Оценка стоимости бизнеса на примере заведения общественного питания

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

КАФЕДРА «ФИНАНСОВЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ»

Домашняя работа

на тему:

«Оценка стоимости бизнеса на примере заведения общественного питания»

Выполнили: студентки ЭУМС-V

Алюшенко О.И. ЭУМС V - 6

Губарева Е.Ю. ЭУМС V - 6

Лепорская А.А. ЭУМС V - 6

Земскова Д.А. ЭУМС V - 8

Мещерякова Т.С. ЭУМС V - 8

Проверил: старший преподаватель: Ильин М.О.

Москва - 2008

Содержание

Введение

Раздел 1. Основные факты и выводы

Раздел 2. Описание объекта оценки

Раздел 3. Анализ рынка

Раздел 4. Теоретические основы оценки

Раздел 5. Расчёт рыночной стоимости

Приложение 1.План кафе

Приложение 2. Карта района

Заключение

Список использованной литературы

Приложение 3. Рецензии посетителей кафе

Приложение 4. Фотографии кафе

ВВЕДЕНИЕ

Оценка бизнеса (оценка компании) - в основном необходима в двух ситуациях: в случае перераспределения долей компании между совладельцами бизнеса или операциях по купле-продаже компании и для определения реальной стоимости компании на момент проведения оценки.

В данной курсовой работе производится оценка бизнеса заведения общественного питания, выбор которого осуществляют участники проекта самостоятельно, исходя из личных предпочтений.

Важно отметить, что емкость рынка общественного питания российской столицы позволяет ему ежегодно увеличиваться на 250-300 (по некоторым оценкам до 400) новых заведений. Заполненность рынка эксперты оценивают в 40-45%, вследствие чего во всех сегментах наблюдается интенсивный рост.

Московский рынок общепита является привлекательным для инвесторов, так как его оборот ежегодно увеличивается на 20-25%. Для сравнения, в странах Западной Европы и США данный показатель не превышает 5-7%. Основная причина роста - возросшая покупательная способность россиян: все больше людей предпочитает питаться в течение дня в каких-либо кафе или закусочных. Кроме того, в условиях экономии времени питание вне дома становится скорее необходимостью, чем модой.

Наиболее активными посетителями ресторанов, кафе баров и других заведений общественного питания являются студенты и учащиеся, а также руководители высшего, среднего или низшего звена, собственники бизнеса. И, соответственно, не удивительно, что наиболее динамично развиваются демократические рестораны среднеценового сегмента, кофейни и качественные фаст-фуды. Они и являются наиболее интересными с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Исходным моментом любой экономической практики, в т.ч. в бизнесе на рынке общественного питания, является наличие потребностей, обусловленных полезностью (потребительной стоимостью), редкостью и ценностью.

Ресторанный бизнес основан не только на том, чтобы накормить клиента, но и на том, чтобы оставить о заведении приятные впечатления. Для этого во многих кафе устраиваются различные выставки, играет живая музыка, привлекается внимание посетителей оригинальными дизайнерскими решениями.

Для проведения оценочной работы в сфере общественного питания мы выбрали кафе клубного типа « прежде известное как "Кризис жанра" » (в «своих» кругах именуемое как «Кризис жанра» или «Кризис»). Оно удовлетворяет всем требованиям современного жителя мегаполиса и поэтому имеет большую аудиторию почитателей. «Кризис жанра» привлек нас своей неординарностью, которая проявляется сразу после порога. Креативный интерьер этого заведения в незамысловатом урбанистическом стиле не оставляет никого равнодушным. С первого взгляда понимаешь, что попал в неформатную атмосферу уютного кафе. После первого посещения «Кризиса» почти каждый становится его постоянным «обитателем». И существует только две объективные причины, по которым можно туда не попасть: первая причина - не зарезервирован столик, вторая - ты не прошел фейс-контроль. Здесь восхитительная итальянская и средиземноморская кухня, и как показывает прайс весьма низкие цены, бесплатный wi-fi, а с вечера до утра играет живая музыка.

РАЗДЕЛ 1. Основные факты и выводы

Информация об объекте

Это небольшой уютный клуб-кафе. Здесь очень приятная дружеская атмосфера с домашней кухней и стильной музыкой.

В клубе совершенно спокойно можно познакомиться с художником абстракционистом или поэтом модернистом, публика очень разнообразная, но никогда не скучная. И вряд ли вы встретите там скучающее лицо. Скуке там не место.

Кирпичные стены кафе выкрашены в белый цвет и украшены мозаикой Петра Пастернака. Там красуется нарисованная черной краской эмблема "Кризиса" с верблюдом и велосипедом, ничего под собой не подразумевающие и оставшиеся еще от старого "Кризиса" во Власьевском переулке.

Говоря о музыке, нужно отметить, что вы всегда услышите что-нибудь новенькое, так как она отбирается со вкусом.

Кризис жанра" - это именно то место, в котором можно и посидеть за кружкой пива, и послушать самую разнообразную музыку, и полакомиться сладостями, и почувствовать, что это underground во всех отношениях. Главные участники проекта «Кризис Жанра»: гастрономическая царица «Пропаганды» Нина Яковлевна -- главная по еде. Хлеб из собственной пекарни. Дизайнер Пастернак с верблюдом и неправильной мозаикой. Арт-директор Нэш из группы Blast, не вылезающий из Англии и водящий дружбу с музыкантами от Ливерпуля до Тифлиса.

Итоговая величина рыночной стоимости:

Ср = 1 550 609 987 руб. - при i =16% (как среднее значение между ставками дисконтирования, рассчитанными по методу WACC и кумулятивным методам)

Рыночная стоимость кафе, «Прежде известного как Кризис жанра» определена на 02 декабря 2008 года.

Список выполнявших работу по оценке кафе:

Алюшенко Ольга Игоревна ЭУМС V - 6: строительно-техническое описание, функциональное назначение помещений, состав оборудования (раздел 2), расчет годовой прибыли за интервал времени декабрь 2007 - ноябрь 2008гг. (раздел 5), заключение.

Губарева Жанна Юрьевна ЭУМС V - 6: теоретические основы оценки (раздел 4), обоснование величины ставки дисконтирования: метод САРМ (раздел 5).

Лепорская Анастасия Александровна ЭУМС V - 6: обоснование величины ставки дисконтирования: метод кумулятивного построения (раздел 5), анализ рынка (раздел 3).

Земскова Дарья Александровна ЭУМС V - 8: отличительные особенности, конкуренты кафе (раздел 2), план кафе, спецификация помещений (приложение 1).

Мещерякова Татьяна Сергеевна ЭУМС V - 8: экономическое описание, позиционирование, описание местоположения (раздел 2), определение рыночной стоимости кафе (раздел 5), введение.

РАЗДЕЛ 2. Описание объекта оценки

1) Юридическое описание.

Учредителями кафе являются К. Салдадзе и А. Овсянников. Здание кафе находится в собственности учредителей. Юридическое название: ООО «Трапеза».

2) Строительно-техническое описание.

Общая характеристика здания

Год застройки	2005
Материал наружных стен	кирпич
Материал перекрытий	дерево
Состояние здания	хорошее
Площадь помещения	354,5 м2
Объем помещения	847,9м3
Максимальная высота помещения	4,4 м

здание оценка кафе рыночный

Функциональные назначения помещений

Общая площадь кафе разделена на функциональные зоны с учетом планировки здания.

См. план здания приложение 1.

Зал №1 занимает общую площадь 116,9 м2 (см. план). Полы каменные, в центре зала мозаика размером 3х3,5 м (10,5 м2). Предназначен как для размещения столов и стульев, а также представляет собой танцевальную площадку во время выступления музыкальных групп. В правой части зала расположена сцена и всё необходимое оборудование для выступления музыкальных групп, столы сосредоточены в центре этого зала.

Зал №2 занимает общую площадь 45,75 м 2 (см. план). Он расположен выше уровня зала №1 на 3 м (балкон), полы деревянные, на стенах мозаика общей площадью 3,8 м2. На балконе расположены столы и стулья.

Зал №3 занимает общую площадь 45,9 м2 (см. план). Он расположен отдельно от первых двух залов, находится радом с кухней. Полы деревянные, на стенах мозаика общей площадью 4,7 м2.

Барная зона , где расположена барная стойка и специальные высокие стулья, занимает площадь 56,7 м2. Полы каменные, на полу мозаика общей площадью 5,23 м2.

Кухня занимает общую площадь 62,95 м2. Полы деревянные.

Все стены кафе окрашены в белый цвет, на стенах мозаика общей площадью 24,23 м2, также стены оформлены оригинальными рисунками и принтами, отражающими общий стиль кафе- underground. (см. приложение 2).

Бар “Кризиса” является очень популярным местом среди туристов, посещающих наш город, а также среди студенческой молодежи столицы нашей Родины.

Состав оборудования.

Кухня: оснащена тремя духовыми шкафами фирмы «Ariston», двумя микроволновыми печами «LG» с грилем, двумя варочными панелями фирмы «Ariston»,2 вытяжки «Krona», 2 кофемашины «Krups» с встроенной кофемолкой и автоматическим приготовлением каппучино, 1 холодильник «Sharp» с генератором льда, 1 горизонтальная морозильная камера «Ariston», печь конвекционная E44 EKU, гастроемкости EKSI;

Бар: Кофемашина полуавтоматическая EKE-1200, Кофемолка MX LUX (2шт), Блендер BL 1 (Н) (2шт), Соковыжималка для цитрусовых JP/M (2шт), Соковыжималка JTB 50, Водонагреватель электрический ERS-30, Аппарат для горячего шоколада MOCCO CHROM, Сокоохладитель JF 2/5, Льдогенератор кубикового льда заливного типа CI-15W, Накопитель льда BIN85, Кофеварка ECP 10;

Залы: 1 витринный холодильник со стеклянной стороной «Liebherr» (в зале около барной стойки), 5 кассовых терминалов с электронным меню и ценами, световое оборудование на фермовых конструкциях (сканеры, прожекторы и светильники, стробоскопы), система управления светом (блоки распределения питания, диммеры и свичеры, контроллеры, пульты), ударная установка "WD", Dj оборудование (Dj CD - проигрыватели, Dj Микшеры).

3) Экономическое описание.

Кризис жанра

Клуб, Общественное питание, Кафе, Ресторан, Бар

Метро: Чистые пруды, Тургеневская, Китай-город

Адрес: Покровка, 16/16, стр. 1

Телефон:(495) 623-2594, (495) 778-22-34

Кредитные карты: Diners Club, Maestro, MasterCard/Eurocard, Visa

Музыка: Живая, Концертная программа, Фоновая, DJ's, Лаунж, Поп/Рок

Ориентиры: Бульварное кольцо

Развлечения: Дискотека, Шоу

Расположение: Центр

Специальные: VIP-зал, Wi-Fi

Ранее клуб располагался по адресу: Большой Власьевский переулок, д. 4/22.

4) Позиционирование

Режим работы

понедельник - воскресенье 11:00-05:00

Концерты живой музыки:

- понедельник - четверг 20:30 - 21:30,

- пятница - воскресенье 21:00 - 22:00.

Предварительный заказ: Желателен

Кухня

Кухня: Итальянская, Средиземноморская

Меню: Диетическое, Мясное, Рыбное

Предложения: Еда на вынос, Завтрак, Карта вин, Разливное пиво

Сумма счета: 1000 - 1500 р., 500 - 1000 р.

МЕНЮ



БАР

5) Описание местоположения.

Кафе «Кризис Жанра» находится в г.Москва, ст.м. Чистые Пруды 7-8 минут пешком или Китай-Город 10-15 минут (см.карту приложение 2)

Общая информация

Округ ЦАО

Район Басманный (см. ниже)

Басмамнный район находится в северо-восточной части Центрального административного округа Москвы, граничит с Красносельским, Таганским и Тверским округами, а также с округами Сокольники, Соколиная гора и Лефортово. Площадь территории округа составляет 816 га, из них площадь зелёных насаждений 75 га: это 47 скверов, 2 парка и дворовые посадки. Численность населения -- 100 тыс. чел.

На территории Басманного района расположены 10 станций метро, Курский вокзал и более 30 церквей.

Как и большинство других улиц в центре Москвы, Покровка отличается плотной застройкой. Многие здания Покровки, возведенные до начала XIX века, погибли при пожаре города во время Отечественной войны 1812 г. Значительная часть современных зданий Покровки построена в XIX -- начале XX века.

Поэт Василий Казин писал в стихотворении 1925 года:

"Пусть другим Тверские приглянулись.

Ну а мне, кажись, милей Кремля,

Скромница из тьмы московских улиц,

Улица Покровская моя."

Архитектура

Гоголь когда-то писал: "...Я думал, что весьма не мешало бы иметь в городе одну такую улицу, которая бы вмещала в себя архитектурную летопись... И кто ленив перевертывать толстые тома, тому бы стоило только пройти по ней, чтобы узнать все". Воплощением слов писателя и является улица Покровка, на каторой располодено кафе «Прежде известное как Кризис Жанра». Взглянем на Покровку с высоты птичьего полета: барокко рядом с эклектикой и конструктивизмом; классицизм рядом с модерном; неоклассицизм рядом с индустриальным строительством недавнего прошлого - пять столетий московской архитектуры, отшумев разрушением-созиданием, опочили на этих камнях...

Район находится в центре города и отличается высокой концентрацией мест общественного питания и развлечения: кафе, суши, рестораны, клубы. Около метро Чистые Пруды расположен парк с прудом, где всегда отдыхает много молодежи.



6) Отличительные особенности

По словам промоутера клуба, когда придумывался старый «Кризис», все рассуждали так: Москва - город-миллионер, и ежедневно наполнять кафе сотней-другой человек - задача более чем осуществимая. Рассматриваемый в нашем проекте кафе «Прежде известное как Кризис жанра» было возрождено 3 года назад на новом месте. Мало-помалу без навязчивой рекламы о клубе узнали не то что сотни, а тысячи людей. В новый «Кризис» приходят те, кому было двадцать году эдак в 2000-м. И эти люди спокойно уживаются с сегодняшними студентами, в какой-то степени формируя их музыкальный вкус. Что же касается широкомасштабного пиара, то, развешанные по улицам рекламные щиты - верный признак того, что дела у заведения, скорее всего, идут неважно. Хорошему месту с достойными артистами и вечеринками реклама не нужна.

7) Конкуренты кафе.

У «Кризиса» практически не существует конкурентов. С очень похожей по формату «Пропагандой» «Кризис Жанра» находится в дружеских, почти родственных отношениях. Аудиторию два клуба не делят, она сама решает, в какой день куда идти. А кроме «Пропки», никакое другое заведение не может предложить того, чем славен «Кризис»: достойную кухню, фирменные фруктово-ягодные коктейли, любой алкоголь по сходной цене и самую редкую музыку по ночам.

Пропаганда - одно из немногих столичных мест, где вечеринки с качественным звуковым сопровождением проходят каждый день, семь дней в неделю. Включая понедельник. До 22.00-23.00 (в зависимости от дня недели) "Пропаганда" - просто недорогой ресторанчик.

При рассмотрении территориального критерия оценки конкурентов, на наш взгляд, можно выделить такие близлежащие заведения, как: «Швейцарская сырная дырка», «Caribe cafe club», кафе «Coffee Bean», Деловое кафе «Коммерсантъ», «Любовь-морковь».

Ресторан «Сырная дырка» появился на карте Москвы в декабре прошлого года и уже успел завоевать симпатии публики. Успех «Сырной дырки» вполне объясним - это один из немногих ресторанов швейцарской кухни в центре Москвы, средний счет которого не превышает 700 рублей. По словам швейцарцев, это весьма достойное столичное заведение, где приятно проводить деловые встречи, неспешно поедая сырное или мясное фондю, а затем заказывая фирменный морковный десерт. Единственный недостаток ресторана - это небольшое пространство, в нем есть всего два зала на 40 посадочных мест.

Клуб «Caribe cafe club». Каждую ночь в клубе зажигательная дискотека в различных музыкальных стилях.Каждый вторник с 18.00 чайная церемония (большой выбор отличных сортов китайского чая). Ежедневно - концерты живой музыки и море хорошего настроения! Меню в клубе обновляется каждый сезон. Уделяется большое внимание тому, чтобы блюда были не только вкусные, но и полезные. Широкий выбор напитков, блюд из мяса и рыбы, десерты для милых дам и крепкие напитки для настоящих мужчин.

Кафе «Coffee Bean». Первая в Москве настоящая кофейня, которую делали по типу американской Starbucks. Так же, как и там, здесь продают кофе на вынос в картонных стаканчиках с крышкой. Вкусны легкие закуски и десерты: луковый пирог, киш, лимонный треугольник, шоколадный маффин. Раньше персонал был непрофессиональный -- студенты подрабатывали, поэтому народу за стойкой было много, а процесс шел медленно. И сейчас, когда берешь горячее блюдо, тоже приходится ждать. Зато и посетителей никто не торопит -- сиди хоть целый день с икеевской кружкой «американо» и книжкой.

«Деловое кафе КоммерсантЪ». Знаменитый ИД КоммерсантЪ привык за слово ответ нести, поэтому приставка «деловое кафе» здесь не красоты ради, а только для определения этого истинно делового и в своем роде уникального места.

«Деловое кафе КоммерсантЪ» -- заведение для тех, кто привык вечно сочетать необходимое с приятным -- чашку кофе с просмотром новостей, завтрак с утренней газетой, а салат с отправкой важного факса. Все вы можете проделать здесь, не сходя с места.

Отправить факс, зарядить мобильный телефон или зайти в Интернет -- тоже всегда пожалуйста. Интерьер наводит на мысли о киношном издательстве образца 20-х, дисциплинированные стулья в белых чехлах выстроились вряд под словом печатным, развешенным по стенам.

Блюда здесь подают всегда горячими, бегущей строкой он-лайн, как и свежую прессу. От атмосферы любимого офиса будут отвлекать только запахи блюд итальянской кухни, появляющиеся то тут, то там кувшинчики с вином и предложения отведать свежих устриц, которые только сегодня доставили.

«Любовь-морковь». Это демократичное заведение, рассчитанное на молодежь. Кафе «Любовь-морковь» - двухуровневое, состоит из пяти залов. В зале на первом этаже большая барная стойка, стены украшены картинами старой Москвы и Нью-Йорка 50-х годов. Остальные четыре зала находятся в подвальном помещении. Самый большой, центральный зал оформлен в современном стиле. На светлых стенах постеры с влюбленными парами. Вдоль стен стоят фигурки маленьких человечков - целующихся, обнимающихся, скучающих. Есть небольшой танцпол, по выходным устраиваются дискотеки. Второй зал более маленький и темный, так называемый «тихий». Здесь кирпичные стены, стоят бюсты Ленина и Сталина, на стенах висят советские плакаты, в углу патефон. В зале также есть декоративный камин, над ним - полки со старинными фотоаппаратами.

В кафе есть также VIP-зал на 10 человек. В нем синие диваны с красными подушками. Посередине - низкие столики с деревянными фигурками человечков.

Спецификация помещений кафе

Номер на плане	Наименование	Площадь, м2
1	Большой зал	104,86
2	Малый зал (балкон)	45,75
3	Малый зал	45,9
4	Барная зона	56,7
5	Кухня	62,95
6	Сантехнические помещения	12,04
7	Подсобное помещение	4

РАЗДЕЛ 3. Анализ рынка

Ресторанный бизнес, относящийся к сфере общественного питания, производит продукт, который в отличие от продукта промышленной сферы неосязаем, поэтому его тяжелее обменивать и продвигать на рынке. Критерием оценки качества продукта является эмоциональная реакция клиента, которая зависит от воспитания и отношения к делу персонала, а также от самого клиента.

Согласно прогнозам аналитиков компании DISCOVERY Research Group, по итогам 2008 г. объем российского рынка общественного питания превысит 630 млрд. руб., а московского - 120 млрд. руб.

Мы ожидаем замедления темпов роста московского рынка общественного питания (по итогам 2007 г. они составили около 15%). Это обусловлено тем, что потребительские предпочтения посетителей элитных ресторанов смещаются в пользу более демократичных заведений. Развитие различных сегментов рынка в 2007 году в Москве происходило неравномерно. Наиболее динамично развивался сегмент фаст-фуда. Ежегодный рост сегмента фаст-фуд, по нашим оценкам, составляет 20-27%. Наименее быстрыми темпами развивался сегмент элитных ресторанов. В ближайшие годы наиболее активно рынок будет развиваться в регионах, поскольку наладить бизнес в Москве становится все сложнее из-за нарастающей конкуренции, высоких арендных ставок и недостатка квалифицированных кадров.

В настоящее время, по разным оценкам, доля сетевых предприятий в столице составляет 25-35% рынка и продолжает увеличиваться. Крупнейшими игроками рынка в 2007 году стали «Макдоналдс», «Ростик Групп», «Кофе Хауз». В ближайшие несколько лет сетевые операторы будут иметь особый вес при формировании рынка общественного питания.

В тоже время в России рынок еще не достиг стадии насыщения, поэтому темпы роста сохранятся на высоком уровне (30-40%). Причиной такого роста стала возросшая покупательная способность россиян: все больше людей предпочитает питаться не дома, а посещать какие-либо кафе или закусочные. Основной рост оборота приходится на сегмент "быстрого питания" - наиболее доступный по ценам - и различные демократичные форматы в среднем ценовом сегменте.

Рассматриваемое кафе занимает средний ценовой диапазон и уверенно держится на данном сегменте рынка. Его основными потребителями являются студенты, школьники, работники офисов, находящихся в районе кафе. Благодаря своему особенному оформлению кафе имеет постоянных клиентов, завсегдатаев, оно никогда не пустует.

По словам промоутера клуба, когда придумывался старый «Кризис», все рассуждали так: Москва - город-миллионер, и ежедневно наполнять кафе сотней-другой человек - задача более чем осуществимая. Рассматриваемый в нашем проекте кафе «Прежде известное как Кризис жанра» было возрождено 3 года назад на новом месте. Мало-помалу без навязчивой рекламы о клубе узнали не то что сотни, а тысячи людей. В новый «Кризис» приходят те, кому было двадцать году эдак в 2000-м. И эти люди спокойно уживаются с сегодняшними студентами, в какой-то степени формируя их музыкальный вкус.

Реинкарнация пункта городского значения середины 90-х: когда-то в подвале на «Кропоткинской» сидели все знающие люди, именно из «Кризиса» в конечном итоге выросли «Китайский летчик» и «Пропаганда». Былого культа уж нет, зато есть негромкий раздолбайский клуб для публики университетской и сочувствующей -- с концертами англофильских групп и танцами то под фанк, то под дип-хаус. Этот небольшой клуб из кагорты тех кто претендует на интеллектуальную публику и больше подходит для выпивки и разговоров, чем для танцев.

Что же касается широкомасштабного пиара, то, развешанные по улицам рекламные щиты - верный признак того, что дела у заведения, скорее всего, идут неважно. Хорошему месту с достойными артистами и вечеринками реклама не нужна.

РАЗДЕЛ 4. Теоретические основы оценки

Общие понятия

1) Оценка - это соотнесение объекта с принятым критерием, образцом или нормой.

2) Оценка - это профессиональная деятельность оценщика.

Федеральные стандарты оценки:

· ФСО-1: Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256

· ФСО-2: Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255

· ФСО-3: Приказ Минэкономразвития России "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254

Общие понятия оценочной деятельности

Классификация объектов оценки:

1. Объекты недвижимости. К ним относятся: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые помещения (дома, квартиры, коттеджи), земельные участки, леса, многолетние насаждения.

2. Движимое имущество. К этой группе относятся: машины, оборудование и транспортные средства. Кстати, Гражданский кодекс РФ воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты относит к недвижимости, хотя они, по сути, являются транспортными средствами. Данный казус, однако, на работу оценщиков не влияет.

3. Интеллектуальная собственность. В эту группу входят: патенты, лицензии, авторские права, торговая марка, а также ноу-хау (новая, не известная другим информация, имеющая коммерческую стоимость), деловая репутация (гудвилл) и другие нематериальные объекты.

4. Бизнес. Обычно в рамках оценки бизнеса оцениваются акции и другие первичные и производные ценные бумаги, а также доли и паи в капитале предприятий.

5. Имущественные комплексы. Совокупность движимого и недвижимого имущества, интеллектуальной собственности.

Виды стоимости

Стоимость объекта будет различна в зависимости от её вида:

- рыночная

- балансовая (первоначальная и остаточная)

- залоговая (или ликвидационная)

- кадастровая

- др.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

1) одна из сторон не обязана отчуждать объекты оценки, а другая не обязана принимать в исполнение;

2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) ОО представлен на продажу в форме публичной оферты, типичной для аналогичных ОО;

4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за ОО, и принуждения к совершению сделки не было;

5) платеж за ОО выражен в денежной форме.

Подходы к оценке

1. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

2. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

3. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Доходный подход к оценке

Доходный подход основан на принципе ожидания, т.е. стоимость объекта определяется ожидаемыми доходами от его использования. Доходы друг от друга отличаются по следующим параметрам:

- величина;

- периодичность;

- общий срок принесения дохода;

- вероятность (риски).

В основу ДП положена аксиома, что стоимость денег с течением времени изменяется под действием следующих факторов:

1) инфляция (дефляция)

2) риски

3) упущенная выгода.

Почему доходный подход?

При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

Методы доходного подхода (метод капитализации и дисконтирование денежных потоков) опираются на такие отмеченные выше принципы, как принцип ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада.

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования. Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное, чем экономическое значение.

Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из неё тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создаётся машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Алгоритм определения рыночной стоимости объекта оценки по доходному подходу:

1) Определение источников дохода, доходоприносящих направлений ( для кафе:

- продажа еды и напитков;

- плата за вход;

- аренда на проведение праздников;

- доходы от рекламы);

2) Моделирование будущего использования (какая номенклатура услуг оказывается, либо продукция выпускается, объёмы оказания услуг, динамика изменения параметров и т.д., т.е. величина, периодичность, время, риски, связанные с получением дохода);

3) Прогнозирование доходов (график);

4) Прогнозирование расходов (график);

5) Построение графика «Сальдо»;

6) Определение ставки дисконтирования, i;

7) Определение текущей стоимости денежных потоков.

В основе доходного подхода лежит построение некой финансовой модели деятельности предприятия. Точность расчетов будет тем выше, чем более точная модель (более сложная). Однако при увеличении сложности модели возрастают временные и финансовые издержки оценщика.

РАЗДЕЛ 5. Расчет рыночной стоимости

Расчет годовой прибыли за интервал времени декабрь 2007 - ноябрь 2008гг.

Расчет стоимости кафе «Кризис Жанра» будет проводиться по доходному подходу, так как это наиболее удобный метод для оценки такого вида бизнеса.

Подсчет стоимости проводится на 1 день работы кафе. В 1 году берем 350 дней с учетом всех дней, когда кафе закрыто на проверки, санитарные дни и другие подобные мероприятия.

По итогам посещения кафе стало очевидным, что в разное время заполняемость различна.

Поэтому для удобства подсчета мы решили разделить общее время работы кафе на 4 периода различной продолжительности и с разной заполняемостью:

I- c 11 до 16 часов

II- с 16 до 19 часов

III- с 19 до 22 часов

IV- с 22 до 05 часов утра

С учетом параметров по каждому из периодов находим доход (Дх) по формуле:

Дх = n x Ci x ti x kzi

n - количество мест в кафе при полной заполняемости (105 человек)

Ci - стоимость среднего чека по периоду

ti - количество часов в соответствующем периоде

kzi - коэффициент заполняемости по соответствующему периоду

Стоимость 1 чека принимаем соответственно по периодам:

C1 = 350 руб

C2 = 570 руб

C3 = 730 руб

C4 = 1020 руб

Для каждого из периодов коэффициент заполняемости различный:

I - kz1 = 0,8

II - kz2 = 0,7

III - kz3 = 0,9

IV - kz4 = 0,8

Коэффициенты определены по итогам наблюдений за посещаемостью и заполняемостью кафе. Среди молодежи это кафе очень популярно, и столики необходимо заказывать заранее по телефону.

Итак, доходы по периодам будут следующие:

Дх1= 105 х 350 х 5 х 0,8 = 147 000 руб

Дх2= 105 х 570 х 3 х 0,7 = 125 685 руб

Дх3= 105 х 730 х 3 х 0,9 = 206 955 руб

Дх4= 105 х 1020 х 7 х 0,8 = 599 760 руб

Суммируя эти Дх по периодам, мы получим выручку кафе в день:

? Дх = Дх1 + Дх2 + Дх3 + Дх4 = 1 079 400 руб

Итого, доходы в год составляют:

Дх год = ? Дх х 350 дней = 377 790 тыс.руб

С учетом рассмотренных рыночных показателей и специфики кафе рентабельность будет составлять 55%. Таким образом, прибыль кафе будет составлять:

Пр = Дх год х 0,55 = 207 784,5 тыс.руб

Себест. = Дх год х (1- 0,55) = 170005,5 тыс.руб

За вычетом налога на прибыль 24% и налога на добавленную стоимость 18%, сумма чистой прибыли составит:

ЧП = Пр х (1 - 0,24) / 1,18 = 133827305,1 руб.

Обоснование величины ставки дисконтирования

1. Метод кумулятивного построения

По этому методу ставка дисконтирования определяется по следующей формуле:

- безрисковая ставка дисконтирования

-сумма рисковых составляющих

принимаем равной доходности к погашению государственных ценных бумаг. (для рублёвых облигаций - 7%)

Для определения величины риска может использоваться шкала Харрингтона. Риск может приниматься от 0 до 5%

Качественная хар-ка	Вероятность,%	Риск,%
Очень высокая вер-ть	80-100	5
Высокая	63-80	4
Средняя	37-63	3
Низкая	20-37	2
Очень низкая	0-20	1

Состав рисковых составляющих для бизнеса и принимаемые значения:

1 - риск правового поля 1%

2 - качество руководства ( в зависимости от того, как компания управляется, риски от её деятельности будут иметь разную величину) 1%

3 - размер компании ( возможность получения кредита под залог основных средств. Чем больше компания, тем меньше риски) 2%

4 - финансовая структура (по финансовому состоянию предприятию) 2%

5 - диверсификация клиентуры и поставщиков 1%

6 - прогнозируемость денежных потоков 2%

i=7%+1%+1%+2%+1%+1%+2% = 15%

Получаем величину ставки дисконтирования, равную 15%.

Этот метод является неточным, так как оценщик может манипулировать величиной риска и рисковых составляющих.

2. Метод САРМ

Обоснование величины ставки дисконтирования

Величина ставки дисконтирования связана с ожидаемым инвестиционным риском. Концепция риска предполагает, что все инвестиции находятся в промежутке между полной уверенностью в окупаемости денежных средств (нулевой риск) и полной неуверенностью в их окупаемости (бесконечный риск). При рассмотрении двух инвестиционных возможностей, обещающих равную ожидаемую доходность в денежном выражении, инвестор обычно предпочитает инвестиции с наименьшей степенью риска или, напротив, рассчитывает на более высокую доходность по инвестициям с более высокой степенью риска.

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

· метод рыночной экстракции (сравнительный анализ сопоставимых инвестиционных проектов);

· метод кумулятивного построения;

· на основании нормативных документов;

· по средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

Учитывая наличие исходной информации, а также характеристиках хозяйственной деятельности Предприятия, Оценщик счел целесообразным выполнить расчет ставки дисконтирования методом по средневзвешенной стоимости капитала по следующей формуле:

где WACС - средневзвешенная стоимость капитала, %;

T - эффективная ставка налога на прибыль, доли единицы;

Dd - стоимость привлечения заемных средств, %;

Wd - доля заемных средств, доли единицы;

De - стоимость собственного капитала, %;

We - доля собственных средств, доли единицы.

При расчете величины ставки дисконтирования методом средневзвешенной стоимости капитала (Weighted Average Cost of Capital Concept, WACC) важным параметром является предположение об оптимальной структуре капитала. При оценке стоимости бизнеса компаний используется информация по оптимальной структуре капитала аналогичных компаний на наиболее развитом фондовом рынке - американском.

Издержки собственного капитала (cost of equity) рассчитываются на основе модели формирования цен капитальных активов (Capital Asset Pricing Model, CAPM) В основе данного подхода лежат следующие ключевые предпосылки:

· инвесторы не склонны к риску (т.е. чтобы инвестор согласился участвовать в более рискованном инвестиционном проекте, при возрастании риска должна увеличиваться ожидаемая прибыль);

· рациональные инвесторы стремятся к созданию эффективного портфеля (т.е. полностью диверсифицированного портфеля);

· предполагаемые сроки инвестирования одинаковы для всех инвесторов (т.е. в общем случае неопределенно долгий период);

· все инвесторы имеют одинаковые и обоснованные ожидания о таких переменных, как ставки дохода и порядок расчета ставок дисконта;

· транзакционные издержки отсутствуют (т.е. транзакционные издержки в данной модели игнорируются);

· на уровне инвестора отсутствуют налоги, связанные с осуществлением инвестиций (т.е. все налоговые последствия игнорируются, однако может применяться корпоративный налог на прибыль);

· ставка дохода по банковским кредитам и займам равна стоимости привлечения заемных средств;

· рынок является идеальным с точки зрения ликвидности и размеров торгуемых пакетов акций (т.е. инвесторы могут свободно продать или купить доли участия в компаниях любого размера).

В рамках проведения работ по оценке рыночной стоимости Компании мы использовали вышеописанный общепризнанный алгоритм расчета ставки дисконтирования. Порядок расчета показателей, участвующих в расчете ставки дисконтирования, а также источники информации представлены ниже:

где Rf - безрисковая ставка, %;

в - коэффициент бета, доли единицы;

Rm - Rf - рыночная премия за риск, %;

RiskA - риск, связанный с небольшим размером компании, %;

RiskB - страновой риск, %;

RiskC - риск, связанный с компанией, %.

БЕЗРИСКОВАЯ СТАВКА - RF

Безрисковое вложение средств подразумевает то, что инвестор независимо от экономических, политических, социальных и иных изменений в стране получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. К таким вложениям относятся инвестиции в государственные долговые обязательства. В качестве безрисковой ставки, как правило, используется норма доходности по долгосрочным правительственным облигациям страны с высоким инвестиционным рейтингом со сроком обращения, равным сроку жизни предприятия. В рамках настоящего Отчета в качестве безрисковой ставки принята средняя эффективная доходность к погашению российских государственных облигаций со значительным периодом времени до погашения в размере 9,12 % (см. таблицу ниже).

Таблица 1. Сведения о котировках облигаций Минфина РФ и ЦБ РФ на 26.11.2008 г. на дату оценки

Идентификация облигации	Дата погашения	Эффективная доходность к погашению, %
Россия, 46014	29.08.2018	9,21
Россия, 46017	03.08.2016	9,63
Россия, 46018	24.11.2021	9,03
Россия, 46021	08.08.2018	8,62
Россия, 46014	29.08.2018	9,21
СРЕДНЕЕ ЗНАЧЕНИЕ	9,12

Источник: данные сайта cbonds.info, расчеты Оценщика

КОЭФФИЦИЕНТ БЕТА -

В модели САРМ риск разделяется на две категории, систематический риск и несистематический риск. Систематический риск представляет собой риск, связанный с изменением ситуации на фондовых рынках в целом в связи с изменением таких макроэкономических и политических факторов, как процентные ставки, инфляция, изменение государственной политики и т.д. Данные факторы напрямую оказывают влияние на все компании, поскольку они затрагивают экономические и рыночные условия, в которых действуют все компании.

Несистематический риск связан с отдельными финансовыми и операционными характеристиками, касающимися только данного конкретного предприятия. Несистематический риск может быть разделен на два типа: (а) риск бизнеса, связанный с возможностью компании достичь ожидаемого уровня прибыли в связи с неопределенностью таких факторов, как уровень доходов и затрат, конкуренция, уровень менеджмента и т.д. и (б) финансовый риск, связанный с финансовой структурой бизнеса (такими показателями, как например, ликвидность, сумма долга и фиксированных обязательств).

Систематический риск учитывается в модели САРМ с помощью коэффициента «бета», который отражает амплитуду колебаний цен на акции конкретной компании по сравнению с изменением цен на акции по всем компаниям на рынке. В целом, - это ковариация ставки дохода на данную ценную бумагу с рыночной ставкой дохода. Компания, коэффициент «бета» которой больше единицы, является более рисковой, чем «средняя» компания, в то время как значение «бета» ниже единицы указывает на меньшую изменчивость цены и, следовательно, меньший риск, чем на рынке в целом.

В качестве одного из альтернативных вариантов расчета коэффициента «бета» используется восходящий подход, в соответствии с которым коэффициент «бета» фирмы определяется тремя переменными: (1) вид (виды) деятельности фирмы, (2) величина «операционного рычага» фирмы и (3) величина «финансового рычага» фирмы.

В рамках данного подхода выделяют следующие этапы:

· выбор публичных компаний-аналогов и сбор финансовой и статистической информации о данных компаниях;

· корректировка коэффициентов бетa, выбранных компаний-аналогов, в целях устранения влияния структуры капитала компаний-аналогов на коэффициент бета по следующей формуле:

Где Bu - скорректированный коэффициент бета без учета финансового рычага;

B1 - коэффициент бета компании-аналога;

T - маржинальная налоговая ставка, используемая компанией-аналогом;

D - среднеотраслевая величина заемного капитала компании-аналога;

E - среднеотраслевая величина собственного капитала компании-аналога.

На дату оценки «Кризис жанра» является предприятием общественного питания. Статистическая информация о финансовых показателях предприятий, работающих в сходных сегментах рынка, приведена в таблице ниже. В дальнейших расчетах рыночной стоимости объекта оценки использованы средневзвешенные по количеству предприятий финансовые показатели.

Таблица 2 Статистическая информация по коэффициенту и структуре капитала.

Industry	Number of firms	Beta	D/E Ratio	Unlevered Beta
Food-Catering	5	0,96	10,15%	0,88

Источник: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/betaemerg.xls

· расчет коэффициента бета для оцениваемого предприятия по следующей формуле:

где Br1 - коэффициент бета с учетом рассчитанного финансового рычага оцениваемой компании

Bmu - значение для скорректированных коэффициентов бета компаний-аналогов.

Коэффициент для оцениваемого предприятия, используемый для дальнейших расчетов, составил 1,03.

РЫНОЧНАЯ ПРЕМИЯ ЗА РИСК АКЦИОНЕРНОГО КАПИТАЛА RM - RF

Премия за риск долгосрочного вложения в акции (equity risk premium) определяется как превышение доходности фондового индекса над доходностью к погашению по безрисковым инструментам. На основании аналитических данных Yearbook 2008 (Ibbotson Associates) среднерыночной премии размер премии за риск вложения в акции принят на уровне 6,2%.

ПРЕМИЯ ЗА МАЛУЮ КАПИТАЛИЗАЦИЮ

Показатель премии за риск инвестирования в компании с небольшой капитализацией рассчитывается как разница между средней исторической доходностью по инвестициям на фондовом рынке США и средней исторической доходностью по инвестициям таких компаний.

Премия за размер компании: результаты многочисленных исследований свидетельствуют о том, что у более мелких компаний норма прибыли выше, чем у более крупных компаний. Результаты исследований в этой области, проведенные компанией Ibbotson, приведены в таблице ниже.

Таблица 3. Расчет долгосрочной прибыли сверх CAPM для портфелей десятичных групп NYSE/AMEX/NASDAQ (1926-2007гг.)

№ п/п	Десятичные группы	MIN рыночная капитализация, тыс. долл. США	MAX рыночная капитализация, тыс. долл. США	Премия за размер (прибыль сверх САРМ),%
1	Максимальные значения	20 386 369	472 518 672	-0,34
2		9 274 049	20 234 526	0,68
3		5 025 807	9 206 713	0,76
4		3 426 586	5 012 577	0,93
5		2 413 583	3 422 743	1,47
6		1 633 668	2 411 794	1,6
7		1 129 192	1 633 320	1,5
8		725 267	1 128 765	2,2
9		363 549	723 258	2,56
10	Минимальные значения	1 922	363 479	5,82
	Средняя капитализация 3 - 5	2 413 583	9 206 713	0,92
	Низкая капитализация 6 - 8	725 267	2 411 794	1,65
	Сверхнизкая капитализация 9 -10	1 922	723 258	3,65

В соответствии с данными бухгалтерского баланса на 26.11.2008 г. капитализация ООО «Трапеза» формально, соответствует группе компаний с минимальной капитализацией.

Учитывая вышеизложенное, будет целесообразным величину премии за размер компании (прибыль сверх CAPM) принять равной 5,82% (соответствует десятой группе).

ПРЕМИЯ ЗА СПЕЦИФИЧЕСКИЙ РИСК ОЦЕНИВАЕМОЙ КОМПАНИИ

Премия за специфический риск оцениваемой компании Более подробно алгоритм определения премии за специфический риск компании описан в следующем источнике: Shanon Pratt, Valuing a Business. The analysis and Appraisal of Closely Held Companies. Forth edition. отражает дополнительные риски, связанные с инвестированием в оцениваемую компанию, которые не были учтены в коэффициенте бета. Основными факторами, оказывающими влияние на специфический риск оцениваемой компании, являются:

· уровень отпускных цен;

· зависимость от ключевых сотрудников;

· корпоративное управление;

· зависимость от ключевых потребителей;

· зависимость от ключевых поставщиков;

· наличие перспективы развития бизнеса;

· состояние основных фондов;

· финансовое состояние бизнеса и возможность привлечения средств для финансирования капвложений.

Для определения премии за специфический риск оцениваемой компании Оценщик воспользовался алгоритмом, приведенным в следующих таблицах.

Таблица 4. Расчет долгосрочной прибыли сверх CAPM для портфелей десятичных групп NYSE/AMEX/NASDAQ (1926-2007гг.)

Степень риска	Рассчитанное значение	Размер премии за специфический риск, %
Низкая	1,0 ? но < 1,5	0 - 1
Средняя	?1,75 ? но < 2,25	2 - 3
Высокая	?2,75 - 3	4 - 5

Источник: Deloitte & Touche

Таблица 5. Алгоритм определения величины факторов риска

Фактор риска	Степень риска	Типичные проявления
Уровень отпускных цен	Низкая	Высокий уровень отпускных цен (выше среднеотраслевого).
	Средняя	Средний уровень отпускных цен (на уровне среднеотраслевого).
	Высокая	Низкий уровень отпускных цен (убытки от операционной деятельности).
Зависимость от ключевых сотрудников	Низкая	Отсутствие зависимости от ключевых сотрудников.
	Средняя	Средняя степень зависимости - часть ключевых сотрудников может быть заменена на новых в случае их ухода.
	Высокая	Имеется высокая зависимость от ключевых сотрудников (ген. директора, заместителей ген. директора и др.).
Корпоративное управление	Низкая	Прозрачность структуры собственности и отсутствие негативного влияния крупных акционеров на интересы других заинтересованных лиц; Соблюдение прав финансово заинтересованных лиц (проведение собраний, порядок голосования, право собственности, защита против поглощения); Финансовая прозрачность, своевременность и доступность информации, наличие независимых аудиторов; Представление интересов всех акционеров в Совете директоров, независимость и ответственность директоров.
	Средняя	Наличие информации о структуре собственности, возможно преобладание интересов крупных акционеров, права миноритарных акционеров в целом защищены; Имеются отдельные недостатки, но в целом права финансово заинтересованных лиц соблюдаются; Отдельные недочеты в области качества финансовой отчетности, раскрытия и своевременности предоставления информации; В Совете директоров могут доминировать представители крупных акционеров и руководства компании, ответственность Совета может быть ограничена, может отсутствовать четкая политика в отношении оценки результатов работы и вознаграждения директоров.
	Высокая	Непрозрачность структуры собственности, негативное влияние крупных акционеров на интересы других заинтересованных лиц, ущемление прав миноритарных акционеров; Несоблюдение прав финансово заинтересованных лиц (нарушения порядка проведения собраний, порядка голосования, прав собственности, отсутствие защиты против поглощения); Отсутствие финансовой прозрачности, несвоевременность и недоступность информации, отсутствие независимых аудиторов; Представление интересов отдельных акционеров в Совете директоров, неспособность Совета директоров обеспечить контроль за качеством работы менеджмента, отсутствие независимости и ответственности директоров.
Зависимость от ключевых потребителей	Низкая	Имеется широко диверсифицированная клиентская база потребителей. При необходимости смена дистрибьюторов существенно не повлияет на денежный поток Компании.
	Средняя	Имеется несколько крупных потребителей (до 10%), однако их возможный уход не окажет существенного материального влияния на результаты работы оцениваемой Компании.
	Высокая	Имеется несколько крупных потребителей (30-40% от выручки), уход которых может оказать существенное материальное влияние на результаты работы оцениваемой Компании.
Зависимость от ключевых поставщиков	Низкая	Отсутствует зависимость от поставщиков продукции или услуг.
	Средняя	Имеется несколько основных поставщиков сырья и услуг, которые могут быть заменены в случае необходимости.
	Высокая	Имеется зависимость от поставщиков сырья или услуг определенного вида.
Наличие перспективы развития бизнеса	Низкая	Имеются хорошие перспективы увеличения спроса на продукцию и рост цен. Имеется возможность увеличения объемов производства продукции.
	Средняя	Ожидаются средние перспективы увеличения спроса на продукцию и рост цен.
	Высокая	Вероятно снижение спроса на продукцию и снижение цен; Отсутствует возможность увеличения объемов переработки. Возможно даже снижение объемов переработки.
Состояние основных фондов	Низкая	Степень износа основных средств до 40%.
	Средняя	Степень износа основных средств от 40 до 70%.
	Высокая	Степень износа основных средств более 70%/
Финансовое состояние компании и возможность привлечения средств для финансирования капвложений	Низкая	Высокая ликвидность: коэф. общей ликвидности >2; коэф. быстрой ликвидности > 1. Низкий уровень «финансового рычага»: коэф. долгового покрытия > 3; кредиты / инвестированный капитал < 0.3.
	Средняя	Средняя ликвидность: коэф. общей ликвидности >1; коэф. быстрой ликвидности > 0.5. Средний уровень «финансового рычага»: коэф. долгового покрытия > 2; кредиты / инвестированный капитал < 0.5.
	Высокая	Низкая ликвидность: коэф. общей ликвидности < 1; коэф. быстрой ликвидности < 0.5. Высокий уровень «финансового рычага»: коэф. долгового покрытия < 2; кредиты / инвестированный капитал > 0.5.

Источник: Deloitte & Touche

Таблица 6. Алгоритм определения степени риска оцениваемой компании

Фактор риска	Степень риска	Результат
	Низкая	Средняя	Высокая
Уровень отпускных цен	1	2	3	2
Зависимость от ключевых сотрудников	1	2	3	2
Корпоративное управление	1	2	3	2
Зависимость от ключевых потребителей	1	2	3

Страница:

•  1 
•  2 

контрольная работа "Оценка стоимости бизнеса на примере заведения общественного питания" скачать

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Сущность и понятие оценки стоимости предприятия (бизнеса)

  Оценка стоимости предприятия (бизнеса) как расчет и обоснование стоимости на определенную дату. Результат проведенной оценки, ее определение в денежном выражении. Доходный подход, расчет денежных потоков. Анализ рисков и расчет ставки дисконтирования.
  
  контрольная работа [50,9 K], добавлен 28.08.2012
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015
  

• Оценка стоимости бизнеса (на примере ОАО "Ярославский бройлер")

  Особенности бизнеса как объекта оценки. Цели, этапы, подходы и методы оценки стоимости бизнеса, использование её результатов. Оценка рыночной стоимости бизнеса затратным методом на основе активов, доходным и рыночным методами и агрегированная оценки.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 02.04.2014
  

• Процесс оценки здания

  Определение рыночной стоимости жилого дома в г. Астрахань. Анализ местоположения объекта оценки: социально-экономическая ситуация, рынок недвижимости, характеристика объекта. Расчет рыночной и итоговой стоимости объекта по результатам трех методов.
  
  курсовая работа [142,4 K], добавлен 09.06.2011
  

• Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры

  Применяемые стандарты оценочной деятельности. Вид определяемой стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки: однокомнатная квартира. Технология определения стоимости объекта. Анализ эффективного использования и оценка рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [710,4 K], добавлен 16.06.2011
  

• Оценка недвижимого имущества торгового павильона

  Краткое описание региона местонахождения оцениваемого объекта. Описание основных параметров здания. Определение рыночной стоимости торгового павильона. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки. Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [95,3 K], добавлен 16.11.2010
  

• Оценка недвижимости

  Этапы оценки стоимости недвижимости. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Методы расчета физического износа административного здания, рыночной стоимости земельного участка, величины арендной платы.
  
  курсовая работа [61,7 K], добавлен 18.11.2011
  

• Оценка стоимости пятикомнатной квартиры

  Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Расчет рыночной стоимости объекта оценки.
  
  курсовая работа [5,0 M], добавлен 13.09.2014
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Оценка рыночной стоимости квартиры

  Процесс оценки рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки. Техническое описание здания. Краткое описание Выборгского района Ленинградской области. Макроэкономическая ситуация в России. Обзор рынка жилой недвижимости. Сущность затратного подхода.
  
  курсовая работа [3,8 M], добавлен 10.02.2014
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Оценка стоимости компании на примере ПАО "ВымпелКом"

  Теоретические основы оценки стоимости компании. Законодательство в сфере оценки стоимости бизнеса. Доходный, затратный и сравнительный подход в оценке стоимости. Краткая характеристика ПАО "ВымпелКом". Оценка стоимости организации методом чистых активов.
  
  дипломная работа [2,4 M], добавлен 03.05.2018
  

• Оценка стоимости объекта недвижимого имущества

  Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.
  
  курсовая работа [131,5 K], добавлен 29.12.2014
  

• Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на примере офисного помещения

  Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки, классификация. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения. Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [326,9 K], добавлен 09.08.2010
  

• Оценка бизнеса предприятия

  Структура стоимости объекта недвижимости по элементам. Определение стоимости бизнеса в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Этапы оценки стоимости бизнеса. Процесс согласования стоимостных результатов оценки стоимости бизнеса.
  
  контрольная работа [85,5 K], добавлен 10.02.2016
  

• Определение рыночной стоимости бизнеса ОАО "Газпром"

  Понятие стоимости, ее роль в управлении бизнесом. Подходы к оценке бизнеса, их содержание и характеристика. Порядок определения рыночной стоимости объекта оценки. Расчет стоимости товарного знака ОАО "Газпром" на основании предоставленной документации.
  
  контрольная работа [55,9 K], добавлен 18.01.2015
  

• Определение рыночной стоимости здания с земельным участком, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Доваторцев

  Сведения о заказчике оценки рыночной стоимости здания. Ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости затратным, сравнительным и доходным подходами.
  
  курсовая работа [2,5 M], добавлен 10.07.2013
  

Другие документы, подобные "Оценка стоимости бизнеса на примере заведения общественного питания"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам