Оценка стоимости жилой недвижимости в условиях рынка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В условиях становления рыночных отношений проблема оценки недвижимости приобретает большое значение как важная составляющая теории и практики учета и анализа, поскольку понятие «недвижимость» и «оценка недвижимости» возникли в нашем обществе только с процессом перехода к рыночной экономике.

В мировой практике под термином «недвижимость» понимается земля как таковая, пространство над поверхностью земли и пространство под землей, а также все объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без невоспроизводимого ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К объектам недвижимости относят также и организацию в целом как имущественный комплекс.

Однако в процессе оценки под недвижимостью понимают строения (здания, сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими объектами, так и отдельно. В то же время при определении себестоимости недвижимости в этом случае учитывается не только экономическое понятие недвижимости, но и юридический аспект вопроса, то есть право собственника на владение, пользования данным объектом, оценка и изменение каждого из этих прав, потому что они по-разному влияют на стоимость недвижимости.

Мировая экономическая наука представляет классическую теорию оценки, которая базируется на трех основных понятиях: стоимость, цена и расходы.

Первый постулат этой теории характеризует деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-то предмет или объект, или мера того, сколько покупатель будет готов заплатить за стоимость, оценивается. Но, чтобы объект имел стоимость, он должен иметь полезность и ограниченный характер предложений при наличии возможных платежеспособных покупателей.

Вторая составляющая - цена отражает исторический факт, то есть сколько было потрачено на покупку похожих предметов или объектов в прошлых операциях и который используется для определения цены, которую предлагает покупатель.

Третья базовая основа теории оценки представляет собой меру затрат, необходимых для создания предметов или объектов, которые похожи на сравнении. При этом расходы могут быть больше или меньше стоимости на дату оценки.

Целью данной работы является определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры.

Объектом исследования является рыночной стоимости однокомнатной квартиры.

С целью выполнения определенных задач были использованы следующие методы исследования: теоретические: изучение законодательной, нормативной и учебно-методической документации, анализ литературы для сравнения, сопоставления различных взглядов на исследуемую проблему; эмпирические: количественный и качественный анализ данных.

Теоретической и информационной базой исследования являются современные теории маркетинговой политики, периодические публикации отечественных и зарубежных ученых, специализированная экономическая литература, периодические издания, аналитические данные по деятельности предприятия.



Раздел 1 теоретические аспекты определения рыночной стоимости недвижимости

1.1 Сущность понятия «оценка недвижимости»

Терминология, как известно, является базовой составляющей каждой науки. Совокупность сроков определенной области знаний (терминология) формирует ее словесное обеспечение и представляет собой предпосылку дальнейшего развития.

Определение терминов способствует развитию науки, поскольку они являются важнейшими факторами в достижении взаимопонимания. По поводу этого известный французский писатель и философ Франсуа Вольтер писал: «Начиная дискуссию на любую тему, не забывайте определить терминологию, которая в дальнейшем будет использоваться» [26].

Все вышесказанное имеет прямое отношение к оценочной деятельности и теоретической базе, что обеспечивает ее проведения - сферы деятельности имеет важное значение в современной рыночной среде. Учитывая это, рассмотрим понятие «оценка недвижимого имущества» и связанные с ним сроки.

Большой толковый словарь русского языка дает следующее определение оценки: «определение качества, ценности кого, чего-нибудь ...» [22]. Таким образом, оценку в общем смысле можно охарактеризовать как процесс определения ценности.

В экономике ценность рассматривается как взаимосвязь полезности и редкости блага. Полезность как экономическая категория представляет собой способность удовлетворять определенную потребность. Она характеризует субъективное восприятие блага и зависит от того, насколько сильна потребность и сколько блага необходимо для ее удовлетворения [31]. Редкость характеризует количественное соотношение благ, являющихся предметом обмена. Она формируется на определенном рынке (местном, региональном и т.д. - в зависимости от вида блага) и определяется различными факторами природного, социального и иного происхождения. В то время как понятие полезности характеризует благо во многом именно с точки зрения субъекта, понятие редкости позволяет понять пропорции соотношения различных благ.

В пределах рынка для количественного измерения ценности любого блага используют понятие «стоимость». Природу стоимости однозначно определить трудно. Академик Ю. Осипов по этому поводу говорит: «Никакого другого источника стоимости, кроме всей экономической системы, которая воспроизводится, мы не зафиксировали, и зафиксировать не можем» [35].

Однако важно определение основы, которая бы фиксировала то общее, что содержится в конкурирующих теориях относительно природы стоимости. Профессор А. Гриценко по этому поводу дает методологическое определение стоимости: «Стоимостью является то, на основе чего осуществляется выбор. Это критерий для предоставления преимущества. Если таким основанием выступает полезность, то содержание стоимости определяется через полезность благ, а если затраты труда - то, соответственно, именно они и определяют это содержание» [31, с. 47].

В оценочной деятельности в основу определения стоимости положено усредненную ценность конкретного блага для покупателей и продавцов на конкретном рынке. Так, в Международных стандартах оценки (МСО) закреплен следующий взгляд на природу стоимости: «Стоимость является экономическим понятием, устанавливает взаимоотношения между товарами и услугами, которые доступны для приобретения, с одной стороны, и теми, кто их покупает или продает, с другой». Стоимость это не исторический факт, а оценка ценности конкретных товаров или услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным понятием стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного товара или клиент, которому предоставляют данную услугу на момент оценки стоимости.

Как видим, в данном случае в основу взглядов на стоимость положены взгляды относительно ценности блага покупателей и продавцов, которые взаимодействуют на рынке. Таким образом, должен существовать некоторый инструмент, который создал бы возможность измерения стоимости.

Так, при рассмотрении любого предмета (явления) мы склонны характеризовать его словам, которые отражают его по какой-то из сторон. В качестве критерия, по которым характеризуется этот предмет (явление), могут выступать разные понятия (эталоны).

Очевидно, что одним из таких эталонов может быть универсальный инструмент, который должен удовлетворять определенные объективные требования субъектов рынка. Конечно, такими требованиями должны быть:

1) Значимость. Понятие должно характеризовать явление (предмет) с такой стороны, чтобы эта характеристика позволяла получить о предмете больше информации, необходимой для практической деятельности;

2) Точность характеристики. Понятие должно допускать однозначную оценку. Так, неприемлемыми в качестве эталона являются понятия, которые могут допускать различные характеристики предмета (явления) в зависимости от обстоятельств или интересов каких сторон;

3) Ясность. Понятие, используемое в качестве эталона, должно легко передаваться и пониматься другими людьми. Так, нецелесообразно применять стандарты, труднодоступные для понимания, те, что требуют специальных знаний (например, технические характеристики) или те, что являются тяжелыми в использовании (требуют проведения трудоемкого анализа, расчетов и т.д.).

Эталон имеет легко «переходить из рук в руки», обеспечивать эффективное использование времени, потраченного на операции с ним. Общепризнанным эталоном, на который ориентируются все субъекты рынка, стали деньги, которые признаются всеми членами общества, обеспечивает их абсолютную ликвидность. Поэтому человечество использует деньги как универсальный инструмент для измерения стоимости.

Таким образом, стоимость в оценочной теории необходимо рассматривать как ценность товара, выраженная в деньгах.

В зависимости от финансовых условий, мотивов или особых интересов покупателя цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Но цена в принципе является индикатором относительной стоимости, которая относится к товарам или услугам конкретным покупателем и / или конкретным продавцом при конкретных условиях.

Соответственно «цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемая, предлагаемая или уплаченная за некоторый товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относящаяся к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне». Таким образом, в отличие от стоимости цена касается отдельного соглашения. Она представляет собой категорию, отражающий факт, результат соглашения.

Легкость проведения числовых операций, однозначность числовой оценки дают возможность легкого освоения операций с деньгами, обеспечивают точность операций. Поэтому сущность оценки в экономике заключается в денежном измерении стоимости имущества, имущественных прав. Но, несмотря на универсальность денег для измерения стоимости, при ее измерении могут возникать определенные трудности. Это касается, прежде всего, оценки стоимости основного капитала и, особенно, недвижимости.

Особенности рынка недвижимости существенно влияют на определение ее стоимости. Наиболее существенными характеристиками недвижимого имущества в связи с этим являются следующие:

1 Недвижимость как товар не имеет такой характеристики как стандартизированность. Объекты недвижимости отличаются между собой множеством признаков, самым существенным из которых в данном случае является местоположение. Даже если два объекта недвижимости выполнены по одному проекту и имеют одинаковую степень износа, их стоимость может резко отличаться в зависимости от территории, на которой они расположены, окружающих объектов, наличия подъездных путей и тому подобное.

2 Рынок недвижимости является относительно информационно закрытой системой. Соглашения носят личный характер. Получение исходной информации - материала проведения оценки - становится достаточно сложной проблемой. Ситуация осложняется тем, что информация по сделкам на рынке, которая отражена в документах, часто искажается с целью уменьшения налогообложения.

3 Стоимость объектов недвижимого имущества не является устойчивой величиной. Она подвластна влиянию многих факторов. Среди них основными являются: общая макроэкономическая ситуация в регионе, доступность финансовых ресурсов для финансирования сделок по объектам недвижимости, сезонная активность на рынке, влияние на стоимость недвижимости экономической перспективы определенной территории, факторы государственного регулирования рынка недвижимости.

4 Ограниченное количество контрагентов на рынке, что обусловлено высокой стоимостью объектов, их уникальностью и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта.

5 Низкая эластичность предложения на рынке, в то время как спрос на нем может достаточно быстро меняться.

Уменьшение этих трудностей возможно при использовании определенных принципов, методов оценки, накопила современная теория и практика оценки. Из вышеприведенного суть понятия оценки недвижимости мы можем определить следующим образом. Оценка недвижимости это процесс измерения денежного эквивалента ценности недвижимого имущества с использованием определенных принципов, методов и процедур.

Важным является то, что оценка в рыночных условиях хозяйствования отличается по методологической основе от оценки при планово-административной системе хозяйствования. Если в основу первой положены принципы и методы, ориентированные на конкурентную экономическую среду, а понятие стоимости связано с ценностью товара, то во второй стоимость является синонимом расходов (в этом случае под стоимостью понимают определенное количество общественно необходимого труда, овеществленного в товаре).

В связи с этим оценка стоимости в рыночных условиях хозяйствования осуществляется на основе принципов и методов, которые существенно отличаются от принципов и методов оценки при планово-административной системе хозяйствования [46].

Недвижимость занимает центральное место при любом общественном устройстве, выполняя сразу две важнейшие функции: средства производства и предметы потребления. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства [43].

Недвижимость имеет повышенную экономическую ценность. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Он может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

H. В. Бурханова утверждает, что существуют три основных типа недвижимости - это земля, жилье и нежилые помещения [24].

Основой объекта недвижимости является земля, которая является основным фактором в любой коммерческой деятельности, косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг.

Земля подразделяется на:

- Земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей использования;

- Природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т.д.).

Жилье - это здание со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека. Жилье может быть элитным, типичным, городским, загородным и др.

Недвижимость является неоднородной по своему составу, способной удовлетворить различные потребности человека и за ее функциями. Н.В. Бурханова пишет, что по функциональному признаку недвижимость делится на жилую и нежилую. При этом, в нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели, гостиницы и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.

Под промышленной недвижимостью понимают промышленные сооружения, работающие заводы, складские помещения.

Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха - это сооружения на территориях курортов, стадионы, клубы, плавательные бассейны и другие сооружения, предназначенные для развлечения.

Институциональная недвижимость - это здания для правительственных органов, больниц, санаториев и других функций специального назначения.

Имущество смешанного назначения - это комбинация перечисленных типов недвижимого имущества.

По степени воспроизводимости в натуральной форме автор выделяет недвижимость:

- Которая не воспроизводится - это месторождения полезных ископаемых;

- Подлежащая восстановлению - это сооружения, здания.

По характеру использования недвижимость необходима для жилья, коммерческой деятельности, сельскохозяйственных нужд, специальных целей (школы, церкви).

По целям владения она предназначена для бизнеса, проживания владельца, как инвестиции, для развития и освоения, как товарные запасы для потребления ресурсов, которые в настоящее время истощены [24].

В рыночной экономике недвижимость является объектом вложения капитала, то есть финансовым активом. В работе И.Т. Балабанова «Операции с недвижимостью в России» выделяются такие группы финансовых активов в составе недвижимости:

- Земля;

- Жилье;

- Нежилые помещения; предприятия;

- Здания и сооружения; участки лесного фонда;

- Воздушные и морские суда.

В странах с развитой рыночной экономикой применяется другая классификация. Так, объекты недвижимости делятся по категориям А, В и С.

К категории А относится недвижимость, которая используется владельцем для ведения предпринимательской деятельности. В свою очередь, категория А делится на несколько классов:

- Специализированная недвижимость - нефтеперерабатывающие и химические заводы;

- Неспециализированная недвижимость: магазины, офисы, склады.

К категории В относится недвижимость, используемая для инвестиций. Особенностью является вид дохода в виде арендной платы, ипотеки или процентных доходов на закладные.

К категории С принадлежит недвижимость, которая является избыточной и не используется для ведения бизнеса.

Приведенные выше подходы к классификации недвижимого имущества дополняют друг друга, поскольку построены по разным принципам. Классификация, применяется в странах с рыночной экономикой, ориентированной на показатели доходности недвижимого имущества, в то время как классификация, предложенная в работе В.В. Григорьева «Оценка объектов недвижимости», построена без учета принципа доходности и отражает внешние факторы, отличающие объекты недвижимости друг от друга. Недвижимость как производственное благо является формой существования капитала, а недвижимость потребительского назначения является функцией дохода. В каждой стране существует своя особая классификация недвижимости в целях налогообложения. Так, например, в США вся недвижимость делится на производственную, инвестиционную, потребительскую и спекулятивную. По каждому из видов складывается особая система изъятия налогов. В Германии в системе налогообложения имущества специально выделяется налог на недвижимое имущество юридических и физических лиц.

Приведенные определения и подходы к классификации недвижимости позволяют четко определить объект исследования или оценки, упростить разработку методологии оценки различных объектов недвижимого имущества и различных секторов рынка недвижимости.

1.2 Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Оценка стоимости объектов недвижимости - это сложный, трудоемкий, творческий процесс, который состоит из несколько стадий и этапов [38]. Этот процесс органично связан с анализом рынка недвижимости и является его логическим продолжением. Поэтапно процесс оценки можно представить в виде таблицы 1.

Таблица 1 - Этапы оценки недвижимости

Этапы	Содержание
І. Постановка задачи оценки объекта недвижимости	Идентификация, описание объекта оценки Постановка цели оценки Определение (установки) даты оценки объекта Вид стоимости недвижимости, подлежащего оценке
ІІ. Составление плана работ	График работы Источники информации, способы сбора и анализа Расходы на сбор и анализ информации Выбор и обоснование методов оценки Вознаграждение оценщика
ІІІ. Сбор и анализ информации	Сбор информации Проверка полноты и достоверности информации, собранной Анализ информации
ІV. Определение варианта наилучшего (наиболее эффективного) использования	Физическая осуществимость Экономическая целесообразность Юридический разрешение, обоснованность Максимальная производительность объекта
V. Оценка стоимости объекта недвижимости на основе классических подходов	Сравнительный (рыночный) подход Доходный подход Затратный подход
VI. Согласование результатов оценки, полученных на основании различных подходов	Итоговая проверка данных Проверка предположений и выводов Проверка правильности математических расчетов Итоговый вывод о стоимости объекта оценки
VII. Подготовка и составление отчета по оценке объекта недвижимости

По своей сути, оценка недвижимости - это знание рынка, сконцентрировано на конкретном объекте. Определение стоимости объекта недвижимости в условиях меняющегося рынка является необходимым условием для принятия экономически обоснованных решений при осуществлении торговых операций.

Оценка недвижимости может рассматриваться как процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта и как адресный процесс, привязанный к определенному типу операций, определенных участников и определенного времени.

Теоретической базой оценки недвижимости является набор взаимосвязанных принципов (правил), на использовании которых основывается оценка стоимости. Следование принципам оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть весомыми для ценности недвижимости.

Наиболее распространенная классификация принципов оценки базируется на том, что оценка недвижимости - это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка.

Эти принципы классифицируются по четырем группам:

1 Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя) - принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.

2 Принципы, связанные с объектами недвижимости: принцип остаточной продуктивности земли, принцип предельной производительности, принцип возрастания или убывания дохода.

3 Принципы, связанные с рыночной средой.

4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Реальная оценка недвижимости может быть получена только при использовании научно обоснованной методологии и методики оценки. В соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, основными методами оценки являются: затратный метод, сравнительный метод, доходный метод [5].

Следует отметить, что методики оценки недвижимости, основанные на том или ином подходе, отражают лишь одну из многих характеристик определенного объекта и не могут претендовать на универсальность (таблица 2). Детальный анализ методик, применяемых при оценке недвижимости, показал, что на сегодняшний день отсутствует методика, позволяющая провести полную и точную оценку.

Таблица 2 - Основные методы оценки недвижимости затратным методом

	Затратный метод	Сравнительный метод	Доходный метод
1	2	3	4
Критерии	Стоимость объекта определяется как разница стоимости замещения и износа: В = Вз - З + Z Вз - стоимость замещения З - величина износа Z - стоимость земли	Стоимость объекта является не большей стоимости аналогичного объекта, представленного на рынке	Стоимость объекта определяется возможными доходами от его эксплуатации: В = Д / R Д - будущий доход R - ставка капитализации
Этапы реализации	1 этап - оценка текущей стоимости замещения (воспроизводства) здания, сооружения с использованием различных методов (метод количественного анализа, поэлементный метод, метод сравнительной единицы); 2 этап - определение износа здания (метод разделения, метод срока жизни; рыночный метод); 3 этап - корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получения текущей стоимости здания;	1 этап - сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с объектом оценивается; 2 этап - проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местонахождение и т.д.); 3 этап - проведение сравнительного анализа проданных объектов с тем, что оценивается;	Может быть реализован в 3 вариантах: 1 вариант - метод валовой ренты 2 вариант - метод прямой капитализации 3 вариант - метод дисконтирования денежных потоков стоимости земельного участка и текущей стоимости здания оценивается
	4 этап - определение стоимости земельного участка (метод сопоставимых продаж, метод переноса, метод капитализации ренты; техника остатка для земли); 5 этап - суммирование	4 этап - проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с различий, между ними есть; 5 этап - согласование скорректированных цен и определения стоимости объекта
Объекты	для оценки нового строительства, реконструкции, оценки недвижимости для страхования, налогообложения и т.д.	массовые рынки - рынок недвижимости, рынок объектов для малого бизнеса	определения стоимости доходной недвижимости - магазинов, кафе, ресторанов, гостиниц, складов и т.д.
Преимущества и недостатки	способность определить стоимость особых видов недвижимости, новых объектов; возможность использования в условиях недостатка рыночной информации. большие усилия для постоянного обновления баз данных, ограниченность приспособления для старых сооружений		применение возможно только при стабильном денежном потока течение неограниченного времени

Конкретное применение методов, наличие достоверной информации должны давать близкие результаты. В чистом виде, как правило, ни один из методов не позволяет провести точную оценку. Элементы одного из методов могут использоваться в другом.

Так, данные затратного метода используются в сравнительном методе и доходном, отражая поправки и корректировки, которые необходимы для приближения к настоящему состояния объекта. Подходы сравнительного метода используются в других методах, поскольку позволяют обосновать расходы на корректировку стоимости, выбрать и обосновать ставки арендной платы, коммунальных платежей и тому подобное. В сравнительном методе могут использоваться экономические поправки, величина которых вычислена в рамках доходного метода.

Следует отметить, что важным элементом оценки недвижимости является согласование полученных значений, их интерпретация, окончательная стоимость. Согласование результатов является скорее логической, чем математической процедурой. Поэтому необходимо сочетание существующих методов на принципах системного подхода и современных методах многокритериальной оценки для их применения в отношении объектов приватизации, залога или продажи.

Таким образом, проведены обобщения подходов к оценке недвижимости показали главные проблемы оценки недвижимости. Наиболее перспективным направлением совершенствования оценки недвижимости является развитие систем информационного обеспечения, обеспечения прозрачности рынка и распространение информации о стоимости объектов, а также усиление деятельности саморегулируемых мониторинговых институтов на рынке недвижимости.

1.3 Нормативно-правовая база оценки в России

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру:

- Конституция Российской Федерации;

- Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский кодекс, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, а опосредованно - все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный кодексы);

- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Федеральные стандарты оценки (ФСО);

- Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО);

- прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).

Конституция и кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов государства, относясь к оценочной деятельности в самых общих чертах. Например, Гражданский кодекс устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налоговый кодекс используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества.

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установил базовые требования к отчету об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику, уровню его ответственности. Документ является динамично развивающимся, практически каждый год в него вносятся поправки и дополнения: например, добавлены разделы, касающиеся саморегулирования оценочной отрасли, экспертизы отчетов об оценке и прочее.

Логическим развитием положений, заложенных в Законе об оценочной деятельности, являются стандарты оценки. Постановлением Правительства от 06.07.2002 г. № 519 были утверждены первые из них, продолжившие детализацию регулирования оценочной деятельности.

С 2007 года на смену указанным стандартам пришла совокупность полноценных Федеральных стандартов оценки, систематически охватывающих различные аспекты оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России утверждено шесть федеральных стандартов оценки (ФСО):

1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20.07.2007 г. № 256;

2) «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» от 20.07.2007 г. № 255;

3) «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» от 20.07.2007 г. № 254;

Результатом деятельности оценщика может быть отчет об оценке, к форме и содержанию которого законодательством предъявляются строго определенные требования. При составлении данного документа оценщик несет указанную выше ответственность, в том числе, личным имуществом.

недвижимость рыночный стоимость оценочный



Раздел 2 Анализ рынка жилой недвижимости

2.1 Общие тенденции рынка недвижимости

Отрицательная динамика цены квадратного метра, которая наблюдалась в 1 квартале 2016 года на всех региональных рынках, сменилась её стабилизацией в апреле с началом неустойчивого роста в некоторых агломерациях в мае-июне текущего года. Баланс спроса и предложения на рынке жилья изменился слабо, поэтому ключевым фактором, приведшим к изменению понижательного тренда на рынке, следует считать влияние макроэкономической конъюнктуры. Цены на нефть продемонстрировали практически 2-кратный рост по сравнению с январскими минимумами, падение промышленного производства сменилось на выход этого показателя в неустойчивое равновесие, снизилась геополитическая напряженность.

В отличие от периода 2008 - 2009 гг. в текущий кризис не происходит массовых увольнений персонала (Росстат и вовсе фиксирует снижение безработицы), население постепенно адаптировалось к изменившимся ценам и валютным курсам; социологические опросы свидетельствуют о постепенном восстановлении потребительской уверенности, которая очень важна для рынка жилья.

Одним из ключевых механизмов перезапуска экономического роста, на который рассчитывает государство, является снижение процентных ставок, увязанное с достижением ориентиров по инфляции. Тренд на снижение ставок по ипотечным кредитам устойчиво прослеживается на протяжении последнего года. За 12 месяцев с июня 2015 года средневзвешенная ставка по ипотеке (по данным ЦБ РФ) снизилась практически на 2 процентных пункта (с заградительных 14,4 % до относительно комфортного уровня в 12,59 %).

Ипотечные заемщики стали для банков одними из лучших клиентов; просроченная задолженность по ним колеблется в диапазоне 4 ? 6 %, что в разы ниже, чем по потребительским кредитам и даже по самим застройщикам.

Неопределенность с пролонгацией в конце зимы программы субсидированной ипотеки привела к всплеску продаж новостроек в феврале-марте, после которого возникли опасения в обвальном падении темпов продаж в последующие месяцы. Но статистика за апрель и май была «выше ожиданий» (к примеру, в Москве регистрации ДДУ в мае и апреле по отношению к марту хотя и снизились на 7 % и 6 % соответственно, но это вполне укладывается в стандартный сезонный тренд).

По состоянию на 30.06.2016 в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 248,1 тыс. квартир на вторичном рынке общей площадью 13,8 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 14,5 %, по сравнению с концом 1 квартала 2016 - снизился на 2,9 %. Т. о., во 2 квартале произошла стабилизации объема предложения, что связано с:

- балансировкой ожиданий продавцов и возможностей покупателей (часть квартир с неоправданно завышенными ценами ушла из активного предложения или была продана с соответствующим дисконтом);

- сокращением поступления на рынок квартир из готовых новостроек (по итогам 1 квартала их всегда сдается в эксплуатацию меньше, чем по итогам 4 квартала, а в этом году на это еще и наложился рост числа строек, не завершаемых в заявленные в проектной документации сроки).

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 37 % приходится на 1-комнатные квартиры, 36 % на 2-комнатные, 23 % на 3-комнатные и 4 % на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат (по данным последней переписи населения соотношение квартир по типам комнатности в целом по жилому фонду в РФ составляет 23 %? 40 % ? 29 % ? 8 % для 1-, 2-, 3 ? 4, и 4 ± комнатных квартир соответственно).

Структура предложения на рынке жилья в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности в 2015-2016 гг. приведена в таблице 3.

Таблица 3 - Структура предложения на рынке жилья в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности в 2015-2016 гг.

Период	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные	4-комнатные
на 31.03.2015	37,7%	34,3%	22,9%	5,1%
на 31.03.2016	37,7%	34,1%	23,6%	4,6%
на 31.06.2016	36,9%	36,3%	22,8%	4,0%

Если в конце 1 квартала 2016 было зафиксировано наиболее сильное снижение рынка в процентных пунктах в годовом выражении после кризиса 2008 ? 2009 гг. (в ряде городов снижение превысило 10 % в годовом выражении), то по итогам 2 квартала можно говорить о возвращении значений динамики цен квадратного метра на положительную территорию.

За последние 3 месяца цены снизились лишь в 6 из 20 анализируемых рынков, причем в большинстве случаев это снижение находится в пределах десятых долей процента.

Сильнее всего выросли цены в Новосибирске (+ 5,1 %), Тюмени (+ 4,5 %), Нижнем Новгороде (+ 3,2 %). Лидерство столиц Сибирского и Приволжского федеральных округов связано с большей глубиной их падения в 2014 - 1 кв. 2016, а активизация роста цен в Тюмени отражает долгосрочный тренд, связанный с высокой привлекательностью города для внешних миграций.

Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 3 месяца выросла на 0,9 % с 101,0 до 101,9 тыс. руб. (в качестве весов использовались численность населения и объем ВРП). По сравнению с ценовым максимумом, от которого началось падение цен в нынешний кризис (1 квартал 2015), текущий уровень цен по анализируемому массиву городов находится на уровне ? 3,8 %.

На возобновление роста цен на квартиры в новостройках, которые могут изменить и ситуацию на рынке в целом, нацелены и словесные интервенции представителей крупных застройщиков и органов исполнительной власти.

Высказывания руководителей стройкомплекса Москвы и Московской области М. Хуснуллина и Г. Елянюшкина об ожидаемом росте цен в новостройках до конца года более чем на 10 %, свидетельствуют о том, что эффект от мер по адаптации к стагнирующему спросу, которые использовали девелоперы с середины 2014 года, ограничен. Дальнейшее сокращение площадей в новостройках практически невозможно, а снижение цен (явное - через вывод новых проектов по заниженным ценам или скрытое (за счет акций) за пределами некоторых площадок в Москве упирается в растущую инвестиционную себестоимость строительства. Возможное возобновление роста цен может привести к росту числа сделок со стороны покупателей, занимавших в течение последних месяцев выжидательную позицию относительно возможного дальнейшего снижения цен.

Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг. приведена в таблице 4.

Таблица 4 - Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015-2016 гг., тыс. руб.

№	Город	Средняя стоимость кв.м, руб.	Относительное изменение, %
		на 31.03.2015 г.	на 31.03.2016 г.	на 31.06.2016г.
1	2	3	4	5	6
1	Волгоград	54959	48913	48767	-0,3
2	Воронеж	53525	47102	46725	-0,8
3	Екатеринбург	75386	70863	70995	+0,2
4	Ижевск	53 087	45 655	46 568	+2,0 %
5	Казань	70 119	65 211	66 063	+1,3 %
6	Краснодар	51 223	50 167	50 711	+1,1 %
7	Красноярск	58 323	54 823	56 194	+2,5 %
8	Москва	190 201	183 882	184 123	+0,1 %
9	Московская область	81 292	76 685	76 954	+0,4 %
10	Нижний Новгород	74 074	65 662	67 760	+3,2 %
11	Новосибирск	63 215	57 125	60 062	+5,1 %
12	Омск	53 638	46 665	45 779	-1,9 %
13	Пермь	60 491	52 627	52 837	+0,4 %
14	Ростов-на-Дону	63 098	60 437	61 866	+2,4 %
15	Самара	63 341	58 333	58 431	+0,2 %
16	Санкт-Петербург	102 962	101 515	102 742	+1,2 %
17	Саратов	44 777	40 001	39 901	-0,2 %
18	Тюмень	62 646	59 514	62 192	+4,5 %
19	Уфа	62 089	60 005	59 779	-0,4 %
20	Челябинск	-	44 788	44 116	-1,5 %
Средняя взвешенная цена по 20 локациям	105 929	101 009	101 907	+0,9 %

В 2017 году ожидается продолжение наметившейся тенденции по медленному восстановлению цен. В случае сохранения текущей макроэкономической конъюнктуры и отсутствия геополитических шоков динамика цены квадратного метра выйдет в положительную плоскость уже во всех рассматриваемых городах. Правда, потенциал этого восстановительного роста (который может занять больше, чем 1 квартал) ограничен достижением уровней зимы 2015 года (+ 2 ? 7 процентных пунктов от текущих уровней). Это связано с:

- стагнацией реальных доходов населения (индексация заработных плат стала редкостью, компании продолжают жить в условиях экономии и стремления к сокращению издержек, а в государственном секторе на повышение расходов де-факто наложен запрет на фоне дефицита федерального бюджета);

- сохранением давления на цены за счет квартир, попадающих в реализацию после сдачи новостроек в эксплуатацию. С одной стороны, застройщики, у которых остаются нереализованные объемы в домах, сданных в эксплуатацию, охотнее идут на скидки, с другой стороны, привлекательность квартир в домах советского жилого фонда на фоне широкой линейки предложения новостроек серьезно падает;

- традиционным снижением деловой активности, связанным с периодом летних отпусков в 3 квартале.

2.2 Показатели рынка недвижимости

На вторичном рынке квартир Москвы средняя удельная цена предложения вновь увеличилась, в апреле она составила 214,3 тыс. руб./кв. м (+1% к марту). Объем предложения продолжает уменьшаться, в апреле он составил 39,4 тыс. квартир, что на 5% меньше, чем в марте.

Однако цена предложения увеличивается за счет изменения структуры предложения, а не из-за роста цен по типам жилья. В хрущевках, панельных домах типовой планировки, панельных домах улучшенной планировки количество квартир сокращается, поскольку их быстро покупают. А вот в наиболее дорогих категориях домов - монолитных, монолитно-кирпичных, кирпичных с большой кухней - доля квартир увеличивается, поскольку активность в этом сегменте ниже. Динамика средней удельной цены предложения на фоне изменения объема предложения на вторичном рынке Москвы представлена на графике. В большинстве категорий домов средняя удельная цена предложения по итогам апреля уменьшилась в пределах погрешности (от 0,3% до 1%). При этом значимое уменьшение средней удельной цены предложения отмечено в категории монолитных домов (-1,6%). Единственной категорией домов, где наблюдалось увеличение цены предложения в апреле, пусть и в пределах погрешности, были «хрущевки». Это связано еще с мартовским отказом от дисконтов и незначительным повышением цен, которое установили некоторые собственники.

Динамика объёма предложения и средней цены квадратного метра в г. Москва 216-2017 гг. приведена на рисунке 1.



Рисунок 1 - Динамика объёма предложения и средней цены квадратного метра в г. Москва 2016-2017 гг.

В итоге изменение средней удельной цены предложения по классам качества по результатам месяца находится в пределах погрешности в экономклассе и бизнес-классе. В комфорт-классе, за счет увеличения в структуре предложения квартир в монолитных домах, средняя удельная цена предложения увеличилась на 1,4%.

Итоговые значения средней удельной цены предложения на вторичном рынке Москвы по классам качества в апреле составили: 167,3 тыс. руб./кв. м в экономклассе; 224,5 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе и 280,4 тыс. руб./кв. м в бизнес-классе.

Значимое изменение средней удельной цены предложения на вторичном рынке Москвы по итогам апреля отмечено в СЗАО (+2,2%), ЮЗАО (+1,9%), ВАО (+1,3%). В этих округах доля квартир в монолитных и монолитно-кирпичных домах в общей структуре предложения увеличилась наиболее значительно. Изменение цены в остальных округах по итогам месяца находится в пределах погрешности.

Динамика средней цены квадратного метра по классам приведена на рисунке 2.

Рисунок 2 - Динамика средней цены квадратного метра по классам, тыс. руб./кв.м

Средняя удельная цена предложения на территории Новой Москвы по итогам апреля составила 108,3 тыс. руб./кв. м (изменение в пределах погрешности по сравнению с предыдущим месяцем).

Итоговое значение средней удельной цены предложения по округам в апреле 2017 г. представлено на рисунке 3.

Средневзвешенная цена продажи по итогам января-апреля 2017 года составила 9,416 млн рублей. По сравнению с тем же периодом прошлого года эта цифра уменьшилась почти на 11% - тогда она равнялась 10,556 млн рублей. Сильнее всего просел средний чек по трехкомнатным квартирам - более чем на 16%; также заметно подешевели «двушки» - на 11,5%. А вот однокомнатные квартиры не сдают позиций, средняя цена продажы по ним осталась примерно такой же.



Рисунок 3 - Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке (апрель 2017 года), тыс. руб./кв.м

На рисунке 4 приведена средняя цена продажи квартир на вторичном рынке Москвы.

Рисунок 4 - Средняя цена продажи квартир на вторичном рынке Москвы, млн руб

Средняя цена продажи по типологии квартир по итогам января-апреля 2017 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года изменилась следующим образом:

- по однокомнатным квартирам практически не изменилась (6,285 млн руб. и 6,311 млн руб.);

- по двухкомнатным квартирам уменьшилась на 11,5% (9,136 млн руб. против 10,322 млн руб.);

- по трехкомнатным квартирам уменьшилась на 16,3% (11,611 млн руб. против 13,875 млн руб. ).

В текущей экономической ситуации покупатели на вторичном рынке при расширении жилплощади в пределах Москвы склоняются к наиболее оптимальному варианту по соотношению «цена-качество/количество комнат/площадь квартиры». Это особенно отражается в динамике средней цены продажи двух- и трехкомнатных квартир.



Раздел 3 Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости

3.1 Характеристика объекта оценки. Цель оценки

Оценку рыночной стоимость проведем на примере однокомнатной квартиры по материалам Общества с ограниченной ответственностью «Ленинвест-Холдинг».

«Ленинвест-Холдинг» - управляющая компания холдинга предлагающая на рынке комплекс услуг от инвестирования и выполнения проектных работ до сдачи объектов строительства под ключ.

Основным направлением деятельности компании является:

- обеспечение и контроль финансовой деятельности холдинга;

- совместно с органами исполнительной власти Москвы и Московской области подбор земельных участков под новое строительство;

- участвует в разработке градостроительных программ;

- ведет землеустроительные дела от оформления актов по выбору земельных участков до заключения договоров землепользования и оформления свидетельств в Регистрационных палатах Москвы и Московской области, комитетах по имуществу;

- разрабатывает и утверждает концепции застройки;

- разрабатывает, оформляет и согласовывает исходно - разрешительную документацию;

- готовит и согласовывает материалы для выпуска распорядительной документации органов исполнительной власти Москвы и Московской области на ведение проектных и строительных работ;

- участвует в проведении комплекса санитарно - эпидемиологических исследований предполагаемых участков строительства;

- участвует в разработке мероприятий природоохранного назначения, а так же мероприятий пожарной безопасности и предупреждения чрезвычайных ситуаций;

- обеспечивает организацию и прохождение Архитектурной и Экологической Государственных экспертиз;

- оформляет и утверждает в органах ГосАрхСтройнадзора разрешения на ведение строительно-монтажных работ;

- организовывает и проводит Государственную комиссию по приемке объектов строительства в эксплуатацию;

- эксплуатация и управление жилыми домами и прилегаемыми территориями [16].

Объектом оценки является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: Московская область, Ленинский район, г.п. Видное, г. Видное, ул. Березовая, д.9, кв. 680, общей площадью без летних помещений 46,1 м2.

Общая характеристика объекта оценки представлена в таблице 5.

Таблица 5 - Общая характеристика объекта оценки

№	Категория характеристики	Описание
Описание объекта оценки
1	Тип помещения	квартира
2	Количество комнат	1
3	Этаж	3
4	Общая площадь, м2	46,1
5	Жилая площадь, м2	21,5
6	Наличие неутвержденной перепланировки	нет
7	Наличие обременений	нет
Описание здания
8	Тип / серия дома	стены монолитные ж/б, блоки
9	Этажность / подземная этажность	13-16/1
10	Год ввода в эксплуатацию	2014
11	Год капитального ремонта	-
12	Физический износ здания, %	0

Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества для целей ипотечной сделки.

Схема месторасположения объекта оценки представлена на рисунке 5.



Рисунок 5 - Месторасположение объекта оценки

Для более полной характеристики объекта приведем краткое описание прилегающее территории и описание дома (таблицы 6 и 7).

Таблица 6 - Описание прилегающей территории

№ п/п	Показатель	Описание показателя
1	2	3
1	Населенный пункт	г. Видное
2	Тип района	жилой район
3	Преобладающая застройка микрорайона	здание является частью жилого дома
4	Близость к скоростным магистралям	0,95 км от просп. Ленинского комсомола, 6,5 км до съезда на МКАД
5	Транспортная доступность	хорошая
6	Расстояние до автобусной остановки	0,3 км от остановки «6-й микрорайон»
7	Качество обустройства двора	хорошее
8	Экологическая обстановка	хорошая
9	Средняя стоимость 1 кв.м. квартиры в ближайшем районе	72460 руб.
10	Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	не обнаружено
11	Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км)	аптеки, салоны красоты, объекты общественного питания, отделения банков, магазины, и пр. Район с развивающейся инфраструктурой
12	Состояние прилегающей территории	хорошее

Таблица 7 - Описание дома

№ п/п	Показатель	Описание показателя
1	Тип здания	многоквартирный монолитный дом
2	Год застройки	2014
3	Процент износа здания	0%
4	Количество этажей в доме	13-16/1
5	Тип фундамента	железобетонный монолит
6	Материал стен	монолитные ж/б, блоки
7	Характеристика перекрытий	железобетонные плиты
8	Состояние подъезда	хорошее
9	Внешний вид фасада	монолитный
10	Организованная стоянка личного а/т или подземные гаражи	стихийная парковка, подземный паркинг
11	Дополнительные улучшения	домофон
12	Справка о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт	информации нет
13	Информация о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт	согласно визуальному осмотру, жилой дом не подлежит сносу, реконструкции или капитальному ремонту с отселением
14	Социальный состав жильцов	смешанный

Описание технического состояния дома приведено в таблице 8.

Таблица 8 - Техническое состояние здания

...

№ п/п	Показатель	Характеристика
1	Год застройки	2014
2	Процент износа здания	0%
3	Нормативный срок экономической жизни здания (нормы СНиП)	150
4	Состояние и характеристики перекрытий	железобетонные
5	Количество этажей в доме	13-16/1
6	Внешний вид фасада	монолитный
7	Наличие лифта	есть
8	Наличие мусоропровода	есть
9	Подключение здания к центральным коммуникациям:
10	Теплоснабжение (отопление)	есть
11	Электроснабжение	есть
12	Газоснабжение	нет
13	Горячего водоснабжения	есть
14	Холодного водоснабжения	есть

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Оценка стоимости жилой недвижимости по адресу г. Новосибирск, ул. Беловежская 10

  Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
  
  курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014
  

• Оценка жилой недвижимости

  Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
  
  дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Ценообразование на рынке недвижимости. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Оренбурге

  Характер развития современного рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки. Расчет рыночной стоимости объекта затратным и сравнительным подходами.
  
  дипломная работа [433,5 K], добавлен 08.09.2014
  

• Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Пермь

  Имущественные права на объект оценки. Характеристика местоположения квартиры. Общая характеристика здания. Анализ рынка жилой недвижимости Перми. Динамика средней цены на вторичном рынке недвижимости. Оценка стоимости объекта несколькими способами.
  
  курсовая работа [1,5 M], добавлен 13.06.2012
  

• Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке

  Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
  
  дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014
  

• Оценка жилой недвижимости

  Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.
  
  дипломная работа [1,1 M], добавлен 14.08.2015
  

• Анализ рынка жилой недвижимости

  Понятие, характеристика классов жилой недвижимости. Тенденции спроса и предложения на рынке. Влияние экономических факторов. Построение модели для прогноза стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода.
  
  дипломная работа [1,9 M], добавлен 19.09.2016
  

• Определение рыночной стоимости квартиры для ипотечного кредитования

  Ипотечное кредитование: сущность, виды, нормативно-правовое регулирование. Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их стоимость. Стандарты и этапы процесса оценки недвижимости. Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры.
  
  дипломная работа [355,4 K], добавлен 17.09.2014
  

• Оценка жилой недвижимости

  Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.
  
  дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Рыночная оценка недвижимости

  Последовательность определения стоимости объекта оценки. Характеристика местоположения объекта оценки недвижимости. Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
  
  курсовая работа [407,1 K], добавлен 18.01.2016
  

• Анализ рынка жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района

  Понятия и законодательная база рынка недвижимости. Способы и основные методы определения ее стоимости. Анализ ипотечного кредитования, первичного и вторичного рынка жилья, динамики продаж жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района.
  
  дипломная работа [69,5 K], добавлен 17.12.2013
  

• Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, общей площадью 45,1 м, расположенной по адресу: Саратовская область, город Саратов, Ленинский район, ул. Лунная, 19, кв. 11

  Анализ наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости. Исследование рынка, к которому относится объект оценки. Зонирование жилой недвижимости г. Саратова. Определение рыночной, инвестиционной и кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [1,8 M], добавлен 05.03.2013
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г.Мамадыш, ул.Вишневая, 8

  Изучение информации, идентифицирующей жилой дом как объект оценки. Характеристика местоположения дома. Перечень документов, используемых при проведении оценки. Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости затратным и сравнительным доходным подходами.
  
  курсовая работа [458,3 K], добавлен 24.10.2014
  

• Методические подходы к анализу рынка недвижимости

  Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.
  
  курсовая работа [49,6 K], добавлен 17.04.2016
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости: "Трехкомнатная квартира, расположена по адресу г. Москва ул. Новомарьинская дом 16 корп. 1 кв. 223"

  Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости: "Трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Москва Боровское шоссе д.44 кв.9"

  Нормативно-правовая база оценочной деятельности, требования к ее проведению. Процесс, принципы определения рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным способом, процедура оценки. Способы оформления заключения стоимости трехкомнатной квартиры.
  
  курсовая работа [2,1 M], добавлен 22.11.2013
  

• Оценка стоимости объектов недвижимости общественного назначения

  Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам