Выбор методов эффективной реализации жилищной политики в крупных городах

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Специальность: 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Выбор методов эффективной реализации жилищной политики в крупных городах

Долгушина Ольга Валентиновна

Москва - 2007

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Грабовый Петр Григорьевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Иванова Нина Вячеславовна

кандидат экономических наук, доцент

Баринов Валерий Николаевич

Ведущая организация Пензенский государственный университет

архитектуры и строительства

Защита состоится _________ 2007 года в ___ часов в ауд. __на заседании диссертационного совета Д 212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу:

113114, г. Москва, Шлюзовая набережная, д.8.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Автореферат разослан «___» ___________ 2007 г.

Ученый секретарь

диссертационного совет Г.Л. Исаева

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Рыночные отношения в России теперь охватывают все сферы деятельности в обществе. Это влечет за собой изменения в социально-экономической политике государства, деятельности всех уровней управления, в том числе и в органах местного самоуправления, изменения в их структуре и функциях.

Ни для кого не является секретом, что удовлетворение потребностей населения в жилье - одно из важнейших условий социально-политической стабильности в стране, улучшения здоровья населения, повышения эффективности труда, что является одним из немаловажных факторов подъема экономики. Задача заключается в том, чтобы обеспечить доступность жилья для граждан. А потребность в улучшении жилья испытывают более 70 % населения только городов. Готовность же городского населения приобрести отдельное жилье составляет более 30 %. Уже на основе этих данных можно утверждать об острейшей необходимости развития рынка доступного жилья, ориентированного на удовлетворение нужд всех социальных групп населения.

В целях реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», повышения качества жизни населения, проведение эффективной социально-экономической, жилищной и градостроительной политики на территории муниципалитетов необходим выбор методов эффективной реализации жилищной политики городских органов управления, включая и формирование основных мер в этой области, обеспечение в конечном итоге их решения.

Жилье как недвижимость является воплощением накопленных и вложенных средств, овеществленным результатом труда. В этом качестве оно выполняет функцию экономического фактора в жизни человека, являясь важнейшим базовым элементом института частной собственности, без которого невозможно становление и устойчивое развитие рыночных отношений. Но выполнять свои социальные и экономические функции жилье начинает только тогда, когда оно становится доступным практически всему населению страны. Именно поэтому важнейшей составляющей экономической стратегии государства и является жилищная политика городских органов власти.

В наиболее общем виде рыночный механизм доступного жилья можно определить как целесообразную деятельность, направленную на повышение платежеспособности граждан и одновременное увеличение предложения жилья предприятиями строительного комплекса. Именно в рамках этих условий на общефедеральном уровне принят пакет законов по механизму формирования рынка доступного жилья, существенно активизирующий все инвестиционные процессы с учетом жизненного цикла воспроизводства жилой недвижимости, создавая эффективные стартовые организационно-экономические и правовые условия для широкой реализации национального жилищного проекта.

Ситуацию формирования рынка доступного жилья в настоящее время можно определить как критическую: низкий уровень платежеспособности основной части населения страны, высокая дифференциация доходов по социальным группам, значительное расслоение домовладельцев по уровню обеспеченности, степени комфортности имеющегося и требуемого жилья. Все это требует проведения и развития адресной социальной жилищной политики.

Традиционными источниками финансирования капитальных вложений - бюджетными ассигнованиями и собственными средствами предприятий нельзя обеспечить подъем инвестиционной деятельности. А уровень использования банковских ипотечных жилищных кредитов очень незначителен и составляет не более 1% общего количества сделок на рынке жилья. Российские ссудосберегательные жилищно-накопительные системы тоже находятся на начальном этапе своего развития. Следовательно, необходимо искать дополнительные источники инвестирования.

Развитие и изменение уклада жизни современных крупных городов нельзя спланировать из центра. Напротив, развитие городов - результат воплощения в жизнь многочисленных независимых решений, которые превращаются в единое целое только по прошествии какого-то времени.

Задача муниципалитета состоит не в том, чтобы самому заниматься финансированием различных проектов, а в том, чтобы создавать наиболее оптимальные условия для инвесторов, позволяющие им свести до минимума инвестиционные риски и получить более высокую прибыль.

Таким образом, городское планирование - это не только подготовка планировочных схем и документов, отражающих перспективы развития инфраструктуры, производственных мощностей, жилых и административных зданий города. Это еще и разработка стратегии реализации составляющих социально-экономического развития, в том числе и жилищной сферы, для которой в обязательном порядке должны предусматриваться способы изыскания средств, необходимых для осуществления намеченных планов.

Для крупных городов, где проживает более 500 тыс. человек, как показали исследования, местными дополнительными инвестиционными ресурсами могут являться:

- отчисления от доходов местных промышленных и торговых предприятий;

- сбережения населения;

- ипотечные кредиты под залог стоимости земли и недвижимости;

- муниципальные займы;

- инвестиционная привлекательность района, города, региона.

В настоящее время основная масса проектов в жилищном строительстве в крупных городах реализуется на основе договоров долевого строительства и инвестирования. В рамках такого рода проектов риски строительных проектов полностью переносятся на граждан, являющихся на момент заключения сделки инвесторами. Следствием этого стала волна недобросовестного исполнения договорных обязательств строительными компаниями, в результате которого многие граждане лишались своих денег и не получали квартир взамен.

Вместе с тем в последние годы в крупных городах наблюдается резкий рост цен реализации жилья на первичном (вторичном) рынке. Это стало для семей с низкими и средними доходами практически непреодолимым препятствием для приобретения жилья.

Автором также установлено, что в Московском регионе в 50% случаев реализации строительных проектов стоимость строительства постоянно увеличивалась, хотя и так не вызывает сомнения факт, что строительный бизнес высоко прибылен с точки зрения вложения средств. Рентабельность реализации строительных проектов жилищной недвижимости, по экспертным оценкам, доходит до 200%.

Для муниципальных органов управления становится еще более актуальной разработка методов эффективной реализации жилищной политики в соответствии с современными социальными условиями.

Основными принципами организации муниципальной жилищной политики должны быть:

- многовариантность моделей строительства и реализации нового жилья;

- контроль со стороны государства (муниципалитета) за сверхприбылью строительных компаний через систему налогообложения;

- проведение подрядных торгов на прединвестиционной стадии и государственное регулирование инвестиционных и рыночных цен;

- борьба с монополизмом застройщиков и улучшение конкурентной среды при реализации доступного социального жилья, предоставление гражданам возможности выбора исполнителей на начальном этапе строительства;

- вовлечение жителей в управление, особенно на начальной стадии реализации проекта;

- выбор способов контроля жителей;

- создание муниципальными органами арендного сегмента рынка с учетом доходов населения и последующим правом выкупа жилья гражданами;

- паспортизация жилищного фонда на всех стадиях функционирования жилищной недвижимости.

Проблемам управления жилищной недвижимостью, механизмам привлечения инвестиционных ресурсов, организации и функционированию управляющих компаний и др. уделяется значительное внимание в научных разработках отечественных и зарубежных ученых, включая Е.К.Ивакина, А.Н.Кириллову, В.Ю.Прокофьева, С.Р.Хачатряна, М.Д.Шапиро, Л.Н.Чернышова и т.д. Значительный интерес для нашей работы представляют исследования П.Г.Грабового, С.И.Абрамова, В.В.Григорьева, И.Г.Лукмановой, Н.В.Ивановой, Р.Г.Квачадзе, М.Л.Федотовой Н.Ю.Яськовой и др.

Не отрицая значимости исследований обозначенных направлений указанными выше авторами, тем не менее необходимо отметить, что имеющиеся научные разработки не охватывают весь спектр этих проблем и их можно считать недостаточными. Остается актуальной и практически неразработанной для рыночных условий важная народнохозяйственная задача разработки методов управления и системного рассмотрения воспроизводственных и инвестиционных процессов в жилищной сфере крупных городов, ориентированных на рынки недвижимости, их экономическую эффективность и социальную направленность. Не устранены диспропорции между платежеспособным спросом и предложением жилой недвижимости в системе инвестиционно-строительных комплексов городов, что привело к инфляционному скачку цен на рынке жилья и свело на нет все положительные эффекты развития рынка доступного жилья, ожидавшиеся от реализации федеральных законодательных инициатив.

Из этого вытекает необходимость как в теоретическом, так и в практическом плане рассмотрение существующих методических подходов, а также предложений по методам эффективной реализации жилищной политики в крупных городах, что и обусловило актуальность исследования, выбор темы, и цель и задачи.

Целью диссертационной работы является выбор методов эффективной реализации жилищной политики в крупных городах, оценка состояния и обоснование направлений развития рынка жилищной недвижимости с учетом их социально-экономических особенностей, арендных отношений и кредитно-накопительной системы инвестирования, ориентированных на обеспечение доступного жилья.

Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:

- проведены исследования основных социально-экономических причин, препятствующих строительству доступного жилья на основе ретроспективного анализа закономерностей формирования и тенденций развития строительства и жилищного рынка;

- исследованы теоретические основы и практические условия состояния фаз и циклов рынка недвижимости в крупных городах с использованием предложенных методов прогнозирования развития территориально-отраслевых жилищных рынков недвижимости;

- сформулированы концептуальные основы, обоснованы методические принципы и закономерности организационно-экономических процессов при выборе рыночной стратегии крупного города для приобретения жилья и формировании кредитно-инвестиционной политики в области жилищной недвижимости;

- формирование факторного пространства, определяющего условия развития рынка недвижимости и выбор уровня доступного жилья для различных категорий населения с учетом имеющихся у них инвестиционных источников;

- разработана и реализована модель оптимизации развития муниципального жилищного фонда и прогнозирования цен на рынке жилья;

- предложена экономико-математическая модель оценки арендного жилищного фонда при строительстве и реконструкции муниципальных доходных домов;

- смоделирован кредитно-накопительный механизм, позволяющий расширить рынок доступного жилья созданием специальных жилищных строительных кооперативов и системы льготных займов и кредитов;

- разработаны методические рекомендации паспортизации жилищного фонда, пополняемого за счет нового строительства.

Объектом исследования является жилищная недвижимость в крупных городах, включая ее территориальные портфели.

Предметом исследования являются организационно-экономические процессы по выбору методов эффективной реализации жилищной политики в городах. жилищный кооператив арендный муниципальный

Методологической и теоретической основой исследования являются объективные экономические законы, основы институциональной экономики, основополагающие теории и концепции развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, разработки научно-исследовательских институтов, Российской Академии наук и Росстроя, посвященные исследованию проблем формирования и развития рынка доступного жилья. В работе были использованы методы системного анализа, функционально-структурного моделирования и функционально-надежностного анализа, теория рисков, математической статистики, системного, логического анализа, экспертных оценок, прогнозирования и др.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной экспертно-статистической и бухгалтерской отчетности для анализа показателей строительства, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Минэкономразвития и торговли РФ, Росстроя, предприятий инвестиционно-строительного комплекса крупных городов и подтверждается апробацией результатов исследования.

Научная новизна выполненного исследования состоит в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих выбор методов эффективной реализации жилищной политики крупных городов через развитие территориально-отраслевых рынков доступного жилья и развития системы кредитно-инвестиционных, арендных инструментов регулирования процессов воспроизводства муниципального жилищного фонда.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем.

Исследованы тенденции развития рынка доступной жилищной недвижимости, проанализированы особенности его функционирования в крупных городах России и выполнено прогнозирование потребностей и инвестиционных возможностей населения в улучшении жилищных условий.

На основе системного подхода рассмотрен экономический механизм обоснования рыночной стратегии реформирования жилищного фонда крупного города и управления воспроизводством территориально портфелированной жилищной недвижимости.

Обоснована необходимость изменения целевой функции реализации жилищной политики муниципальных органов управления путем перехода к задаче системного воспроизводства жилищного фонда за счет сочетания традиционных и нетрадиционных видов реализации жилья.

Обоснованы методические подходы по оптимизации структуры воспроизводства муниципального жилищного фонда и прогнозирования цен на первичном (вторичном) рынке жилья.

Разработаны методические основы кредитно-накопительного механизма, позволяющего расширить рынок доступного жилья через систему специальных жилищных строительных кооперативов с применением льготных займов и кредитов.

Предложены методические подходы оценки арендного муниципального жилищного фонда к расширению его масштабов, которые основаны на сближении предложений и дифференцированного платежеспособного спроса по критериям качества и стоимости жилья.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разработанные научные положения и конкретные научно-методические рекомендации могут быть использованы в практической деятельности муниципальных органов управления, в области регулирования воспроизводства различных структурных элементов земельно-имущественного комплекса крупного города.

На защиту выносятся:

- механизм реализации жилищной политики и стратегии реформирования жилищного фонда крупного города;

- методы оптимизации структуры строительства муниципального жилищного фонда и прогнозирование цен на рынке жилья;

- организационно-экономический механизм совершенствования системы городского планирования, позволяющей расширить рынок доступного жилья через построение системы льготных займов и кредитов, увеличения арендного муниципального жилищного фонда и развития системы специальных жилищных строительных структур.

Апробация и реализация результатов исследования состоит в следующем:

- основные положения диссертационной работы доложены автором на международных и межрегиональных научно-практических конференциях в г.Москве (1999, 2001, 2003, 2006 гг.), на научных семинарах кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» МГСУ, совещаниях руководителей Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы, в строительных, энергоресурсоснабжающих и жилищных предприятиях г.Москвы и Московской области;

- теоретические положения и методические рекомендации прошли апробацию и реализованы при формировании территориального рынка доступного жилья в Московском регионе, при составлении и реализации целевых муниципальных программ в г.Москве на 2006-2010 гг.

Имеется патент №2003135869/031 (744) от 27.07.2004 г. на методику проведения паспортизации жилищного фонда (квартир) при новом строительстве в Москве.

Научно-методические положения диссертации используются при разработке учебных программ, чтение курсов лекций и практических занятий по дисциплине «Обновление сложившейся застройки и управление ЖКК города» на кафедре ОСУН МГСУ.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 14 работ, общим объемом 39,68 п.л., в том числе лично автором 7,2 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений и приложения.

Объем диссертации без приложений составляет 156 страниц, 10 таблиц, 24 рисунка. Библиографический список составляет 104 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Жилищный фонд Российской Федерации, как показывают исследования, находится в неудовлетворительном состоянии. Высока степень износа, обеспеченность жильем недостаточная, комфортность его низкая.

Исследование существующих теоретических подходов к определению понятия «доступное жилье» позволило выявить следующее толкование этой категории: доступное жилье как арендное жилье; доступное жилье как соотношение стоимости жилья к платежеспособности граждан (коэффициент доступности); доступное жилье как управление воспроизводством жилого фонда на всех этапах жизненного цикла.

Принципиальная особенность взаимодействия объектов недвижимости и функционирования рынка жилья в настоящее время состоит в том, что ее массовость сдерживается неразвитостью рынка долговременных кредитов. Развитию жилищного рынка в стране придается ярко выраженная социальная ориентация, для осуществления этих задач необходимо преодолеть причины, влияющие на замедленный темп развития процессов воспроизводства в системе инвестиционно-строительной деятельности и рынка недвижимости.

Несмотря на то, что предложение всегда будет с опозданием реагировать на спрос с сопутствующим риском краткосрочного повышения цен, необходимо привести к максимальной эффективности функционирование рынка жилья за счет снижения себестоимости строительства, затрат на содержание зданий, гибкости реализации соответствующей спросу.

По годам постройки жилой фонд в стране распределен следующим образом:

165 млн.м.кв.- жилой фонд, построенный до 1920 года;

1606,5 млн. м.кв.- построены с 1921 по 1970 годы, то есть 2/3 жилого фонда построено до 1970 года;

915,9 млн.м.кв. - с 1971 по 1995 годы и только самая малая часть фонда,165 млн.м.кв., построена после 1995 года. Износ фондов составляет свыше 70% и 88,7 млн.м.кв. жилья фактически подлежит сносу.

Если взять объем ввода жилья в 2005 г. (40,9 млн. м. кв.) и направить только на переселение из ветхого и аварийного фонда, то потребовалось бы потратить на это 2 года. А если учесть, что в 2005 г. в очереди на улучшение жилищных условий было зарегистрировано 4 млн. 430 тысяч семей, тогда время ожидания получения социального жилья этой категории граждан составило бы от 15 до 20 лет.

Количество желающих улучшить свои жилищные условия составляет 28 миллионов семей или 61% населения. В то же время в 2003 году жилищные условия улучшили только 230 тысяч семей или 5,2% от стоящих на учете, т.е. при таких темпах для решения проблемы понадобилось бы 50 лет. Такая ситуация не может быть признана для нашей страны удовлетворительной.

Положение с жилищным фондом в городе Москве также нельзя назвать благополучным. Ветхие и аварийные жилые дома, находящиеся в эксплуатации, составляют 2469,0 млн.кв. метров общей площади; жилые дома первых индустриальных серий, подлежащих сносу, все еще составляют 6 млн.кв.метров, очередь на получение жилья гражданам исчисляется 198 тыс. семей и т.д.

Анализ цен на рынке жилья показывает, что с 1999 г. по 2004 г. идет постоянный рост разрыва между стоимостью строительства (1) и ценами на первичном (2) и вторичном рынке (3) (рис. 1).

Рис. 1. Средние цены на жилье и стоимость строительства, руб./кв.м

Особенно велика эта разница для жилищного строительства города Москвы, где разрыв между фактическими затратами на строительство (затратная оценка строительства) и рыночной стоимостью продаж достигает более 100%, а ежегодные индексы роста цен на жилье достигают более 50%.

В других регионах эта разница существенно меньше, но в среднем составляет не менее 20%. Разница между затратной стоимостью строительства и фактическими ценами на рынке - это не только чистая прибыль, как результат деятельности, но также и показатель коррупционности инвестиционно-строительной системы, которая является бременем для покупателя жилья.

В ежегодном Послании Федеральному Собранию Президент России отметил, что « … очень многие люди, надо признать это, все еще живут в ветхих, аварийных домах и квартирах. Строится мало, а то, что строится, еще часто не отвечает современным стандартам безопасности и качества. Причем новое жилье могут позволить себе купить лишь люди с высокими доходами…». Он также отметил, что Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны (а не 10%, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям, и приобрести - за счет собственных накоплений и с помощью доступных жилищных кредитов. Необходимо, чтобы приобретение жилья населением стало вполне доступным и реальным для основной массы населения.

Формирование рынка доступного жилья в настоящее время осуществляется в условиях преимущественной приватизации жилья. Сейчас в собственность граждан передано 62 % квартир, т.е. происходит прирост домашнего имущества населения на 90% составляющего жилищную недвижимость, состояние которой анализировалось выше. Это в свою очередь требует приоритетного государственного регулирования рынка доступного жилья и обеспечения нормативного воспроизводства жилищной недвижимости

Как считает автор, в качестве главного организационного обеспечения общенационального проекта формирования доступного жилья и для реализации целевых инвестиционных программ в стране должны быть разработаны различные подходы выбора методов эффективной реализации жилищной политики на уровне муниципальных образований любого крупного города. В связи с этим требует значительной переработки пока действующая ФЦП "Жилище", для реализации которой необходима параллельная работа региональных и муниципальных органов. Основные проблемы, которые необходимо решать в жилищном строительстве, в рамках реализации общегосударственной программы формирования рынка доступного жилья и реализации жилищной политики крупного города представлены в табл. 1.

Таблица 1

Основные проблемы в жилищном строительстве

Проблемы	Причины
В жилищном строительстве остается низкая доля ипотечного кредитования и низкий уровень развития ссудосберегательных жилищно-накопительных систем	высокая степень монополизации кредитно-финансовых рынков; высокие ставки ипотечного кредитования; высокий уровень первоначального взноса по ипотечным кредитам; нет эффективного механизма повышения доступности кредитования застройщиков; несовершенство законодательства по жилищно-накопительным системам.
2. Не снижается стоимость жилья и наблюдается значительное превышение рыночной стоимости строительства над фактическими затратами	превышение спроса над предложением; не сокращаются существенно издержки застройщиков на преодоление административных барьеров; высокий уровень монополизации строительного рынка; фактические сроки строительства жилых объектов в 2-3 раза превышают нормативные; высокий уровень износа производственных фондов в строительстве и низкий уровень их загрузки; недостаточный уровень применения в строительстве малозатратных энергосберегающих технологий СМР на базе местных строительных материалов.
Не обеспечивается значительный рост объемов строительства жилья.	не разработан эффективный механизм долгосрочного планирования инвестиций в жилищное строительство и подготовки площадок для застройки на уровне муниципального управления; не ликвидирован монополизм в строительной отрасли, обуславливающий спекулятивный рост цен на жилье; отсутствуют необходимые инвестиции в промышленность строительных материалов.

Опережающее развитие жилищного строительства должно позволить выйти из того состояния, когда низкие объемы строительства поддерживают высокие цены на жилую недвижимость, а рост стоимости жилья ограничивает платежеспособный спрос и сдерживает увеличение объемов строительства.

Наряду с общими особенностями строительства, автором рассмотрена специфика реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в регионах России, в том числе и г.Москве.

В Москве реализуют жилищные программы, направленные на повышение доступности жилья для населения, наращиваются объемы жилищного строительства, реализуются меры, направленные на повышение возможности жителей города использовать их собственные доходы и имущество для приобретения жилья, начал претворяться в жизнь приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Однако, ряд факторов, обуславливают значительный рост спроса на московское жилье и, как следствие, рост цен на него. Отсутствие законодательного регулирования этих проблем, создает дополнительные трудности при реализации национального проекта.

Более того, быстрое нарастание разрыва между ценами на жилье и доходами основной массы москвичей стало основной причиной резкого снижения покупательной способности на жилье жителей города (на 35% в течение последнего года) и начала снижения показателя доступности жилья (табл. 2).

Таблица 2.

Изменение индекса доступности жилья в период 2000 - 2006 гг.

Показатель	2000 г.	2001 г.	2002 г.	2003 г.	2004 г.	2005 г.	2006 г.
Совокупный годовой доход семьи из 3-х человек, руб. 1)	130 000	150 000	198 887	258 156	294 505	366 300	440 000
Средняя стоимость 1 квадратного метра жилья, руб.2)	19 600	20 300	28 305	34 860	48 671	60 123	80 820
Стоимость 54 кв. м жилья, руб.	912600	1096200	1528470	1882440	2626614	3246642	4364280
Значение индекса доступности жилья, лет	7	7,3	7,6	7,2	8,9	8,8	9,9

Примечание: 1). По данным Мосгоркомстата.

2). Цены типового панельного жилья в районах массовой застройки.

Острота сложившейся ситуации в жилищной сфере для всех категорий населения Москвы, а также необходимость решения задач социально-экономического и демографического развития города, вытекающих из послания Президента РФ Федеральному Собранию РФ от 10 мая 2006 года и приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», требуют серьезной корректировки планов по повышению доступности жилья.

Целесообразно было бы предусмотреть:

1) проведение режима протекционизма на столичном рынке жилья в целях сокращения дисбаланса между спросом и предложением, являющимися основным источником роста цен на жилые помещения;

2) достижение максимально возможной эффективности использования городского жилищного фонда, а также бюджетных средств, выделяемых на городские жилищные программы, в том числе строительство доходных домов;

создание рынка поднайма жилых помещений, находящихся в государственной собственности и стимулирование нанимателей жилых помещений, в целях сдачи в поднаем излишков жилой площади;

создание городского центра арендного жилья, задачей которого является функция городского координатора рынка найма, поднайма, мены и обмена жилья, расселения коммунальных квартир;

5)выделение земельных участков под строительство некоммерческим организациям - специализированным жилищно-строительным кооперативам (СЖСК), создаваемых под контролем городской власти.

Город, как собственник, заинтересован не только в получении максимального дохода от принадлежащего ему имущества, но и в сохранении каждого его элемента, как основы своего развития. Эта цель должна реализоваться путём эффективного управления городским имуществом.

Все факторы, определяющие развитие того или иного сегмента рынка недвижимости, изменения цен и арендных ставок, подразделяются на внутренние и внешние по отношению к рынку. Внутренние факторы -- это закономерности функционирования и развития данного сегмента, его взаимодействия со смежными сегментами рынка недвижимости, определяющие характер протекания циклов и перехода между фазами (стадиями) развития рынка. Внешние факторы формируют тенденции изменения цен. Их можно разбить на три группы, отличающиеся по своей сущности, характеру и степени влияния:

факторы, связанные со специфическими (географическими, демографическими, экологическими, политическими) особенностями региона, города;

факторы, связанные с экономическими условиями в регионе, городе;

факторы, связанные с макроэкономическими условиями в стране.

Тенденции развития рынка определяются сочетанием, взаимным влиянием этих факторов. Но степень влияния каждого из них может существенно меняться. Разнообразные сочетания этих факторов, а тем более их изменение во времени в разнонаправленную сторону, приводят к большому разнообразию сценариев становления рынков недвижимости в различных городах, к несинхронности их развития.

Сложными причинно-следственными связями между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, являются спрос и предложение. Основная движущая сила развития рынка недвижимости - это наличие конкурентной среды, которая создает условия для регулирования спроса и предложения.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост доходов, аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к спаду на рынке. Общепризнано, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения.

Агрегированный вектор структуры коммерческого жилищного строительства опирается главным образом на различные схемы инвестирования жилищного строительства. Это обусловлено тем, что во многом именно выбор этих схем определяет сумму средств, которую готов потратить субъект на жилье. В свою очередь от объема потраченных средств зависит структура коммерческого жилищного строительства (рис. 2).

Как показали исследования, проведенные автором, основными вариантами инвестирования жилищного строительства для Москвы являются следующие:

- полная и единовременная оплата стоимости приобретаемого жилья за счет собственных сбережений (включая и ликвидную стоимость старого жилья);

- приобретение жилья с использованием различных форм кредитования, предложение финансовых ресурсов заемщикам на определенный срок;

- финансирование строительства жилья путем долевого участия инвесторов с гарантией городских органов власти;

- финансирование жилищного строительства с использованием ценных бумаг: облигаций жилищного займа, ипотечных облигаций и жилищных сертификатов, муниципальных средств для доходных домов;

- различных внебюджетных фондов развития жилищного строительства.

Из всего многообразия существующих способов инвестирования жилищного строительства инвестор сам принимает решение о выборе конкретного варианта. Следует отметить, что выбор источников всегда связан для инвестора с фактором неопределенности (риска).

Итак, вектор Хк = (x1 .....xi......хm) - требуемая структура коммерческого жилищного строительства. При расчете структуры коммерческого жилищного строительства необходимо иметь в виду, что инвестор (покупатель жилья) стремится получить максимальный объем i-го жилищного фонда при оптимальной цене этого жилья (Хij).

(1)

где Ii-- объем инвестирования i-гo вида жилищного фонда;

Cj - стоимость 1 м2 i-го вида жилищного фонда.

В условиях развитого рынка жилищного строительства любой инвестор стремится получить максимальный объем комфортного жилья при оптимальной цене этого жилья. Модель оптимизации структуры коммерческого жилищного строительства выглядит следующим образом:

(2)

где i - вид жилищного фонда (индекс серии жилого дома);

j - индекс типов квартир;

bij - число квартир типа j в i-ом виде жилого фонда;

Zij(t) - совокупные инвестиционные затраты на 1 м2 общей площади серии i, j-гo типа квартир в t году;

Xij(t) - объем i-гo вида жилищного фонда, j-гo типа квартир в t году (искомая величина в оптимизационной модели).

Основными ограничениями в данной модели будут являться:

- инвестиционные возможности инвестора;

- возможности строительной индустрии, связанные с дефицитов материалов и вводом жилья определенных серий в t году;

Инвестору также необходимо оценивать уровень риска вложений в тот или иной тип жилья, в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Как показали исследования, ситуацию по выбору методов эффективной реализации жилищной политики в муниципальных органах управления можно определить как проблемную задачу, при этом в ней центральным элементом является организация и регулирование эффективных территориальных рынков доступного жилья.

В этой связи автор исследовал циклы рынка недвижимости, представляя их как собой определенное движение во времени (подъемы и падения), занимающее длительный период времени -- от 2-3 до 20 лет. Каждый цикл отличается от предыдущих циклов причинами возникновения, длительностью протекания, глубиной и различным влиянием внешних и внутренних факторов.

Проведенные автором исследования показали, что циклы рынка недвижимости ведут себя несколько иначе, чем циклы иных рынков, например, ценных бумаг, товарных рынков и т.д. Циклы рынка недвижимости не так отчетливо выражены, и это объясняется уникальными ее характеристиками:

недвижимость не является активом с высокой ликвидностью. Следовательно, рынок недвижимости отстает от макроэкономических циклов. Отставание объясняется тем, что строительство требует длительного времени и спрос не может быть удовлетворен мгновенно. Сама по себе собственность уникальна, а поиск покупателя - владельца процесс более замедленный;

2. рынок недвижимости дольше достигает равновесия (и на очень краткое время), поэтому циклические максимумы и минимумы рынка недвижимости выражаются преимущественно в виде резких повышений (подъемов) и понижений (спадов).

Способность предсказать или распознать на ранней стадии цикла рынка недвижимости спад и подъем может способствовать прогнозу по валовому городскому продукту. С другой стороны, незнание того, в какой точке цикла находится рынок, можно иметь негативные последствия.

За время одного цикла рынок недвижимости крупного города проходит ряд фаз. Умение определить, в какой фазе находится рынок, составляет основу прогнозирования изменений цен на территориальном рынке.

На основе анализа состояния рынка в 2000-2005 гг. автор пришел к выводу, что существует общая закономерность для развивающихся рынков жилищной недвижимости различных городов, связанная с изменениями стоимости жилья: роста цен от начальных, дорыночных с последующей стабилизацией до уровня «мировых» рыночных цен.

Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного снижения цен) в силу таких факторов, как резкое ухудшение социально-экономического положения региона, усиленный отток населения и т. п., но постепенно во всех городах цены достигают уровня стабилизации, а в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами. При этом рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий, при прохождении которых меняются значения следующих факторов:

начального уровня цен;

соотношения цен первичного и вторичного рынков недвижимости;

соотношения спроса и предложения;

степени «рыночности» поведения продавцов и покупателей (осведомленности о законах, правилах и правах, о спросе и предложении, ценах, курсе валют, степень долларизации рынка);

уровня активности рынка (доли сделок в общем числе зарегистрированных объектов недвижимости того или иного типа);

правовой среды (состояния законодательной, нормативной базы, уровня криминализации рынка);

развитости инфраструктуры рынка (состояния методической базы, корпоративных форм деятельности агентов рынка, информационной обеспеченности и открытости рынка).

Методические рекомендации по прогнозированию развития рынка недвижимости, разработанные автором. Они основаны на двух методических подходах: статистическом и эвристическом.

Эвристический подход включает следующие этапы анализа:

состояние рынка недвижимости в данном городе, определение достигнутой стадии его развития;

изменение экономической и политической ситуации в стране и выявление основной долгосрочной тенденции изменения цен и арендных ставок;

определение специфических характеристик и социально-экономических условий города, региона и среднесрочных тенденций отклонения темпов роста цен от основной тенденции;

состояние макроэкономических показателей (инфляция, курс доллара) и прогноз их изменения с корректировкой ценовой ситуации;

внутренних факторов и внешних условий, способных изменить ситуацию на рынке, определение краткосрочных тенденций колебания цен;

сопоставление результатов предыдущих этапов и определение результирующей тенденции.

Статистический подход состоит в том, что используется динамический ряд значений уровня цен (арендных ставок) для построения статистической модели процесса и получения на ее основе экстраполяционного прогноза. Однако его применение требует накопления статистических данных о динамике цен (арендных ставок) в предыдущие периоды.

В условиях развитого рынка жилья и наличия полноценного арендного сектора потребитель жилья выбирает между владением жильем и арендой. При совершенной конкуренции равновесие между спросом и предложением на рынке жилья должно устанавливаться таким образом, чтобы потребителю было равно выгодно жить как в собственном доме, так и в арендуемом. И тогда становятся сопоставимыми дисконтированная стоимость всех затрат, включая арендную плату, и налог на недвижимость с затратами на текущее обслуживание и оплату коммунальных услуг.

В общем виде можно представить функцию полезности для выбора формы владения жильем (в собственность или аренду) следующим выражении:

(3)

где Gi (Рх, Pc, W, V) - полезность для домашнего хозяйства i-го типа владения жильем в форме собственности;

Рс - вектор стоимости приобретения и владения жильем;

W- зажиточность (накопление) семьи;

V- доходы;

Рх - вектор цен на нежилищные товары и услуги;

Gi (Px, Pa, W, V) - полезность для домашнего хозяйства z-ro типа владения жильем в форме аренды;

Ра - вектор затрат по аренде жилья.

Если > 0, то это значит, что для семьи типа i предпочтительнее владение жильем в форме собственности, а если < 0, то аренда жилья предпочтительнее, чем владение жильем в форме собственности.

По мере формирования рынка жилья (особенно его арендного сектора) такой анализ весьма актуален для моделирования его развития и прогнозирования пропорций между секторами. Для обоснования вышеуказанных пропорций целесообразна организация мониторинга предпочтений населения, представляющего собой инструмент динамического анализа, используемый с целью минимизации возможного дисбаланса между спросом и предложением на рынке жилья по формам владения.

Динамику сбережений (накоплений) населения автор представляет как:

Wt+1 = (Wt+Vt - Ct) [(1 + rt) wt + (1 + zt) (1 - wt)], (4)

где Wt - уровень зажиточности семей в начале периода t;

Vt - доход домашних хозяйств в течение периода t;

Сt - потребление домашних хозяйств в течение периода t;

rt, - ставка возврата нерисковых (гарантированных) вложений населения в периоде t, которая является детерминированной функцией времени;

zt - ставка возврата рисковых (негарантированных) вложений в периоде t, которая является случайной величиной;

wt - доля нерисковых вложений в периоде t от общего объема совокупного накопления (сбережений), равного Wt + Vt - Сt, причем 0 wt 1;

(1 - wt) - доля рисковых вложений (0 (1 - wt ) 1).

Возможность участия граждан в процессе улучшения жилищных условий тесно связано с благосостоянием семей, выявлением их финансовых возможностей в приобретении жилья. Здесь важно установить, имеется ли достаточно представительная группа населения, чьи финансовые возможности не столь велики, чтобы совершить единовременную покупку жилья, но достаточны для внесения первого взноса и последующих платежей.

В качестве городов-представителей для проведения научного исследования автором рассмотрены города Москва и Санкт-Петербург.

Одной из форм реализации экономической составляющей городского жилищного хозяйства являются «доходные дома», имевшие правовую основу частных домовладений, в которых ранее на условиях аренды проживало более половины жителей российских городов. Как показали исследования, аренда жилых помещений различного класса на длительный срок без права её изъятия у собственника успешно конкурирует на рынке недвижимости с куплей-продажей и удовлетворяет потребность в жилье не менее 50% участников рынка.

Различные варианты аренды жилья предложены в разработанной концепции управления собственностью и взаимодействия с иными собственниками на территории города Москвы. Владение и пользование более эффективно осуществляется отдельными физическими или юридическими лицами на договорной основе (найма, аренды, аренды с правом выкупа, купли-продажи). В концепции указывается, что доходный дом - это земельно-имущественный комплекс, в котором не подлежат приватизации жилые и нежилые помещения, находящиеся в государственной, муниципальной или иной форме собственности, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением некоторых категорий сельской местности.

В доходных домах предполагается предоставление деловым партнерам Москвы, а также жителям города, возможностей по организации собственного малого предпринимательства и проживания в домашних условиях в этом домовладении.

Достижение рентабельности и конкурентоспособности такого доходного дома на рынке гостиничных и других деловых услуг обеспечивается за счет минимизации затрат на строительство и эксплуатацию, но не за счет снижения качества и сохранения доступности всех видов бытовых услуг.

Предоставление жилья во временное владение и пользование в доходном доме ни в коей мере не означает ущемление прав граждан на улучшение жилищных условий на правах коммерческого найма. Напротив, доходный дом, предоставляя свои помещения в аренду гражданам с более высоким доходом, обеспечивает дополнительное получение финансовых средств и направление их в городской бюджет.

Как считает автор, доходный дом в условиях реформирования ЖКХ может и должен выступать как собственность государства в лице своих исполнительных органов власти субъекта РФ или органа местного самоуправления и предоставлять свои помещения в аренду различными категориями граждан в зависимости от их платежеспособности, обеспечивая тем самым получение дохода и направление его в местный бюджет (рис. 3).



Рис. 3. Управление доходным домом на коммерческой основе

Основными факторами, определяющими эффективность управления и эксплуатации доходного дома (доходность домовладения), являются:

коэффициент заполнения, выражающий - соотношение долей одновременно используемых и неиспользуемых в аренде коммерческих помещений доходного дома, минимальная величина которого определяется договором по закреплению государственного имущества на праве хозяйственного ведения доходного дома или собственника;

рентабельность вложенных кредитором или собственником финансовых средств;

срок эксплуатации доходного дома, обеспечивающий возврат вложенных средств в виде прибыли.

Сочетание этих трех основных факторов должно обеспечивать доступность для арендатора коммерческой цены аренды, которая включает полный объем технического обслуживания помещений на современном уровне. Их взаимодействиеавтором представлено в виде модели, допускающей определение в относительных величинах численного значения одного фактора в зависимости от заданных величин двух других, которая имеет следующий вид:

1 + R T = { (A a) (X x) } / A X, (5)

гдеT - время, принятое собственником, в течение которого эксплуатация доходного дома должна окупить вложенные средства, в годах;

R - рентабельность эксплуатации доходного дома;

А - себестоимость 1м2 коммерческой площади;

Х - общая площадь доходного дома;

а - параметр конъюнктуры, характеризующий превышение коммерческой цены аренды или найма (с оплатой жилищно-коммунальных и бытовых услуг) доходного дома над себестоимостью затрат, а 1;

х - параметр заполнения, выраженный обязательной долей помещений, сдаваемых в найм и аренду в течение года, х 1.

Левая часть модели представляет собой сумму всех средств, затраченных на строительство и дополнительное оборудование (инвентаризационная стоимость), выраженную через 1, и заданной рентабельности (R), например, за 10 лет эксплуатации (T) доходного дома, выраженной произведением RT. Правая часть - отношение средств, вырученных от коммерческого использования (аренды, найма) помещений доходного дома к реальной инвестиционной стоимости доходного дома со всеми атрибутами, отличающими доходный дом от гостиниц или жилых домов коммерческого использования. При заданном периоде ожидаемости доходного дома (10 лет) и преобразований в ф-ле (5) модель приобретает вид:

1+10R=ах(6)

На основе этой модели можно определить величину каждого параметра в зависимости от изменения величин двух других.

Но для того, чтобы недвижимость стала не только расходовать, но и пополнять бюджет, необходима протекционистская политика по отношению к становлению и развитию доходности в жилищной сфере, превращению каждого домовладения, будь то муниципальное или приватизированное жильё, в доходную отрасль городского хозяйства.

Льготные займы и кредиты при реализации городской программы по обеспечению очередников социальным жильем должны предоставляться на долгосрочной основе. Автор считает, в ряде случаев долгосрочные займы и кредиты могли выдаваться на льготных условиях. Низкая процентная ставка, предусматриваемая таким займом, в сочетании с большим сроком его предоставления дают должнику существенную выгоду, которую в ряде случаев можно рассматривать как субсидию. В свою очередь кредитор в этих условиях несет некоторые потери, так как он мог бы инвестировать эти средства на более выгодных условиях.

В качестве важного инструмента расширения границ доступности жилья и одном из элементов как индикатора повышения качества жизни населения автор предлагает кредитно-накопительную систему стройсбережений, которую используют специализированные жилищно-строительные кооперативы (СЖСК).

Как известно, стройсбережения, благодаря своей замкнутой, не зависящей от рынка капитала системе финансирования, имеют особые преимущества на развивающихся первичных рынках. Система стройсбережений - это не просто комбинация двух банковских продуктов (пассивная и активная банковские операции), ее можно рассматривать как опционной сделкой на льготных условиях. Если государство намерено субсидировать жилищное строительство, то лучше стимулировать предварительные накопления, чем последующие. Упорядочение стройсбережений то же может дать определенные преимущества СЖСК: независимость от роста процентных ставок на рынке капитала; экономию на продуктах потребления; накопленный собственный капитал способствует снижению финансовой нагрузки, стимулирование накопления сдерживает рост задолженности и снижение опасности несостоятельности должника. Таким образом, предварительное накопление не только улучшает макроэкономическую ситуацию, но и укрепляет положение потребителя.

Поощрение системы стройсбережений СЖСК выгодно и государству, поскольку оно способствует укреплению национальной экономики, созданию рабочих мест, расширению доступности рынка жилья для семей с низкими и средними доходами и др.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Данная диссертационная работа обобщает выполненные автором исследования по выбору методов эффективной реализации жилищной политики в регионах и муниципалитетах. Она включает постановку задачи, теоретический анализ экономической ситуации, методические и практические рекомендации по исследуемой проблеме.

В результате выполнения работы сделаны следующие выводы и предложения:

1. Формирование и развитие эффективных рынков доступного жилья рассматривается как целостная система социально-экономической деятельности рыночных структур по регулированию спроса и предложения на основе территориальных портфелей жилищной недвижимости крупного города или региона.

2. Предложены методы прогнозирования рынка жилищной недвижимости, позволяющие с учетом фаз и стадий развития рынка, составить оптимистические и пессимистические сценарии для выбора наиболее вероятных изменений на рынке за счет влияния внешних и внутренних факторов.

3. Проведенный анализ рынка жилищной недвижимости и прогнозирование ее позволили разработать механизм обоснования рыночной стратегии реформирования жилищного фонда крупного города, который включает резервы улучшения ситуации по обеспечению населения доступным жильем за счет организационно-управленческих действий на муниципальном уровне, консолидации личных, коммерческих и государственных инвестиционных ресурсов и усилий.

4. Разработаны модели взаимосвязей спроса и предложения при оптимизации структуры строительства муниципального жилищного фонда и прогнозирования цен на рынке жилья, позволяющие участвовать муниципальным органам власти в решении жилищной проблемы с учетом мирового опыта и уровня стоимости жилой недвижимости и платежеспособности населения в конкретной ситуации.

...