Оценка стоимости земельных участков

Именно сейчас застройщики понимают всю важность генерального плана посёлка - ведь это основа ликвидности участка, гарантия комфортности и безопасности для жизни людей. Архитектура сооружений и всех построек является первым, что показывается на глаза и важным при выборе участка.

На данный момент огромное количество коттеджных посёлков конкурируют из-за архитектурного великолепия. Лишь те участки, которые продаются за большие деньги, превышающие за миллионы, реально предлагают своим покупателям грамотно усовершенствованные и реализованные проекты домов, оригинальный ландшафтный дизайн, удобную застройку и другие предложения. Многие застройщики делают акцент на строительных материалах, в особенности на кирпич, декоративный камень, а также есть коттеджи, которые предложат стиль «шале», примером такого стиля является Альпийская Деревня.

Таким образом, можно утверждать, что каждый покупатель может найти и выбрать тот проект своего будущего участка или дома, который полностью будет соответствовать всем требованиям, которые он сам для себя предъявит. Застройщики в свою очередь должны на максимальном уровне подходить к реализации концепции, потому что самый грамотный девелопер сможет сделать коттеджный посёлок конкурентоспособным на рынке земельных участков.

Инфраструктура. Данный фактор является главным плюсом в загородной недвижимости, достоинством дачного посёлка. Но с другой стороны, инфраструктура имеет и обратный вывод, то есть существенный недостаток. Инфраструктура предполагает наличие определённых коммуникаций, ночное освещение (фонари), внутренние удобные дороги, детские площадки, скверы, небольшие парки и является обязательной. Застройщики стараются создать спортивно-развлекательную инфраструктуру, которая должна быть хорошо развита, чтобы жители данных и близлежащих посёлков смогли иметь места для проведения досуга. В некоторых посёлках есть собственные бассейны, пляжи, а в других даже построены торгово-развлекательные комплексы, магазины. Большинство посёлков загородом рекламируют себя как действительно элитное жильё, куда все люди стремятся выбраться с целью отдохнуть на природе, от суеты столицы, рабочих будней. Как правило, инфраструктура с развитыми на ней магазинами, торговыми центрами, детскими площадками, спортивными сооружениями и так далее создается в самых крупных посёлках таких как Пестово, Лебедь и другие [24].

Подведены ли к земельным участкам коммуникации, газоснабжение, водоснабжение, электричество, перспектива организации хорошей охраны - все эти важные моменты увеличивают стоимость земельных участков.

Увеличение стоимости участков в зависимости от подведенных к дому коммуникаций происходит в следующем:

- транспортные подъездные пути - 15-25%;

- электроэнергия - 30-35%;

- газоснабжение - 40-50%;

- остальные коммуникации (водоснабжение, канализация, теплоснабжение) - 5-10%.

По аналитическим данным разница между стоимостью земельных участков в 2016 году, расположенных в охраняемых посёлках и садовых некоммерческих товариществах ввиду престижа в среднем подорожали на 35%.

У рынка земельных участков наблюдаются следующие тенденции:

- равномерный рост новых проектов участков, увеличение их качества и повышение активности покупателей;

- акцентируются на различные профили, в том числе на таунхаусы, элитные коттеджи;

- появление многоформатных проектов различных классов.

Однако, любой покупателей ко всем сегментам рынка остаётся чувствителен к бюджету покупки, а его ожидания в цене могут оказаться не такими, которые он накопил, ведь цены на земельные участки возрастают. На первую половину 2017 года прогнозируется сохранение трендов. Наиболее актуальными до сих пор остаются те участки в жилых посёлках и новых проектах на повышенной стадии готовности. Рост цен на участки возможен только в самых ликвидных проектах на высокой стадии готовности на уровне 20-40%.

Вышеперечисленные факторы будут толкать цены за сотку вверх. Данный прогноз, по мнению аналитиков применяется по Симферопольскому, Калужскому, Ярославскому и других направлениях, где по планам Московской администрации будут строиться новые границы мегаполисов, жилых домов. Стоимость недвижимости каждый раз привязывается к основным индикаторам экономики как нефть, золото, серебро, газ, полезные ископаемые. Также учитываются экономические факторы как инфляция, налоги, рост ВВП, рост ВНП, покупательская способность, биржевые индексы, рост процентов, кредитно-денежная политика и так далее. Все эти факторы, которые были озвучены повлияют положительно на стоимость участков или окажут негативное воздействие на рост цен в будущем [27].

Рассмотрим таблицу, где указаны возможные изменения стоимости земельных участков за 2017 год в процентах, то есть как изменится стоимость на перспективу.

Таблица 1 - Прогноз изменения стоимости земельных участков 2-4 квартала 2017 г.

Тип объекта	Изменение в % на 2017 г.
Земельный участок с домом (до 40 км от МКАД)	+20
Земельный участок с домом (50-70 км от МКАД)	+25
Земельный участок с домом (80-100 км от МКАД)	+27-30
Земельный участок с домом (100-150 км от МКАД)	+34-45
Земельный участок с подрядом (30-50 км от МКАД)	+18
Земельный участок с подрядом (90-110 км от МКАД)	+37
Земельный участок с подрядом (свыше 130 км от МКАД)	+65

Анализируя данные изменения стоимости земельных участков в Подмосковье, стоит учитывать ипотечное кредитование, которое в последнее время стало активно применяться, хотя из таблицы видно, что факторов, которые влияют на понижение процентных ставок не видно. Следовательно, тенденция роста цен на всю недвижимость в 2017 году остаётся без изменений.

По прогнозам экспертов в Подмосковье ожидается значительный рост количества сделок на сегментах земельных участков. После некоторых кризисов, которые произошли у аналитических агентств, на данный момент наблюдается повышенный рост интереса покупателей к участкам в Дальнем Подмосковье [14].

Раздел 3 Совершенствование оценки земельных участков

3.1 Основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки земельных участков

Оценочная деятельность, как правило, это самостоятельный вид любой профессиональной предпринимательской деятельности и считается основополагающим направлением со своими взглядами, опытами и научными принципами исследований, общей методологией и концептуальными подходами и терминологией. Данная деятельность носит межотраслевой характер. Развитие в области оценки земельных участков применительно на основе законодательно-правового, информационного пространства. Создание различных специализированных и многих других документов должно опираться на общероссийских системах оценки.

Под оценкой любого объекта недвижимости понимается целенаправленный и упорядоченный процесс, подчиняющиеся законам, правилам, актам. У опытного профессионального специалиста с большим стажем под рукой находится многообразие методов к оценке, которые прописаны в методических пособиях, рекомендациях, справочниках, практических и научных разработках. Но в то же время очень сложно провести грамотную и скорректированную оценку рыночной и кадастровой стоимости земельных участков. Безусловно, этим должны заниматься профессиональные сотрудники, которые занимаются в области оценки стоимости участков, владеющие специфическими методиками, навыками работы, знающие основные хитрости и способные учитывать все обстоятельства сделок купли-продажи участков. На практике чаще всего используют сравнительно-рыночный метод и способ, который способен произвести точную оценку любой недвижимости, в том числе земельных участков. При этом есть независимая оценка, которая должна всецело учитывать многочисленный ряд форс-мажоров, возникающие в ходе проведения рыночной оценки [8].

Сравнительно-рыночная стоимость определяется, когда возникает конкретная ситуация, складывающиеся на земельном рынке. Она является основой сделок купли-продажи. Каждый объект обладает своими индивидуальными характеристиками, так как при сравнении возможно допущение ошибок. Также учитывается стоимость объектов-аналогов и устанавливается, насколько она завышена и занижена. Это и позволяет провести корректную оценку участков.

Ликвидационная стоимость существенно ниже, чем рыночная. Это цена, по которой объект оценки может быть продан в короткие сроки, то есть проводятся акции. Восстановительная стоимость учитывается при заключении договоров или контрактов, где прописана цена, по которой объект может быть восстановлен при любых возникающих страховых случаях. Таким образом, эксперты не рекомендуют прибегать к тем ценам, которые ещё не запланированы при покупке или продаже. Если соблюдаются все нюансы, то сделка проводится более надёжно и на выгодных условиях. Если же нет, то сделка будет иметь обратный эффект, то есть возникнет риск невыполнения контракта полностью.

Для успешной продажи участка оценка должна проводиться не точно, а правильно, на высшем уровне, чтоб не возникало спорных вопросов и конфликтов. Отличительной особенностью правильной оценки от точной является верный выбор методов оценки и формул, по которым будет производиться расчёт, а также в чётком определении исходных данных для того, чтобы подставить в формулы. Исходные данные берутся из анализа документов и проверки их опытным специалистом [25].

Оценка земельных участков является одной из всех распространённых видов оценки недвижимости. Оценка недвижимости с общими принципами и методами оценки имеет тесную взаимосвязь.

Направления совершенствования оценочной деятельности земельных участков, которые присуще всей системе:

- основной проблемой оценочной компании заключается в том, что они зачастую собирают непроверенную информацию, которая необходима при проведении оценки. Чтобы решить возникшую проблему следует на законных правах обязать Регистрационную палату предоставлять всю информацию о земельных участках, их стоимости, которые нужны оценщикам. По моему мнению, это поможет квалифицированным оценщикам узнать о реальной стоимости участков, что в результате даст верное представление о состоянии рынка земли на современном этапе;

- устранение мотивационных оценок, что наносит вред оценщикам, которые не смогут доверять действиям друг друга и могут поставить на удар всю деятельность по оценки;

- разделение оценщикам по каждому виду работ. В настоящее время лишь один оценщик проводит оценку земельных участков и других видов недвижимости, что, на мой взгляд, не приемлемо. Единственный вариант это разделение на узкоспециализированные квалификации - оценка земельных участков, оценка квартир и так далее, что улучшит результаты по качеству отчётов о проведённой работе;

- повышение уровня подготовки специалистов к знаниям по оценочной деятельности. Некачественные оценщики часто идут на работу от неправильного обучения.

Стоимостная оценка является одним из важнейших элементов земельных отношений. Главное назначение земли определяется различными потребностями сельского хозяйства. Этой проблеме уделяется не так много внимания [8].

В условиях формирования земельного рынка необходимы дальнейшее совершенствование механизма оценки земельных участков, теоретическая разработка подходов к оценке.

Выделяют 3 основные цели оценки земельных участков:

1) создание налоговой базы и удовлетворение всех потребностей земельного рынка;

2) отражение стоимости земельных участков в бухгалтерской отчетности и балансе организаций;

3) составление государственного земельного кадастра.

Также следует плотно заняться проблемой земельного законодательства, так как это может привести к значительному завышению стоимости участков. В законодательстве существует много проблем [16].

Проблемы земельного законодательства:

- не согласован порядок пользования земельным участком;

- оспаривание кадастровой стоимости участка;

- строительство других объектов недвижимости до оформления прав на участок;

-сервитут и возникающие проблемы невостребованности.

Развитие оценки связано с внедрением геоинформационных технологий, позволяющих обнаружить зоны с рыночной стоимостью земли. Помимо вышеперечисленных проблем стоит вопрос совершенствования налогового законодательства и разработке новой методологии оценки других ресурсов, кроме природных и земельных [23].

3.2 Расчет рыночной стоимости земельных участков

В рамках выпускной квалифицированной работы проведём оценку стоимости земельного участка. Объектом оценки выступает земельный участок.

Целью оценки является определение рыночной и кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, то есть участка.

Таблица 2 - Описание земельного участка

Параметры	Характеристика земельного участка
Местоположение	Участок входит в посёлок индивидуальной постройки для проживания
Транспортная доступность	Северо-запад
Площадь, м2	5000
Улучшения на участке	Присутствуют, но в незначительных пределах
Состояние окружающей среды	Загрязнение воздуха в пределах допустимого, загрязнение территории почти отсутствует
Инженерная инфраструктура	Возможность подключения к электроснабжению, водоснабжению и другим коммуникациям, которые возможно появятся на участке
Физические характеристики	Рельеф принимает прямоугольную форму со сторонами 40,5*34*40,5 (м)

Из описания следует, что участок расположен на северо-западе, окружающую среду надо очищать, приводить инженерную инфраструктуру в полный порядок.

Объект оценки расположен примерно в 240 м по направлению на северо-запад, адрес ориентира: Волоколамское, Можайское или Новорижское шоссе, Одинцовский район, посёлок "Родники». Площадь участка составляет примерно 260-390 кв.м.

Деревня расположена на расстоянии 20 км от Можайского шоссе. Автодорога находится в удовлетворительном состоянии. Железнодорожная ветка удалена почти на 1,2 км. Подъезд к объекту осуществляется по грунтовой или асфальтированной дороге. Примерно в 11-15 км находится аэропорт «Внуково». Данный посёлок находится в собственности компании «Penny Lane Realty».

К домовладениям подведены все инженерные сети магистрально-централизованного формата. Есть возможность подведения к телефонной линии.

Данный земельный участок относится к сегменту застроенных земельных участков, которые предназначены для ведения различного вида хозяйства.

Для определения рыночной и кадастровой стоимости земельного участка был применён метод сравнения продаж.

Отказ от других методов оценки земли таких как выделения, остатка, распределения обусловлен следующим:

Условия применения данного метода - присутствует информация о ценах сделок, то есть ценах предложения и спроса на участки с едиными объектами и объектами аналогами, которые включают в себя права аренды на оцениваемый земельный участок или права собственности на другие здания и сооружения, находящихся на участке.

Были проанализированы и проведён точный анализ всех существующих предложений единичных объектов недвижимости рассматриваемого земельного участка. Анализ земельного рынка показал, что типологическими условиями продажи объектов недвижимости является непрерывный переход права собственности на участок, а также здания и сооружения и права аренды на земельные участки. На рынке присутствует огромное количество сделок с единичными объектами недвижимости, включающие права собственности и права аренды. Но получить правильную и достоверную информацию о характеристиках всех строений, находящихся на земельном участке и участках - аналогах не так просто и очень затруднительно, что, как правило, затрудняет правдивость перечисленных методов в сравнении с методом сравнения продаж и методом капитализации дохода. Таким образом, методы остатка, распределения, выделения, разбивания на участки и другие в данном случае не применялись [8].

Главным условием метода предполагаемого использования является способность использования любого земельного участка способом, который приносит максимальный доход.

Этот метод основан на дисконтировании доходов и расходов, связанный с использованием имеющегося земельного участка.

Критерии ограничения метода:

- затраты на образование улучшений носят субъективный характер из-за внесения допущений при возникновении решения для улучшений, если земельные участки не застроены;

- когда земельные участки построены, то наблюдается зависимость двух подходов - затратного и доходного, так как стандарты оценки требуют комплексного анализа со всех сторон (использовать в расчётах все 3 подхода), использовать методы, в которых нет никакой зависимости;

- большинство строительных компаний не разглашают величину реальной себестоимости строительства объекта недвижимости. Рыночная стоимость колеблется в большом диапазоне, что в результате приводит к огромным погрешностям расчёта [6].

Анализируя вышеупомянутое, можно сказать, что метод способен менее точно отразить рыночную стоимость участка, следовательно, он не применяется при определении стоимости.

Также не применяется метод капитализации земельной ренты. Его условием является возможность за одинаковые промежутки времени величин получаемого дохода от оцениваемого участка.

Метод капитализации дохода предполагает следующую последовательность действий:

- сбор и подготовка исходной рыночной и статистической информации;

- расчёт величины дохода за конкретный период времени, образуемый земельным участком при наиболее эффективном использовании;

- определение коэффициента капитализации дохода;

- расчёт рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода. Определяется как деление величины дохода за первый период после окончания даты проведения оценки на коэффициент капитализации дохода.

Метод капитализации доходов применяется для оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Из всего возникает вывод о том, что при оценке стоимости земельных участков надо использовать метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж применяется для того, чтобы провести оценку как для застроенных, так и незастроенных земельных участках. Условием метода является наличие информации о сделках с земельными участками, которые являются аналогами оцениваемого участка. Если нет информации о ценах сделок с участками, то допускается использование цен предложения или спроса.

Метод сравнения продаж включает в себя следующую последовательность выполняемых действий:

1 Определение всех элементов, по которым осуществляется сравнение оцениваемого объекта с объектами - аналогами (элементы сравнения);

2 Определение по каждому элементу сравнения степени и характера отличий аналога от оцениваемого объекта (земельного участка);

3 Определение по каждому из элементов корректировок цен аналогов;

4 Корректировка по каждому из элементов сравнения цен объектов - аналогов;

5 Расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обобщения цен объектов - аналогов, которые уже скорректированы [28].

К основным элементам сравнения, применяемые для расчёта рыночной стоимости участка относятся ценообразующие факторы и характеристики сделок с учасктами.

По моему мнению, значимыми факторами являются при определении стоимости:

- местоположение;

- физические характеристики;

- целевое назначение, вид разрешённого использования;

- инфраструктура;

- транспортная доступность до участка.

К условиям самих сделок с земельными участками относится следующее:

- условия финансирования;

- условия любого платежа сделок с земельными участками;

- обстоятельства, возникающие при совершении сделок;

- возможные изменения цен на земельные участки за период, со дня заключения сделки с аналогичными участками до момента проведения оценки.

Характер и степень отличий объектов - аналогов от оцениваемого устанавливаются путём сопоставления каждого объекта с объектом, который оценивается. Сделка в таком случае совершается с учётом сложившихся характеристик с земельными участками на рынке.

Корректировка цен аналогов определяются как для цены по единицам измерения ( гектар, квадратный метр, кубический метр и так далее), так и для цены в целом по аналогичному участку. Корректировки на аналоги могут рассчитываться как в денежном, так и процентном выражении [13].

Величины корректировок рассчитываются следующим образом:

1 Прямым попарным сопоставлением цен объектов - аналогов, которые отличаются лишь по одному из элементов сравнения и полученной информации корректировки по элементу сравнения;

2 Прямым попарным сопоставлением доходов уже 2 объектов - аналогов, определяется путём разницы доходов корректировки по элементу сравнения;

3 Корреляционно-регрессионным анализом взаимосвязи изменения элемента сравнения и цен объектов - аналогов, и определения уравнения между значением элемента и величиной рыночной стоимости земельного участка;

4 Определение затрат, когда изменяются характеристики элемента сравнения, по которым объект - аналог различается с оцениваемым участком;

5 Обоснование экспертов всех корректировок цен аналогичных объектов.

При тщательном анализе рынка земельных участков выбирались те, которые схожи по местоположению, расстоянию и специальному назначению.

Проведённый и изученный анализ позволил выявить несколько предложений о продаже четырёх сопоставимых земельных участков, предназначенные для ведения хозяйства. Для проведения такого анализа использовалась информация «Инком-Недвижимость» и компании «Penny Lane Realty».

Таблица 3 - Факторы и характеристики стоимости предположительной сделки

Условия сделки	Характеристики
Условия финансирования	Типичные для оцениваемого сегмента рынка
Условия самой сделки	Типичные для оцениваемого сегмента рынка
Валюта расчёта	Рубль РФ
Тип участка	Застроенный
Коммуникации	На границе
Категория земель	Земли сельскохозяйственного назначения
Назначение земель	Для ведения хозяйства
Передаваемые права	Собственность
Дата экспозиции	Дата проведения оценки

Сравнительное описание оцениваемого объекта оценки с аналогом представлено в таблице 4.

Таблица 4 - Сравнительный анализ земельных участков

Характеристика	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Тип цены	сделка	оферта	оферта	сделка	сделка
Расстояние от МКАД, км	50	45	39	35	52
Направление, шоссе	Можайское	Дмитровское	Волоколамское	Егорьевское	Новорижское
Местоположение	п. Родники	п. Лесной парк	п. Сокольники	п. Смородинка	п. Бежин луг
Площадь, сот.	210	240	285	348	269
Цена предложения, руб.	-	2 345 000	569 000	790 000	486 000
Цена предложения, сот.	-	3 500	3 780	3 890	4 150

Сравнительный анализ показал, что потребуется провести некоторые корректировки по таким элементам сравнения как: тип цены за участок, площадь, местоположение и цена предложения. По остальным имеющимся характеристикам корректировок производить не следует.

Для того, чтобы привести все аналоги к единой базе следует ввести корректировку на различия цен предложения от фактических цен продаж земельных участков. Эта корректировка предполагает, что при совершении сделок с реальными участками продавцы делают определённые скидки покупателю. По данным информационного и аналитического центров рынка недвижимости реальные цены сделок, как правило, ниже цены предложения на 15%. Следовательно, для 4 аналогов вводилась повышающая корректировка, равная 0,14. Для аналога 4, тип цены которого это сделка корректировка вообще не применялась.

Как показал земельный рынок, одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является местоположение.

Для рынка земельных участков Подмосковья и Московской области местоположение включает следующее:

- удалённость участка от МКАД;

- направление от МКАД.

Данный объект оценки и часть аналогов находятся в различных ценовых категориях. Проделанный анализ рынка показывает, что темпы роста стоимости земельных участков любого хозяйства коррелируют с темпами роста стоимости земель по индивидуальное строительство. На базе этого следует, что относительные корректировки определялись на основе изученной информации о средней стоимости участков, которые предназначены для постоянного и сезонного проживания [30].

По удалённости от МКАД все земельные участки делятся по удельной стоимости на участки, расположенные до 20 км до 40 км от МКАД, от 40 км до 50 км от МКАД, от 50 км до 60 км от МКАД. В каждом из указанных пределах стоимости земельных участков зависит и от других ценообразующих факторов. Данный объект оценки и все его аналоги расположены в пределах от 30 км до 60 км. Таким образом, объект оценки и часть аналогов расположены по разным направлениям от МКАД. Корректировка определяется как отношение средней рыночной стоимости земельного участка под индивидуальное строительство, находящегося как объект оценки ( то есть на Можайском шоссе, на расстоянии от 30 км до 60 км от МКАД) к средней рыночной стоимости участков, расположенных как аналогичные объекты. Предполагалось, что на стоимость земельных участков влияют те же ценообразующие факторы , что и на другие похожие участки. Корректировка составляет для аналогов 1, 2 - 1; 2,6 (3 470/3 540) - 0,98, для аналога 3 (3 470/4 320) - 0,8, для аналога 4 (3 470/4 580) - 0,76.

Объект оценки и аналоги отличаются по площади. Площадь аналога 3 превышает в 2-3 раза площади объекта оценки и других имеющихся аналогов.

Расчёт корректировки производился методом парных продаж. Были найдены 2-4 участка, расположенных в близлежащих населённых пунктах, различающихся только по площади. Корректировка рассчитывалась как отношение стоимости земельного участка, имеющую площадь соизмеримую с объектом оценки к стоимости другого земельного участка, имеющую площадь соизмеримую с площадью аналогов. На основе этого делается вывод, что к аналогам 1, 2 вводится корректировка, равная 1 (Таблица 5), к аналогу 3 - 1, 32 (Таблица 6).

Таблица 5 - Расчёт корректировки методом парных продаж №1

Характеристика	Аналог А	Аналог В
Тип цены	оферта	оферта
Расстояние от МКАД, км	45	39
Направление, шоссе	Дмитровское	Волоколамское
Местоположение	п. Лесной парк	п. Сокольники
Передаваемые права	собственность	собственность
Площадь, сот.	240	285
Цена предложения, руб./сот.	3 500	3 780
Скорректированная стоимость, руб./сот.	3 500	3 780
Корректировка на площадь	1,00	1,00

Таблица 6 - Расчёт корректировки методом парных продаж №2

Характеристика	Аналог С	Аналог D
Тип цены	сделка	сделка
Расстояние от МКАД, км	35	52
Направление, шоссе	Егорьевское	Новорижское
Местоположение	п. Смородинка	п. Бежин луг
Передаваемые права	собственность	собственность
Площадь, сот.	348	269
Цена предложения, руб./сот.	3 890	4 150
Корректировка на площадь	1,32	1,32

Исходная информация по всем аналогам имеет практически одинаковую степень достоверности, рыночная стоимость объекта оценки определялась как среднее арифметическое скорректированных цен аналогов.

Расчёты о внесении корректировок к ценам аналогичных объектов представлены в таблице 6.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определяемая сравнительным подходом по состоянию на дату оценки с учётом округления составляет 4 190 000 рублей РФ.

Таблица 7 - Расчёт рыночной стоимости земельного участка

Характеристика	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена за сотку, руб.		3 500	3 780	3 890	4 150
Тип цены	сделка	оферта	оферта	сделка	Сделка
Корректировка на тип цены		0,70	0,70	0,70	1,00
Скорректированная цена, руб./сот.		2 450	2 646	2 723	4 150
Расстояние от МКАД, км	50	45	39	35	52
Направление, шоссе	Можайское	Дмитровское	Волоколамское	Егорьевское	Новорижское
Корректировка на местоположение		1,00	1,00	0,80	0,52
Скорректированная цена, руб./сот.		2 450	2 646	2 178	2 158
Площадь земельного участка, сот.	210	240	285	348	269
Корректировка на площадь земельного участка	-	1,32	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./сот.	-	3 234	2 646	2 178	2 158
Скорректированная цена, руб./сот.	2 635	-	-	-	-
Скорректированная цена объекта оценки, руб.	-	-	-	-	-
Скорректированная цена объекта оценки, руб.	-	-	-	-	-

Завершающим элементом процедуры оценки является сравнение всех результатов, которые получены на основе применения указанных методов оценки и приведения стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Сам процесс приведения анализирует сильные и слабые стороны каждого из трёх изученных методов, определяет, насколько они влияют при оценке объекта оценки на объективное отражение рынка. Процесс сопоставления результатов применения методов оценки приводит к установлению стоимости рассматриваемого объекта оценки, чем и достигает цель самой оценки.

В процессе оценки мною использовался только один метод. Согласования не требуется.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка после проведения оценки составляет округлённо: 4 190 000 рублей РФ ( четыре миллиона сто девяносто тысяч).

Определение кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость - стоимость объектов недвижимости, сведения о которых внесены в Государственный кадастр недвижимости. Она формируется исходя из площади участка, категории зоны, в которой он расположен [8].

Кадастровая стоимость определяется по следующей формуле:

КС = УПКСЗ * S,

где

КС - кадастровая стоимость земельного участка в руб.

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб./м2

S - площадь земельного участка, м2.

Профессиональная формула кадастровой оценки земельных участков:

P = S * (Pп + Рс) * К,

где

S - площадь земельного участка, м2;

Рп - линейная функция, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (руб./м2);

Рс - функция параметров сделки или локальная составляющая (руб./м2);

К - переходной коэффициент.

Факторы, которые могут оказывать влияние на кадастровую стоимость земли следующие:

-цель использования;

-наличие определённой инфраструктуры;

-специфические или локальные факторы;

-площадь земельного участка.

Существует ещё одна формула расчёта кадастровой стоимости земельного участка:

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп,

где

Ск - кадастровая стоимость;

П - площадь земельного участка;

Ки - наличие инфраструктуры ( в рублях на м2);

Кл - специфический фактор (руб./м2);

Кп - переходной коэффициент.

Специфический фактор (Кл) обуславливается тем, где находится сам земельный участок. Переходной фактор (Кп) - место в классификации земель, то есть 7 категорий земель.

Пример 1 Предположим имеется земельный участок площадью 160 кв.м., инфраструктура составляет 1 700 руб. на кв.м., специфический фактор - 900 руб. на кв.м., переходной коэффициент равен 15. Определить кадастровую стоимость участка.

Решение:

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп

Ск = 160 * ( 1 700 + 900) * 15 = 6 240 000 руб.
Пример 2 Допустим дан земельный участок площадью 300 кв.м., удельный показатель кадастровой стоимости земель составит 479 руб. на кв.м. Рассчитать кадастровую стоимость?

Решение:

КС = УПКСЗ * S

КС = 479 * 300 = 143 700 руб.

Заключение

Из всего вышесказанного в данной выпускной квалификационной работе следует:

1 Одной из главных проблем оценки земельных участков является совершенствование ценообразующих факторов.

2 Значимым условием увеличения эффективности функционирования земельных участков в области недвижимости выступает применение всех трёх подходов при оценке стоимости земельных участков и методов.

3 Для усовершенствования оценки стоимости участков на земельном рынке необходимо провести комплекс мероприятий, который включает в себя административные, социальные, природно-климатические и другие факторы, оказывающие существенное влияние на цену.

4 Для совершенствования стоимости земельных участков необходимо учесть следующие основополагающие факторы:

- местоположение;

- инфраструктура;

- физические характеристики;

- транспортная доступность.

Исходя из перечисленного, предлагаются следующие пути решения:

1 Совершенствование развития земельных участков осуществляется на основе законодательно-правовой базы.

2 Для реализации вышесказанного стоит внедрить комплексные и профессиональные системы оценки земельных участков, распределять ответственность между оценщиками, подбирать опытных сотрудников, чтобы они могли грамотно провести оценку участков.

3 Усовершенствование стоимости участков будет на эффективном уровне при внедрении других методов оценки, кроме методов наиболее эффективного использования, остатка, выделения, распределения, позволяющих избегать схожести в реализации.

4 Необходимо обеспечить полный и детальный анализ всех документов на участок при оценке, так как не всегда документы оформлены верно.

5 В оценке стоимости участков требуется проделать целый процесс работ, направленных на введение новых уникальных технологий.

6 В работе необходимо начать проводить строительство новых земельных участков вместо тех, которые давно заброшены, обогащать инфраструктуру.

Список использованных источников

1 Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята 12 декабря 1993 г. - М.: Юрайт-М, 2015 г. - 48 с.

2 Российская Федерация. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая и вторая принят 28 марта 2017 г. [Электронный ресурс] - Поисково-правовая система «Консультант Плюс», 2017.

3 Российская Федерация. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: от 23 июня 2014 г. №171.- Поисково-правовая система «Консультант», 2017.

4 Российская Федерация. Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс]: от 5 июля 2016 г. №135. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

5 Российская Федерация. Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждённых Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» [Электронный ресурс]: от 4 июля 2011 года №328 (ред. от 20 февраля 2017). - Поисково-правовая система «Консультант Плюс», 2017.

6 Российская Федерация. Федеральные стандарты оценки - 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» [Электронный ресурс]: от 20 мая 2015 года №297. - Поисково-правовая система «Консультант», 2017.

7 Российская Федерация. Федеральные стандарты оценки - 2 «Цель оценки и виды стоимости» [Электронный ресурс]: от 20 мая 2015 года №298. - Поисково-правовая система «Консультант Плюс», 2017.

8 Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков [Текст] - М.: Кнорус, 2017. - 104 с.

9 Асаул, А.В. Технология оценки стоимости недвижимости [Текст] - М.: Приор, 2016, - 157 с.

10 Кухтин, П.В., Левов, А.А., Лобанов, В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами [Текст] - М.: Питер, 2015.

11 Алпатов, А.А. Анализ эффективности землепользования [Текст] - М.: 2016.

12 Джуха, В.М., Киреев, В.Д. Оценочная деятельность в экономике [Текст] - М.: МАРТ, 2015.

13 Федотова, М.А., Уткин, Э.А. Оценка недвижимости, бизнеса [Текст] - М.: ЭКСМОС, 2016.

14 Гранова, И.В. Оценка недвижимости [Текст] - М.: ПИТЕР, 2016.

15 Антонов, В.П. Оценка стоимости земельных участков [Текст] - М.: Русская оценка, 2016. - 137 с.

16 Коростелев, С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью [Текст] - М.: Маросейка, 2016.

17 Ванданимаева, О.М. Оценка стоимости земельного участка [Текст] - М.: Московская финансово-промышленная академия, 2015.

18 Варламов, А.А. Оценка земли и иной недвижимости [Текст] - М.: Эксмо, 2015.

19 Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст] - М.: Норма, 2016.

20 Шуравилин, А.В., Бондарев, Б.Е., Попов, Н.А. Оценка стоимости земли и других объектов недвижимости для целей совершения сделок [Текст] - М.: РУДН, 2015.

21 Веселовская, Л.Ф. Оценка стоимости земли [Текст] - М.: Государственный университет по землеустройству, 2015.

22 Каминский, А.В. Анализ практики оценки недвижимости [Текст] - М.: Кнорус, 2015.

23 Кацман, В.Е. Оценочная деятельность: правовые, теоретические и математические основы [Текст] - М.: Маркет ДС Корпорейшн, 2015.

24 Маховикова, Г.А. Оценка недвижимости [Текст] - М.: Кнорус, 2016.

25 Яскевич, Е.Е. Практика оценки недвижимости [Текст] - М.:Техносфера, 2015.

26 Федотова, М.А. Основы оценки стоимости недвижимости [Текст] - М.: Кнорус, 2016.

27 Буянов, А.Ю. Экономическая оценка земельных участков [Текст] - М.: МИИГАИК, 2016.

28 Румянцев, Ф.П. Оценка земли [Текст] - М.: ИНЖЭКОН, 2015.

29 Зимин, А.И. Оценка недвижимости [Текст] - М.: Акди, 2015.

30 Кошкина, Л.И. Оценка рыночной стоимости земельных участков [Текст] - М.: Дело, 2016.

 Приложение А

Стоимость земельных участков, предназначенных под ИЖС и сроки реализации в Подмосковье за 2016-2017 гг.

Оценка стоимости земельных участков и огородов/ оценка земли ИЖС (площадь)	Стоимость, руб.	Сроки, дней
До 3 000 кв. м.	12 000	5-7
До 7 000 кв. м.	20 000	5-9
До 15 000 кв. м.	25 000	9-12
От 2 га до 7 га	35 000	12-15
От 10 га	От 50 000	15-25

Приложение Б

Характеристика земельного участка

Характеристика	Параметры
Функциональное назначение	Жилое
Тип входа	С двух сторон
Площадь застройки, кв.м.	560
Уровень шума	Низкий
Интенсивность движения транспорта	Средняя
Благоустройство территории	Озеленение, асфальтированная и грунтовая дорога, обустройство внутренней и внешней территории
Техническое состояние	Участок находится в хорошем состоянии

Приложение В

Технические и физические характеристики земельного участка

Площадь участка, кв.м.	5 000
Целевое назначение	Для ведения хозяйства
Рельеф участка	Умеренный
Наличие улучшений	Присутствуют
УПКСЗ, руб./кв.м.	479

Размещено на Allbest.ru

...