Изучение теории и практики оценки недвижимости в современных условиях

Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно условие физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Использование имущества, неразрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

На практике анализ оптимального использования выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующих критерий.

Основные критерии анализа наиболее эффективного использования:

1. Физическая возможность - физическая возможность реализации наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта, соответствие ресурсному потенциалу.

2. Юридическая допустимость - характер, срок и форма предполагаемого использования не должна противоречить законодательству и правовым ограничениям существующим, либо потенциальным.

3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить доход равный или больший суммы операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.

4. Максимальная эффективность - кроме получения чистого дохода как такового, наиболее эффективное использование подразумевает наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком. То есть, либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместных с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.

Для объектов недвижимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из следующих этапов:

--Анализ местоположения, окружения, визуальной доступности, пешеходной и транспортной доступности. Анализ инфраструктуры района расположения.

--Анализ рынка и его сегментов, релевантных исследуемому объекту. Анализ конкурентной среды.

--Определение соответствия характеристик рассматриваемого объекта требованиям рынка.

--Разработка рекомендаций по приведению характеристик объекта в соответствие с требованиями рынка.

--Рассмотрение различных видов использования исследуемого объекта, их положительных и отрицательных сторон.

--Определение группы потенциальных потребителей (арендаторов). Прогноз уровня доходов (арендных ставок). Позиционирование объекта.

--Рекомендации по рыночной целесообразности использования объекта.

Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Задача данного анализа объекта недвижимости - квартиры - определить варианты дальнейшего её использования, опираясь на вышеуказанные критерии анализа наиболее эффективного использования.

Исходя из вида и характера объекта оценки, целей оценки и предполагаемого дальнейшего использования результатов оценки, а также критериев физической возможности и юридической допустимости - единственно возможным вариантом является использование помещения квартиры в качестве жилого.

Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

2.4 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

В соответствии со статьей 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 256: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов». Теория оценки рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе, специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Метод капитализации в наибольшей степени используется при оценке недвижимости, которая в течение длительного периода приносит примерно одинаковые величины прибыли или темпы роста прибыли постоянны. Метод чаще применяется при оценке объектов недвижимости, чем при оценке бизнеса и не требует долгосрочных прогнозов.

Для оценки стоимости квартиры методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью квартиры. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов (отбор которых осуществляется по критериям, применявшимся в сравнительном подходе, при этом сами объекты должны быть иными), при известной заявленной цене продажи и расчётном потенциальном валовом доходе определяется расчётная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Наилучшим вариантом являются квартиры-аналоги, предлагаемые на продажу одновременно и для сдачи в аренду.

В рамках курсовой работы определяется рыночная стоимость жилой недвижимости - квартиры общей площадью 40,3 кв.м.

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Анализ рынка аренды жилых помещений г. Высоковска за 2017 год позволил выявить следующие тенденции его стратификации:

--По местоположению.

В этой выборке арендаторы отдают предпочтение жилым помещениям с высоким уровнем предоставляемых услуг: интернета, отопления, водоснабжения и, как правило, удобного подъезда для транспорта.

--По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда жилых помещений с техническим состоянием, обеспечивающим немедленное использование арендованной жилой площади по функциональному назначению.

--По наличию удобного подъездного пути и наличию парковки.

По вышеуказанным критериям из массива оперативной информации была сделана выборка объектов, представленная в (таблице 2.1)

Таблица 2.1 Объекты - аналоги.

Параметры сравнения	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект №4	Объект №5
Адрес:Высоковск М.О.	ул. Большевистская д.11	ул.Стачек д.1	ул.Стачек д.1	ул.Стачек д. 2	Первомайский проезд д.9
Ставка арендной платы,(тыс. руб./мес	15000	14000	14500	14000	16000
Общая площадь, м2	45	41,9	41	43	51,3
Источник	domofond.ru	domofond.ru	domofond.ru	domofond.ru	domofond.ru



Дла определения стоимости двухкомнатнатной квартиры общей площадью 40,3 кв. м. доходного подхода используется метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (Net Operational Income или сокращенно NOI) в стоимость путем деления его на общую ставку капитализации (R).

Базовая формула метода прямой капитализации имеет следующий вид:

(2.1)

где V - стоимость объекта недвижимости;

R - общая ставка капитализации;

NOI - чистый операционный доход.

Алгоритм метода прямой капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;

2) определение общей ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости.

Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.

В соответствии с пунктами 23 ж) и з) ФСО №7 «Оценка недвижимости» для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Для расчета потенциального валового дохода необходимо рассчитать рыночную арендную ставку по аналогичным объектам на единицу площади

(1 квадратный метр).

Арендные ставки бывают:

контрактными (определяемыми договором об аренде);

рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе)

Рыночная арендная ставка представляет собой арендную ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. которая является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку.

Согласно расчета рыночной стоимости аналогов, средняя ставка аренды в год составляет 3907 руб./м² в год (Приложение 1)

Средняя рыночная ставка арендной платы на аналогичные объекты равна

(862+864+914+842+424)=3907 руб.м.кв/год

ПВД = S * Сар, (2.2)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м² ;

Сар - арендная ставка за 1 м² в год.

ПВД= 3907 *40,3=157452 руб.

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД - Потери ( 2.3 )

или ДВД = ПВД *(1 - Кндз)*(1 - Кн ар), (2.4) где

Кндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

Кн ар - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Коэффициенты потерь выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются как соотношение типичное на данном сегменте рынка недвижимости или по ретроспективным и текущим данным объекта недвижимости.

В данной курсовой работе убытки от недозагрузки квартиры равны нулю, убытки от неплатежей - 0% от ПВД.

Таблица 2.2

Статья расходов, доходов	Руб.
Потенциальный валовой доход	157452
Итого	157452
Прочие доходы:	0
Потери арендной платы	0
Итого	0
Действительный валовой доход	157452
Операционные расходы:
1) Постоянные:
Налог на имущество	317
Итого постоянные операционные расходы
2) Переменные:
Коммунальные услуги	32 227
Эксплуатация и текущий ремонт	4386,24
Содержание жилья	14024,16
Итого переменные операционные расходы	50637,36
3) Расходы на замещение	0
Итого расходы на замещение	50637,36
Итого операционные расходы	50954,64
Чистый операционный доход	106814

Годовой действительный валовой доход от оцениваемого объекта равен 157452 рублей.

Рассчитаем годовой ЧОД по формуле:

ЧОД = ДВД - ОР

где ОР - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб.

ЧОД =157452-50954,64 = 106814 руб.

Чистый операционный доход 106814 руб.

Формула 2.1

Ставка капитализации: R = I/V.

V -- стоимость объекта недвижимого имущества;

I -- предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;

R -- ставка капитализации недвижимости.

Таким образом, стоимость оцениваемой двухкомнатной квартиры доходным методом составила 1504423руб. (Один миллион пятьсот четыре тысячи четыресто двадцать три руля.

2.5 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1. Изучение рынка.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

5. Установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов используются данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (официальных интернет-сайтов). Такой подход, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагался ряд аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным ценообразующим параметрам, т.е. техническим, экономическим, материальным и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах и их основных ценообразующих параметрах проанализированы и сведены в расчетную (таблицу 2.1), которая приведена ниже. Все выбранные аналоги предлагались на открытом рынке для коммерческого использования, при этом предложения по продаже рассматривались в период наиболее приближенный к дате проведения оценки.

Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Рассматривались сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносились поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости.

Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным [19, с. 26].

В качестве объектов-аналогов были взяты квартиры в 4-х - 5-ти этажных домах класса, аналогичного оцениваемому объекту. Также, внимание уделялось тому, чтобы у оцениваемого объекта и аналогов не было различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести корректировку.



Таблица 2.3. Краткая характеристика объектов сравнения

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
Местоположе-ние, адрес: Высоковск М.О.	Стачек д.2	ул.Стачек 1	ул. Большевистская	ул.Стачек 2	ул. Владыкина	Октябрьская д.5
Заявленная цена		2200000	2050000	2100000	2000000	1700000
Общая площадь, м2	40,3	44	42,5	41	43,1	42
Условия рынка (время)		Аналогич-ные	аналогичные	аналогичные	аналогичные	Аналогич-ные
Физические характеристики
Тип дома	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	панель	панель
- жилая площадь	28,2	30	27	33	27	31,4
- площадь кухни	5,6	5	6	6	5,6	7,6
- этаж	4/1	4/1	4/2	4/3	5/4	4/4
- наличие балкона	нет	нет	нет	есть	есть	есть
- санузел	Совмещенный	совмещенный	совмещенный	раздельный	раздельный	Раздель-ный
Состояние	хорошее	хороший ремонт	хорошее	требует ремонт	среднее	среднее
Источник	Domofond.ru	Domofond.ru	Domofond.ru	Domofond.ru	Domofond.ru	Domofond.ru

По данным таблицы следует, что общая площадь и техническое состояние двухкомнатных квартир, влияют на их стоимость.

Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам представлены в (Приложение 2).

На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта:



где,

К - искомый весовой коэффициент;

n -номер аналога

- сумма корректировок по всем аналогам;

- сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

- сумма корректировок 1 -го аналога;

- сумма корректировок 2-го аналога;

- сумма корректировок n-го аналога.

Таблица 2.4

	цена продажи (тыс. руб.)	общая площадь (кв.м.)	цена за кв.м. (тыс. руб.)	чистая корректировка (%)	веса	итого за кв.м. (тыс. руб.)	стоимость кв.м. оцениваемого объекта (тыс. руб.)
объект №1	2200000	44		-12	0,067	2964	43373
объект №2	2050000	42,5		-7	0,116	5288
объект №3	2100000	41		-6	0,136	6420
объект №3	2000000	43,1		-3	0,272	11522
обект№5	1700000	42		-2	0,410	17180

По данным таблицы видно что, весовые характеристики получились соответственно 0,067; 0,116; 0,136; 0,272; 0,410

Из таблицы следует, что стоимость кв. м. двухкомнатной квартиры равен 43373руб.

Вычисление скорректированной цены объекта оценки производится по формуле:



V = Ц х S

где V стоимость оцениваемого объекта, руб

Ц - скорректированная цена 1м.кв., тыс. руб,

S - площадь оцениваемого объекта, м.кв.

V= 43373*40,3=1747940 рублей

Стоимость двухкомнатной квартиры сравнительным подходом составила 17477940 руб. (один миллион семьсот сорок семь тысяч девятьсот сорок рублей.)

2.6 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности [18, с.118].

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры - невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, норме прибыли строительных организаций, рыночных ценах на стройматериалы.

Этапы затратного подхода:

1. Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа:

Сон=Свс-Сизн, (6)

где Сон - стоимость объекта с учетом накопленного износа;

Свс - восстановительная стоимость;

Сизн - стоимость накопленного износа.

Определение итоговой стоимости недвижимости:

Сит= Сз+Сон, (7)



где Сит - итоговая стоимость объекта недвижимости;

Сз - стоимость объекта недвижимости с учетом наиболее эффективного использования;

Сон - стоимость объекта с учетом накопленного износа.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки. Затратный подход не нецелесообразно применять при оценке жилых (квартир, комнат) и нежилых встроенных помещений на активных рынках.

2.7 Согласование результатов

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости.

В п. 8 разд. III "Требования к содержанию отчета об оценке" ФСО № 3 указывается, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться раздел "Согласование результатов".

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

Таблица 2.5

Критерии согласования	Доходный подход	Сравнительный подход
	Степень соответствия
Задачи оценки	65	35
Цели оценки	60	40
Функциональное назначение	50	50
Оцениваемые права	50	50
Степень достоверности и достаточности исходных данных	40	60
Надежность расчетов	60	40
Предпочтительность каждого из подходов	55	45
Удельный вес экспертных оценок	70	30
Баллы	44	56
Коэффициент весомости каждого из подходов	0,44	0,56
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.	1504423	1747940
Согласованная рыночная стоимость, руб.	1640792

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V = V1хQ1 + V2хQ2 (5)

где V1 - рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1, V2 - стоимость объекта, определенная соответственно доходным и сравнительным подходами;

Q1, Q2 - средневзвешанное значение достоверности подходов соответственно.

Итоговая стоимость двухкомнатной квартиры представлена в (таблице 2.5)

Таблица 2.6

Подходы	Показатель стоимости, руб.	Удельный вес	Взвешенная стоимость, руб.
Сравнительный подход	1747940	0,56	978846
Доходный подход	1504423	0,44	661946
Затратный подход	Не применялся	0
ИТОГО	1640792

Итоговая стоимость двухкомнатной квартиры составляет: с учетом округления составляет 1640000 (Один миллион шестьсот сорок тысяч) рублей.

Целью согласования результатов является определение стоимости оцениваемого объекта собственности и прав собственности на него на дату оценки посредством анализа особенностей подходов и методов, которыми производились расчеты.

В отчете должны быть указаны [11]:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может содержать и иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев [14].

Таким образом во второй главе данной работы проведена оценка объекта недвижимости с использованием двух подходов к оценке, проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость.

Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 25.03.18 г. составляет 1640000 руб. (Один миллион шестьсот сорок тысяч) рублей



Заключение

Исследование, проведенное в курсовой работе на тему: «Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры» имело целью раскрыть теоретические и практические аспекты определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В результате проведенной работы в решении поставленных задач были сделаны следующие выводы:

В первой главе особое внимание при написании работы уделено актуальности выбранной темы, правовому регулированию оценочной деятельности, подходам к оценке недвижимости, принципам оценки недвижимости, анализу наиболее эффективного использования объекта оценки.

Во второй главе данной работы проведена оценка объекта недвижимости с использованием двух подходов к оценке. Проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость. Сделан вывод, что затратный подход нецелесообразно применять при оценке жилых (квартир, комнат) и нежилых встроенных помещений на активных рынках.

В рамках курсовой работы получены знания в области оценки недвижимости, применения оценочных технологий по купле-продаже объектов недвижимости. Кроме того, условия сделки регулируются не только мнениями сторон, но и законами государства в части землепользования, градостроительства и охраны окружающей среды.

Оценочная деятельность, как объект правового регулирования, представляет собой деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки величины рыночной или иной стоимости. Оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ, может повлечь за собой определенные правовые последствия. В целях упорядочения взаимодействия оценщиков и потребителей оценочных услуг принят

Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который является основным документом, регулирующим оценочную деятельность в нашей стране. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом, а также для иных целей.

Одним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости объектов оценки (отчета об оценке) является выполнение оценки полноправным субъектом оценочной деятельности (независимым оценщиком), действующим на основании и в соответствии с законом "Об оценочной деятельности в РФ". В законе об оценочной деятельности также приведен перечень ситуаций, когда оценка стоимости объекта является обязательной, перечислены права и обязанности оценщика и заказчика оценки, указаны обязательные требования к договору на проведение оценки и к отчету об оценке и сформулированы условия осуществления оценочной деятельности, соблюдение которых для специалистов-оценщиков обязательно.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки выявлено, что использование затратного подхода оценки имущества является неэффективным. Поэтому оценщиком принято решение отказаться от его применения, и при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два - сравнительный и доходный методы.

По сравнительному подходу стоимость двухкомнатной квартиры площадью 40,3 кв.м. составляет 17477940 (один миллион семьсот сорок семь тысяч девятьсот сорок) рублей.

Доходный подход построен на рыночных данных, стоимость объекта оценки составляет составила 1504423 (Один миллион пятьсот четыре тысячи четыресто двадцать три) рубля.

После проведения согласования результатов оценки, рыночная стоимость объекта оценки - двухкомнатной квартиры общей площадью 40,3м², расположенной по адресу: г. Высоковск, улица Стачек, дом 2, кв.35 с учетом округления составляет 1640000 (Один миллион шестьсот сорок тысяч) рублей.

Выполнение курсовой работы позволило углубить знания по междисциплинарному курсу МДК 04.01«Оценка недвижимого имущества», развить навыки поиска необходимых источников информации, рассчитывать рыночную стоимость объекта недвижимости, сформировать реальный жизненный подход к реальным жизненным ситуациям, повысить уровень сформированности профессиональных компетенций.

Поставленная задача в курсовой работе достигнута.



Список литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс, часть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

2. Гражданский кодекс, часть 2 от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

3. Гражданский кодекс, часть 3 от 26.11.2001 N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 01.11.2001)

4. Гражданский кодекс, часть 4 от 18.12.2006 N 230-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.11.2006),

5. Международные стандарты оценки параграф 6.5

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)ЗК РФ Статья 7. Состав земель в Российской Федерации

7. Федеральный стандарт оценки №-2: Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255;

8. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции от 30 декабря 2010 г.

9. Федеральный стандарт оценки №-1: Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256;

10. Федеральный стандарт оценки №-3: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254; ),(действующая редакция от 06.12.2016);

11. Федеральный стандарт оценки № - 4: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года N 508;

12. Федеральный стандарт оценки № -5: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года N 238; ),(действующая редакция от 20.02.2017);

13. Приказ Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"

14. Грибовский С.В., Е.Н.Иванова, Д.С.Львов, О.Е.Медведева Оценка стоимости недвижимости.- М. Интерреклама 2003. -704 с.;

15. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости, /В.А.Горемыкин -М.МЭГУ

2006-196с.;

16. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. - М. 2008. 560 с.;

17. Учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», М., Дело, 1998

18. Коростелев С.П. Кадастровая оценка недвижимости -М. Маросейка 2010-366с.;

19. Козырь Ю. В. Стоимость компаний. Оценка и управленческие решения - Ростов-на-Дону:Феникс, 2009- 372с.;

20. Павлов П.Н. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имушество П. / П.Н.Павлов Российская юстиция - 2005 - №5 ;

21. Слюсаренко В.А. Определение стоимости недвижемого имущества/В.А.Слюсаренко - М. Академия 2015-288с.;

22. Шевчук Д.А «Оценка и управление недвижимостью: конспект лекций»;

23. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д.: Феникс, 2010. -№7-С.102.

Размещено на Allbest.ru

...