Факторы и тренды развития российского рынка многоквартирного жилья по итогам 2017 года

Выходные данные блока 3 передаются в Блок 5.

В Блоке 4 производится определение объема предъявленного платежеспособного спроса населения, с учетом уровня доходов населения в текущем году и его дифференциации по различным доходным группам. Производится расчет объема спроса населения (собственные сбережения, зачет имеющегося жилья, ипотечное кредитование), нерезидентов (иммигрантов) и инвесторов (спекулятивный спрос) на городское жилье в натуральном выражении (с учетом размеров квартир и уровня цен на жилье) и доли предъявленного спроса от общего количества, а также с учетом доли нерезидентов/инвесторов относительно спроса резидентов, заданной в исходных данных в зависимости от типа рынка.

Результаты расчетов в Блоке 3 передаются в Блок 5.

В Блоке 5 производится сопоставление объема потребности населения региона в жилье, объема потенциального предложения жилья и объема предъявленного спроса на жилье. Выполняется сопоставление спроса на ипотечные услуги и объема предъявленного предложения ипотечных кредитов, а также объема предложения квартир, и по минимальному значению фиксируется объем поглощения ипотеки. Определяется объем спроса с перетеканием (с первичного рынка на вторичный или наоборот в случае избыточного спроса на одном и дефицита спроса на другом сегменте), затем выполняются логические операции по сопоставлению рассчитанных в Блоках 1-4 объемов спроса-потребности, спроса с перетеканием и предложения на рынке, и по результатам сопоставления выбирается минимальное значение (ограничение), затем вычисляется объем поглощения площадей с учетом коэффициента поглощение/ограничение, соответствующего ранее определенному значению индикатора состояния рынка по соотношению спрос/предложение. Вычисляется предварительный уровень доходности инвестиций в девелопмент и изменение предварительного объема строительства и предложения жилья. По данным о предварительных значениях объема предъявленного спроса, предложения, строительства, ввода и выбранным значениям коэффициентов, соответствующих ранее определенному состоянию рынка, рассчитываются прогнозные значения объемов предъявленного спроса на жилье и ипотеку, предложения, строительства, ввода с дифференциацией по категории рынков и классам качества.

В Блоке 6 определяется тип рынка и выполняется прогноз динамики цен на жилье на конец исследуемого года. По данным о состоянии рынка по соотношению спрос/предложение (из Блока 4), темпах роста цен в предшествующем году и планируемых государством темпах роста доходов населения в текущем году производятся логические операции по определению типа рынка. Производится выбор соответствующей регрессионной модели. По выбранной модели рассчитываются прогнозируемые на конец текущего года средние удельные цены на жилье в дифференциации по категории рынков и классу качества. Результаты передаются в Блок 7.

В блоке 7 производится сопоставление значения индикатора спрос/предложение, полученного в предыдущем и новом цикле, и организуются итерационные циклы по уточнению прогноза.

После окончания расчетов в блоках 1-6 (исходная итерация) производится итерация 1 - выходные данные Блоков 4-5 передаются в Блоки 1-3, и рассчитывается уточненный прогноз (при одинаковом или изменившемся относительно предыдущего года индикаторе состояния рынка).

Далее сравнивается значение индикатора на текущий год - исходного и полученного в итерации 1. Если они различаются, то новое значение индикатора спрос/предложение передается в блоки 2-3, и выбираются в исходных данных новые коэффициенты ввод/строительство, строительство/предложение, предложение/поглощение, спрос/ поглощение, а также другие зависящие от этого соотношения параметры (доли предъявленного спроса населения, нерезидентов, инвесторов и др.) для использования при расчетах уточненных показателей в Блоках 3-5. Одновременно в блоках 1-3 используются новые значения уровня цен на жилье.

Расчет следующей итерации проводится при условии изменения индикатора состояния и/или индикатора типа рынка в предыдущей итерации. Если же изменения индикаторов не произошло, то результаты данной итерации принимаются за окончательный прогноз соответствующего года (рис.3).

Рисунок 3. Алгоритм Блока 7 (организация интераций) модели развития локального рынка жилой недвижимости

Макроэкономические и институциональные условия развития рынка городского жилья: состояние и перспективы

По данным МВФ [20], в 2017 году начался синхронный рост мировой экономики: все семь крупнейших экономик мира - США, Китай, Германия, Япония, Франция, Великобритания, Индия - выросли более чем на 1,5%. И впервые после финансового кризиса росли все 45 стран, которые отслеживает ОЭСР. МВФ повысил прогноз по росту мирового ВВП до 3,9% в 2018 и 2019 гг., отметив «наиболее полномасштабное синхронное ускорение мирового роста с 2010 г.».

На этом фоне, по мнению экспертов Института народнохозяйственного прогнозирования РАН [21], фактическое развитие российской экономики в 2017 г. во многом не совпало с теми ожиданиями, которые сформировались в экспертном сообществе в конце 2016 г. Прежде всего, в прошедшем году не произошло устойчивого восстановления макроэкономической динамики. Хотя по итогам года рост ВВП составил 1,5%, сохранялась значительная волатильность внутригодовой экономической динамики (рис. 5).

Рисунок 5. Динамика ВВП РФ по данным Росстата

В то же время, в обновленном трехлетнем прогнозе Минэкономразвития [22] в качестве стартового показателя используется рост ВВП за 2017 г. в 2,1%. Базовый и целевой сценарии прогноза Минэкономразвития предполагал, что ВВП в 2018 году тоже будет на уровне около 2,1%, а дальше будет расти до 2,5-3%. Консервативный сценарий включал падение до 0,8% в 2018 году и выход на 1,5% к 2020. С учетом фактического результата за 2017 год, прогноз 1,5% выглядит наиболее сбалансированным на ближайшие 3 года.

В экономическом мониторинге РАНХиГС [23] говорится, что экономика России возвращается к циклическому росту, но без структурных реформ он будет невысоким - около 1,5-2% в год. Рост ускорится, считают эксперты, если власти решатся на бюджетный маневр: сократят непроизводительные расходы и увеличат расходы на образование, здравоохранение и инфраструктуру.

Одновременно Внешэкономбанк опубликовал свои данные за четвертый квартал 2017 г. [24]. По ним рост ВВП в 2017 г. оказался меньше, чем у Росстата - 1,4% [25].

По данным Росстата, потребление домашних хозяйств выросло на 3,4%. Дефлятор ВВП вырос на 5,5%, дефлятор потребления - на 3,3%. Номинальные доходы населения составили 55,1 трлн.руб. (прирост 1,8%), в т.ч. оплата труда 22,7 трлн.руб.(прирост 2,3%) и оплата труда, включая скрытые доходы - 44,0 трлн.руб. (прирост 7%). Сбережения населения по итогам 2017 г. оцениваются в 4,6 трлн.руб. (падение на 24,6%).

Как было показано авторами в работе [5] - одна из макроэкономических функций рынка недвижимости заключается в возврате скрытых доходов населения в ВВП страны. Поэтому представленная картина почти трехкратного увеличения доли скрытых доходов населения по отношению к доле оплаты труда и критического расходования сбережений населения в 2017 году является макрофинансовым фактором возможного роста платежеспособного спроса на рынке недвижимости.

Вместе с тем, значительно более существенным фактором для рынка недвижимости является динамика не номинальных, а реальных располагаемых доходов населения, которые, по данным Росстата, в годовом выражении падали последние 4 года (за исключением января 2017 года, когда произошла выплата единовременного пособия пенсионерам). Необходимо отметить, что в 2017 году падение составило только 1,7%, что значительно меньше, чем в 2016 году, когда падение достигло 5,8%. И стало вторым благоприятным макроэкономическим сигналом для рынка недвижимости, хотя и пока весьма слабым.

С мая 2017 года скорость падения реальных доходов населения заметно снизилась. Если в 2015--2016 годах доходы падали на 4--6%, то в последние месяцы 2017 года величина падения в среднем составляла 1--2%.

Инфляция в России к концу 2017 года достигла исторического минимума, но инфляционные ожидания россиян по-прежнему выражаются в двузначных числах. Это связано как с продолжающимся падением реальных доходов населения, так и с недостатками информационной политики ЦБ. В январе 2018 года Росстат подтвердил предварительную оценку инфляции по итогам 2017 года в 2,7%. Это минимум с начала рыночных реформ. До этого рекордным был 2016 год, когда инфляция составила 5,4% -- показатель, низкий для России, но высокий для развитых стран. Теперь же темп роста цен близок к значениям, характерным для США и еврозоны, у которых он составил по итогам прошлого года соответственно 2,1% и 1,4%. Несмотря на это, ЦБ не спешил резко смягчать монетарную политику. Даже после декабрьского сокращения ключевой ставки на 50 базисных пунктов (до 7,75%) она по-прежнему сильно превышала инфляцию. Консерватизм регулятора во многом связан с высокими инфляционными ожиданиями.

По мнению экспертов ИНП РАН [21], в экономике сформировались условия для «инфляционных качелей», то есть такой ситуации, при которой инфляция, опустившись до минимальных значений, может вернуться к фоновым показателям в 3,5-4%. Это создает риски очередного тура снижения реальных зарплат в частном секторе, так как бизнес реагирует на такие колебания, как правило, с определенным запаздыванием.

Подводя итоги оценки макроэкономической среды 2017 года с точки зрения прогноза ситуации на рынке недвижимости, отметим, что наиболее важным интегральным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика прироста реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ, инфляции и индекса роста номинальных доходов показана на рис. 6.



Рисунок 6. Благоприятная макроэкономическая динамика 2017 года

Таким образом, в 2016-2017 году на фоне общей стабилизации и даже начала роста экономики РФ в ней еще наблюдались негативные явления. При этом пик кризиса (когда впервые отмечалось падение номинальных доходов населения) оказался пройден годом раньше, но перспективы начала восстановления с точки зрения влияния на рынок недвижимости противоречивы: реальные доходы далеки от базового уровня 2013 года и растут неустойчиво.

Изучение теоретических работ зарубежных [7-18] и отечественных [1-3,6] авторов о цикличности экономики, видах кризисов, их периодичности и продолжительности, а также собственных исследований динамики рынка недвижимости России в 1990-2016 годах [4,5] позволило прояснить ситуацию на рынке недвижимости и показать, что третий (после кризисов 1998 и 2008 года) десятилетний инвестиционный кризис экономики и рынка недвижимости, ожидаемый по аналогии в 2017 году (с продолжительностью фазы спада около двух лет), был замещен в 2014 году более мощным, структурным кризисом - кризисом смены экономической модели развития страны (рис. 7).



Рис. 7. Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России

Можно показать, что, начиная с отмены крепостного права в 1861 году, структурные циклы в экономике России занимали 25-30 лет, при этом фаза роста продолжалась 20-25 лет, фаза спада - 5-7 лет. Последний (после кризиса 1990 года) структурный кризис, начавшийся в 2015 году, может быть преодолен при условии реализации необходимых структурных преобразований в 2020-2022 годах. При этом апериодические, рукотворные кризисы, наслаивающиеся на циклические (например, кризисы внешних шоков) способны существенно сдвинуть границы цикла и повлиять на амплитуду индикаторов рынка.

Мы предполагаем, что при достаточных усилиях государства, бизнеса и общества текущий структурный кризис, который является составной частью 30-летнего цикла развития экономики России, может быть преодолен к 2020-2022 году, после чего начнется новая фаза роста экономики РФ. Однако этот рост не будет быстрым, его темпы сохранятся на уровне 2-3%. К сожалению, такое явление для рынка недвижимости может быть охарактеризовано как стагнация с неопределенным горизонтом.

Поглощение жилья и ипотеки как характеристика динамики спроса

Объем поглощения жилья и ипотеки - один из основных количественных показателей (индикаторов) состояния и тенденций жилищного рынка со стороны спроса.

На первичном рынке строительства и продажи жилья в институциональных условиях 2017 года главным показателем остается количество зарегистрированных договоров долевого строительства (ДДУ), которое за год по Российской Федерации составило 699 508 единиц.

По итогам 12 месяцев 2017 года в ТОП_10 регионов по количеству зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве вошли Московская область, Москва, Санкт_Петербург, Краснодарский край, Ленинградская область, Новосибирская область, Ростовская область, Республика Башкортостан, Республика Татарстан и Красноярский край. Из десяти ключевых регионов рост количества ДДУ зафиксирован в семи субъектах, в трех регионах -- падение. Наилучшую динамику изменения количества ДДУ по отношению к аналогичному периоду прошлого года (с учетом ДДУ на квартиры и на нежилые помещения в многоквартирных домах) демонстрирует г. Москва, где по данным Росреестра за 12 месяцев 2017 года число договоров увеличилось на 45,9%. Худшую динамику показала Новосибирская область, где по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество ДДУ уменьшилось на 19,0% (табл.1, по данным erzrf.ru).

Таблица 1. Динамика регистрации ДДУ ТОП-10 регионов за 2016-2017 гг.

По данным Банка России, за январь-декабрь 2017 года объем ипотечного кредитования для долевого строительства накопленным итогом в Российской Федерации составил 661,2 млрд. руб., что на 15,9% больше аналогичного показателя 2016 года (570,7 млрд. руб.). В декабре 2017 года побит рекорд месячного объема выданной ипотеки для долевого строительства, который ранее был установлен в феврале 2016 года.

Объем ипотечных кредитов, выданных для долевого строительства в Российской Федерации в декабре 2017 года, увеличился на 18,4% по сравнению с декабрем 2016 года (85,0 против 71,8 млрд. руб. годом ранее).

Накопленным итогом за январь_декабрь 2017 года объем ипотечного кредитования для долевого строительства в Российской Федерации составил 661,2 млрд. руб., что больше аналогичного показателя 2016 года (570,7 млрд. руб.) на 15,9%.

Рост объема ипотечных кредитов для долевого строительства на 18,4% в декабре 2017 года по сравнению с декабрем 2016 года сопровождался ростом объема всех видов кредитов на 39,9% (1065,4 против 761,8 млрд. руб. годом ранее), а также ростом всех видов ипотечных жилищных кредитов на 58,1% (290,5 против 183,7 млрд. руб. годом ранее). Динамика прироста представлена на рис. 7.



Рисунок 7. Динамика объема ипотечного кредитования по кварталам 2015 - 2017 гг. по России

Очевидно, что рост ипотечного рынка следовал за снижением инфляции, ключевой ставки ЦБ и ставки ипотеки (рис.9).

Рисунок 9. Динамика помесячного изменения средневзвешенной ставки по ИЖК и ключевой ставки ЦБ РФ за 2014-17 гг, %

Рассмотрим динамику сделок на жилищном рынке Московского региона. В декабре 2017 года Росреестр по Москве зарегистрировал 6 689 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья, что на 37% больше, чем в декабре 2016 года (4 859). Всего же по итогам 2017 года в столице зарегистрировано 54 207 ДДУ на жилье, против 35 621 - в 2016 году (рост +52%) - рис.10.

Анализ факторов прогрессивной динамики на жилищном рынке позволяет объяснить, каким образом после падения объемов регистрации ДДУ в 2015 году, уже с 1 квартала 2016 года начался рост объемов поглощения: резко упавшие цены на первичном рынке Москвы и начало макроэкономической стабилизации привели к возвращению отложенного спроса, в том числе за счет перетока покупателей из области. В 1 и 2 квартале 2017 года при росте цен на нефть, укреплении рубля, снижении инфляции, уменьшении темпов падения доходов продолжался рост числа сделок на первичном рынке - до 10,5 и 13,4 тыс. соответственно, что больше того же периода прошлого года на 15,8% и 73,0%. В 3 квартале рост объема поглощения продолжался: объем сделок составил 12,8 тыс. ДДУ, что больше аналогичного периода прошлого года на 39,5%.

Рисунок 10. Динамика изменения количества зарегистрированных ДДУ в Москве по кварталам в 2014 - 2017 гг., шт.

Причину такой тенденции эксперты видят в снижении темпов падения доходов населения, инфляции и ставок по ИЖК, что уменьшает склонность к сбережению и стимулирует потребление, увеличении доли ипотеки в общем объеме поглощения на первичном рынке. Кроме того, некоторые эксперты отмечают, что в последние год-два девелоперы вследствие ужесточения ФЗ-214 отказываются от схем ЖСК, продажи по предварительным договорам в пользу ДДУ, а также резко сократили время между заключением Договора и его регистрацией в Росреестре, что в целом значительно увеличивает количество зарегистрированных ДДУ. Однако, одновременно в связи с увеличением доли квартир, продаваемых после ввода объектов в эксплуатацию (не по ДДУ, а по договору купли-продажи), количество зарегистрированных ДДУ снижается.

При этом объем сделок с квартирами на вторичном рынке Москвы последние три года сохраняет относительную стабильность. По итогам 2017 года в столице зарегистрировано 123 894 прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. В 2016 году таковых было 126 045, в 2015 - 113 769.

Значительный рост отмечен и на московском рынке ипотечного жилищного кредитования. Если в 2016 году столичным Управлением Росреестра было зарегистрировано 43 876 ипотечных сделок, то в 2017 - 54 402 (+23%). При этом конец года всегда характеризуется повышенной покупательской активностью: в декабре зарегистрирован 6 961 ипотечный контракт, что на 15% больше, чем в ноябре 2017 года (рис.11).



Рис.11. Динамика регистрации ипотечных сделок по кварталам 2014 - 2017 гг. по Москве, шт.

Рост ипотечного кредитования во многом связан со снижением Центральным банком ключевой ставки, которая в течение 2017 года уменьшалась шесть раз и достигла уровня 7,75% годовых.

В то же время на вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была противоположна: снижение до минимальных значений от уровня первых кварталов за последние 3 года: в 1 квартале до 23,5 тыс., во 2 квартале до 31,2 тыс. - на 16,7% и 9,6% меньше прошедшего года. Но в 3 квартале объем поглощения на вторичном рынке Москвы вырос до 29,8 тыс., что на 5,7% больше того же периода прошлого года. И в четвертом квартале достиг 39,4 тыс. (прирост 12% по отношению к 4 кварталу 2016 г.). Причину такого изменения тенденции эксперты видят в снижении ипотечных ставок и стабилизации спроса на вторичном рынке. Вместе с тем: в декабре имело место снижение на 6% по отношению к уровню декабря 2016 г. и общий готовой итог - снижение на 2%, что свидетельствует об активном оттоке покупателей на первичный рынок.

В Московской области динамика регистрации ДДУ принципиально отличалась от Москвы (рис.12): с конца 2015 года наблюдалось снижение объема поглощения на первичном рынке от квартала к кварталу в условиях снижающихся доходов населения и оттока покупателей на подешевевший первичный рынок Москвы. В 1 квартале 2017 года объем поглощения на первичном рынке снизился относительно аналогичного периода прошлого года до 21,8 тыс. (на 13,3%). Но во втором-третьем кварталах наметилось изменение тенденции - объем поглощения вырос до 22,7 тыс. (на 8,1%) и 23,8 тыс. (на 2,4%). Эксперты объясняют этот факт изменением структуры предложения в пользу более дешевых и ликвидных квартир среднего и дальнего Подмосковья. Однако в 4 квартале поглощение ДДУ вновь снизилось до 22,8 тыс. (-4,2%).

Рис.12. Динамика изменения количества зарегистрированных ДДУ в Московской области в 2015 - 2017 гг.

Соотношение объемов поглощения на первичном рынке Москвы и Московской за 2017 год составило, соответственно 44 / 56%, т.е. доля Москвы растет, начиная с 2016 года, демонстрируя переориентирование потока покупателей на относительно дешевеющий рынок (с учетом факторов качества и местоположения).

На вторичном рынке Московской области число зарегистрированных сделок с жильем третий год подряд (начиная с 1 кв. 2015 года) продолжало снижаться, и по итогам за год составило 49 392 единиц (- 20% к 2016 г.).

Строительство, ввод, предложение. Объем текущего строительства

Объем текущего строительства есть разность двух противоположно направленных величин - объема вновь начатого строительства и объема ввода. Объем вновь начатого строительства в РФ в последние два года снижался, но еще более быстрыми темпами снижался объем ввода, в результате до середины 2017 года текущий объем строительства повышался.

Так, по данным ЕРЗ, каждый из застройщиков жилья, входящих в ТОП-10, допустил перенос изначально объявленных в проектных декларациях сроков ввода жилья хотя бы по одному из домов, сданных в 2017 году. 74% введенного лидерами рынка жилья имеют переносы сроков ввода. Уточнение запланированных сроков ввода жилья, как правило, составляет до 3-х месяцев, что пока не приводит к срыву указанных в договорах с участниками долевого строительства сроков передачи квартир.

После достижения рекордного значения в объеме текущего строительства сентябре 2017 года (120,0 млн мІ) в последние месяцы объем ввода начал расти, а объем нового и соответственно общего строительства - снижаться. По данным отчета ЕРЗ «Строительство жилья профессиональными застройщиками», за декабрь 2017 года объем текущего строительства сократился сразу на 2,8% или на 3,3 млн мІ.

По состоянию на декабрь 2017 г. в строительстве у застройщиков находилось 14,5 тыс. жилых домов (многоквартирные дома, дома блокированной застройки, дома с апартаментами), в которых строилось 2,35 млн жилых единиц (квартир, блоков, апартаментов) совокупной площадью 115,8 млн мІ. Объем текущего строительства годом ранее был равен 111,0 млн мІ.

Основной объем текущего жилищного строительства застройщиками приходится на многоквартирные дома. В таких домах находится 97,4% строящихся жилых единиц. На дома с апартаментами приходится 2,2% строящихся жилых единиц. Доля блокированных домов составляет 0,5% строящихся жилых единиц (табл. 2, по данным erzrf.ru).

Таблица 2. Объем текущего строительства городского жилья в РФ (дек. 2017 г.)

В целом в декабре застройщики жилья в РФ осуществляли строительство 5 074 жилых комплексов в 82 регионах.

При этом более половины жилищного строительства по-прежнему сосредоточено всего в шести регионах. Наибольший объем жилищного строительства ведется в Московской области -- 13,4% совокупной площади жилых единиц. На второе место вышла Москва с долей текущего строительства 10,8%. Санкт_Петербург опустился на третье место (10,5%). Далее с большим отрывом идут Краснодарский край (7,1%), Ленинградская (5,6%) и Новосибирская области (3,0%).

В Москве в 2017 г. продолжилась ощутимая консолидация рынка строительства жилья. Почти половину жилья в столице ввели пять компаний, отмечал портал «Вести. Недвижимость». В их числе мэрия Москвы назвала ГК ПИК, MR Group, Управление гражданского строительства (казенное предприятие, строит за счет бюджетного финансирования), ГК «Абсолют» и Группу ЛСР. Поэтому неудивительно, что, несмотря на скромную динамику рынка в целом, практически все лидеры отрасли в Москве, отчитавшиеся за прошлый год, заявили о высоких темпах роста и о двузначном росте выручки. Переход к проектному финансированию в этом контексте -- еще один шаг властей, который в долгосрочной перспективе приведет к тому, что отрасль жилищного строительства будет представлена несколькими десятками крупных игроков, а не тысячами, как сейчас.

В таких условиях объемы ввода нового жилья на какое-то время сократятся, однако этот временный негативный эффект строительство преодолеет. Впрочем, риск низкой девелоперской активности сохранится, поскольку теперь финансирование всей отрасли будет находиться в прямой зависимости от ситуации в экономике и кредитно-денежной политики регулятора. Девальвация и резкий рост ставок по кредитам могут остановить все новые проекты. В контексте данного прогноза Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города», в интервью порталу ЕРЗ отметила, что меняется институциональное устройство рынка, он должен к этому адаптироваться, поэтому объемы строительства могут снизиться на 10-20%, и для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет.

Снижение объемов вновь начатого строительства привело с снижению с 2016 года и объемов ввода жилья. По данным Росстата, объем ввода жилья в России за 12 месяцев 2017 года составил 78,6 млн кв. м, что на 2% меньше, чем годом ранее, когда было введено в строй 80,2 млн кв. м (рис. 13). Речь идет о суммарном вводе как многоквартирного жилья, так и частных односемейных домов.

Рис. 13. Динамика ввода многоквартирного жилья по столичным регионам РФ за 2005-2017 гг.

Ввод многоквартирных домов за январь-декабрь 2017 года в РФ составил 45,9 млн м2, что на 5,3% или на 2,5 млн м2 меньше аналогичного значения за 2016 год. На рис. 13 отражена сравнительная семилетняя динамика общего ввода жилья по РФ и столичным регионам.

По данным Росстата в Москве наблюдалось повышение объемов ввода многоквартирного жилья в 2017 году с 3,39 до 3,42 млн кв. м - на 1,0% (при этом в Новой Москве - снижение с 1,7 до 1,0 млн кв. м), в Московской области - снижение с 8,91 до 8,80 млн кв. м - на 1,1%. В Санкт-Петербурге - рост с 3,12 млн до 3,54 млн кв. м - на 13,5% (рис. 13).

Полученные данные позволяют сделать вывод, что объем ввода индивидуальных домов по РФ в 2016 тоже снизился, а в 2017 несколько вырос на фоне снижения общего объема ввода за счет многоквартирных домов.

Объем предложения

Динамика объемов поглощения жилья и ипотеки отражает динамику предъявленного платежеспособного спроса населения на рынке недвижимости. Вместе с тем, для анализа ценовой ситуации на рынке необходимо предварительно проанализировать динамику объема предложения, поскольку изменение цен определяется соотношением спрос/предложение.

Снижение спроса и поглощения жилья в 2015 году привело к росту объема «зависшего» в прайсах предложения в Московском регионе (рис. 14, 15).

На жилищном рынке Москвы (рис. 14) рост предложения на вторичном рынке произошел с апреля-мая и продолжался до конца 2015 года (с 38-40 тыс. до 52-56 тыс. квартир в месяц). В январе-августе 2016 года объем предложения несколько снизился (до уровня апреля 2015 года). «Зависание» предложений вследствие снижения темпов поглощения вместе со снизившимся спросом привело к снижению цен на рынке, а в 2016 году сокращение объема предложения вследствие роста поглощения способствовало стабилизации ценового тренда. В 1 квартале 2017 года среднемесячный объем предложения снизился до 42,5 тыс. - до уровня начала 2015 года, в апреле - до 40,5 тыс., в мае - 42,4 тыс., в июне - 42,8 тыс. Это связано, по мнению экспертов, со снятием квартир с продажи в условиях низкого спроса.

В июле объем предложения вырос - до 44,5 тысяч, в августе составил 44,1 тыс., в сентябре подрос до 45,9 тыс., а затем с октября по декабрь 2017 г. последовательно снижался, соответственно, до 43,9-41,8-38,9 тыс. квартир.

Такое снижение свидетельствует об ожиданиях продавцами существенного роста цен в неизвестном будущем, т.е. в настоящее время владельцы считают свои квартиры недооцененными рынком. Это ожидание основано исключительно на недавних исторических данных и не учитывает возможности длительной стагнации рынка и даже «тектонического» сдвига уровня рынка вниз навсегда, как результата общеэкономического структурного сдвига, при котором квадратный метр жилья, вслед за баррелем нефти, перестает быть сверхприбыльным спекуляционным инструментом.

На первичном рынке продолжающееся увеличение объема предложения произошло с августа 2015 года (с 17-18 тыс. до 30-38 тыс. квартир в месяц), во втором полугодии 2016 года выросло до 40-43 тыс., а затем в декабре - до 48,7 тыс., а в 1 квартале 2017 года составило рекордные 50,4 тыс., в июне достигло 52,5 тыс.

В июле-сентябре объем предложения продолжал увеличиваться - до 53,7-53,1-53,3 тыс. соответственно. Это произошло за счет выхода на рынок новых очередей (корпусов) в проектах, начатых в благополучные годы, даже несмотря на снижение количества вновь начатых проектов и рост объемов поглощения.

Однако далее до конца года объем последовательно снижался с октября по декабрь до 52,6-52,1-51,1 тыс. квартир, что связано с увеличением в конце года объема поглощения.



Рисунок 14. Динамика предложения на первичном и вторичном рынках Москвы за три года

На вторичном рынке Московской области (рис. 15) объем предложения повышался с 34,8 тыс. в январе 2015 года до 53-54 тыс. в мае-июне, и далее сохранялся на уровне 50-52 тыс. квартир в месяц, но с января по декабрь 2016 года снизился до 45-46 тыс. В 1 кв. 2017 года объем предложения сначала снизился, но к июню вырос до 50,3 тыс., а в июле до 51,8 тыс. Далее объем предложения снижался и в декабре составил 46,4 тыс.

На первичном рынке увеличение объема предложения происходило плавно в течение 2015 года (с 78 тыс. до 86,6 тыс. в октябре), затем началось снижение (до 63,9 тыс. в декабре 2016 года). В 2017 г. снижение объема предложения продолжалось и в декабре составило 48,8 тыс. Такая динамика обусловлена постепенным снижением объемов нового строительства при чуть снижающемся объеме поглощения.



Рис. 15. Динамика предложения квартир на первичном и вторичном рынках Московской области за три года

Ценовая ситуация и ОТРАСЛЕВАЯ доходность на жилищном рынке городов России. Динамика цен на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости городов России

В Москве (рис. 16) на первичном рынке после взлета цен в конце 2014 года, в январе 2015 года продолжался рост цен предложения жилья как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но далее цены снижались, и в декабре 2016 снизились до 176,7 тыс. руб./кв. м (за год -3,2%). На вторичном рынке повышение цен продолжалось до марта, но затем цены снижались, с июня 2016 года стабилизировались (снижение в декабре 2016 года за год на 3,7%).

В 2017 году на вторичном и первичном рынке цены предложения были практически стабильны (незначительно колебались), и в декабре составили 210,2 и 179,9 тыс. руб./кв. м соответственно. Прирост за год составил соответственно -0,1% и -1,8%, за 2 года -3,8% и -1,5%, за три года -7,2% и -16,7%. От верхней точки перед кризисом (на вторичном рынке март 2015, на первичном январь 2015) прирост составил соответственно -14% и -17,1%.



Рис. 16. Динамика средних цен предложения квартир на первичном и вторичном рынках Москвы за три года

В других регионах ценовая динамика на жилищном рынке показана на рис. 17-19. Динамика цен в городах с уровнем цен 80-110 тыс. руб./кв. м показана на рис. 17. В Санкт-Петербурге цены на жилую недвижимость были достаточно стабильны, а на вторичном рынке даже начали расти. В Московской области на вторичном рынке цены в 2015-2016 годах снижались, в 2017 году - стабилизировались, на первичном - незначительно снижались, в 2016 году сравнялись с ценами вторичного рынка, в 2017 году стабилизировались. Во Владивостоке цены на вторичном рынке в 2015-2016 годах снижались, в 2017 г. стабилизировались.

Рис. 17. Динамика цен предложения на жилищном рынке СПб, Мособласти и Владивостока

В других регионах на вторичном рынке (рис. 18) цены в 2015-2016 годах и до середины 2017 года в основном снижались, во втором полугодии 2017 года - в основном стабилизировались, а в Казани, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Самаре, Иркутске, Тобольске, Ставрополе, Первоуральске началось повышение цен. По итогам года из 27 городов выборки цены снизились на 4-6% в Сызрани, Тольятти, Ярославле, Нижнем Новгороде, Кемерово, Самаре, на 2-3% в Тюмени, Омске, Шахтах, Ульяновске, Первоуральске, Тюмени, Омске, Ульяновске, на 1-2% в Екатеринбурге, Воронеже, Рязани, Московской области, изменились в пределах +/-1% в Москве, Барнауле, Казани, Санкт-Петербурге, выросли на 1-2,5% в Сургуте, Ставрополе, Новосибирске, Владивостоке, Красноярске, на 5-8,5% в Перми, Иркутске, на 15,7% в Тобольске (табл. 3).

Рис. 18. Динамика цен предложения жилья в городах России за три года

Таблица 3. Цены на вторичном рынке жилья городов России (по возрастанию степени снижения)

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в 13 городах выборки в 2017 году были разнонаправленными (рис. 19). В декабре по отношению к декабрю прошлого года цены снизились в Самаре (на 13,1%), Кемерово и Санкт-Петербурге (на 1-3%). выросли на 1-2% в Ставрополе, Ярославле, Ростове-на-Дону, Москве, Новосибирске, на 3-4% в Сургуте, Казани, Московской области, на 6-7% в Тюмени и Тобольске (табл. 4).



Рис. 19. Динамика цен предложения жилья в городах России за три года. Ч.2

Таблица 4. Цены на первичном рынке жилья городов России (упорядочено по снижению прироста за 2017 год)

Динамика арендных ставок

На рынке аренды квартир в Москве после снижения в 2015-2016 годах, в 2017 году наблюдается (рис. 20) стабильность средней стоимости найма (колебания в пределах статистической погрешности).

Рис. 20. Динамика ставок аренды квартир в Москве за три года

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

Доход рантье от сдачи в аренду принадлежащей ему квартиры (не требующей инвестирования - приватизированной, унаследованной, давно приобретенной), вычисляемый как сумма арендной платы за 12 предшествующих месяцев (без учета операционных расходов), в 2017 году составил в среднем по Москве 509,1 тыс. руб., в том числе в массовом сегменте 422,4 тыс. руб., в престижном - 1027,5 руб. Относительно предшествующего года он вырос на 1,6%, 1,2% и 0,6% соответственно (рис. 21).



Рис. 21. Динамика доходности рынка аренды квартир в Москве за три года

Доходность инвестиций в недвижимость определяется динамикой объемов поглощения, цен и арендных ставок, а также затратами на строительство объектов недвижимости.

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости - дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность инвестиций в дилерские операции, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат, в марте 2017 года повысилась до -0,7%, хотя и осталась отрицательной, а в апреле-мае перешла в положительную плоскость и далее колебалась вблизи нуля (рис. 22).



Рис. 22. Динамика доходности инвестиций в куплю-продажу квартир на вторичном рынке Москвы за три года

Доходность инвестиций в рентные операции, вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной цене квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в 1 квартале 2017 года снизилась до 3,1%, срок окупаемости вырос до 32,3 года. В апреле доходность выросла, но в июне-июле опять снизилась до 2,7%, срок окупаемости 37 лет. В декабре доходность составила 3,2%, срок окупаемости снизился до 31,2 года (рис. 23).

Рис. 23. Динамика доходности инвестиций в рентные операции на рынке жилья в Москве

Доходность инвестиций в девелоперские операции (рис. 30), вычисляемая как отношение суммарной годовой прибыли от всех продаж на рынке к суммарным затратам на строительство жилой недвижимости, в Москве после кризиса 2008 года в 2010 году составляла -92,4% (достраивались отдельные объекты с высокой степенью готовности, новые объекты практически не выводились на рынок), в 2011 году -49,0% (началось новое строительство и продажи).

Рис. 23. Динамика доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости Москвы за семь лет

В 2012 году доходность выросла до 18,5% (строительный бум на рынке Москвы), в 2013 году - 3,9% (снижение потока прибыли после присоединения к Москве новых территорий с вдвое меньшими ценами реализации), в 2014 году - 11,4% (высокая активность на рынке, рост продаж). В 2015 году доходность упала до -5,5% в связи с падением объема продаж и цен реализации.

В 2016 году доходность продолжала несколько снижаться (-5,6%) вследствие роста стоимости строительства. В 2017 году в связи со стабилизацией цен, повышением объемов поглощения и несмотря на увеличение объемов строительства доходность относительно себестоимости выросла до 69,5%, а относительно полной (инвестиционной) стоимости перешла в положительную зону и составила +9,3%. Это предвещает дальнейшее увеличение количества вновь строящихся объектов и в перспективе - повышение объемов ввода жилья.

Необходимо отметить, что расчет доходности относительно себестоимости (сметной стоимости проектов) по данным Росстата дает в 2012 году величину 81,9%, и к 2017 году она составила до 69,5%, что, по общему мнению девелоперов, не отражает соотношение их выручки и затрат. Это еще раз подчеркивает необходимость перехода к расчету по полным затратам при управлении проектами как для девелоперов, так и для муниципальных органов управления.

Сопоставление основных индикаторов жилищного рынка

Анализ динамики отдельных показателей жилищного рынка дает неоднозначную картину тенденций и перспектив рынка. Его необходимо дополнить сопоставлением различных показателей (индикаторов) с целью определения соотношения спрос/предложение как ключевого фактора ценообразования. Ниже показаны графики основных индикаторов жилищного рынка Москвы - предложения, спроса, поглощения, цен. Видно, что на первичном рынке предложение со середины 2015 года росло и оставалось выше спроса, но с сентября 2017 года начало снижаться, при этом спрос в 2016-2017 годах рос и в последние полгода почти сравнялся с предложением и превзошел его. В соответствии с этим цены перестали снижаться (рис. 24).



Рис. 24. Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на первичном рынке жилья Москвы

На вторичном рынке предложение незначительно снижалось последние три года, спрос вначале снижался, с конца прошлого года начал повышаться и в последние полгода приблизился к предложению, а в последние даже превысил предложение. Это способствовало стабилизации цен и предвещает возможное их повышение (рис. 26).

Рис. 25. Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на рынке вторичного жилья Москвы

Необходимо отметить, что в ряде публикаций специалистов рынка недвижимости под термином «спрос» понимается «поглощение» (количество сделок), что недопустимо прежде всего для первичного рынка и в какой-то степени для вторичного. В применяемой в настоящем исследовании методологии используется понятие «предъявленный спрос» -- это количество покупателей, готовых приобрести жилье на рынке за собственные и заемные средства в течение ближайшего года-полугодия. При этом учитывается, что объем предложения на первичном рынке включает все (почти все) помещения в строящихся домах, не распроданные к текущему месяцу. А механизм продаж таков, что даже при избыточном спросе ежемесячно реализуется 5-10% выставленных на продажу лотов (вышедший на рынок дом распродается за год-полтора). Поэтому соотношение ежемесячного поглощения и предъявленного спроса составляет 0,2-0,3 в зависимости от состояния рынка (на вторичном рынке - 0,3-0,9).

Сопоставление прогноза ценовой динамики с фактическими данными и прогноз на 2018 год

Ретроспективная поверка прогноза ценовой динамики на жилищном рынке Москвы, рассчитанного в июне 2014 г., фактическими данными показала, что в декабре 2014 г. и начале 2015 г., в связи с макроэкономическим шоком и ажиотажным спросом на жилье, цены на вторичном и первичном рынке оказались выше прогноза на 15-16% (рис. 26). В декабре 2015 г. и 2016 г. фактические и прогнозные цены практически совпали.

В 2017 г. прогнозировалось снижение цен на 2-3% на вторичном рынке и 3-5% на первичном. Из данных рис. следует, что наш прогноз на 2017 год, рассчитанный при цене нефти 40 $/баррель (снижение цен на 3-5%), а также прогнозы остальных московских аналитиков (снижение от 10 до 20%) не подтвердились. Фактические данные показали снижение всего на 0,8% на вторичном и повышение на 1,8% на первичном. Их отклонение от прогноза составило 1-2% на вторичном рынке и 5-7% на первичном.

В 2018 г. ожидается разнонаправленное действие следующих факторов, влияющих на ценовую динамику.

Как было показано выше, цены на нефть и обменный курс основными мировыми аналитиками прогнозируются относительно стабильными с колебаниями в интервале 60-65 долл./баррель и 60-65 руб./доллар. Рост ВВП РФ прогнозируется чуть выше предыдущего года - 1,7-2,0%.

Официальные прогнозы не обещают быстрого роста экономики с наиболее вероятными темпами на уровне 2-3%. Базовый и целевой сценарии прогноза Минэкономразвития предполагают, что ВВП в 2018 г. вырастет примерно на 2,1-2,2%, как предварительно ожидалось по итогам минувшего года, а дальше может превысить 2,5-3% (только в случае реализации целевого сценария). Консервативный сценарий исходит из ежегодных темпов роста менее 1% и выход на 1,5% к 2020 г.

В экономическом мониторинге РАНХиГС [23] высказано мнение о возврате российской экономики к циклическому росту (около 1,5-2% в год). Возможности его ускорения связываются со структурными реформами, включая бюджетный маневр, заключающийся в увеличении расходов на образование, здравоохранение и инфраструктуру при сокращении непроизводительных расходов.

В 2017 году не реализовался прогноз роста реальных располагаемых доходов населения, но в текущем году это возможно ввиду начавшегося подтягивания МРОТ до величины прожиточного минимума, повышения пенсий и других выплат населению после окончания президентского электорального цикла. Кроме того, повышению спроса и предотвращению снижения цен будет способствовать новая программа субсидирования процентных ставок по ипотеке (до 6%) для отдельных групп населения.

С другой стороны, в условиях усиления санкционного давления возможно начало реализации ряда непопулярных мер, связанных с сокращением доли самозанятого населения, высвобождением работников с реорганизуемых неэффективных предприятий, что будет снижать темпы роста денежных доходов населения [3].

При таких исходных данных с учетом фактического результата в 2017 г. ценовой прогноз для жилищного рынка Москвы на 2018 г. состоит в вероятном изменении цен в пределах +/-1,5-2,0%, что означает продолжение стагнации с неопределенным горизонтом (рис. 26).

Рис. 26. Сопоставление фактических данных и прогноза цен на жилищном рынке Москвы в 2013-2017 гг.

Выводы

1. Предложенная авторами методология научного анализа рынка многоквартирного жилья городов России позволила выявить факторы и тренды развития в 2017 году и спрогнозировать ожидаемые изменения 2018 года.

2. Ценовая ситуация на жилищном рынке городов России в 2017 году определялась таким основным фактором, как рост нефтяных цен (на 30-40%), позволивший денежным регуляторам снизить ключевую ставку Центробанка до 7,75% и таргетировать инфляцию до 2,5%, а кредитным организациям - снизить ставку ипотечных кредитов до 9,5-10%. Это привело к рекордному росту объемов и доли ипотечных кредитов в общем объеме финансирования покупок, при том, что душевые доходы населения продолжали снижаться. Как следствие - в городах России в 2017 году наблюдалось повсеместное прекращение снижения цен на квартиры и переход к стагнации (стабилизации на нижнем уровне цикла).

3. С учетом фактического результата 2017 года, ценовой прогноз для жилищного рынка большинства городов России на 2018 г. состоит в вероятном изменении цен в пределах +/-1,5-2,0%, что означает продолжение стагнации с неопределенным горизонтом. Исключение могут составлять единичные локальные рынки с высоким региональным валовым продуктом (ВРП), где может наблюдаться рост цен значительно выше средних по стране.

рынок макроэкономический жилье

Литература

1.Гринин Л. Е. Кондратьевские волны, технологические уклады и теория производственных революций. Кондратьевские волны: Аспекты и перспективы / отв. ред. А. А. Акаев, Р. С. Гринберг, Л. Е. Гринин, А. В. Коротаев, С. Ю. Малков. Волгоград: Учитель, 2012. С. 222-262.

2.Дробышевский С. М. Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости // Научные труды ИЭПП. 2009. № 128. 136 с.

3.С. Дробышевский, С. Синельников-Мурылев. Особенности роста экономики России в 2017 и 2018 годах: стимулы и ограничения // Мониторинг экономической ситуации в России. Тенденции и вызовы социально-экономического развития. № 2 (63). Февраль 2018 г., с. 7-11.

4.Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка: монография. -- Москва: РГ-Пресс, 2018. - 584 с.

5.Стерник Г. М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов - Москва: ЭКОНОМИКА, 2009 - 606 с.

6.Хабибрахманов Р. Р. Влияние мирового финансового кризиса на развитие рынка недвижимости г. Казани.

Размещено на Allbest.ru

...