Оценка стоимости земли в условиях рыночной экономики

2. Цена за 1 м2 земли - в деловых центрах города, для размещения магазинов, офисов и других подобных объектов.

3. Цена за 1 фронтальный метр - для участков, предназначенных для коммерческого использования в городах. Стоимость участка пропорциональна его длине по улице при стандартной глубине, на которую приходится самая небольшая часть стоимости.

4. Цена за лот - стандартные по своей форме и размеру земельные участки в районах дачной и жилой застройки и т.п.

5. Цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади всего участка (ФАР - этаж, зона, соотношение). Правила зонирования, как правило, ограничивают величину здания этим коэффициентом.

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков проводится по следующим элементам сравнения:

1. имущественные права на участок: обременение договорами аренды с условиями, которые по тем или иным своим параметрам не в полной мере соответствуют рыночным, отсутствие прав собственности на землю;

2. условия финансирования: использование при покупке участка земли кредита на несоответствующих рыночным условиях, рассрочка платежей и т.д.;

3. условия оплаты: наличные денежные средства б/н расчёт, использование векселей, взаимозачетов и т.п.;

4. условия совершения конкретных сделок: нетипичные условия проводимых сделок, к примеру, родственные отношения покупателей и продавцов, продажа в условиях банкротства;

5. время совершения сделки с аналоговым участком;

6. местоположение конкретного и его окружение;

7. градостроительные и правовые ограничения по виду использования и застройке конкретного участка земли;

8. физические характеристики местности: рельеф, размеры и форма участка;

9. доступные коммунальные услуги (есть ли на участке или рядом инженерные сети, каковы условия подключения к ним).

Внесение поправок в стоимость сопоставимых земельных участков по первым 5 элементам сравнения проводится последовательно, а именно: каждая из последующих корректировок выполняется на основании результата предыдущей корректировки.

Внесение поправок в цены сопоставимых земельных участков по иным элементам сравнения выполняется на независимой основе. При этом:

1. определяется алгебраическая сумма поправок (используется абсолютное или относительное (процентное) выражение;

2. эту сумму используют для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправки по первым 5 элементам для сравнения.

То есть при помощи применения дифференцированного подхода к внесению поправок, можно учесть разницу между 2 основными группами поправок: 1 группа (5 поправок) - поправки, которые можно отнести к условиям продажи объекта сравнения, 2 группа (4 поправки) - поправки, которые характеризуют свойства участка объекта сравнения.

Чтобы определить величину поправок по тем или иным отдельным параметрам, используют для этого следующие способы:

- прямое попарное сопоставление цен аналоговых участков, отличающихся только одним элементом сравнения, и определение на основе этого корректировки по данному элементу сравнения;

- прямое попарное сопоставление дохода 2 аналогов, которые отличны одним элементом сравнения, и определение посредством капитализации разницы в доходах корректировки по элементу сравнения;

- корреляционно - регрессионный анализ связи между изменением элемента сравнения и изменением цен на аналоговые участки (цен единиц измерения аналогов) и определение уравнения связи между элементом сравнения и рыночной стоимостью участка;

- определение затрат на изменение элемента сравнения, по которому аналог отличается от конкретного объекта оценки;

- экспертное обоснование корректировок цен на аналоговые участки.

В результате определения и внесения корректировок в стоимость аналоговых участков они должны оказаться близки друг к другу по показателям. При наличии значительных различий скорректированных цен лучше всего выбрать другие аналоги или элементы, по которым проводится сравнение. Также можно попробовать пересмотреть значения корректировок.

В заключении требуется определение итоговой стоимости объекта посредством проведения расчетов весовых коэффициентов и нахождения средневзвешенной величины стоимости участка земли (используется методом сравнения продаж).

При проведении корректировок существует вероятность того, что по объективным причинам оказались неучтёнными те или иные ценообразующие факторы. Чтобы выявить средневзвешенную стоимость участка, требуется определить вес результатов, которые получены после корректировки цен продаж аналогов. Самый больший вес придается участку, который по параметрам наиболее близок к оцениваемому. Степень близости определяется количеством выполненных корректировок цены. Считается, что каждая из корректировок выполняется с ошибкой. И чем больше корректировок цены аналогового участка выполнено, тем меньше его вес при формировании итоговой стоимости определяемого объекта оценки. Учитывая, что вес корректировок должен иметь обратную пропорциональность числу корректировок, можно предложить следующее правило расчетов.

где - вес каждого из аналогов;

j - общее число аналогов (от 1 до j);

- количество корректировок каждого аналога.

Следует учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительный результат при высоких темпов инфляции, а также в случае недостаточных сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности и при заметных изменениях экономических условий.

Если продажи незастроенных участков недостаточны для использования метода сравнения, то в таком случае применяют другой метод - метод распределения. Для его использования требуется проведение тщательного анализа исходной информации.

Метод распределения - соотношение между стоимостью участка земли и стоимостью возведенных на нём построек. Стоимость продажи объекта недвижимости делится в этом случае на две составляющих - стоимости самого земельного участка и расположенных на нём зданий и других построек.

Для каждого конкретного типа застройки участка в конкретном регионе есть пропорция между стоимостью участка и стоимостью сооружений.

Доля земли в стоимости объекта	=	Стоимость земли	=	Стоимость земли
		Стоимость объекта		Стоимость земли + Стоимость зданий

Формула расчета стоимости участка земли.

VL = L * Vreal estate = (1 - B) * Vreal estate,

где L - доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости;

B - доля здания в стоимости объекта недвижимости;

Vreal estate - стоимость всего объекта недвижимости (недвижимость).

Необходимо выполнение ряда условий:

- наличие сведений о ценах сделок с аналогичными объектами недвижимости. При отсутствии таких сведений допускается использование цен предложения (спроса);

- наличие сведений о наиболее вероятной доле участка в рыночной стоимости объекта недвижимости;

- соответствие проведённых улучшений участка его наиболее эффективному виду использования.

- метод распределения предполагает выполнение определённой последовательности действий:

- выявлений элементов, по которым проводится сравнение объекта недвижимости, включающего участок, с аналогами;

- определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого из аналогов;

- определение по каждому элементу сравнения корректировок цен аналоговых участков, соответствующих характеру и особенностям отличий каждого из аналогов;

- корректировка по каждому элементу сравнения цен каждого из аналогов, учитывая их отличия от объекта недвижимости, который включает оцениваемый участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого участка земли (выполняется умножение рыночной стоимости объекта недвижимости, включающего участок на самое вероятное значение доли участка в рыночной стоимости объекта недвижимости).

Проблема метода заключается в установлении наиболее вероятной доли. Реальные сведения по сделкам с земельными участками отсутствуют, для осуществления прямого расчета значения доли требуется значение рыночной стоимости участков и стоимости единого объекта недвижимости. Выход из этой ситуации следующий: формирование выборки на основе статистических сведений по известным сделкам с объектами в другом месте.

Следующий метод - это метод выделения. Рыночную стоимость участка вычисляют как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости и расположенных на нём объектов. Существует 2 условия использования этого метода:

- наличие сведений о ценах сделок с объектами недвижимости. При отсутствии этих цен, используют цены предложения (спроса);

- соответствие проведённых улучшений участка и наиболее эффективного практического применения в дальнейшем.

VL = Vreal estate - VB,

где VB -стоимость воспроизводства (замещения) здания;

Vreal estate - стоимость всего объекта недвижимости (недвижимость).

Метод работает в такой последовательности:

- определение элементов сравнения объекта недвижимости (оцениваемый объект, аналоги);

- определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий аналогов от объекта недвижимости, включающего оцениваемый участок;

- определение по каждому элементу сравнения корректировок цен на аналоговые участки, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналогового участка от объекта недвижимости, включающего оцениваемый участок;

- корректировка по каждому элементу сравнения цен каждого аналогового участка, сглаживающая их отличия от объекта недвижимости, включающего оцениваемый участок земли;

- расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, включающего оцениваемый участок земли посредством обоснованного обобщения скорректированных цен аналоговых участков;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства проведённых улучшений на оцениваемом участке земли;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого участка земли посредством вычитания из рыночной стоимости объекта, включающего оцениваемый участок стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений на участке.

Сумма затрат на улучшения участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных показателей стоимости.

К укрупненным показателям стоимости относят показатели, характеризующие параметры объекта, а также показатели по конкретным видам работ.

Элементные: элементные цены и расценки, которые используются при определении затрат на создание на участке земли тех или иных улучшений.

Укрупненные и элементные показатели можно пересчитать на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительных работ с применением при этом ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный метод заключается в проведении подсчётов в текущих (прогнозных) ценах и тарифах на ресурсы (элементы затрат), которые необходимы для создания земельном участке тех или иных улучшений.

При определении затрат на улучшение участка учитывают прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала при создании улучшений. Прибыль рассчитывают как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов, как отдача на капитал при его самом вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании. При выявлении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывают величину накопленного износа проведённых улучшений.

Изъяны метода выделения:

- он может давать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых более 10 лет. Это происходит по причине снижения воспроизводства устаревшего объекта;

- инфляция стоимости затрат на воспроизводство объектов.

Раздел 3 Определение рыночной стоимости земельного участка

Цель курсовой работы: провести оценку стоимости земли.

Объект исследования - земельный участок, расположенный в Коломенском районе Московской области.

Предмет исследования - процедура определения стоимости земельного участка, расположенного в Коломенском районе Московской области.
Ознакомимся с общими сведениями (Таблица 1).

Таблица 1 - Общие сведенья по земельному участку

Оцениваемые права	Право собственности
Тип оцениваемого имущества	Недвижимое имущество: земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 1243 кв.м. Кадастровый (или условный) номер: 50:34:005 03 03:0681
Местоположение объекта оценки	Московская обл., Коломенский р-н, с. Никульское, ул. Центральная
Правообладатель оцениваемого имущества	Самуйлик Владимир Владимирович
Сведения об имущественных правах на объект оценки	Свидетельство о государственной регистрации права серия 50 НВ №144298 от 14 декабря 2007 года; Свидетельство о государственной регистрации права серия 50 НВ №144022 от 10 декабря 2007 года
Существующие ограничения права	Не зарегистрированы
Заказчик Отчета	Самуйлик Владимир Владимирович
Адрес заказчика	Московская обл., г. Коломна, ул. Красногвардейская, д. 25, кв. 3
Цель оценки	Расчет рыночной и ликвидационной стоимостей
Назначение оценки	Для использования объекта оценки в качестве залога по кредиту
Период проведения оценки	24.04.2016 - 28.04.2016
Действительная дата проведения оценки	28.04.2016
Дата отчета	28.04.2016
Основание для оценки	Договор № 210/4024-2008 заключили ООО «ФОСБОРН ХОУМ Финансовые услуги» и гр. Самуйлик Владимир Владимирович

Результаты оценки (Таблица 2).

Таблица 2 - Результаты оценки стоимости земельного участка

Величина рыночной стоимости, долл. США	59 400 (Пятьдесят девять тысяч четыреста)
Величина ликвидационной стоимости, долл. США	51 900 (Пятьдесят одна тысяча девятьсот)
Официальный курс валюты при проведении оценки	63,8977 руб./долл. США
Величина рыночной стоимости, руб.	3 795 660 (Один миллион четыреста тысяч)
Величина ликвидационной стоимости, руб.	3 316 410 (Один миллион двести двадцать две тысячи двести)

Следующим шагом является применение стандартов оценки и обоснование их использования.

В соответствии с заданием по проведению оценки, рыночная стоимость объекта оценки определялась на основе ФЗ № 135 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ», а также Федеральных стандартов оценки, которые обязательны к использованию субъектами оценочной деятельности (утверждены приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. за №N 254, 255 и 256), а также принципов оценки, которые сформулированы Международными стандартами. [1]

Сообразно действующему в РФ законодательству Государственные стандарты оценки обязательны к использованию субъектами оценочной деятельности при определении стоимости оцениваемого объекта, конкретных подходов и методов оценки и при проведении оценки. [4]

Перейдем к стандартам оценки РОО. Применение при оценке Федеральных стандартов обосновывается тем, что эти Стандарты включают термины и методы оценки, которые используются при проведении работ по оценке имущества.

В ходе работы использовались следующие стандарты:

- ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»;

- ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;

- ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Не стоит забывать и про международные стандарты оценки. Они определяют основополагающие принципы оценки, используемые при проведении оценки, и обобщают опыт, накопленный оценочным сообществом.

Работа дополнялась нормативными документами из списка использованной литературы.

Итак, мы добрались до последовательности проведения оценки. В соответствии со Стандартами оценки, оценочная деятельность включает следующие этапы:

- Определение целей и задач оценки, заключение с Заказчиком договора о проведении оценки.

- Осмотр и идентификация объекта оценки.

- Установление количественных и качественных характеристик объекта.

- Анализ рынка, к которому относится данный объект оценки.

- Выбор подходящих в данном случае методов оценки в каждом из подходов к оценке (затратном, доходном, сравнительном) и осуществление нужных расчетов.

- Обобщение полученных результатов в рамках каждого подхода и определение итоговой величины стоимости объекта. [18]

Стоит взять во внимание характеристики местоположения объекта оценки (Таблица 3).

Таблица 3 - Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание показателя
Шоссе	Новорязанское
Область, район	Московская обл., Коломенский р-н
Название насел. пункта	с. Никульское
Расстояние от МКАД, км	90
Расстояние от объекта до шоссе, км	1
Расстояние от объекта до остановки автобуса, км	0,5

Продолжение таблицы 3

Удаленность от объектов загрязнения, км	Не обнаружено
Качество дороги от шоссе до объекта	Асфальтированная дорога
Особые природные объекты (удаленность от объекта оценки на расстояние не больше 5 км)	Лесной массив, река
Инфраструктура и развлекательные объекты (удаленность от объекта оценки на расстояние не больше 5 км)	Магазин
Наличие расположенных рядом объектов, снижающих или повышающих привлекательность	Нет
Охрана населенного пункта	Нет
Инфраструктура населенного пункта	Магазины, школа, детский сад
Завершенность поселка в % соотношении	60
Освещенность населенного пункта в ночное время	Нет
Социальный и профессиональный статус соседей	Бизнесмены
Наличие единого стиля и дизайна населенного пункта	Нет
Средняя стоимость 1 сотки в данном районе, долл. США	4260
Среднерыночное время экспозиции для аналогичных объектов	3
Определенное время экспозиции для оцениваемого объекта	3

Характеристика самого объекта оценки (Таблица 4).

Таблица 4 - Характеристика объекта оценки.

Показатель	Наличие и описание показателя
Земельный участок
Характеристика земельного участка	Земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 1243 кв.м. Кадастровый (или условный) номер: 50:34:005 03 03:0681
Описание территории земельного участка	Участок не благоустроен, огражден
Постройки на участке	Нет
Электроснабжение	По границе участка
Газоснабжение	По границе участка
Водоснабжение	По границе участка
Канализация	Нет

Далее следует проанализировать рынок земельных участков Подмосковья, а именно предложение и спрос. Начнем с предложения.

Максимальное количество предложений земельных участков приходится на Минское, Новорижское, Дмитровское и Киевское шоссе. Рублево-Успенское шоссе в общей структуре предложения занимает всего 5,9%. Таким образом, доля Рублево-Успенского шоссе в общем объеме предложения земельных участков продолжает снижаться. В итоге участники рынка земли отмечают дефицит предложения участков в Одинцовском районе. Большая часть предложения (74%) по Рублево-Успенскому шоссе приходится на небольшие участки площадью до 30 соток, которые реализуются на вторичном рынке. Доля крупных участков площадью более 5 га не превышает 2%.

Структура предложений земельных участков по удаленности в целом повторяет ситуацию на рынке коттеджных поселков. Большая часть предложений (48%) сконцентрирована в зоне среднего Подмосковья. В 2016 г. произошло увеличение предложения в зоне дальнего Подмосковья, чья доля выросла с 26% до 34%. Таким образом, идет постепенное смещение предложения в сторону дальнего Подмосковья, чья доля в общей структуре предложения неизменно растет уже на протяжении двух лет.

Структура предложения земельных участков в западной части Подмосковья, 2016г. (Рисунок 3.1).



Рисунок 3.1 - Структура предложения земельных участков в западной части Подмосковья

Структура предложения земельных участков в западной части Подмосковья по удаленности от МКАД, 2016 г. (Рисунок 3.2).

Рисунок 3.2 - Структура предложения земельных участков в западной части Подмосковья по удаленности от МКАД, 2016 г.

Следующим показателем нашего анализа является спрос.

Наибольшим покупательским спросом пользуются участки, расположенные в Красногорском, Одинцовском, Наро-Фоминском и Истринском районах. В первую очередь это лесные участки, которые в дефиците благодаря принятым поправкам в Лесной кодекс, значительно усложнившим вывод новых участков под индивидуальное жилищное строительство.

По удаленности, подавляющая часть запросов (78%) приходится на зону ближнего и среднего Подмосковья в пределах 30 км от МКАД. При этом наиболее популярна территория с удаленностью 15-30 км. Спрос на участки в ближнем Подмосковье ограничен высоким уровнем цен. За прошедший год также вырос спрос на участки, расположенные за 50 км от МКАД, доля данных запросов составила 10%.

По площади наибольшим спросом пользуются участки в 15-30 соток, на которые приходится 41% поступающих в компанию заявок. Также высока доля запросов на участки площадью 30-50 соток, которые в общем объеме занимают 20%.

Наиболее популярные направления по земельным участкам в 2016 г., % от общего числа запросов (Рисунок 3.3).

Рисунок 3.3 - Наиболее популярные направления по земельным участкам в 2016 г., % от общего числа запросов

Структура спроса на земельные участки по площади (Рисунок 3.4).

Рисунок 3.4 - Структура спроса на земельные участки по площади

В результате анализа спроса и предложения удалось сформировать общие сведения по ценам.

Подмосковная земля продолжает дорожать. По итогам 2014 г., стоимость земельных участков в западной части области, на расстоянии до 15 км от МКАД, выросла в среднем на 46%, в зоне среднего Подмосковья (15-30 км) - на 43%. На итог, стоимость земельных участков под ИЖС в западной части Подмосковья, в районе 15 км от МКАД, составляет $22 - $26 тыс. за сотку. Наибольший рост показали участки по Новорижскому и Киевскому шоссе. Также значительно увеличилась стоимость земли по восточным направлениям, что в первую очередь было обусловлено растущим спросом на местные участки со стороны застройщиков. В итоге разрыв в ценах на землю западной и восточной части Подмосковья сократился. Данная тенденция продолжится в 2015 г., поскольку высокий уровень цен на участки по популярным западным направлениям приводит к смещению спроса в северо- и юго-восточную часть Московской области, где стоимость земли значительно ниже.

В целом, на сегодняшний день в Московской области никаких предпосылок для снижения темпов роста цен на земельные участки нет. Основные участники рынка земли сходятся во мнении, что в 2016 - 2017 г. продолжится тенденция роста цен, в среднем прогнозируется увеличение стоимости подмосковной земли на 35-45%.

Многие эксперты рынка оценивают покупку земельных участков как наиболее удачный вариант вложения денежных средств по итогам года. Самые высокие цены на землю по-прежнему наблюдаются на Рублево-Успенском шоссе в районе Барвихи, Жуковки, Раздоров, Горки-2. В целом за последние 5 лет подмосковная земля подорожала в среднем на 260%.

В районе дальнего Подмосковья в качестве наиболее перспективных с точки зрения инвестиций можно выделить участки, расположенные в районе крупных водохранилищ Московской области, территории вдоль берега р. Волги (Калязинский, Конаковский, Кимрский районы), а также земли по Симферопольскому и Каширскому шоссе в районе р. Ока.

Средняя стоимость земельных участков с коммуникациями в зависимости от удаленности от МКАД, 2015-2016 г., $ за сотку (Таблица 5). [29]

Таблица 5 - Средняя стоимость земельных участков с коммуникациями в зависимости от удаленности от МКАД, 2015-2016 г., $ за сотку

Динамика стоимости земельных участков в наиболее популярных районах Подмосковья, тыс. $ за сотку (Рисунок 3.5). [29]

Рисунок 3.5 - Динамика стоимости земельных участков в наиболее популярных районах Подмосковья, тыс. $ за сотку

Сложившийся уровень цен на земельные участки для индивидуального строительства (Рисунок 3.6). [29]



Рисунок 3.6 - Сложившийся уровень цен на земельные участки для индивидуального строительства

Сформируем и сформулируем основные тенденции и прогнозы развития рынка по проделанному анализу.

В 2007 г. активно осваивались дальние рубежи Подмосковья и соседние области, в первую очередь Тверская область, где активно ведется покупка земель в различных районах, прилегающих к Волге. Основными новыми участниками земельного рынка в данных секторах стали УК «Северо-запад» и компания OPIN, которая приобрела 3 500 га в Тверской области в Конаковском районе.

По итогам года следует отметить смещение интересов крупных девелоперских и строительных компаний в Московскую область. Данная тенденция позволит более активно развиваться рынку загородной недвижимости и обеспечит продолжение роста цен на земельные участки. В 2016 г. сразу несколько крупных компаний заявили о планах реализации новых масштабных проектов в Подмосковье. Так группа «Абсолют» планирует постройку двцх крупных жилых комплекса на Боровском и Киевском шоссе рядом с МКАД, девелопером данного проекта выступает «Абсолют Инвестмент Групп». Реализация проекта на Боровском шоссе (7 км от МКАД) предполагает возведение жилого комплекса «Рассказовка». На территории свыше 186 га будет построено 500 тыс. квадратных метров жилья бизнес-класса и 700 тыс. кв. метров жилья эконом-класса. В микрорайоне «Рассказовка» также планируется постройка детских садов, школ, физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивно-оздоровительных центров, больницы, многофункциональных центров. Всего будет построено более 400 тыс. кв. м инфраструктуры. На участке, расположенном в районе поселка «Московский» в 8 км от МКАД по Киевскому шоссе, будет построен одноименный комплекс с жильем бизнес-класса и инфраструктурой. Территория жилого комплекса «Московский» превысит 146 га, общая площадь строительства составит около 1,5 тыс. кв. м. В микрорайоне также предусмотрено возведение развлекательных и оздоровительных центров, почтовых отделений, предприятий бытового обслуживания, административно-делового центра, гаражного комплекса.

Также вырос интерес крупных иностранных компаний к рынку земельных участков и девелоперским проектам Подмосковья. И если до 2015 г. иностранцы рассматривали в качестве объекта для инвестиций преимущественно коммерческую недвижимость, то сейчас сразу несколько компаний заявили о своих планах инвестировать в жилищное строительство в Московской области. Подразделение компании из Израиля Leader Holdings планирует постройку примерно 7 000 квартир и объектов коммерческой недвижимости общей площадью 13 000 кв. м в 70 км от Москвы. Сделка ограничивается рядом условий и, как ожидается, она будет завершена не позднее конца 2017 года. Leader, имеющая активы в промышленности, технологическом секторе, коммуникациях, недвижимости и в сфере цифровой печати, договорилась об участии в строительстве иностранного партнера, которому будет принадлежать 50% в проекте. Также компания из Израиля «Мирланд девелопмент» планирует постройку 96 коттеджей (по 500 кв. м) и 50 таунхаусов (по 250 кв.м) класса «премиум» в 20 километрах от МКАДа по Минскому шоссе возле ст. «Перхушково» Помимо этого на стадии проектирования находятся еще 2 проекта с участием иностранного капитала, которые предполагается реализовать на участках по Рублево-Успенскому и Куркинскому шоссе. В целом в 2015 г. общий объем инвестиций из-за рубежа в строительство в Московской области составил около $10 миллиардов рублей. Основная часть средств при этом направляется на постройку производственных предприятий, в т.ч. стройиндустрии, а также на постройку крупных торговых и логистических комплексов. [24]

Следующим шагом проведем анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Под наилучшим использованием понимают законное использование собственности, которое обеспечивает ей наивысшую текущую стоимость.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного участка земли, предполагается, что данный участок земли является незастроенным.

Определение наилучшего использования - это процесс сужения круга поиска для нахождения максимально эффективного использования собственности.

Существуют четыре основных критерия наилучшего использования:

- физически возможное рассмотрение наиболее реальных способов использования объекта в данном месте: по результатам осмотра участка земли ограничения на его возможное использование не обнаружены.

- юридически возможное рассмотрение разрешенных законом способов использования: Федеральные законодательные акты России и Субфедеральные законодательные акты Москвы и Московской области содержат определенные ограничения в использовании участка.

- осуществимое с финансовой точки зрения, учитывая первый и второй критерий, рассмотрение использования приносить приемлемый доход владельцу объекта в будущем: современная ситуация на рынке загородной недвижимости показывает, что наибольшее внимание в районе месторасположения земельного участка уделяется проектам ИЖС (индивидуальной жилой застройки). Это говорит об экономической целесообразности строительства жилых домов коттеджного типа.

- максимально эффективное рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить наибольший доход или наибольшую текущую стоимость: земельный участок расположен в Коломенском районе Московской области, окружение земельного участка - коттеджная застройка, на территории поселка имеются водные объекты, рядом расположен большой лесной массив, имеются хорошие подъездные пути. На основе данных, земельный участок целесообразно использовать под постройку жилого дома.

Вывод: Наилучшее и самое эффективное использование участка земли как свободного - это площадка под коттеджное строительство.

Итак, разберем подходы и определим стоимость объекта оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли-продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении объектов недвижимости.

Затратный подход, по мнению оценщика, может быть применен по отношению к рассматриваемому объекту, но точность полученного результата будет невысокой ввиду следующих обстоятельств: затратный подход дает более или менее точные результаты на малоактивных рынках, где предложение объектов значительно превосходит спрос. Спрос же на рынке загородной недвижимости, значительно превышает предложение.

Вследствие этих факторов оценщик счел корректным не использовать затратный подход при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В рамках применения сравнительного подхода используют метод сравнения продаж, основанный на принципе замещения. Иными словами, метод имеет в основе предположение о том, что информированный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит больше тех денег, за которые можно купить аналогичный по пригодности и своему качеству объект.

Практическое применение сравнительного подхода предполагает наличие эффективно функционирующего рынка и разнообразной информации о нем.

В результате проведенного анализа рыночной ситуации оценщикам удалось получить необходимое количество информации о рынке продаж и предложений сопоставимых объектов, что позволило применить сравнительный подход к оценке в рамках данного отчета.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, заключающийся в том, что стоимость недвижимости определяется величиной её будущих выгод для владельца. Проводится анализ возможности недвижимости генерировать определенный доход, который выражается, как правило, в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи объекта в конце периода владения.

Несмотря на развитость рынка загородной недвижимости, он продолжает оставаться «черным». Договора аренды чаще всего не регистрируются, а оплата производится в виде наличных денег, не облагаемых налогом. Это не позволило оценщику собрать достаточно достоверной информации о размере арендной платы по аналогичным объектам недвижимости. Использовать сведения, не имеющие документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным. По этой причине подход был исключен из проводимых расчетов.

В дальнейшем определим стоимость объекта оценки сравнительным подходом.

Сравнительный подход в оценке недвижимости был реализован применением метода парных продаж, то есть сопоставление и анализ сведений по продаже аналогичных объектов.

Анализ сделок производился с использованием данных информационно-аналитических и риэлторских агентств.

В целях настоящей оценки нами были проанализированы все возможные аналоги. Среди них были найдены объекты аналоги, соответствующие характеристикам объекту оценки.

В процессе анализирования к ценам аналогов внесены корректировки. Отрицательная корректировка - если аналог превосходит по показателю объект оценки, а положительная - если аналог уступает ему.

Величина корректировки определялась оценщиком экспертным путем, либо на основе весовой доли элемента сравнения в стоимости объекта.

В ходе расчета стоимости объекта оценщик использовал следующие корректировки:

- на снижение цены в процессе торгов: на первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта применяется поправка (скидка) на уторговывание. Возможны переговоры покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли - продажи. В результате общения с представителями продавцов объектов-налогов №1,2,3,4 было выявлено, что данная поправка не применяется;

- на дату выставления на торги: данный элемент сравнения позволяет выявить влияние времени на динамику совершаемых сделок на рынке купли-продажи объектов недвижимости и соответственно уровень продаж. В расчетах используется актуальная информация, корректировка не вносилась;

- на удаленность от МКАД: величина данной поправки составляет 1% за каждые 10 км. удаленности от МКАД;

- на размер земельного участка: в настоящее время наибольшим спросом пользуются участки площадью от 10 соток. Объект оценки имеет площадь земельного участка - 12,43 соток. Объекты-аналоги №1,2,3 имеют площади 15, 11, 12 соток соответственно. Корректировка не вводится. Для объекта-аналога, площадь участка которого 8 соток, вводится повышающая корректировка 1%;

- на благоустройство земельного участка: земельные участки не освоены, не благоустроены, корректировка не вносится;

- на наличие коммуникаций:

1. электроснабжение - все оцениваемые объекты имеют централизованное электроснабжение, проходящее по границе участка, корректировка не вводится;
газоснабжение - оцениваемый объект и объекты-аналоги №2,3,4 имеют централизованное газоснабжение, проходящее по границе участка, корректировка не вводится. Для объекта-аналога №1, у которого не имеется газоснабжения, вводится повышающая корректировка в размере 4%;

2. водоснабжение - присутствует у всех объектов, корректировка не вводится;

3. канализация - отсутствует у всех объектов, корректировка не вводится:

- на наличие лесных деревьев на участке: объект оценки и объекты-аналоги №1,2,3 не имеют на участке лесных деревьев, не являются лесными, корректировки для данных аналогов не вводятся. На участке объекта-аналога №4 присутствуют многолетние деревья, вводится понижающая корректировка в размере 4%;

- на наличие водоема: в непосредственной близости от объекта оценки и объектов-аналогов имеются водные объекты, корректировка не требуется.

- на наличие систем безопасности: объект оценки и объекты-аналоги №1,2 находятся в неохраняемых населенных пунктах, корректировка не вводится. Для объектов-аналогов №3,4, которые находятся в охраняемых населенных пунктах, вводится понижающая корректировка в размере 5%. [24]

Рыночная стоимость объекта оценки округленно составляет 59 400 (Пятьдесят девять тысяч четыреста) долларов США, что по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (63, 8977 руб./долл. США) составляет 3 795 660 (Три миллиона семьсот девяносто пять тысяч шестьсот шестьдесят) рублей.

Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Таблица 6 - Результаты расчета стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект-аналог №4
Цена предложения, долл. США		65 000	51 000	62 000	46 000
Цена предложения 1 сотки, долл. США		4 333	4 636	5 167	5 750
Шоссе	Новорязанское	Новорязанское	Новорязанское	Новорязанское	Новорязанское
Местоположение участка	Московская обл., Коломенский р-н, с. Никульское, ул. Центральная	Московская обл., Воскресенский р-н, н.п. Хорлово	Московская обл., Коломенский р-н, н. п. Малышево	Московская обл., Раменский р-н, н.п. Тяжино	Московская обл., Коломенский р-н, н. п. Семеновское
Источник информации		incom.ru	miel.ru	miel.ru	incom.ru
Телефон		363-1010	777-3377	777-3377	363-1010
Корректировка на уторговывание		0%	0%	0%	0%
Корректировка на дату предложения	Апрель 2016	Апрель 2008	0,0%	Апрель 2016	0,0%	Апрель 2016	0,0%	Апрель 2016	0,0%
Удаленность от МКАД, км.	90	82	0,0%	93	0,0%	56	-3,4%	80	-1,0%
Размер земельного участка, сотка	12,43	15	0,0%	11	0,0%	12	0,0%	8	1,0%
Благоустройство участка	Участок не освоен	Участок не освоен	0,0%	Участок не освоен	0,0%	Участок не освоен	0,0%	Участок не освоен	0,0%
Электроснабжение	По границе участка	По границе участка	0,0%	По границе участка	0,0%	По границе участка	0,0%	По границе участка	0,0%
Газоснабжение	По границе участка	Нет	4,0%	По границе участка	0,0%	По границе участка	0,0%	По границе участка	0,0%
Водоснабжение	По границе участка	По границе участка	0,0%	По границе участка	0,0%	По границе участка	0,0%	По границе участка	0,0%
Канализация	Нет	Нет	0,0%	Нет	0,0%	Нет	0,0%	Нет	0,0%
Наличие на участке лесных деревьев	Нет	Нет	0,0%	Нет	0,0%	Нет	0,0%	Есть	-4,0%
Наличие водоема	Есть	Есть	0,0%	Есть	0,0%	Есть	0,0%	Есть	0,0%
Наличие систем безопасности	Нет	Нет	0,0%	Нет	0,0%	Есть	-5,0%	Есть	-5,0%
Скорректированная стоимость 1 сотки, долл. США	4 507	4 636	4 733	5 233
Удельный вес аналога	0,25	0,25	0,25	0,25
Средняя стоимость 1 сотки земельного участка, долл. США	4 777
Рыночная стоимость земельного участка, долл. США	59 400
Официальный курс ЦБ РФ на дату оценки, руб./долл. США	63,8987
Рыночная стоимость земельного участка, руб.	3 795 660

Взяв во внимание и завершая выше сказанное, определим итоговую стоимость объекта оценки.

В зависимости от ситуации, результаты каждого из трех подходов могут отличаться. Выбор итоговой стоимости определяется назначением оценки, наличие оценочных сведений и степенью их достоверности. Путем использования метода средневзвешенного значения и субъективное мнение оценщика будет определена итоговая стоимость.

Поскольку оценщик при проведении расчётов исключил затратный и доходный подходы, то сравнительный подход был принят за единицу.

После проведения анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки недвижимости, оценщик определил значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила 59 400 (Пятьдесят девять тысяч четыреста) долларов США, что по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (63,8977 руб./долл. США) примерно равна 3 795 660 (Три миллиона семьсот девяносто пять тысяч шестьсот шестьдесят) рублей.

Рассчитанная рыночная стоимость предполагает, что оцениваемый объект будет реализовываться в рыночных условиях, важнейшими из которых являются не вынужденный характер действий обеих сторон сделки и разумные сроки реализации объекта.

Однако в целях обеспечения кредита залогом необходимо рассчитать ликвидационную стоимость объекта оценки.

Ликвидационная стоимость имущества - стоимость имущества при его вынужденной продаже.

Наибольшее распространение в целях практического использования получила следующая модель оценки стоимости при сокращенном времени экспозиции:

ЛС = PC Ч К_ликв Ч K,

где ЛС - ликвидационная стоимость оцениваемого объекта;

PC- рыночная стоимость оцениваемого объекта;

К_ликв - коэффициент ликвидности, учитывающий сокращенный срок экспозиции при реализации объекта залога;

K - коэффициент, учитывающий затраты, связанные с реализацией объекта оценки.

,

где R - ставка доходности инвестиций в объект оценки;

te - время экспозиции объекта (т.е. среднее время, за которое происходит реализация аналогичных по параметрам объектов), месяцев;

t - заданное (установленное, нормативное) время продажи объекта недвижимости, месяцев;

Т - период времени, к которому привязана ставка доходности, 1 год.

Рассчитаем коэффициент ликвидности.

По данным аналитических агентств, средний срок окупаемости вложений в жилую недвижимость при сдаче ее в аренду для Московской области колеблются в пределах 8-10 лет. Соответствующая среднему сроку окупаемости (9 лет) ставка доходности составляет:

1/9 = 0,111 (или 11,1%).

Учитывая тенденции и динамику изменения стоимости жилья, средний срок экспозиции коттеджа в настоящее время составляет 4-8 месяцев и более. При сроке вынужденной продажи, равном 3 месяца, коэффициент ликвидности будет равен:

Затраты, связанные с реализацией объекта оценки, включают оплату вознаграждения риэлторскому агентству. Стандартный пакет услуг по продаже коттеджа содержит:

- сбор и подготовка документов, необходимых для проведения сделки;

- поиск покупателя (реклама);

- организация осмотра коттеджа потенциальными покупателями;

- юридическое сопровождение и оформление сделки;

- содействие в организации и проведении расчетов между сторонами по сделке.

Размер вознаграждения устанавливается в процентах от цены коттеджа и составляет, по данным риэлтерских агентств «МИАН», «МИЭЛЬ-Недвижимость», «Инком», «Агент 002», «БЭСТ-недвижимость» от 5% до 15% в зависимости от абсолютной величины рыночной стоимости коттеджа.

В рассматриваемом случае размер вознаграждения риэлторского агентства принимается в размере 10% .

Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки:

1) ЛС = 59 400 Ч 0,97 Ч (1-0,1) = 51 900 долларов США

(Пятьдесят одна тысяча девятьсот) долларов США

или

2) ЛС = 1 400 000 Ч 0,97 Ч (1-0,1) = 1 222 200 рублей

(Один миллион двести двадцать две тысячи двести) рублей

Таким образом, ликвидационная стоимость оцениваемого имущества округленно равна 51 900 (Пятьдесят одна тысяча девятьсот) долларов США, что по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (63,8977 руб./долл. США) составляет 3 316 410 ( три миллиона триста шестнадцать тысяч четыреста десять) рублей.

Заключение

Процесс написания дипломной работы представлял собой оценочную деятельность, что позволило почувствовать себя в роли оценщика недвижимости и получить небольшой, начальный опыт.

Оценочная деятельность - это принятие решения по отношению к недвижимому имуществу. Осуществляется она оценщиком по заказу, ввиду различных целей, касаемых недвижимого имущества.

Подобная деятельность осуществляется, базируясь на определенных знаниях в этой сфере, т.е. подходов и методик. В результате устанавливается рыночная или другая стоимость недвижимости.

Написание данной работы постепенно вело к главной цели, а именно: определение стоимости объекта недвижимости. Была поставлена задача использовать подходы и методы, чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

В рамках подходов для определения стоимости объекта оценки были сделаны выводы:

- затратный подход может быть применен, но точность результата будет невысокой, так как затратный подход дает более или менее точные результаты на малоактивных рынках, где предложение объектов значительно превосходит спрос. Спрос на рынке загородной недвижимости, значительно превышает предложение. В связи с этим использование данного метода оценки земельного участка земли будет не корректным;

- сравнительный подход весьма применителен в данной ситуации. В процессе анализа рыночной ситуации, удалось получить необходимое количество информации о рынке продаж и предложений объектов-аналогов и сравнить их с оцениваемым объектом;

- доходный подход, не может быть использован в текущей ситуации, потому что договор аренды нигде не регистрируется, оплата производится в виде не облагаемых налогом наличных сумм. По этим причинам нельзя собрать достоверную информацию о размере арендной платы по аналогичным объектам. Такой подход был исключен.

Взяв во внимание теоретические аспекты оценки, была проведена оценка объекта недвижимости и был произведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Московская обл., Коломенский р-н, с. Никульское, ул. Центральная. Характеристики участка - земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 1243 кв.м.; кадастровый (или условный) номер: 50:34:005 03 03:0681; статус земельного участка - свободный.

Анализ и расчеты определили итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления равна 59 400 (Пятьдесят девять тысяч четыреста) долларов США, что по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки (63,8977 руб./долл. США) составляет 3 795 660 (Три миллиона семьсот девяносто пять тысяч шестьсот шестьдесят) рублей.

Список используемых источников

1. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ - Информационно - правовой портал «Гарант», 2017.

2. Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ - Информационно - правовой портал «Гарант», 2017.

3. Российская Федерация. Законы. О государственной кадастровой оценке земель [Электронный ресурс]: постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 - Информационно - правовой портал «Гарант», 2017.

4. Российская Федерация. Законы. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель [Электронный ресурс]: постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 - Информационно - правовой портал «Гарант», 2017.

5. Российская Федерация. Законы. Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости [Электронный ресурс]: приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.07.2011 № 382 - Информационно - правовой портал «Гарант», 2017.

6. Российская Федерация. Законы. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007

7. № 39 - Информационно - правовой портал «Гарант», 2017.

8. Российская Федерация. Законы. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) [Электронный ресурс]: Федеральный стандарт оценки, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 - Информационно - правовой портал «Гарант», 2017.

9. Российская Федерация. Законы. Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2) [Электронный ресурс]: Федеральный стандарт оценки, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 255 - правовой портал «Гарант», 2017.

10. Российская Федерация. Законы. Требования к отчету об оценке (ФСО №3) [Электронный ресурс]: Федеральный стандарт оценки, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 - правовой портал «Гарант», 2017.

11. Российская Федерация. Законы. Определение кадастровой стоимости (ФСО №4) [Электронный ресурс]: Федеральный стандарт оценки, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508 - правовой портал «Гарант», 2017.

12. Российская Федерация. Законы. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5) [Электронный ресурс]: Федеральный стандарт оценки, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 № 328 - правовой портал «Гарант», 2017.

13. Российская Федерация. Законы. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО №6) [Электронный ресурс]: Федеральный стандарт оценки, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.11.2012 № 628 - правовой портал «Гарант», 2017.

14. Российская Федерация. Законы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7) [Электронный ресурс]: приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 - правовой портал «Гарант», 2017.

15. Российская Федерация. Законы. Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 - правовой портал «Гарант», 2017.

16. Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Текст]: от 12.12.1993 г. - М.: Юрайт - 2002.

17. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: от 21.10.1994 г. - М.: Юрайт - 2002.

18. Свод стандартов и правил оценки РОО [Текст] - М.: 2005.

19. Международные стандарты оценки МСО [Текст]. - М.: 2005.

20. Боброва Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли [Текст]: Учебно-методическое пособие. - М.: 2004.- 112с.

21. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости [Текст]. - М.: 2008. - 265 с.

22. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway», «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» [Текст].

23. Ковалёва А.М., Дворядкин К.C. Методы расчета корректировок в сравнительном подходе к оценке земельных участков [Текст]//Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. - М.: 2015. - № 4-1.

24. Медведева О.Е. «Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества» [Текст], Международная академия оценки и консалтинга. - М.: 2005.

25. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Кадастр и оценка земельной собственности: Учебное пособие [Текст]. - М.: 2007. - 88 с.

26. «Оценка недвижимости» - учебник [Текст]/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002 г.

27. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков [Текст]. Учебное пособие. - 2-е изд., переработанное и доп. - М.: 2008. - 224 с.

28. Попова И.В., Зорин А.В. Проблемы регулирования и организации оценочной деятельности в сфере землепользования [Текст]// Экономика и современный менеджмент: теория и практика. - М.: 2014. - №34.

29. Прорвич В.А. «Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт», Изд-во «Экономика» [Текст]. - М.: 1996.

30. Рабинович Л.М. Земельные ресурсы как фактор эффективного развития экономики [Текст] // Вестник АГТУ. - М.: Серия: Экономика . 2013. - №2.

31. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В, Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли: Учебное пособие [Текст]. - М.: Нижний Новгород, 2003. - 279 с.

32. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости» [Текст]. ...