Изучение теории и практики оценки недвижимости в современных условиях

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1 Недвижимость как объект оценки

1.2 Классификация недвижимости

1.3 Основные принципы и подходы к определению рыночной стоимости

1.4 Основные этапы процесса оценки

1.5 Информационное обеспечение при оценке недвижимого имущества

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта оценки

2.1 Сведения об объекте оценки

2.1.1 Общая характеристика по техническому паспорту

2.1.2 Описание местоположения

2.2 Анализ рынка недвижимости

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

2.4 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

2.5 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

2.6 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

2.7 Согласование результатов

Заключение

Литература



Введение

Актуальность темы. Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т.д.) в отношении следующих объектов:

- земельные участки;

- объекты жилой недвижимости (квартиры);

- объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

- объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);

- сооружения и передаточные устройства;

- объекты, незавершенные строительством.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. (ст. 3 Закона, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями ст.4.7 Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Федерального закона.

К объектам оценки закон относит: отдельные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информацию; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т.д.). недвижимость стоимость паспорт местоположение

Рыночная стоимость недвижимости как объект оденки можеш формироваться и развиваться только в условиях функционирования рынка. Основной целью рынка является получение прибыли и современная рыночная экономика представляет собой сложный механизм взаимодействия спроса и предложения, а в конечном счете продавца и покупателя.

Исходя из этого, целью курсовой работы является изучение теории и практики оценки недвижимости в современных условиях, и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

- изучение теоретических аспектов понятия «недвижимое имущество»;

- изучение принципов и подходов к оценке недвижимости;

- анализ оцениваемого объекта;

- расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основе изложенной теоретической базы произвести оценку рыночной стоимости недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в Клинском районе. Определить рыночную стоимость квартиры тремя подходами (затратный, доходный, сравнительный).

Один из подходов принять за базовый, а два других использовать для корректировки результатов.

Объектом исследования в данной курсовой работе является оценка двухкомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме, общей площадью 40,30 кв.м. в городе Высоковск по улице Стачек дом 2.

Методическую основу исследования составили следующие нормативно-правовые акты:

ФЗ № 135 от 29 июля 1998 года; ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» № 256 от 20 июля 2007 года;

ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» от 20 июля 2007 года № 255; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценки» от 20 июля 2007 года № 254. Статья 128 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При написании курсовой работы использовалась соответствующая литература: Балабанов И.Г. «Операция с недвижимость в Росии»; Озеров Е.С. «Экономический анализ и оценка недвижимости»; Тарасевич Е.М. «Экономика недвижимости»; Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е издание, переработанное и доп. М. 2008. 560.; Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера 2011. - 504 с.



Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1 Недвижимость как объект оценки

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса ( ГК РФ)

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость как объект оценки - это, прежде всего, земля как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается,

во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой часть которого могут быть:

здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному сооружению;

обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

стационарные сооружения благоустройства территории участка;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

В отличие от товарного рынка, на рынке недвижимости объектами сделки и, следовательно, объектами оценки являются не сами объекты в физическом их выражении, а имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, имущественные права арендодателя и арендатора, право субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точек зрения.

Как и при оценке других типов имущества, существуют общепринятые методы оценки недвижимого имущества, которые сгруппированы в три большие группы (подходы): подход, основанный на сравнении продаж, подход, основанный на капитализации дохода, и затратный подход.

Использование того или иного подхода или метода оценки стоимости зависит от наличия исходной рыночной информации, типа и категории объекта недвижимости. Например, для оценки многоэтажных жилых домов не используется сравнительный подход, а для оценки земли - затратный.

Оценку недвижимости можно определить как прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на объект на соответствующем рынке, в разработке модели оценки, которая прогнозировала бы наиболее вероятную стоимость объекта оценки [9].



1.2 Классификация недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов.

Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих. 1.Естественные (природные) объекты -- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе». 2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость -- малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость -- офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

o лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

o учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

o культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

o специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения -- мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.[23., с.37].

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель: 1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

o для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

o для личного подсобного хозяйства;

o для коллективного садоводства и огородничества;

o для подсобных сельскохозяйственных производств;

o для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны.

На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники;

зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз;

памятники природы, истории и культуры;

минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.

Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается. 5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности. 6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей [8].

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

При продаже земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный участок, то к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи.

В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как, актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

--первичное жилье -- место постоянного проживания;

--вторичное жилье -- загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

--третичное жилье -- предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.)

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

--дома с кирпичными стенами;

--панельные дома;

--монолитные дома;

--деревянные дома;

--дома смешенного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье[23,c.102].

В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности.

Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным.

Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости [23,c.103].

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда [15,c.223].

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: 1. Офисные помещения.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест. 4. Магазины и торговые комплексы.

Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали.

К факторам, обуславливающим успех, можно отнести:

· правильно выбранное расположение;

· составление функционального решения и накопления -- потребности потенциальных посетителей;

· правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5--10 лет [15,c.224].

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу.

Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилья, вследствие того что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшении жилищных условий.

1.3 Основные принципы и подходы к определению рыночной стоимости

Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость.

Собственность анализируется, исходя из принципов оценки. Рис.1[2]

Рис.1 Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки делятся на четыре группы:

1) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

3) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

--главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта. Процесс создания стоимости ориентирован на получение будущих выгод. Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна цене приобретения объекта в прошлом или производственным издержкам на ее создание; ее величина отражает представления участников рынка о будущих выгодах от ее приобретения.

Для владельца недвижимости личного пользования стоимость зависит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате владения и проживания в этой недвижимости.

Стоимость коммерческой недвижимости будет определяться доходом, который она может генерировать в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные и национальные особенности представлений покупателей и продавцов. Ретроинформация об объекте и состоянии рынка имеет значение для интерпретации текущего состояния рынка и прогнозирования рыночных ожиданий.

Полезность заключается в способности товара удовлетворять определенные потребности потребителей. Недвижимость обладает различной полезностью для жильцов, владельца и арендатора. Жилая недвижимость, находящаяся в личной собственности, удовлетворяет потребность собственника в жилом помещении с той или иной степенью удобства.Качество удобств влияет на полезность недвижимости для владельца или арендатора. В данном случае полезность принимает форму генерируемых недвижимостью денежных потоков.

Влияние полезности на стоимость зависит от потребительских характеристик недвижимости, к которым относят площадь, местоположение, качество ремонта и другие свойства полезности, существенно влияющие на стоимость недвижимости.

Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких ана-логичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами, обусловлен-ными задержкой платежей. Согласно данному принципу, покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижимости с одинаковыми характеристиками.

Принцип возрастающей и убывающей отдачи утверждает, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к увеличению темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Этот предел соответствует максимальной стоимости недвижимости.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) устанавливает, что недвижимость достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства (земля, труд, капитал и управление) сбалансированы друг с другом. Принцип оптимальных величин является разновидностью принципа сбалансированности. Он гласит, что при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

К этой группе относятся принципы:

-- остаточной продуктивности; вклада; возрастающей и убывающей отдачи; переменных пропорций; оптимальных величин; оптимального разделения прав.

Принцип остаточной продуктивности (или производительности) устанавливает, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, согласно которому любой вид деятельности требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, предпринимательской деятельности, земли.

Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды важнейшие факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, в процессе своего взаимодействия формируют экономический принцип спроса и предложения. Потребительские свойства товара, объем его предложения, возможности и потребности покупателей в его приобретении в совокупности формируют спрос и предложение товара в конкретной рыночной ситуации. Владение и успешное управление недвижимостью обеспечивают инвесторам возможность получения экономической выгоды. Хотя рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость является основным объектом оценочной деятельности, а рынки недвижимости -- важной движущей силой экономического развития.

Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату [15].

При определении стоимости недвижимости обычно используют три классических подхода:

-- доходный.

-- сравнительный;

--затратный;

При затратном подходе в качестве показателя рыночной стоимости используется величина затрат, необходимых для возмещения потребительских свойств объекта оценки. Наибольшей ценой для инвестора выступает полная восстановительная стоимость объекта. Стоимость объекта оценки будет тем ниже его полной восстановительной стоимости, чем меньшую полезность он имеет в своем нынешнем состоянии по сравнению с тем, когда он был новым. Для этого рассчитываются восполнимые и невосполнимые потери стоимости, которые произошли в результате физического и морального (функционального и экономического) износа.

При сравнительном подходе основой для расчета стоимости объекта служат цены заключенных на рынке сделок с близкими по своим потребительским свойствам объектами. Благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение другого, сходного по назначению и качеству, объекта. Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Доходный подход основывается на принципе ожидания.

Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает объект в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Доходный подход подразумевает как капитализацию дохода, величина которого считается неизменной, так и определение текущей стоимости потока доходов, ожидаемых в будущем. В процессе капитализации обычно рассматриваются на годовом уровне показатели прошлых доходов, нормированных текущих доходов или будущих доходов.

При доходном подходе может быть использован и метод дисконтированного потока денежных средств, основанный на прогнозе дискретного потока будущих чистых денежных поступлений от активов в течение расчетного срока их службы или периода использования. В зависимости от определения дохода, используемого при анализе дисконтированного потока чистых денежных поступлений, ставка дисконта учитывает банковский процент, средневзвешенную стоимость капитала для покупателя и риски, связанные с инвестициями в данные активы.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов.

1.4 Основные этапы процесса оценки

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1 2. Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4. Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1. График работ по оценке.

2.2. Источники информации.

2.3. Выбор методов оценки.

2.4. Затраты на проведение оценки.

2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6. Составление договора на оценку.

3й этап. Сбор и анализ информации.

3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3. Физические характеристики и местоположение.

3.4. Экономическая информация.

3.5. Проверка достоверности собранной информации.

3.6. Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3. Выведение итоговой величины стоимости.

7й этап. Составление отчета об оценке.

Постановка задания на оценку. Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания.

Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

идентификацию объекта недвижимости;

* идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

* назначение (сфера применения) результатов оценки;

* выбор и определение вида стоимости;

* уточнение даты проведения оценки;

* описание объема оценки;

* уточнение иных ограничений.

Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.

Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством.

Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов.

Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических лиц, которые они могут иметь или предъявлять на собственность, а также использование земельных участков и строений.

Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией.

Сфера применения или назначение результатов оценки - это экономическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком результата стоимости [15].

1.5 Информационное обеспечение при оценке недвижимового имущества

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. При этом информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению:

-- характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки;

-- итоговой стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения [22].

Федеральный стандарт оценки № 1 формулирует требования к проведению оценки (процессу оценки) и составу работ по оценке. Требования к проведению оценки определяют последовательность этапов процесса оценки и их содержание.

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 2).

Рис. 2. Информация необходимая для оценки

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

-- темпы экономического роста;

-- уровень инфляции;

--инвестиционный климат в стране,

--уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

-- изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;

-- уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

-- стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

-- доверие правительству;

--приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций.

3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4. Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

-- состояние и перспективы развития сегмента рынка;

-- цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

-- уровень эксплуатационных затрат;

-- среднерыночный уровень занятости недвижимости;

-- уровень возможных прочих доходов;

-- налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

-- укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

--сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

-- индексы цен в строительстве;

-- удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

--стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

--прочая информация [18].

Основные источники информации.

1.Информация специалистов рынка недвижимости - риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости R-WAY и другие).

2. Интервью с собственником и управляющим объекта.

3.Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (оn-line) каналам информационных агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др., возникает объективная необходимость оценочных компаний в сотрудничестве как с риэлторскими, так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недвижимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собственной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необходимых данных.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

-- данные о юридическом положении объекта;

--данные о физических характеристиках объекта;

--данные о состоянии земельного участка;

--данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

--данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

--данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

--интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

--внутренняя документация;

--осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

--юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

--технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

--данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы.

Перед началом осмотра следует:

-- ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;

--провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

--основные изменения, внесенные в проект;

--проводилась ли реконструкция;

--даты текущих и капитальных ремонтов;

--аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта

- определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики.

При визуальном осмотре необходимо:

--провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

--зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

В отчете об оценке необходимо указывать источники, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого объекта. По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться Заказчику.

Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и стандартами. Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения - обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания - выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками.

В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта. Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает:

-- наименование объекта;

-- год постройки;

--дату последнего капитального ремонта;

-- общую площадь;

-- полезную площадь;

-- количество этажей;

--описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;

--описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату проведения оценки.

Внутренняя информация (информация об объекте недвижимости).

--Технический Паспорт объекта недвижимости (минимально -- выписка из Технического Паспорта объекта недвижимости).

--Экспликация объекта недвижимости.

--Поэтажный план объекта недвижимости.

--Имеющаяся документация по техническим системам объекта недвижимости.

В первой главе особое внимание при написании работы уделено актуальности выбранной темы, правовое регулирование оценочной деятельности, подходы к оценке недвижимости, принципы оценки недвижимости, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.



Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта оценки

2.1 Сведения об объекте оценки

Собственник: Андреев Николай Сергеевич

Заказчик: Андреев Николай Сергеевич

Цель и задача оценки: Определение рыночной стоимости для совершения сделки купли - продажи

v Наименование документов, представленных к оценке:

1. Копия свидетельства о праве собственности

2. Копия договора передачи

3. Кадастровый паспорт

4. Экспликация и поэтажный план

  Частная собственность

  Наличие обременений: Обременений не зарегистрировано

  Объект права: Квартира

  Правоустанавливающие документы: Договор передачи и Свидетельство о праве собственности

  Имущественные права на объект оценки: Право собственности

  Форма собственности на объект недвижимости: Частная

  Объект оценки квартира общей площадью 40,3 кв.м., (жилая 28,2кв.м.) состоит из кухни 5,6 (м.кв.), коридор 2,3 (м.кв.), ванная совмещена с туалетом 3(м.кв.), комнаты площадью по 10,4 (м.кв.) и 17,8 (м.кв.) встроенный шкаф 1,2(м.кв.), высота потолка 2,54м.

  Наличие балкона/лоджии: нет

  Внутренняя отделка: Линолеум, ламинат, обои, плитка

  Состояние отделки объекта оценки: хорошее

  Техническое состояние объекта оценки: хорошее

Объект расположен по адресу: Московская область, Клинский район,

г. Высоковск улица Стачек, дом 2, кВ. №35

Юридическое обоснование права собственности

1. Технический паспорт жилого помещения (квартиры) №35 в доме № 2, улица Стачек. Паспорт составлен по состоянию на 24 декабря 2013 года.

2. Договор передачи жилого помещения в собственность граждан от 19.05.1998 года.

Инженерное обеспечение соответствует всем правилам ГОСТа и СНиПа для жилой застройки. Дом обеспечен центральным отоплением, центральным водоснабжением, наружным электроснабжением, центральной канализацией, центральным горячим водоснабжением, вентиляцией, интернетом, телевидением, домофонной системой.

2.1.1 Общая характеристика по техническому паспорту

v Технический паспорт жилого помещения (квартиры)

Описание внутренней отделки объекта оценки

Кухня:

Полы - кухня линолеум, комнаты ломинат

Стены - обои

Потолок - побелка

Оконные проемы - пластиковые

Дверные проемы - деревянные

Санузел:

Полы - плитка

Стены - плитка

Потолок - краска

Дверные проемы - деревянные

v Строительно-техническое описание объекта оценки:

· Населенный пункт: г.Высоковск

· улица Стачек д.2 кв.№35

· Почтовый индекс: 141650

· Кадастровый номер дома: 50:03:0060301:708

· Состояние: Исправный

· Накопление средств на капремонт: На счете регионального оператора.

· Есть детская площадка

· Год постройки: 1963

· Перекрытия: железобетонные

· Каркас: Кирпичный

· Фундамент: Ленточный

· Класс энергоэффективности: В

· Износ дома: 17,00%

· Назначение: Жилой дом

· Тип дома: Многоквартирный

· Квартир: 48

· Этажей всего: 4

· Подъездов: 3

· Общая площадь: 2143 м²

· Жилая площадь: 1998 м²

· Нежилая площадь: 145 м²

· Дополнительные улучшения: Нет

Справка о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт: Не требуется.

2.1.2 Описание местоположения

Высоковск - город в Клинском муниципальном районе Московской области. Название город получил за расположение на возвышенной местности. Расположен на реке Вязь, в 12 км западнее районного центра - города Клин, в 70 км к северо-западу от Москвы (от МКАД). Численность населения - 10 671 (2017 г.). На 1 января 2017 года по численности населения город находился на 902 месте из 1112 городов Российской Федерации. Площадь территории - 490 га. Город Высоковск является административным центром муниципального образования «Городское поселение Высоковск»

Начало Высоковску положила ткацкая мануфактура. В 1928 году образован рабочий посёлок Высоковский; в 1940 году этот посёлок был преобразован в город районного подчинения Высоковск.

В 1939--1957 гг. Высоковск являлся районным центром. В 1960 году в черту города вошла прилегающая к нему деревня Некрасино.

Экономика

· Прядильно-ткацкая фабрика (основана в 1883 году), не функционирует, оборудование перевезено в г. Иваново

· Предприятие «Высоковский автодор»

· Предприятие «Ёлочка» -- производство ёлочных украшений

· Охото-рыболовное хозяйство

· Хлебозавод № 2, филиал клинского хлебокомбината с производительностью до 12 тонн хлебобулочных изделий в сутки

· ООО «Троцеллен Рус» -- химический завод, производство изделий из вспененного полиэтилена: теплоизоляционные материалы для строительства и сферы ЖКХ, пластиковые панели, автохимия, синтетические масла, скотч лента, полиэтилен. Занимает участок в 2 га, в бывшем карьере глины ОАО «Клинстройдеталь», в 850 м от жилой застройки.

Инфраструктура

Стадион «Труд», клуб «Спринт» (лыжный спорт), клуб «Атлет» (восточные танцы, атлетизм, бокс, настольный теннис), для посещения бассейн, две общеобразовательные школы, детская школа искусств, четыре детских сада, КДЦ «Красный текстильщик», больничный комплекс, поликлиника, школа борьбы самбо и дзюдо. Церковь Св. страстотерпца царевича Алексия построен и открылся осенью, 30 сентября 2015 года.

Местное самоуправление

Глава городского поселения Высоковск -- Хрусталёва Елена Викторовна. Wikimedia Foundation, Inc.

Объект оценки расположен по адресу: город Высоковск, улица Стачек д. № 2 кв. №. Оцениваемая квартира находится в четырехэжном кирпичном доме на 1 этаже, в жилом районе. Имеется детская площадка, автомобильная парковка. Также имеется удобный подъезд к дому на легковом автотранспорте.

Недалеко в 2 минутах ходьбы находится парк отдыха.

В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

На прилегающих улицах ( ул. Ленина) расположены все необходимые объекты городской инфраструктуры: магазины промышленных и продовольственных товаров, поликлиника, аптека, детский сад, жилые дома и прочие объекты социального назначения.

Транспортная доступность оценивается как хорошая: примерно 7 минут пешком до автобусной остановки. Обеспеченность общественным транспортом до района оценивается как отличная.

От авто и ж/д вокзала: в Клину в г. Высоковск можно доехать на пригородном маршруте №23. (рисунок 2.1)

Рис.2.1 Схема протяженности Клин-Высоковск

На автомобиле по двум направлениям до Москвы:

- Ленинградскому шоссе проезжая через город Клин (80 км от МКАД);

- Новорижскому шоссе свернув на Большое бетонное кольцо (110 км от МКАД).

На автобусе: маршрут №437 от станции метро «Водный стадион» до автовокзала в г. Клин, ежедневно. (рисунок 2.2)

Рис.2.2 Маршрут Клин-Москва На электричке: от Ленинградского вокзала по Октябрьской железной дороге до ст. Клин. Время в пути составляет 1 ч. 40 минут, на экспрессе - 1 ч. 15 минут.



Рис.2.3 Высоковск, улица Стачек дом 2 - на карте

2.2 Анализ рынка недвижимости

По итогам года эксперты отмечают снижение спроса на 20-25%. Основной причиной многие называют значительное уменьшение доходов населения. По данным Счетной палаты РФ, уровень потребительский расходов за 2016 год сократился на 5,3%, а Росстат зафиксировал 26 месяцев неуклонного падения уровня доходов населения (последний раз рост был отмечен в октябре 2014 года). Так что особенностью 2016 года в сфере недвижимости стали спад продаж и уменьшение активности потенциальных покупателей.

Несмотря на то, что доходы населения за прошлый год существенно снизились, средняя стоимость сделки на первичном рынке в 2016 году увеличилась. Это произошло за счет того, что в 2014-2015 годах основной целью покупателя было сэкономить.

Кроме того, люди неохотно кредитовались. Начался кризис, многие решили вложить свои накопления в недвижимость, но не хотели брать ипотеку и потому искали предложения четко под имеющийся бюджет.

С января по ноябрь 2016 года в Москве произошло снижение цены предложения вторичных квартир на 4,3%, в Подмосковье -- на 4,9%, (по данным аналитической службы Domofond.ru).

«За 2016 год цены на вторичном рынке ощутимо снизились. отмечаетя падение примерно на 20%. Кроме того, 90% всех покупок осуществляется с большим торгом (в процессе которого цена падает еще на 10-15%). Отсутствие конкурентоспособного ипотечного продукта в данном сегменте рынка сулит и дальнейшее падение стоимости» ( Domofond.ru).

Вторичный жилой рынок на протяжении всего 2016 года демонстрировал более стабильную отрицательную динамику стоимости по сравнению с первичным рынком. Цены на вторичном рынке опустились на 3-4% в целом по России (данные Domofond.ru о средней цене предложения), и, судя по всему, данная тенденция сохранится в 2018-м. Резких скачков, скорее всего, не будет, но предпосылок для роста пока не наблюдается.

По состоянию на 04.03.2018 стоимость квартиры на вторичном рынке в Высоковске в среднем равнялась 2784000 руб, цена квадратного метра жилья в квартире на вторичном рынке составила 53029 руб.

Цена одного квадратного метра в 2-комнатной квартире в Высоковске во вторичном жилье составила 52000 руб.

Средняя рыночная стоимость 1м² жилья, согласно данным на 1 февраля 2018 г.

· 1-комнатные квартиры: 45 700 руб/м²

· 2-комнатные квартиры: 39 700 руб/м²

Цены включают комиссионные за услуги риэлторских агентств. Средняя рыночная цена определяется на основе реальных данных о продажах квартир в этом доме, взятых из открытых источников базы данных.



2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

...