Оценка стоимости коммерческой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В условиях становления рыночных отношений проблема оценки недвижимости приобретает большое значение как важная составляющая теории и практики учета и анализа, поскольку понятие «недвижимость» и «оценка недвижимости» возникли в нашем обществе только с процессом перехода к рыночной экономике.

В мировой практике под термином «недвижимость» понимается земля как таковая, пространство над поверхностью земли и пространство под землей, а также все объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без невоспроизводимого ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К объектам недвижимости относят также и организацию в целом как имущественный комплекс.

Однако в процессе оценки под недвижимостью понимают строения (здания, сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими объектами, так и отдельно. В то же время при определении себестоимости недвижимости в этом случае учитывается не только экономическое понятие недвижимости, но и юридический аспект вопроса, то есть право собственника на владение, пользования данным объектом, оценка и изменение каждого из этих прав, потому что они по-разному влияют на стоимость недвижимости.

Мировая экономическая наука представляет классическую теорию оценки, которая базируется на трех основных понятиях: стоимость, цена и расходы.

Первый постулат этой теории характеризует деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-то предмет или объект, или мера того, сколько покупатель будет готов заплатить за стоимость, оценивается. Но, чтобы объект имел стоимость, он должен иметь полезность и ограниченный характер предложений при наличии возможных платежеспособных покупателей.

Вторая составляющая - цена отражает исторический факт, то есть сколько было потрачено на покупку похожих предметов или объектов в прошлых операциях и который используется для определения цены, которую предлагает покупатель.

Третья базовая основа теории оценки представляет собой меру затрат, необходимых для создания предметов или объектов, которые похожи на сравнении. При этом расходы могут быть больше или меньше стоимости на дату оценки.

Актуальность темы работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Целью данной работы является оценка стоимости коммерческой недвижимости.

С учетом определенной цели, в работе определены и решены следующие задачи:

– Изучена недвижимость как объект оценки;

– Приведена нормативная база оценки объекта недвижимости;

– Исследованы подходы и методы оценки объектов недвижимости;

– Приведена характеристика рынка коммерческой недвижимости;

– Определены основные тенденции развития рынка коммерческой недвижимости;

– Проведено описание объекта оценки;

– Проведено определение рыночной стоимости объекта оценки.

Объект исследования - стоимость коммерческой недвижимости.

Предмет исследования - рассмотрение методов оценки недвижимости, проведение расчета рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

С целью выполнения определенных задач были использованы следующие методы исследования: теоретические: изучение законодательной, нормативной и учебно-методической документации, анализ литературы для сравнения, сопоставления различных взглядов на исследуемую проблему; эмпирические: количественный и качественный анализ данных.

Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов. В первом разделе рассматриваются теоретические основы оценки коммерческой недвижимости; во втором разделе проведен анализ рынка коммерческой недвижимости; в третьем разделе проведена оценка объекта коммерческой недвижимости.

Теоретической и информационной базой исследования являются современные теории оценки недвижимости, периодические публикации отечественных и зарубежных ученых, специализированная экономическая литература, периодические издания, аналитические данные по деятельности предприятия.



Раздел 1 Теоретические основы оценки коммерческой недвижимости

1.1 Недвижимость как объект оценки

Терминология, как известно, является базовой составляющей каждой науки. Совокупность сроков определенной области знаний (терминология) формирует ее словесное обеспечение и представляет собой предпосылку дальнейшего развития.

Определение терминов способствует развитию науки, поскольку они являются важнейшими факторами в достижении взаимопонимания. По поводу этого известный французский писатель и философ Франсуа Вольтер писал: «Начиная дискуссию на любую тему, не забывайте определить терминологию, которая в дальнейшем будет использоваться» [9].

Все вышесказанное имеет прямое отношение к оценочной деятельности и теоретической базе, что обеспечивает ее проведения - сферы деятельности имеет важное значение в современной рыночной среде. Учитывая это, рассмотрим понятие «оценка недвижимого имущества» и связанные с ним сроки.

Большой толковый словарь русского языка дает следующее определение оценки: «определение качества, ценности кого, чего-нибудь ...» [7]. Таким образом, оценку в общем смысле можно охарактеризовать как процесс определения ценности.

В экономике ценность рассматривается как взаимосвязь полезности и редкости блага. Полезность как экономическая категория представляет собой способность удовлетворять определенную потребность. Она характеризует субъективное восприятие блага и зависит от того, насколько сильна потребность и сколько блага необходимо для ее удовлетворения [11]. Редкость характеризует количественное соотношение благ, являющихся предметом обмена. Она формируется на определенном рынке (местном, региональном и т.д. - в зависимости от вида блага) и определяется различными факторами природного, социального и иного происхождения. В то время как понятие полезности характеризует благо во многом именно с точки зрения субъекта, понятие редкости позволяет понять пропорции соотношения различных благ.

В пределах рынка для количественного измерения ценности любого блага используют понятие «стоимость». Природу стоимости однозначно определить трудно. Академик Ю. Осипов по этому поводу говорит: «Никакого другого источника стоимости, кроме всей экономической системы, которая воспроизводится, мы не зафиксировали, и зафиксировать не можем» [12].

Однако важно определение основы, которая бы фиксировала то общее, что содержится в конкурирующих теориях относительно природы стоимости. Профессор А. Гриценко по этому поводу дает методологическое определение стоимости: «Стоимостью является то, на основе чего осуществляется выбор. Это критерий для предоставления преимущества. Если таким основанием выступает полезность, то содержание стоимости определяется через полезность благ, а если затраты труда - то, соответственно, именно они и определяют это содержание» [11, с. 47].

В оценочной деятельности в основу определения стоимости положено усредненную ценность конкретного блага для покупателей и продавцов на конкретном рынке. Так, в Международных стандартах оценки (МСО) закреплен следующий взгляд на природу стоимости: «Стоимость является экономическим понятием, устанавливает взаимоотношения между товарами и услугами, которые доступны для приобретения, с одной стороны, и теми, кто их покупает или продает, с другой». Стоимость это не исторический факт, а оценка ценности конкретных товаров или услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным понятием стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного товара или клиент, которому предоставляют данную услугу на момент оценки стоимости.

Как видим, в данном случае в основу взглядов на стоимость положены взгляды относительно ценности блага покупателей и продавцов, которые взаимодействуют на рынке. Таким образом, должен существовать некоторый инструмент, который создал бы возможность измерения стоимости.

Так, при рассмотрении любого предмета (явления) мы склонны характеризовать его словам, которые отражают его по какой-то из сторон. В качестве критерия, по которым характеризуется этот предмет (явление), могут выступать разные понятия (эталоны).

Очевидно, что одним из таких эталонов может быть универсальный инструмент, который должен удовлетворять определенные объективные требования субъектов рынка. Конечно, такими требованиями должны быть:

1) Значимость. Понятие должно характеризовать явление (предмет) с такой стороны, чтобы эта характеристика позволяла получить о предмете больше информации, необходимой для практической деятельности;

2) Точность характеристики. Понятие должно допускать однозначную оценку. Так, неприемлемыми в качестве эталона являются понятия, которые могут допускать различные характеристики предмета (явления) в зависимости от обстоятельств или интересов каких сторон;

3) Ясность. Понятие, используемое в качестве эталона, должно легко передаваться и пониматься другими людьми. Так, нецелесообразно применять стандарты, труднодоступные для понимания, те, что требуют специальных знаний (например, технические характеристики) или те, что являются тяжелыми в использовании (требуют проведения трудоемкого анализа, расчетов и т.д.).

Эталон имеет легко «переходить из рук в руки», обеспечивать эффективное использование времени, потраченного на операции с ним. Общепризнанным эталоном, на который ориентируются все субъекты рынка, стали деньги, которые признаются всеми членами общества, обеспечивает их абсолютную ликвидность. Поэтому человечество использует деньги как универсальный инструмент для измерения стоимости.

Таким образом, стоимость в оценочной теории необходимо рассматривать как ценность товара, выраженная в деньгах.

В зависимости от финансовых условий, мотивов или особых интересов покупателя цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Но цена в принципе является индикатором относительной стоимости, которая относится к товарам или услугам конкретным покупателем и / или конкретным продавцом при конкретных условиях.

Соответственно «цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемая, предлагаемая или уплаченная за некоторый товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относящаяся к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне». Таким образом, в отличие от стоимости цена касается отдельного соглашения. Она представляет собой категорию, отражающий факт, результат соглашения.

Легкость проведения числовых операций, однозначность числовой оценки дают возможность легкого освоения операций с деньгами, обеспечивают точность операций. Поэтому сущность оценки в экономике заключается в денежном измерении стоимости имущества, имущественных прав. Но, несмотря на универсальность денег для измерения стоимости, при ее измерении могут возникать определенные трудности. Это касается, прежде всего, оценки стоимости основного капитала и, особенно, недвижимости.

Особенности рынка недвижимости существенно влияют на определение ее стоимости. Наиболее существенными характеристиками недвижимого имущества в связи с этим являются следующие:

1 Недвижимость как товар не имеет такой характеристики как стандартизированность. Объекты недвижимости отличаются между собой множеством признаков, самым существенным из которых в данном случае является местоположение. Даже если два объекта недвижимости выполнены по одному проекту и имеют одинаковую степень износа, их стоимость может резко отличаться в зависимости от территории, на которой они расположены, окружающих объектов, наличия подъездных путей и тому подобное.

2 Рынок недвижимости является относительно информационно закрытой системой. Соглашения носят личный характер. Получение исходной информации - материала проведения оценки - становится достаточно сложной проблемой. Ситуация осложняется тем, что информация по сделкам на рынке, которая отражена в документах, часто искажается с целью уменьшения налогообложения.

3 Стоимость объектов недвижимого имущества не является устойчивой величиной. Она подвластна влиянию многих факторов. Среди них основными являются: общая макроэкономическая ситуация в регионе, доступность финансовых ресурсов для финансирования сделок по объектам недвижимости, сезонная активность на рынке, влияние на стоимость недвижимости экономической перспективы определенной территории, факторы государственного регулирования рынка недвижимости.

4 Ограниченное количество контрагентов на рынке, что обусловлено высокой стоимостью объектов, их уникальностью и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта.

5 Низкая эластичность предложения на рынке, в то время как спрос на нем может достаточно быстро меняться.

Уменьшение этих трудностей возможно при использовании определенных принципов, методов оценки, накопила современная теория и практика оценки. Из вышеприведенного суть понятия оценки недвижимости мы можем определить следующим образом. Оценка недвижимости это процесс измерения денежного эквивалента ценности недвижимого имущества с использованием определенных принципов, методов и процедур.

Важным является то, что оценка в рыночных условиях хозяйствования отличается по методологической основе от оценки при планово-административной системе хозяйствования. Если в основу первой положены принципы и методы, ориентированные на конкурентную экономическую среду, а понятие стоимости связано с ценностью товара, то во второй стоимость является синонимом расходов (в этом случае под стоимостью понимают определенное количество общественно необходимого труда, овеществленного в товаре).

В связи с этим оценка стоимости в рыночных условиях хозяйствования осуществляется на основе принципов и методов, которые существенно отличаются от принципов и методов оценки при планово-административной системе хозяйствования [16].

Недвижимость занимает центральное место при любом общественном устройстве, выполняя сразу две важнейшие функции: средства производства и предметы потребления. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства [14].

Недвижимость имеет повышенную экономическую ценность. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Он может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

H.В. Бурханова утверждает, что существуют три основных типа недвижимости - это земля, жилье и нежилые помещения [8].

Основой объекта недвижимости является земля, которая является основным фактором в любой коммерческой деятельности, косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг.

Земля подразделяется на:

- Земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей использования;

- Природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т.д.).

Жилье - это здание со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека. Жилье может быть элитным, типичным, городским, загородным и др.

Недвижимость является неоднородной по своему составу, способной удовлетворить различные потребности человека и за ее функциями. Н.В. Бурханова пишет, что по функциональному признаку недвижимость делится на жилую и нежилую. При этом, в нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели, гостиницы и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.

Под промышленной недвижимостью понимают промышленные сооружения, работающие заводы, складские помещения.

Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха - это сооружения на территориях курортов, стадионы, клубы, плавательные бассейны и другие сооружения, предназначенные для развлечения.

Институциональная недвижимость - это здания для правительственных органов, больниц, санаториев и других функций специального назначения.

Имущество смешанного назначения - это комбинация перечисленных типов недвижимого имущества.

По степени воспроизводимости в натуральной форме автор выделяет недвижимость:

- Которая не воспроизводится - это месторождения полезных ископаемых;

- Подлежащая восстановлению - это сооружения, здания.

По характеру использования недвижимость необходима для жилья, коммерческой деятельности, сельскохозяйственных нужд, специальных целей (школы, церкви).

По целям владения она предназначена для бизнеса, проживания владельца, как инвестиции, для развития и освоения, как товарные запасы для потребления ресурсов, которые в настоящее время истощены [8].

В рыночной экономике недвижимость является объектом вложения капитала, то есть финансовым активом. В работе И.Т. Балабанова «Операции с недвижимостью в России» выделяются такие группы финансовых активов в составе недвижимости:

- Земля;

- Жилье;

- Нежилые помещения; предприятия;

- Здания и сооружения; участки лесного фонда;

- Воздушные и морские суда.

В странах с развитой рыночной экономикой применяется другая классификация. Так, объекты недвижимости делятся по категориям А, В и С.

К категории А относится недвижимость, которая используется владельцем для ведения предпринимательской деятельности. В свою очередь, категория А делится на несколько классов:

- Специализированная недвижимость - нефтеперерабатывающие и химические заводы;

- Неспециализированная недвижимость: магазины, офисы, склады.

К категории В относится недвижимость, используемая для инвестиций. Особенностью является вид дохода в виде арендной платы, ипотеки или процентных доходов на закладные.

К категории С принадлежит недвижимость, которая является избыточной и не используется для ведения бизнеса.

Приведенные выше подходы к классификации недвижимого имущества дополняют друг друга, поскольку построены по разным принципам. Классификация, применяется в странах с рыночной экономикой, ориентированной на показатели доходности недвижимого имущества, в то время как классификация, предложенная в работе В.В. Григорьева «Оценка объектов недвижимости», построена без учета принципа доходности и отражает внешние факторы, отличающие объекты недвижимости друг от друга.

Недвижимость как производственное благо является формой существования капитала, а недвижимость потребительского назначения является функцией дохода. В каждой стране существует своя особая классификация недвижимости в целях налогообложения. Так, например, в США вся недвижимость делится на производственную, инвестиционную, потребительскую и спекулятивную. По каждому из видов складывается особая система изъятия налогов. В Германии в системе налогообложения имущества специально выделяется налог на недвижимое имущество юридических и физических лиц.

Приведенные определения и подходы к классификации недвижимости позволяют четко определить объект исследования или оценки, упростить разработку методологии оценки различных объектов недвижимого имущества и различных секторов рынка недвижимости.

недвижимость московский рынок коммерческий

1.2 Нормативная база оценки объекта недвижимости

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру:

- Конституция Российской Федерации;

- Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно - все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы);

- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Федеральные стандарты оценки (ФСО);

- Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (далее - СРОО);

- прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).

Конституция и Кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов государства, относясь к оценочной деятельности в самых общих чертах. Например, Гражданский Кодекс устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налоговый Кодекс используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества.

Достаточно долгий период, до 1998 года, оценочная деятельность в России осуществлялась без полноценного нормативно-правового регулирования. Первая редакция Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ была принята только 29.07.1998 г. До этого момента оценка выполнялась в зависимости от внутренних представлений конкретного «оценщика» и заказчика его работ (более того, отсутствовала даже сама профессия «оценщик»). Например, многие отчеты об оценке до 1998 года представляли собой брошюры объемом в 10-15 страниц, из которых непосредственно к расчету стоимости относились от силы 2-3 страницы (прочие включали: титульный лист, оглавление, сопроводительное письмо-обращение, описание регалий и опыта работы оценщика, список использованных источников, копии разного рода благодарственных писем).

Закон об оценке установил базовые требования к отчету об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику, уровню его ответственности. Документ является динамично развивающимся, практически каждый год в него вносятся поправки и дополнения: например, добавлены разделы, касающиеся саморегулирования оценочной отрасли, экспертизы отчетов об оценке и пр.

Логическим развитием положений, заложенных в Закон об оценке, являются стандарты оценки. В 2002 году постановлением Правительства от 06.07.2002 г. №519 были утверждены первые из них, продолжившие детализацию регулирования оценочной деятельности. С 2007 года на смену указанным стандартам пришла совокупность полноценных Федеральных стандартов оценки, систематически охватывающих различные аспекты оценочной деятельности. По состоянию на август 2011 года утверждено пять федеральных стандартов оценки (ФСО):

- «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256;

- «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255;

- «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254;

- «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 г № 508;

- «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 04.07.2011 г. №238.

1.3 Подходы и методы оценки объектов недвижимости

Оценка стоимости объектов недвижимости - это сложный, трудоемкий, творческий процесс, который состоит из несколько стадий и этапов [13]. Этот процесс органично связан с анализом рынка недвижимости и является его логическим продолжением. Поэтапно процесс оценки можно представить в виде таблицы 1.



Таблица 1 - Этапы оценки недвижимости

Этапы	Содержание
І. Постановка задачи оценки объекта недвижимости	Идентификация, описание объекта оценки Постановка цели оценки Определение (установки) даты оценки объекта Вид стоимости недвижимости, подлежащего оценке
ІІ. Составление плана работ	График работы Источники информации, способы сбора и анализа Расходы на сбор и анализ информации Выбор и обоснование методов оценки Вознаграждение оценщика
ІІІ. Сбор и анализ информации	Сбор информации Проверка полноты и достоверности информации, собранной Анализ информации
ІV. Определение варианта наилучшего (наиболее эффективного) использования	Физическая осуществимость Экономическая целесообразность Юридический разрешение, обоснованность Максимальная производительность объекта
V. Оценка стоимости объекта недвижимости на основе классических подходов	Сравнительный (рыночный) подход Доходный подход Затратный подход
VI. Согласование результатов оценки, полученных на основании различных подходов	Итоговая проверка данных Проверка предположений и выводов Проверка правильности математических расчетов Итоговый вывод о стоимости объекта оценки
VII. Подготовка и составление отчета по оценке объекта недвижимости

По своей сути, оценка недвижимости - это знание рынка, сконцентрировано на конкретном объекте. Определение стоимости объекта недвижимости в условиях меняющегося рынка является необходимым условием для принятия экономически обоснованных решений при осуществлении торговых операций.

Оценка недвижимости может рассматриваться как процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта и как адресный процесс, привязанный к определенному типу операций, определенных участников и определенного времени.

Теоретической базой оценки недвижимости является набор взаимосвязанных принципов (правил), на использовании которых основывается оценка стоимости. Следование принципам оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть весомыми для ценности недвижимости. Наиболее распространенная классификация принципов оценки базируется на том, что оценка недвижимости - это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка.

Эти принципы классифицируются по четырем группам:

1 Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя) - принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.

2 Принципы, связанные с объектами недвижимости: принцип остаточной продуктивности земли, принцип предельной производительности, принцип возрастания или убывания дохода.

3 Принципы, связанные с рыночной средой.

4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Реальная оценка недвижимости может быть получена только при использовании научно обоснованной методологии и методики оценки. В соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, основными методами оценки являются: затратный метод, сравнительный метод, доходный метод. Следует отметить, что методики оценки недвижимости, основанные на том или ином подходе, отражают лишь одну из многих характеристик определенного объекта и не могут претендовать на универсальность (табл. 2). Детальный анализ методик, применяемых при оценке недвижимости, показал, что на сегодняшний день отсутствует методика, позволяющая провести полную и точную оценку.

Таблица 2 Основные методы оценки недвижимости затратным методом

	Затратный метод	Сравнительный метод	Доходный метод
1	2	3	4
Критерии	Стоимость объекта определяется как разница стоимости замещения и износа: В = Вз - З + Z Вз - стоимость замещения З - величина износа Z - стоимость земли	Стоимость объекта является не большей стоимости аналогичного объекта, представленного на рынке	Стоимость объекта определяется возможными доходами от его эксплуатации: В = Д / R Д - будущий доход R - ставка капитализации
Этапы реализации	1 этап - оценка текущей стоимости замещения (воспроизводства) здания, сооружения с использованием различных методов (метод количественного анализа, поэлементный метод, метод сравнительной единицы); 2 этап - определение износа здания (метод разделения, метод срока жизни; рыночный метод); 3 этап - корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получения текущей стоимости здания; 4 этап - определение стоимости земельного участка (метод сопоставимых продаж, метод переноса, метод капитализации ренты; техника остатка для земли); 5 этап - суммирование	1 этап - сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с объектом оценивается; 2 этап - проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местонахождение и т.д.); 3 этап - проведение сравнительного анализа проданных объектов с тем, что оценивается; 4 этап - проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с различий, между ними есть; 5 этап - согласование скорректированных цен и определения стоимости объекта	Может быть реализован в 3 вариантах: 1 вариант - метод валовой ренты 2 вариант - метод прямой капитализации 3 вариант - метод дисконтирования денежных потоков стоимости земельного участка и текущей стоимости здания оценивается
Объекты	для оценки нового строительства, реконструкции, оценки недвижимости для страхования, налогообложения и т.д.	массовые рынки - рынок недвижимости, рынок объектов для малого бизнеса	определения стоимости доходной недвижимости - магазинов, кафе, ресторанов, гостиниц, складов и т.д.
Преимущества и недостатки	способность определить стоимость особых видов недвижимости, новых объектов; возможность использования в условиях недостатка рыночной информации. большие усилия для постоянного обновления баз данных, ограниченность приспособления для старых сооружений		применение возможно только при стабильном денежном потока течение неограниченного времени

Конкретное применение методов, наличие достоверной информации должны давать близкие результаты. В чистом виде, как правило, ни один из методов не позволяет провести точную оценку. Элементы одного из методов могут использоваться в другом.

Так, данные затратного метода используются в сравнительном методе и доходном, отражая поправки и корректировки, которые необходимы для приближения к настоящему состояния объекта. Подходы сравнительного метода используются в других методах, поскольку позволяют обосновать расходы на корректировку стоимости, выбрать и обосновать ставки арендной платы, коммунальных платежей и тому подобное. В сравнительном методе могут использоваться экономические поправки, величина которых вычислена в рамках доходного метода.

Следует отметить, что важным элементом оценки недвижимости является согласование полученных значений, их интерпретация, окончательная стоимость. Согласование результатов является скорее логической, чем математической процедурой. Поэтому необходимо сочетание существующих методов на принципах системного подхода и современных методах многокритериальной оценки для их применения в отношении объектов приватизации, залога или продажи.

Таким образом, проведены обобщения подходов к оценке недвижимости показали главные проблемы оценки недвижимости. Наиболее перспективным направлением совершенствования оценки недвижимости является развитие систем информационного обеспечения, обеспечения прозрачности рынка и распространение информации о стоимости объектов, а также усиление деятельности саморегулируемых мониторинговых институтов на рынке недвижимости.



Раздел 2 Анализ рынка коммерческой недвижимости

2.1 Характеристика рынка коммерческой недвижимости

Отечественный рынок нежилых помещений развивался в тесной связи с приватизацией предприятий, начавшейся в 1992 году и способствующей появлению в России владельцев нежилой недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости условно можно разделить на несколько основных сегментов, различающихся по своему назначению. Так, выделяют объекты:

1 Офисные.

2 Торговые.

3 Складские.

4 Производственные.

При этом данный рынок также принято разделять на первичный и вторичный. Безусловно, преобладающим выступает вторичный рынок, хотя в определенных сегментах предложение первичных объектов в последнее время значительно возросло. Сегодня на рынке нежилых помещений самой распространенной формой сделок является аренда.

1 Рынок офисных помещений является самым развитым и популярным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Из-за дефицита площадей он продолжает весьма активно развиваться.

2 В свою очередь, рынок складов является одним из самых молодых сегментов российского рынка нежилых помещений. Но благодаря поступательному развитию бизнеса складская недвижимость постепенно становится все более актуальной. Данный сегмент развивается весьма динамично, характеризуется высокой стабильностью, устойчивым уровнем предложения, спроса и цен. Стоимость складов преимущественно связана с их расположением, удобством подъезда, наличием коммуникаций и возможностью получения различных дополнительных услуг.

3 Примечательно, что одним из самых привлекательных и интересных сегментов рынка коммерческой недвижимости продолжает оставаться торговый. Основными его категориями являются: магазины в «торговых коридорах»; ТРЦ (торгово-развлекательные центры) и т.д.

Главные особенности и перспективы развития московского рынка торговых помещений:

- Минимальное количество вакантных площадей.

- Высокая стоимость помещений.

- Возведение ТЦ на окраинах Москвы и за границами МКАД.

- Серьезные иностранные инвестиции в строящиеся торговые площади.

- Выход на рынок международных торговых операторов (IКЕА, Меtго) и поступательное развитие отечественных торговых сетей («Пятерочка», («Седьмой Континент», и т.д.).

4 Производственные помещения - это весьма специфический сегмент. Продолжительное время в связи со стагнацией производства в России он оставался невостребованным. Но на сегодняшний день производственные площади восстанавливают собственную значимость. Самыми актуальными направлениями развития этого сегмента рынка выступают создание технопарков, восстановление и реновация уже существующих промзон и предприятий.

2.2 Основные тенденции развития рынка коммерческой недвижимости

Исследование рынка коммерческой недвижимости проведем на примере торговых объектов г. Москвы.

Общее предложение площадей в современных торговых объектах Москвы и городов-сателлитов на конец 2016 г. составило 6,17 млн м?. В 2016 г. было открыто 14 торговых центров совокупной арендопригодной площадью 620 тыс. м?, что более чем в 2 раза меньше озвученных ранее планов. Первоначальный объем заявленного ввода на 2016 г. в Московском регионе составлял порядка 1,3 млн м? в 26 проектах.

Существенное различие в объеме планировавшихся и фактически введенных торговых площадей связано с изменением стратегии ритейлеров и девелоперов в условиях экономического кризиса. Девальвация рубля заставила большинство сетей пересмотреть свои планы по развитию и сместить фокус в сторону действующих торговых центров с понятным покупательским трафиком, уменьшив их интерес к новым, даже качественным, торговым объектам. Открытие сразу нескольких крупных ТРЦ с одновременным сокращением планов по развитию ритейлеров и оптимизацией розничных сетей стали причиной роста вакантности на протяжении последних двух лет.

Несмотря на перенос открытия большого числа объектов на более поздний срок, 2016 год вошел в тройку лидеров по объему ввода торговой недвижимости в Москве, уступив только 2015 и 2009 гг.

По показателю обеспеченности жителей качественной торговой недвижимостью Москва долгое время уступала большинству крупных городов России. За 2016 г. обеспеченность населения города качественными торговыми площадями достигла 465 м? на 1 000 человек. Благодаря высокой покупательной способности населения столица сохраняет потенциал для дальнейшего девелопмента качественной торговой недвижимости.

Основные показатели рынка Москвы в 2016 году представлены в табл. 3.

Среди всех административных округов Москвы лидирующие позиции по показателю обеспеченности качественными торговыми площадями занимают Центральный административный округ и город Зеленоград, поднявшийся на 2-е место по итогам 2016 г. после открытия суперрегионального ТРЦ Zеленопарк.



Таблица 3 - Основные показатели рынка Москвы в 2016 году [15]

Показатели	Значение
Общее предложение площадей современных торговых объектов, м? (GLA)	6167900
Общее предложение торговых площадей, м? (GLA)	5391700
Общая сумма торговых площадей, открытых в 2016, м? (GLA)	620090
Количество ТЦ, открытых в 2016	14
Уровень вакантности, %	8
Обеспеченность торговыми площадями, м? GLA/тыс. человек	465

Баланс рынка и прогноз на 2017 год представлены на рис. 1.

Рисунок 1 - Баланс рынка и прогноз на 2017 год [15]

В 2017 г. наибольший прирост торговых площадей ожидается в Северном (110 тыс. м?) и Южном (100 тыс. м?) административных округах, при этом по итогам 2017 г. Северный административный округ Москвы станет самым обеспеченным профессиональными торговыми объектами.

Торговые центры, открытые в 4 квартале 2016 году представлены на рис. 2.



Рисунок 2 - Торговые центры, открытые в 4 квартале 2016 году [15]

Ритейлеры вследствие сложившейся экономической и геополитической ситуации скорректировали свои планы развития в конце 2015 - начале 2016 гг. и оптимизировали бизнес-стратегии. Несмотря на данную тенденцию, Москва сохранила за собой статус приоритетного рынка для развития розничных сетей. Только в Москве на протяжении всего года ритейлеры продолжали активно рассматривать новые площадки и открывать свои торговые точки. Более того, Москва по итогам года сохранила безусловное лидерство по числу открытий новых международных брендов среди всех городов России, являясь для новых игроков наиболее стабильным рынком с высоко платежным населением.

Динамика выхода международных операторов на рынок Москвы представлена на рис. 3.

В 2016 г. на рынок Москвы вышло 36 новых международных брендов, ранее не представленных в России и открывших монобрендовые магазины и предприятия общепита. При этом о своих планах покинуть Россию и закрыть действующие магазины до конца 2017 г. заявили 11 ритейлеров, что сопоставимо с показателями 2015 г. Основными локациями выхода новых международных брендов в Москве по итогам года стали торговые центры «Афимолл Сити», «Авиапарк», «Центральный Детский Магазин на Лубянке», а также центральные торговые улицы города.

Рисунок 3 - Динамика выхода международных операторов на рынок Москвы, шт. [15]

Структура новых международных брендов, вышедших в 2016 по профилю, % от количества магазинов представлена на рис. 4.

В условиях сокращения планов развития большинства fashion-операторов и стабильно растущего объема свободных площадей девелоперы были вынуждены искать альтернативных арендаторов. В связи с этим за прошедший год в торговых центрах Москвы появилось большое количество нетипичных для данного формата торговой недвижимости арендаторов, как например: батутных парков, контактных зоопарков, медиа-выставок и т. д.

Рисунок 4 - Структура новых международных брендов, вышедших в 2016 по профилю, % от количества магазинов [15]



В 2017 г. в Московском регионе заявлено открытие 12 торговых центров общей арендной площадью 476 тыс. м?. Большая часть данных проектов находится в высокой стадии готовности, но сроки их ввода были перенесены с 2016 г. из-за ограниченной доступности финансирования и высокой доли свободных площадей в новых объектах. Мы прогнозируем, что масштабные проекты торгово-развлекательных центров, открытие которых состоится в 2017 г., станут одними из последних в своем роде.

В отношении «проектов на бумаге» в 2016 г. девелоперы чаще всего принимали решение не выходить на стройку в ожидании повышения доступности банковского финансирования и оживления рынка ритейла. Как следствие, в Москве не было запущено ни одной стройки крупного ТРЦ либо реализация проектов была остановлена на стадии котлована, в связи с чем мы ожидаем снижения уровня ввода в 2018-2019 гг. по сравнению с 2016 г. К числу крупнейших строек, начало которых запланировано на 2017 г., мы относим ТРЦ «МЕГА Мытищи», ТРЦ группы компаний «Регионы» в Нагатино и возведение нового здания ТРЦ «Капитолий» на Каширском шоссе.

Арендаторы в кризисных условиях отдают предпочтение действующим торговым центрам с существующим стабильным покупательским трафиком. Привлечение fashion-операторов в торговую галерею новых проектов на сегодняшний день стало еще более сложной задачей.

Из-за продолжающегося негативного воздействия динамики нефти-рубля в 2017 г., как и в 2016 г., в целом будет характеризоваться сниженным спросом на помещения относительно докризисного периода. Однако не все торговые объекты испытывали трудности с заполнением площадей. В противовес классическим торговым центрам подмосковные аутлеты, увеличившие либо приступившие к увеличению своих площадей в 2015-2016 гг., близки к 100%-й заполняемости, а собственники объектов отмечают рост покупательского трафика в них.

Состояние напряженности в сегменте сохранится как минимум до конца первой половины 2017 г., затем возможно плавное оздоровление рынка. В более далекой перспективе замедление темпов ввода начнет сдерживать рост доли свободных площадей и сделает открывающиеся в 2018-2019 гг. проекты востребованными.



Раздел 3 Оценка объекта коммерческой недвижимости

3.1 Описание объекта оценки

Объект оценки - здание торгового центра м. Славянский б-р площадью 338,2 кв.м с относящимся к нему земельным участком площадью 0,33 га. Объект расположен в Западном административном округе г. Москвы по адресу: Славянский бульвар, д. 13, корп. 1.

Ближайшая станция метро - Славянский бульвар (10 мин. пешком). Отличная транспортная доступность: объект расположен на дублере Кутузовского проспекта, расстояние до Рублевского ш. - 1 км, ТТК - 5 км, МКАД - 5,2 км.

Схема месторасположения объекта оценки представлена на рис. 5.

Рисунок 5 - Месторасположение объекта оценки ТЦ «Магнит»

Объект представляет собой встроенно-пристроенное торговое помещение, расположенное на 1-м этаже и в подвале жилого дома. Все центральные коммуникации.

Объект целиком сдан в долгосрочную аренду 3-м надежным сетевым арендаторам до 2018-2023 гг. и представляет собой готовый долгосрочный арендный бизнес.

Перед объектом организована вместительная парковка.

Время работы ТК «Магнит» каждый день с 09.00 до 20.00 часов.

Управление деятельностью ТК «Магнит» осуществляется его собственником. Генеральный директор самостоятельно определяет структуру управления предприятия и формирует штаты. Организационная структура управления представлена на рис. 6.

Рисунок 6 - Организационная структура ТЦ «Магнит»

В таблице 4 обозначены основные задачи системы управления ТЦ «Магнит». Особое место в системе управления ТЦ «Магнит» принадлежит руководителям: генеральному директору и заместителю директора.

Воздействуя через систему управления на производственный процесс с помощью соответствующего персонала, руководители повышают эффективность и рентабельность предприятия. Они организуют работу аппарата управления, определяя главные задачи и цели предприятия в текущем и перспективном развитии, несут личную ответственность за своевременное принятие и реализацию стратегических и оперативных решений по всем жизненно важным вопросам функционирования и развития предприятия.

Таблица 4 - Основные задачи системы управления ТЦ «Магнит»

Содержание задачи	Ответственные за решение
Организация производственно-хозяйственной деятельности предприятия	Генеральный директор и руководители структурных подразделений
Подбор, расстановка и подготовка кадров	Генеральный директор
Организация бухгалтерского учета и отчетности: контроль за финансовой деятельностью предприятия	Главный бухгалтер, бухгалтер
Организация и учет экономической деятельности	заместитель директора
Организация снабжения товарами	Отдел снабжения
Общее административное руководство, координация и контроль деятельности подразделений материально-технического снабжения, административно-хозяйственного обслуживания и ответственных исполнителей службы эксплуатации	Генеральный директор, Заместитель директора
Организация реализации товара	Отдел реализации
Выполнение производственного плана и других установленных показателей; обеспечение сохранности оборудование, комплектности и хорошего технического состояния	Администратор
Техническое развитие предприятия. Руководство и координация деятельности подразделений технической службы	Генеральный директор, Заместитель директора
Текущее планирование и оперативное управление предприятием, анализ производственной деятельности	Генеральный директор, Заместитель директора
Техническое обслуживание и ремонт технологического и санитарно-технического оборудования и контроль за выполнением работ	Наемный персонал

Учредители предприятия являются генеральный директор и главный экономист, внесшие вклад в уставный капитал. Они участвуют в управлении делами предприятия, получают часть прибыли.

Проведем краткий анализ результатов производственно-хозяйственной и финансовой деятельности ТЦ «Магнит» (табл. 5).



Таблица 5 - Динамика результатов финансово-хозяйственной деятельности ТЦ «Магнит»

Показатели	2015 год	2016 год	Изменения
			абсолютное, +/-	относительное, %
Выручка от реализации, тыс.руб.	15120,0	21087,0	5967,0	39,5
Себестоимость продаж, тыс.руб.	9125,6	11866,1	2740,5	30,0
Средняя величина активов, тыс.руб.	49220,0	64800,0	15580,0	31,7
Средняя величина собственного капитала, тыс.руб.	35000,0	35000,0	0,0	0,0
Валовая прибыль, тыс.руб.	9125,6	11866,0	2740,4	30,0
Коммерческие и управленческие расходы, тыс.руб.	5994,4	9220,9	3226,5	53,8
Прибыль до налогообложения, тыс.руб.	214,2	331,0	116,8	54,5
Чистая прибыль, тыс.руб.	5780,2	8889,9	3109,7	53,8
Рентабельность реализации, %	63,3	74,9	11,6	18,3
Рентабельность активов, %	9,4	11,0	1,6	16,9
Рентабельность собственного капитала, %	13,2	20,3	7,1	53,8

Динамика основных финансовых показателей ТЦ «Магнит» представлена на рис. 7.

Рисунок 7 - Динамика основных финансовых показателей ТЦ «Магнит» за 2015-2016 гг.

Как видим из данных таблицы 5, выручка от реализации в 2016 году увеличилась на 5967 тыс.руб. за счет увеличения стоимости аренды. Также увеличилась и себестоимость на 2740,5 тыс.руб. За счет увеличения предоставления услуг увеличилась прибыль от продаж и как следствие чистая прибыль на 3109,7 тыс.руб.

Рентабельность реализованных услуг показывает относительную величину прибыли, полученной на каждый рубль, что вложили в производство продукции. В нашем случае в 2016 году относительная прибыль составила 11,6%.

Динамика коэффициентов рентабельности ТЦ «Магнит» представлена на рис. 8.

Рисунок 8 - Динамика коэффициентов рентабельности ТЦ «Магнит» за 2015-2016 гг.

Коэффициент рентабельности (прибыльности) активов - показатель размера чистой прибыли на рубль активов, который характеризует эффективность их использования. Оптимальное значение этого показателя > 0. На практике ТЦ «Магнит» наблюдается тенденция увеличения данного показателя. Увеличение коэффициент рентабельности активов свидетельствует об ускорении темпов экономического роста и развития ТЦ «Магнит». Коэффициент указывает на то, что на каждый рубль стоимости активов ТЦ «Магнит» получил прибыль в размере 0,16 руб. в 2016 году.

Коэффициент рентабельности (доходности) собственного капитала свидетельствует об эффективности инвестиций, направленных на собственный капитал, и характеризует долю в нем чистой прибыли. Оптимальное значение Кр.ск > 0, при этом отмечается тенденция к уменьшению. Показатель в 2016 году выдает на окупаемость вложенных в предприятие средств в процессе хозяйственной деятельности, это означает, что в 2016 году на каждые 100 руб., направленных на собственный капитал, ТЦ «Магнит» получило 7,1 руб. чистой прибыли.

В общем, проведенный анализ основных технико-экономических и финансовых показателей работы ТЦ «Магнит» свидетельствует о положительной ситуации на предприятии.

3.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества для целей ипотечной сделки.

В данной работе будет использован сравнительный подход в оценке стоимости объекта. Именно этот подход из трех существующих (затратный и доходный) является наиболее корректным в определении рыночной стоимости земельного участка со строением, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. При наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный покупатель не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение имущества, аналогичного по своим характеристикам, качеству и полезности. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся корректировки, отражающие существенные различия между ними.

Аналог объекта оценки - это объект гражданских прав, близкий по свойствам, определяющим его стоимость, к объекту оценки. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса в зависимости от доступной информации. Элемент сравнения - характеристики объекта оценки, объектов-аналогов и сделок с ними, которые влияют на их стоимость и цену.

При использовании сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

- Cбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

- Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

- Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

- Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

Данные об объектах, которые были выбраны в качестве аналогов, проанализированы и сведены в таблицу 6. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносилась, если по данному показателю аналог превосходил объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступал.

В процессе оценки были учтены следующие виды корректировок:

...