Оценка стоимости жилой недвижимости в условиях рынка

На этапе сбора информации не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов будем использовать данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан тем, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Рассмотрим каждый из них более подробно. Информация по всем объектам - аналогам уточнялась по телефону у продавцов квартир. В связи с этим возможно расхождение данных, указанных в объявлениях и расчетах.

На рисунках 6 - 8 представлены данные объявлений о продаже объектов - аналогов.

Аналог № 1 объекта оценки является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: Московская область, Ленинский район, г.п. Видное, г. Видное, ул. Березовая, д.9, общей площадью без летних помещений 45 м2.

Общая характеристика аналог № 1 представлена в таблице 10.

Таблица 10 - Общая характеристика объекта оценки - аналога №1

Рисунок 6 - Данные об объекте - аналоге №1

Таблица 11 - Описание квартиры - аналога №1

Аналог № 2 объекта оценки является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: Московская область, Ленинский район, г.п. Видное, г. Видное, ул. Березовая, д.9, общей площадью без летних помещений 43 м2.

Общая характеристика аналог № 2 представлена в таблице 12.

Таблица 12 - Общая характеристика объекта оценки - аналога №2

Рисунок 7 - Данные об объекте - аналоге №2

Таблица 13 - Описание квартиры - аналога №2

Аналог № 3 объекта оценки является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: Московская область, Ленинский район, г.п. Видное, г. Видное, ул. Березовая, д.9, общей площадью без летних помещений 45 м2.

Общая характеристика аналог № 3 представлена в таблице 14.

Таблица 14 - Общая характеристика объекта оценки - аналога №3

Рисунок 8 - Данные об объекте - аналоге №3

Таблица 15 - Описание квартиры - аналога №3

3.3 Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры

Далее проведем внесение поправок в расчеты оценки стоимости объекта (Приложение Б).

1 Поправка на условия сделки: представленные на рынке объекты недвижимости предлагаются на условиях чистой (прямой) продажи и альтернативной сделки, что более характерно для вторичного рынка недвижимости. Объекты-аналоги, представленные на условиях альтернативной сделки, обладают меньшей ликвидностью, значительно увеличиваются риски участников сделки. По информации, полученной от представителей крупнейших агентств недвижимости, частных риэлторов и брокеров, среднее значение корректировки для объектов недвижимости, представленных на условиях альтернативной сделки, составляет 5%.

2 Поправка на тип дома: в данный момент на рынке жилья более высоким спросом пользуются квартиры в кирпичных домах, затем в монолитных, и в последнюю очередь в панельных и блочных. Данная поправка не применялась, так как объект оценки и все объекты - аналоги расположены в домах одного и того же типа.

3 Поправка на местоположение: данная поправка не применялась, так как объект оценки и аналоги находятся в непосредственной близости друг от друга.

4 Поправка на этаж: обычно спрос на квартиры в домах, не являющихся новостройкой, находящиеся на первых и последних этажах ниже, чем на квартиры, расположенные на средних этажах дома. Квартиры на первом этаже потенциальный покупатель избегает из соображений безопасности, из-за нежелания слушать больше посторонних шумов, чем на верхних этажах и т.д., а квартиры на последнем - из-за опасений возможных протечек с крыши, причем более предпочтительными считаются квартиры на последнем этаже, нежели на первом. Данная поправка рассчитывается следующим образом:

- Средний этаж - 0%;

- Первый этаж - 5%;

- Последний этаж - 2%.

5 Поправка на общую площадь объекта: при прочих равных условиях,

меньшие по площади помещения имеют более высокую в пересчете на единицу цену. Таким образом, чтобы привести цены сравнимых аналогов по данной характеристике к оцениваемому объекту, в их стоимость вносилась поправка на масштаб объекта. Данная поправка вносится, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10 м. Величина данной поправки рассчитывается на основании соотношения цен недвижимости больших и меньших площадей по аналогичным объектам и составляет 1-4%. Расчет величины корректировки произведен по формуле:

Пмасшт = ?S * (-0,1) / 100% (1)

6 Правка на количество комнат приведена в таблице 16.

7 Поправка на площадь кухни: данная поправка вносится, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от стоимости кухни аналога более чем на 2 кв.м.Величина данной поправки составляет 0,5% за каждый метр превышения плошали кухни объекта оценки над соответствующим показателем объекта-аналога или наоборот.

Таблица 16 - Правка на количество комнат

8 Поправка на расположение окон: расположение окон квартиры является существенным фактором, влияющим на ее стоимость. Наилучшим вариантом являются квартиры, у которых панорамный вид из окон, либо вид на памятники культуры. Далее идут квартиры, у которых окна выходят во двор. Далее - «распашонки», т.е. квартиры, чьи окна выходят на улицу или оживленную магистраль. В результате общения с риэлторами, было выявлено, что величина данной поправки составляет 1-4%. Данная поправка рассчитывается следующим образом (таблица 17).

Таблица 17 - Расчет поправки на расположение окон

При применении поправки на панорамный вид могут вноситься изменения в величину корректировки. Это зависит от этажа, на котором расположена квартира (для высотных зданий), от класса недвижимости (для элитных квартир данная корректировка выше), от наличия вида на исторические и культурные памятники.

9 Поправка на расположение санузла: раздельный санузел считается лучше, чем совмещенный. Поправка на отличие раздельного санузла от совмещенного составляет 1%. За каждый дополнительный санузел поправка составляет 1%.

10 Поправка на наличие балкона или лоджии (таблица 18).

Таблица 18 - Расчет поправки на наличие балкона или лоджии

11 Поправка на смежные комнаты: данная поправка рассчитывается следующим образом:

- Если в квартире комнаты смежно-изолированные (3 и более комнат) то по отношению к квартире с изолированными комнатами ее стоимость будет ниже на 1%;

- Если в квартире комнаты смежные (двухкомнатные квартиры) то по отношению к квартире с изолированными комнатами ее стоимость будет ниже на 2%.

12 Состояние и уровень отделки квартиры: величина данной поправки определяется на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализированных организаций. Для определения стоимости затрат на отделочные работы были проанализированы цены различных строительных фирм, имеющих лицензию на отделку и ремонт помещений:

- Группа компаний «Вира» - тел. 730-01-98 (www.vira.ru);

- Группа компаний «СРК» - тел. 101-3321 (многокан.), 676-56-32 (www.cpk.ru);

- ООО «Паласстрой» - тел. 502-23-90, 338-15-10:

- ЗАО «Пионер Строй» -тел. 741-20-53, 483-11-69. 485-11-11;

- ООО «РАСС ИН» - тел. 778-81-56, 127-46-08 (www.otremontiruem.ru);

- ООО «Новые Русские Мастера» - тел. 221-19-45, 189-01-17 (www.rmastera.ru).

Итоговая величина данной поправки определяется исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае (таблица 19).

Таблица 19 - Расчет поправки на состояние и уровень отделки квартиры

Поскольку расчет стоимости объекта проводился с помощью сравнительного подхода, весовая доля сравнительного подхода принята за единицу.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки (квартиры) приведен в таблице 20.

Таблица 20 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки (квартиры)

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость объекта оценки составляет 4700700 (четыре миллиона семьсот тысяч семьсот) рублей.

Заключение

Обобщив все вышеизложенное, можно сделать несколько выводов:

Недвижимость включает объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренда, залога и т.п.). Развития рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятие оптимального экономического решения, приносит максимальный доход предпринимателю. Их значение заключается прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, дохода) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Практический интерес представляет обоснование методологических подходов к определению социально - экономической эффективности использования недвижимости, в конце концов, должно способствовать экономическому росту. Все это подтверждает необходимость экономико-теоретического исследования рынка недвижимости в настоящее время и свидетельствует об актуальности выбранной темы.

Оценка рыночной стоимость проведена на примере однокомнатной квартиры по материалам Общества с ограниченной ответственностью «Ленинвест-Холдинг».

Объектом оценки является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: Московская область, Ленинский район, г.п. Видное, г. Видное, ул. Березовая, д.9, кв. 680, общей площадью без летних помещений 46,1 м2.

Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества для целей ипотечной сделки.

В результате проведенного осмотра объекта оценки, сделан вывод об отсутствии существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести впоследствии к аварийности дома или признанию его ветхим.

В работе был использован сравнительный подход в оценке стоимости объекта. Именно этот подход из трех существующих (затратный и доходный) является наиболее корректным в определении рыночной стоимости квартиры в многоквартирном доме, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов были использованы данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан тем, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Информация по всем объектам - аналогам уточнялась по телефону у продавцов квартир. В связи с этим возможно расхождение данных, указанных в объявлениях и расчетах.

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость объекта оценки составляет 4700700 (четыре миллиона семьсот тысяч семьсот) рублей.

Для сравнения стоимости квартир, была выбрана квартира - аналог, расположенная по адресу: г. Видное, ул. Березовая, д.9, общей площадью без летних помещений 49 м2.

Сравнительный анализ стоимости двух однокомнатных квартир показал, что при идентичных элементах квартир и условиях, цены на объек оценки и квартиру - аналог равные. Следовательно, расчет стоимости объекта оценки проведен верно.

Список использованных источников

1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ.

2 Федеральный закон «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1.

3 Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 №72-ФЗ.

4 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ.

5 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ.

6 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.06.1998 №102-ФЗ.

7 Федеральные стандарты оценки (ФСО-1) Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки. Приказ минэкономразвития России от 20.06.2007г. №256.

9 Федеральные стандарты оценки(ФСО-2) Цели оценки и виды стоимости, Приказ минэкономразвития России от 20.06.2007г. №255.

10 Федеральные стандарты оценки (ФСО-3) Об утверждении федерального стандарта, «Требования к отчету об оценке», Приказ минэкономразвития России от 20.06.2007г. №254.

11 Федеральные стандарты оценки (ФСО-4) Об утверждении федерального стандарта, «Кадастровая оценка», Приказ минэкономразвития России от 22.10.2010г. №508.

12 Федеральные стандарты оценки (ФСО-5) Об утверждении федерального стандарта, виды экспертизы порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения, Приказ минэкономразвития России от 04.07.2011г. №238.

13 Федеральные стандарты оценки(ФСО-6), об утверждении федерального стандарта, Требования к уровню знаний эксперта, Приказ минэкономразвития России от 07.11.2011г. №628.

14 Федеральные стандарты оценки (ФСО-7), об утверждении федерального стандарта, Оценка недвижимости, Приказ минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611.

15 Федеральные стандарты оценки (ФСО-8) оценка бизнеса, Приказ минэкономразвития России от 01.06.2015г. №326.

16 Федеральные стандарты оценки (ФСО-9) оценка для целей залога, Приказ минэкономразвития России от 01.06.2015г. №327.

17 Федеральные стандарты оценки (ФСО-10) оценка стоимости машин и оборудования, Приказ минэкономразвития России от 01.06.2015г. №328.

18 Федеральные стандарты оценки (ФСО-11) Об утверждении федерального стандарта, оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности, Приказ минэкономразвития России от 22.06.2015г. №385

19 Федеральные стандарты оценки (ФСО-12) Об утверждении федерального стандарта, определение ликвидационной стоимости, Приказ минэкономразвития России от 17.11.2016г. №721.

20 Федеральные стандарты оценки (ФСО-13) Об утверждении федерального стандарта, определение инвестиционной стоимости, Приказ минэкономразвития России от 17.11.2016г. №722.

21 Бурэ, Ю.Э. Агент национальной недвижимости / Ю.Э. Бурэ, В. Спарак. - СПб.: КАРО, 2015. - Кн. 1. - 189с.

22. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Дашков и К, 2015. - 836 с.

23. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник / В. А. Горемыкин. - 6-е изд., перераб. и доп. - М. : ИД Юрайт, 2011. - 883 с.

24. Грибовский, С. В., Сивец С. А., Левыкина И. А. «Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем» // «Вопросы оценки», № 4, 2012.

25. Григорьев, В. В.Оценка объектов недвижимости: учебник/В. ВГригорьев-М.:Высшая школа, 2012.- 105с.

Приложение

Приложение А

Рисунок А.1 - Поэтажный план согласно документам БТИ

Рисунок А.2 -Схема района

Приложение Б

Таблица Б.1 - Расчет величины рыночной стоимости объекта оценки

Размещено на Allbest.ur