Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Раздел 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1 Жилая недвижимость как объект оценки

1.2 Теоретические основы проведения оценки стоимости недвижимости

Раздел 2. Анализ практики оценки жилой недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы проведения оценки жилой недвижимости

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости

Раздел 3. Совершенствование оценки жилой недвижимости

3.1 Пути совершенствования процедуры проведения оценки жилой недвижимости

3.2 Предложения по совершенствованию оценки жилой недвижимости

Заключение

Список использованных источников

Приложение



Введение

Модернизация экономики Российской Федерации, а так же ее переход на инновационный путь своего развития должны сопровождатся повышением уровня жизни населения страны и в свою очередь, улучшения жилищных условий. Данный процесс в прямую очередь зависит от характеристик предоставленного рынка жилья, современных механизмов и тенденций развития.

Рынок жилья - это организованный отраслевой рынок, который имеет свои особенности, что зависят от спроса и предложения. Рынок жилья непосредственно связан и с другими рынками через ризки, систему цени ожидания. Но все-таки анализ теоретических закономерностей и тенденций развития рынка жилья не может быть возможен без анализа факторов развития данного рынка и оценки внутренних и внешних взаимосвязей.

На сегодняшний день особенное значение приобретает выявление специфических особенностей, которые характерны для жилой недвижимости как экономического блага и ресурса, развитие теоретических подходов к формированию спроса, предложения и равновесия на данном рынке с учетом факторов российского законодательства и рыночных структур. Это определяет актуальность данного исследования.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование теоретических основ и разработка практических рекомендаций по совершенствованию оценки жилой недвижимости.

Объектом работы является жилая недвижимость города Москвы.

Предметом выпускной кваликафиционной работы являются экономические отношения по поводу оценки жилой недвижимости в условиях рынка.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех разделов, заключения и списка использованных источников.

Первый раздел выпускной квалификационной работы «Теоретические основы оценки жилой недвижимости» характеризирует суть недвижимости как объекта оценки. Рассматриваются и анализируются определения недвижимости, в том числе жилой недвижимости, описываются виды, факторы которые влияют на стоимость. Также рассмотрены основные подходы в оценке недвижимости.

Второй раздел выпускной квалификационной работы «Анализ практики оценки жилой недвижимости». В данной разделе анализируются нормативно-правовые акты с помощью которых проводится оценка жилой недвижимости, а также приведен пример расчета объекта жилой недвижимости.

Третий раздел выпускной квалификационной работы «Совершенствования оценки жилой недвижимости» описывает проблемы с которыми встречаются оценщики во время проведения оценки объекта жилой недвижимости и пути их решения. Кроме того, в разделе описываются предложения по усовершенствованию методики проведения оценки объектов жилой недвижимости.



Раздел 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1 Жилая недвижимость как объект оценки

Имущество как вещь создается, продается и приобритается для удовлетворения потребностей государства, физических и юридических лиц, а так же получения выгод от владения данным имуществом и его использованием. Операции и сделки с недвижимостью требуют определенные знания о объекте недвижимости. В рыночных условиях стоимость жилой недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике.

Оценка жилой недвижимости необходима в таких случаях [16]:

- при кадастровой оценки для целей налогооблажения объектов недвижимости;

- страхование объекта недвижимости;

- ликвидации объектов недвижимости;

- кредитование под залог объектов недвижимости;

- операции купли-продажи, сдача в аренду;

- при привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

- разработка инвестиционных проектов и привличение инвесторов;

- другие операции, которые связаны с недвижимостью.

Во время проведения оценки жилой недвижимости, как информационными источниками является документация предоставленная заказчиком, интернет, периодические издания.

К недвижимому имуществу относятся [38]:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса;

- здания;

- сооружения.

Таким образом, к недвижимому имуществу относится имущество, которое не может существовать без земельного участка. При проведении оценки недвижимого имущества всегда учитывается стоимость земли, а улучшения, которые на ней расположены увеличивают ее стоимость. Существует много видов стоимости. К ним относятся [15]:

- рыночная:

- ликвидационная;

- стоимость ликвидации;

- балансовая стоимость;

- стоимость аренды;

- инвестиционная;

- кадастровая и другие.

Самой распространенной стоимостью является рыночная стоимость. Рыночной стоимостью является стоимость, которая складывается в рыночной экономике. Основной задачей при определении стоимости является прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

Принципы оценки [18]:

1 Принципы, которые основаны на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания).

2 Принципы, которые вытекают из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, предельной производительности, остаточной продуктивности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения).

3 Принципы, которые обусловлены действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия).

4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Недвижимость как товар имеет ряд отличительных черт по сравнению с другими товарами. Недвижимость - это объект долгосрочных инвестиций (в землю, строение, жилище, объекты предпринимательской деятельности). Недвижимость занимает определенное пространство, что определяет ее месторасположение, условия проживания; может продаватся или передаватся по наследству [19].

Рынок недвижимости в Российской Федерации находится на начальных этапах своего развития. В структуре рынка недвижимости по числу проведенных операций по купле-продаже на сегодняшний день можно выделить такие группы: жилая недвижимость, земля, нежилые помещения (Рисунок 1).

Рисунок 1 - Основные типы недвижимости

В секторе рынка жилой недвижимости наиболее массовыми являются операции по оценке и купле-продаже квартир, домов, коттеджей, дач. В секторе нежилой (коммерческой) недвижимости - офисы, торговые объекты, склады, объекты малого бизнеса. Рынок земельных участков не сельскохозяйственного назначения функционирует как база для дальнейшего формирования объектов как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Так же на сегодня в структуре рынка недвижимости можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, значительная часть, которых была начата еще в советские времена. Отдельный сектор составляет рынок производственных объектов, целостных имущественных комплексов, на которых совершается хозяйственная деятельность, и формируются хозяйственные и финансовые результаты. По своему содержанию - это является сектором финансового рынка, в частности фондового рынка (ценные бумаги) и инвестиционного рынка [22].

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации имеет несколько описаний термина «жилое помещение» [24]:

- жилое помещение - это помещение, которое предназначено для проживания, и не может быть использовано в производственных целях;

- жилыми являются дома и помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также могут быть использованы для служебных целей, общежития;

- жилым помещением является дом, квартира, или другое жилое помещение в жилых домах и зданиях, что пригодны для временного или постоянного проживания.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, а именно ч. 2 ст. 15 жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан [1].

Одним из основных заданий на современном этапе развития и становления рынка недвижимости в Российской Федерации является разработка Единого классификатора объектов недвижимости, так как их классификация дает возможность более детально изучить объект оценки и выбрать правильный подход для проведения его оценки.

Определение объектов недвижимости дает возможность выделить в их структуре две составляющие [2]:

1 Природные объекты - земельный участок, лес, многогодовые насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.

2 Искусственные объекты:

2.1 Жилые - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 и до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (более 20 этажей). Объектами жилой недвижимости могут быть так же кондоминиумы, комнаты, квартиры, секции (парадные), этаж в парадной, дачный дом.

2.2 Коммерческие - офисы, рестораны, магазины, отели, гаражи, что арендуются, склады, здания и сооружения, целостные имущественные комплексы.

2.3 Общественные здания и сооружения:

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);

- учебно-воспитательные (школы, садики, ясли, училища, техникумы, институты и т. д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, дома культуры, ботанические сады, планетарии, зоопарки и т. д.);

- специальные здания и сооружения (административные - полиция, суд, следственный комитет, органы власти; памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.).

2.4 Инженерные сооружения - мелиоративные сооружения, дренаж и т. д.

Каждую из этих представленных групп можно разбить на подгруппы на основе разных типологических критериев. искусственные объекты могут быть полностью построенными и быть готовыми к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также принадлежать к объектам незавершенного строительства. К ним относят объекты, на которые в установленном порядке оформлены документы приема в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы [25]: объекты на которых ведутся работы; объекты на которых работы остановлены.

В соответствии с последним видом объектов незавершенного строительства они могут быть консервированными или полностью остановленными. Решение про остановку строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного приостановления, а также [28]: при консервации - срок, на который консервируется объект строительства, условия консервации, наименование организации; при полной остановке строительства - порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей и т. д.

Классификация искусственных объектов в соответствии с степенью их подготовки к эксплуатации приведена на рисунке 2.

Рисунок 2 - Классификация искусственных объектов в зависимости от степени их готовности к эксплуатации



Покупатели коммерческой недвижимости разделяют ее на две группы [29]:

- недвижимость для получения дохода;

- недвижимость для развития бизнеса и дальнейшей работы на объекте, что покупается.

Что же касается жилой недвижимости, то здесь нужно выделить несколько типологических строений [33]:

1) В зависимости от преимущества целевых групп потребителей жилища и уровня их платежеспособности (маркетинговый подход):

1.1 Жилища высокого уровня комфортности (элитное). Каждая эпоха и страна имеет свойственные только ей представления про элитность того или другого жилья. Например, несколько десятилетий назад в СССР элитными считались «сталинские высотки», «цековские дома», «профессорские дома». Получить в них жилую площадь могли только высокопоставленные партийные деятели, ученые, народные артисты, словом элита советского общества. В настоящее время элитность жилища в разных городах разная. Но все-таки существуют общие требования к данному типу жилища. Российские специалисты в области недвижимости выделили восемь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного ставит под сомнение элитность дома:

1) место - светлое, чистое, зеленые насаждения возле дома, место отдыха, детская площадка, огражден и под охраной;

2) дом должен быть построен с надежных и экологически чистых материалов, с использованием современных технологий строительства, иметь не большое количество квартир от 5 до 30;

3) клубность, то есть кто живет с вами рядом: социальный, культурный и финансовый уровень;

4) наличие инженерной сети;

5) подземный паркинг;

6) элитные дома, то есть престижность компании застройщика, имя архитектора и т. д.;

7) управление недвижимостью;

8) цена от 2000 до 10000 долларов США за квадратный метр.

Месторасположение элитного дома является основным критерием цены на квартиру в нем. Цена одинаковых домов в разных районах города, будет разной. Кроме месторасположения дома на цену влияет проект и развитость инфраструктуры, которые могут частично компенсировать недостатки места расположения.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, что относятся к элитным, характерным является расстояние до города и должно быть не более одного часа движения [35].

1.2 Жилище повышенной комфортности, что соответствует запросам и доходам граждан, которых принято называть «средний класс». Потребительский спрос на жилье данного типа допускает присутствие таких основных характеристик [37]:

- возможность размещения в разных районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилища;

- хороший вид из окна;

- индивидуальное планирование;

- минимальный размер квартир 50-60 квадратных метров;

- распределение на жилую и не жилую площадь;

- количество санузлов;

- высокий уровень звуко- и теплоизоляции;

- круглосуточная охрана;

- парковка для машин.

1.3 Типичное жилище. Данный класс жилища еще называют жилищем эконом класса, для него характерно:

- размещение в любом районе города;

- соответствие архитектурно-планировочных параметров современных строительных норм и правил;

- по конструктивно-технологическим параметрам - это панельные или кирпично-монолитные дома.

1.4 Жилище низкого потребительского качества. Требования к жилищу такого типа не высокие, так как оно предназначено для граждан с низкой платежеспособностью:

- размещение в не престижных районах города;

- отдаленность от основной транспортной развязки;

- относятся к домам «старой фундации», капитальным или ремонтно-строительным работам;

- квартиры размещены на первых этажах домов других типов;

- пониженные архитектурно-планировочные характеристики.

2) На основании место строительных ориентиров [39]:

- дома «старой фундации», которые построены в дореволюционный период;

- дома, которые построены в период с 1917 по конец 30-х годов;

- «сталинские дома»;

- дома первого поколения индустриального жилищного строительства («хрущевки»);

- дома второго поколения индустриального жилищного строительства (70-80 года);

- современные жилые дома.

3) В зависимости от материала внешних стен дома: дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и дома смешанного типа.

4) В зависимости от продолжительности и характера использования: первичное - место постоянного проживания; вторичное - загородное жилье; третичное - предназначено для кратковременного пребывания.

Социальная роль недвижимого имущества лежит в основе удовлетворения физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для проживания, он получает в конечном результате от земли. Владеть недвижимостью престижно в обществе и необходимо для формирования цивилизованного средне достаточного общества [32].

Каждый объект недвижимости, будь то жилая или нежилая недвижимость, имеет существенные признаки, которые позволяют отличить их от движимых вещей, и видимые, что характеризируют особенности объектов за однородными группами (Таблица 1).

В данной таблице представлены основные признаки недвижимости и даётся описание их содержания.

Таблица 1 - Основные признаки недвижимости

Признаки	Содержание
Существенные (родовые)
Мера движимости	Абсолютная недвижимость, не передвигаемость в пространстве без нанесения ущерба функциональному предназначению
Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе эксплуатации	Не потребляется, сохраняется натуральная форма на протяжении всего срока использования
Продолжительность кругооборота (долговечность)	Многоразовое использование, а земли - бесконечно при правильном ее использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе	Постепенно в меру износа и утери потребительских свойств и накопления амортизационных исчислений
Общественное значение	Использование объекта часто касается интересов многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые
Технические и технологические характеристики	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особенного режима использования на другое имущество (место расположения, функциональное назначение, состояние и т. д.)

В современных условиях недвижимость принадлежит к определенным ресурсам, которые обеспечивают эффективную деятельность хозяйственных субъектов, муниципалитетов, органов государственного управления и уровень жизни отдельного лица, человека. Западноевропейские эксперты выделяют три определяющие компоненты недвижимости: как ресурса, как актива, и как объекта управления в целом. Это функциональный, финансовый и физический компонент недвижимости [30].

Все эти три компонента тесно связаны с друг другом при проведении оценки недвижимости. Логико-целевая связь между этими компонентами представлена на Рисунке 3.

Рисунок 3 - Финансово-экономические аспекты объектов недвижимости

Функциональный компонент управления недвижимостью - это, в первую очередь, ресурсный компонент в процессе стратегического планирования развития хозяйственных субъектов: акционерных обществ, фирм, корпораций. Составляющие объекта недвижимости (земельные участки, технологические сооружения, объекты инфраструктуры, производственные и офисные помещения) принадлежат к базовым ресурсам, которые обеспечивают деятельность предприятия. В процессах долгосрочного планирования деятельности предприятия необходимо определить оптимальные объемы, склад и структуру недвижимости [25].

Финансовый компонент. Объект недвижимости - это активы предприятия, поэтому они находят свое отображение в бухгалтерских документах организации. Объемы и состав объекта недвижимости, их стоимость, текущее состояние и другие характеристики влияют на состояние деятельности предприятия, в частности на уровень таких показателей, как себестоимость продукции, размер налоговых обязательств, рыночная стоимость бизнеса и т. д.

Физический компонент. Недвижимость фирмы - это совокупность физических объектов, которые по своим проектным характеристикам и текущим состоянием влияют на безопасность, качество, комфортность основной производственной деятельности.

1.2 Теоретические основы проведения оценки стоимости недвижимости

Типовая структура характеристик объекта недвижимости имеет такие составляющие [33]:

- недвижимость как объект - вещь, физический объект;

- недвижимость как объект права;

- недвижимость как объект экономического и других направлений использования (социально-культурного, экологического и т. д.).

Учет характеристик объекта недвижимости при проведении их оценки может происходить по схеме, которая приведена на рисунке 4.

Рассмотрим содержание каждой из приведенных характеристик [28].

1 Характеристика недвижимости как физического объекта. К характеристикам недвижимости как физического объекта относятся:

1.1 Месторасположение объекта недвижимости. Месторасположение объекта недвижимости часто выступает определенным фактором при проведении операций оценки его стоимости. В рамках данного подхода учитываются такие параметры месторасположения объекта недвижимости:

- страна, область, город, улица, адрес. Иногда нужны точные координаты;

- параметры внешнего окружения объекта недвижимости. Учитывается отдаленность или приближенность к таким местностям как центр города, парк, исторические памятки. При этом, информация про месторасположение объекта недвижимости сопровождается картографическими иллюстрациями с наведением количественных оценок отдаленности;

- характеристика непосредственно соседей, которые повышают или понижают привлекательность объекта недвижимости (супермаркет, школа, административное помещение, казино, мусорник и т. д.). Эстетическое окружение объекта недвижимости. Природный ландшафт, архитектурные ансамбли;

- просторная, территориальная доступность средств внешнего инфраструктурного обеспечения.

Рисунок 4 - Структура основных характеристик объекта недвижимости

1.2 Физические характеристики объекта недвижимости. В первую очередь, к ним относятся [34]:

- геометрические данные: длина, ширина, высота здания, общая и жилая площадь помещения; ширина и длина земельного участка;

- архитектурно-планировочные, землеустроительные и строительные решения как в целом по участку, так и отдельно по зданиям и этажам;

- склад использованных строительных и отделочных материалов здания и сооружения.

1.3 Функциональные характеристики объекта недвижимости содержат такие данные:

- функциональное назначение объекта недвижимости. Это может быть жилое здание, административное помещение, склад, магазин, предприятие и т. д.;

- уровень функционального обеспечения объекта недвижимости. В этом аспекте рассматривается состав и структура технологического и другого функционального предназначения;

- кадровое профессиональное обеспечение. Это информация про профессиональный опыт учреждения и ее кадров у соответствующей отрасли деятельности.

2 Характеристика недвижимости как объекта права. К наиболее важным характеристикам относятся [35]:

2.1 Определение собственника объекта (титул). Четкое, точное, достоверное определение собственника объекта принадлежит к наиболее важным операциям правового информационного обеспечения, что формируют уровень надежности и стабильности.

2.2 Право и условия использования объекта недвижимости. Аренда всего объекта или только части, сроки договора аренды, условия их пересмотра.

2.3 Правовая форма управления объектом недвижимости. В операциях с недвижимостью важное место принадлежит информация про наличие, или отсутствие разных схем внешнего управления, которые определены для объекта недвижимости.

2.4 Правовые льготы и ограничения. В этой части указываются льготы или ограничения при использовании объекта недвижимости.

2.5 Текущее состояние нормативно-правовой базы. Учитывается и определяется нормативно-правовая база государства, региона, города, которая связана с регулированием отношений собственности, как в целом, так и в определенной группе.

3 Экономические и другие характеристики объекта недвижимости. Экономические характеристики оценочной деятельности охватывают такие сферы: стоимостные показатели, рыночную информацию, общеэкономические данные.

Стоимостные показатели содержат сметные расчеты стоимости объектов, ставки арендной платы, нормы доходности эксплуатации объектов недвижимости и другое. Рыночная информация содержит сведения про уровень цен и их динамику в отдельных секторах рынка недвижимости, состояние спроса и предложения, характеристику инвестиционных циклов, индексы капитализации. Общеэкономическая информация связана с аналитическими оценками динамики показателей экономического развития страны, таких как валовой внутренний продукт, уровень доходов на душу населения, уровень инфляции и т. д. [37].

При проведении оценки недвижимости существует три подхода: затратный, рыночный и доходный. Каждый из приведенных объектов имеет методы, приемы и процедуры.

Затратный подход при проведении оценки недвижимости основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Данный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек [31].

Основные этапы проведения оценки по завтратному подходу [22]:

1 Проведение расчета стоимости приобритения или аренды земли.

2 Проведение оценки восстановительной стоимости оцениваемого здания. При этой процедуре проводится расчет затрат на воссоздание данного объекта с учетом текущих цен на материалы и проведения строительства.

3 Расчет физического, функционального и внешнего износа объекта оценки.

4 Расчет прибыли инвестора.

5 Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости с учетом износа и увеличением данной стоимости на стоимость земли.

Завтратный подход расчитывается на объекты, которые недавно были сданы в эксплуатацию, также его используют при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения, сделки по которому практически не совершаются и для целей страхования.

Кроме того, завтратный подход используется для расчета стоимости объекта для целей налогооблажения имущества, которое принадлежит юридическим или физическим лицам, при аресте имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

В статье 35 Гражданского кодекса РФ обозначено, что право собственности на здание, строение, сооружение, которое находится на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, и которая необходима для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник [2].

Порядок расчета восстановительной стоимости проводится в текущих ценах как нового (без учета износа) и соотносится к дате оценки. При определении восстановительной стоимости лежит расчет затрат, которые связаны состроительством объекта и сдачей его заказчику. При расчете себестоимости принято определять прямые и косвенные затраты. Прямые затраты связаны со строительством, а косвенные затраты непосредственно к строительству не относятся.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты [20].

Прибыль девелопера включает в себя затраты на управление и организацию строительства, надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателяя - это часть прибыли от продажы объекта недвижимости [31].

Источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, которые подобны оцениваемому. Кроме того, оценщики ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. В настоящее время в Российской Федерации существует система нормативов и уровни цен, которые определяются соответствующими ценовыми индексами [30].

При эксплуатации построенные объекты со временем теряют свои качества и разрушаются. Так же на рыночную стоимость влиют экономические факторы. Что касется износа, то он бывает [24]:

- физический - потеря эксплуатационных качеств;

- функциональный - это потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом;

- экономический - изменения привлекательности объекта с точки зрения изменения экономической ситуации.

Полную и достоверную информацию о техническом состоянии здания или сооружения дают оценщикам материалы натурального обследования. Условия проведения обследований:

- точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий;

- получение полной инормации о факторах, которые воздействуют на район расположения объекта оценки.

Сравнительный подход расчитывается с помощью информации о сделках, которые были проведены с аналогичными видами недвижимости и которые произошли в подобных условиях. Основными принципами сранительного подхода являются [25]:

- принцип вклада;

- принцип спроса и предложения;

- принцип замещения.

На основании приведенных принципов используется ряд качественных и количественных методов для выделения элементов сравнения, а так же измерения данных рынка по сопоставимым объектам для определения стоимости объекта оценки. Основным из этих принципов для сранительного подхода является принцип замещения. Принцип замещения - это принцип по которому потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, которая будет превышать стоимость аналогично проданного имущества.

С помощью метода продаж рыночная стоимость объекта расчитывается на основе анализа недавних продаж объектов аналогов, то есть данный метод определяет стоимость с помощью рынка.

Что касается метода сравнения то для его применения исследуется рынок, производится поиск объектов для сравнения, сопоставляются аналоги и объекты оценки, затем скорректированные стоимости приводятся к рыночной стоимости объекта оценки [27]. Источниками информации о сделках с недвижимостью являются агенства недвижимости, рекламные объявления, интернет, базы данных и т. д.

После проведения подбора объектов-аналогов выбираются показатели для проведения сравнения. В практической деятельности при определении стоимости объекта оценки выделяются такие основные элементы сравнения:

- права на недвижимость;

- условия финансирования;

- условия проведения сделки;

- время продажи;

- функциональное назначение объекта оценки;

- физическое состояние объекта оценки;

- местораположение;

- размер площади недвижимости.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов. Для того, чтобы провести сранение используются качественные и количественные методы. К количественным методам относятся:

- проведение анализа вторичного рынка;

- проведение статистического анализа;

- проведение анализа парных продаж.

К качественным методам относятся:

- проведение классификационного анализа;

- проведение распределительного анализа.

Доходный подход. При использовании доходного подхода стоимость недвижимости расчитывается на основании принципа ожидания. Принцип ожидания характеризуется тем, что стоимость объекта оценки определяется размером выгод, которые ожидается получить от его использования, распоряжения или владения. С помощью доходного подхода происходит перерасчет будущих доходов в их теперешнюю стоимость. Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода включает использование пяти операций:

- определение будущего валового дохода;

- вычисление операционных затрат;

- расчет и корректировка чистого дохода;

- оценка и мультипликатор гудвил;

- определение стоимости недвижимости [23].

Оценочные процедуры при доходном подходе, с использованием метода непрямой капиталиции или дисконтирования денежных потоков:

- составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле 1 [31]:

,

где

S - площадь, которая сдается в аренду, кв.м;

Са - арендная ставка за 1 кв.м.;

- определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 2:

,

где

ДВД - действительный валовой доход;

ПВД - потенциальный валовой доход;

Кз - коэффициент загрузки площадей;

Кс - коэффициент сбора платежей.

- расчет завтрат по эксплуатации объекта оценки, то есть мы определяем операционные затраты. Операционными затратами являются затраты, которые возникают с использованием объекта оценки (например, коммунальные услуги, ремонт помещения и т. д.);

- определям чистый операционный доход с помощью вычисления от действительного операционного дохода операционных затрат;

- определяем текущий коеффициент стоимости по формуле 3:

,

где r - текущий коэффициент стоимости; d - коэффициент дисконтирования; n - период на который расчитывается коэффициент;

- определяем текущий чистый операционный доход путем умножения величины чистого операционного дохода на текущий коэффициент стоимости за период;

- определение размера реверсии путем деления чистого опреационного дохода за последний период прогноза на ставку капитализации;

- определяем текущую стоимость реверсии путем умножения величины реверсии на текущий коэффециент стоимости реверсии;

- определяем стоимость объекта оценки путем сложения текущего чистого опреационного дохода за все периоды прогноза и текущей стоимости реверсии.

Метод прямой капитализации является вторым методом доходного подхода. Он основывается на определнии дохода от владения недвижимостью. Расчетная стоимость недвижимости расчитывается делением чистого опреационного дохода на ставку капитализации. Метод очень простой и используется для определения стоимости недвижимости, которая сдается в аренду. Основой для определения дохода во время использования данного метода является орендная плата за пользованием данным помещением [32].

Метод прямой капитализации применяется для оценки действующих активов, которые не требуют на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию [34].

Виды стоимости, которые используются при определении стоимость объекта недвижимости. Для того, чтобы рассмотреть виды стоимости, для начала нужно определить понятия двух значений: «цена» и «стоимость». Ценой объекта недвижимости является цена конкретной операции покупки-продажи, что сочлась, то есть цена сделки, а стоимость объекта оценки - это денежный эквивалент его владения. Виды стоимости можно поделить на две большие группы в зависимости от базы оценки: рыночная стоимость и не рыночные виды стоимости.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке при уловии конкуренции. При этом: одна из сторон операции не должна продавать объект недвижимости, а другая сторона не обязана его покупать; стороны хорошо проинформированы про предмет операции и действуют в собственных интересах; объект оценки представленный на открытый рынок в форме публичной оферты; оплата за объект недвижимости выражается в денежном эквиваленте. Таким образом, рыночная стоимость является предметом торга и может увеличиватся или уменьшатся [33].

К нерыночным видам стоимости относятся: потребительская стоимость, стоимость замещения, стоимость воссоздания, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость [36].

Потребительская стоимость - это стоимость существующего использования объекта оценки и выражается она в ценности объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается ее продавать.

Стоимость замещения определяется затратами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, полезность которого эквивалентна полезности объекта который оценивается, но построеного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и современных материалов и оборудования.

Стоимость воссоздания - это стоимость, которая определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии объекта который оценивается. Здесь используются такие же архитектурные решения, материалы, конструкции, нормативы.

Инвестиционная стоимость - это цена объекта недвижимости, которая определяется из его доходности для конкретного лица для достижения заданой инвестиционной цели. Инвестиционная стоимость расчитывается, выходя из ожидаемых доходов и конкретной ставки их капитализации, и может быть как выше, так и ниже за рыночную стоимость.

Ликвидационная стоимость - это стоимость, которая определяется, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок, который меньше за обычный срок службы аналогических объектов и является чистой денежной суммой, которую собственник объекта оценки может получить при его ликвидации или принудительной продажи [32].

Кадастровая стоимость - это стоимость, которая определяется оценщиком для налогооблажения. Расчитывается она с помощью метода массовой оценки рыночной стоимости, которая утверждена в соответствии с законодательством.

Таким образом, можно сделать следующие выводы. Жилой недвижимостью является недвижимость, которая при своем прямом предназначении предназначена для жилья. Для оценки недвижимости используется три подхода: которые имеют свои методы, приемы и оценочные процедуры. К этим подходам относятся: затратный, доходный, сравнительный. Для оценки жилой недвижимости чаще всего используется сравнительный подход.



Раздел 2. Анализ практики оценки жилой недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы проведения оценки жилой недвижимости

При проведении оценки жилой недвижимости возникали и возникают по сей день некоторые проблемы определения ее стоимости. Первая проблема связана с выбором метода для определния ставки дисонта и ставки капитализации, если наш объект недвижимости расчитывается доходным подходом. В практической деятельности сложились такие рекомендации для их выбора:

- во-первых, стоимость ссуды или капитала определяется для предприятий, которые не имеют самостоятельного управления, то есть у них нет ценных бумаг;

- во-вторых, средняя маржинальная стоимость определяется только для предприятий акции, который имеют цену на рынке недвижимости;

- в-третьих, берутся во внимания нормы возмещения займа или нормы судного процента [17].

Для решения данных проблем нужно, в первую очередь, величину сложного процента принять на законодательном уровне и отразить ее в федеральных стандартах оценки, по нормативному коэффициенту эффективности капитальных вложений. В начале норма эффективности была отличительной для каждой отрасли, но на данный момент она является одинаковой для всех отраслей.

Вторая проблема заключается в точечной оценки стоимости объекта недвижимости, то есть, если оценку будет проводить 15 оценщиков, то стоимость одного и того же объекта у них будет разной. Это всязано с процедурой расчета и выбора нормативных коэффициентов. Для того, чтобы решить данную проблему нужно заменить точечную оценку на интервальную с одной стороны, а числовой расчет нужно вести методами вероятности [21].

Третья проблема связана с выбором весовых коэффициентов во время согласования результатов по расчетам стоимости объекта оценки с помощью разных подходов. Каждый из оценщиков принимает такой весомый коэффицинет на свой взгляд. Для того, чтобы выйти с этой ситуации нужно принять один весомый коэффициент или расспределить их равномерно в определенном диапазоне по каждому подходу и методу оценки.

Четвертая проблема возникает при проведении расчетов сравнительным подходом, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения аналогических объектов к объекту оценки. В первую очередь, это касается поправочных коэффициентов, которые используются при определении места расположения объектов-аналогов и объекта оценки [21].

Ну и конечно одной из самых сложных проблем является проблема достоверности получения информации от заказчика, а также от других лиц для произведения расчетов по определнию стоимости объекта оценки.

Законодательство об оценки жилой недвижимости основывается на:

1 Жилищном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 28 декабря 2016 года № 498-ФЗ) // Российская газета от 12 января 2005 года № 1.

2 Гражданском кодексе Российской Федерации от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Часть первая (с изменениями и дополнениями от 28 марта 2017 года № 43-ФЗ) // Российская газета от 08 декабря 1994 года № 238-239.

3 Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 03 июля 2016 года № 361-ФЗ) // Российская газета от 06 августа 1998 года № 148-149.

4 Федеральном законе от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» // Российская газета от 06 июля 2016 года № 146.

5 Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1).

6 Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2).

7 Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (с изменениями и дополнениями от 06 декабря 2016 года № 785).

8 Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4) (с изменениями и дополнениями от 22 июня 2015 года № 388).

9 Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО № 5) (с изменениями и дополнениями от 20 февраля 2017 года № 71).

10 Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО № 7) (с изменениями и дополнениями от 20 февраля 2017 года № 71).

11 Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 июня 2015 года № 327 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога» (ФСО № 9).

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, данным законом, а также другими федеральными законами и другими нормативно-правовыми актами Российской Федерации, которые регулируют оценочную деятельность.

В ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закреплено определение понятия «оценочная деятельность». Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, которая направлена на установление стоимости объекта оценки (инвестиционной, кадастровой, рыночной, ликвидационной и другой стоимости, которая предусмотрена законодательством).

Субъектами оценочной деятельности являются физические лица, которые являются членами одной из саморегулирующих организаций оценщиков и, которые застраховали свою деятельность в соответствии с требованиями законодательства. Оценщик может осуществлять свою деятельность самостоятельно или в составе организации [3].

В Федеральном стандарте оценки № 1 закреплены общие понятия проведения оценки, подходы и требования к проведению оценки. Основными подходами, которые используются в оценки являются: доходный, сравнительный и затратный. При выборе одного из подходов для проведения оценки объекта нужно учитывать не только возможность его применения, но и цель и задачи проведения такой оценки, так как выбор подхода напрямую зависит от цели проведения оценки. Задание на проведения оценки должно включать такую информацию [5]:

- объект оценки;

- дата оценки;

- вид определяемой стоимости;

- цель оценки;

- права на объект оценки;

- допущения на которых основывается проведение оценки;

- использование результатов оценки, то есть в каких целях, для чего проводилась оценка;

- другую информацию, которая предусмотрена федеральными стандартами оценки.

При проведении оценки используются следующие этапы:

- заключение договора на проведения оценки, который включает в себя задание проведения оценки;

- сбор и анализ информации, которая необходима для проведения оценки;

- приминение подходов для проведения оценки, которые включают в себя методы и оценочные процедуры;

- согласование результатов проведенной оценки;

- составление отчета о проведении оценки имущества.

В Федеральном стандарте оценки № 2 закреплены цели проведения оценки и виды стоимости. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид который зафиксирован в задании на проведение оценки с учетом предполагаемого использования результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются такие виды стоимости, как рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая [6].

Федеральный стандарт оценки № 3 закрепляет требования к отчету для определния стоимости объекта оценки. В соответствии с данным стандартом отчетом об оценки является документ, который содержит сведения доказательного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности.

Отчет об оценке выполняется на основании договора и задания на оценку объекта. Во время составления отчета об оценке нужно придерживатся следующих принципов [7]:

- в отчете должна быть отражена информация, которая является существенной, с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

- информация, которая приведена в отчете об оценке и которая существенно влияет на стоимость объекта оценки должна быть подтверждена фактами;

- содержание отчета об оценке не должно вводить заказчика в заблуждение, а также не должно возникать при ознакомлении с ним неоднозначных ответов.

Отчет об оценке должен содержать следующие сведения:

- задание на проведение оценки;

- применяемые стандарты оценки;

- принятые при проведении оценки допущения;

- сведения об заказчике на проведение оценки;

- сведения о привлеченных субъектов для проведения оценки;

- основные факты и выводы;

- описание объекта оценки, его характеристики;

- анализ рынка объекта оценки;

- описание проведение расчетов по оценке объекта;

- описание процедуры согласования результатов оценки, которые были получены при использоании разных подходов и методов оценки.

В Федеральном стандарте оценки № 4 описана суть и процедура произведения оценки по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, в том числе и для целей налогооблажения на основании рыночной стоимости или другой информации. Кадастровая стоимость расчитывается с помощью методов массовой оценки и включает в себя такие этапы [8]:

- заключение договора на проведение кадастровой оценки;

- сбор и анализ информации о рынке объекта оценки;

- определение ценообразующих факторов объектов оценки;

- сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

- группировка объектов оценки;

- сбор рыночной информации;

- построение модели оценки;

- анализ качества модели оценки;

- расчет кадастровой стоимости объекта оценки;

- составление отчета об кадастровой оценки.

Таким образом, законодательство об оценке в Российской Федерации включет в себя большой перечень нормативно-правовых документов, которыми должен руководствоватся оценщик при проведении оценки объектов жилой недвижимости. Данный перечень намного больше, чем в других странах. Так, например в Украине для проведения оценки жилой недвижимости используется: Закон об оценке, оценочной деятельности в Украине, Национальный стандарт №с 1, Национальный стандарт № 2 и Методика оценки имущества.

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости

На сегодня рынок жилья является индикатором рынка недвижимости, а особенно рынок вторичного жилья, так как он наиболее близок к идеальному рынку, то есть значительное количество продавцов и соответственно, покупателей. Анализ данного рынка дает возможность определить ценовую политику на рынке жилищной недвижимости и ее тенденции.

По данным аналитического центра "Москважилстрой", средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости г. Москва 2017 года составила 195 тысяч рублей за кв. м. Это на 0,57 % меньше аналогичного показателя в апреле этого года.

В разрезе по количеству комнат прибавили в цене трехкомнатные квартиры - цены на них выросли на 0,06 %. Однокомнатные, двухкомнатные и многокомнатные квартиры показали снижение цен.



Рисунок 5 - Средняя цена за кв. м в зависимости от числа комнат в г. Москве в 2017 году

Средние удельные цены по числу комнат представлены на диаграмме. В итоге, средняя общая цена однокомнатной квартиры в мае составила 6384 тыс. руб., двухкомнатной квартиры - 9358 тыс. руб., трехкомнатной квартиры - 16673 тыс. руб., квартиры с числом комнат 4 и более - 38880 тыс. руб.

Увеличение активности на рынке косвенно связано с тем, что продолжает восстанавливаться рынок ипотечного кредитования. Анализируя данные консалтинговой фирмы "Москважилстрой", в конце декабря 2016 года 40 % сделок на вторичном рынке проходили с привлечением кредитных средств. Поэтому рассмотрим пример оценки недвижимости.

Характеристика объекта оценки. Находится в Зеленоградском административном округе г. Москвы. Собственником данного объекта является ООО «Пуля». Характеризируя объект оценки, мы можем определить следующее: недвижимость доход инвестиционный стоимость

1) трехэтажное кирпичное здание;

...