Организационно-экономический механизм повышения качества имущественных услуг на основе концепции региональной политики в области качества и конкурентоспособности продукции и услуг

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Организационно-экономический механизм повышения качества имущественных услуг на основе Концепции региональной политики в области качества и конкурентоспособности продукции и услуг

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:

экономика и управление качеством; региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени

кандидата экономических наук

Макурина Маргарита Эдуардовна

Тамбов 2009

Работа выполнена на кафедре «Маркетинг» института «Экономика и управление производствами» Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Тамбовского государственного технического университета.

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор Воронкова Ольга Васильевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Куликов Николай Иванович

доктор экономических наук Мешкова Людмила Леонидовна

Ведущая организация ФГОУ ВПО «Мичуринский государственный аграрный университет»

Защита состоится 30 декабря 2009 г. в 14 часов на заседании объединённого диссертационного совета ДМ 212.260.04 в Тамбовском государственном техническом университете по адресу: 392000, г. Тамбов, ул. Советская, 106, Большой актовый зал.

С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в научной библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Тамбовского государственного технического университета по адресу: 392032, г. Тамбов, ул. Мичуринская, 112, корп. «Б», а с авторефератом дополнительно - на официальном сайте Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Тамбовского государственного технического университета www.tstu.ru.

Автореферат разослан 29 ноября 2009 г.

Учёный секретарь объединённого

диссертационного совета

кандидат экономических наук,

доцент Н.В. Злобина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Решение проблемы повышения качества управления имущественными услугами является важнейшей задачей государственных органов управления всех стран. В связи с формированием новых экономических отношений, радикальной сменой всей системы управления в России встала задача разработки нового эффективного механизма управления качеством имущественных услуг, и особенно, на региональном уровне, где вопросы обеспечения эффективности управления имущественными услугами не всегда рассматриваются системно. Эффективное управление качеством имущественных услуг предусматривает системную оценку важнейших составляющих имущественного комплекса, оценку факторов роста и использование современных методов при разработке алгоритма механизма управления качеством услуг. Эти вопросы, несмотря на их фундаментальное значение для реализации целей регионального управления, изучены недостаточно.

Качество как социально-экономическая категория зависит от организационно-технических факторов, обуславливающих его рост или снижение в зависимости от сложившихся организационно-технических и социально-экономических условий развития производства и эффективности управления им. В этой связи качество зависит от интенсивности научно-технического прогресса (НТП), инновационной деятельности по внедрению новейших достижений науки и техники, квалификации кадров, качества сырья, материалов, комплектующих изделий, технической готовности и исправности оборудования, инструментов, качества и прогрессивности научно-технической документации. В большой мере оно зависит от эффективности систем материального и морального стимулирования работников за повышение качества продукции.

Создание организационно-экономического механизма повышения качества управления имущественными услугами приводит к следующим результатам: повышению качества жизни населения, снижению издержек производства и стабильности ценообразования; росту эффективности производства и увеличению прибыли.

Одним из важнейших элементов качества жизни является качество и доступность имущественных услуг. Сложившиеся на сегодня механизмы и тенденции развития управления имущественных услуг требуют анализа и научной гармонизации достигнутых результатов и проектируемых направлений развития. Вышеуказанные обстоятельства определили актуальность и выбор темы диссертации.

Недостаточность научной проработки этих проблем определяет актуальность и значимость их исследования.

Степень разработанности проблемы.

Вопросы формирования работоспособного механизма повышения качества имущественных услуг поднимались в разное время разными учёными, но до сих пор развитие теоретических и практических разработок этой проблемы в научной литературе освещается недостаточно полно. Вопросы обеспечения качества жизни исследовались различными зарубежными и отечественными учёными. Теоретические основы этой категории были заложены в работах: Дж. Гилбрейта, А. Сена и М. Нусбаум, Э. Аллардта, Р. Эриксона, X. Нолла, А. Субетто, И. Исаева и Б. Нечкина. Разработка методик оценки, а также управления качеством жизни освещены в трудах: Р. Инглхарта и Дж. Рабье, С. Йохансона, Б. Йсандр, И. Исаева и Б. Нечкина, В. Бабинцева, А. Гармашева и Г. Ушамирской, В. Безъязычного, Н. Непряева, Е. Шилкова, Е. Неретиной. Проблемы управления качеством материальных объектов, их взаимосвязи с экономическими процессами нашли отражение в трудах Аристотеля, Е. Бем-Баверка, Л. Вальраса, Гегеля, У. Джевонсона, Д. Локка, К. Маркса, К. Менгера, В. Парето, П. Самуэльсона, Ф. Эджуорта.

Практика повышения качества жизни нашла отражение в исследованиях С.П. Медведева, В.В. Окрепилова, Ю.И. Свядосц и др.

Проведённое изучение научной литературы показало, что специалисты и учёные уделяют большое внимание различным системам субъективных и объективных оценок качества жизни. Определён круг основных составляющих категории качества жизни, определяемых насущными потребностями индивидов.

Концепцию собственности как основного производственного отношения, определяющего специфику всех других отношений экономической системы, рассматривали в ленинградской школе (проф. Н.Д. Колосов) и в ростовской школе (проф. А.Ф. Тарасов). Московская школа, возглавляемая H.A. Цаголовым, рассматривала концепцию собственности как юридическую категорию.

За рубежом развитие процессов реструктурирования экономики и приватизации привело к появлению экономической теории прав собственности. Её ведущими представителями являются А. Алчиян, Р. Коуз и другие. Эти разработки, несомненно, имеют большое теоретическое и практическое значение. Однако в большинстве из них отсутствует системное описание экономической природы механизма управления качеством имущественных услуг.

Проблемам изучения природно-ресурсного потенциала региона посвящены работы А. Арбатова. Ю. Дмитревского, А. Пробста, Н. Ратнер, А. Ретеюма, О. Литовки; экономического потенциала - А. Адамеску, Э. Алаева, П. Бакланова, Н. Баранского, Р. Белоусова, А. Гранберга, О. Дмитриевой, В. Кистанова, Н. Колосовского, Н. Матрусова, Н. Некрасова, Н. Новосельского, О. Пчелинцева, Ю. Саушкина, А. Хрущёва, Б. Штульберга, Р. Шнипера; демографического потенциала - А. Котляра, Д. Валентея, А. Кваши, А. Вишневского; научно-технического потенциала - В. Будавея, П. Кульвеца и других. Социализация и гуманизация общественного развития нашли отражение в концепциях «человеческого капитала» (Г. Бэккер), «шумпетерианского» экономического роста (И. Шумпетер).

Всё большее значение приобретает фактор конкуренции в рыночной экономике, представленный в работах Ф. Хайека, М. Портера.

Отдельные аспекты в исследовании проблемы управления качеством продукции и услуг отражены в работах отечественных учёных: Г.Г. Азгальдова, Л.М. Бадалова, В.Н. Войтоловского, Н.В. Войтоловского, Б.И. Герасимова, А.В. Гличева, В.Я. Белобрагина, Е.А. Горбашко, Д.С. Демиденко, А.Е. Зубарева, Е.М. Карлика, А.М. Колесникова, С.В. Мищенко, С.В. Пономарёва, В.В. Окрепилова, Т.А. Салимовой, Л.Я. Шухгалтера и др.

Вопросы развития региональных программ управления качеством и конкурентоспособностью продукции и услуг отражены в работах отечественных учёных: Ю.П. Адлера, Л.М. Бадалова, В.Я. Белобрагина, О.В. Воронковой, А.В. Гличева, Е.М. Карлика, Д.С. Львова, В.В. Окрепилова, И.Т. Щеглова и др.

Существует большое количество трудов, нацеленных на разработку механизмов повышения конкурентоспособности и управления качеством имущественных услуг. При этом практически не осуществлялись попытки создания организационно-экономического механизма повышения качества имущественных услуг. Отсутствует серьёзное методическое обоснование принципов построения организационно-экономического механизма повышения качества имущественных услуг, обеспечивающего наполнение и реализацию региональных программ в области качества и конкурентоспособности продукции и услуг, а также национальной программы управления качеством жизни.

Из сказанного выше вытекает необходимость создания научно-обоснованной теории формирования организационно-экономического механизма повышения качества имущественных услуг, что предопределило выбор темы, цель, задачи и основные направления исследования.

Цели и задачи исследования.

Целью исследования является поиск и обоснование инструментария решения проблем формирования организационно-экономического механизма повышения качества имущественных услуг.

В соответствии с целью в ходе диссертационного исследования выделены и решены следующие задачи:

1. Исследовать основные причины и источники возникновения ведущих теоретических подходов к понятию качества услуг. Провести критический анализ сущности, содержания и понятия категории качества услуг, описать экономическую природу качества услуг и факторов, влияющих на качество имущественных услуг.

2. Исследовать концептуальные основы формирования качества услуг и на основе исследования создать новую экономическую концептуальную модель качества имущественных услуг, позволяющую влиять на повышение качества жизни населения.

3. Выделить основные проблемы повышения качества имущественных услуг и на этой основе разработать методы совершенствования качества услуг в имущественном комплексе региона.

4. Предложить концепцию организационно-экономического механизма повышения качества имущественных услуг, позволяющую выделить направления дальнейшего развития и совершенствования управления в сфере имущественных отношений.

5. Разработать методы этапного внедрения и стимулирования организационно-экономического механизма повышения качества имущественных услуг, основанные на принципах устойчивого развития и управления эффективностью и качеством продукции и услуг.

6. Оценить экономический эффект внедрения организационно-экономического механизма повышения качества имущественных услуг на основе осуществления «Концепции региональной политики в области качества и конкурентоспособности продукции и услуг», позволяющего повысить уровень эффективности работы предприятий Тамбовской области и улучшить качество жизни населения.

Объект исследования.

Объектом диссертационного исследования является процесс повышения качества имущественных услуг.

Предмет исследования.

Предметом исследования является совокупность социально-экономических и управленческих отношений в процессе формирования организационно-экономического механизма повышения качества имущественных услуг. качество услуга имущественный экономический

Теоретическая и методологическая основа исследования.

Теоретической базой диссертационного исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных учёных в области менеджмента качества, защиты прав потребителя, истории экономических учений, статистики. При рассмотрении предметной области исследования использовались нормативно-правовые и методические документы в области повышения качества продукции и услуг, а также материалы международных, всероссийских и региональных конференций и семинаров.

Методологическую основу диссертационного исследования составили диалектические принципы, позволяющие обосновать основные свойства исследуемых концепций, механизмов и процессов в их взаимосвязи, выявить тенденции их формирования и развития.

При проведении научного исследования использовались такие методы, как анализ и синтез, дедукция и индукция, выявление причинно-следственных связей, а также статистический инструментарий.

Содержание диссертационного исследования соответствует п. 9.3. «Теоретические и методологические основы обеспечения качества жизни»; 9.16. «Методологические и методические подходы к оценке эффективности международных, национальных, региональных и отраслевых программ развития стандартизации, сертификации, метрологии и управления качеством» Паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика и управление качеством и п. 5.3. «Территориальная организация национальной экономики; формирование, функционирование и развитие территориально-производственных комплексов, промышленных узлов и других форм территориально-организованных экономических систем» Паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика.

Научная новизна исследования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научно-методического подхода к формированию организационно-экономического механизма повышения качества имущественных услуг.

Элементы научной новизны содержат следующие результаты исследования:

В области специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика и управление качеством:

1. Доработана и усовершенствована экономическая концепция повышения качества услуг, что подразумевает детальное изучение природы, источников и факторов, влияющих на оценку качества и конкурентоспособности услуг, что в свою очередь позволило разработать комплексную стратегию управления конкурентоспособностью и качеством имущественных услуг. Реализация стратегии даёт возможность повысить эффективность экономической деятельности имущественного комплекса и решить такие актуальные социально-экономические проблемы, как: неудовлетворённость ассортиментом и качеством имущественных услуг, повысить доступность услуг для различных слоёв населения, а также вследствие этого в целом повысить качество жизни.

2. Определены основные факторы, влияющие на качество имущественных услуг. Выделенный перечень основных факторов, влияющих на качество имущественных услуг включает следующие блоки: доходы населения; качество и доступность имущественных услуг; уровень износа объектов недвижимости; требования ГОСт и сертификации продукции и услуг; удовлетворённость основных запросов потребителей.

3. Дополнено и развито концептуальное представление об экономической природе услуг, как комплексной категории, подразумевающей удовлетворение не только рыночных (потребление экономических благ: эксплуатация объектов имущественного комплекса и услуг с этим связанных), но и нерыночных потребностей (потребности в определённых социальных и общественных правах и отношениях, высоком уровне удовлетворённости качеством жизни), а также процесс использования различных ресурсов производства для достижения желаемых результатов.

4. Предложены методы совершенствования качества имущественных услуг на основе выделения проблем оценки качества и конкурентоспособности имущественных услуг, а также методов этапного внедрения и стимулирования системы управления качеством услуг. Использование методов совершенствования качества имущественных услуг в итоге позволило предложить эффективную форму управления качеством услуг в виде организационно-экономического механизма повышения качества имущественных услуг на основе «Концепции региональной политики в области качества и конкурентоспособности продукции и услуг».

В области специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика:

5. На основе изучения работ ведущих экономистов, социологов и экологов выявлена комплексная природа современных социально-экономических проблем управления имущественным комплексом России, вызванных рядом причин взаимосвязанных и взаимозависимых. Все они обусловлены изменениями состояния и уровня отечественного производства и качества жизни населения страны. Основными причинами социально-экономических проблем имущественного комплекса России являются: устаревшая материально-техническая база производства, недостаточный уровень финансирования, недостаточный ассортимент услуг, а также недостаточный уровень платёжеспособного спроса населения. Автором предложен вариант решения этих проблем посредством внедрения организационно-экономического механизма повышения качества имущественных услуг на основе «Концепции региональной политики в области качества и конкурентоспособности продукции и услуг».

6. Выявлены основные направления формирования организационно-экономического механизма повышения качества имущественных услуг.

Анализ достигнутых результатов позволил выделить направления дальнейшего развития организационно-экономического механизма повышения качества имущественных услуг на основе «Концепции региональной политики в области качества и конкурентоспособности продукции и услуг».

Практическая значимость исследования.

Положения, рекомендации и выводы диссертационного исследования имеют прикладной характер и ориентированы на широкое использование при проведении мероприятий, связанных с повышением конкурентоспособности и управлением качеством имущественных услуг.

Самостоятельное практическое значение имеют:

1. Алгоритм формирования, поэтапного внедрения и функционирования организационно-экономического механизма повышения качества имущественных услуг.

2. Методы совершенствования качества имущественных услуг в формате Единой системы профессионального управления недвижимостью на уровне субъекта в региональном имущественном комплексе. Представлена трёхуровневая структура документов: 1 уровень - общие положения; 2 уровень - стандарты; 3 уровень - методические рекомендации. Предложенные методы являются основой для разработки корректирующих и предупреждающих действий по повышению качества имущественных услуг.

3. Методы этапного внедрения и стимулирования системы управления качеством имущественных услуг на основе «Концепции региональной политики в области качества и конкурентоспособности продукции и услуг», которые реализуются посредством ряда последовательных действий и используются для предупреждения возможных проблем управления качеством имущественных услуг.

Апробация результатов исследования.

Исследование выполнено в рамках НИР института «Экономика и управление производствами» Тамбовского государственного технического университета, проводимых в соответствии с Единым заказ-нарядом на тему: «Качество объектов микро-, мезо- и макроэкономики, бухгалтерского учёта, экономического анализа, аудита и финансово-кредитной деятельности».

Предложенный организационно-экономический механизм повышения качества имущественных услуг апробирован и принят к использованию в Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области, а также в Территориальных управлениях Липецкой и Орловской областей, что подтверждено соответствующими справками.

Основные положения диссертационной работы докладывались, обсуждались и получили одобрение на всероссийских и международных научно-практических конференциях и семинарах, в том числе на: 2-й Международной конференции «Проблемы рынка труда и занятости: пути их решения» (Тамбов, 2007); 2-й Международной конференции «Состояние и развитие топливно-энергетического и жилищно-коммунального хозяйства» (Тамбов, 2008); Международной научно-практической конференции «Интеграция науки и производства» (Тамбов, 2008); 4-й Международной научно-практической конференции «Составляющие научно-технического прогресса» (Тамбов, 2008); 4-й Международной научно-практической конференции «Глобальный научный потенциал» (Тамбов, 2008), а также ежегодных научных конференциях института «Экономика и управление производствами» Тамбовского государственного технического университета (2002 - 2009).

Результаты исследования использованы в учебном процессе института «Экономика и управление производствами» Тамбовского государственного технического университета для подготовки экономистов по специальностям: 08.01.05 «Финансы и кредит», 08.05.02 «Экономика и управление», 08.05.07 «Менеджмент организации», 08.01.11 «Маркетинг», что подтверждено соответствующими справками.

Публикации.

Основные результаты исследования опубликованы в одиннадцати научных работах общим объёмом 4,3 печ.л. Список публикаций приведен в конце автореферата.

Структура диссертации.

Структура работы определена поставленной целью и отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Теоретические подходы к управлению качеством имущественных услуг. Процесс преобразования отношений собственности объективно стал одним из важнейших системно-институциональных преобразований в экономике России. В результате приватизации в короткие сроки в России сформировались негосударственный сектор экономики и новые рыночные институты корпоративного сектора экономики, произошло перераспределение формальных прав собственности на приватизированное имущество. Несмотря на то, что к концу 90-х годов ХХ века в целом была решена задача изменения форм собственности (более 58,9 % предприятий стали частными), ряд стратегических целей приватизации достигнут не был: не сформирован широкий слой эффективных частных собственников; структурная перестройка экономики не привела к желаемому повышению эффективности деятельности хозяйствующих субъектов; привлечённых в процессе приватизации инвестиций оказалось недостаточно для производственного, технологического и социального развития предприятий; в ряде отраслей не удалось сохранить конкурентное положение предпринимательских структур на отечественном и мировом рынках. В современных условиях хозяйствования проблемы, связанные с преобразованием отношений собственности, эффективным управлением имущественным комплексом, являются первоочередными. В условиях усиливающегося разрыва между новыми требованиями к структуре товаров и услуг и их содержанию, предъявляемыми потребителями, развитие предпринимательского сектора обусловлено взаимодействием современных организационно-правовых механизмов в сфере управления собственностью.

Так, государство, являясь собственником ряда предприятий и организаций, не обеспечивает в настоящее время в должной степени защиту своих интересов как собственника. При этом фактический интерес государства в развитии предпринимательства сводится к контролю своевременности и полноты поступления налоговых платежей от предприятий в бюджет. Кроме того, даже имеющиеся инструменты управления и контроля в настоящее время не обеспечивают необходимого качества управленческих воздействий и не позволяют эффективно решать задачи, стоящие перед предпринимательским сектором экономики.

В этой связи преодоление монополии государственной собственности требует с одной стороны, управления процессом преобразования её в частную собственность до рационального уровня, с другой, управления её воспроизводством и использованием. Осуществление управления имущественным комплексом хозяйствующих субъектов означает не только научно обоснованное предвидение движения основных этапов и форм приватизации, но и основу для согласованного, рационального взаимодействия всех видов ресурсов и объектов собственности. Вместе с этим управление имущественным комплексом может быть выполнено при условии соблюдения адекватности реальному положению дел в том случае, если данный процесс представить в виде соответствующей социально-экономической и одновременно программно-организационной системы. В этой связи преобразования собственности должны учитывать не только экономические затратные и результативные стороны этапов данной процедуры, но и определяться ростом финансовых и стоимостных показателей, повышением экономической эффективности используемых ресурсов, а также определять организационные, социальные, научно-технические задачи функционирования и развития предпринимательского сектора, с точки зрения решения конкретных общественных задач удовлетворения потребностей населения.

Рассматривая вопросы качества управления имущественными услугами необходимо дать определение имущественного комплекса хозяйствующих субъектов.

Представляется верным включать в имущественный комплекс аккумулированное имущество вместе с такими категориями, как уставный капитал, резервный и иные создаваемые фонды, деловая репутация, долги, т.е. обязательства общества и др.

Все элементы, составляющие имущество общества, должны быть объединены, подчинены единой цели использования, и трактоваться как «имущественный комплекс». Термин «комплекс» подчёркивает внутреннее единство всего имущества общества, поскольку «комплекс» (от лат. complexus - связь, сочетание) - это совокупность предметов и явлений, составляющих единое целое, опосредуя при этом «общественную» независимость и обособленность.

Необходимо отметить, что имущественный комплекс понимается нами, как совокупность всего имущества, которое находится во владении, пользовании и распоряжении общества, которое преимущественно используется для достижения «стартовой» цели и возникает как в процессе создания общества, так и в процессе хозяйственной деятельности.

Величина социально-экономического потенциала региона и стабильность его развития характеризуется потенциальными резервами, возможностями региона при вовлечении всего комплекса ресурсов, имеющихся на территории, использованием особенностей его структуры, географического положения, инерции экономического роста, социально-институциональных факторов.

В условиях рыночной экономики оценка социально-экономического потенциала территории должна состоять, прежде всего, в оценке факторов регионального развития, отражающих конкурентные преимущества территории, и в том числе качества управления имущественным комплексом региона.

Соответственно анализ социально-экономического потенциала региона должен строиться на рассмотрении количественных и качественных характеристик трёх компонент территориально-экономической системы - территории, населения, хозяйства.

Население возможно характеризовать с точки зрения качества жизни и уровня жизни. Для характеристики экономики показательны её масштабы и уровень эффективности. Эти показатели в принципе поддаются количественной оценке.

К числу материально-вещественных элементов относятся земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование, сырьё, полуфабрикаты, готовые изделия, денежные средства. Нематериальные элементы создаются в процессе жизнедеятельности. К ним относятся: репутация и круг постоянных клиентов, название фирмы и используемые товарные знаки, навыки руководства, квалификация персонала, запатентованные способы производства, ноу-хау, авторские права, контракты, которые могут быть проданы или переданы (рис. 1).

Анализ - важнейший инструмент воздействия на повышение эффективности использования имущества, приведение в действие резервов роста производительности труда, повышение качества продукции, услуг, снижение себестоимости, улучшение всех показателей производственно-хозяйственной деятельности предприятия, и он необходим для оценки эффективности использования имущественного комплекса.

Концепция управления качеством имущественных услуг в региональном имущественном комплексе.

Исторический опыт свидетельствует, что с момента обращения к качеству начался выход из кризисных ситуаций многих стран. С помощью государственной политики, направленной на качество, преодолевались крупномасштабные кризисы в послевоенной Японии и Германии. Кризисные ситуации, возникшие в конце 80-х, начале 90-х годов, заставили целые страны - Швецию, США, Англию - обратиться к качеству как единственному средству, помогающему национальной экономике устоять под натиском конкурентов.

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Рис. 1 Структура имущественного комплекса

В поисках выхода из нелёгкого положения, в котором оказалась Россия, многие экономисты-теоретики и практики приходят к выводу: необходим решительный поворот экономической политики государства, местных органов власти, к потребностям граждан страны. Тщательно изучив мировой опыт борьбы с кризисами, можно обнаружить общую черту в действиях по спасению национальной экономики: почти всегда и везде, где достигался успех, наблюдалась ориентация на формирование систем управления качеством услуг имущественного комплекса.

В рамках реформы, государственного управления одной из задач, которую предстоит решать Правительству Российской Федерации, является задача оптимизации функций органов исполнительной власти и внедрение стандартов государственных услуг и административных регламентов.

Оптимизации масштабов и структуры государственного управления будет способствовать внедрение конкурентных принципов предоставления государственных услуг, включая создание возможности для участия негосударственных организаций в предоставлении отдельных услуг на конкурентной основе.

Стандартизация государственных услуг позволит упорядочить и конкретизировать обязательства органов исполнительной власти перед обществом, внедрить объективные процедуры контроля и оценки их деятельности. В этих целях необходимо сформировать исчерпывающие реестры государственных услуг, оказываемых органами исполнительной власти в связи с исполнением ими своих полномочий, реализацией прав, законных интересов и обязанностей граждан и организаций, а также принять нормативно-правовые акты, устанавливающие их стандарты в виде нормативных требований к качеству, срокам, порядку предоставления государственных услуг.

В настоящее время в структуре Министерства экономического развития Российской Федерации по осуществлению функций в области оказания государственных услуг в имущественной сфере созданы две специальные структуры:

1. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которому поручено осуществлять в установленной сфере деятельности функции по оказанию государственных услуг, управлению федеральным имуществом и правоприменительные функции, за исключением функций по контролю и надзору.

2. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, осуществляющая функции по оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю.

Данные структуры осуществляют свои полномочия в субъектах Российской Федерации через свои территориальные органы, которые кроме функций по управлению федеральным имуществом и предоставлению государственных услуг также осуществляют контроль за соблюдением требований к качеству и доступности государственных услуг организациями, через которые они оказываются.

Наряду с этим на уровне субъекта Российской Федерации - Тамбовской области полномочия по оказанию государственных услуг в имущественной сфере, предоставлены Комитету по управлению имуществом области и органам местного самоуправления, которые в своём составе имеют структуры (отделы, комитеты) по управлению муниципальным имуществом.

И главная задача, которая ставится как перед территориальными органами Федеральных агентств, так и перед Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области и органами местного самоуправления - это реальное улучшение качества предоставляемых государственных услуг населению в имущественной сфере.

Реформа по улучшению качества предоставляемых государственных услуг населению нашей области в имущественной сфере в последние годы реализовалась в рамках «Концепции региональной политики в области качества и конкурентоспособности продукции и услуг», утверждённой постановлением администрации Тамбовской области от 18.12.2003 № 961.

Основным результатом проводимой в эти годы реформы по улучшению качества предоставляемых государственных услуг населению в региональном имущественном комплексе стала реализация конституционных прав и гарантий граждан и их объединений на землю и недвижимость.

Важнейшим условием обеспечения законности реформирования имущественных отношений явилось проведение необходимых мероприятий в рамках действующего законодательства.

В последние годы в Тамбовской области была создана реальная нормативно-правовая основа для осуществления первых конкретных шагов в деле реформирования отношений в имущественной сфере и упорядочения управления и предоставления государственных услуг в региональном имущественном комплексе.

К числу фундаментальных нормативно-правовых актов регулирующих земельно-имущественные отношения в нашей области, которые были приняты, дополнены и изменены в эти годы, относятся:

- закон Тамбовской области «О регулировании земельных отношений в Тамбовской области», в соответствии, с которым регулируются все земельные отношения в Тамбовской области;

- закон Тамбовской области от 28.11.2002 № 73-З «Об управлении государственной собственностью Тамбовской области», который определил порядок участия Тамбовской области в гражданско-правовых отношениях, устанавливает порядок реализации правомочий собственника органами государственной власти области, и определяет их полномочия в сфере управления имуществом, в том числе и земельными ресурсами области;

- постановление администрации Тамбовской области от 18.12.2003 № 961 о создании «Концепции региональной политики в области качества и конкурентоспособности продукции и услуг», которое регламентирует формирование правовой и методической базы, обеспечивающей проведение реформы в области имущественных отношений на основе проводимой реформы по улучшению качества предоставляемых государственных услуг населению в региональном имущественном комплексе;

- постановление администрации Тамбовской области от 20.06.2002 № 461 «Об управлении и распоряжении землями фонда перераспределения», которое наделило администрации районов области до разграничения государственной собственности на землю полномочиями по управлению и распоряжению землями фонда перераспределения, в части их передачи в аренду;

- постановление администрации Тамбовской области от 26.12.2003 № 983 «Об утверждении Положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости и другого имущества, находящегося в государственной собственности Тамбовской области», которое регламентировало порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости и другого имущества, находящегося в государственной собственности Тамбовской области.

Всё это говорит о серьёзном повышении качества предоставляемых государственных услуг в региональном имущественном комплексе Тамбовской области, но дальнейшая работа в этом направлении ещё предстоит.

Кроме предоставления государственных услуг, в субъектах Российской Федерации, в том числе и в нашей Тамбовской области формируется и коммерческое предоставление услуг в имущественной сфере.

Коммерческое предоставление услуг в имущественной сфере в России - это новая отрасль, новый вид бизнеса. У него нет таких корней в нашей новейшей истории как в сфере промышленности или в сфере сельского хозяйства и других традиционных сферах предоставления услуг. Не случайно «первооткрывателями» здесь стали западные компании.

Коммерческое предоставление имущественных услуг как сегмент рыночных отношений в сфере недвижимости России ведёт свою историю с начала 90-х, когда в Москве появились первые иностранные управляющие компании. Чуть позже стали формироваться отечественные компании. Особенно активно это происходило в Санкт-Петербурге. В последние два-три года количество таких управляющих компаний резко увеличилось. Стали они появляться и в регионах, в том числе и в Тамбовской области.

Вместе с тем необходимо отметить следующие проблемы, которые мешают качественному развитию предоставления услуг в данной сфере:

1. Существует серьёзная нехватка структурированных знаний по управлению недвижимостью в Российской Федерации. Нет обобщённого передового опыта с учётом специфических условий. Как следствие - нет системы подготовки кадров.

2. Проблема со стороны спроса. Необходимость профессионального управления недвижимостью не актуализирована у подавляющего большинства крупных собственников. Лишь наиболее прогрессивные руководители и профессиональные инвесторы в недвижимость понимают насколько это важно.

3. В Российской Федерации сегодня нет общенациональной организации, которая бы в полной мере могла представлять интересы управляющих и собственников недвижимости. Это существенно сдерживает развитие профессионального сообщества.

Учитывая вышеназванные проблемы, в настоящее время наряду с разработкой государственных стандартов есть серьёзная необходимость и в разработке коммерческих стандартов, которые должны быть, прежде всего, предназначены для собственников недвижимости, управляющих, а также их профессиональных объединений.

За основу разработки коммерческих стандартов необходимо взять принципы международного стандарта ГОСТ Р ИСО 9001-2001 и, прежде всего, те положения, которые относятся к жизненному циклу продукции или услуги. В стандартах для определения места деятельности по управлению недвижимостью можно использовать модель жизненного цикла объекта недвижимости. Основной, базовой концепцией стандарта является жизненный цикл услуги - «управление недвижимостью» как нематериального продукта.

Жизненный цикл услуги «Управление недвижимостью» разбивается на четыре основные фазы.

1. Фаза концепции, результатом которой является выбранная стратегия управления объектом в интересах собственника.

2. Фаза бизнес-планирования, в ходе которой заключается договор на текущее управление и разрабатывается детальная программа управления объектом на весь период оказания услуги.

3. Фаза собственно управления, когда управляющий организует текущее управление объектом для достижения запланированных результатов.

4. Фаза завершения управления, когда подводятся окончательные итоги, делается анализ результатов, что является основой для очередного управленческого цикла.

Кроме того, с целью создания Единой системы профессионального управления недвижимостью на уровне субъекта в региональном имущественном комплексе необходима трёхуровневая структура документов: 1 уровень - общие положения; 2 уровень - стандарты; 3 уровень - методические рекомендации.

Первый уровень: формирует общие принципы и подходы, содержит основные термины и понятия; определение деятельности; классифицирует объекты управления и основные процессы; определяет основных субъектов - участников процесса управления; принципы построения документов нижестоящих уровней.

Второй уровень - стандарты. Стандарты содержат различные классификаторы и градации, а также описания требований к процессам, выполняемых в связи с управлением объектом или взаимодействием с различными субъектами. Стандарты могут быть взаимосвязаны между собой.

Третий уровень - методические рекомендации. Содержат подробные описания рекомендуемых действий для решения различных задач, возникающих при управлении объектом.

Описание процесса управления соответствующей категорией объекта недвижимости содержится в базовом стандарте. Остальные стандарты рассматривают один из аспектов управления, конкретизируя соответствующие процессы базового стандарта (табл. 1).

При этом объектом управления является целостный объект, а не только то, что относится собственно к зданию как недвижимости с юридической точки зрения. Это и оборудование, которое может не являться недвижимостью, примыкающий участок земли, т.е. все «граничные» вещи, которые «привязаны» к зданию.

1. Базовые стандарты

Объекты управления	Базовые стандарты
Помещения	Стандарт управления объектом недвижимости (выделяются особенности управления имущественным комплексом)
Здания
Имущественные комплексы*
Комплексы объектов недвижимости*
Территории	Стандарт управления развитием территории
* Примечание. в будущем возможно появление отдельных стандартов.

На рынке недвижимости существуют различные виды коммерческой деятельности: риэлторская деятельность - деятельность по оказанию для других лиц возмездных услуг по покупке, продаже, обмену, передаче, аренде недвижимого имущества и прав на него; девелоперская деятельность - деятельность, связанная с возведением объекта недвижимости с целью дальнейшей его продажи.

Необходимо более чётко очертить и разграничить эти виды деятельности.

В таблице 2 отражена матрица жизненного цикла объекта недвижимости. Колонки - это стадии здания как физического объекта. Строки - это стадии здания как объекта собственности. Тёмным цветом (2) выделена «зона» управления недвижимостью - это деятельность в период стабильного владения объекта на стадиях эксплуатации, использования в соответствии с назначением и реконструкции для продления срока его экономической жизни. По этой матрице серым цветом (1) отмечена область девелопмента, а белым цветом (3) риэлтинга.

На рисунке 2 показана взаимосвязь этих трёх видов деятельности между собой.

Кроме того:

- девелопмент (1) связан с первичным рынком строительных материалов, оборудования и строительных услуг;

- управление (2) с рынком аренды и коммунальных ресурсов и услуг;

- риэлтинг (3) с вторичным рынком обращения недвижимости.

И все они (1, 2 и 3) неразрывно связаны с рынком земли.

2. Стадии жизненного цикла объекта недвижимости

Физический жизненный цикл Правовой жизненный цикл	Проектирование	Строительство	Эксплуатация	Использование	Реконструкция	Ликвидация
Приобретение прав на новый объект	1
Владение, пользование, распоряжение (аренда, ипотека и т.п.)			2
Смена прав собственности (распоряжение)			3
Прекращение прав в связи с ликвидацией

Основные области деятельности

Рис. 2 Основные области деятельности

Согласно деятельности по классификатору видов экономической деятельности ОКДП услуги, связанные с недвижимым имуществом (7000000) подразделяются на:

- услуги, связанные с недвижимым имуществом, включая собственное или арендуемое (7010000), в том числе 7010010 - услуги по аренде или лизингу, включая собственный или арендуемый жилой фонд и 7010020 - услуги по аренде или лизингу, включая собственный или арендуемый нежилой фонд;

- услуги, вспомогательные, связанные с недвижимостью, предоставляемые за вознаграждение или на договорной основе (7020000), в том числе 7020010 - услуги по управлению эксплуатацией жилого фонда, предоставляемые за вознаграждение или на договорной основе и 7020020 - услуги по управлению эксплуатацией нежилого фонда, предоставляемые за вознаграждение или на договорной основе.

То есть эта деятельность в наибольшей степени соответствует услугам, которые приведены в классификаторе видов экономической деятельности ОКДП: услуги по аренде или лизингу недвижимости; услуги по управлению эксплуатацией недвижимости.

Кроме стандартов «Общие положения» и «Базового» необходима разработка стандартов по основным видам деятельности, их можно назвать функциональными стандартами: стандарт управления техническим обслуживанием; стандарты управления коммерческими и некоммерческими объектами; стандарт классификации площадей; стандарт управления процессом улучшений, развитием объекта (табл. 3).

В стандарте общие положения определены субъекты - основные участники процесса управления недвижимостью. Это заказчик (собственник); управляющий; приобретатель объекта; потребители объекта; поставщики коммунальных ресурсов и услуг; государственные надзорные и контролирующие органы.

Если в базовом стандарте рассматриваются отношения между собственником и управляющим, то взаимоотношения с другими участниками необходимо регулировать «обслуживающими» стандартами. Это: стандарт управления обслуживанием; стандарт взаимоотношений с поставщиками.

Такой достаточно внушительный перечень стандартов необходим для качественного развития предоставления услуг в имущественной сфере.

Кроме стандартов разрабатываются следующие методические материалы по: классификации площадей; арендным отношениям; организации технической эксплуатации; процессу передачи объектов в управление; оперативному финансовому планированию и контролю; анализу рынка аренды коммерческой недвижимости и т.д.

Такой подход к предоставлению коммерческих услуг в имущественной сфере должен создать согласованную систему, порядок и условия осуществления процесса управления отдельным объектом недвижимости, имущественным комплексом, включающие в себя общие требования к содержанию фаз, стадий и процессов в рамках базового стандарта управления объектами недвижимости, к исполнителям, документам (концепции, программе, договору), качеству услуг по управлению.

Реализация организационно-экономического механизма повышения качества имущественных услуг.

Перспективы развития социально-экономического потенциала региона и стабильность его управления характеризуются потенциальными резервами, возможностями региона при условии использования всего комплекса ресурсов, имеющихся на территории, учёта особенностей его структуры, географического положения, инерции экономического роста, социально-институциональных факторов.

Сложная экономическая ситуация в стране может быть преодолена на основе активизации деятельности на федеральном и региональном уровнях по ряду направлений, связанных с выработкой согласованных действий, позволяющих формировать высокий уровень качества управления имущественным комплексом.

3. Функциональные стандарты

Назначение	Эксплуатация	Использование	Капитальный ремонт
Коммерческие	Стандарт управления техническим обслуживанием	Стандарт управления коммерческим объектом	Стандарт классификации площадей	Стандарт управления процессом улучшений
Некоммерческие		Стандарт управления некоммерческим объектом

К явным недостаткам, препятствующим решению проблем качества управления имущественным комплексом можно отнести недостаточно отработанное нормативно-правовое пространство в сфере оценивания качества управления имущественным комплексом, слабое оценивание целей и направлений развития, низкую экономическую обеспеченность.

На основании исполнения Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2007 № 447 «О совершенствовании учёта федерального имущества», Территориальное управление приступило к формированию и реализации Концепции управления имущественным комплексом федеральных государственных унитарных предприятий и федеральных государственных учреждений Тамбовской области на основе осуществления учёта федерального имущества предприятий и учреждений федеральной собственности, акционерных обществ и иных организаций.

...