

3) земли населенных пунктов;

4) земли запаса;

5) земли особо охраняемых объектов и территорий;

6) земли сельскохозяйственного назначения;

7) земли промышленности [3].

Согласно ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан» различают следующие виды земельных участков:

- огородный;

- садовый;

- дачный.

Земельные участки обладают правовым режимом. Земельный участок может быть переведен из одной категории в другую в соответствии с законодательством РФ.

Огородный земельный участок предоставляется и приобретается гражданином для выращивания ягодных, бахчевых и других сельскохозяйственных культур и без права возведения хозяйственных сооружений и строений в зависимости от разрешённого использования земель.

Садовый земельный участок предоставляется для выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха, могут возводиться строения без права регистрации проживания в нём.

Дачный земельный участок приобретается гражданином в целях отдыха.

Земельные участки можно продавать, покупать, совершать действия, не противоречащие действующему законодательству[4].

Земельные участки обладают следующими основными характеристиками:

1) физические или технические;

2) экономические;

3) дополнительные;

4) правовой статус земельного участка и др.

Оспаривание данных характеристик ведется в судебном порядке.

Каждый эксперт должен проводить оценку участков поэтапно. На первом этапе оценщик земельных участков встречается с заказчиком, чтобы разъяснить ему все правовые аспекты и определить задачу, которая будет перед ним стоять, дать консультацию по поводу предмета и определенных целей оценки. Если клиент предоставляет все необходимые документы, то заключается договор. На втором этапе эксперт проводит непосредственно осмотр земельного участка и определяет его качественные характеристики. После получения исходных данных и сравнения участка с аналогами, оценщик дает окончательное заключение, которое передаёт заказчику в виде отчета об оценки данного земельного участка.

Для того, чтобы провести оценку земельных участков, следует собрать перечень документов:

- свидетельство о регистрации прав собственности на данный земельный участок;

- кадастровый план земельного участка;

- сведения об обременениях на земельный участок (например, аренда, наследство, залог и другие сервитуты);

- наличие информации о строениях, сооружениях и иных изменениях, имеющихся на земельных участках;

Земельные участки прописаны в Земельном кодексе РФ. На практике существуют и другие классификации по различным признакам.

Оценка стоимости земельных участков осуществляется на определённую дату.

Рыночную стоимость оценки земельных участков имеют только те участки, которые способны удовлетворить все потребности пользователя данным участком (по принципу полезности земельных участков).

На оценку стоимости земельных участков влияют различные факторы, например местоположение участка.

Оценка стоимости земельных участков необходима при оформлении залога на данный участок, разделе земельного участка. Оценку земельных участков в некоторых случаях бывает сложно провести. В отношении земельных участков проводиться экспертиза.

Сложность оценки земельных участков заключается в разрешенном использовании участка, назначении и характеристик (площадь, рельеф) и других параметров оценки.

В некоторых случаях оценка стоимости земельных участков может быть затруднена. Могут возникнуть разногласия в проведении оценки, например, оформлены документы неправильно (юридически не заверены) и т.д [8].

Стоимость земельных участков может быть определена по следующим основным подходам:

- затратный;

- доходный;

- сравнительный.

Данные подходы отражены в федеральных стандартах оценки. Оценка стоимости земельных участков с одной стороны может принести небольшой доход, а с другой стороны на оценку потребуются большие затраты.

Каждый из подходов имеет свои особенности и недостатки.

Земельный участок является наиболее сложным для стоимостной оценки.

Затратный подход ориентируется на потребности и возможности покупателей земельных участков. Доходный подход направлен на земли, которые приносят определенную прибыль. Сравнительный подход используется для оценки огороднических, дачных, садоводческих и любых других свободных участков, например заброшенных участков.

Оценщик выбирает методы и подходы в зависимости от того, какие поставлены перед ним задачи, то есть, что нужно сделать, чтобы оценить тот или иной земельный участок [6].

Оценщик на практике сталкивается с множеством различных проблем. Могут возникнуть споры по поводу стоимости земельных участков. Участники, обладающие земельными участками могут не договориться о цене или других параметров, которые возникают в ходе проведения оценки стоимости земельных участков.

1.2 Особенности оценки стоимости земельных участков

Государственный кадастр представляет собой систематизированный свод сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков. В результате проведения кадастрового учета каждый земельный участок получает определенные характеристики, которые позволяют выделить его из других земельных участков и осуществлять качественную и стоимостную оценки [3].

Оценка земельных участков начинается с определения правового режима и установления оцениваемых прав на данный участок.

Правовой режим включает в себя:

- целевое назначение

- форма собственности

- разрешенное использование.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую и рыночную оценку единичного земельного участка. Каждый земельный участок может быть оценен по индивидуальным подходам и методикам.

Методики государственной кадастровой оценки земельных участков являются нормативными документами, которые обязательны к применению при проведении кадастровой оценки и определении показателей кадастровой стоимости земельных участков.

Методики применяются по трёхуровневой системе:

- проводится оценка территории с дифференциацией средних показателей по субъектам РФ;

- оценка территории в субъекте РФ с показателями кадастровой стоимости по районам и зонам, которые подлежат оценке;

- оценка территории районов и других зон с дифференциацией показателей кадастровой стоимости по отдельным участкам и хозяйствам.

Целью рыночной оценки земельных участков является определение рыночной стоимости земельного участка на дату оценки независимым оценщиком в соответствии с принятыми стандартами оценки.

Существуют методики рыночной стоимости земельных участков. Они утверждены Министерством имущественных отношений РФ в 2007 году. Министерство имущественных отношений также определило принципы оценки земельного участка.

Принципами оценки земельного участка являются следующими:

- полезность (способность удовлетворять потребности покупателя);

- принцип спроса и предложения (обращать внимание на те земельные участки, которые пользуются большим спросом на рынке);

- принцип замещения (стоимость должна быть сопоставимой на конкретную дату, так как стоимость в определённое время может изменяться);

- принцип внешнего влияния (учитываются размещённые на данном земельном участке и находящиеся рядом объекты, например, постройки);

- принцип эффективного использования (выгода от использования участка наиболее рациональным способом, даже, если участок на момент оценки используется по-другому) [15].

Основными целями создания Государственного кадастра недвижимости является информационное обеспечение государственного и муниципального управления земельными ресурсами.

Права, требующие оценки земельных участков:

- оценка права собственности земельного участка;

- оценка права аренды участка.

Данные права широко распространены для оценки тех или иных земельных участков. Право собственности на земельный участок должен быть зарегистрирован в ЕГРП.

Согласно ст.37 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков подразделяются на 3 категории:

1) основные (начальное предназначение);

2) условно-разрешенные (возможное предназначение);

3) вспомогательные.

Вид разрешённого использования земельных участков - предназначение земельного участка в соответствии с территориальной зоной. Собственник данного земельного участка вправе сам решать, что он будет делать с принадлежащей ему землёй в рамках закона. Собственнику придётся пройти процедуру согласования и получить разрешение.

Вспомогательные виды допускаются в качестве дополнения к основным и условно-разрешённым видам использования земельных участков и реализуются совместно с ними.

Земельные участки имеют различное целевое использование (выращивание сельскохозяйственных культур, средство воспроизводства и другое). Участки не могут свободно воспроизводиться, не имеют определённого срока эксплуатации. Физический износ не используется к земельным участкам [4].

При оценке земельных участков следует воспринимать:

- различное целевое назначение и разрешённое использование;

- местоположение;

- условия эксплуатации и получение дохода;

- существующее использование;

- способы землепользования;

- изменения на рынке земель поселений и земель сельскохозяйственных участков.

Особенности оценки стоимости земельных участков различаются в зависимости от принадлежности земельного участка.

Особенности оценки стоимости земельных участков:

- земельные участки имеют постоянное местоположение;

- не имеют пространственной границы;

- нельзя заменить другими средствами производства;

- при правильном использовании не изнашиваются;

- качество земельного участка зависит от территориального расположения;

- обладает плодородием, что важно при сельском использовании [29].

Проведение оценки земельных участков является обязательным требованием при совершении дальнейших сделок.

Границы земельного участка должны быть определены, то есть, отмечены межевыми знаками или иным образом на местности, установлены права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения.

Оценка земельных участков в дачных кооперативах проводиться на основании анализа цен сделок купли-продажи или цен предложений на рынке по незастроенным участкам, наличия определенных коммуникаций, удаленности от центров инфраструктуры, экологической обстановке и других факторов, которые влияют на стоимость земельного участка.

Также существуют и другие особенности оценки стоимости земельных участков, а именно:

-земельным участкам присущи сопутствующие функции. Земельные площади имеют разнообразные полезные свойства;

-перемещаемость земельного капитала;

-национальный фактор и другие.

Исходя из перечисленных особенностей оценки стоимости земельных участков, формируется рынок земельного капитала, который включает в себя 3 сегмента:

1)арендный сегмент (города);

2)купля-продажа (пригороды);

3)земельные паи в бывших колхозах и совхозах [20].

Каждый вид оценки стоимости земельных участков зависит от конкретных целей инициатора экспертизы. Например, для последующей продажи земельного участка осуществляется выявление рыночной цены данного участка, а для того, чтобы получить кредит - определение залоговой цены.

Залоговая стоимость - стоимость имущества, которое служит залогом при получении кредита. Залоговая стоимость представляет собой рыночную стоимость, скорректированная на залоговый дисконт, который определяется банком.

К видам оценки стоимости земельных участков относятся:

- определение рыночной стоимости земельного участка;

- установление арендной стоимости;

- установление залоговой стоимости;

- определение инвестиционной стоимости.

Специалистам по оценке стоимости земельных участков задаются следующие основные вопросы:

1) Какова рыночная, залоговая, инвестиционная и арендная стоимость имеющегося в собственности земельного участка?;

2) Каким образом на стоимость земельного участка влияют имеющиеся обременения?;

3) Какой из методов использования данного земельного участка, приносящий наибольший доход?;

4) Какой показатель капитализации земельной ренты?;

5) Какие особенности оцениваемого земельного участка повышают его инвестиционную привлекательность?;

6) Какие обременения, которые наложены на земельные участки, в значительной степени, уменьшают инвестиционную стоимость конкретного участка?;

7) Какова величина ставки дисконтирования, определяющая уровень рисков при инвестировании в данный земельный участок?;

8) Каков объём и структура предполагаемых доходов, полученные при наиболее эффективном использовании оцениваемого участка?.

Специалист по оценке стоимости земельных участков должен ответить на любые вопросы. В жизни встречаются вопросы с подвохом и квалифицированные работники по оценке земельных участков обязаны ответить в любой возникающей ситуации [18].

Срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Стоимость земельных участков под застройку со временем увеличивается в отличие от стоимости зданий, сооружений и других объектов. Данная особенность учитывается при определении коэффициента капитализации для земельного участка.

Земельные участки обладают уникальностью и имеют свою специфику. Земельный фонд обеспечивает экологическую безопасность. Во всех развитых странах государство законодательно регулирует использование земельных участков как природного, так и хозяйственного объекта.

Уникальные характеристики земельного участка:

- местоположение; координаты характерных точек его границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления участка на части.

- площадь и размеры участка. Важнейшими характеристиками являются площадь и местоположение его границ. Выделяют нормативную и фактическую площадь земельного участка. Для кадастрового учёта используют нормативную площадь участка.

- адресные ориентиры. Присвоение участку адреса происходит только после постановки земельного участка на кадастровый учёт.

-топографические и качественные свойства. Описание подпочвенного и поверхностного слоя, контура, ландшафта и других топографических данных.

Обязательные характеристики участка определяются в ходе проведения кадастровых работ.

Итогом выполнения кадастровых работ является:

- составление межевого плана, который включает в себя топографическое описание на схеме или карте, детальное описание физических (технических) характеристик;

- осуществление кадастрового учёта, в ходе которого обязательные характеристики вносятся в Государственный кадастр недвижимости;

- присвоение кадастрового номера.

В ходе выполнения кадастровых работ и последующего кадастрового учета могут происходить изменения характеристик земельных участков. Распространёнными случаями изменения характеристик служат уточнение границ и площади участка, вида разрешённого использования и категории земель. Оспаривание установленных характеристик происходит в судебном порядке и используется в случаях уточнения границ участков, находящихся рядом и изменения кадастровой стоимости. Решение судебным органом является обязательным для исполнения и реализуется путем внесения изменений в сведения кадастрового учета [26].

Эффективность земельного участка должна быть достигнута на максимальном уровне при определении соответствующего уровня спроса на рынке земли.

Для того, чтобы определить стоимость земельных участков используют принцип наиболее эффективного использования участка. Принцип наиболее эффективного использования может отличаться от существующего использования земельного участка. Рыночная стоимость зависит не только от текущего землепользования, но и от альтернативных вариантов использования данного земельного участка. Этот принцип позволяет оценить максимально возможный подход к оценке участка и определить его максимальную стоимость. Чем быстрее произойдет оценка стоимости земельных участков, тем выше будет доход от проведенной оценки.

Оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

- перед заключением сделки купли-продажи земельного участка;

- наследование участка, когда возникают споры по поводу имущественных прав на участок или раздела земельного участка, то есть какая доля должна принадлежать;

- происходит в процессе иных имущественных споров, например, разводе супругов, время, когда предприятия находятся на стадии банкротства;

- получение кредитов под залог земельного участка;

-для получения любых инвестиций или перед инвестированием в земельные участки [22].

При выполнении оценки стоимости земельных участков следует учитывать официальное целевое назначение участка. Оценка доли земельного участка проводится на основании документа о проведённом межевании и разделении территории участка на части.

При проведении оценки также учитывается:

- цели использования участка;

- количество строений;

- отсутствие или присутствие спорных вопросов об определении границ и территорий;

- качество земли и экологическая обстановка.

На протяжении определённого времени реализуются выгоды от использования участка. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) применим для свободных земельных участков, а для застроенных участков с сараями, беседками данный принцип в значительной степени сложен. Здания и сооружения, которые имеются на земельном участке не всегда имеют наибольшую стоимость и приносит доход оценщику. В течении конкретного промежутка времени в случае износа сооружений, конъюнктуры рынка стоимость земельных участков может снизиться, но рыночная стоимость остаться неизменной. Оценка стоимости земельных участков может понадобиться в любых условиях.

Если спрос на земельные участки растет, а предложение остается неизменным, то цены в 2 раза увеличиваются. Если же спрос падает и предложение возрастает, то цены уменьшаются. Если спрос и предложение находятся в балансе, то цены составляют рыночную стоимость на земельный участок. В некоторых случаях спрос изменчив, чем предложение, так как количество земельных участков ограничено и не может быть увеличены, когда спрос на них резко возрастает. Таким образом, это и является принципом спроса и предложения [26].

Принцип замещения означает, что покупатель земельного участка не будет платить более высокую цену, если он может купить такой же земельный участок по более низкой цене. На данном принципе применяется метод сравнения продаж.

Принцип остаточной продуктивности предполагает, что рыночная стоимость земельных участков рассчитывается как разность между общей рыночной стоимостью участка и учета всех улучшений и их стоимостью. Принцип зависимости или местоположения подразумевает влияние большого количества факторов, которые существенным образом оказывают влияние на стоимость [8].

В оценке стоимости земельных участков используют следующие методы оценки:

1) метод сравнения продаж;

2) метод капитализации дохода;

3) метод остатка;

4) метод выделения;

5) метод распределения;

6) метод предполагаемого использования.

Рассмотрим каждый из методов более подробно.

Метод сравнения продаж широко распространен для большинства стран с развитым рынком земли. Данный метод используется для свободных земельных участков или участков со схожей постройкой. С использованием данного метода определяется рыночная стоимость участка посредством анализа рыночных цен продаж участков-аналогов.

Метод сравнения продаж включает 4 этапа:

1) выявление ранее продаж сопоставимых объектов;

2) проверка информации о сделках с земельными участками;

3) сравнение оцениваемого участка с земельными участками, проданными на рынке и внесение корректировок по необходимости;

4) анализ цен аналогичных участков и выведение итоговой величины рыночной стоимости участка.

Метод капитализации дохода или земельной ренты основан на определении годового дохода от владения участком и делением его на коэффициент капитализации.

Процедура оценки рыночной стоимости участка включает следующие этапы:

- определение величины капитализируемого дохода;

- определение коэффициента капитализации;

- определение рыночной стоимости участка.

Метод остатка используется для незастроенных земельных участков и применяется для выбора варианта наиболее эффективного использования участка. Также для метода остатка существует последовательность расчета стоимости участка.

5 этапов:

1) расчет стоимости улучшений;

2) расчет чистого операционного дохода;

3) расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения в год;

4) расчет остатка чистого операционного дохода

5) расчет рыночной стоимости участка.

Метод выделения применяется для застроенных земельных участков, базируется на сравнении с объектами-аналогами, позволяет выполнить оценку при отсутствии информации по продажам. Стоимость участка рассчитывается как разница между общей стоимости и стоимости улучшения. Метод распределения предполагает, что для каждого вида застройки существует пропорциональность между стоимостью улучшений и стоимостью земли, должно быть соотношение между этими стоимостями.

Метод предполагаемого использования подразумевает, что разбиение объекта на ряд участков. Основан на том, что темпы роста и ожидаемый доход является постоянной величиной. Расчет доход должен рассматривать учет дохода о продажи единого земельного участка. Используется для неосвоенных земельных участков [21].

Раздел 2 Анализ практики оценки стоимости земельных участков

2.1 Законодательно-правовые основы оценки земельных участков

Оценку земельных участков регулируют многочисленные акты. Основой документ, который регулирует оценочную деятельность является ФЗ от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». В данном акте отображена информация о понятии оценочной деятельности, условий осуществления и так далее.

Закон обязывает привлечение профессионального независимого оценщика при оценке любого имущества РФ, муниципальных образований в целях урегулирования имущественных споров, когда одна из сторон выступает в качестве государственного органа власти РФ или орган местного самоуправления.

Таким образом, есть случаи, которые законом исключаются. В перечне случаев отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами и в этом перечне перечисляются случаи, когда оценка любого имущества обязательна для проведения. Закон «Об оценочной деятельности» не препятствует независимой оценки имущества всех граждан при их непосредственном желании, даже тогда, когда есть некоторые спорные моменты.

В законе изложена подробная информация об описании технологии оценочной деятельности, определены методы оценки и так далее. Участники имеют право оспаривать правильность оценки в судебном порядке [4].

ФЗ «Об оценочной деятельности» основан на Конституции РФ, Гражданском кодексе РФ. Действуют требования к оценке земельных участков, которые основаны на законодательстве РФ [1].

Одной из главных форм регулирования оценочной деятельности является разработка важнейших стандартов оценки, предлагают принципы осуществления оценочной деятельности.

Основными стандартами оценки устанавливается порядок проведения оценочной деятельности, требования, необходимые для осуществления. Данные стандарты разрабатываются Национальным советом. Далее стандарты направляются для утверждения в уполномоченный орган [4].

Самым главным нормативно-правовым актом при оценке земельных участков является федеральный стандарт оценки. Помимо ФСО есть и международные стандарты оценки.

Международные нормативно-правовые акты:

- договоры;

- декларации;

- конвенции.

Федеральные нормативно-правовые акты:

- Конституция РФ;

- федеральные законы (Земельный кодекс РФ);

- федеральные подзаконные акты (указы Президента, постановления Правительства, решения Верховного суда, распоряжения и так далее).

Помимо международных и федеральных нормативно-правовых актов существуют и региональные акты.

Уполномоченный орган также имеет право отказать в утверждении федеральных и международных стандартов оценки, если они не соответствуют требованиям Конституции РФ и настоящего закона. Стандарты, которые уже утверждены Национальным советом должны быть опубликованы уполномоченным органом, который осуществляет функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и размещены на официальном сайте уполномоченного органа.

Все стандарты, акты, правила деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не должны противоречить федеральным стандартам.

Существуют 7 федеральных стандартов оценки:

- ФСО-1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке»;

- ФСО-2 «Виды стоимости и цель оценки»;

- ФСО-3 «Требования к отчету об оценке»

- ФСО-4 «Кадастровая оценка»;

- ФСО-5 «Экспертиза отчетов, основные требования»;

- ФСО-6 «Требования к уровню знаний эксперта»;

- ФСО-7 «Оценка недвижимости».

Федеральные стандарты оценки связаны с международными стандартами. Во многих странах организации оценщиков на высшем уровне присваивали профессиональный статус исходя из того, кто имел высшее образование и большой опыт. Постепенно появилась потребность в развитии основных принципов, правил, которые нашли своё отражение в стандартах и многих документах [7].

Международные стандарты признаются в международной бухгалтерской и финансовой отчетности. Данные стандарты устанавливаются Международным комитетом по стандартам оценки, который объединяет все профессиональные организации. Организаций насчитывается свыше 50 во всех странах. Международные стандарты оценки имеют крепкий и единый фундамент.

Международные стандарты оценки включают 3 основных пункта:

- МСО 1. Рыночная стоимость как главная база оценки;

- МСО 2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости;

- МСО 3. Отчетность о проведении оценки.

В целом существуют достаточно большое количество нормативно-правовых актов оценки стоимости земельных участков. Каждый документ, закон, акт подлежат изменению. В них могут быть добавлены новые пункты. Должна быть достигнута согласованность между национальными стандартами. Для того, чтобы внести соответствующие изменения необходимо их согласовать [5].

2.2.Анализ рынка земельных участков

Главной частью процедуры оценки земельных участков является исследование рынка земли. Рынок земли существенным образом отличается от других рынков. Земельный рынок разделяется на сегменты и различается по привлекательности для различных участников. Исследование рынка может проводиться на основе конкуренции, спроса и предложения, поведения продавцов и покупателей, местоположения и других важных характеристик.

Рынок земли включает правовые нормы, субъекты и объекты, которые регулируют земельные отношения.

Земельный рынок является основой для строительства и реконструкции объектов и определяет возможность роста.

Рынок земли может быть сегментирован по различным признакам:

1) в зависимости от категории земель. Эта классификация может характеризовать гражданский оборот, то есть совершение сделок купли-продажи, аренды с земельными участками исходя из категории земель. По законодательству разрешаются сделки купли-продажи из земель промышленности и другого специального назначения, а также объектов водного фонда. Земли лесного фонда допускаются вовлекать в арендные отношения только по Лесному законодательству;

2) в зависимости от вида разрешенного использования земельные участки предназначаются:

- для индивидуального жилищного строительства;

- для коттеджного строительства;

- ведения садово-огороднического хозяйства;

- размещения объектов коммерческого назначения;

- ведения крестьянско-фермерского хозяйства или личного подсобного хозяйства;

- прочего использования.

Данное сегментирование обусловлено инвестиционной привлекательностью и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами. Этот критерии важен при принятии решении о наиболее эффективном использовании конкретного участка.

3) от вида права на земельные участки:

- право собственности;

- право аренды;

- право постоянного бессрочного использования;

- право пожизненного наследуемого владения;

- сервитут.

Право собственности на земельный участок позволяет иметь возможность для совершения сделок с данным участком на земельном рынке.

Право наследуемого владения позволяет пользоваться земельным участком только после получения данного участка в наследство через определенный промежуток времени.

Право постоянного бессрочного использования предполагает использовать участок без конкретного срока. Бессрочное использование осуществляется на договорной основе в отличие от договора аренды.

4) в зависимости от расстояния от областных и районных центров:

- до 10 км;

- 10-20 км;

- 20-30 км;

- 30-40 км;

- 40-60 км;

- 60-80 км;

- более 80 км.

Для земельных участков, которые расположены в Подмосковье имеются 3 важнейших фактора:

1) престижность расположения;

2) расстояние от МКАД;

3) окружение.

Для потенциального покупателя при покупке земельного участка важно расстояние от МКАД, так как не все участки могут располагаться рядом с местом работы. Земельные участки приобретаются для разного строительства. Например, если земельный участок покупается под коттеджное строительство, то расстояние от Москвы должно быть преодолено за 40-50 минут. Большое количество времени, затраченное на дорогу нежелательно. Иногда возникают случаи, когда на дорогу уходит 5 часов с учётом всех затруднений, возникающих по пути (аварии, ремонтные работы, пробки и так далее). Поэтому самым оптимальным расстоянием является до 20 км.

Большинство покупателей уделяют особое внимание к земельным участкам, удаленным от Москвы и Московской области. Там преобладают преимущества в хорошей экологии, наличии коммуникаций, наличии чистой воды, неограниченном размере земельных участков и так далее.

5) в зависимости от престижности направления от областных и районных центров:

- наиболее престижные. Например, Сколковское, Новорижское;

- престижные. Это Минское, Можайское, Дмитровское, Лениградское;

- второстепенные. Например, Ярославское, Алтуфьевское;

- наименее престижные. Каширское, Рязанское и так далее.

Значительный спрос на земельные участки имеют Дмитровское, Минское, Калужское, Ленинградское направление. Не актуальными до сих пор остаются Рязанское, Каширское шоссе по причине плохой экологии и многообразных промышленных предприятий.

6) в зависимости от размера различают:

- мелкие до 0,5 га;

- средние 0,5-10 га;

- большие 10-30 га;

- крупные свыше 50 га.

Значительным ценообразующим фактором после местоположения является площадь земельного участка. В данном вопросе частные лица и потенциальные инвесторы расходятся из-за целей использования земельного участка. Если площадь земельного участка более 20-30 соток, то они считаются дорогостоящими, но участки дают свободу и пространство для других построек. Если участок свыше 50 соток, то участок является редкостью для Подмосковья. Если участки более 5 га, то данные участки могут заинтересовать потенциальных инвесторов для проведения девелопмента, то есть деятельность, которая неразрывно связанная с созданием объектов недвижимости, реконструкцией или изменением существующего земельного участка, увеличивающая стоимость.

7) в зависимости от степени развитости инфраструктуры:

- канализация;

- теплоснабжение;

- газоснабжение;

- электроснабжение;

- прочие коммуникации [25].

Все перечисленные признаки очень важны при анализе земельного рынка. Особое влияние на стоимость земельных участков оказывает степень развитости инфраструктуры. Земельный рынок от других рынков недвижимости менее организован и имеет отличия от конкурентного рынка.

Рынок земли при оценке земельных участков имеет следующие особенности:

- объекты оценки сложно стандартизировать, сортировать по образцам, так как каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и физические характеристики ценность участка зависит от внешнего окружения;

- предложение неэластично и выступает в качестве фиксированной величины, ограниченной природой. Спрос становиться менее эластичен и во многом зависит от местоположения участка;

- предложение и спрос не сбалансированы и приведение их с помощью цен максимально ограничены, то есть возможность сбалансировать спрос и предложение будет не просто;

- на земельном рынке в качестве товара выступают права на объекты недвижимости. Все земельные участки имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участками требуют много юридических формальностей, сбора большого количества документов, государственной регистрации и оформления собранных документов законно. Все операции, совершённые с земельными участками связаны с большими издержками на проверку прав собственности и регистрацию. Каждые операции должны проверяться на подлинность;

- информация на земельном рынке не всегда доступна, как на рынке потребительских товаров, так как сделки с земельными участками и другими объектами носит конфиденциальный характер, что приводит к увеличению рисков инвесторов;

- сделки, совершённые с земельными участками требуют значительных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков зависит от возможности заёмного финансирования, то есть от стоимости привлечения кредитов на освоение земли;

- земельный рынок отличается от других высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами, актами и зонированием определённой территории. Эффективное местное управление повышает инвестиционную привлекательность территорий и активно используется в городах, например, Санкт-Петербурге, для внесения участков в качестве инвестиционной составляющей в любые проекты;

- для земельного рынка характерна низкая ликвидность объектов купли-продажи. Это связано с процессом восстановления земельного законодательства и разделением государственной собственности на земли, созданием Государственного кадастра недвижимости, что не позволяет осуществить основной принцип - эффективное управление собственностью.

Анализ земельного рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффективного использования недвижимости. Углублённое изучение рынка земли даёт развёрнутое описание спроса. Рыночная стоимость участка определяется конкурентным потенциалом земельного рынка. Анализ состояния земельного рынка проводится по различным направлениям [8].

Цели анализа земельного рынка:

- состояние рынка;

- уровень цен;

- доступность и ликвидность земельных участков;

- эффективность инвестиций в земельные участки.

Направления анализа земельного рынка:

- цены на объекты-аналоги;

- сегментирование земельных участков (разделение участков на различные сегменты);

- влияние значимых параметров на участки;

- прогнозирование цен на участки;

- влияние местоположения на цену;

- законодательно-правовая база;

- предложение, спрос и количество совершаемых сделок;

- поток доходов;

- оценка ликвидности;

- экономическая ситуация;

- прогнозирование состояния рынка.

В процессе исследования земельного рынка должны решаться следующие задачи:

- анализ и оценка текущего состояния различных показателей;

- исследование динамики показателей (изменения в рост или падение);

- сравнение различных показателей по сегментам рынка;

- исследование главных факторов, влияющих на изменение показателей;

- прогнозирование изменения показателей [19].

Низкая цена предложения объясняется тем, что земельные участки значительно удалены от МКАД и расположены на не востребованном направлении. За прошедшие года появилась тенденция перевода из категории «без подряда» в «с подрядом». Данная тенденция присуща уже находящимся в продаже земельных участков, коттеджей и в востребованном направлении. Этот перевод касается наиболее ликвидных участков, которые расположены в коттеджных посёлках по оптимальной удаленности от МКАД и выгодному местоположению каждого участка внутри коттеджного посёлка [30].

С осени прошлого года доля покупателей разделилась на 2 категории:

1) те, кто предпочитает эконом-класс;

2) те, кому нужен бизнес-класс.

На данный момент рынок насыщен различными земельными участками и предложения разнообразны и оригинальны, клиент научился ориентироваться на земельном рынке. В старые времена клиент приобретал участок, когда он был только что построен. Покупатель научился на высшем уровне формировать свои потребности и стараться получать максимум за собственные деньги при приобретении данного участка.

Первая группа покупателей предпочитает эконом-класс и предъявляет следующие требования к участкам:

- расстояние от МКАД должно быть в пределах 30-60 км;

- цена на земельный участок не должна превышать 200 000 руб. за сотку.

Данные покупатели рассматривают участки как дачи, готовые отказаться от комфортных условий ради того, чтобы земельный участок располагался поблизости к столице. Они не ждут от заказчика участка с коммуникациями, которые имеются в городе. Из коммуникаций, которые есть на земельном участке клиенту нужно только электричество, которое не будет постоянно пропадать. Остальные коммуникации - это септики и имеющиеся скважины. Жить на этих участках клиенты планируют только в летнее время года.

Вторая группа клиентов ожидает от участков наличия дорог, детских садов, коммуникаций, куда входит магистральный газ, электричество, центральная канализация и общий источник воды. Данные участки предназначены для постоянного проживания круглый год. Клиенты готовы платить за участок до 500 000 руб. за сотку. Удаленность от земельного участка не более 40 км. Это участки поселкового типа по двум категориям покупателей.

Клиенты из первой группы не торопятся вкладывать денежные средства в строительство, так как участки «без подряда» являются более актуальными. На первоначальных этапах строительства примерно 20-40% цена может быть ниже, чем цена на аналогичных участках на конечных этапах строительства.

Не все участки поселкового типа отвечают новым требованиям клиентов, которые в любом случае должны быть выполнены. Примерно 300 посёлков эконом - класса представлены в пределах 40 км от МКАД, около 50 посёлков бизнес - класса предлагают клиентам лучшую инфраструктуру [28].

Объём предложения на земельном рынке за весь прошлый год увеличился на 14%. Данный процент каждый год может быть увеличен на 2-4% и составляет 16-18%. Стоимость сотки с каждым годом может уменьшиться на 16%.

На рынок сейчас выходят проекты класса премиум, среди них есть такие, как дачные дома «Терем», «Зодчий», участки под ключ и другие. Каждый участок имеет площадь и стоимость будет зависеть от размера, местоположения и других факторов.

Только за 2 полугодие 2015 года на земельный рынок вышло 40 посёлков. Наиболее развито осваиваются участки удаленностью за 40-60 км от МКАД. Также следует отметить значительную долю предложений таунхаусов. Таунхаус это малоэтажный жилой дом с несколькими квартирами с изолированным входом, то есть нет общего подъезда. Как правило, таунхаусы подлежат охране.

Рассмотрим главные факторы, которые определяют цену на земельные участки.

Удаленность от МКАД. Наибольшим спросом будут пользоваться только те участки, которые удалены за 30-60 км от МКАД. Таким образом, цена будет намного выше на рынке.

Направление. Земельные участки на сегодняшний момент оказались слишком дорогими для большинства покупателей. Не все готовы платить за участок, так как у них нет достаточных средств. Сейчас дачи, которые расположены за 100-120 км начинают набирать обороты. Именно на данный момент большая активность сосредоточена на Подмосковье.

Дачные посёлки отличаются наличием инфраструктуры как от более близких, так и до более дальних. Классические посёлки включают в себя 100-300 сотен земельных участков, но их может быть и больше. В таких участках предусматривается строительство забора, дорог, проведение газа, труб, подведение электричества к дому. Также имеются скверы, небольшие парки, детские площадки, но если посёлок расположен недалеко от места работы или водоёмов, прудов, то предусматриваются причалы. На эту долю приходится около 45% предложений, но реже 25%.

Это районы Подмосковья. Среди направлений, где расположены участки лидирующее положение удерживает Егорьевское, Дмитровское, Жуковское и Симферопольское шоссе - около 55% предложений, второе место занимает Ярославское и Новорязанское шоссе (построено недавно) - 27%, третье место - Щёлковское, Минское, Калужское и остальные (около 14% предложений. Доля предложений не превышает 8-9% по каждому из перечисленных направлений. Разброс цен на сегодняшний день достаточно велик и составляет примерно от 40 000 до 500 000 рублей за 1 сотку. С каждым годом участки могут подорожать на 30-35%.

Наиболее значимой тенденцией за последнее время является рост контроля качества за участками и посёлками различного типа. Предложения в среднем по Подмосковью постепенно насыщаются новыми, уникальными проектами и покупатели начали более разбираться в том, что лучше покупать и что по их мнению для них предпочтительней и не совершают глобальных ошибок при выборе земельного участка. На данный момент большое значение уделяется высокому качеству проекта, чем виду. Как следствие, девелоперы стараются добиться определённого статуса своим участкам - например, получая вид разрешённого использования под индивидуальное строительство, то есть под заказ клиента. Девелопер - это организатор процесса в строительстве.

Транспортная доступность. Все покупатели разные и по-своему выбирают участки. Есть те, которые покупают коттеджные участки для проживания в них каждый год, выбирая посёлки в небольшой удалённости в пределах 30 км от МКАД, так как для клиентов важно добираться до работы быстро и до участка тоже. Для тех, кто выбирает и покупает участки для проживания в нём всего лишь 3 месяца, то есть для сезонного проживания, предпочтение отдаётся земельным участкам на расстоянии за 60-100 км. Клиенты выбирают чистый воздух и хорошую природную среду, длинный путь до участка они готовы преодолевать за несколько часов и км. Самым главным недостатком всех дорог до участков и коттеджей является пробки. С данной проблемой бороться сложно. Для этого на дорогах строятся платные трассы, ставятся меньше светофоров, строятся платные стоянки, магистрали, дополнительные проспекты, расширяются дороги, планируются реконструкции дорог, улиц. Такие улучшения в значительной степени решат проблемы на дорогах как для застройщиков участков, так и для покупателей различной недвижимости.

Увеличивать цену на участок также может наличие водоёма, находящегося поблизости. Это может быть озеро, чистая река, пруд, водохранилище.

Дорожают земельные участки, расположенные рядом с лесом. Лесная растительность, реки, чистый воздух - то, ради чего покупатели покупают участки в Подмосковье. Тем более, что застройщики сами готовы вложить дополнительные средства в реконструкцию водоёмов, фонтанов. Многие клиенты могут попросить построить искусственные водоёмы. Ведь важно выполнять всё, что потребует клиент. В Подмосковье есть участки, расположенные на «большой воде», то есть рядом имеются водохранилища. Самыми известными водохранилищами являются Истринское, Пестовское и Иваньковское. Рядом с Истринским водохранилищем расположены участки Волна, Лебедь и другие, Пестовским - Лазурный Берег, Иваньковским - Раздолье. Но это не все участки, которые находятся на «большой воде». В большинстве посёлков есть природные водоёмы, которые чаще всего используются в качестве рекламы для привлечения максимального количества покупателей, чтобы они были всё больше заинтересованы в покупке того или иного уникального земельного участка.

Концепция посёлка. Архитектурная концепция посёлка играет важную роль в определении цены на земельные участки, тем самым обеспечивая успешный залог. Самый придирчивый покупатель требует качественного и оригинального проекта будущего участка.

...