Формирование организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами с учетом риска

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

Формирование организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами с учетом риска

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

кандидата экономических наук

Трещалина Ольга Владиленовна

Москва, 2008

Диссертационная работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете (ГОУ ВПО МГСУ)

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Иванова Нина Вячеславовна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Костецкий Николай Филиппович

кандидат экономических наук, доцент Афиногенов Алексей Алексеевич

Ведущая организация: Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Московский институт коммунального хозяйства и строительства»

Защита состоится «4» марта 2008 года в 16 час 30 мин на заседании диссертационного совета Д 212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, г. Москва, Шлюзовая набережная, д.8, ауд. 329.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке при ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета.

Автореферат разослан «____» ____________ 2008 года

Ученый секретарь диссертационного совета Исаева Г.Л.

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Развитие современной инвестиционно-строительной сферы в России осуществляется в условиях сильной конкуренции и неоднородной по отдельным регионам инвестиционной активности.

Проблемы инвестиционно-строительной сферы чрезвычайно актуальны по причине изменившихся ориентиров, обусловленных развитием рыночной экономики, повышением требований рынка к техническим и экономическим предложениям в строительстве, необходимостью соответствия объектов широкому диапазону инвестиционных ресурсов, возросшим возможностям архитектурно - строительной практики, социальным потребностям населения. К настоящему времени в ряде регионов сложился достаточно мощный потенциал компаний инвестиционно-строительной сферы, включая весьма успешные девелоперские холдинги.

Переход к новому типу экономики в России обусловил необходимость пересмотра деятельности инвестиционно-строительных компаний. В настоящее время деятельность этих структур формируется в рамках инвестиционного портфеля, что предопределяет необходимость самостоятельного поиска инвесторов, тщательной оценки каждого проекта, формирование взаимовыгодных альянсов с партнерами по бизнесу, поиска эффективных инструментов продвижения своего товара на рынок и т.п.

Вопросами совершенствования методов управления инвестициями занимаются многие отечественные и зарубежные ученые, что подчеркивает актуальность исследования этой проблемы и ее значимость для дальнейшего развития рыночных отношений, а также экономической и архитектурно - строительной наук. Следует отметить, что методы управления инвестиционно-строительным процессом постоянно совершенствуются, но их применение на практике часто не дает повышения эффективности.

Таким образом, актуальность проблемы управления инвестиционными проектами в строительстве, с одной стороны, обусловлена его масштабами и объемами инвестиций, а с другой стороны, - недостаточной проработкой ключевых моментов, присутствующих на каждом этапе развития проекта и растущей потребностью инвестиционно-строительной сферы в высокоэффективных формах и методах организации деятельности, включая сквозное сопровождение проектов. В российской практике сквозное сопровождение инвестиционно-строительного проекта, начиная с этапа разработки идеи до завершения проекта, до недавнего времени было новацией. Однако именно данный вид управления различными этапами позволяет предвидеть экономические последствия общих решений, принятых на ранних и последующих стадиях инвестиционных проектов и позволяет выбрать не только эффективный вариант управления проектом, но и своевременно скорректировать отдельные его составляющие с целью достижения максимального эффекта.

В научных исследованиях отечественных и зарубежных ученых проблемы управления процессами создания и развития недвижимости получили достаточно детальное отражение. Среди исследователей, внесших наиболее заметный вклад в разработку указанных направлений экономической науки, следует отметить Абрамова С.И., Бусова В.И., Верстину Н.Г., Грабового П.Г., Каменецкого М.И., Карасева А.В., Кириллову А.Н., Коссова В.В., Костецкого Н.Ф., Кущенко В.В., Лукманову И.Г., Мазура И. И., Максимова С.Н., Ольдерогге Н.Г., Панибратова Ю.П., Прыкина Б.В., Чернышова Л.Н., Шапиро В.Д. и др. Концептуальные основы создания современных систем управления проектами и девелопментом содержатся в трудах зарубежных ученых Варнеке Х. Ю., Грейнера Л., Друкера П., Конроу Э.Н., Котляра Ф., Пикфорда Дж., Питерса М., Портера М., Ротберга Р., Фостера Р., Чепмена С.В. и др.

В то же время в экономической литературе, посвященной теме диссертационной работы, уделяется недостаточно внимания вопросам формирования организационно-экономического механизма управления проектами развития недвижимости, включая выбор методов эффективной реализации инвестиционных проектов и организацию взаимодействия их основных участников.

Целью исследования является разработка организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами c учетом риска.

Для достижения цели в диссертации поставлены и решены следующие задачи: агломерация россия инвестиционный строительный

· анализ функционирования крупнейших агломераций России с учетом развития их инвестиционно-строительной сферы и социально-экономической деятельности для оценки перспектив развития девелопмента и уточнения на этой основе концепции управления процессом создания и развития недвижимости на этих территориях;

· изучение и систематизация основных положений теории управления проектами, анализ нормативной и правовой базы, также практики регулирования взаимоотношений участников реализации инвестиционно-строительных проектов;

· разработка классификации, осуществление идентификации, прогнозирования и оценки рисков инвестиционно-строительных проектов в целях создания системы управления рисками;

· выявление бизнес-процессов, влияющих на формирование организационного механизма управления инвестиционно-строительными проектами, определение их структуры и содержания;

· разработка методических положений по оценке организационно-управленческого и технико-технологического уровней, а также уровней затрат и рисков основных предполагаемых участников инвестиционно-строительного проекта;

· разработка методических положений по выбору способов реализации инвестиционно-строительного проекта с учетом его специфики, оценки объективных и субъективных факторов и пересекающихся интересов его основных участников и рисков;

· развитие методического подхода к принятию управленческих решений, обеспечивающих формирование механизма управления инвестиционным процессом в девелоперских компаниях.

Объектом исследования являются девелоперские компании, а также основные их партнеры, занимающиеся инвестиционной деятельностью в строительной отрасли.

Предметом исследования являются экономические процессы, складывающиеся в результате взаимоотношений участников крупных инвестиционно-строительных проектов с учетом риска.

Теоретической и методологической основой проведенного исследования являются диалектический метод познания, фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых - экономистов, ведущих специалистов в области инвестиционно-строительной деятельности, посвященные проблемам экономики и управления недвижимостью, основные положения теории менеджмента, законодательные и нормативные акты Российской федерации, инструктивные материалы и методические разработки научно-исследовательских институтов, а также анализ современного российского опыта и присущих ему проблем становления девелопмента как особого рода бизнеса.

В ходе исследования применялись общенаучные теории, адекватные решаемой проблеме методы теории нечетких множеств, теории вероятностей, математической статистики, теории рисков, исследования операций, результаты экспертных оценок и др., позволяющие получить достоверные результаты с учетом репрезентативной статистической отчетности и накопленной базы данных из различных источников.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что автором обоснованы и разработаны методические подходы к формированию организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами, позволяющие повысить эффективность их реализации за счет организации четкого взаимодействия их участников и управления рисками.

Результаты исследования, обладающие новизной:

· осуществлена классификация и группировка крупнейших агломераций России, позволяющая оценить перспективы развития девелопмента и формировать на этой основе концепции управления конкретным проектом создания и развития недвижимости на их территориях;

· разработаны методические положения по оценке организационно-управленческого и технико-технологического уровней, уровней затрат и рисков инвестиционно-строительных компаний и привлекаемых основных участников, обеспечивающие возможность объективно отражать достигнутый уровень указанных выше показателей для потенциальных претендентов;

· разработаны методические положения по оценке способов реализации инвестиционно-строительных проектов с учетом их специфики, объективных и субъективных факторов и пересекающихся интересов основных участников, позволяющие обеспечить их эффективное взаимодействие и осуществить выбор способа реализации проектов, который адекватен как сложности и масштабности создаваемого объекта, так и условиям его реализации;

· в целях совершенствования системы управления рисками при реализации инвестиционно-строительных проектов разработана классификация, дана идентификация, предложен подход к прогнозированию и оценке рисков, учитывающие комбинированное воздействие на внешнюю и внутреннюю среду и позволяющие использовать риск-ресурс в качестве фактора производства;

· выявлены, структурированы и идентифицированы бизнес-процессы, влияющие на формирование организационного механизма управления проектами создания и развития недвижимости и позволяющие обеспечить передачу значительной части ответственности и функций управления конкретным проектом с верхнего на средний уровень.

На защиту выносятся:

1. Методические положения по оценке организационно-управленческого и технико-технологического уровней, уровней затрат и рисков инвестиционно-строительных компаний и привлекаемых основных участников.

2. Методы по выбору способов реализации инвестиционно-строительных проектов с учетом рисков.

3. Методические рекомендации по использованию комплексного инструментария при управлении рисками в инвестиционно-строительных проектах, классификация и идентификация рисков.

4. Методика формирования организационно-экономического механизма управления проектами развития недвижимости на основе процессного подхода.

Практическая значимость диссертационной работы. Разработанные методические рекомендации позволяют:

- повысить эффективность организации и регулирования взаимодействия участников инвестиционно-строительного проекта и дают возможность системно подойти к вопросам выбора способа его реализации с учетом не только пожеланий инвестора, но и реальных возможностей различных участников его создания, а также масштабности и специфики объекта;

- получать дополнительный экономический эффект за счет создания системы управления риском, что позволяет лучше использовать конкурентные преимущества девелоперской компании и экономический потенциал агломерации.

Достоверность научных результатов обеспечивается использованием статистической отчетности Росстата, аналитических материалов агенств недвижимости, отчетных данных инвестиционно-строительных и девелоперских компаний, данных экспертных опросов, касающихся исследуемой проблемы, использованием современных теорий и методов научных исследований, а также апробацией полученных результатов.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались на всероссийских научно-практических конференциях и семинарах молодых ученых и студентов, проводимых в МГСУ и других вузах в 2004 - 2007 г.г. Основные теоретические и методические выводы и рекомендации нашли применение в учебном процессе при чтении курса «Основы управления недвижимостью».

Результаты диссертационной работы внедрены в организациях ЗАО «Национальная финансово-строительная корпорация «Старый город» и ООО «Резонанс». Указанное методическое обеспечение было использовано при разработке инвестиционно-строительных проектов по строительству в Москве жилого микрорайона по ул. Ясеневой, вл. 14, делового центра в Новоспасском проезде, вл. 10, при разработке проекта строительства административно-делового центра «Русский молл» в Оружейном переулке.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 печатных работ общим объемом 2,8 п.л. (в том числе автором 2,22 п.л.)

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, общих выводов и предложений, библиографического списка и приложений. Общий объем диссертации составляет 158 страниц, из них 16 таблиц, 14 рисунков, библиографический список составляет 121 труд отечественных и зарубежных авторов.

Содержание работы

Необходимость повышения эффективности реализации проектов привела к появлению в России в конце прошлого столетия инвестиционно-строительных и девелоперских компаний, организующих взаимодействие всех партнеров по проекту и берущих на себя целый ряд функций, включая обязанности застройщика, а также значительную часть рисков на всех этапах жизненного цикла проекта создания и развития недвижимости. Одновременно с этим на российском рынке активизировались зарубежные девелоперские компании.

Принятие рациональных решений на каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта требует привлечения специалистов, формирования команды, выбора эффективного проекта, разработки и согласования его архитектурно-строительной части, в основе чего лежит профессиональное исследование рынка недвижимости. Одновременно с этим осуществляется обоснование и выбор механизмов финансирования проекта и возврата финансовых средств. Также, на ранней стадии, особенно при совмещении этапов проектирования и строительства, осуществляется выбор на конкурсной основе всех основных соисполнителей.

Анализ развития российских инвестиционно-строительных и девелоперских компаний позволил выявить новые тенденции. Если до недавнего времени выделялись группы регионов и отдельные центры инвестиционной привлекательности, то теперь инвестиционный климат в центре европейской части страны стал выравниваться. В результате чего вокруг крупнейших агломераций образовались регионы-спутники с минимальным инвестиционным риском и в их числе Нижегородская, Ярославская, Тверская и ряд других областей.

Наряду с выравниванием инвестиционного климата и снижения рисков на инвестиционную привлекательность регионов и агломераций влияет их экономический потенциал. В работе рассмотрены три группы показателей, характеризующих степень социально-экономического развития, уровень развития строительной сферы, а также состояние и перспективы развития жилищного фонда в агломерации. Формирование однородных групп показателей позволило дифференцировано подойти к определению стратегических целей и перспектив охвата территорий девелопментом с учетом степени их развития.

Полученные результаты, дополненные анализом уровня развития экономики в целом, строительной отрасли и состояния экологии, а также социальной сферы городов и др., позволили выявить преимущества и недостатки для оценки перспектив развития инвестиционно-строительной деятельности в Москве и Московской области.

Анализ практики работы московских инвестиционно-строительных и девелоперских компаний показывает, что крупнейшая в стране московская агломерация оказалась разделенной на две части административными границами. При этом в силу сложившихся тенденций на территории города ощущается избыток строительных мощностей, а на территории области наблюдается их недостаток. Однако по объемным показателям Московская область превзошла город по строительству жилой площади. В этих условиях часть московских девелоперов была вынуждена передислоцировать свои подразделения в область, а также в другие агломерации России и даже в некоторые страны СНГ. Но одновременно в Москву на их место приходят новые девелоперы, в том числе и из других стран. По ряду причин и в первую очередь из-за жесткого дефицита свободных под застройку участков московские власти приняли решение о строительстве 60 высотных зданий в ближайшие 8 лет, а к 2025 предполагается построить еще 200 новых зданий высотой более 200 метров каждое. Аналогичная ситуация складывается и в Санкт-Петербурге. Причины тут одни и те же - относительно устойчивая тенденция значительного роста цен на недвижимость по сравнению с другими агломерациями РФ, отсутствие соответствующего нормативного регулирования и несговорчивость по вопросам размещения строительства городских и областных администраций. В других агломерациях РФ эти проблемы стоят не так остро, но и у них возникают проблемы, ограничивающие инвестиционно-строительную деятельность.

В работе рассмотрен процесс нормативного регулирования развития недвижимости, в состав которого входят как вопросы закрепления прав на объекты недвижимости, так и динамика обязательных правоотношений, возникающих в этой сфере. Исследования этой проблемы позволило сделать вывод о том, что к настоящему времени как на федеральном, так и на региональных уровнях создана достаточно обширная база для регулирования инвестиционно-строительной и девелоперской деятельности. В быстроизменяющихся условиях осуществления указанной выше деятельности гораздо более полного рассмотрения заслуживают такие вопросы:

· правовое регулирование инвестиционного маркетинга;

· обеспечение четкого соблюдения правил проведения открытых инвестиционных конкурсов;

· обеспечение доступности для инвесторов свободных земельных участков, в том числе за пределами границ смежных муниципальных образований и субъектов федерации;

· решение проблем развития крупнейших мегаполисов, в том числе и на прилегающих к ним территориях (агломерациях);

· правовое регулирование выпуска ценных бумаг для финансирования инвестиционно-строительных проектов и в этих же целях создание специализированных паевых инвестиционных фондов.

В современных условиях теория воспроизводства недвижимости не может строиться изолированно от внешнего окружения и учитывать только статистический подход, когда за базу оценок принимаются текущие показатели эксплуатации существующих объектов. Более широкий подход, учитывающий влияние внешней среды и изменения показателей объекта недвижимости во времени, позволяет осуществлять планирование развития объектов недвижимости на перспективу с учетом различных факторов.

В работе выделены из числа основных следующие направления воспроизводства жилищной недвижимости: комплексная застройка и реконструкция жилых кварталов и микрорайонов; точечное строительство; развитие загородных поселений, включая социальную и инженерную инфраструктуру и другие виды массового малоэтажного строительства.

Осуществление процесса инвестирования зависит от многих факторов, однако все их можно разделить по отношению к объекту недвижимости на две основные группы: факторы внешней среды и внутренние, характеризующие конкурентоспособность потенциального девелопера. На рис.1. приведена классификация факторов, оказывающих влияние на воспроизводство объектов жилищной недвижимости.



Рис. 1. Основные факторы, оказывающие влияние на процессы воспроизводства объектов жилищной недвижимости

К числу важнейших факторов внешней среды могут быть отнесены: экономический, производственный и инфраструктурный потенциалы агломераций и регионов, включая ресурсно-сырьевую базу, финансовые ресурсы, наличие предприятий строительной сферы, развитость производственной инфраструктуры, уровень подготовленности управленческих и предпринимательских элит, климатические условия и др.. Инвестиционный климат агломераций и регионов характеризуется политикой местных властей, наличием соответствующей инфраструктуры, условиями привлечения инвестиций и др., что играет немаловажную роль для успеха инвестиционно-строительного проекта. Процессы воспроизводства недвижимости обуславливаются также соотношением спроса и предложения, престижностью агломераций, внешними и внутренними рисками и др.

К этой же группе факторов относятся особенности этапов жизненного цикла сложившейся застройки, которые характеризуют ее физический и моральный износ. При этом особое внимание должно уделяться сносу или реконструкции объектов с высоким уровнем морального и физического износа и в первую очередь ветхого и аварийного фонда. К внешним рискам относятся политические, административные, налоговые, юридические, информационные, договорные, кредитные и др.

В группу внутренних входят факторы, характеризующие производственно-экономический потенциал инвестиционно-строительных и девелоперских компаний, слагаемыми которого являются: организационно-управленческий, технико-технологический, финансово-экономический и конкурентный потенциалы, а также внутренние риски. Одним из важных показателей финансово-экономического состояния инвестиционно-строительной компании является уровень затрат и связанных с ними рисков.

В работе предложены методические положения по оценке организационно-управленческого и технико-технологического уровней, уровня затрат и рисков девелоперских компаний и привлекаемых ими участников. Они разработаны для использования на предварительном этапе при проведении открытого конкурса и выбора девелопера или соисполнителей.

При этом необходимо приблизить исследуемую ситуацию к реальным условиям, как это предлагается в работе за счет использования комплексной уровневой оценки на основе информации, выражаемой лингвистическим термом. На каждого девелопера или соисполнителя заполняется карта учета данных на основании обработки информации из различных внешних источников.

В основу оценки позиционирования девелопера на рынке услуг положено применение элементов теории нечетких множеств, что позволяет определять уровневую оценку указанных выше показателей. При этом используются методы экспертных оценок. Использование указанного математического аппарата в оценке уровня соответствия девелопера или соисполнителя предъявляемым требованиям обуславливает необходимость подбора высококвалифицированных экспертов.

Предполагается, что специалисты-эксперты имеют полное представление о факторах, влияющих на уровень по каждому направлению, четко воспринимают оценку этих факторов в соответствии с предъявляемыми требованиями, умеют оперировать решающими правилами, связывающими переменные факторы с решениями.

Предлагаемый подход к оценке уровня соответствия девелоперской компании способствует получению данных, позволяющих максимально формализовать требования к соискателям, приблизив исследуемую ситуацию к реальным условиям за счет использования уровневой оценки. Однако, данные методические положения не всегда позволяют оценить все многообразие рисков при реализации инвестиционно-строительных проектов, которые необходимо определять по отдельной методике, а также учитывать специфику объектов и пересекающиеся интересы участников проекта. Как показывает практика, в ряде случаев для оценки конкурентоспособности компании можно ограничиться уровневой оценкой. В условиях далеко не совершенной конкуренции на современном рынке немаловажную роль играют различные факторы и для большей убедительности в точности результатов завершающего этапа желательно рассмотреть также балльную оценку субъективных и объективных факторов, которая при этом может и не совпадать с уровневой оценкой (табл. 1).

Создание и развитие указанных выше объектов недвижимости в свою очередь может осуществляться следующими тремя способами с учетом их воспроизводственных особенностей и местных условий:

1. Привлечение девелоперской организацией (как правило, типа fee-development) всех соисполнителей, включая управляющую компанию по системе аутсорсинга;

2. Привлечение девелоперской организацией большого круга соисполнителей, в том числе специализированных монтажных, пуско-наладочных и других организаций.

3. Выполнение основного объема работ подразделениями девелоперской организации (например, в составе холдингов, корпораций и т.п.).

Существует целый ряд субъективных факторов, которые обусловлены интересами, стратегическими целями и потребностями, а также в ряде случаев привычками участников инвестиционного проекта и их желанием внести свои коррективы при выборе способа реализации проекта создания и развития объекта недвижимости.

Одной из задач данного исследования является выбор способа реализации инвестиционно-строительного проекта для выделенных групп объектов с учетом того, что каждому способу реализации соответствует определенная роль участия девелоперской компании в инвестиционном процессе.

Для того, чтобы формализовать предпочтительность выбора того или иного способа, предлагается применять адаптированный методический подход, включающий: определение поправочных коэффициентов для оценки влияния объективных факторов и определение балльной оценки для субъективных факторов; расчет итоговых балльных оценок и выбор лучшего предложения, получившего максимальный балл.

Первоначально осуществляется отбор объективных факторов, которые могут оказывать существенное влияние на выбор способа реализации инвестиционно-строительного проекта. Затем дается описание параметров и условий реализации конкретного проекта, применительно к которым оценивается с помощью поправочных коэффициентов влияние каждого из отобранных нами пяти факторов (таблица 1). В нашем примере указанные факторы рассматриваются как равноценные.

Максимальную сумму коэффициентов для каждого способа реализации проекта рекомендуется установить на уровне 100% (1) в случае, если все объективные факторы будут говорить в пользу какого-то одного способа. Оценку первоначальных предпочтений инвесторов возможно получать путем их интервьюирования, либо экспертным путем.

Для конкретного инвестиционно-строительного проекта по строительству жилого комплекса в городе Москве в работе осуществлена оценка объективных и субъективных факторов, влияющих на выбор способа его реализации (таблица 1). В процессе исследования факторы были проранжированы по предпочтительности того или иного способа реализации проекта с использованием экспертных оценок.

Сравнивались три способа реализации проекта строительства комплекса жилых зданий: аутсорсинг; привлечение определенного круга соисполнителей; выполнение основных объемов работ подразделениями девелопера. Приоритетными факторами для инвестора являются использование риск-ресурса и обеспечение контроля за реализацией проекта. Важным также является обеспечение установленных сроков строительства и необходимого уровня качества работ.

Оценка каждого фактора, отражающего возможные субъективные предпочтения инвестора, определялась экспертным путем. Каждому способу реализации проекта присваивался ранг, оценивающий предпочтительность того или иного способа его реализации. В нашем случае для фактора, например, «сокращение продолжительности строительства» наибольшие возможности дает применение аутсорсинга (табл.1 стр.2.4.). Затем определяется итоговый балл оценки предпочтения инвестором каждого способа реализации проекта (табл.1 стр.2.7).

Таблица 1. Оценочная таблица по выбору способа реализации конкретного инвестиционно-строительного проекта (ИСП)

№ п/п	Факторы, влияющие на выбор способа реализации ИСП и оценка их влияния		Способы реализации ИСП
			Аутсорсинг	Определенный круг соисполнителей	Выполнение работ собственными силами девелопера
	1.Объективные факторы	Описание параметров проекта	Повышающие коэффициенты
			К1	К2	К3
1.1	Наличие финансовых резервов	нет			0,2
1.2	Оценка профессионального уровня девелопера	высокая	0,2	0,2	0,2
1.3	Контрактная стоимость объекта	2 млрд.руб.	0,2
1.4	Особенности объекта (сложность, размеры и др.)	по проекту аналогу	0,2
1.5	Наличие ИРД в полном объеме	нет			0,2
1.6	Расчет коэффициента влияния объективных факторов (1+ ?К1; 1+?К2; 1+?К3)		1,6	1,2	1,6
	2.Оценка влияния факторов, отражающих первоначальные предпочтения инвестора	Оценка важности фактора	Оценка предпочтений инвестора
2.1	Профессиональный имидж девелопера	3	2	2	3
2.2	Возможность получения преимуществ от специализации	3	3	2	2
2.3	Возможность использования риск-ресурса	5	2	3	3
2.4	Сокращение продолжительности строительства	4	4	3	2
2.5	Уровень качества строительства	4	3	3	3
2.6	Уровень контроля над реализацией проекта	5	3	3	3
2.7	Оценка предпочтений инвестора		68	66	65
	ИТОГО (оценка предпочтений инвестора х коэффициент влияния объективных факторов)		108,8	79,2	104,0

В результате расчетов получена итоговая балльная оценка способов реализации проекта: для аутсорсинга - 108,8 балла; с привлечением определенного круга соисполнителей - 79,2 балла; при выполнении работ собственными силами девелопера - 104,0 балла.

В работе осуществлена классификация рисков (рис.2), а также их идентификация, которые используются для оценки и управления рисками при реализации проекта.

Рис.2. Классификация рисков инвестиционно-строительных проектов

Для рассматриваемого проекта по строительству жилого комплекса составлена общая шкала измерения рисков, в которой выделены четыре области, когда потери отсутствуют, либо они низкие, средние или высокие. Данная шкала отображается на оси Х карты рисков, как это показано на рисунке 3.

Карта рисков позволяет отображать и анализировать потери от рисков и сопоставлять их с возможными выгодами, возникающими вследствие наступления рисковых событий и воздействия их на проект. Данная проблема рассмотрена в трудах отечественных ученых, которые рассматривают выгоды как «риск-ресурс». Карта рисков позволяет учитывать такую ситуацию, когда отрицательные результаты рисков «накладываются» на положительные, то есть и те и другие результаты отображаются на одном пространстве.

Сопоставление потерь и выгод от риск-ресурса позволяет более глубоко и обосновано подойти к разработке мероприятий по управлению рисками. Две кривые потерь и выгод делят все пространство рисков на четыре части (рисунок 3). Потери и выгоды имеют разнонаправленные шкалы. Каждая область имеет свою специфику и умелое руководство со стороны руководителя проекта позволяет существенно улучшить управление рисками. Область 1 «значительные выгоды - значительные потери» требует разработки мероприятий, связанных как с использованием риск-ресурса, так и со снижением потерь. В области 4 «незначительные выгоды - незначительные потери» выгоды и дополнительные затраты уравновешивают друг друга, и она не требует особого внимания руководителя проекта и его команды. Область 3 «незначительные выгоды - значительные потери» содержит в себе риски, обуславливающие большие потери и весьма малые выгоды. Следовательно, в пределах этой зоны необходимо сконцентрировать усилия руководителя проекта и его команды на снижении потерь.



Рис.3. Части пространства потерь и выгод от рисков

Область 2 «значительные выгоды - незначительные потери» имеет потенциальные риск-ресурсы, выгоды которых могут оказать положительное влияние на результаты реализации данного инвестиционно-строительного проекта. Эти общие комментарии, как правило, должны быть дополнены информацией о размещении конкретных рисков в тех или иных областях. Именно карта рисков позволяет увидеть, в какой области, какие риски преобладают.

Можно сделать вывод, что карта рисков, отображающая как потери, так и выгоды является важным комплексным инструментарием по управлению рисками инвестиционно-строительных проектов, который позволяет обоснованно разрабатывать мероприятия по использованию выгод от риск-ресурса и снижению потерь от рисков. В ряде случаев эта карта иллюстрирует такие риски, которые взаимно усиливают свои результаты.

Кроме того, рассчитываются следующие показатели:

· вероятность невыполнения бюджета в целом (как сумма вероятностей того, что будут получены доходы меньше запланированного в бюджете уровня по соответствующим статьям, и того, что расходы превысят бюджетный уровень);

· мера риска как интегральная степень влияния отдельных составляющих дохода и расходов, выраженная в процентах;

· стоимостная оценка возможных потерь или цена риска от неполучения запланированных доходов и (или) превышения статей расходов при выполнении бюджета инвестиционного проекта. Расчет данного показателя ведется в абсолютных величинах. Определение цены риска осуществляется аналогично мере риска.

На основании проведенных расчетов осуществляется формирование бюджета инвестиционного проекта компании. При управлении рисками инвестиционно-строительных проектов необходимо учитывать, что один и тот же риск одновременно оказывает воздействие на несколько технико-экономических показателей. В данном случае необходимо сопоставить значимость рисков в единой шкале измерения. В этих целях следует использовать общую шкалу оценки результатов риска.

Снижение рисков рассматриваемых проектов способствует получению синергетического эффекта, что потребовало использования соответствующего методического подхода, в котором учитывается комбинированное воздействие неопределенности на внешнюю и внутреннюю среду. Риск как следствие (результат) управления процессами изменения уровня, состава и структуры неопределенности, является в инвестиционно-строительных проектах своеобразным фактором производства. Его изменение с одной стороны влияет на экономическую эффективность и устойчивость процессов в нестабильной среде, а с другой связано с использованием комплексного инструментария и последующей разработкой и реализацией соответствующих мероприятий, т.е. требует затрат. И в этом качестве риск выступает как своеобразный ресурс, который можно и нужно эффективно использовать, хотя это и требует дополнительных затрат.

В условиях обостряющейся конкуренции необходимо сформировать эффективную организационную структуру управления, в которой руководитель проекта обладает высокими полномочиями, имеет высокий уровень задействованных организационных ресурсов, руководит командой проекта с постоянным статусом. Такими возможностями обладают проектно-целевые либо смешанные структуры управления, когда проектно-целевой подход является структурообразующим. Для действующей в Москве компании ЗАО «Национальная финансово-строительная корпорация «Старый город» разработана проектно-целевая организационная структура и предложена принципиальная схема бизнес-процессов для проекта по строительству офисного комплекса в Новоспасском проезде, вл. 10 (рис. 4).

Для обеспечения взаимодействия как внутри системы, так и за ее пределами традиционно рекомендуется заменять специалистов узкого профиля работниками широкого профиля. Для того, чтобы открыть дорогу любой инновации, множество менеджеров в цепи команд должны принять эту идею, но достаточно одного возражения, чтобы любая плодотворная идея была отвергнута. Отсутствие завершенного видения любого процесса не позволяет совершенствовать сложившуюся структуру, и она может быть только заменена новой, более совершенной.

В более совершенных структурах девелоперских компаний происходит не разделение участников по подразделениям, а их объединение в команды бизнес-процессов, т. е. в группы специалистов, выполняющих совместно законченную часть работы проекта. В данном случае команды бизнес-процессов заменяют функциональные подразделения. Они фактически работают над отдельными фрагментами проекта, которые можно назвать процессами. Бизнес-процесс обычно рассматривают как совокупность различных видов деятельности, в рамках которой на «входе» используется один или несколько ресурсов, а в результате этой деятельности создается продукт, представляющий ценность. Руководитель проекта привлекает владельцев ресурсов и исполнителей процессов. Таким образом, механизм управления инвестиционно-строительными проектами во многом определяется бизнес-процессами их реализации. Специфические особенности современного управления проектами обуславливают необходимость выделения и формализации новых бизнес-процессов, которые могут быть представлены в виде трех групп: стратегические процессы, основные и вспомогательные. Стратегические процессы непосредственно не привязаны к конкретным проектам, они описывают общие процедуры управления развитием компании и разработки ее рыночной стратегии, устанавливают ориентиры для управления портфелем проектов и объектов недвижимости, планирования и бюджетирования на уровне компании с точки зрения эффективности использования инвестиционных ресурсов и приоритетности проектов. При этом ключевым стратегическим процессом является управление развитием компании. В целях устранения кризисных явлений необходимо осуществлять стратегический анализ и проектирование, включая определение сильных и слабых сторон компании, определение стратегических позиций и ее позиционирование.



Рис.4. Принципиальная схема бизнес-процессов инвестиционно-строительных проектов по развитию недвижимости

На уровне руководителя и команды проекта осуществляются основные бизнес-процессы, которые включают процессы обеспечения ресурсами, в т.ч. трудовыми; отбора проекта для инвестирования и управление его реализацией с учетом рисков; планирование, координация и контроль соисполнителей; ввод объекта в эксплуатацию и др. К вспомогательным процессам относятся: производственно-технологическая комплектация, управление персоналом, информационное обеспечение, учет и аудит, управление качеством и др. Опыт работы девелоперских компаний показывает, что значительная часть ответственности с верхнего уровня переносится на руководителей проекта.

На уровне руководителей проекта или руководителей контракта находится основной центр тяжести принятия управленческих решений. У них аккумулируется достаточно оперативной информации для выполнения перечисленных функций, и в то же время близость к высшему руководству позволяет им легко ориентироваться в целях и задачах компании в целом. Важными при этом являются высокие требования к руководителям проектов и делегирование им достаточного объема полномочий для полноценной работы. Очевидно, что для успешного выполнения данных задач руководителю проекта необходим соответствующий инструментарий - BPR. Организационная среда при реинжиниринге приводится в соответствие с перспективами деловой стратегии.

При реинжиниринге бизнес-процессов (ВРR) вносятся соответствующие изменения и выбираются абсолютно новые пути выполнения работ и бизнес-процессов. Происходит не просто их усовершенствование или модификация, а радикальное изменение. Вносимые изменения приводят к резкому улучшению показателей экономической деятельности. Получение оптимальных показателей возможно только при замене новым всего старого. Опыт реинжиниринга приводит к необходимости учета двух важнейших факторов: оптимальной структуры человеческих ресурсов и рациональной организационной структуры компании при наличии современных информационных технологий.

Одной из основных задач руководителей проекта в процессе реализации инвестиционных контрактов, наряду с координацией действий строителей, субподрядчиков, поставщиков материалов и оборудования, добавляется также взаимодействие с проектировщиком.

В частности, руководитель проекта совместно с проектировщиком осуществляет:

· планирование проектных работ по совмещенному со строительством графиком;

· просмотр и оценку вариантов проектных решений на стадии эскизного проектирования, выбор лучшего варианта для утверждения инвестором;

· определение очередности и состава выдачи пакетов проектной документации строителям;

· координацию выполнения совмещенного графика проектирования и строительства;

· регистрацию и контроль изменений проекта по ходу реализации проекта.

Оценка рисков осуществляется на этапе отбора проектов для финансирования, затем, для отобранного проекта выбирается его способ реализации, включая организацию строительства.

На основании всех положений автора разработаны методические рекомендации по формированию организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами с учетом рисков, алгоритм которого состоит из шести этапов и представлен на рисунке 5.



Рис.5 Блок-схема алгоритма по формированию организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами с учетом риска

На первом этапе для формирования концепции управления конкретным проектом развития недвижимости на территории агломерации проводится исследование региональных инвестиционных рынков и оценка перспектив их развития, разрабатывается классификации крупнейших агломераций РФ. Второй этап заключается в разработке методических положений по оценке потенциала девелоперских компаний и привлекаемых основных участников; третий - в разработке подхода по выбору способов реализации проектов с учетом рисков; четвертый - в разработке методических рекомендаций по использованию комплексных инструментариев при управлении рисками в инвестиционно-строительных проектах; пятый - в формировании механизма управления инвестиционно-строительными проектами на основе процессного подхода и проектно-целевых структур. На завершающем этапе проводится оценка эффективности управления инвестиционным процессом развития недвижимости.

Для сравнения и выбора наилучшего варианта организации строительства, включая совмещение этапов проектирования и возведения объекта с учетом его поэтапного ввода в эксплуатацию, в работе дана оценка эффективности предлагаемых вариантов (1).

, руб./руб.-год. (1)

где: - стоимость вводимых в эксплуатацию объектов недвижимости, руб.;

- средний размер средств, отвлекаемых за время строительства объекта;

Т - продолжительность строительства объекта.

В этих целях в работе предусмотрено определение среднего размера средств, отвлекаемых на время строительства по формуле:

(2)

n - число расчетных интервалов времени (месяцев, кварталов, лет) за период строительства объекта;

n'-число расчетных интервалов времени в варианте с наибольшей продолжительностью строительства;

k₀-стоимость проектно-изыскательских работ на момент начала строительства объекта;

m - количество этапов и очередей строительства;

k_j - объемы инвестиций по расчетным интервалам времени нарастающим итогом

k_n - то же, в последний интервал времени, предлагается рассчитывать

c_ij - объем ввода девелопером в эксплуатацию i-гo этапа или

очереди в j-й расчетный интервал времени, i = 1, 2,...,m; j = 1,2,…,n;

(3)

В работе рассмотрен пример использования данной методики для выбора наиболее эффективного из двух вариантов реализации проекта строительства трехсекционного офисного комплекса общей площадью 5,3 тыс.кв.м с разными условиями совмещения стадий проектирования и строительства. Предусмотрен поэтапный ввод в эксплуатацию (по 1 секции общей площадью 1780 кв.м. каждая). Общая продолжительность строительства в обоих вариантах равна 2 года.

В варианте А окончание строительства 1 секции предполагается через 15 месяцев после начала строительства (в конце 1 квартала второго года строительства), завершение 2 и 3 секций планируется через 21 и 24 месяца соответственно.

В варианте В предполагается более ранний ввод первых двух секций: первой - через 12 месяцев, второй через 18, а третьей через 24 месяца после начала строительства.

Средний размер средств, отвлекаемых за время строительства, по варианту А составил 147,68 млн. руб. Эффективность инвестиционного процесса составляет 1,7 руб.,/руб.-год

По варианту В средний размер средств, отвлекаемых за время строительства, с учетом изменившейся динамики ввода очередей составляет 131,9 млн. руб. При этом эффективность инвестиционного процесса по второму варианту возрастает, несмотря на более высокую стоимость проектных работ и составляет 1,92 руб./руб.-год

Рост эффективности по варианту В обеспечивается более ранним вводом 1 и 2 секций и более плотным совмещением стадий проектирования и строительства, обеспечившим данный ввод. Это означает, что с каждого рубля инвестиций, связанного в течение квартала, по варианту В инвестор получает 1,92 руб. строительной продукции. С другой стороны, это означает, что каждый рубль инвестиций, материализованный в строительной продукции, оказывается по варианту В отвлеченным в среднем 2,09 квартала вместо 2,34 квартала, предусматриваемого вариантом А.

Определение эффективности инвестиционного процесса при помощи данной методики позволяет выбрать наиболее рациональный с точки зрения организации строительства, распределения инвестиций и очередности ввода секций вариант реализации рассматриваемого проекта. Апробация результатов исследований в девелоперской компании ЗАО « Национальная финансово-строительная корпорация «Старый город» подтверждает их актуальность и эффективность.

Основные выводы и предложения

Диссертационная работа представляет собой обобщение исследований автора и содержит все необходимые этапы решения поставленных задач от теоретических исследований до практических рекомендаций.

Основные выводы и рекомендации по формированию организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами сводятся к следующему:

1. Активное развитие рынка недвижимости, увеличение количества участников проектов по ее созданию, развитию и последующей реализации или сдачи в аренду в условиях усиливающейся конкуренции требуют новых подходов к организации управления инвестиционно-строительной деятельностью. В условиях резко повышающегося спроса на земельные участки под застройку, дефицита мощностей в городской инженерной инфраструктуре ключевым участником инвестиционно-строительного процесса становится застройщик - девелопер. Преимущества девелопмента заключаются в обеспечении высокой эффективности управленческих воздействий на все ключевые факторы реализации проекта, а также финансовой ответственности за конечные результаты при заявленном качестве работ.

2. Результаты анализа практических данных и литературных источников показывают, что в стране создана обширная нормативная база для регулирования взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной сферы, включая девелопмент. Однако некоторые нормативные акты нуждаются в обновлении и совершенствовании, включая Градостроительный Кодекс. В первую очередь это касается формирования градостроительных территориальных планов, оформления исходно-разрешительной документации.

3. Для оценки перспектив развития инвестиционно-строительной деятельности, включая девелопмент, в крупнейших агломерациях России предложены группы показателей, отражающих состояние их инвестиционно-строительной и социально-экономической сфер (в т.ч. состояние жилищного фонда, уровень обеспеченности им населения, его покупательская способность). Эти показатели были использованы для разработки классификации агломераций, которая может быть использована в целях выбора направлений формирования их потенциала, а также позволяет оценивать агломерации как потенциальных партнеров девелоперских компаний. Для компаний важнейшими предпринимательскими факторами являются: уровень социально-экономического развития агломерации, ее строительной сферы, а также потенциальный спрос на недвижимость.

4. Анализ показал, что существенное расхождение организационно-экономического, технико-технологического уровней, уровней затрат и рисков потенциальных участников реализации инвестиционно-строительного проекта затрудняет отбор претендентов для участия в создании и развитии объекта недвижимости с учетом предполагаемого способа его реализации. Разработанные методические положения по оценке указанных выше уровней используют инструментарий теории нечетких множеств и позволяют объективно отразить достигнутый уровень указанных выше показателей для потенциальных претендентов.

5. Выявлена необходимость обновления и расширения научно-методического обеспечения процесса выбора способа реализации инвестиционно-строительного проекта. Разработанные автором методические положения предусматривают количественную оценку объективных и субъективных факторов, влияющих на выбор способа реализации проекта, исходя из предпочтений инвестора, а также учитывают объективно обусловленную логику отношений основных участников проекта, их потенциал и стратегические цели, а также приоритеты пересекающихся интересов. Исходя из всего этого, можно обеспечить выбор такого способа реализации инвестиционно-строительного проекта, который адекватен как сложности и масштабности создаваемого объекта недвижимости, так и условиям реализации проекта.

6. Результаты исследования показали необходимость совершенствования системы управления рисками в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов. В этих целях в работе:

· показано место рисков в системе управления реализацией проекта;

· обоснована необходимость практической интерпретации технических и аналитических методов, классификации, идентификации и оценки рисков проектов.

· риск инвестиционной привлекательности проекта для инновационного предпринимательства девелоперской компании является одним из определяющих, так как позволяет использовать ее конкурентные преимущества и экономический потенциал конкретной территориальной агломерации.

...