Факторы и тренды развития российского рынка многоквартирного жилья по итогам 2017 года

Размещено на http://www.allbest.ru/

Факторы и тренды развития российского рынка многоквартирного жилья по итогам 2017 года

Настоящее исследование продолжает серию ранее опубликованных авторских квартальных и годовых научных исследований состояния и тенденций жилищного рынка городов России [19]. Основными источниками данных являются порталы Росстата, Росреестра, ЦБ РФ, ЕРЗ (Единый реестр застройщиков), аналитических центров и компаний-участников рынка, включая собственные данные ООО «Стерникс Консалтинг». В исследованную выборку настоящей работы входят 27 городов и один регион (Московская область, по которой приводятся усредненные по городам данные), в том числе 21 город, являющийся центром субъектов РФ, с совокупной численностью населения более 43 млн чел.

Для удобства чтения изложение разбито на 5 смысловых частей:

- методология исследования;

- макроэкономические и институциональные условия развития рынка недвижимости: состояние и перспективы;

- показатели и тенденции спроса, включая мониторинг ипотечного рынка;

- строительство, ввод, предложение;

- ценовая ситуация и прогноз отраслевой доходности инвестиций на рынке городского жилья.

Термины и определения, используемые в работе

Обработка и интерпретация данных в работе осуществляется в соответствии с положениями работы: Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка: монография. -- Москва: РГ-Пресс, 2018. - 584 стр. [4], включая единообразное трактование и применение следующих понятий:

1. Объем спроса на недвижимость -- средний в заданном периоде объем спроса соответствующей категории. Используется для расчета соотношения спрос/предложение.

2. Категории спроса на рынке жилой недвижимости: спрос-потребность, совокупный платежеспособный спрос, потенциальный платежеспособный спрос, предъявленный спрос, предъявленный спрос с перетеканием между смежными рынками (первичным и вторичным, арендным), удовлетворенный (реализованный) спрос.

Спрос-потребность -- разность между желаемым (по европейским и мировым стандартам стиля жизни) и фактическим (объем жилищного фонда за исключением ветхого, аварийного и требующего капитального ремонта) уровнем средней обеспеченности качественным и комфортным жильем населения города.

Совокупный платежеспособный спрос -- объем жилой недвижимости, которое население могло бы приобрести на рынке за счет своих накоплений.

Потенциальный спрос -- объем жилой недвижимости, который покупатели предполагают приобрести на рынке в течение ближайших 3-5 лет за счет всех источников финансирования (собственные сбережения, кредиты, зачет имеющегося жилья, государственные сертификаты и т. д.).

Предъявленный спрос -- объем жилой недвижимости, который покупатели предполагают приобрести на рынке в ближайшие полгода-год при текущем уровне цен за счет всех источников финансирования, с учетом изменения склонности населения к расходованию сбережений при изменении экономической ситуации в стране и регионе, степени недоверия к застройщикам, условий ипотечного кредитования, ожиданий изменения уровня цен.

Предъявленный спрос с перетеканием между смежными рынками -- объем спроса, формирующийся на каждом из рынков в результате перетекания от рынка с дефицитом предложения к рынку с избыточным предложением.

Удовлетворенный (реализованный) спрос -- предъявленный в текущем периоде спрос, удовлетворенный в форме сделки, направленной на приобретение жилой недвижимости (прав требования на строящийся объект). Приблизительно равен объему поглощения.

3. Текущий объем строительства жилья -- объем строящегося в исследуемом периоде жилья (в количестве корпусов, помещений и площадей). Разделяется на объем строительства муниципального (социального) жилья и объем строительства коммерческой жилой недвижимости.

4. Объем незавершенного строительства -- публикуется Росстатом по итогам года.

5. Суммарный объем строительства за период -- объем незавершенного строительства за предшествующий год плюс суммарный объем нового (вновь начатого) строительства за прошедшие месяцы. Используется для расчета объема инвестиций в строительство и соотношений ввод/строительство и строительство/предложение.

6. Объем ввода жилья -- суммарный за период объем завершенного строительства (сдачи объектов в эксплуатацию).

7. Суммарный объем предложения недвижимости -- объем предложения на конец предшествующего периода плюс объем нового бесповторного предложения за прошедшие месяцы минус объем поглощения. Используется для расчета соотношения строительство/предложение.

8. Объем нового бесповторного предложения -- объем вновь появившегося в заданном периоде предложения.

9. Средний за период объем предложения -- среднее значение объема предложения за период по данным об объеме предложения на продажу или вакантного предложения в аренду в каждом месяце периода. Используется для расчета соотношения спрос/предложение.

10. Объем поглощения недвижимости -- суммарный за период объем продажи строящихся объектов/помещений (прав требования на объекты/помещения в соответствии с 214-ФЗ) на первичном рынке, купли-продажи (мены) на вторичном рынке, сдачи в аренду на рынке аренды, выраженный в количестве сделок и/или объеме площадей.

11. Показатели ликвидности объектов недвижимости в различных сегментах рынка:

-- на вторичном рынке купли-продажи/аренды отдельных зданий или помещений -- средний период экспозиции, т. е. среднее по рынку время между первым выставлением объекта (помещения или дома) на рынок и уходом с рынка;

-- на первичном рынке продажи/аренды помещений в строящихся зданиях -- доля поглощенных помещений (площадей) от общего количества помещений (площадей) в объектах;

-- на первичном и вторичном рынке аренды помещений в БЦ, ТЦ, складских комплексах -- изменение за период доли вакантных помещений (площадей) от общего количества помещений (площадей) в объектах.

12. Доступное жилье -- это жилье определенного качества и размера, которое семья с определенным уровнем доходов может приобрести по рыночной стоимости, используя свои сбережения, накопленные из своих текущих доходов за разумный период времени при необходимом уровне текущих расходов, возможно, с учетом стоимости имеющейся квартиры, а также используя при необходимости ипотечное кредитование и/или государственную поддержку, и при этом ее текущих доходов достаточно для обслуживания полученного кредита с момента приобретения жилья.

13. Коэффициент доступности жилья для населения определенной доходной группы -- срок, в течение которого семья (домохозяйство) может накопить средства, достаточные для приобретения доступной по цене и площади квартиры, возможно, с зачетом имеющейся квартиры.

14. Доля населения определенной доходной группы, которой доступно жилье -- доля населения города в составе домохозяйств, для которой коэффициент доступности жилья определенного качества/размера не превышает три года.

15. Доля населения определенной доходной группы, которой доступен ипотечный кредит -- доля населения города, которая может выполнить условия банковского андеррайтинга при покупке квартиры определенного размера/качества по уровню доходов домохозяйства.

16. Планируемый объем ипотечного кредитования -- планируемый властями (на основе прогнозов АИЖК) объем кредитования в денежном выражении.

17. Объем предложения ипотеки в натуральном выражении -- рассчитанный с учетом прогнозируемой динамики цен потенциальный объем прокредитованных площадей.

18. Объем предложения ипотечных кредитов -- потенциальное количество выданных кредитов (с учетом площади приобретаемого жилья на вторичном и первичном рынке).

19. Предъявленный объем спроса на ипотеку -- суммарная доля населения различных доходных групп, которым доступен ипотечный кредит при покупке квартир различного качества/размера, скорректированная на величину предъявленного спроса на квартиры.

20. Объем поглощения ипотечных кредитов -- количество выданных ипотечных кредитов с учетом ограничений по доступности (в силу уровня доходов населения) и по наличию ипотечного предложения, а также предложения квартир на рынке.

21. Соотношение суммарного дохода от всех операций данного вида на рынке к суммарным затратам.

22. Виды операций инвестирования в недвижимость: дилерские (покупка объекта и последующая продажа), рентные (покупка объекта и последующая сдача в аренду), девелоперские (строительство объекта и последующая продажа объекта/помещений или сдача в аренду).

23. Под прогнозом понимается методически обоснованное описание возможных состояний системы в будущем и сроков достижения этих состояний, а процесс разработки прогнозов называют прогнозированием. Высказывания экспертов о будущем системы, не основанные на расчетах, принято называть предсказанием или экспертным прогнозированием.

22. Область прогнозного исследования - диапазон изменения изученных фактических (исторических) данных и прогнозируемых показателей.

Глубина предыстории - протяженность (количество интервалов) имеющихся/изученных наблюдений (по параметру или по времени).

Горизонт прогноза - количество интервалов за пределами изученного, на которое производится прогноз.

23. В зависимости от горизонта прогноза, прогнозирование может быть сверхкраткосрочным, краткосрочным, среднесрочным, долгосрочным, сверхдолгосрочным.

Конкретная величина допустимого горизонта для каждого из этих видов прогноза зависит от физического (экономического) содержания задачи, общеэкономической ситуации, состояния конкретного сегмента рынка, и может существенно меняться. Так, правительственные среднесрочные прогнозы развития экономики России имеют горизонт в 3 года. В настоящее время на рынке недвижимости России мы рассматриваем в качестве сверхкраткосрочного - прогноз на 1-3 месяца, краткосрочного - на год-полтора, среднесрочного - на три-пять лет, долгосрочного - на 5-10 лет, сверхдолгосрочного - на 25-30 лет.

24. Достоверность прогноза оценивается погрешностью прогноза и ошибкой прогноза.

Погрешность прогноза - это ожидаемая или фактическая величина (оцениваемая с заданной доверительной вероятностью) отклонения прогнозируемой величины от среднего прогнозного значения.

Ошибка прогноза - это ожидаемая вероятность реализации прогноза с погрешностью более заданной.

Достоверность прогноза может быть ожидаемой, прогнозируемой (априорной), а также фактической (апостериорной), рассчитанной после истечения периода прогнозирования на основе накопленных фактических данных за этот период.

Необходимо отличать понятие погрешности (ошибки) прогноза от понятия ошибки статистической модели (аппроксимации). Вторая выражает степень приближения модели к фактическим данным в период предыстории, в то время как первая - возможное в будущем отклонение фактических данных от прогноза.

25. Ретроспективная проверка и корректировка прогноза - это сопоставление фактических данных с ранее рассчитанным прогнозом и пересчет (при необходимости) прогноза до истечения срока его действия (горизонта прогноза) при изменении ситуации и/или отклонении фактической динамики от прогнозируемой. Корректировка может проводиться в любой момент, но обязательным является анализ динамики и принятие решения о проведении или непроведении корректировки по истечении половины срока прогноза.

26. Методика прогнозирования - документ, описывающий перечень и порядок подготовки исходных данных (экзогенных переменных), перечень выходных показателей (эндогенных переменных), а также модель для прогнозирования, ее допущения и ограничения, структуру и порядок расчетов по модели.

Основные положения методологии исследования. Содержание общего анализа рынка недвижимости

Общий анализ рынка недвижимости (РН) включает ряд этапов: сбор и верификация данных, создание и наполнение аналитических баз данных (АБД); статистическая обработка данных и построение дискретной пространственно-параметрической модели (ДППМ) состояния сегмента рынка в рассматриваемом периоде; исследование факторов ценообразования и закономерностей функционирования РН; прогнозирование развития РН (рис. 1).



Рисунок. 1. Общий алгоритм (этапы и продукты) АРН

Результаты общего (универсального) анализа используются не только для объявленной цели (анализ рынка в интересах различных операторов рынка), но и в качестве данных для последующего специализированного анализа рынка (например, в интересах инвестиционного анализа конкретных проектов, оценки объектов недвижимости и др.).

Содержание отдельных этапов общего анализа рынка сводится к следующему:

1. Сбор и верификация данных, создание и наполнение АБД.

1) Сбор данных о строительстве объектов и предложении объектов/помещений на продажу (в аренду), о проведенных сделках. Источники данных - риэлторские базы данных (БД) агентств недвижимости, объединенных БД ассоциаций, мультилистинговые системы (МЛС), публикации на сайтах компаний, в СМИ, проектные декларации застройщиков и т.д.

2) Сбор данных о внешних макро- и мезоэкономических условиях функционирования рынка недвижимости. Источники данных - публикации Росстата, региональных и местных статорганов, ЦБ РФ, Минэкономразвития РФ, специализированных институтов макроэкономического анализа и т.д.

3) Сбор данных о развитии, а также планах и намерениях властей по развитию территории и отрасли. Источники данных - публикации Росстата, региональных и местных статорганов, федеральных, региональных и местных властей.

4) Построение аналитических баз данных (АБД), включая Реестры строящихся и существующих объектов, БД предложения, сделок.

5) Верификация данных.

2. Статистическая обработка данных и построение дискретной пространственно-параметрической модели (ДППМ) состояния сегмента рынка в рассматриваемом периоде.

1) Расчленение выборки строящихся объектов, предложений, сделок на подгруппы (кластеры) в соответствии с принятой методикой классификации по местоположению (зонам), качеству (классам или типам), размеру, стадии строительства и другим признакам.

2) Статобработка каждой выборки.

3) Построение ДППМ и ее оптимизация.

3. Аналитическое описание состояния сегмента рынка.

1) Описание (в текстовом и графическом виде) состояния показателей сегмента рынка в текущем периоде и накопленной динамики за предшествующие периоды.

2) Описание состояния внешних условий, влияющих на показатели сегмента рынка.

3) Качественный анализ влияния внешних факторов и выявление причин полученных изменений состояния рынка.

4. Исследование факторов ценообразования и закономерностей функционирования рынка.

1) Выявление закономерностей функционирования РН с учетом специфики состояния отечественной экономики и рынка по результатам статистического мониторинга.

2) Эконометрические исследования взаимодействия различных показателей РН и влияющих на них факторов.

3) Социологические исследования поведенческих закономерностей субъектов рынка.

4) Квалиметрические исследования показателей качества информационных объектов (зон местоположения по привлекательности для проживания, территорий по инвестиционной привлекательности, объектов недвижимости по качеству проекта) и их рейтинговая оценка.

5) Разработка методического обеспечения исследований РН.

5. Прогнозирование развития РН.

1) Выявление тенденций развития РН.

2) Разработка экспертных и расчетных прогнозов развития РН (долгосрочных, среднесрочных, краткосрочных).

3) Разработка и совершенствование математических моделей функционирования РН и методик прогнозирования.

Содержание регулярных годовых обзоров жилищного рынка России, публикуемых с 1996 года, определялось наличием данных, которые удавалось собрать - в первую очередь это данные о ценовой ситуации на вторичном, а затем и на первичном рынке, в последующем - данные об объемах предложения и поглощения, и лишь в последние 8-10 лет были охвачены практически все показатели, характеризующие рынок. При этом, по мере расширения перечня анализируемых показателей приходилось отказываться от изложения результатов всех этапов исследования, а также от детализации анализа, т.е. дифференциации показателей по кластерам местоположения в городе, класса качества объектов и др. факторам (эти данные приводились в отдельных ежемесячных мониторинговых отчетах по отдельному городу). В настоящей работе излагаются результаты этапов 3 и 5 общего анализа жилищного рынка.

Индикаторы (показатели) рынка недвижимости, подлежащие определению и прогнозированию.

Моделирование такой сложной системы, как рынок недвижимости, требует накопления данных и изучения динамики показателей всех основных свойств рынка. К ним относятся:

- ценовая ситуация на первичном и вторичном рынке;

- объем строительства и ввода объектов - коммерческих и муниципальных;

- объем предложения на первичном и вторичном рынке;

- объем спроса различных категорий (спрос-потребность, потенциальный платежеспособный спрос, предъявленный спрос);

- размер объектов;

- объем операций (оборот рынка, объем поглощения); емкость, денежный оборот рынка;

- ликвидность объектов на вторичном, первичном рынке, рынке аренды;

- доступность объектов различного качества и размера для различных по доходам групп населения;

- доходность инвестиций в недвижимость (при дилерских, рентных, девелоперских операциях на рынке).

Методики определения исследуемых показателей приведены в следующих подразделах.

Верификация данных

Верификация данных включает 5 этапов.

Актуализация текущего листинга. По мере приема и учета информации о предложении объектов недвижимости в базе агентств недвижимости, с определенной периодичностью производится актуализация заявок (как правило, телефонным звонком лицу, выставившему заявку). В настоящее время во многих городах эту работу выполняют специализированные информационные компании, ведущие объединенные базы данных (мультилистинговые системы, МЛС). Однако, перед включением предложений из риэлторской базы в АБД необходимо провести актуализацию хотя бы предложений с наибольшим сроком экспозиции.

Чистка от артефактов (пропусков и ошибок). Содержание этапа заключается в проверке ключевых параметров объекта и предложения, без которых невозможна обработка БД: проверка на нуль цены, проверка соотношения общей и полезной площади, и т.д. Если запись об объекте не соответствует предъявленным требованиям, он исключается из БД.

Выделение «уникальных объектов» (очистка от «повторов» и «дублей», фиктивных заявок). При сборе данных из различных источников возможно появление в АБД т.н. «повторов» (записей предложения одного и того же объекта от различных фирм) и «дублей» (нескольких записей предложения одного и того же объекта в течение одного заданного для анализа периода). «Дубли» появляются при несовпадении периода актуализации информации (например, неделя) с периодом, заданным для анализа (например, месяц). Кроме того, необходимо по возможности исключать т.н. «фиктивные» заявки, которые формируются риэлторами для «прощупывания» рынка (например, одна и та же квартира с разной ценой предложения).

При этом возможны некоторые отличия в параметрах объекта (площадь, высота потолка и т.п.), цене предложения (зависящие от ценовой политики различных фирм, а также возникающих вследствие корректировки цены предложения продавцом). Кроме того, даже при совпадении всех параметров нескольких записей (например, при объединении четырех недельных баз данных в общую месячную) возникает искусственное увеличение объема выборки и несоответствие этой величины реальному объему предложения на рынке.

Сущность этапа состоит в выделении уникального объекта для последующей замены нескольких записей о его предложении на продажу (или в аренду) на одно предложение. В зависимости от формата описания объекта применяются различные варианты алгоритма: «строгая» (при наличии в базе точного адреса) и «мягкая» очистка.

Восполнение недостающей информации. Как правило, в риэлторских базах данных отсутствует (либо представлена в неявном виде) информация, необходимая для определения сроков экспозиции объектов (дата первого выставления на продажу и снятия с продажи), для классифицирования объекта по качеству (детальные характеристики объекта) или по местоположению (номер дома). Восполнение недостающей информации - самая сложная задача аналитика при создании и ведении АБД.

Исключение объектов по «выскакивающим» значениям цены. Одним из способов очистки БД от артефактов, привлекательных по легкости автоматизации, является дополнительная проверка записи цены предложения (или удельной цены), даже если она не равна нулю. Необходимо исключить из БД предложения с заведомо неверной записью цены, или заведомо заниженной или завышенной ценой. Для этого применяются различные приемы: вводятся ограничения на минимум и максимум удельной цены (самый простой, но грубый способ), производится принудительное исключение по одному объекту с самой малой и самой большой удельной ценой, наконец, на основе применения методов математической статистики производят исключение по правилу «трех сигм». Последний, наиболее правильный способ применяется после предварительного разбиения совокупности предложений на кластеры и статистической обработки каждой выборки. Особенности его применения на рынке недвижимости приведены ниже.

Ценовая ситуация

Определение ценовых показателей производится выборочным методом.

Статистическая обработка выборок стандартными методами математической статистики затрудняется тем, что, по опыту многолетних исследований, характер распределений цен в различных сегментах рынка отличается от нормального (гауссовского) - они имеют выраженную левую асимметричность (поджаты слева, растянуты справа). Опыт показал, что принудительное приведение выборок к нормальности отсекает самые дорогие объекты, которые хотя и имеют малую долю по количеству в распределении, но она весьма значительна в суммарном ценовом объеме рынка и дает значительную погрешность в определении средних цен в выборке. Есть и другие особенности данных о рынке недвижимости по сравнению с другими товарными рынками, потребовавшие специальных приемов обработки первичных данных.

В связи с этим методология выборочного статистического анализа детализирована для рынка недвижимости в нескольких направлениях: расчет средних величин, оценка дисперсии и среднеквадратичного отклонения, оценка погрешности в определении среднего, проверка значимости различия выборок, исключение выскакивающих значений в выборке, определение рыночного диапазона цен, учет бивалютности рынка, укрупнение объемных показателей, расчет ликвидности объектов в сегменте.

1) Расчет средних величин.

Для расчета средней полной цены объектов в выборке применяется формула средней арифметической величины. Но для расчета средней удельной цены необходимо определять средневзвешенную (по площади помещений) величину. Расчет для выделенного периода (предпочтительно месяц) производится по формулам:

- либо отношение суммы полных цен к сумме площадей

Суд.взв = ? Спi / ? Sпi, , тыс. руб./кв. м ($/кв. м),

где Суд.взв.i - средневзвешенная удельная цена объектов в i-й выборке;

Спi - полная цена каждого объекта;

Sпi - полезная площадь объектов;

- либо отношение суммы произведений средней удельной цены на площадь помещения к сумме площадей

Суд.взв = ? Сi х Sпi / ? Sпi, , тыс. руб./кв. м ($/кв. м),

где Сi - удельная цена помещения.

Аналогично (по второму варианту формулы) вычисляется средняя (средневзвешенная) арендная ставка Авзв:

Авзв = ? Аi х Sпi / ? Sпi , $/кв. м в год (тыс. руб./кв. м в год).

Необходимо отметить, что получившая широкое распространение оценка средней удельной цены (арендной ставки) как среднеарифметической может привести к существенным ошибкам (5-12%).

2) Оценка дисперсии и среднеквадратического (стандартного) отклонения.

Оценка дисперсии D и стандартного отклонения (СКО, СО) S производятся по стандартным формулам:

3) Оценка погрешности в определении среднего.

Среднее значение случайной величины по данным репрезентативной выборки ее случайных значений всегда рассчитывается с погрешностью, величина которой зависит от двух факторов: собственного разброса значений в выборке и ее объема. Если разброс измерен величиной среднеквадратического отклонения S, то приближенная оценка погрешности в определении средневыборочного при доверительной вероятности 0,95 равна, тыс. руб. /кв. м.

При наличии данных об объеме генеральной совокупности Ng случайная погрешность может быть скорректирована на множитель v (1- N/Ng).

Рассчитанное значение погрешности д дает возможность определения необходимого объема выборки при данной величине разброса (имманентно присущего выборке) и при заданной допустимой ошибке (например, 10% от среднего):

Nmin = (д / 2s)2 - 1 при д ? 0,10, шт.

рынок макроэкономический жилье

Более строго величина среднеквадратического отклонения и погрешности в определении математического ожидания средневзвешенной удельной цены по средневыборочному значению рассчитывается относительно средневзвешенной величины по следующим формулам:

s = v (?Si (Ci - Cуд.взв )2 / ?Si) , тыс. руб./кв. м,

где Ci = Спi / Si - удельная цена помещения;

Спi - полная цена помещения;

Si - площадь помещения;

Cуд.взв = ? Спi / ? Si - средневзвешенная удельная цена помещений в выборке:

д = +/-(2s / v ? Si ) , или

д = +/-2 (v(? Si (Ci - Cуд.взв )2 ) / ? Si , тыс. руб./кв. м .

Погрешность в определении среднего значения в выборке используется для:

а) проверки значимости различия выборок.

Если разность средних меньше полусуммы погрешностей:

|xср.1 - xср.2| <(д1/2 + д2/2),

то выборки считаются различающимися незначимо. Это - необходимое условие объединения выборок, полученных из различных источников, либо за смежные периоды времени, либо для смежных локаций, либо для различных классов качества и т.п.

Вариант условия -

|xср.1 - xср.2| / (д1/2 + д2/2) <1;

б) исключения выскакивающих значений в выборке по эмпирическому правилу

Значение Ci отбрасывается, если Ci <(-2) s; Ci > 4s.

4) Определение рыночного диапазона цен.

Под рыночным диапазоном цен понимается диапазон, границы которого определяются как границы доверительного интервала при заданной доверительной вероятности. В нормальных (симметричных) распределениях принято доверительная вероятность 95%, тогда доверительный интервал составляет +/-2s. В несимметричных распределениях, какими являются ценовые распределения на рынке недвижимости, рекомендован смещенный интервал (-1,0) s …+ (3,0) s.

Возможное более строгое определение доверительного интервала с учетом величины асимметрии выборки на основе неравенства Чебышева, которое определяет вероятность того, что значения случайной величины (х) отклонятся от матожидания (м) на расстояние, большее a (которое справедливо для распределений с любой асимметричностью). Эта вероятность не превышает отношение квадрата среднеквадратического отклонения к заданному расстоянию:

P (|X - µ| >= б) <= у2 / б.

На основании этого получены следующие значения границ доверительных интервалов для типичного распределения цен на жилую недвижимость:

(-1,5) s … (+2,5) s при ДВ=0,95.

5) Учет бивалютности рынка.

Бивалютность рынка жилой недвижимости России создает определенные трудности в моделировании и прогнозировании рынка: поведение потребителей, реакция объема спроса и цен на рынке существенно различаются для городов с долларовой и с рублевой номинацией цен, особенно в периоды резкой девальвации рубля к доллару. В связи с этим исследование рынка в кризисные периоды проводится в валюте номинирования, а для сопоставления различных рынков производится пересчет цен в единый (долларовый либо рублевый) эквивалент. Расчет индексов реальных (очищенных от инфляции) цен производится по формулам:

- для цен, номинированных в рублях (национальной валюте)

IGS = Iцр / Iир,

где IGS - индекс изменения стоимости объектов относительно базового периода, очищенный от инфляции рубля; Iцр - индекс рублевой цены; Iир - индекс инфляции рубля;

- для цен, номинированных в долларах

IGS = Iцд / Iид,

где Iцд - индекс долларовой цены; Iид - индекс локальной инфляции доллара в России.

В свою очередь, индекс локальной инфляции доллара рассчитывается по формуле

Iид = Iир / Iдр;

Iдр = Кдт / Кдб ,

где Iдр - индекс девальвации рубля относительно доллара;

Кдт - курс доллара к рублю в текущем периоде;

Кдб - курс доллара к рублю в базовом периоде.

Расчет объемных показателей

1) Объем строительства

Текущий объем строительства жилья (в количестве корпусов, помещений и площадей) определяется на основе анализа Реестра строящихся жилых домов (собственной базы данных авторов или Единого реестра застройщиков РФ Национальной ассоциации застройщиков жилья НОЗА, erzrf.ru). При этом из перечня объектов, получивших разрешение на строительство, исключаются муниципальные (социальные) объекты, не подлежащие продаже, объекты с просроченными разрешениями (строительство не начато), замороженные объекты (не продаются и не строятся).

Объем строительства за период (в количестве квартир или суммарной площади квартир) -- объем строительства за предшествующий период минус объем ввода за этот период плюс объем нового (вновь начатого) строительства за исследуемый период:

Ni = N(i-1) - W(i-1) + Ni(new) , шт.,

Si = (N(i-1) - W(i-1) + Ni(new) ) х Sкв. ср.

рынок макроэкономический жилье

где Ni - объем строительства за период, шт.;

N(i-1) - объем строительства за предшествующий период, шт.;

W(i-1) - объем ввода за предшествующий период, шт.;

Ni(new) - объем нового (вновь начатого) строительства за исследуемый период, шт.;

Si - объем строительства за период, кв. м.

Объем профинансированного строительства за период - часть текущего объема строительства, финансируемая в исследуемом периоде, вычисляемая как отношение объема текущего строительства к среднему сроку строительства объектов (в количестве периодов):

NiF = Ni / Mср., шт.;

SiF = NiF х Sкв. ср. , кв. м,

где NiF - средний объем профинансированного строительства в текущем периоде (в количестве квартир);

SiF - средний объем профинансированного строительства в текущем периоде (в суммарной площади строящихся квартир);

Sкв. ср. - средняя площадь строящейся квартиры;

Mср. - среднее количество периодов строительства объектов.

2) Объем ввода.

Объем ввода жилья публикуется Росстатом.

3) Объем предложения.

Объем предложения на вторичном рынке в количестве квартир определяется по количеству лотов в очищенной базе предложений в исследуемом периоде. Переход к объему предложения в площадях производится суммированием площадей квартир в предложении либо умножением количества квартир на среднюю площадь квартиры.

На первичном рынке применение такого способа иногда затруднено в силу специфики формулировок рекламы в новостройках. Тогда допустимо определять объем предложения по собственной базе данных - приравнивать объем предложения к количеству нераспроданных квартир, вычитая из общего количества строящихся квартир количество реализованных (ушедших с рынка):

NiS = Ni - NiR , шт.;

SiS = NiS х Sкв. ср. , кв. м,

где NiS - объем предложения (в количестве лотов);

NiR - объем поглощения (количество ушедших с рынка квартир);

SiS - объем предложения (в суммарной площади квартир).

4) Объем спроса.

Объем спроса-потребности вычисляется как разность между желаемым (по европейским и мировым стандартам стиля жизни) и фактическим (объем жилищного фонда за исключением ветхого, аварийного и требующего капительного ремонта) уровнем средней обеспеченности качественным и комфортным жильем населения города (региона):

Sпотр. i = (Жоб.жел. - Жоб.i) х Nгор.;

Жоб.i = Ж.ф.i / Ni , кв. м/чел.;

Ж.ф.i = Ж.ф.(i-1) + W(i-1) - Sснос(i-1) - Sнекач. (i-1) ,

где Sпотр. i - объем спроса-потребности в городе в исследуемом году, кв. м;

Жоб.жел. - жилищная обеспеченность желаемая, кв. м/чел.;

Жоб.i - жилищная обеспеченность фактическая в исследуемом году, кв. м/ чел;

Ж.ф.i - жилищный фонд в исследуемом году, кв. м;

Ni - численность населения города (региона) в исследуемом году, чел.;

Ж.ф.(i-1) - жилищный фонд в предыдущем году, кв. м;

W(i-1) - объем ввода в предыдущем году, кв. м;

Sснос(i-1) - объем сноса, выбытия жилого фонда в предыдущем году, кв. м;

Sнекач(i-1). - объем некачественного (ветхого, некомфортного, не прошедшего капитальный ремонт) фонда в предыдущем году.

Объем совокупного платежеспособного спроса определяется через расчет совокупных накоплений за 3 года выделенной по доступному объекту группы приобретателей жилья (альтернативные покупки массового жилья (с зачетом имеющейся квартиры), прямые покупки массового и престижного жилья):

Dпл.i = ? Dпл. ji, млн кв. м;

Dпл.ji = СПСji / Рji, млн кв. м;

СПСji = Кд х Ij(i-1) х НС х Ктд х Nj, млрд. руб.;

СПСi = ?СПСji, млрд. руб.

где Di - совокупный платежеспособный спрос на площади в натуральном выражении в исследуемом году, кв. м;

Dпл.ji - платежеспособный спрос в натуральном выражении в j-й группе приобретателей, кв. м;

Рji - средняя удельная цена жилья j-й группы, тыс. руб./кв. м;

СПСi - совокупные накопления населения города (региона), руб.;

СПСji - совокупные накопления населения j-й группы, руб.;

Кд = 3 года - коэффициент доступности жилья (при котором объект доступен);

Iji - среднедушевой доход в группе в исследуемом году, руб.;

НСj - норма сбережений населения;

Ктд - коэффициент теневых доходов;

Nj - численность группы, чел.

Предъявленный спрос определяется по результатам социологических опросов (ВЦИОМ, НАМИ) как объем жилой недвижимости, который покупатели предполагают приобрести на рынке в ближайшие полгода-год при текущем уровне цен за счет всех источников финансирования, с учетом изменения склонности населения к расходованию сбережений при изменении экономической ситуации в стране и регионе, степени недоверия к застройщикам, условий ипотечного кредитования, ожиданий изменения уровня цен:

Dпред.спр. i = дВЦИОМi х Nдом.,

где Dпред.спр. - объем предъявленного спроса на квартиры в исследуемом периоде, шт.;

дВЦИОМ i - доля предъявленного спроса по результатам опросов в исследуемом периоде;

Nдом. - количество домохозяйств (семей), шт.

Необходимо отметить, что социологи чаше включают вопрос о готовности к приобретению жилья «в ближайшие 3-5 лет», но такой показатель мы рассматриваем как «потенциальный спрос», а не предъявленный.

5) Объем поглощения.

Объем поглощения жилой недвижимости публикуется Росреестром.

На первичном рынке - в виде количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Этот показатель - запаздывающий, он фиксирует момент регистрации ДДУ, в то время как квартира уходит с рынка в момент подписания договора (лаг может составлять 1-3 месяца и более), а также не учитывает продажи квартир в ЖСК.

На вторичном рынке Росреестр ранее публиковал количество сделок купли-продажи, затем - купли-продажи и мены, сейчас форма представления данных снова меняется, и публикуется количество регистраций прав собственности. В связи с этим целесообразно использовать собственную базу данных о предложении и вычислять количество ушедших с рынка квартир.

6) Укрупнение периода.

При мониторинге и исследовании динамики показателей рынка недвижимости, а также краткосрочном прогнозировании наиболее целесообразный шаг расчета - месяц. Однако, при среднесрочном и долгосрочном прогнозировании применяется годовой шаг расчета. В этом случае необходимо осуществлять переход от месячного к годовому шагу - укрупнять данные. Средние цены за год рассчитываются путем объединения месячных выборок и нового расчета. Что касается объемных показателей, то способ расчета зависит от цели получения укрупненных данных:

- суммарный объем строительства за период определяется как объем незавершенного строительства за предшествующий год (публикуется Росстатом) плюс суммарный объем нового (вновь начатого) строительства за прошедшие месяцы;

- объем ввода жилья - суммарный за период объем завершенного строительства (сдачи объектов в эксплуатацию);

- суммарный объем предложения недвижимости - объем предложения на конец предшествующего периода плюс объем нового бесповторного предложения за прошедшие месяцы. Используется для расчета соотношения строительство/предложение;

- объем нового бесповторного предложения - объем вновь появившегося в заданном периоде предложения.

- средний за период объем предложения - среднее значение объема предложения за период по данным об объеме предложения на продажу или вакантного предложения в аренду в каждом месяце периода. Используется для расчета соотношения спрос/предложение;

- объем спроса на недвижимость - средний в заданном периоде объем спроса соответствующей категории. Используется для расчета соотношения спрос/предложение;

- объем поглощения недвижимости - суммарный за период объем продажи строящихся объектов/помещений (прав требования на объекты/помещения в соответствии с 214-ФЗ) на первичном рынке, купли-продажи (мены) на вторичном рынке, сдачи в аренду на рынке аренды.

Расчет ликвидности объектов

Ликвидность объектов в текущем периоде оценивается разными показателями в разных сегментах (на первичном рынке продажи в строящихся жилых домах, на рынке аренды помещений в бизнес-центрах и торговых центрах, на вторичном рынке купли-продажи/аренды отдельных помещений):

- на вторичном рынке - средний период экспозиции

Тэ = ? (Тк - Т0) / n, дней,

где Тэ - средний период экспозиции, дней;

Тк - дата ухода объекта с рынка;

Т0 - дата первого выставления объекта на продажу (в аренду);

n - число объектов в выборке;

- на первичном рынке - доля поглощенных помещений (площадей), от общего количества помещений (площадей) в объектах

Дп = Si / Soб ,

где Si - суммарный объем поглощения помещений в текущем периоде;

Soб - суммарный объем предложения помещений в объектах, представленных на рынке;

- на рынке аренды помещений в БЦ, ТЦ, складских комплексах - доля вакантных помещений (площадей), от общего количества помещений (площадей) в объектах

Дв = Si / Soб ,

где Si - суммарный объем предложения помещений в текущем периоде;

Soб - суммарный объем помещений в объектах, представленных на рынке.

Расчет доступности для населения улучшения жилищных условий

Доступность для населения улучшения жилищных условий оценивается долей населения, которой доступно приобретение жилья на рынке. Под доступным понимается жилье, которое семья может приобрести по рыночной стоимости, используя свои сбережения, накопленные из своих текущих доходов не более чем за 3 года при необходимом уровне текущих расходов, возможно, с учетом стоимости имеющейся квартиры, а также используя при необходимости ипотечное кредитование и/или государственную поддержку, и при этом ее текущих доходов достаточно для обслуживания полученного кредита с момента приобретения жилья.

В соответствии с данным определением, оценка доступности жилья проводится по дифференцированным по доходности группам населения (децильным, квинтильным и любым доступным в статистике) и дифференцированным по классу качества размерам квартир и средним удельным ценам. Для каждой выделенной группы населения по доходам и классам качества квартир производится расчет коэффициента доступности по формулам:



где - средняя полная цена выделенной квартиры, тыс. руб.;

P - средняя удельная цена квартиры, тыс. руб./кв. м;

S - средняя площадь квартиры, кв. м;

S = (Sн - Sи) в альтернативных сделках;

Sн - площадь новой (приобретаемой) квартиры, кв. м;

Sи - площадь имеющегося жилья, кв. м;

Ас - максимальная доля дохода семьи для получения кредита;

Iс = Iд х nс - средний годовой доход семьи в выделенной группе населения, тыс. руб.;

Iд - средний душевой доход в выделенной группе;

nс - средний размер домохозяйства (семьи), чел.;

ПМ - годовой прожиточный минимум семьи, руб.;

- доля первоначального взноса в стоимости квартиры, %;

Vсуб. - часть стоимости квартиры, субсидируемая государством;

- дополнительные затраты заемщика при получении кредита, руб.

Размер ежемесячного взноса за ипотеку рассчитывается по формулам:

PMT (n, j) = B0 x j / m / (1- (1 / (1 + jm)mn,

где - сумма ежемесячных выплат по обслуживанию кредита, руб.;

- срок кредитования, лет;

- годовая ставка кредита, %;

- размер ипотечной ссуды;

- номинальная годовая ставка процента;

- число начислений/ выплат в год (m=12).

Далее для каждого варианта жилья определяются группы населения, которым жилье доступно (коэффициент доступности не превышает 3 года), и суммарная доля этих групп населения дает оценку доступности данного варианта улучшения жилищных условий (прямой покупки, мены с учетом имеющейся квартиры, покупки/мены с использованием ипотечного кредита). Обобщенным показателем доступности улучшения жилищных условий для населения является доля населения, способная приобрести квартиру наиболее низкого класса с учетом ипотеки и зачетом имеющейся квартиры.

Расчет доходности инвестиций в недвижимость

Под среднерыночной доходностью инвестиций в недвижимость понимается отношение прибыли от инвестирования в совокупность операций данного вида на локальном рынке за данный период времени к совокупному объему инвестиций (затрат).

Основная формула расчета индекса среднерыночной доходности инвестиций в различные виды операций на рынке недвижимости имеет вид:

Iд = Пр./З = (В - З)/З = В/З - 1,

где Пр. - прибыль от реализации совокупности инвестиционных проектов, руб.;

В - выручка от реализации инвестиционных проектов, руб.;

З - затраты на реализацию проектов, руб.

Виды инвестиционных операций на рынке недвижимости:

- спекулятивное инвестирование в приобретение готового объекта недвижимости на вторичном или первичном рынке с целью дальнейшей дилерской продажи без внесения изменений в объект в расчете на рост рыночной стоимости (извлечение дохода только от роста капитала - дилерские операции);

- консервативное инвестирование в приобретение готового объекта недвижимости на вторичном рынке без внесения изменений в объект в течение инвестиционного срока с целью извлечения дохода от эксплуатации (например - сдачи в аренду) и последующей продажи (рентные операции);

- инновационное инвестирование в создание нового или изменение существующего объекта недвижимости с целью извлечения дохода от реализации на первичном рынке нового продукта в виде продажи, сдачи в аренду и др. (девелоперские операции).

Для дилерских и рентных операций, где инвестирование производится в виде одномоментных затрат на приобретение объекта недвижимости, основная формула расшифровывается в виде:

Iд = Пр./З = (В - З)/З = В/З - 1 = (Рс / (Рб х Кд.з.) - 1), 1/год,

где Рс - средняя по рынку в текущем периоде удельная цена продажи недвижимости, руб./кв. м, или средняя арендная ставка, руб./кв. м в год;

Рб - средние удельные затраты в базовом периоде на приобретение недвижимости, руб./кв. м;

Кд.з. - коэффициент дополнительных затрат.

Коэффициент дополнительных затрат Кд.з. при дилерских операциях отражает транзакционные затраты, коммунальные расходы и может быть принят равным 1,05-1,10. При рентных операциях дополнительные затраты включают также ремонт помещений, меблировку и ремонт мебели, и кроме того - снижение выручки в связи с наличием вакантных площадей. Значения коэффициента могут достигать 1,3-1,4.

Индекс может выражаться в процентах годового дохода:

Iд = (Рс / Рб х Кд.з.) -1) х 100%, %/год.

Индекс доходности инвестиций в девелопмент рассчитывается как отношение суммарного дохода от все реализуемых проектов на рынке к суммарным затратам за период:

Iд = (((Рс х Q x Sкв.ср.) / (Сс х SF х Кдз)) - 1), %/год,

где Рс - средняя удельная цена на первичном рынке;

Q - объем поглощения на первичном рынке, шт.;

Sкв.ср. - средняя площадь квартиры;

Сс - средняя стоимость строительства 1 кв. м жилья, руб.;

SF - суммарная площадь профинансированного строительства, кв. м;

Кдз - коэффициент дополнительных затрат девелопера, отражающий различие между стоимостью строительства 1 кв. м по методике Росстата и полной (инвестиционной) стоимостью строительства для девелопера.

Среднесрочное и краткосрочное прогнозирование развития жилищного рынка

Комплексное среднесрочное (на 3-5 лет) прогнозирование жилищного рынка производится по специальной методике, позволяюшей рассчитать прогноз ценовой ситуации, объемов строительства, ввода, предложения, поглощения жилья и ипотеки на первичном и вторичном рынке. В отдельных случаях эта методика используется для краткосрочного прогнозирования (на глубину 1 года).

Методика основана на использовании блочно-модульной имитационной (пошаговой) итерационной модели с обратными связями.

Имитационный тип модели отражается в последовательном расчете всех показателей на глубину одного шага (один календарный год) и использовании результатов расчета в качестве исходных данных на следующем шаге.

Итерационный характер модели заключается в том, что на каждом шаге сначала рассчитываются предварительные значения прогнозируемых показателей на текущий год по данным о состоянии рынка по соотношению спрос/предложение в конце предшествующего года, а затем они в одной или более итерациях корректируются на основе последовательного уточнения прогноза состояния рынка и типа рынка в текущем году.

Блочно-модульная структура модели подразумевает включение наряду с одноуровневыми блоками также автономных блоков-модулей, позволяющих при необходимости рассчитывать исходные данные к основным блокам (двух-трехуровневая структура модели).

Методика использует в качестве базовых исходных данных объявленные планы и прогнозы федеральных, региональных, муниципальных властей в части макроэкономических параметров и отраслевых показателей развития рынка недвижимости.

Возрастание роли государства в экономике, особенно в период кризиса, сопровождалось в последние годы повышенным вниманием к стратегическому и среднесрочному прогнозированию как на федеральном, так и на региональном и местном уровне. Параметры прогнозов развития экономики в целом и отдельных отраслей и сегментов становятся жестким ориентиром для всех руководителей и нацеливают их внимание на безусловное достижение заданного уровня. Однако, в части параметров рынка недвижимости эти прогнозы недостаточно детализированы. Кроме того, недостаточная обоснованность прогнозов, сопровождаемая изменением внешних условий функционирования экономики и рынка недвижимости, приводит к их неожиданным и слишком частым корректировкам. Поэтому одной из особенностей разрабатываемой методики является, наряду с использованием официальных прогнозов в качестве предварительных ориентиров, их детализация и проверка.

Кроме того, условием работы методики является наличие еще одного вида исходных данных - результатов регулярного мониторинга первичного и вторичного рынка жилья региона (по показателям объемов ввода, строительства, предложения, поглощения жилья, спроса, доли ипотечных сделок, размеров предлагаемых на рынке квартир, уровня цен, эластичности предложения на вторичном рынке по цене и др.) и результатов углубленного исследования рынка (типология рынка, закономерности циклического развития рынка, классификация жилья, сегментация спроса по уровню доходов покупателей, потребительским предпочтениям относительно классов качества жилья, желаемой площади приобретения в прямых и альтернативных сделках, доли нерезидентов в общем количестве домохозяйств - приобретателей жилья, доли инвестиционного (спекулятивного) спроса на жилье).

Подготовка рыночных исходных данных представляет собой достаточно сложную задачу, но результаты прогнозирования, получаемые с помощью данной методики, оправдывают произведенные затраты.

Основная идея методики: объем продаж (поглощения площадей) всегда ниже минимальной из трех величин - спроса-потребности, предъявленного платежеспособного спроса и объема предложения.

По результатам прогнозирования на текущий год производится расчет и сопоставление этих показателей, и минимальное значение из них используется как ограничение для прогноза объема поглощения.

В соответствии с итерационным характером модели, это позволяет в порядке обратной связи корректировать заданные на следующий прогнозный год исходные данные об объеме предложения и ввода жилья, потребности в жилье с учетом индикатора соотношения спрос/предложение (4 значения индикатора).

Кроме того, индикатор соотношения спрос/предложение, темп роста цен на жилье в предшествующем году и темп роста доходов в текущем году используются для определения индикатора типа рынка (6 значений индикатора), что служит основанием для прогнозирования темпов роста цен в текущем году. Эта величина также передается в порядке обратной связи для корректировки заданных исходных данных о покупательной способности населения на рынке жилья, спросе на ипотечное кредитование, доступности жилья и ипотечных кредитов.

Структура модели включает 7 блоков (рис. 4).



Рисунок 4. Структура модели развития локального рынка жилой недвижимости

рынок макроэкономический жилье

В Блоке 1 определения объема жилфонда, потребности городского населения в жилье и объема предложения на вторичном рынке рассчитывается потребность городского населения в жилье как разность желаемой обеспеченности качественным и комфортным жильем городского населения и текущей обеспеченности, с учетом прогнозируемого (в блоке 5) изменения объёма жилищного фонда за счет нового строительства, а также планируемых объемов сносимого/выводимого (ветхого, под переселение и т.д.) жилья и планируемого объема реконструкции, капитального ремонта. Рассчитывается потенциальный объем предложения на вторичном рынке как произведение объема жилфонда и доли квартир в обороте.

Желаемый (на период прогнозирования) средний уровень обеспеченности определяется на основании утвержденной Стратегии развития жилищного строительства и уточняется с использованием социологических опросов населения.

Фактический (на начало периода прогнозирования) средний уровень обеспеченности жильем городского населения рассчитывается как отношение прогнозируемого на текущий год объема жилого фонда городов (поселений городского типа) минус объем некачественного жилья (подлежащего капитальному ремонту и реконструкции) с учетом планируемого объема ремонтируемого и выводимого (ветхого, под переселение и т.д.) жилого фонда к численности населения.

Потенциальный объем предложения квартир (площадей) на вторичном рынке для базового года задается в исходных данных, для остальных в исходной итерации вычисляется как произведение объема жилфонда на долю квартир в обороте в предшествующем году (задается в исходных данных в зависимости от состояния рынка по соотношению спрос/предложение):

Результаты расчета в блоке 1 передаются в Блок 5.

В Блоке 2 на основании данных о планируемом властями объеме ввода жилья определяется потенциальный (предварительный) объем ввода, строительства, предложения жилья в текущем году с учетом состояния рынка по соотношению спрос/предложение. Выходные данные блока 2 передаются в Блок 5.

В Блоке 3 определения объема предложения ипотеки (в натуральном выражении) по данным о планируемом денежном объеме кредитования рассчитываются объемы предложения в натуральном выражении (в кредитуемых площадях - с учетом текущих цен и в количестве кредитов - с учетом площади квартир) на первичном и вторичном рынках.

...