Теоретические основы оценки земель



Раздел 3. Совершенствование оценки земли

3.1 Основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки земли

В последние годы при оценке недвижимости большинство исследователей отмечают необходимость совершенствования применяемых методик.

Так Григорьев В.В. в статье [43] отмечает, что в РФ отсутствует государственный орган, отвечающий за качество оценки, сама оценка ведется несистемно и «лоскутно», что приводит к оспариванию кадастровой стоимости в суде.

Беляева В.С. и Крутеева О.В. в статье [36] обосновывают необходимость совершенствования методик оценки рыночной стоимости недвижимости путем учета положительных и отрицательных экологических факторов, а также затрат на ликвидацию негативного влияния таких факторов.

О необходимости учета экологических факторов в кадастровой оценке недвижимости говорят также Емельянова М.А. [44], Костик К.В. [48], Ушаков Е.П. [62] и др. Всеми ними отмечается, что практика учета экологических факторов в международных стандартах оценки введена уже давно и рыночная стоимость недвижимости во всех странах (включая Россию) обуславливается в той или иной мере видом из окна, наличием вблизи парка, водоема и пр. В тоже время в государственных стандартах оценки экологические факторы не учитываются.

Как производные от технико-технологического уровня производства, факторы состояния окружающей среды, с одной стороны, определяют уровень расходов в социальной сфере, а с другой - уровень затрат на доведение объектов оценки требованиям стандартов качества окружающей среды и требований экологической безопасности. Во всех случаях факторы окружающей природной среды должны и будут иметь существенное влияние на цену объектов недвижимости.

Вышеперечисленное объективно обусловливает поиск новых путей решения поставленной задачи и внедрение полученных результатов в практику оценки недвижимости.

При обосновании методов оценки объектов недвижимости основополагающим является понятие «рыночная стоимость недвижимости». Концепция рынка предполагает свойство товаров и / или услуг переходить из рук в руки без чрезмерных ограничений действия продавцов и покупателей. Главными общеизвестными факторами функционирования рынка являются спрос, предложение и цена.

Соглашаясь с определением ведущих ученых и специалистов-оценщиков что цена - является историческим фактом, который отражает сколько было потрачено на покупку подобных объектов в прошлых сделках, в зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов покупателя и продавца, а стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет в состоянии заплатить за оцениваемую собственность, «рыночную стоимость объекта оценки» можно определить как наиболее вероятную цену объекта, которую владелец имущества может получить на конкурентном и свободном рынке, где продавец и покупатель достаточно осведомлены во всех отношениях.

Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать как ее метаинфраструктуру, которая значительно влияет на стоимость недвижимости. В свою очередь, ценность этой метаинфраструктуры, принимая стоимостную (денежную) форму, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть как положительным, так и отрицательным. В условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность экологической метаинфраструктуры находит свое адекватное отражение в структуре рыночной стоимости недвижимости.

Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, которые не являются средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывают непосредственное влияние на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

В современном мире, устойчивое развитие которого неизменно связано со стремлением достичь экологической чистоты окружающей среды, учет экологических факторов при оценке недвижимости является актуальной и необходимой задачей.

В связи с отсутствием в настоящее время нормативной методики учета экологических факторов при оценке объектов недвижимости в данной работе предпринята попытка обоснования такой методики на основе существующих подходов к оценке.

В общем виде методику оценки недвижимости с учетом экологических факторов можно представить в следующем виде.

I этап Экспертиза экологических факторов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Экспертиза экологических факторов проводится с целью конкретизации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости с учетом оценки экологических факторов. В ходе экспертизы выполняется выявление и выделение положительных (позитивных) и отрицательных (негативных) экологических факторов для каждого из конкретных случаев. Например, при стоимости квартиры в многоквартирном доме не имеет значение плодородие земель придомового участка, в то время как для земель участка, предназначенного для ведения хозяйства, сельского хозяйства, индивидуального жилищного строительства, этот показатель имеет большое значения.

На этом этапе выявляются все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

При установлении негативных экологических факторов для земель, стоит исходить из показателей их качества.

Как уже отмечалось ранее в работе, в России не существует классификации экологических факторов, влияющих на? стоимость земель, как, впрочем, и не существует самой методики оценки земель с учетом экологических факторов.

Согласно международному подходу можно выделить три класса факторов, которые следует учитывать при оценке стоимости [64]:

1 Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости в настоящий момент времени или могущие изменить ее стоимость после их обнаружения в будущем, если сейчас они не выявлены.

2 Ограничения в использовании недвижимого имущества.

3 Юридические обязательства, связанные либо с осуществлением выплат, либо с проведением работ по ликвидации причиненного ущерба.

К основным экологическим факторам, влияющим на оценку недвижимости, относят [35, 60, 62, 64]:

- климат;

- рельеф;

- почвенный покров;

- геологию;

- гидрографию;

- качество окружающей природной среды;

- наличие или отсутствие природных объектов;

- наличие или отсутствие техногенных объектов;

- обеспеченность территории природными ресурсами.

Перечисленные экологические факторы можно классифицировать с учетом возможности их изменения на два типа:

- управляемые;

- неуправляемые.

К первому типу относятся такие факторы, на которые возможно воздействовать и качественно или количественно их изменять, например, заселённость территории, уровень грунтовых вод; оползне опасность участка и др.

Ко второму типу относятся природные и экологические факторы, изменить которые не представляется возможным. Это климатические особенности территории, геологическое строение массива, антропогенное и техногенное загрязнение объектов окружающей среды и пр.

В землеустроительном процессе экологические факторы можно разделить на три класса:

- непосредственно влияющие на стоимость недвижимости;

- ограничивающие использование недвижимости;

- юридические обязательства.

Поскольку с учетом экологических факторов оценка недвижимости может возрастать или снижаться, то их можно разделить на:

- положительные - повышающие стоимость недвижимости;

- негативные - снижающие стоимость недвижимого имущества.

Климат определяет условия и возможности выращивания сельскохозяйственных культур с учетом сроков их вегетации, температуры, увлажнения и др. По средним многолетним данным о температуре воздуха в разные периоды года устанавливают сроки посева, обработки почвы, уборки урожая. Климатическая характеристика включает также сведения о пыльных (черных) и метелевых бурях, суховейных ветрах, иссушающих почву и способствующих развитию ветровой эрозии почв. По данным об осадках определяют условия влагообеспеченности сельскохозяйственных культур на различных почвах, условия мелиорации (орошения, осушения) земель.

На основе климатических данных по каждой природно-климатической зоне (степь, лесостепь, полесье и т.д.) проводят районирование сельскохозяйственных культур и учитывают эти показатели при специализации сельскохозяйственных предприятий и их подразделений. Эти данные отражаются в задании, разрабатываемом при составлении проекта землеустройства.

При оценке недвижимости климат также учитывается как благоприятный или неблагоприятный для проживания и ведения той или иной хозяйственной деятельности, что соответственно отражается на стоимости недвижимости.

Рельеф определяет стоимость земель за счет влияния на ограничения в использовании участков, создании качественных характеристик почв (участие в почвообразующем процессе), воздействие на интенсивность эрозии и др.

С целью землевания при оценке земельных участков огромное значение имеет структура и качество почв (физические, химические, геологические, мелиоративные свойства, плодородие).

Геологическое строение обуславливает глубину залегания грунтовых вод, структуру, плотность, крепость и устойчивость подстилающих пород, наличие опасных геологических процессов, которые не только могут ограничивать использование земель, а также непосредственно влиять на оценку недвижимости при неблагоприятных их значениях.

Таким же образом влияют агропромышленные свойства почв, эрудированность и увлажненность земель, состав почв.

В настоящее время в связи с развитым экономическим и промышленным потенциалом страны существенно ухудшились естественные природные условия: загрязнены атмосфера, вода, почва; сформированы техногенные (в том числе опасные) объекты; повышен уровень радиации и шумового загрязнения и т.д., что при выборе и оценке недвижимости все больше приобретает решающее значение.

Среди загрязнения окружающей среды выделяют:

- химическое загрязнение (изменение химического состава атмосферы, воды, почвы);

- механическое загрязнение (наличие свалок, отвалов, присутствие примесей воде и почве и др.);

- тепловое загрязнение (повышение температуры в результате выброса теплого / горячего воздуха);

- физическое загрязнение (световое, шумовое, электромагнитное, радиационное и др.).

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, в существенной мере влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может выражаться в виде:

- наличия природного ландшафта и возможности его созерцания из окон рассматриваемого объекта недвижимости;

- эффективного доступа обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и т. п.);

- многообразия видов зеленых насаждений и их высокой экологической результативности на территории размещения объекта недвижимости.

Действие экологических факторов может проявляться либо на локальном, либо на региональном уровне. Локальный уровень предполагает повышение стоимости земли в конкретном районе, в зависимости от расположения по отношению к тому или иному источнику экологического влияния.

Учет свойств земли и природных условий определяет такой вид землеустроительных работ, как изучение ее состояния, которое проводится в целях получения информации и включает следующие работы:

- топографо-геодезические и картографические (для оценки пространства, рельефа, топографической ситуации и др.);

- почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания (для оценки почвенного и растительного покрова, гидрогеологических условий и др.);

- инвентаризацию земель (для оценки земельных участков как объектов земельно-имущественных отношений);

- качественную оценку земель (для получения целостных характеристик земельных участков).

Для изучения состояния и использования земель проводятся и другие виды работ. Кроме того, подготовительные работы к составлению любых проектов землеустройства обязательно включают вопросы, связанные с изучением экологических, экономических и социальных факторов производства, свойств земли и природных условий.

Информация о состоянии земель используется при природно-сельскохозяйственном районировании, агроэкологическом, эколого-хозяйственном и эколого-ландшафтном зонировании территории, внутрихозяйственной оценке земель, составлении карт агро-производственной группировки почв и служит основой для разработки проектов землеустройства.

При экологической экспертизе объектов недвижимости вместе с инвентаризацией и разбором проанализированных негативных следствий загрязнения окружающей среды объекта недвижимости определяются также характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые принимаются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, в значительной мере воздействующих на рыночную стоимость недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистом районе без расположения предприятий и объектов инфраструктуры, то экологический психосоциальный эффект может проявляться в виде [54]:

присутствия природного ландшафта и возможности его наблюдения из окон рассматриваемого объекта недвижимости;

результативного доступа жителей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и т. п.);

разнообразия видов зеленых насаждений и их высокой экологической эффективности на территории расположения недвижимости.

Многообразность экологических полезностей такого вида далеко не иссякает показанным перечнем. Система замеров этих удобных экологических факторов, воздействующих на рыночную стоимость недвижимости, довольно сложная, учитывая субъективное ядро их ценности. В связи с этим при выполнении экологической экспертизы таких факторов можно ограничиваться только качественным анализом, только при этом аналитик обязан довольно глубоко выявить их качественные характеристики.

В «Методических указаниях» [13] говорится о том, что факторы, влияющие на стоимость земель, обосновываются в каждом конкретном случае. На основании этого за факторы, определяющие стоимость земель принимаем:

- рекреационную ценность;

- состояние окружающей среды.

С учетом этого выделяются негативные и положительные экологические факторы.

Так для показателя «рекреационная ценность» негативными факторами будет те, которые снижают или не допускают возможность отдыха в районе расположения оцениваемого участка. Такими экологическими факторами могут быть:

- наличие организованной или неорганизованной свалки отходов;

- расположение участка в пределах санитарно-защитной зоны предприятия или на ее границе;

- расположение участка вблизи крупных авто- и железнодорожных магистралей;

- отсутствие растительности, водоемов, парков, аллей и др. элементов природы, способствующих отдыху.

Некоторые факторы, определяющие значение рекреационной ценности, пересекаются или даже повторят факторы, определяющие состояние окружающей среды.

Так негативными экологическими факторами состояния окружающей среды, отвечающими за ценность земель, согласно работе [61], можно принять:

- загрязнение почв;

- загрязнение атмосферного воздуха;

- места сбора и складирования мусора.

Для выявления уровня воздействия и участков (кварталов, районов), где проявляется негативное воздействие необходимо выполнить анализ экологического состояния по перечисленным выше факторам.

В отличие от негативных, позитивные экологические факторы повышают стоимость земель, по сравнению с нормативной (базовой).

Позитивными экологическими факторами можно назвать:

- чистоту окружающей среды;

- отсутствие в непосредственной близости крупных промышленных предприятий и автомобильных трасс;

- наличие таких природных объектов как лес, парк, водоем.

В большей части позитивные экологические факторы отражают не собственно экологическую ценность земель, а их эстетичность.

Также к позитивным экологическим факторам? можно отнести благоприятные климатические условия, однако оценка выполняется в пределах одного района, поэтому данный фактор не учитывается, поскольку климат одинаков. Этот фактор можно учитывать при сравнении недвижимости, расположенной в различных климатических зонах.

Таким образом, позитивные экологические факторы прямо противоположны негативным.

II этап Картографирование экологических факторов.

Следующим этапом выполнения оценки недвижимости с учетом экологических факторов, является их картографирование, которое заключается в создании карт, отражающих экологическое состояние района оценки.

По данным проведенного мониторинга состояния окружающей среды на топографическую основу в любом графическом редакторе послойно наносятся все выявленные влияющие факторы.

III этап Проведение оценки объекта недвижимости.

В разных литературных источниках рекомендуется различный подход к оценке недвижимости с учетом экологических факторов.

Например, кадастровую стоимость земельных участков населенных пунктов (Р) с учетом экологических факторов предлагается определять по следующей формуле:

Р = Sзем. уч. УПКСЗ К, (1)

где Sзем. уч. - площадь земельного участка (кв. м);

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м, руб./кв. м;

К - окончательный коэффициент, учитывающий все позитивные и негативные экологические факторы, рассчитывается как простое среднеарифметическое значение всех коэффициентов Кi учитывающих влияние i- того фактора.

В случае если участку присущи и положительные и отрицательные экологические факторы, то окончательно коэффициент К равен



где n - количество учитываемых факторов.

В случае, если все факторы отрицательные или только положительные, то размер коэффициента К устанавливается по наибольшему значению.

Значения коэффициентов Ki устанавливаются исследованиями методом сравнительного подхода. То есть выбираются земельные участки с одинаковыми характеристиками одного вида использования, расположенные в одном районе (кадастровом квартале). Только для одного участка, например, характерен вид на свалку, а у второго нет. Сравнением цен устанавливается понижающий коэффициент в стоимости, за наличие негативного экологического фактора в виде свалки. Таким же образом устанавливаются повышающие коэффициенты за позитивные экологические факторы.

В методике, разработанной ВНИЭТУСХ предлагается определять стоимость загрязненной земли по формуле

(2)

где ДРз - дифференциальная рента загрязненной земли;

К0 - коэффициент капитализации.

Дифференциальную ренту рекомендуется определять по выражению

где Цр - цена реализации ведущей культуры, руб./ц;

Сф - фактическая себестоимость производства ведущей культуры, руб./ц;

Кр - норматив рентабельности, обеспечивающий расширение производства;

Ку - коэффициент удорожания производства продукции на загрязненных землях;

Уф - фактическая урожайность ведущей культуры, ц/га.

Однако формула (2) не может быть использована при определении стоимости земель других категорий (кроме сельскохозяйственных), а формула (1) не применима при установлении рыночной стоимости земель населенных пунктов.

В данной работе предлагается использовать сравнительный подход (см. раздел 1 данной работы) с последовательным введением корректирующих коэффициентов. В этом случае исходя из анализа фактических материалов и экспертизы экологических факторов устанавливаются элементы сравнение и их количество. Корректировка может вводиться или в процентах, или в денежном выражении (в рублях).

3.2 Расчет рыночной стоимости земельного участка

В качестве примера использования приведенной в п.3.1 методики в данной работе выполняется оценка земель населенных пунктов.

В данной работе предусмотрена оценка незастроенного земельного участка, расположенного по адресу г. Москва, микрорайон Новое Бутово, ул. Янтарная, 117 (Рисунок 22). Участок расположен в центральной части микрорайона. Площадь участка равна 10 соток.

Участок ровный. Строений нет. Категория земель - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство. Вид собственности - частная. На участок подведены газ, вода, электричество.



Рисунок 22 - Местоположение оцениваемого земельного участка

Местоположение участка:

удаленность от станции метро - 1,8 км;

в микрорайоне - центральная часть;

рядом: школа; детский сад; магазины.

Природные объекты:

лес - 900 м на северо-восток;

водоем 900 м на северо-восток и в 400 м на восток.

Промышленность и др. антропогенные объекты:

СЗЗ аэропорт Астафьево - 0,6 км на юго-восток;

Калужское шоссе - 5,4 м на северо-запад;

Кладбище Ивановское -2,3 км на северо-запад;

Кладбище Бутовское - 4,3 км на восток;

Железная дорога - 2,4 км на восток;

Автозаправочная станция- на северо-восток в 2,6 км.

Учитывая, что все перечисленные промышленные объекты имеют СЗЗ не более 1 км, рассматриваемый участок не расположен в зоне СЗЗ ни одного предприятия. Однако участок также удален от природных объектов.

Также в соответствие с выявленными позитивными и негативными экологическими факторами, участок располагается в зоне негативных экологических факторов, на него могут оказывать воздействие близлежащие промышленные предприятия путем загрязнения атмосферы, почв, подземных вод.

Для определения стоимости земельного участка методом сравнения выбраны проданные за последние 6 месяцев земельные участки в Новой Москве. Подобрано 4 земельных участка.

1-й аналог - Москва, Щербинка, ул. Кошевого, 10. Площадь 8 соток. Продан за 3 700 000 руб. Участок ровный, незастроенный, с коммуникациями. Категория земель - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство. Вид собственности - частная. Транспортная инфраструктура развита. В 1,2 км на восток проходит железная дорога. До ближайшей станции метро 4,2 км, до ближайшей ж/д станции 1,4 км. Участок располагается в зоне наложения позитивных и негативных экологических факторов. В 1,4 км на запад располагается аэропорт Астафьево, в 0,35 км на юго-запад - пруд, еще один пруд в 0,7 км на север, в 0,15 м на северо-запад - лесопарк. Школы и детский сад есть.

2-й аналог- Москва, Шахово, ул. Полевая, 34. Площадь участка 10 сотки, без строений, ровный. Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство. Вид собственности - частная. Без коммуникаций. Продан за 4 500 000 руб.

Участок располагается в зоне, на которую не воздействуют экологические факторы, ни негативные, ни позитивные. Участок удален от ближайшей станции метро на 2 км. Транспортная инфраструктура развита хорошо. В 550 м на юго-запад располагается лес. Действующих промышленных предприятий в районе расположения участка нет.

3-й аналог - Москва, Щаповское, ул. Светлая, 3. Участок ровный. Строений нет. Категория земель - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство. Вид собственности - частная. На участок подведены газ, вода, электричество. Площадь участка 12 сотки. Продан за 4 000 000 руб. Удален от МКАД на 24 км.

Транспортная инфраструктура развита. В районе расположения участка находятся больница, школа, детский сад, магазины.

До ближайшего водоема 200 м на юг. В 350 м на юго-запад - лес, также лес находится в 200 м на северо-восток. Участок располагается в зоне позитивных экологических факторов.

4-й аналог - Москва, Фаворит, ул. Садовая, 15. Площадь участка 10 соток. Участок ровный, без строений и коммуникаций, под индивидуальное жилищное строительство. Категория земель - земли населенных пунктов. Расположен в зоне благоприятных экологических факторов: в 100 м на север находится лес и р. Черемушка. Инфраструктура развита - дороги асфальтированы. Продан за 3 300 000 руб.

Ближайшая автомагистраль - Киевское шоссе находится в 3,0 км на северо-запад. Промышленных предприятий вблизи нет.

Таким образом, предлагается для сравнения 4 участка. В виду их разновеликости, стоимость предлагается определять за 1 сотку. Все участки имеют ровный рельеф, одинаковый вид разрешенного использования и права собственности, в связи с чем поправки за эти факторы не вводятся.

Внесение поправок предусмотрено в процентах от стоимости:

местоположение (удаленность от станций метро): более 2 км «минус» 10%, ближе 1 км - «плюс» 10%;

коммуникации: наличие всех коммуникаций - 0%, частично - «минус» 5%, отсутствие «минус» 10%;

развитость инфраструктуры хуже «минус» 10%, лучше - «плюс» 10%;

расположение в зоне негативных факторов - «минус» 15%;

наличие позитивных экологических факторов - «плюс» 15%.

Расчет стоимости участка сравнительным методом выполнен в таблице 4.

Таблица 4 - Расчет стоимости земельного участка сравнительным методом с учетом эко факторов

Показатели	Земельные участки - аналоги
	1-й	2-й	3-й	4-й
Цена продажи, руб.	3700000	4500000	4000000	3300000
Площадь участка, сотка	8	10	12	10
Цена продажи, руб./сот	462500	450000	333333	330000
Местоположение, %	0	-10	-10	-10
Скорректированная цена, руб./сотка	280000	405000	300000	297000
Коммуникации, %	-5	-10	0	-10
Скорректированная цена, руб./сотка	266000	364500	300000	267300
Развитость инфраструктуры, %	+10	0	0	-10
Скорректированная цена, руб./сотка	292600	364500	300000	240570
Скорректированная цена, руб./сотка	248710	364500	300000	240570
Позитивные экологические факторы, %	+15	0	+15	+15
Скорректированная цена, руб./сотка	286016	364500	345000	276656
Общая валовая корреляция, %	45	20	25	45
Весовые коэффициенты	0,33	0,15	0,19	0,33
Стоимость за 1 сотку, руб.	305907
Площадь оцениваемого участка, сотка	10
Стоимость оцениваемого участка, руб.	3059070

Таким образом, стоимость земельного участка по адресу г. Москва, микрорайон Новое Бутово, ул. Янтарная, 117, определенная сравнительным подходом с учетом эко факторов, равна 3 059 070 руб.

Для установления эффективности предложений по использованию методик оценки объектов недвижимости с учетом экологических факторов далее в работе выполняется оценка кадастровой стоимости недвижимости отдельных участков и кадастровая стоимость земельных участков с учетом экологических факторов. Расчеты произведены для участков в Новом Бутово. Выбраны участки различного вида использования.

Расчеты выполняются по выражению (1) с и без коэффициентов за экологические факторы.

Для обоснованных факторов путем исследования рыночных цен установлены следующие размеры поправочных коэффициентов:

- фактор «Загрязнение почв» - К1 = 0,95 (то есть цена снижается на 5 %);

- фактор «загрязнение атмосферного воздуха» - К2 = 0,90;

- фактор «места сбора и складирования мусора» - К3= 0,80.

- фактор «расположение участка в пределах санитарно-защитной зоны предприятия или на ее границе» - К4 = 0,85;

- фактор «расположение в непосредственной близости природных объектов» - К5 = 1,15;

- фактор «отсутствие загрязнения» - К6 = 1,05.

После этого по карте совмещенных экологических факторов устанавливается расположение оцениваемого участка и влияющие на него экологические факторы.

Для примера для участков разных видов использования, установлено их местоположение и влияющие факторы.

В таблице 5 приведен расчет коэффициента, учитывающего влияние экологических факторов для этих участков.

С учетом коэффициентов из таблицы 5 в таблице 6 выполнен расчет кадастровой стоимости с учетом экологических факторов.

Таким образом, подсчитана кадастровая стоимость земель с учетом экологических факторов.

Влияние экологических факторов на кадастровую стоимость для конкретного объекта можно выявить путем сравнения стоимости с и без учета экологических факторов. Такое сравнение выполнено в таблице 7.



Таблица 5 - Определение коэффициента, учитывающего влияние экологических факторов

Кадастровый номер участка	Номер группы	К1	К2	К3	К4	К5	К6	К
77:21:0000000:751	4	1	0,9	1	1	1,15	1	1,025
77:21:0130406:461	5	1	1	1	1	1,15	1	1,15
77:17:0000000:48	2	1	1	1	1	1	1	1,0
77:17:0130406:21	1	0,95	0,9	1	1	1	1	0,90
77:00:0000000:712	7	1	1	0,8	0,85	1,15	1,05	0,962
77:17:0432697:122	2	0,95	1	1	1	1,15	1,05	1,147
77:17:0651423:86	1	1	1	0,8	0,85	1,15	1	0,782

Таблица 6 - Определение кадастровой стоимости земель района Новое Бутово с учетом экологических факторов

Кадастровый номер участка	Площадь, кв.м	Номер группы	УДКС, руб./кв.м	К (табл. 5)	Кадастровая стоимость ЗУ с учетом К, руб.
77:21:0000000:751	10 315,00	4	18072,53	1,025	191078600,60
77:21:0130406:461	508,00	5	40858,53	1,15	23869553,23
77:17:0000000:48	500,00	2	12230,37	1,0	6115185,00
77:17:0130406:21	1 000,00	1	49681,17	0,90	44713053,00
77:00:0000000:712	500,00	7	34270,96	0,962	16484331,76
77:17:0432697:122	600,00	2	12230,37	1,147	8416940,63
77:17:0651423:86	395,00	1	49681,17	0,782	15346016,60

Таблица 7 - Выявление влияния экологических факторов на кадастровую стоимость земель населенных пунктов

Кадастровый номер участка	Кадастровая стоимость земельного участка, руб	Кадастровая стоимость земельного участка с экофактором, руб	Изменение стоимости, + / -	% от к.2
77:21:0000000:751	186418147	191078601	+4660454	+2,5
77:21:0130406:461	20756133	23869553	+3113420	+15
77:17:0000000:48	6115185	6115185	0	0
77:17:0130406:21	49681170	44713053	-4968117	-10
77:00:0000000:712	17135480	16484332	-651148	-3,8
77:17:0432697:122	7338222,00	8416940,63	+1078718,63	+14,7
77:17:0651423:86	119624062,15	15346016,60	-4278045,55	-3,6

Таким образом, установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может измениться от 0 до 15%, что свидетельствует о важности учета экологических факторов. При этом, чем больше экологических факторов одной группы (положительных или отрицательных) оказывают влияние на объект недвижимости, тем больше изменяется его цена по сравнению с кадастровой, в которой экофакторы не учитываются.



Заключение

Землями населенных пунктов признаются территории, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные границей от земель других категорий. Земли поселений используются в соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные и другие функции.

Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков зависит от местных условий и определенных факторов.

Анализ рынка недвижимости России в целом и г. Москвы в частности показал, что рынок нестабилен, зависит от общей экономической ситуации. Ведется интенсивное жилищное строительство, что разделяет рынок недвижимости на первичный и вторичный. Цены на первичном и вторичном рынке существенно отличаются. Также цены на недвижимость определяются районом расположения объекта, его техническим состоянием, развитостью инфраструктуры и др.

В РФ используются нормативные методики оценки земель и общеизвестные подходы к оценке.

На основании анализа публикаций предложено усовершенствовать методику оценки недвижимости с учетом экологических факторов, выполнена оценка рыночной стоимости участка в Новом Бутово с использованием сравнительного подхода. Оценены основные позитивные и негативные экологические факторы, которые могут влиять на стоимость земель населенных пунктов. Выявлено 4-е негативных и два позитивных фактора.

Для каждого выявлено фактора путем проведения сравнения стоимости земельных участков выявлен коэффициент, учитывающий экологические факторы. Для условий земельного участка в Новом Бутово сравнительным подходом установлена стоимость. Для сравнения были выбраны 4 аналога в Новой Москве, в зоне действия позитивных и негативных экологических факторов. Для каждого аналога устанавливались поправки за каждый учитываемый фактор, вводимые в стоимость за 1 сотку. Расчетами установлено, что стоимость оцениваемого земельного участка равна 3 059 070 руб.

Для установления эффективности предложенной методики для земельных участков разных видов разрешенного использования в Новом Бутово выполнен расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов и влияние на нее экологических факторов. Выполнен расчет стоимости земельных участков разных видов использования в пределах Нового Бутово с учетом и без учета экологических факторов. Полученные значения сравнивались, что позволило установить уровень влияния экологических факторов на кадастровую стоимость земель населенных пунктов и подтверждает необходимость учета таких факторов.

Результаты выполненной работы позволяют для повышения качества и эффективности оценки недвижимости предложить следующее:

в оценочной деятельности жилой недвижимости и земельных участков учитывать экологические факторы, которые предопределяют привлекательность или непривлекательность объекта оценки для покупателя;

обосновать механизм учета затрат на ликвидацию негативных экологических факторов в стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Список использованных источников

1 Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята 12.12.1993 г. - М.: Юрайт-М, 2002. - 48 с.

2 Российская Федерация. Законы. Градостроительный Кодекс РФ// Собрание законодательства Российской Федерации. Издательство «Юридическая литература», 03 января 2005, № 1, ст. 16. - С. 128-200.

3 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс РФ от 18.12.2006 № 230-ФЗ: офиц. текст. - М.: Омега-Л, 2012. - 196 с.

4 Российская Федерация. Законы. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 29.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.01.2015) / Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

5 Российская Федерация. Законы. Налоговый Кодекс РФ от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (часть 1) и от от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (часть 2) / Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г. № 31 ст. 3824 (часть 1); Собрание законодательства Российской Федерации от 7 августа 2000 г. № 32 ст. 3340 (часть 2).

6 Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29 июля 1998 г № 135-ФЗ (в ред. 03.07.2016, с изм. и доп., вступающими в силу 01.01.2017). - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

7 Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

8 Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступает в силу 01.01.2017) [Электронный ресурс]: федеральный закон от 03.07.2016 №315-ФЗ. . - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

9 Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости Электронный ресурс]: федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017

10 Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости ) [Электронный ресурс]: федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

11 Российская Федерация. Законы. О кадастровой деятельности [Электронный ресурс]: федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ (в ред. 03.07.2016, с изм. и доп., вступающими в силу 01.01.2017). - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

12 Российская Федерация. Приказы министерств. Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 14.05.2005 № 99. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

13 Российская Федерация. Приказы министерств. Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

14 Российская Федерация. Приказы министерств. Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

15 Российская Федерация. Приказы министерств. Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 23.06.2005 № 138. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

16 Российская Федерация. Приказы министерств. Об утверждении Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения и Об утверждении Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 03.11.2006 № 358. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

17 Российская Федерация. Приказы министерств. Об утверждении Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 23.06.2015 №611. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

18 Российская Федерация. Приказы министерств. Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития Россииот 4 июля 2011 года N 238. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

19 Российская Федерация. Приказы министерств. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

20 Российская Федерация. Приказы министерств. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития Россииот 22 октября 2010 года N 508. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

21 Российская Федерация. Приказы министерств. Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития Россииот 25 сентября 2014 года N 611. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

22 Российская Федерация. Приказы министерств. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития Россииот 20 июля 2007 г. N 254. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

23 Российская Федерация. Приказы министерств. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

24 Российская Федерация. Постановления Правительства. Постановление Правительства РФ от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» / «Российская газета» от 12 февраля 2008 г. № 29.

25 Российская Федерация. Приказы Росреестра. Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и земель иного специального назначения [Электронный ресурс]: Приказ Росреестра от 20.03.2003 № П/49. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

26 Российская Федерация. Приказы Росреестра. Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений [Электронный ресурс]: Приказ Росреестра от 26.08.2002 № П/307. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017

27 Город Москва. Законы. Градостроительный кодекс г. Москвы [Электронный ресурс]: Закон г. Москвы от 25.06.2008 № 28. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

28 Город Москва. Законы. Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве [Электронный ресурс]: Закон г. Москвы от 26.09.2001 № 48 (в ред. 29.04.2015). - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

29 Город Москва. Законы. О городских почвах [Электронный ресурс]: Закон г. Москвы от 04.07.2007 №31 (в ред. 29.04.2015). - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

30 Город Москва. Законы. О земельном налоге [Электронный ресурс]: Закон г. Москвы от 24.11.2004 № 74 (в ред. 23.12.2016). - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

31 Город Москва. Законы. О землепользовании в городе Москве [Электронный ресурс]: Закон г. Москвы от 19.12.2007 N 48 (ред. от 23.11.2016, с изм. вступ. В силу 01.01.2017). - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

32 Город Москва. Законы. Об утверждении Основных положений кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы [Электронный ресурс]: Распоряжение мэра г. Москвы от 24.07.2000 № 784-РМ. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

33 Анализ рынка жилой недвижимости в крупнейших городах России по итогам 4 квартала 2016 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://sttexpo.ru/zhilishchnoe-stroitelstvo/648-rynok-zhiloj-nedvizhimosti-v-krupnejshikh-gorodakh-rossii-po-itogam-4-kvartala-2016.html.

34 Аналитический обзор российского рынка недвижимости. - [Электронный ресурс]. - 2016. - № 4 (33). - Режим доступа: http://www.ppfkrona.ru/files/otchet_06_0.pdf.

35 Баранова, Е.В Влияние гидрогеологических условий на стоимость недвижимости [Текст] // Вестник ЮРГТУ (НПИ). - 2011. - № 2. - С. 132 - 134.

36 Беляева, В.С. Совершенствование механизма оценки рыночной стоимости объектов жилой недвижимости [Текст] / В.С. Беляева, О.В. Крутеева // Интерэкспо Гео-Сибирь: IX Междунар. науч. конгр., 15 - 26 апр. 2013 г., Новосибирск; Междунар. науч. конф.: сб. материалов в 2 т. - Новосибирск : СГГА, 2013. - Т.1: Глобальные процессы в региональном измерении: опыт истории и современность. - С. 258 - 260.

37 Боровкова, В.А. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. [Текст] / В.А.Боровкова, В.А.Боровкова, В.О.Мокин, О.Е.Пирогова. - М.: Питер, 2007. - 415 с.

38 Буянов, А.Ю. Оценка земли [Текст]. - М. : Изд-во МИИГАиК, 2012 - 123 с.

39 Водоемы, реки, озера, пруды, рыболовные базы, водохранилища, карьеры Подмосковья и Московской области [Электронный ресурс]. - режим доступа: http://www.mskcities.ru/reservoirs.html.

40 Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости : учеб. для студентов, обучающихся по экон. специальностям и направлениям. - Изд. 6-е, перераб. и доп. [Текст] - Москва : Юрайт, 2010. - 883 с.

41 График цен на квадратный метр [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://monetarism.ru/realty-price-chart.shtml.

42 Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости [Текст] / С.В.Грибовский, Е.Н.Иванова, Д.С.Львов, О.Е.Медведева. - М.: Интерреклама, 2003. - 704 с.

43 Григорьев, В.В. Совершенствование механизма управления государственной кадастровой оценкой в Российской Федерации [Текст] // Управленческие науки, 2016. - № 2. - С. 83-89.

44 Емельянова, М.А. Необходимость учета экологических факторов в кадастровой оценке недвижимости [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://irt.su/wp-content/uploads/2017/01/209.pdf.

45 Ерастов, В.В. Факторы формирования цены жилой недвижимости г.Новокузнецка [Текст] / В.В.Ерастов, В.В.Барыльников, С.И. Шорохов // Новосибирск: Научный институт глобальной и региональной экономики (НИГРЭ). Ежемесячный научный журнал, 2015. - №9 (16). - С. 4-7.

46 Жилищный условия. Основные показатели жилищных условий населения. Федеральная служба государственной статистики. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/housing.

47 Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. - 2-е изд., стер. [Текст] / Т.Г.Касьяненко, Г.А.Маховикова, В.Е.Есипов, С.К.Мирзажанов. - М : КНОРУС, 2016. - 752 с.

48 Костик, К.В. О необходимости учета экологических факторов при установлении цены объекта недвижимости // Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов: международная научно-техническая конференция [Электронный ресурс] - Режим доступа : http://kadastr.org/conf/ 2012/ pub/ monitprir/ekolog-faktor-ocenka.htm.

49 Мещеряков, Ю.А. Геоморфология СССР (Морфоструктура и морфоскульптура) [Текст].- М.: Мысль, 1972. - 520 с.

50 Население. Демография. Численность населения. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/demography.

51 Население. Демография. Компоненты изменения численности населения РФ. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/demography.

52 Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой [Текст]. - М.: Издательство «Финансы и статистика», 2005. - 496 с.

53 Пластинина, Ю.В. Эколого-экономическая оценка недвижимости: учебное пособие [Текст]. -- Екатеринбург: УрФУ, 2014. -- 148 с.

54 Прорвач, В.А. Оценка урбанизированных земель: учеб. пособие для вузов [Текст]. - М.: Экономика, 2004. - 368 с.

55 Рыночная стоимость земельных участков в г. Москве [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.rosrazvitie.ru/map_land/.

56 Статистика по сделкам с недвижимостью в Москве в феврале 2017 года [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/press/news/statistika-po-sdelkam-s-nedvizhimostyu-v-moskve-v-fevral-2017-goda/

57 Строительство. Ввод в действие зданий. Федеральная служба государственной статистики- [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cbsd.gks.ru.

58 Слюсаренко, В.А. Определение стоимости недвижимого имущества: Учебник [Текст]. -- М. : Академия, 2015. -- 288 с.

59 Строительство. Количество введенных зданий. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cbsd.gks.ru.

60 Тлехуч Э.Р. Влияние экологических факторов на стоимость недвижимости [Текст]// TЕRRA ECONOMICUS, 2010. - Т.8. - Ч.2. - С.126-129.

61 Тэпман, Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара [Текст]. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 303 с.

62 Ушаков, Е.П. Методология оценки влияния экологических факторов на стоимость имущественных объектов [Текст] // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2011. - №5. - С. 81-88.

63 Финягина, А.В. Развитие рынка недвижимости в России и проблемы его информационного обеспечения [Текст] // Модели управления в рыночной экономике: сборник научных статей. - 2015. - № 10. - С. 253-260.

64 Фоменко, Г.А. Основные направления использования денежных оценок ресурсов окружающей среды с учетом экологического фактора в современных условиях России / Г.А.Фоменко, М.А.Фоменко, К.А.Лошакин [Электронный ресурс]. - Эко-бюллетень ИнЭкА № 11 (46), ноябрь 1999 г. - Томск, 1999. - Режим доступа : http://ineca.ru/?dr=bulletin/arhiv/0046&pg=004.



Приложение

Схема административного деления г. Москвы

Рисунок А.1 - Схема деления г. Москвы на административные округа



Рисунок А.2 - Схема деления г. Москвы на районы



Размещено на Allbest.ru

...