Теоретические основы оценки земель

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

недвижимость законодательство земля рынок

Введение

Раздел 1. Теоретические основы оценки земель

1.1 Понятие, сущность и классификация недвижимости

1.2 Особенности оценки земель

Раздел 2. Законодательство в сфере оценки и современное состояние рынка недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы оценки земли

2.2 Анализ рынка недвижимости г. Москвы

Раздел 3. Совершенствование оценки земли

3.1 Основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки земли

3.2 Расчет рыночной стоимости земельного участка

Заключение

Список использованных источников

Приложение



Введение

В системе общественных отношений недвижимое имущество занимает особое место, так как с его использованием связаны жизнь людей и их деятельность во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал вещной форме, приносящий доход.

На теперешнем этапе регулирование земельных отношений призывает к осуществлению денежной оценки земель в основном при налогообложении за использование земель и при их купле-продаже. В обоих случаях денежная оценка базируется на нормативной, расчетной доходности земли. Однако при купле-продаже оценка земли может осуществляться по рыночным ценам.

В Государственном кадастре недвижимости обязательным является установление кадастровой стоимости земельных участков для определения ценности земли. Сама же ценность земли применяется для установления налогооблагаемой базы.

В тоже время возникает необходимость установления рыночной стоимости объектов недвижимости. Для реализации этой задачи применяют несколько различных методов, позволяющих установить наиболее вероятную цену, по которой объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Рыночная цена земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке. В то же время она не должна превосходить наиболее вероятные затраты на покупке другого участка подобной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка или его свойств, рыночная цена меняется, в связи с этим оценка земли всегда приводится по состоянию на конкретную дату. Именно поэтому оценка земли в современных условиях имеет особую актуальность.

В данной работе поставлена цель - выполнить анализ и предложить направления совершенствования оценки рыночной стоимости земельных участков в г. Москве.

Объект исследования - рынок земли г. Москвы.

Предмет исследования - процесс оценки земельных участков (на материалах г. Москвы).

Основой исследования являются законодательные и нормативные документы, регулирующими отношения в сфере недвижимого имущества в Российской Федерации, данные государственной статистики, а также специальная и учебная литературой, научные публикации и материалы периодической печати по рассматриваемой проблематике.

В работе использованы следующие методы научных исследований: системный анализ, структурный и факторный анализ, экономико-статистический метод, логический и сравнительный анализ, метод экономико-математического моделирования

Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов. В первом разделе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости; во втором разделе проведен анализ нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность как в целом по стране, так и непосредственно в Москве; в третьем разделе даны предложения по совершенствованию оценки недвижимости путем включения экологических факторов и проведена оценка земельного участка сравнительным подходом с учетом экологических факторов. При написании выпускной квалификационной работы были использованы статистические материалы Федеральной службы государственной статистики, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также других министерств и ведомств, а также аналитические данные профессиональных участников рынка.

Раздел 1. Теоретические основы оценки земель

1.1 Понятие, сущность и классификация недвижимости

Недвижимость является основным звеном в системе формирования рыночных отношений, так как является и главным товаром и капиталом, и средством обеспечения потребностей человека в нормальной жизни.

Определение недвижимости дано в ст. 130 Гражданского кодекса РФ [3] и в ФЗ № 221 [10].

До 01.01.2017 г. (дата вступления в силу изменений в ряде законов на основании ФЗ -361 от 03.07.2016 [7]) п.5 ст. 1 ФЗ № 221 [11] объектами недвижимости признавались земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

В соответствие с п.7 ст.1 нового закона «О государственной регистрации недвижимости» [9] объектами недвижимости являются - земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а в случаях, установленных федеральным законом, и иные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В соответствии с положениями указанной статьи ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [9] внесена редакция в ст. 130 ГК РФ [3], которая ранее определяла объектами недвижимости только «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей». С принятием ФЗ от 03.07.2016 №315-ФЗ [8] ст. 130 ГК РФ дополнилась следующим «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Классификация объектов недвижимости приведена на рисунке 1.

Рисунок 1 - Типологическая классификация объектов недвижимости [51]

Одним из секторов экономики страны является рынок недвижимости [37], где все объекты недвижимости выдаются в виде товара, который располагает определенной ценой и может выступать в виде инвестиций.

Объектом оценки является любой объект собственности (земельный участок, здание, сооружение) в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Помимо этого объектом может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных [40].

Для каждого из видов недвижимости предусмотрен определенный порядок и методология оценки. Имеет свои особенности и оценка стоимости земли.



1.2 Особенности оценки земли

Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит от того, какой доход она может принести собственнику. Доход бывает прямой - это может быть арендная плата, отчисления от амортизации, или прочие платежи и косвенный - экономия от использования недвижимого имущества. В тоже время доход зависит от типа использования, а его величина - от спроса на рынке на подобный вид недвижимости, а также от уровня инфляции, процента износа здания и т.д. Для того чтобы наиболее объективно определить стоимость недвижимости, адекватную состоянию рынка, необходима профессиональная и независимая оценка.

Благодаря профессиональной оценке при девелоперской деятельности определяется вариант наиболее эффективного использования объекта недвижимости для дальнейшей разработки проекта его развития, то есть качественного преобразования недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Особенностью процесса установления стоимости является ее рыночный характер. Это обозначает, что оценка не ограничивается учетом только одних затрат на формирование или покупку оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает в совокупности рыночные факторы: времени, риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, а также макро и микроэкономическую среду обитания.

Основными факторами в этом случае являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом. Фактор времени, пожалуй - важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, цену, стоимость, принятие решений.

Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в процессе оценки. Рыночная стоимость объекта оценки изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она может быть рассчитана на данный момент времени. Назавтра рыночная стоимость может быть уже другой. Таким образом, постоянная оценка и переоценка объектов недвижимости в целом являются необходимыми в условиях рыночной экономики.

Второй существенной чертой рыночной экономики является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Другими словами, риск - это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся отличными от прогнозируемых. При оценке немаловажно помнить, что есть всевозможные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым [47].

Оценивание стоимости отдельных видов недвижимости производится по-разному, однако во всех случаях соблюдаются основные принципы.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов [67]:

- 1-я группа - принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

- 2-я группа - принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

- 3-я группа - принципы, обусловленные действием рыночной среды;

- 4-я группа - принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

1) Принцип полезности (наилучшего использования).

Наилучшее использование - это вероятное и юридически разрешенное использование участка земли или постройки, которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости.

При определении наилучшего использования принимают во внимание: рыночные условия; существующие нормы зонирования; ожидаемые изменения на рынке недвижимости; текущий способ использования имущества [58].

2) Принцип замещения.

Все объекты недвижимости могут быть сопоставимы с точки зрения их способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить доход. Принцип замещения предполагает установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества [38].

3) Влияние изменений внешних условий.

Изменение рыночных условий - процесс неизбежный и постоянный. Влияет как пространственный фактор (местоположение), так и временной (цены с течением времени изменяются и требуют корректировки).

К резким сдвигам приводят: изменение законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а также форс-мажорные обстоятельства (в том числе экономические кризисы).

4) Факторы, определяющие стоимость имущества.

В зарубежной оценочной практике равноценное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывают факторы, разнесенные на четыре основных группы.

Каждый из факторов воздействует в сторону либо увеличения (положительные) либо уменьшения (отрицательные) итоговой стоимости объекта недвижимости [45].

а) Социальные факторы - характеристики населения: демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей и т.п. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуре.

б) Экономические факторы - определяют соотношение спроса и предложения на данный момент: занятость населения, средняя заработная плата, степень экономического развития района, уровень цен, доступность покупки в кредит и т. п.

в) Факторы государственного регулирования. К ним относятся:

? ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства;

? коммунальные услуги, пожарная охрана, охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт;

? федеральная и местная налоговая политика;

? специальные правовые нормы (ограничение прав собственности, экологические законодательные ограничения, государственные инвестиции в строительство и пр.).

г) Экологические факторы - включает только природные и природно-антропогенные процессы и характеристики окружающей среды, объекта недвижимости, которые никоим образом не являются факторами производства (труда, сырья, энергии), предметами потребления, но оказывающих влияние на эффективность и полезность объекта, а значит и на стоимость.

Все перечисленные принципы оценки недвижимости тесно связаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Существует несколько общепринятых методов (подходов) оценки недвижимости [61].

Затратный подход. При использовании затратного подхода целесообразны методы: прямого счета, оборонительных затрат, транспортных затрат, вероятностной оценки, оценка по стандарту РОО и косвенный метод.

В расчетах по определению восстановительной и замещенной стоимости объекта недвижимости учитывается удорожание работ, обусловленное теми или иными природными факторами, ликвидацией негативных последствий или снижением отрицательного воздействия на окружающую среду [17].

Доходный подход. Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемого объекта недвижимости зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемого объекта недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи. Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

Сравнительный подход. При использовании сравнительного подхода должны применяться следующие методы: фактора производства, контрольных районов, аналитических зависимостей, комбинированный метод, гедонистический метод.

Суть сравнительного подхода состоит в том, что потенциальный покупатель не заплатит за оцениваемый объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдется покупка на рынке подобного объекта, имеющего ту же полезность. То есть цены, уплаченные на рынке за схожие или сопоставимые объекты недвижимости, должны воссоздавать рыночную стоимость оцениваемой земли. Расчет стоимости оцениваемой земли сравнительным подходом осуществляется исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах объектов недвижимости, подобных оцениваемому. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) похожих или сопоставимых объектов недвижимости, с целью определения значений корректировок величин, оказывающих влияние на оценку стоимости.

Выбор того или иного метода оценки зависит от его применимости к конкретному объекту.

Процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов (Рисунок 2).

Приведенный порядок оценки применяется не зависимо от выбранного метода оценки и типа недвижимости.

В оценочной деятельности объектов недвижимости как правило аппелируют понятием рыночная стоимость. в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рисунок 2 - Технологическая схема процесса оценки недвижимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. При определении рыночной стоимости на покупателя и продавца не должно оказываться внешнее давление, и обе стороны должны быть достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть при оценке устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов.



Раздел 2. Законодательство в сфере оценки и современное состояние рынка недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы оценки земли

Недвижимость является основным звеном в системе формирования рыночных отношений, так как является и главным товаром и капиталом, и средством обеспечения потребностей человека в нормальной жизни.

Нормативно-правовая база в сфере оценки недвижимости представлена в Российской Федерации следующим:

- Конституцией РФ [1];

- Гражданским Кодексом [3];

- Земельным Кодексом [4];

- Налоговым Кодексом [5];

- Градостроительным Кодексом [2];

- Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [6];

- Федеральным законом «О кадастровой деятельности» [11];

- Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» [24];

- стандартами оценки ФСО № 1 - № 13 [18-23];

- Приказами Минэкономразвития [12-17];

- Приказами Росземкадастра [25-26] и др.

Кодексы [2-4] устанавливают общие исходные положения функционирования основных институтов государства, касаясь оценочной деятельности только в общих чертах. Например, Гражданский Кодекс [3] определяет виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налоговый Кодекс [5] используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества; Земельный кодекс [4] устанавливает определение земельным ресурсам и порядка их использования, определяет виды прав на землю.

Основным документом, регламентирующим оценочную деятельность, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [6], который базируется на ГК РФ [3]. Большинство норм Закона разработаны с учетом передовых, применяемых в России и мире, методов мировой практики и опыта.

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [6] устанавливает единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности.

В нем дан исчерпывающий перечень объектов оценки [6].

Произвольное установление стоимости государственного имущества чиновниками законом исключается.

Для производства оценочной деятельности разработан и применяется ряд стандартов.

Стандартами обусловливаются требования к последовательности выполнения оценки и проведения оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности разделяют на две главные категории:

1) федеральные стандарты оценки;

2) стандарты и правила оценочной деятельности, которые должны разрабатываться и утверждаться каждой СРО оценщиков.

В настоящее время Минэкономразвития России утверждено 13-ть федеральных стандартов оценки. ФСО № 1 [19]; ФСО № 2 [23]; ФСО № 3 - [22]; ФСО № 4 [20]; ФСО № 5 [18]; ФСО № 7 [21] относятся к оценке объектов недвижимости. Другие стандарты определяют порядок оценки бизнеса (ФСО № 8), для целей залога ФСО №9), инвестиционной (ФСО №13) и ликвидационной (ФСО №12) стоимости, оценки машин и оборудования (ФСО № 10), а также нематериальных активов (ФСО №11), требования к оценщику (ФСО №6).

Более детально применение стандартов оценки и их принципов изложено в «Методических рекомендациях…», утвержденных Минэкономразвития [12-17] и Росземкадастра [25-26].

В каждой стране приняты собственные стандарты оценки недвижимости. Однако существуют и общеевропейские [65] и мировые стандарты [66].

Предполагается, что международные и национальные стандарты оценки должны дополнять и подкреплять друг друга, способствуя тем самым соблюдению оценщиками разных стран общепринятых принципов оценки [27].

В связи с огромными размерами нашей страны, различием в социально-экономическом и промышленном развитии отдельных регионов, особенностями землепользования и пр. в сфере оценке недвижимости существуют региональные нормативно-правовые акты. При этом на территориях субъектов РФ действуют и общефедеральное законодательство и законодательство региональное. Право принимать законы о земле Москве, как субъекту РФ, предоставлено Законом РФ «О статусе столицы РФ».

Основным законом, регулирующим земельные отношения в г. Москве, как субъекте РФ, является Закон г. Москвы от 19.12.2007 № 48 [41]. Этот закон устанавливает порядок и требования распоряжения земельными участками, вопросы охраны земель, передачу в собственность, владение, аренду и стоимость приобретения, установление сервитутов и пр.

Этот Закон можно считать основополагающим нормативным актом, регулирующим земельные отношения в г. Москве. Его дополняют: «Градостроительный кодекс города Москвы» [27]; Закон г. Москвы «О земельном налоге» от 24.11.2004 № 74 [30]; Закон г. Москвы «Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве» от 26.09.2001 № 48 [28], Закон г. Москвы «О городских почвах» от 04.07.2007 №31 [29]. Кроме последних двух законов особые условия землепользования устанавливают законы «Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях г. Москвы», «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры г. Москвы» и др.

Кадастровую оценку земель г. Москвы регулирует Распоряжение Мэра Москвы от 24.07.2000 № 784-РМ [31].

На основании Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-пп исполнительным органом государственной власти в Москве, который проводит государственную политику в сфере имущественных и земельных отношений, является Департамент городского имущества г. Москвы.

В состав Департамента входит 38 Управлений. Подведомственными организациями являются ГКУ «Московский центр недвижимости», ГКУ «Центр жилищного страхования» и ГБУ «МосгорБТИ».

Положением о Департаменте городского имущества г. Москвы предоставлены кроме прочих полномочия:

- по определению цены земельных участков, находящихся в собственности г. Москвы и на территории г. Москвы, при продаже таких участков;

- о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости;

- об утверждении среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков;

- об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости;

- о порядке расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы;

- об организации проведения независимой оценки стоимости имущества, находящегося в собственности г. Москвы.

Этот же департамент выступает в качестве государственного заказчика при определении кадастровой стоимости недвижимости.

С периодичностью один раз в пять лет производится кадастровая оценка стоимости земельных участков.

2.2 Анализ рынка недвижимости г. Москвы

Географическое положение. Москва является столицей Российской Федерации и располагается в северо-западной части и в центре европейской части страны.

Москва граничит с Московской и Калужской областями.

Территория города разделена на 12 административных округов, каждый из которых делится на районы (приложение А). Стоит отметить, что есть округа и районы, которые не имеют общей границы с остальной территорией Москвы.

Площадь территории, занимаемая г. Москва составляет 2561,5 км2. В виду значительной площади Москва располагается сразу на трех геоморфологических элементах - Смоленско-Московской возвышенности (западная часть), Москворецко-Окской равнины (восточная часть) и Мещерской низменности (юго-восточная часть).

Современный рельеф территории г. Москвы в своих основных чертах наследует элементы дочетвертичного рельефа. По генезису в границах анализируемой площади отличается два основных типа рельефа: эрозионно-аккумулятивный рельеф долины р. Москвы и ее притоков и аккумулятивный и эрозионно-аккумулятивный рельеф, связанный с московским оледенением.

Среди эрозионно-аккумулятивного рельефа долины р. Москвы отмечается большое разнообразие форм: уступы террас, плоские равнины болот и озер, крутые эрозионные склоны и т.д.

Бесчисленные маленькие формы рельефа связанные как с оледенением, так и с другими процессами, замечают повсюду [49].

На территории города развиты различные современные процессы и явления - оползни, карст, подтопление.

В настоящее время в Москве ведется постоянное наблюдение за 14 глубокими оползнями (Воробьевы горы, Коломенское, Хорошево - 1, Хорошево - 2, Москворечье-Сабурово, Фили-Кунцево, Чагино, Капотня, Поклонная гора, Нижние Мневники, Щукино, Серебряный бор, Сходня, Тушино), хотя существуют и другие, менее значительные оползневые участки. Оползни развиты на склонах высотой 15-70 м, крутизной 9-170.

Карстовые процессы развиты в районе Ходынского участка на северо-востоке Москвы.

Москва, как и бoльшая часть Европейской России, в зону природного риска не входит, хотя разрушительные ураганы или смерчи по нескольку раз в столетие случаться могут. Основные опасности связаны с водой - на земле и под землей. Теперь в заасфальтированном, забетонированном городе во время летних ливневых дождей низменные районы на длительное время становятся водоемами. Особенно опасны туннели - Таганский, Варшавский, Арбатский, Волоколамский.

Большая часть территории Москвы сложена плывунно-неустойчивыми грунтами. Плывунно-неустойчивые грунты затрудняют строительство и опасны возникновением аварийных ситуаций на местах их распространения.

Гидрография города представлена р. Москва и ее притоками (несколько десятков), наиболее крупными из которых являются Химка, Сетунь, Сходня, Яуза, Нищенка, Пресня, Городня, Котловка и др. Кроме того на территории города расположено 13 водохранилищ, более 400 прудов и несколько озер [39].

Природные ресурсы Москвы представлены лесными и парковыми массивами, лесопарками, музеями-заповедниками. Общая площадь озелененных территорий составляет 34,3 тыс. га, что составляет 32 % площади Москвы. Лиственная часть насаждений города представлена, в основном, березами, липами, дубами, вязами.

Экология мегаполисов, как правило, обусловлена наличием значительного количества промышленных предприятий, густой застройкой и заселенностью, а также нарушением природного состояния и равновесия практически на всей территории города. Не исключением является и Москва.

Осложнение экологической обстановки вызывается природными факторами - геологическим и гидрогеологическим строением территории, господствующими направлениями ветров, городским микроклиматом и пр.

В Москве преобладают ветра западных направлений, что приводит к тому, что в восточные и юго-восточные части города привносится загрязненный атмосферный воздух со всей территории Москвы, в тоже время западные и северо-западные районы более чистые.

Юго-восточная часть Москвы озеленена на 25-30 %, что приводит к тому, что при ветрах восточных и юго-восточных - в город поступает незначительное количество свежего воздуха, который удерживается деревьями. К тому же юго-восточная часть содержит в себе большее количество промышленных предприятий.

Основное движение подземных и поверхностных вод в Москве, как и по всей территории страны, направлено с севера и северо-запада на юг и юго-восток. Там же (на северо-западе) в виду незначительном развитии и распространении промышленности, водоемы и водотоки более чистые.

Общие особенности почв и рельефа также обуславливают дифференциацию экологических условий. Северо-запад Москвы более возвышенный, холмистый, имеет более тяжелые, глинистые и суглинистые почвы. Это способствует активному поверхностному смыву, горизонтальной миграции загрязнения, его концентрации в водоемах и малому проникновению в грунты.

Таким образом, северо-западная часть города Москвы является более экологически чистой по сравнению с другими районами.

Основными источниками загрязнения атмосферного воздуха являются автотранспорт и промышленные предприятия, причем вклад автотранспорта в загрязнение атмосферы составляет порядка 80-90 %.

В загрязнение атмосферного воздуха 10-20 % вклад вносят промышленные предприятия, ТЭС, котельные. Однако по предприятиям в Москве отмечается ежегодное сокращение выбросов полютантов за счет внедрения более эффективных природоохранных мероприятий и модернизации производства. А ситуация с выбросами от ТЭЦ остается неутешительной - выбросы загрязняющих веществ незначительно, но ежегодно увеличиваются.

Транспорт и промышленные предприятия также способствуют шумовому загрязнению окружающей среды.

Наибольшие уровни шума 90…95 дБА отмечаются на магистральных улицах городов со средней интенсивностью движения 2…3 тыс. и более транспортных единиц в час.

В результате техногенной и антропогенной нагрузки значительно изменился режим подземных вод, что вызвано застройкой (ликвидацией) мест естественного питания и разгрузки подземных вод.

Загрязнение атмосферы и подземных и поверхностных вод косвенно воздействует на почвы. Почвы города также загрязняются отходами производства, испытывают негативное воздействие за счет изъятия их естественного состояния и застройки зданиями и сооружениями.

Изменение в сторону ухудшения экологической ситуации в городе Москве негативно отражается на здоровье населения. Так по данным [33,56] загрязнение атмосферного воздуха в Москве привело к постоянному росту аллергических и астматических заболеваний у детей и высокой смертности среди пожилых людей в периоды летнего смога.

В целом, северо-западный и северный округа Москвы являются самыми чистыми.

Москва является самым населенным городом РФ. Численность населения на начало 2017 г. составляет 12 380 664 чел. Москва также является городом с наибольшей положительной динамикой изменения численности населения. Только за последние 15 лет численность увеличилась почти на 2 млн. человек. Кроме того, в городе проживает около 3 миллионов трудовых мигрантов и граждан без регистрации. Таким образом, в Москве фактически проживает около 15 млн. человек, что составляет около 7 % населения страны.

Численность работоспособного населения города достигает 7,5 млн. человек. Большая часть населения Москвы занята в области оптовой и розничной торговли, предоставлении услуг в сфере операций с недвижимостью и строительстве (Рисунок 7). На предприятиях промышленности занято порядка 15 % населения.

Несмотря на это в Москве производится около 20 % валового внутреннего продукта страны, обеспечивается 21 % товарооборота розничной и 31 % оптовой торговли, а также оказывается 25 % общего объема платных услуг населению страны.

Стоит заметить, что структура занятости населения по видам экономической деятельности (Рисунок 3) соответствует структуре валового регионального продукта (Рисунок 4).

Рисунок 3 - Структура занятости населения г. Москвы по видам экономической деятельности в 2016 г.



Рисунок 4 - Структура валового регионального продукта г. Москвы в 2016 г.

Объем валового регионального продукта (ВРП ) в Москве превышает 1 млн. руб. на душу населения.

Среди отраслей промышленности наиболее развиты металлообработка и машиностроение. Кроме того, широкое развитие имеют легкая и химическая промышленность, нефтеперерабатывающая, приборостроение, автомобилестроение и др.

Москва интенсивно развивается и застраивается. По состоянию на 2016 г. жилищный фонд Москвы составляет 236 млн. м2, что в пересчете на 1 жителя составляет 19 м2. На рисунке 5 приведены данные о вводе жилья в эксплуатацию в период 2012-2015 гг. по данным Росстата.

Большая часть нового жилищного строительства ведется на территории Новой Москвы - в Троицке, Щербинке, Московском, Ватутинках и др.

Стоит отметить достаточно высокую стоимость жилья в Москве. По данным Numbeo Москва входит в десятку мировых лидеров по соотношению стоимости недвижимости к доходам населения (Рисунок 6).



Рисунок 5 - Динамика ввода жилья в г. Москве в 2012-2015 гг.

Рисунок 6 - Соотношение стоимости недвижимости к доходам населения в крупнейших городах мира в 2016 г.

В следующем подпункте данной работы выполнен анализ современного состояния рынка недвижимости в России в целом и в Москве в частности.

Особенности развития российского рынка жилой недвижимости. Одной из главных задач правительства РФ является обеспечение населения достаточным количеством жилья. За последние 20 лет в России было построено более 172 млн. м2 жилья.

В таблице 1 представлена динамика жилищного фонда России, составленная по данным Федеральной службы государственной статистики [46].

На основании данных таблицы 1 построены графики на рисунках 6 и 7, которые показывают изменение жилищного фонда в РФ на 1 жителя и по количеству квартир различной комнатности.

Рисунок 6 - Динамика изменения жилищного фонда РФ на 1 жителя страны в 1995 - 2016 гг.

Графики на рисунках 6 и 7 показывают, что жилищный фонд РФ имеет тенденцию к увеличению, причем увеличение его равномерное.



Таблица 1 - Динамика изменения жилищного фонда РФ в 1994 - 2015 гг.

Год	Жилищный фонд всего, общая площадь, млн. м2	В среднем на 1 жителя, м2	Количество квартир, всего, тыс.	Количество семей и одиночек состоящих на квартирном учете на конец года, тыс.	Количество семей и одиночек, получивших жилье в течение года, тыс.
			Всего	Из них:
				1-ком-нат-ных	2-ком-нат-ных	3-ком-нат-ных	4-х и более комнат
1995	922,100	17,800	17657	х	Х	х	х	2639	236
1996	932,700	18,000	17828	х	Х	х	х	2729	118
1997	944,700	18,200	17948	х	Х	х	х	2697	167
1998	960,600	18,500	17979	х	Х	х	х	2637	145
1999	962,900	18,700	18022	х	Х	х	х	2579	105
2000	978,300	19,200	18304	3558	6767	6200	1782	2412	83
2001	995,200	19,700	18566	3634	6931	6191	1813	2298	57
2002	1002,600	20,000	18785	3663	7011	6263	1851	2165	48
2003	1008,400	20,200	18859	3676	7028	6279	1879	2030	38
2004	1015,000	20,700	18922	3678	7047	6300	1900	1766	33
2005	1026,100	21,000	18961	3677	7064	6302	1921	1625	30
2006	1031,700	21,300	19024	3693	7099	6304	1931	1534	26
2007	1035,700	21,600	19050	3703	7107	6304	1939	1461	26
2008	1040,000	21,800	19076	3700	7119	6309	1951	1415	24
2009	1046,000	22,000	19133	3698	7133	6332	1968	1324	21
2010	1049,000	22,200	19108	3689	7113	6314	1988	1301	21
2011	1057,000	22,500	19184	3694	7128	6340	2007	1253	18
2012	1066,000	22,800	19256	3706	7146	6353	2026	1217	18
2013	1072,000	23,000	19289	3710	7155	6359	2040	1175	12
2014	1079,000	23,300	19323	3720	7157	6356	2055	1140	12
2015	1086,000	23,500	19328	3723	7157	6341	2073	1085	8
2016	1094,000	23,700	19371	3741	7166	6351	2086	1023	8



Рисунок 7 - Динамика изменения количества квартир в РФ с разделением по количеству комнат в 2000 - 2016 гг.

Из всех квартир за период 2000 - 2016 гг. больше всего увеличилось число 2-х и 4-х и более комнатных квартир. По остальным квартирам также положительная плавная динамика изменения.

Анализируя данные таблицы 1, отметим, что за 22 года (1995-2016 гг.) общая площадь жилого фонда ежегодно возрастала в среднем на 7480000 м2 или на 18,70% и на конец 2016 г. составила 1094200000 м2. На одного жителя в среднем приходится 23,700 м2 жилой площади, ежегодный рост (1995-2016 гг.) обеспеченности жилой площадью одного жителя составил 0,26 м2 или 33,10%. Таким образом можно утверждать, что наблюдается опережение темпов роста жилищного фонда по отношению к темпам роста населения страны. Только за 2006-2016 гг. население России сократилось почти на 3 млн. чел. [49]. За указанный период жилищный фонд вырос на 62530000 м2, то есть разница темпов роста составляет 12,00%, что указывает на дисбаланс развития данного рынка.

Одной из причин, способствовавших возникновению данной проблемы являются процессы урбанизации, в результате которых доля сельского населения за 2006-2016 гг. сократилась на 1,70%, а городского, наоборот, выросла на 1,70% [51]. Также необходимо отметить, что для сельских населенных пунктов характерными являются сравнительно низкий уровень оплаты труда, отсутствие стабильного заработка на уровне среднего по стране и тому подобное.

Приведенные данные свидетельствуют о росте площади жилья, часть которой используется для сдачи в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Если в 1995 г. количество семей и одиночек, которые получили жилье за год составило 9,20% (236 тыс.), то в 2016 г. - 0,70% (8 тыс.), что дает основания говорить об отстранении государства от проблемных семей, которые не в состоянии самостоятельно обеспечить себя жильем.

Как уже упоминалось, жилищный фонд и его состояние различно в пределах территории РФ. На рисунке 8 показано распределение жилищного фонда по федеральным округам.

Рисунок 8 - Распределение жилищного фонда РФ (%) по федеральным округам в 2016 г.

Как видно из диаграммы на рисунке 8 большая часть жилищного фонда находится в Центральном и Приволжском федеральных округах. В тоже время Северо-Кавказский и Дальневосточный федеральные округа характеризуются наименьшей долей жилищного фонда. Данная тенденция обуславливается количеством проживающего в федеральных округах населения: в Центральном и Приволжском ФО проживает соответственно 27 и 21 % населения страны, а в Северо-Кавказском и Дальневосточном соответственно 7 и 4 % [51].

В таблице 2 показаны объемы выполненных строительных работ на рынке жилой недвижимости по видам строительной продукции в 2016 г. [57].

Таблица 2 - Объемы выполненных строительных работ по видам строительной продукции в РФ в 2016 г.

Строительная продукция	Выполнено строительных работ за 2016 г.
	млн. руб.	в % к общему объему
Строительство	196454,7	100,00
Здания	87466,5	44,50
из них
- жилые	26983,2	13,70
- нежилые	60483,3	30,80
Инженерные сооружения	108988,2	55,50

Как свидетельствуют данные таблицы 2 в России в 2016 г. объем выполненных строительных работ по строительству жилья в денежном выражении составил 26983,2 млн. руб., то есть 13,70% от общего масштаба строительных работ. При этом на г. Москва (22,20%) и Московскую область (4,60%) приходится 26,80% всех строительных работ, Краснодарский край - 14,90% и г. Санкт-Петербург и Ленинградскую область - 7,70%. В остальных регионах строительные работы незначительны.

Что касается жилищного строительства, безусловным лидером является г. Москва - 42,00% от общих расходов на жилищное строительство.

Второе место занимает Московская область с долей - 7,40%. В таких областях как Магаданская, Сахалинская, Новгородская, Псковская, Костромская, Мурманская, объем работ жилищного строительства находится в диапазоне 0,30-0,60%. Можно констатировать, что уровень материального обеспечения населения, наличие высокооплачиваемой работы, притягивает людей как из малых и средних городов, так и сел, в регионы-лидеры, где обеспечиваются нормальные пригодные для существования людей условия, в т. ч. жилищные.

В таблице 3 представлены данные о количестве построенного и сданного в эксплуатацию жилья [59].

Таблица 3 - Сдача в эксплуатацию общей площади жилья и количество построенных квартир в России в 2000 - 2016 гг.

Показатели	Годы
	2000	2005	2012	2013	2014	2015	2016
Сдача в эксплуатацию общей площади жилья, тыс. м2	5560	7818	10498	6402	9341	9412	10752
в т.ч.:
в городских поселениях	4330	6089	7641	5164	6305	6966	7540
в сельской местности	1230	1729	2857	1238	3036	2446	3212
Количество построенных квартир, тыс.	65	78	96	68	79	85	93
в т.ч.:
в городских поселениях	53	64	77	58	58	67	71
в сельской местности	12	14	19	10	21	18	22
На 1000 населения
Сдача в эксплуатацию общей площади жилья, м2	115	169	230	141	205	209	239
в т.ч.:
в городских поселениях	131	193	245	166	203	225	243
в сельской местности	78	114	195	86	211	171	226
Количество построенных квартир, в т.ч.	1,5	1,8	2,2	1,6	1,9	2,0	2,2
в городских поселениях	1,7	2,1	2,4	1,8	1,8	2,1	2,2
в сельской местности	0,8	0,9	1,2	0,6	1,4	1,1	1,5

Как свидетельствуют данные таблицы 3 за 2016 г. принято в эксплуатацию почти в два раза больше площади жилья (10752 тыс. м2), чем в 2000 г. (5560 тыс. м2). Количество принятой общей площади жилья в городских населенных пунктах в 2000 г. была выше, чем в сельской местности в 3,5 раза, а в 2016 г. - в 2,4 раза.

Интересна тенденция развития данного сегмента рынка, поскольку данный показатель в городах вырос всего в 1,74, в сельских - в 2,61 раза. То есть можно предположить, что часть зажиточного городского населения переезжает в сельскую местность (пригород) и передает в аренду собственное жилье.

Таким образом, проведенное исследование выявило динамичный рост российского рынка жилой недвижимости, который выражается во введении в эксплуатацию новых жилых объектов. Особенностью развития рынка на современном этапе является его дисбаланс, о чем свидетельствует объем выполненных строительных работ в г. Москве (42,00%) и регионах аутсайдерах, на которые приходится менее 1,00%.

Анализ продаж недвижимости в РФ. Современный рынок недвижимости в России делится на сегменты [63]:

- первичный и вторичный рынки жилья;

- сегменты купли-продажи и аренды жилья;

- рынки изолированных квартир, комнат, одноквартирных домов;

- рынок земли;

- рынок жилья областного центра, районного центра;

- рынки жилья с низкими качественными характеристиками, среднего класса, элитного.

Рассмотрим первичный и вторичный рынки. Первичный рынок жилья предусматривает капитальное инвестирование в его строительство и сдачу в эксплуатацию, то есть жилье, не бывшее в употреблении. Оно может приобретаться населением или различными посредниками с дальнейшей перепродажей по более выгодной цене.

Вторичный рынок жилья - жилые дома, их части, квартиры государственного и общественного жилищного фонда, фонда жилищно-строительных кооперативов, а также принадлежащие юридическим и физическим лицам на праве частной собственности.

На рынке жилой недвижимости цены за 1 м2 площади квартир и домов по регионам (районам городов) существенно отличаются. Так, если не принимать в расчет г. Москву, где цены на недвижимость непомерно высоки, то в г. Санкт-Петербурге, например, в зависимости от района цены на вторичное жилье колеблются в пределах 638-912 долл. США за 1 м2 [34]. В то же время среднемесячная заработная плата одного жителя г. Санкт-Петербурга составляет 45919 руб. что означает один житель сможет приобрести себе однокомнатную квартиру размером 35 м2 стоимостью 1471324 руб. (по курсу 65,89 руб. за 1 долл. США при минимальной стоимости за 1 м2) через 32 года, не тратя ни копейки.

Стоимость 1 м2 жилой площади является чрезмерно высокой, что не дает возможности большей части населения свободно ее покупать и ставит в неравномерное положение по сравнению с более обеспеченной частью населения. По данным аналитического центра ЦИАН, выполнившего анализ рынка жилой недвижимости в РФ в разрезе крупнейших городов [33], составлены диаграммы (рисунки 9-10), характеризующие уровень цен на жилую недвижимость и 1 м2 квартиры.

Анализ приведенных на рисунках 9-10 данных свидетельствует о том, что абсолютным лидером по ценам на жилую недвижимость в России является г. Москва. На втором месте по размеру цены на недвижимость находится г. Санкт-Петербург. Третье место занимают города Подмосковья.

Самая дешевая недвижимость - в Саратове, Челябинске, Воронеже, Ижевске, Омске, Волгограде.



Рисунок 9 - Стоимость квартир в 4 квартале 2016 г. по крупнейшим городам

Рисунок 10 - Сравнение стоимости 1 м2 квартир по крупнейшим городам РФ на в 2015-2016 г. , руб./м2

Стоит отметить, что соотношение между ценами на квартиры разной комнатности по регионам РФ практически одинаково, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где 4-х и более комнатные квартиры более чем в 2 раза превышают по цене 3-комнатные квартиры.

Для остальных городов характерно то, что цена между 1-комнатной и 2-комнатной, а также между 2-комнатной и 3-комнатной квартирами имеет разницу около 25-30 %.

На диаграммах (Рисунки 11-12) представлена структура рынка недвижимости РФ по типу продаваемых квартир.

Рисунок 11 - Структура предложений на рынке недвижимости РФ в 2015-2016гг. (средний показатель по стране), %

Анализ приведенных данных свидетельствует о том, что наибольшее количество предложений о продаже квартир 1- и 2-комнатных. При этом наименьшее количество предложений по 1-комнатным квартирам характерно для г. Москвы, а наибольшее - для г. Краснодара.

В тоже время доля рынка недвижимости, представленная 4-х и более комнатными квартирами наибольшая в г. Москве, г. Санкт-Петербурге, г. Нижнем Новгороде, г. Екатеринбурге, г. Ижевске и г. Челябинске. Меньше всего 4-х и более комнатных квартир продается в городах Самара, Саратов, Краснодар и Подмосковья.



Рисунок 12 - Структура предложений на рынке недвижимости по крупнейшим городам РФ в 2015-2016 гг., %

Для г. Москва все вышеприведенные показатели находятся выше среднероссийского уровня. Более детальный анализ рынка недвижимости в г. Москве выполнен в следующем подпункте данной работы.

Рынок недвижимости в г. Москве. По вводу жилья в эксплуатацию Москва занимает третье место в России после Подмосковья и Краснодарского края.

Объемы ввода жилья в Москве за последние 6 лет приведены на рисунке 13.



Рисунок 13 - Объемы ввода недвижимости в эксплуатацию в г. Москве в период 2011-2016 гг., млн. м2

Как свидетельствуют приведенные на рисунке 13 данные до 2014 года наблюдался устойчивой рост ввода жилья в Москве, однако после этого произошло значительное сокращение. В 2017 г. планируется ввести в эксплуатацию недвижимости на уровне 2016 г.

В основном жилищное строительство ведется в центральном, западном и северном административных округах (Рисунок 14 а), а спрос на него наибольший в Хамовниках и Таганском районе (Рисунок 14 б).

Основной спрос на элитное жилье соответствует его предложению, т.е. это Центральный АО.

За последние пять лет существенно увеличилось количество продаж недвижимости в Москве (Рисунок 15).



Рисунок 14 - Распределение предложений (а) и спроса (б) о продаже жилой недвижимости в новострое по району расположения в г. Москве в 2014-2016гг.

Рисунок 15 - Динамика изменения количества сделок по купле-продаже недвижимости в г. Москве в 2012-2016 гг.

Как свидетельствуют данные, приведенные на рисунке 15 за последние 5 лет количество продаж недвижимости увеличилось в 1,8 раз. При этом отмечается ежегодное увеличение продаж первичного жилья (от застройщика), сделок по ДДУ, а вот продажи вторичного жилья уменьшаются. Например, за 2016 год сделок по ДДУ проведено в 1,8 раз больше, чем в 2015 году.

Также отмечается рост покупке жилья по ипотеке - в 2016 г. сделки по ипотеке возросли по отношению к 2015 г. на 22,3 % по данным Росреестра по Москве.

Статистика продаж недвижимости по данным Росреестра [56] в Москве за первые два месяца 2017 г. приведена на рисунке 16.

Рисунок 16 - Статистика продаж недвижимости в Москве в январе-феврале в 2017 г.

На вторичном рынке структура предложений по количеству комнат и типу материала стен показана на рисунке 17.

При этом, анализируя данные на рисунке 17, а можно сделать вывод о том, что наименьшее количество выставленных на продажу квартир имеет 4-е и более комнат, а 1- и 2-х комнатные квартиры занимают практически равные доли в структуре рынка вторичного жилья.

Анализируя данные по типам домов, в которых расположены продаваемые на вторичном рынке квартиры (Рисунок 17 б), можно сделать вывод о том, что наибольшее количество продаваемых квартир располагается в кирпичных домах (53 %), немного меньше в панельных (37%) и самое малое количество - в блочных (до 1%). Такая тенденция обуславливается тем, что в период 60-80-х годов, строились дома именно данного типа.

Рисунок 17 - Структура предложений на вторичном рынке недвижимости по количеству комнат в квартире (а) и материалу стен дома (б) в г. Москве в 2015-2016гг, %

Нестабильным на протяжении последних лет остается динамика цен на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке (Рисунок 18).

В период с 2000 г. по 2009 г. наблюдался устойчивый рост цен, снижение которых до уровня 2006 г. произошло в конце 2009 г. (Рисунок 18).

Цены отличаются в разных районах Москвы и так же нестабильны (Рисунок 19).



Рисунок 18 - Динамика изменения цен (руб./м2) на вторичное жилье на рынке недвижимости г. Москве в 1996 -2016 гг. [41]

Рост средней цены предложения в 2016 г. наблюдался в центральных районах Москвы, на юго-западе, северо-западе, в меньшей степени - в северной и северо-восточной частях города. В восточных, юго-восточных и южных районах средние цены умеренно снизились. По сравнению с 2015 годом, когда цены росли только в центре Москвы, динамика в 2016-м была географически более равномерной.

Рисунок 19 - Динамика изменения цен в 2016 г. по отношению к 2015 г. по районам г. Москвы, %



Экстремально высокие или низкие цифры в нескольких районах могут объясняться сдвигом в структуре предложения. Наибольший рост цен на вторичное жилье в расчете за кв. метр зафиксирован в окрестностях станций метро «Октябрьская» (56,2%), «Спортивная» (33,7%), «Студенческая» (29%), «Ленинский проспект» (23%), Юго-Западная (21,4%). Самый значительный спад произошел на «Китай-городе» (на 21,4%), «Воробьевых горах» (на 18,3%), «Беляево» и «Курской» (на 15,8% и 15,4% соответственно). В целом были проанализировали цены на объекты с привязкой к 131 станции метро, из них в 62 районах цены за кв. метр выросли более чем на 1%, а в 95 - снизились на 1% и более.

Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке земельных участков в г. Москве предназначенных под индивидуальную застройку.

Здесь также, как и на жилую недвижимость, существует разделение земельных участков на:

- эконом-класс;

- бизнес-класс;

- элит-класс.

Соответственно и стоимость земельных участков различается в зависимости от класса. И если в эконом-классе можно купить земельный участок за 1300 дол.США за 1 кв.м, то в элит-классе цены не менее 6000 дол.США за 1 кв.м, а в отдельных районах превышают 13000 дол.США за 1 кв.м.

На стоимость земельных участков оказывают влияние развитость транспортной инфраструктуры и транспортная доступность до центра города, плотность застройки, наличие вблиз...