Оценка стоимости земли в условиях рыночной экономики

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Раздел 1 Теоретические основы оценки земельных участков

Раздел 2 Методологические основы оценки земельных участков

Раздел 3 Определение рыночной стоимости земельного участка

Заключение

Список используемых источников

Приложения

Введение

оценка земля экономический рынок

Оценка земли является одним из наиболее не простых объектов экономической оценки среди не уступающих по значимости прочих объектов недвижимости. Этому способствуют многие факторы. Наиболее явными являются: не достаточный уровень развитости земельного рынка в России, слабая нормативная база, специфика земельных участков как объектов оценки.

Несмотря на это, необходимость проведения работ по определению стоимости земли достаточно высока, ввиду колоссальности территорий земель в Российской Федерации, а так же развития земельного рынка.

Оценка стоимости земли играет немаловажную роль во многих других случаях приобретения, передачи прав собственности на указанное имущество, как пример можно рассматривать оценку земельных участков при вступлении в права наследования, при разделе имущества и т.д.

Также оценка стоимости земли необходима в производственно - хозяйственной деятельности. Ни одна операция или сделка по купле - продажи объекта, находящегося в частной или государственной собственности, кредитованию под залог или страхованию земельных участков, разрешению споров, касающихся имущественных прав, налогообложению участников земельных отношений не обходится без оценки.

Определение стоимости участка земли весьма сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно отыскать абсолютно идентичный аналог.

Сказанное лишь доказывает актуальность и значимость оценки стоимости земли, что и предопределило научно - практическую значимость выбранной темы дипломной работы.

В современной научной литературе вопросам, посвященным этой теме, уделено немало внимания. В них раскрывается суть экономической и правовой основы оценки стоимости земли, методики и эффективность этих методик при осуществлении оценочной деятельности. Однако, особенностям оценки земли регионов уделено недостаточно внимания. Из чего и следует актуальность исследуемой проблемы.

Следовательно, основной целью дипломной работы является анализ методологии и практики оценки стоимости земли, применяемой в нашей стране.

Основные задачи исследования:

- рассмотреть теоретические и методологические основы оценки земли;

- провести оценку стоимости земли по адресу: Московская область, Коломенский район, село Никульское, улица Центральная.

Объект исследования - земельный участок, расположенный в Коломенском районе Московской области.

Предмет исследования - процедура определения стоимости земельного участка, расположенного в Коломенском районе Московской области.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы. Первая глава посвящена теоретическим основам оценки земли, вторая глава посвящена эффективности применения и методологическому анализу основ оценки стоимости земли. В третьей главе проводится оценка стоимости земли, с приведением согласования результатов оценки и выбираются пути повышения стоимости земли.

Раздел 1 Теоретические основы оценки земельных участков

Процесс перехода к рыночной экономике в Российской Федерации дал начало свободе предпринимательской деятельности и развитию права на частную собственность, что позволило субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектам недвижимости, в частности земельными участками разного целевого назначения.

Земля - это природный базис для размещения других элементов недвижимого имущества. С физической точки зрения термин «земля» - это поверхность планеты или часть природной среды, связывающая воедино: пространство, рельеф, почвенный покров, растительность, недра, воды и климат.

В рынке недвижимости объектом экономических отношений является земельный участок, заведомо включающий потребительские свойства и права на них. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая четкую границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, закрепленные в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельный участок используется с учетом целевого назначения, ограничений обременений:

- по плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами и правилами;

- размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответству-ющих зонах;

- по способам использования земельного участка и запреще-нию приемов, ведущих к снижению плодородия почв или ухудшению окружающей среды;

- предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений;

- видам деятельности, отрицательно вли-яющие на здоровье человека или его безопасность и др. [18]

Каждому земельному участку приписывают уникальный кадастровый номер - числовой код для определения его местоположения на местности по шести позициям (рисунок 1.1).

Рисунок 1.1 - Структура кадастрового номера земельного участка в России

С углублением рыночной модели экономики земля становится товаром - объектом хозяйственного оборота. Как и любой другой товар, земля стала иметь 

потребительскую стоимость, предназначенную для конкретного пользователя, и 

рыночную стоимость, вероятную цену продажи участка на открытом, конкурентоспособном рынке. Ее уникальность начала заключаться в том, что она стала и средством производства, и предметом труда.

В этом случае, земля - это объект купли-продажи, удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности, включающие качественные и количественные характеристики.

Одной из особенностей земли как товара является нулевая неэластичность ее предложения на рынке. Её цена формируется спросом, а именно уровнем цен произведенных на этой земле продуктов. Экономический рынок создает и поддерживает отношения к этому своеобразному объекту как к особой ценности, склоняя к эффективному использованию ее разнообразных свойств.

На земельные участки спрос формируется под воздействием многих факторов - природно-климатические, правовые, экономические и др. (рисунок 1.2).

Рисунок 1.2 - Основные факторы формирования спроса на землю

Потребительские свойства устанавливают ее назначение. Поэтому земля в зависимости от ее цели, назначения выступает одним или совокупностью своих потребительских свойств как общее условие и средство производства, пространственного базиса, рекреационных или оздоровительных средств.

Классификация земель по категориям целевого назначения позволяет обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок (рисунок 1.3).

Рисунок 1.3 - Общая классификация земель по потребительским свойствам

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной ка-тегории в другую осуществляют:

- Правительство Российской Федерации - земли, находящиеся в федеральной собственности;

- органы ис-полнительной власти субъектов Российской Федерации - земли, находящиеся в собственности субъектов Россий-ской Федерации, и земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности;

- органы местного самоуправления - земли, находящиеся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения;

- органы исполнитель-ной власти субъектов РФ - земли, находящиеся в частной собственности; земли сельскохозяйственного назначения;

- органы местного самоуправления - земли иного целевого назначения.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Наиболее существенную позицию среди категорий занимают земли сельскохозяйственного назначения, имеющие особый правовой статус на рынке недвижимости (рисунок 1.4).



Рисунок 1.4 - Земли сельскохозяйственного назначения

Оставшиеся основные целевые категории включают в себя земли разного потребительского назначения, с последующей спецификой их правового режима в пределах общего правового статуса соответствующей категории (рисунки 1.5-1.7).

Рисунок 1.5 - Земли населенных пунктов

Рисунок 1.6 - Земли промышленности, связи, обороны и иного назначения

Рисунок 1.7 - Земли особо охраняемых территорий

Также стоит отметить земли лесного и водного фондов, регулируемые правовым режимом этих природных объектов. Земли водного фонда - это земли занятые: водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них. Земли, покрытые лесами, предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности, являются землями лесного фонда.

Седьмая категория земель - земли запаса, служат резервом и выделяются для различных целей.

В целом, под экономической оценкой земельного участка подразумевают деятельность по систематизированному сбору и анализу данных для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

Немаловажную роль в оценке стоимости земли играет правовое обеспечение. Оно включает рассмотрение следующих аспектов:

- Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли и природных ресурсов.

- Имущественные права на землю.

- Градостроительные и иные ограничения в использовании земли.

- Все эти аспекты оказывают влияние на процесс проведения оценки и стоимостные параметры. Раскроем их суть поподробнее.

Законодательное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации находится на этапе становления. Уже имеющиеся нормативные документы, на данный момент, содержат общие принципы и понятия в сфере оценки стоимости.

В нашей стране система нормативных актов состоит из четырех уровней. Они регулируют вопросы определения стоимости земли:

1. Федеральные законы:

- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

- Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года №137-ФЗ.

- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

2. постановления Правительства Российской Федерации:

- Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

- Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли».

3. ведомственные нормативные акты:

К третьему типу принадлежат нормативные документы министерств и ведомств. С помощью них осуществляется регулирование процедуры оценки и проводится оценка земли.

1) Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами МЭРТ РФ № 254, 255, 256 от 20 июля 2007 г. и № 508 от 22 октября 2010 г.:

- ФСО № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки";

- ФСО № 2 "Цель оценки и виды стоимости";

- ФСО № 3 "Требования к отчету об оценке ";

- ФСО № 4 "Определение кадастровой стоимости".

Это методики, методические рекомендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру определения стоимостных показателей и их значение.

2) Распоряжение Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

3) Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

4). Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов".

4. нормативные акты субъектов Российской Федерации.

К нормативно-правовым актам, регулирующим процедуру определения стоимостных показателей при оценке земли или имущественных прав, связанных с ней, относят и другие документы.

Следует перейти к основополагающей тематике. Она касается имуществен-ных прав на землю, как объекта оценки стоимости.

Под объектами оценки стоимости земли считают имущественные права на земельные участки. Под оценкой земли подразумевается оценка объема прав, находящихся в нашем распоряжении при использовании или получении выгод. В сущности, полное право на обладание собственностью представлено совокупностью прав.

Имущественные права на землю присваиваются как совместно с земельным участком, так и как самостоятельные объекты оборота в порядке уступки требования или долга. Именно право собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения земельным участком, с учетом ограничений используемых для защиты определенных интересов общества.

Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Изучим земельный участок со стороны объект гражданских прав.

Согласно ст. 6 ЗК объектами земельных отношений являются:

- земля как природный объект и природный ресурс;

- земельные участки;

- части земельных участков.

Земля считается природным ресурсом и источником для формирования земельных участков, то есть объектов гражданских прав и недвижимых вещей. Участок земли не используется без обладателя. Отношения по использованию и охране земель регулируется земельным законодательством, в свою очередь, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК).

В процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка формируются части земель, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества. В п. 2 ст. 6 ЗК говорится о разделе на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок.

Важную роль играют, также, особенности оборота земель.

Оборот земли - это перераспределение земли между собственниками на основе спроса и предложения. Он обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому. Оборотоспособность земельных участков определяется природоресурсным законодательством, регулируется государствен-ным землепользованием. Отмечают три категории вовлекаемых в сделки земель:

- земельные участки, оборот которых разрешен;

- земли, изъятые из оборота;

- земли, частично изъятые из оборота.

Ознакомимся с основными видами прав на землю. Устоявшийся термин «права на землю подразумевает совокупность прав в рамках земельных правоотношений, которые принято разделять на две основные группы (ст. 25 ЗК РФ):

1) собственность на землю (глава III ЗK РФ):

a) право собственности и иные вещные «права на землю»;

b) обязательственные «права на землю».

2) постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками (глава IV ЗК РФ):

a) права на объекты земельно-имущественных отношений;

b) права, возникающие в результате совершения сделок с объектами земельно-имущественных отношений.

К ним добавляются и другие права (рисунок 1.8)



Рисунок 1.8 - Структура земельных правоотношений, регулируемых законодательством РФ

Понятие «права на землю» упомянуто в главе 17 ГК РФ (ст. 260, 264--276). Оно раскрывается через «право собственности на землю» и «права владения и пользования земельным участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником» (п. 2 ст. 264 ГК РФ). [16]

Из этого следует, что права на объекты земельно-имущественных отношений и возникшие в совершении сделок с этими объектами, определяются к имущественным правам. Их подразделяют на вещные и обязательные:

- права непосредственно на эти объекты;

- права, связанные с оборотом этих объектов.

Регламент ГК РФ создает, следит за порядком осуществления и защищает гражданские права.

Перейдем к основным видам вещных прав. В первое очередь нужно отме-тить право собственности на землю.

Право собственности - это основное вещное право. Обладатель права может владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком (рисунок 1.9).

Рисунок 1.9 - Структура права собственности на землю

В ГК РФ право собственности рассматривается как наиболее полное по объему вещное право (ст. 209). Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах». [16]

Функции собственности разделяются на:

- общие - присуще всем. Под ними подразумевают право либо совершать, либо не совершать действия по отношению к земле;

- специальные - уникальные. Зависят от целевого назначения земельного участка, особенностями правового статуса собственника.

Собственник такого ресурса как земля вправе использовать все, что находится над и под поверхностью земли, при условии, что иное не предусмотрено законом.[2]

Вспомним о формах собственности. Они проявляются в процессе присвоения и отчуждения земли как основного фактора производства и его результатов - дохода. Присвоение и отчуждение благ происходит частным и публичным путем. Отсюда последовало появление частной и публичной собственности. Также выделяют право общей собственности, в связи с принципиальными особенностями. Схема, иллюстрирующая структуру права собственности ( рисунок 1.10).

Рисунок 1.10 - Структура форм собственности

Управление земельными участками на территории Российской Федерации осуществляется на равных правах с гражданами и юридическими лицами. Земли предоставляются в пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду. [3]

Руководствуясь нормативно - правовой базой, осуществляется регулирование землепользования. Поэтому возникают ограничения в использовании земли.

Принято считать, что оценка рыночной стоимости земли -- это оценка прав, которые дают возможность тем или иным способом использовать эту землю и извлекать пользу. Поэтому законодательные положения, регулирующие использование земли и устанавливающие различного рода ограничения на способы освоения, включая застройку, и использование находящихся на ней улучшений, существенным образом влияют на стоимость земельных участков.

Баланс поддерживают определенно установленные правила землепользования, которые дополняются соответствующими правовыми нормами. На их основе осуществляется государственное и муниципальное регулирование землепользования.

Регулирование землепользования направлено на соблюдение интересов населения всего государства.

Системы регулирования землепользования отличаются друг от друга в разных странах, но общим для этих систем является наличие двух типов регулирования. К первому типу регулирования относится выделение неких наиболее ценных с точки зрения общества земель и установления для них особых режимов землепользования, включающих меры как административного, так и экономического воздействия. Ко второму типу регулирования относится регулирование застройки на урбанизированных территориях.

На территории России земельным законодательством установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Исходя из этого приоритета, и сформулированы правовые условия пользования землей. Их условно можно разделить на три группы:

- общее государственное регулирование, устанавливаемое нормами земельного права;

- градостроительное регулирование, устанавливаемое местными властями на уровне муниципалитетов, в основном городов;

- регулирование нормами природоохранного, санитарно-эпидемиологического, водного и лесного права.

 В основе общего государственного регулирования земель нормами земельного права лежит деление земель на категории, отвечающие их целевому назначению. Такое деление обуславливает специфичность правовых режимов охраны и использования земель каждой категории.

Принимая во внимание целевое назначение земель, деление осуществляется по семи категориям. Для каждой обязателен определенный правовой режим и виды разрешенного использования земли.

Основными категориями земель являются:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли поселений;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, paдиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса. [25]



Рисунок 1.11 - Структура земель по категориям (целевому назначению) в Российской Федерации по состоянию на 1 января 2010 г

Градостроительное регулирование - это установление различных градостроительных требований к землепользованию в городах на основе норм, регулируемых и отраженных в Земельном и Градостроительном кодексах РФ. Оно сводится к проведению зонирования территории поселений и установлению для земельных участков, находящихся в границах той или иной зоны, определенных требований по их использованию и застройке. Данные ограничения и требования влияют на выбор наиболее эффективного использования земельного участка.

Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Выделение зон называют градостроительным зонированием территории. Для целей градостроительного зонирования выделяют такие территориальные единицы как планировочный район, квартал и участок территории города.

Разделение территории может зависеть как от соответствующих основных видов использования территории, так от исторических особенностей градостроительного развития и освоения территории.

Зонирование территории утверждается и изменяется нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Правила землепользования и застройки, как нормативные документы предусмотренные законом, регулируют использование земли и градостроительный процесс в городах. Разрешенное использование - это использование земельного участка в соответствии с обязательными требованиями и ограничениями к состоянию и допустимым изменениям состояния земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости, установленными на основании градостроительной документации, сервитутов, и других ограничений, вытекающих из законодательства. [28]

Стоит отметить, что на перечень обязательных условий, включаемых в разрешенное использование земельного участка, не влияет вид прав на данный земельный участок.

Градостроительный регламент -- это совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.[2]

Земельным кодексом определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Принцип установления градостроительных регламентов для территориальных зон реализуется разными способами. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Основными правовыми характеристиками земельных участков, которые необходимо учитывать при оценке стоимости, являются: принадлежность к землям определенной категории; установленный для них вид разрешенного использования, включая все ограничения и режимы, вытекающие из природоохранного, санитарно-эпидемиологического и иного законодательства.

Данные о градостроительных режимах и документация градостроительного характера должны содержаться в Градостроительном кадастре, где она регистрируется и хранится.

Раздел 2 Методологические основы оценки земельных участков

Прежде всего, стоит отметить факторы, влияющие на оценку стоимости земельных участков.

Сфера недвижимость как находится под воздействием окружающей среды, так и воздействует на нее. Всемирная практическая деятельность демонстрирует опыт, представленный нам в виде факторов, оказывающих воздействие на стоимость имущества:

1. Экономические. Они отражают экономическое положение в стране и ее субъектах. К ним относят спрос и предложение.

2. Социальные. Растолковывают характер землепользования, спроса на землю и цену на нее. Этот фактор отражается в сфере культурно-бытовой сфере обслуживания населения.

3. Юридические, административные и политические.

4. Физические факторы, характеристики окружающей среды и местоположения. С помощью них определяется стоимость земельных участков в населенных пунктов и вне.

5. Состояние среды, санитарные условия, микроклимат.

6. Инженерно-геологические условия и подверженность данной территории возможным разрушительным природным воздействиям.

7. Историческая, эстетическая и ландшафтная ценность территории:

8. Местоположение. Для земель поселений.

9. Местоположение. Для земель сельскохозяйственного назначения. [21]

Следует принять во внимание три уровня немаловажных факторов для объектов недвижимости:

- региональный - анализ и оценка всех факторов в общем, влияющих на процессы в сфере недвижимости.

- местный - изучают местоположения объектов, их физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования.

- непосредственного окружения - обнаруживают влияние архитектурно-строительных и финансово-эксплуатационных факторов, связанных с объектом недвижимости и обусловленных его характеристиками.

Перечислив и раскрыв факторы, уделим внимание принципам оценки стоимости земельных участков.

Фундаментом для стоимости земельного участка являются рыночные цены. Они формируются на основе спрос и предложение. Все субъекты пользуются результатом, то есть сложившимися принципами, которые определяют поведение и величину оценки стоимости участка земли. Принципы сформированы в 4 группы.

Принципы могут комбинироваться. Они являются направляющими ориентирами поведения людей в рыночной среде. Обсудим каждый из принципов.

Принцип полезности

Всякий объект недвижимости имеет стоимость. Потребительские свойства товара - это обязательные условия при продаже. Полезность образует потребительскую стоимость объекта.

Полезность - свойство товара, в нашем случае недвижимости, которое удовлетворяет потребности в определенный временной интервал и в определенном месте. Уровень полезности и соответственно стоимости на прямую связан с выгодой которую он приносит. Обобщая, полезность является субъективной оценкой товара. Однако ее экономический смысл выражается в цене. Полезность в таком понимании определяется ценой. Появляется возможность выбора альтернативы похожих по свойствам объектов недвижимости.

Принцип замещения

Этот принцип, возможно, объяснить так: «наибольшая стоимость собственности находится минимальной ценой или стоимостью, по которой можно купить иное имущество с аналогичной полезностью». Такой принцип универсален. Его используют во всех трех подходах при оценке недвижимости.

Принцип ожидания

С помощью него устанавливают фактическую стоимость с учетом будущих выгод. Стоимость денежной валюты не стабильна, в связи с этим временной фактор определяется посредством коэффициента дисконтирования, выраженного формулой:

,

где i - процентная ставка, доли единицы (либо доли прибыли от вложений спустя 1 год;

t - количество лет, которые проходят между годом, в котором было инвестирование и годом поступления (отдачи) денежных средств.

Принцип остаточной продуктивности земель

Остаточная продуктивность составляет основу земельных участков. Это чистый доход, оставшийся после затрат на труд. Она появляется в результате сокращения затрат на особых потребностях и увеличения выручки за счет дополнительных доходов.

Стоимость земли в предпринимательстве выше тогда, когда ее производительность высока.

Принцип вклада

В сфере недвижимости, под вкладом понимают увеличение стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения. В случае динамики вступает закон предельной производительности, при котором вклад полезен до того момента, пока предельные затраты обходятся дешевле, чем увеличивающаяся стоимость участка земли.

Принцип отдачи

Всем известно, что при вложении инвестиций доходность увеличивается, достигая пика, после чего темп роста доходности уменьшается, в отличии от уровня добавочных затрат. А значит, что наибольшая стоимость земельного участка, со всеми дальнейшими вложениями в нее, теряет «пиковую» доходность и соответственно не увеличивает стоимость недвижимости.

Принцип сбалансированности.

В этом принципе баланс достигается при соответствии землепользования и других предпринимательских факторов, увеличивающих стоимость земли. Нарушение баланса приводит к недоулучшению или переулучшению, при этом падает эффективные свойства земли. Сбалансированность можно заметить в показателях емкости и доходности.

Принцип оптимального размера

Этот принцип подходит для участков земли который соответствуют всем параметрам, предпочтениям, типу землепользования, условиям внешней среды, наилучшего использования разных видов недвижимости.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав.

Общая стоимость объекта недвижимости может увеличиваться из-за разделения или соединения имущественных прав на участки земли. Способов деления прав одного участка множество:

- вертикальное физическое;

- по времени владения и использования;

- по правам пользования;

- по видам имущественных прав;

- горизонтальное физическое.

Принцип спроса и предложения.

Цена участка земли формируется под воздействием основных элементов рынка, а то есть спроса и предложения, на территории субъектов Российской Федерации.

Предложение представляет собой зависимость между рыночной ценой земельного участка и количеством земли, предлагаемой продавцами.

Спрос - платежеспособная потребность покупателя в участках земли, которая выражает зависимость между рыночной ценой товара и количеством товара, которое покупатели могут купить.

Принцип конкуренции.

В действие, принцип приходит, когда прибыль увеличивается, поэтому повышается предложение, что приводит к снижению уровня доходности. Конкуренция возникает между:

- вариативными способами пользования одного участка земли для разных целей в рамках норм;

- собственниками за арендаторов;

- арендаторов за участки земли;

- разными объектами, возведенными на одном участке земли.

Упрощая сказанное, конкуренция способствует перемещению капитала в более эффективные области деятельности и выравниванию степени получения прибыли. Увеличение или уменьшение степени конкуренции сказывается на оценке участка земли, вследствие того, что рыночная стоимость имеет место именно на конкурентном рынке.

Принцип зависимости от внешнего воздействия

Влияние внешнего воздействие определенно сказывается на стоимости участка земли, на стоимость объекта, да и на рынок в целом. В зависимости от назначения земли определяются приоритеты критериев выбора.

Принцип соответствия

Данный принцип обусловлен правилом - наибольшая стоимость участка земли достигается в том случае, когда его характеристики и назначение соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Получение результата тесно связано с прогрессией и регрессией. Пользуясь принципом, нужно принять во внимание, что:

- потребности и ожидания могут меняться со временем;

- оценщику следует учитывать изменения, закономерность, тенденции развития внешней среды и будущей стоимости недвижимости.

Принцип изменения

С помощью этого принципа можно заметить динамику стоимости участков земли во временных отрезках под воздействием основных факторов, уже упомянутых в этой главе. Стоимость земли больше повышается, чем понижается. В таком случае оценка производится на определенную дату.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования земли

Принцип отражает доходность и выгодность функционального пользования возможностями участка земли, между тем повышает его стоимость. Выбор наиболее эффективного использования отбирается среди наиболее похожих вариантов:

- физические свойства земли и транспортные коммуникации;

- соответствуют законодательным нормам, требованиям, ограничениям;

- окупаемость вложенных инвестиций;

- обеспечивают наибольшую стоимость участка земли;

- обеспечивают доходность собственника.

Выбор подхода являются ключевым этапом при оценке недвижимости. Оценка недвижимости включает в себя три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный подходы. От них зависит формирование конкретных методов оценки недвижимости. Зачастую для этого процесса задействуют сразу несколько разных подходов.

В доходном подходе оценивается стоимость недвижимости в настоящий момент времени как текущая стоимость будущих денежных потоков. Он показывает:

- качество, а также количество дохода, который тот или иной объект недвижимости способен принести в течение срока службы;

- риски, которые касаются не только определенного объекта.

С помощью доходного подхода определяют инвестиционную и рыночную стоимость.

В пределах доходного подхода используют два метода: прямой капитализации доходов, дисконтирование денежных потоков. Эти методы выбраны, потому что стоимость недвижимости оцениваемого объекта имеет способность приносить доход в будущем. Будущие доходы преобразуются в стоимость объектов недвижимости, принимая во внимание уровень риска этого объекта. Главное отличие этих методов в способе преобразования доходных потоков.

Выбирая метод капитализации доходов, стоимость недвижимости переходит в доход уже за один определённый период времени, а при применении метода дисконтирования денежных потоков - за несколько прогнозируемых лет при получении выручки при перепродаже объекта.

Плюсы и минусы методов можно узнать по следующим признакам:

- возможность разглядеть действительные намерения потенциальных покупателей;

- тип, качество информации и её обширность для получения анализа;

- способность учитывать динамику колебаний конкуренции;

- учесть специфические особенности данного объекта недвижимости, способные повлиять на его стоимость.

Сравнительный подход на основе сведений о недавно проведённых сделках со сходными объектами на рынке позволяет сопоставить оцениваемую недвижимость с её аналогами. Такой подход подчинен спросу и предложению, замещению и вкладу. Три принципа формируют базу для пользования количественных и качественных методов, которые в свою очередь дают возможность выявить сравнительные, измерительные данные сравниваемых объектов, а после предположить примерную стоимость оцениваемых объектов.

Разберем подробно этапы сравнительного подхода при оценке недвижимости:

1. уделяется внимание информации о состоянии и тенденции рынка недвижимости, сегментов, к которым относятся объекты. Сравниваются схожие или уже недавно проданные аналогичные объекты недвижимости.

2. сбор и анализ информации, сравнивается нужный объект с похожими;

3. ценообразующие параметры сопоставляемых объектов вносят поправки на цены аналогов.

4. полученный ценовой результат одабривается, устанавливается итоговая величина стоимости объекта недвижимости.

Главные параметры затратного подхода:

- оценка имущественного комплекса, который состоит из участка земли и созданных улучшений, на основе расчёта произведённых затрат, необходимых при его воссоздании на ту или иную конкретную дату (дату оценки);

- учёт износа (обесценивания) улучшений в период эксплуатации под воздействием тех или иных факторов;

- принцип «замещения».

Этапы применения затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости здания;

2) оценка величины предпринимательской (инвесторской) прибыли;

3) расчет выявленного износа;

4) оценка рыночной стоимости конкретного участка земли;

5) расчет итоговой стоимости объекта посредством корректировки восстановительной стоимости на износ с увеличением полученного показателя на стоимость участка.

Использование затратного подхода является предпочтительным, а иногда и единственно возможным в ряде случаев:

1. Если проводится оценка нового или недавно построенного объекта. В таком случае стоимость строительства объектов (с учетом инвесторской прибыли) обычно является наиболее близкой к рыночной стоимости.

2. Когда необходимо проведение анализа наилучшего и самого эффективного вида использования участка земли.

3. Когда требуется технико-экономическое обоснование ведения строительных работ.

4. Для оценивания объектов незавершенного строительства.

5. Для оценивания в целях выделения объектов налогообложения (участок, здание).

6. Для оценки в целях страхования.

7. Для проведения переоценки основных фондов предприятия.

8. Если отмечается недостаток необходимой информации для применения иных подходов к оценке.

Оценка стоимости объектов недвижимости покажется не целой без использования методов. Они составляют единую совокупность приемов и технологий оценки любого землепользования. Разница применения отражается в видах расчета начальных показателей, в выборе элементов сравнения и факторов стоимости земли. Выбор метода заключается в постановке целей оценки, классификации оцениваемой недвижимости, возможности располагать начальной информацией, в том числе рыночными данными. Минимуществом России были приняты Методические рекомендации международных стандартов оценки стоимости земельных участков.

Классификация методов оценки земли включает в себя методы:

- сравнения продаж;

- распределения (он соответствует методу разнесения);

- выделения (он соответствует методу извлечения);

- капитализации земельной ренты (он соответствует методу капитализации арендной платы за участок земли);

- остатка для участка земли;

- предполагаемого использования (способа развития территории). [20]

Метод капитализации земельной ренты распространяется на оценку застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения данного метода - возможность получения земельной ренты за оцениваемый участок земли.

Этапы метода:

- расчет ренты, создаваемой участком;

- выявление ставки капитализации;

- расчет рыночной стоимости конкретного участка за счет капитализации ренты.

Если известна величина чистого дохода от земли (IL) и ставка капитализации земельного участка (RL), то можно определить стоимость земли (VL) по формуле:

VL = IL / RL, где

IL - земельная рента (рентный доход от земли);

RL - ставка капитализации для земельного участка.

Капитализация земельной ренты - пересчет потока будущих доходов в сумму стоимости земли в настоящее время.

В качестве земельной ренты могут выступать:

- расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

- земельная арендная плата (абсолютная рента) для оценки земель поселений;

- часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок.

Ставка капитализации - ставка доходности, полученная от вложенных денег.[31] Эта ставка переводит величину текущего чистого дохода от земельного участка в его стоимость.

В зависимости от занятости или свободности участка земли, выбирается способ расчета данных ставок, их величины. Предопределяет их различие - степень риска.

В методе предполагаемого использования происходит оценка застроенных и незастроенных участков земли, приносящих доход.

Оценка производится посредством преобразования в текущую стоимость ожидаемой ренты в виде арендных платежей, либо операционного дохода за время владения землей и выручки от перепродаж земельных участков или единых объектов недвижимости. [32]

Для применения метода предполагаемого использования необходимо рассчитать стоимость будущих доходов посредством дисконтирования каждого денежного потока с функциями сложных процентов по формуле:

,

где - стоимость текущая;

- денежный поток (чистый операционный доход периода (года));

- ставка дисконтирования периода t;

n - продолжительность прогнозного периода;

t - номер платежного периода;

(1+i)^n - фактор текущей стоимости (таблицы шести функций денежной единицы);

- возможная цена перепродажи объекта (земельного участка).

Применительно к земельным участкам, расчет ставки дисконтирования идентичен расчету ставки дисконтирования для объекта недвижимости, который рассматривался в соответствующем разделе.

Последовательность действий по дисконтированию доходов и расходов:

- определение сумм и временной структуры расходов, которые необходимы для использования участка земли в соответствии с конкретным вариантом его эффективного использования;

- рассчитать величины и структуры доходов от самого эффективного использования участка;

- установить величину ставки дисконтирования, которая соответствует уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый участок земли;

- расчет стоимости участка земли посредством дисконтирования доходов и расходов, связанных с его практическим использованием. [34]

Ставку дисконтирования выбирают как среднюю норму прибыли. Поскольку в оценке земельных участков ставка дисконтирования равна ставке капитализации, то для расчета данной величины можно воспользоваться способами определения ставки капитализации. Чаще всего применяется метод кумулятивного построения ставки дисконтирования.

Взяв, текущая стоимость будущих денежных потоков и реверсии составляют стоимость участка.

В процессе оценки требуется учитывать то, что существуют номинальные и реальные ставки. Номинальные ставки включают в себя инфляционную составляющую, реальные ставки не включают. Реальную ставку дисконтирования применяют для оценки стоимости в ценах, очищенных от инфляции, номинальную - при оценивании стоимости в текущих и прогнозных ценах (при этом учитывается инфляция).

Для расчета ставки дисконтирования используют формулу Фишера.

Метод остатка основан на принципе остаточной продуктивности и ННЭИ. Благодаря его использованию можно определить стоимость разных составляющих доходной недвижимости - правовых, физических и финансовых интересов. Суть данного метода заключается в капитализации операционного дохода, когда стоимость иных компонентов известна.

При применении метода остатка должны быть известны следующие данные:

- стоимость зданий (сооружений), расположенных на участке;

- чистый операционный доход, который приносит земля и здания (сооружения);

- ставка капитализации для земельного участка и зданий (сооружений);

- ставка капитализации для участка земли. [35]

При этом застроенные участки необходимо рассматривать и оценивать как условно свободные при их эффективном использовании. Рыночную стоимость участков можно определить по следующей формуле:

,

где - стоимость земли;

ЧОД - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

Су - рыночная стоимость улучшений;

Ку - коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Кз - коэффициент капитализации доходов от земли.

Метод остатка предполагает выполнение следующих действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения проведённых улучшений, соответствующих самому эффективному варианту применения оцениваемого участка;

- расчет операционного дохода от объекта недвижимости за тот или иной период времени на основании существующих на данный момент рыночных ставок арендной платы;

- расчет операционного дохода, который приходится на проведённые улучшения, за тот или иной период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения проведённых улучшений на соответствующую ставку капитализации доходов от выполненных улучшений;

- расчет величины ренты как разности операционного дохода от объекта недвижимости за тот или иной период времени и чистого операционного дохода, который приходится на улучшения за соответствующий временной период;

- расчет рыночной стоимости участка посредством капитализации ренты.

Чистый операционный доход равен разности валового дохода и операционных расходов, которые обычно несет арендодатель, и потерь от простоя помещений, от неуплаты за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи в аренду единого объекта недвижимости при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке участка земли арендные ставки за использование единого объекта недвижимости рассчитывают с учётом рыночных ставок арендной платы.

При оценке стоимости застроенных участков земли в расчете используют ставки капитализации 2-х типов: ставку капитализации для участка земли и ставку капитализации для проведённых на нём улучшений. Также косвенно учитывают ставку капитализации для объекта недвижимости.

Ставка капитализации для проведённых на участке улучшений используется в рамках метода остатка для участка земли, при необходимости распределять чистый операционный доход на доход от участка земли, а также на доход, получаемый от зданий. В этом случае из общего дохода, который создаётся всем объектом недвижимости, вычитается доход, который условно приписывается зданиям и рассчитывается посредством умножения стоимости их воспроизводства (замещения) на ставку капитализации для проведённых на участке улучшений. [31]

Возникает необходимость разделения (распределения) ставки капитализации для всего объекта недвижимости на 2 составляющих: ставку капитализации для проведённых на участке улучшений и ставку капитализации для земли на участке.

Для расчета ставки капитализации для улучшений путем распределения можно воспользоваться алгоритмом метода распределения, при этом должна быть известна доля земли (или доля улучшений) в едином объекте недвижимости.

Rreal estate = RL * L + RB * B

Rreal estate = RL * L + (RL ± ?) * B

или

RL = Rreal estate ± ? * B

RB = RL ± ?

Сущность метода сравнения продаж в определении стоимости конкретного участка земли посредством проведения сравнения цен недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым участком после проведения корректировок.

Поскольку нельзя найти двух одинаковых по разным параметрам участков земли, необходимо проведение корректировки цен продаж сопоставимых участков, которая может на итог оказаться и с положительным результатом, и с отрицательным. Скорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют в итоге сделать выводы о рыночной стоимости оцениваемого участка земли. Расчетная рыночная стоимость участка земли () определяется по следующей формуле:

,

где - стоимость i-го сравнимого участка земли;

- величина суммы корректировок цены продажи i-го сравнимого участка по j-параметру.

Использование на практике метода сравнительного анализа продаж (САП) заключается в проведении последовательно следующих действий:

1. Выполнение анализа соответствующего сегмента рынка земли, к которому оцениваемый участок можно отнести, выявление и последующий отбор сопоставимых участков в недавно проведённых сделках (на основании разных источников).

2. Сбор сведений по всем сопоставимым участкам земли и выявление элементов их сравнения. Для анализа достаточно получить информацию по 3-4 аналогичным участкам земли.

К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта и наиболее часто используемые при сделках с участками характеристики.

К наиболее важным факторам стоимости участков обычно относят:

- местоположение земельного участка и окружение;

- целевое назначение участка, разрешенное использование, права иных лиц на данную землю;

- физические характеристики участка (величина, рельеф, особенности конфигурации др.);

- транспортная доступность данного участка;

- инфраструктура (наличие инженерных сетей или их непосредственная близость, возможность подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры).

К характеристикам сделок с участками относят:

- условия финансирования сделок с участками земли (соотношение собственных и заемных денежных средств, условия предоставления заемных денежных средств);

- условия платежа при совершении сделок с участками (выполнение оплаты денежными средствами, расчёт векселями, взаимозачет, бартер и т.д.);

- обстоятельства совершения конкретной сделки с участков земли (был ли участок представлен на открытом рынке в форме публичной оферты, аффилированность покупателей и продавцов, продажа при банкротстве и т.д.);

- изменение цен на участки за период с даты заключения конкретной сделки в аналогичных сделках до проведения оценки конкретного участка земли. [33]

Характер и степень отличий аналогового участка и оцениваемого участка земли устанавливается с учётом различных элементов сравнения. Сделка с конкретным участком совершается с учётом сложившихся на рынке характеристик сделок с участками земли.

3. Проверка достоверности сведений о сделках с отобранными для сравнения участками земли, посредством:

- подтверждения одной из сторон сделки или агентом;

- выявление условий конкретной сделки, ее типичности, отсутствия связи между сторонами (головная и дочерняя компании, родственники и т.п.)

4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и сопоставимым участками. В итоге определяется продажная цена каждого сопоставимого участка, в случае, если бы он имеет те же самые параметры, что и оцениваемый участок земли.

Если оцениваемый участок земли отличен от сопоставимого, в этом случае в цену последнего следует внести необходимые поправки, чтобы определить, за какую цену его возможно продать, если бы обладал такими же характеристиками, что и оцениваемый земельный участок. При проведении корректировки фактических цен сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. Важно при этом ответить для себя на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый участок земли, если бы у него были такие же самые характеристики, что и у оцениваемого участка земли?». К примеру, когда сравниваемый участок уступает оцениваемому, цена продажи первого должна быть увеличена до величины, за какую он бы был продан, обладая лучшими характеристиками (теми же, что и оцениваемый участок).

При оценке земли поправки проводят по всем основным характеристикам, которые обладают стоимостью для покупателей.

Используют следующие единицы сравнения:

1. Цена за 1 га земли - для больших массивов сельхозназначения, промышленного назначения или для ведения жилищного строительства.

...