2) расположен относительно далеко от делового и административного центра г. Москвы;

3) хорошая транспортная доступность.

4) имеет земельный участок. Характеристика земельного участка: прямоугольной формы, площадью 556 метров квадратных с развитой инфраструктурой;

5) к жилому дому подключены такие коммуникации: водное снабжение, канализация, электроснабжение, телефонизация.

6) сервитуты и разрешения использование. Данный объект может использоваться только как жилое помещение. В том случае, если собственник хочет перевести помещение в категорию не жилого, то тогда нужно обязательно разрешение.

Что касается сервитутов, то на участке имеются типичные сервитуты: право на проезд и проведение коммуникаций;

7) описание здания. Здание имеет три этажа и выполнено при соблюдении всех архитектурных и строительных норм. Конструктивные элементы здания представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Конструктивные элементы здания

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние
Фундамент	Бетонные ленточные	Отличное
Стены и отделка	Силикатный кирпич красный отделочный кирпич, t=0,5	Отличное
Перегородки	Кирпичные	Отличное
Перекрытия: чердачные; междуэтажные; надподвальные	Ж/бетонные Ж/бетонные Ж/бетонные	Отличное
Крыша	Совмещенная	Отличное
Полы	Паркет, плитка, линолеум	Отличное
Проемы -оконные -деревянные	Деревянные модернизированные	Отличное
Внутренняя отделка	Еврокласс	Отличное
Санитарно- и э/технические устройства: отопление; водопровод; канализация; э/освещение; телефон; вентиляция	Центральное, от котельной От сети Сток в городской коллектор Скрытая проводка АТС Естественная	Отличное
Прочие работы	Отмостки	Отличное

Аналогом в данном случаи выступает трехэтажное здание, которое было выбрано с помощью УПВС, сборника № 33, таблицы 4 и таблицы 52, как наиболее подходящее по конструктивным признакам до объекта оценки.

Таблица 3 - Сравнительный анализ объекта оценки и объекта-аналога (определение коэффициента подобия)

Конструктивные элементы	Объект-аналог	Объект оценки	Степень подобия (коэфф. подобия)	Удельный вес, элементов %
				объект-аналог	объект оценки
1	2	3	4	5	6
1. Фундаменты	ж/б блоки	ж/б блоки	1,00	5,0	5,0
2. Стены и перегородки	кирпич	кирпич	1,00	24,0	24,0
3. Перекрытия	ж/бетон	ж/бетон	1,00	9,0	9,0
4. Полы	бетонные	бетонные	1,00	10,0	10,0
5. Проемы	простые деревянные	простые деревянные	1,00	11,0	11,0
6. Внутренняя отделка	простая	-	0,00	8,0	0,0
7. Санитарно-технические и электротехнические устройства	центр.отопл., водопровод канализация вентиляция эл/освещение	центр.отопл. водопр., канализ. вентил. эл/освещение	1,00	12,7	12,7
8. Крыша	рулон по ж/б плитам	-	0,00	6,0	0,0
9. Лестницы и входы	-	-	1,00	5,0	5,0
10. Простые работы	-	-	1,00	9,3	9,3
ИТОГО:			0,8	100	86
Поправочный коэффициент	0,86

Определим полную восстановительную стоимость объекта оценки на основании таких исходных данных:

- группа капитальности - II;

- строительный объем - 3200 м3

- общая площадь: 1275 м2;

- источники нормативных данных: Сб УПВС № 4, табл.52.

Восстановительная стоимость расчитывается по формуле 4:

,

где

ПВС -восстановительная стоимость объекта, руб.

УС1969 - стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 г.; УС1969=24,9 р/ м3

Vстр. - строительный объем, куб. м;

И69-84 - индекс пересчета стоимости из цен 1969 г. в цены 1984 г.; для жилых и коммерческих зданий в среднем - 2,21;

И84-2017 - индекс пересчета стоимости из цен 1984 г. в цены на дату оценки (2017 г) по Инф. сб. по ценообразованию и расчетам за выполненную работу в строительстве, г. Москва: апрель 2017 г;

К84-2017 = 61,07

Кn - поправочный коэффициент на отличие объекта-аналога оценки. Кn=0,86

,

После этого определим износ объекта оценки. Исходя из предполагаемого эффективного срока жизни объекта (II группа капитальности), физический износ на дату оценки составит 8 % или 739874 руб. Так как здание является новым, то функциональный износ отсутствует. Экономический (внешний) износ не установлен.

Теперь определим прибыль предпринимателя. Прибылью предпринимателя является уровень дохода, который предприниматель ожидает получить от владения своим имуществом (формула 5):

По данным Московских строительных организаций, себестоимость строительства 1 кв. м жилищных зданий обычной постройки составляет в среднем 35000 руб. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 15%. Отделка класса «люкс» повышает стоимость отдельных работ в 2 раза.

Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет. Стоимость инвестирования в г. Москве в торговые площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне $$ 1500-3500 кв. м. Примем для наших расчетов величину - 1500 долл. США, или 85500 руб. При этих условиях прибыль предпринимателя:

,

Таблица 4 - Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки

Элементы стоимости	Величина стоимости, руб.
Полная восстановительная стоимость объекта оценки (ПВС)	9248429
Совокупный износ (обесценение)	739874
Прибыль предпринимателя.	6658869
Стоимость земельного участка (в соответствии с заданием на оценку не рассчитывалась)	-
Итоговая величина стоимости	15167424

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки при расчете затратным подходом составила 15167424 руб. (пятнадцать миллионов сто шестьдесят семь тысяч четыреста двадцать четыре рубля) без НДС.

Таблица 5 - Характеристика объектов сравнения

Характерис-тика объектов сравнения	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
1	2	3	4	5	6
Местоположение	г. Москва, ул. Калинина, 24	г. Москва, ул. Калинина, 28	г. Москва, ул. Калинина, 26	г. Москва, ул. Калинина, 30	г. Москва, ул. Калинина, 33
Год постройки	2003 г.	1998 г.,	2004 г.	2002	1989 г.
Общая площадь (кв. м.)	1400	1200	300	2300	3900
Предназначение	жилое здание	жилое здание	жилое здание	жилое здание	жилое здание
Первоначальное назначение	так же	так же	так же	так же	так же
Наружные ограждающие конструкции	кирпич	кирпич	кирпич	кирпично-панельное со вставками из пеноблоков	ж/б панели
Местоположение	выше среднего	среднее	среднее	ниже среднего	ниже среднего
Земельный участок	554,5 м2	122971 м2 (имеются другие строения)	под зданием	6250 м2	под зданием + прирамповая площадка
Качество отделки	класс «Э»	класс «У»	класс «люкс»	класс «люкс»	класс «Э»
Качество парковки и автотранспорта	Вдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м; площадка во дворе	Парковка вдоль улицы (20 м); внутренняя парковка	Организованная парковка (спец. площадка)	Вдоль улицы, спец. организованная длиной 20 м; внутренняя парковка	Ограниченная внутренняя парковка
Период продажи	--	декабрь 2016 г.	апрель 2017 г.	март 2017 г.	март 2017 г.
Этажность	3 этажа	2 этажа	3 этажа	2 этажа	3 этажа
Цена 1 кв. м. общей площади, руб.	-	41000	51500	38500	25500

Обоснование корректировочных коэффициентов

1 Корректировка на дату продажи, то есть на рыночные условия

В этом случае нужно использовать такой метод, как метод парных продаж. Данный метод характеризуется тем, что предполагает выделение объектов, которые отличаются от объекта оценки по времени продажи. В нашем случаи таких объектов нет, поэтому величина корректировки определяется по формуле:

,

где Мi - средне месячный темп инфляции, Кинфл. = 1,0072

Расчетная формула: Кинфл = Кср.м.инфл = const Кср.м.инфл = 1,0072

100 Ч Кtсрминфл - 100

2 Местоположение объектов

Таблица 6 - Характеристика по условиям продаж объектов-аналогов

	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Время продажи	март 2017 г.	апрель 2017 г.	март 2017 г.	март 2017 г.
Величина корректировок	13,0	9,0	13,0	13,0

Местоположение объектов-аналогов проводилось по шкале: «великолепное»; «отличное»; «хорошее»; «выше среднего»; «среднее»; «ниже среднего»; «удовлетворительное»; «не удовлетворительное»; «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 пунктов, шаг между которыми равен 5%.

Таблица 7 - Характеристика объектов-аналогов по местоположению

	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Местоположение	выше среднего	среднее	среднее	ниже среднего	ниже среднего
Величина корректировок	-	1,05	1,05	1,1	1,1

3 Корректировка на конструкции.

Отличием объекта оценки от объектов аналогов в данном случаи является, то что у объекта-аналога № 3 железно-бетонные панели, а у других объектов-аналогов и у объекта оценки - кирпичные. Данное отличие мы оценили в 5 %.

4 Корректировка на физическое состояние.

Основным при продаже объекта оценки является его физическое состояние и уровень проведения строительных и ремонтных работ. В нашем примере мы использовали такую шкалу: «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», очень плохое» шаг между которыми - 5 %.



Таблица 8 - Характеристика объекта оценки и объектов-аналогов по их физическому состоянию

	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Состояние объекта	«отличное»	«хорошее»	«отличное»	«отличное»	«удовлетворительное»
Величина корректировок	-	1,05	1,00	1,00	1,25

5 Корректировка на качество отделки

При оценке качества отделки рассматривались шесть уровней качества:

- высшее качество - класс «люкс»;

- повышенное качество - класс «У»;

- среднее качество - класс «С»;

- удовлетворительное качество - класс «Э» (экономичный)

- качество низкого уровня - «Н»;

- очень плохое - «О».

Шаг - 5 %

Таблица 9 - Характеристика объекта оценки и объектов-аналогов по качеству их отделки

	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Качество отделки	класс «Э»	класс «У»	класс «люкс»	класс «люкс»	качество «Н»
Величина корректировок	-	0,9	0,85	0,85	1,05

6 Корректировка на площадь объекта.

В нашем примере мы имеем интервал площадей от 300 м2 до 3900 м2. По данным наших исследований увеличение на 1 м2 площади дает снижение цены 1 м2 на величину:



(Sоб.ср. - Sоб.оц) х К,

где

Sоб.ср. - площадь объекта-аналога;

Sоб.оц - площадь объекта оценки;

К - эмпирический коэффициент, К = 0,00533

Расчетная формула:

0,00533 (Sоб.анл. - S об.оц.)

Таблица 10 - Корректировка по площади

	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Площадь объекта, кв.м.	1400	1200	300	2300	3900
Величина корректировок	-	-1,06	-5,86	+4,8	+ 13,3

7 Корректировка на наличие земельного участка.

Наличие земельного участка расценивается как преимущество, поскольку является одним из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у жилых зданий оценивается рынком в пределах 5 % от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).

8 Корректировка на наличие и качество парковки.

Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:

- парковка вдоль улицы - вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);

- отдельно выделенная территория - вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей - 10%, (хорошее качество);

- стоянка за территорией - стоянка для автомобилей за воротами территории (на внутренней территории) - 0%, (плохое).

Таблица 11 - Итоговые корректировки

Элементы сравнения	СРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИ
	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
1	2	3	4	5	6
Цена продажи, руб./кв. м	-	41000	51500	38500	25500
Права	полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка	-	0%	0%	0%	0%
Цена после корректировки	-	41000	51500	38500	25500
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	-	0%	0%	0%	0%
Цена после корректировки	-	41000	51500	38500	25500
Условия продажи	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Корректировка	-	0%	0%	0%	0%
Цена после корректировки	-	41000	51500	38500	25500
Рыночные условия (дата продажи)	-	март 2017 г.	апрель 2017 г.	март 2017 г.	март 2017 г.
Корректировка	-	13,0	9,0	13,0	13,0
Цена после корректировки	-	37290	56135	43505	28815
Корректировка на местоположение	-	1,05	1,05	1,1	1,1
Цена после корректировки	-	41019	58942	47856	31697
Корректировка на конструкцию	-	1,0	1,0	1,0	1,05
Цена после корректировки	-	41019	58942	47856	33282
Корректировка на физическое состояние	-	1,05	1,00	1,00	1,25
Цена после корректировки	-	43070	58942	47856	41606
Корректикровка на качество отделки	-	0,9	0,85	0,85	1,05
Цена после корректировки	-	38763	50101	40678	43686
Корректировка на площадь	-	0,99	0,94	1,048	1,13
Цена после корректировки		38375	47094	42630	49365
Корректировка на парковку		1,05	1,1	1,05	1,0
Цена после корректировки		40294	51804	44762	49365
Цена объекта оценки		46556

Таким образом, по средней арифметической простой цена объекта оценки за один квадратный метр равна 46556 руб., а стоимость всего объекта составляет - 65178400 руб. без НДС.

При рачете доходным подходом был использован метод прямой капитализации. Ежемесячная стоимость аренды составила 2500 руб/ кв. м. Эксплуатационные расходы составили 1100 руб. в месяц за квадратный метр. Ставка капитализации расчитывается по формуле:

СК = НПб/р + Р + Л ± Св.к.,

где

СК - ставка капитализации;

НПб/р - безрисковая норма прибыли;

Р - надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив;

Л - надбавка за низкую ликвидность объекта;

Св.к. - ставка возврата капитала.

Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 6-11% (принимаем 9 %).

Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Москве с учетом собранных данных Р = 3 %.

Дополнительный риск - 2 %.

Коэффициент на ликвидность определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,5 года.

Кн/ликв. = Кбезриск. Ч время продажи = 0,09 Ч 0,5 = 0,045 или 4,5 %

Премия за риск управления инвестициями принимается в размере 1, 0 %.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации - норма возмещения капитала или прирост/снижение стоимости фонда - рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 15 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 7 % (1/15). В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (-).

Ставка капитализации равна:

R0 = 9 + 3 + 4,5 + 1,0 - 7 = 10,5 % или 0,105

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода от аренды.

1) Потенциальный доход:

ПД = 2500 х 12 месяцев х 1400 = 42000000 руб.

2) Операционный затраты за год:

ОЗ = 1100 х 12 месяцев х 1400 = 18480000 руб.

3) Чистый операционный доход равняется:

ЧОД = 42000000 - 18480000 = 23520000 руб.

Стоимость объекта оценки равна: 23520000 / 0,105 = 224000000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью доходного подхода, составляет 224000000 руб. без НДС.



Раздел 3. Совершенствование оценки жилой недвижимости

3.1 Пути совершенствования процедуры проведения оценки жилой недвижимости

Недвижимость как производственное благо есть форма существования капитала, а недвижимость потребительского назначения является функцией дохода. В каждой стране в целях налогообложения существует своя особая классификация недвижимости. Так, например, в США вся недвижимость делится на производственную, инвестиционную, потребительскую и спекулятивную. По каждому из видов, складывается особая система изъятия налогов. В Германии в системе налогообложения имущества специально выделяется налог на недвижимое имущество юридических и физических лиц.

Приведенные выше определения и подходы к классификации недвижимости позволяют четко определить объект оценки, упростить разработку методологии оценки различных объектов недвижимого имущества и различных секторов рынка недвижимости. Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств. Без основания и развития рынка недвижимости является одним из базовых элементов рыночной экономики, ее эффективное функционирование невозможно [24].

Оценка объектов собственности, которая приносит доход - это определенный процесс, который происходит на основании принципов оценки. Данный процесс включает такие стадии, как: определение базы оценки, сбор информации про объект оценки, проведение оценки объекта, согласование результатов оценки, написание отчета об оценки.

Таким образом, мы можем сделать вывод, что те законопроекты, которые сейчас представлены для проведения оценки объектов недвижимости не в полной мере решают все проблемы, с которым сталкиваются оценщики при процессе ее проведения. Для того чтобы бороться с сложившейся ситуацией в первую очередь нужно:

- создать и принять национальные стандарты, которые бы касались непосредственно оценки недвижимости в системе реальных договоров;

- данные стандарты должны четко прописывать всю структуру проведения оценки недвижимого имущества.

Если этого не предпринять, то дальше будет только хуже и результаты оценки будут носить не правдивый результат, а вводить в заблуждение как продавца, так и покупателя [22].

Процесс оценки можно поделить на шесть этапов, которые показаны в приложении А.

Основной целью проведения оценки является определение стоимости объекта оценки для принятия по нему соответствующих решений. Вид стоимости, которую будет определять оценщик, зависит от цели оценки (при формировании базы оценки). База оценки, в свою очередь, состоит из подходов оценки, методов и оценочных процедур, которые будут использованы при определении той или иной стоимости [34].

Во время проведения оценки важным является идентифицировать объект оценки и определить юридические права, которые с ним связаны. Для идентификации объекта оценка в первую очередь, нужен его осмотр, а для идентификации документов, нужно с ними ознакомиться. Оценщик при своей работе не должен проводить юридический анализ предоставленных документов, то есть вся ответственность за предоставленные документы ложится на заказчика. И это все нужно прописать в договоре на проведение оценки и соответственно в отчете об оценке недвижимого имущества.

При проведении оценки оценщик в первую очередь составляет план своих действий, то есть то какая ему нужна информация, где он будет брать эти данные, какие данные у него уже имеются и так далее. Если какой-либо информации, которую должен предоставить заказчик не хватает, то оценщик обращается за ней к заказчику.

Рассмотрим подробно три подхода, которые оценщик может использовать при проведении оценки объектов недвижимости.

Затратный подход используется для проведения оценки недвижимости, аналогов которой нет на рынке или специализированной недвижимости. К специализированной недвижимости относятся цеха заводов, химические лаборатории, трансформаторные будки, насосные станции и т. д. Для определения стоимости объекта оценки затратным подходом может быть выбран один из методов:

- метод прямого воссоздания;

- метод замещения.

Выбор методов проведения оценки зависит от цели оценки и информации которая есть у оценщика для проведения оценки, объекта оценки. Например, посчитать стоимость нового дома мы сможем методом воссоздания, а не замещения.

Доходный подход используется для оценки доходной недвижимости. Доходная недвижимость - это недвижимость, которая приносит доход от ее использования. К доходной недвижимости относятся: склады, офисы, торговые помещения и т. д. Для проведения оценки доходным подходом могут быть использованы такие методы, как:

- метод прямой капитализации;

- метод непрямой капитализации или метод дисконтирования денежных потоков.

Опять же для выбора метода по которому будет проводится оценка нужно учитывать информацию, которая есть, объект, который оценивается. Для недвижимости характерным будет первый метод. Метод прямой капитализации.

И наконец, самый распространенный метод в оценки недвижимости - это сравнительный метод. При проведении оценки сравнительным методом учитывается рынок недвижимости, анализируются предложения на рынке недвижимости, учитываются факторы, которые влияют на ее цену.

Надежность вывода о стоимости объекта оценки зависит от качества, объема предоставленной информации, знаний которыми обладает оценщик. Данные, которые оценщик получил, должны быть им проанализированы в контексте их пригодности для подхода, которым будет проводится оценка.

Таким образом, для качественного проведения оценки нужны детальные стандарты, которые будут описывать точную структуру проведения оценки объекта недвижимости.

3.2 Предложения по совершенствованию оценки жилой недвижимости

Влияние спроса и предложения на первичный и вторичный рынок недвижимости выступает фактором, который существенно влияет на анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. При этом между первичным и вторичным рынками недвижимости существует много разногласий.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации, в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Однако возможности реагирования на изменение ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретение объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов, уровнем текущих расходов по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство, при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем, в этом случае сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, особенно это относится к подрядчикам, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Так же невозможно и быстро увеличить предложение, процесс-создание объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Итак, предложение на первичном рынке абсолютно неэластично в краткосрочном периоде.

Рисунок 7- Субъекты первичного и вторичного рынка жилой недвижимости

Вторичный рынок недвижимости является более гибким в связи с тем, что решение в нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажи - это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств. Вторичный рынок, как было ранее более чувствительным к изменениям, и влиять на его развитие представляется гораздо легче. На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствуют эффективности его оборота.

Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру (Рисунок 7) цель которой, удовлетворения потребительского спроса на объекты недвижимости. Покупатель является главным субъектом рынка недвижимости. Им может выступать: физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости.

Несмотря на то, что права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда), связанные с определенными процедурами, государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Для принятия конкретных управленческих решений по операциям с недвижимостью необходимо определить оценочную стоимость объекта. При этом следует учитывать, что стоимость недвижимости подверженная влиянию большого количества различных факторов, основными из которых являются:

- спрос и предложение аналогичных объектов;

- настоящая и будущая прибыль, что создает данный объект недвижимости;

- расходы на создание подобных объектов;

- экономическая конъюнктура, состояние налогового законодательства и политико-правовой ситуации в стране;

- состояние окружающей среды.

Соответственно в проведении оценки заинтересованы как собственники и менеджеры организации, так и внешние его партнеры по бизнесу, начиная с государственных структур и заканчивая частными лицами.

Пытаясь реализовать свои интересы, стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, определяют цели такой оценки. В частности, оценка недвижимости может проводиться с целью:

- повышение эффективности управления организацией;

- купли-продажи ценных бумаг организации на фондовом рынке, непосредственно самой организации или ее части;

- установление доли одного из владельцев в случае разрыва договора или по другим причинам;

- реконструкции организации, ее ликвидации, слияния, расчетов с акционерами и тому подобное.

Кроме указанных целей нередко оценку недвижимости осуществляют для разработки плана развития организации, оценки будущих доходов, получение кредита под залог, страхование, передачи в аренду или вложения в качестве вклада в уставный фонд. Методологические основы теории оценки предусматривают, что проведение такого процесса базируется на базовых взаимосвязанных принципах, которые по логике и экономическим содержанием можно объединить в следующие группы:

- принципы, основанные на представлениях собственника;

- принципы, связанные с эксплуатацией собственности;

- принципы, которые обусловлены действием рыночной среды.

Первые две группы принципов связанные с определением стоимости использования, а третья группа базируется на стоимости обмена. Однако обобщающим для всех принципов является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, суть которого заключается в нахождении разумного, достаточно обоснованного, физически возможного и финансово осуществленного варианта использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость земли, определенную на дату оценки [23].

Современная методология оценки целостного имущественного комплекса или его отдельных элементов основывается на концепции рыночной стоимости. К наиболее распространенным методам установления рыночной стоимости принадлежит затратный, капитализации дохода. дисконтирования денежного потока, сравнительный анализ продажи.

Затратный метод часто используют в случае оценки имущества как нерыночных видов стоимости. По этому методу стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройства и здания на нем оцениваемого объекта недвижимости. Стоимость недвижимости затратным методом может быть определена как полная стоимость воспроизводства или полная стоимость замещения плюс стоимость участка земли как свободного. При этом следует понимать, что полная стоимость замещения будет отражать верхний предел стоимости недвижимости, поскольку она включает стоимость по тем же ценам, что и при воспроизведении, имеет эквивалентную полезность, но сделана из новых материалов, с новыми стандартами и тому подобное. То есть можно считать, что при замещении будет создано новое здание, в отличие от оцениваемого [34].

Однако, затратному методу оценки объекта недвижимости присущи определенные ограничения и недостатки. В частности, он не отражает стоимости прогнозируемых доходов; не учитывает вариант наилучшего и наиболее эффективного использования объекта; его применение затрудняет определение износа, особенно, если объекту более десяти лет, а также балансовая стоимость объекта не соответствует рыночной. А главный недостаток - при оценке зданий не учитывается стоимость земельного участка, а учитывается только стоимость активов.

Методы капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков называют «доходными», поскольку они предусматривают установление стоимости предприятия путем расчета стоимости ожидаемых выгод, приведенных к текущему моменту. Иными словами, доход от существующего использования средств и выручка от их перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять рыночную стоимость средств. Использование этого метода позволяет учитывать, как чистая прибыль, полученная от эксплуатации данного объекта оценки, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение.

Если речь идет об оценке недвижимости при существовании активного рынка статных объектов, то наиболее уместно будет применение метода сравнительного анализа продаж. Этот метод построен на применении принципа замещения, согласно которому для сравнения отбираются объекты, которые конкурируют с объектом оценки. Существующие между оцениваемым объектом и избранными объектами разногласия корректируются в соответствии с принципом взноса. Таким образом, на данный момент наиболее популярным подходом является сравнительный подход, хотя он и носит субъективный характер, так как нет точной информации по какой стоимости был продан тот или иной объект, она является конфиденциальной. В этом и есть проблема проведения оценки жилой недвижимости.

Поэтому одним из предложений для совершенствования оценки жилой недвижимости является открытие сделок, которые осуществляются при купле-продаже объектов жилой недвижимости. Мы предлагаем открыть доступ только для субъектов оценочной деятельности или оценщиков, которые работают только в этой области. Например, оценщику, который оценивает только транспорт, не может быть открыт доступ в базу данных. Открытие базы даст возможность оценщику увидеть реальную цену, за которую был продан объект оценки, а не цену предложения или спроса. Данное внедрение увеличит качество и достоверность проведенной оценки жилой недвижимости.

Деятельность банковских учреждений на рынке ипотечного кредитования испытывает воздействие многих видов рисков, связанных с ограничениями кредитора по организации полноценной процедуры реализации обращения взыскания на предмет ипотеки.

На современном этапе развития рынка залоговых отношений для оценки предмета ипотеки используются два ее вида: оценочная (залоговая) и рыночная. Практики предпочитают рыночную стоимость, учитывая значительно упрощенный алгоритм определения. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимого имущества на открытом рынке в условиях конкуренции. Оценочная стоимость - стоимость, которая определяется по установленным алгоритмам и составам исходных данных.

Залоговая стоимость учитывает фактор долгосрочного влияния определенных критериев на смену стоимостной характеристики предмета обеспечения. Она несколько ниже рыночной стоимости и используется для оптимизации ипотечного риска. Залоговая стоимость является наиболее приемлемой для применения по отношению к ней коэффициента LTV. Целесообразным считаем выделить наиболее значимые оценочные критерии для формирования залоговой стоимости ипотеки: стоимость продажи аналогичных объектов недвижимого имущества (сравнительный метод), стоимость аренды и ставка капитализации или дисконтирования (доходный метод), стоимость и прибыль строительной организации (затратный метод).

Согласование результатов оценки, полученных с применением затратного, доходного и сравнительного подходов, проводится с учетом целей и принципов оценки, которые являются определяющими для конкретной цели ее проведения, объемов и уровня достоверности исходных данных, и другой информации, которая использовалась при проведении оценки. Расчет залоговой стоимости объекта недвижимого имущества предлагаем проводить по трем сценариям (оптимистический, реальный и пессимистический) в зависимости от изменений рынка. Итоговая величина залоговой стоимости определяется путем присвоения каждому из сценариев весомого коэффициента, который отражает вероятность наступления ожидаемых событий.

Последовательно величину залоговой стоимости, определенной по каждому сценарию, необходимо уточнить с использованием методики анализа иерархий. В основу данного метода заложены такие критерии согласования:

1) способность обнаружения реальных намерений инвестора и продавца;

2) тип, качество, полнота данных, на основании которых осуществляется анализ;

3) способность оценочных критериев при использовании методов учитывать конъюнктурные колебания;

4) способность подходов учитывать специфические особенности предмета залога, которые влияют на его стоимость (месторасположение, количественные параметры, потенциальный уровень доходности).

Таким образом, использование залоговой стоимости объекта недвижимого имущества позволит оптимизировать риск ликвидности предмета ипотеки для кредитора по условиям учета долгосрочной перспективы сохранения залогового права.

Подводя итоги, мы можем сделать следующие выводы. С приобретением независимости интенсивно осуществляется поэтапное реформирование экономики. Перевод ее на рыночные механизмы хозяйствования сопровождается становлением и развитием оценочной деятельности. Появились первичный и вторичный рынки имущества, продолжают совершенствоваться, разрабатываться и внедряться законодательная и нормативная базы, появились лицензированные оценщики. В стране проводится определенная работа по обеспечению цивилизованного развития оценочной деятельности и дальнейшего ее совершенствования.



Заключение

После проведенного анализа по теме исследования можем сделать следующие выводы. Современные условия жизни населения характеризуются постоянными изменениями, которые охватывают как отдельных индивидов, так и их группы. Например, зона расположения центра города с его разрастанием может быть перемещена в другой район, что обязательно приведет к снижению уровня привлекательности со стороны потенциальных покупателей и снижение цены на такое жилье.

В соответствии с российским законодательством жилищным фондом является совокупность жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специальные дома (общежития, дома-интернаты для престарелых и инвалидов - взрослых и детей, детские дома, интернаты при школах и школы-интернаты), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в зданиях, пригодных для проживания.

К жилым зданиям относятся жилые дома: одноквартирные, с двумя и более квартирами, а также общежития (жилые дома для коллективного проживания, включая дома для престарелых и инвалидов, студентов, детей и других социальных групп, например, дома для беженцев, общежития для рабочих и служащих, общежития для студентов и учащихся учебных заведений, дома ребенка и сиротские дома, приюты для бездомных и т.д.).

Современный рынок жилой недвижимости в Российской Федерации делится на сегменты:

- первичный и вторичный рынки жилья;

- сегменты купли-продажи и аренды жилья;

- рынки изолированных квартир, комнат, одноквартирных домов;

- рынок жилья областного центра, районного центра;

- рынки жилья с низкими качественными характеристиками, среднего класса, элитного.

Рынок жилой недвижимости делится на первичный и вторичный. Первичный рынок предполагает капитальное инвестирование в его строительство и сдачу в эксплуатацию, то есть жилье не бывшее в употреблении. Оно может приобретаться населением или различными посредниками с последующей перепродажей по более выгодной (с маржой) цене.

Вторичный рынок жилья - жилые дома, их части квартиры государственного и общественного жилищного фонда, фонда жилищно-строительных кооперативов, а также принадлежащие юридическим и физическим лицам на праве частной собственности.

По функциональным процессам, происходящими на рынке недвижимости, выделяют следующие три его сектора:

- сектор развития (создание) объектов недвижимости;

- сектор управления (эксплуатации) объектами недвижимости;

- сектор оборота прав на ранее созданные объекты недвижимости.

Оценка имущества является результатом практической деятельности субъекта оценочной деятельности и свидетельствует о обоснованном мнении независимой стороны о рыночной стоимости этого имущества. Датой оценки является дата, по состоянию на которую осуществляются процедуры оценки имущества и определяется его стоимость. Оценка стоимости любого объекта собственности является упорядоченным процессом определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, который этот объект приносит в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Затратный подход предполагает определение текущей стоимости затрат на восстановления или замещения объекта недвижимости с последующим ее корректировкой на сумму износа (обесценения). Используя данный подход необходимо различать стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Доходный подход позволяет учесть ожидаемый инвестиционный доход. Поэтому, его использование необходимо для анализа целесообразности инвестирования и при обосновании решения о финансировании инвестиций в недвижимость. этот подход больше, чем два других (затратный и сравнительный), отражает представления потенциального покупателя (инвестора) об объекте оценки как источник прибыли. Чаще всего подход используется при определении стоимости имущества, что способно потенциально приносить прибыль - это коммерческая недвижимость (офисные, складские помещения, торговые площади, гостиницы); некоторые виды жилой недвижимости; целостные имущественные комплексы; финансовые интересы; универсальное оборудования. Достаточно трудно и неуместно использовать методы доходного подхода при оценке неприбыльной недвижимости; имущества, способного функционировать только как часть более крупной производственной структуры.

Сравнительный подход всех подходов оценки собственности наиболее широко применяется в странах с развитой и относительно сбалансированной экономикой. В разных источниках можно встретить разные его названия: метод сравнения продаж, рыночный метод, метод аналогов и др. Но, несмотря на различные названия, суть подхода остается одной и той же - стоимость собственности определяется путем сопоставления цен недавних продаж аналогов.

Таким образом, с приобретением независимости интенсивно осуществляется поэтапное реформирование экономики. Перевод ее на рыночные механизмы хозяйствования сопровождается становлением и развитием оценочной деятельности. Появились первичный и вторичный рынки имущества, продолжают совершенствоваться, разрабатываться и внедряться законодательная и нормативная базы, появились лицензированные оценщики. В стране проводится определенная работа по обеспечению цивилизованного развития оценочной деятельности и дальнейшего ее совершенствования.



Список использованных источников

1. Российская Федерация. Законы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3): приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299 (с изменениями и дополнениями от 06 декабря 2016 года № 785). - Поисково-правовая система «Гарант», 2017

2. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: [Текст] / А. Н. Асаул. - СПб.: Питер, 2013. - 416 с.

3. Боровкова, В. А. Экономика недвижимости: [Текст] / В. А. Боровкова, В. А. Боровкова, О. Е. Пирогова. - М.: Юрайт, 2016. - 418 с.

4. Бусов, В. И. Управление недвижимостью: [Текст] / В. И. Бусов, А. А. Поляков. - М.: Юрайт, 2014. - 528 с.

5. Варламов, А. А. Оценка объектов недвижимости: [Текст] / А. А. Варламов, С. И. Комаров. - М.: Форум, Инфра-М, 2015. - 352 с.

6. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости: [текст] / М. А. Горемыкин. - Т. 3 1. - М.: Юрайт, 2016. - 408 с.

7. Гуреева, В. А. Основные этапы развития института оценки объектов недвижимости для целей налогообложения в России [Текст] // Современные аспекты управления предприятием и развитие банковского дела: тенденции, проблемы, перспективы. - № 7. - С. 203-206.

8. Долгих, А. Н. Проблемы оценки недвижимого имущества для целей залога [Текст] // Труды БГТУ. - 2012. - № 7. - С. 253-256.

9. Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости: [Текст] / Е. Н. Иванова. - М.: КноРус, 2017. - 362 с.

10. Кадырова, Е. Н. Обзор изменений порядка определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества [Текст] // Экономика и экология территориальных образований. - № 2 (1). - 2017. - С. 41-46

11. Комментарий к Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (постатейный): [Текст] / А. Н. Борисов. - М.: Юстицинформ, 2015. - 476 с.

12. Максимов, С. Н. Управление недвижимостью: [Текст] / С Н. Максимов. - М.: Юрайт, 2016. - 390 с.

13. Маховикова, Г. А. Основы оценки стоимости имущества: [текст] / Г. А. Маховикова, Т. Г. Касьяненко. - М.: КноРус, 2016. - 268 с.

14. Минакова, Е. И. Оценка недвижимости для целей налогообложения [Текст] / Е. И. Минакова, А. Л. Лазаренко, Е. В. Булгакова // Вестник ОрелГИЭТ. - 2013. - № 3(25). - С. 121-125.

15. Монин, А. А. Рыночная и ликвидационная стоимость в оценке недвижимости предприятий-банкротов [Текст] // Вестник ХГАЭП, 2015. - № 4-5 (78-79). - С. 106-110.

16. Мониторинг рынка недвижимости. Методология, результаты, закономерности: [Текст] / Н. Бондарева, М. Мишланова, Г. Сызранцева, С. Горкина. - М.: Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ, 2011. - 248 с.

17. Никульникова, Н. Е. Применение регрессионного анализа при расчете корректировки на размер в сравнительном анализе [Текст] // Инвестирование недвижимости: экономика, управление, экспертиза. - 2013. - С. 348-352.

18. Осенняя, А. В. Изменения налогообложения в сфере недвижимости, связанные с переходом расчета ставки налога от инвентаризационной стоимости к кадастровой стоимости [Текст] / А. В. Осенняя, М. И. Сидоренко // Научные труды КубГТУ. - № 9. - 2015. - С. 1-7.

19. Петров, В. И. Оценка стоимости земельных участков: [Текст] / В. П. Петров. - М.: КноРус, 2017. - 288 с.

20. Пылаева, А. В. Основы кадастровой оценки недвижимости: [Текст] / А. В. Пылаева. - М.: Юрайт, 2017. - 140 с.

21. Савельева, Е. А. Экономика и управление недвижимостью: [Текст] / Е. А. Савельева. - М.: Вузовский учебник, 2013. - 336 с.

22. Слюсаренко, В. А. Определение стоимости недвижимого имущества: [Текст] / В. А. Слюсаренко. - М: Academia, 2015. - 288 с.

23. Соловьев, М. М. Управление недвижимостью: [Текст] / М. М. Соловьев, Р. Гровер. - М: Юрайт, 2016. - 372 с.

24. Талонов, А. В. Управление недвижимостью: [Текст] / А. В. Талонов. - М.: Юрайт, 2016. - 416 с.

25. Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости: [Текст]. Учебник / Л. Н. Тепман, В. А. Артамонов. - М: Юнити-Дана, 2015. - 592 с.

26. Якубова, Д. А. Основы оценки стоимости недвижимости: [Текст]. Учебник / Д. Якубов, А. Бакулина, О. Багинова, И. Королев. - М.: КноРус, 2016. - 272 с.



Приложение

Шесть этапов процесса оценки

Рисунок А.1 - Этапы проведения оценки недвижимости [22].

Размещено на Allbest.ru

...