Оценка недвижимости производственного назначения для целей залога

Существует три способа расчета нормы возврата капитала:

1) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

2) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - «безрисковой» ставке.

3) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

В данной оценке используется метод Хоскольда, который, по мнению оценщиков, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России

где НВК - норма возврата капитала, %;

i - безрисковая ставка;

n - средний срок владения объектом. Оценщики сделали предположение, что срок владения оцениваемым объектом недвижимости будет составлять 20 лет.

Для определения без рисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по без рисковым операциям, так и российскими.

В качестве возможных без рисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

- ставки по депозитам Сбербанка РФ и других надежных российских банков. Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до двух - трех лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов;

- западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR). Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США;

- ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки;

- ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке;

- эффективная доходность к погашению государственных облигаций РФ. Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. В период финансово-экономического кризиса доверие к рублевым облигациям крупнейших российских компаний значительно снизилось, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений. В связи с этим в данном отчете в качестве безрисковой ставки использована средняя ставка эффективной доходности к погашению по государственным рублевым облигациям.

Выводы

Таким образом, недвижимость это - вид имущества, который признается недвижимым в законодательном порядке.

Для целей финансирования приобретения недвижимости широко используется система ипотечного кредитования, которая представляет собой кредит под залог недвижимого имущества.

В мире на сегодняшний день распространены такие модели ипотечного кредитования как двухуровневая ("американская модель") и одноуровневая ("немецкая модель")

Для целей осуществления операций кредитования под залог объектов недвижимости необходима оценка рыночной и ликвидационной стоимости в рамках трех классических подходов: затратный, доходный и сравнительный, являющийся доминирующим.

2. Обоснование залоговой стоимости объекта недвижимости

2.1 Общеэкономическая оценка объекта недвижимости

Объектом оценки является - нежилое здание производственного назначения, одноэтажное с высотой потолков 10м, общей площадью 3700 кв.м., в которую входит: производственная зона площадью 2640 кв.м. с высотой потолка 10м, несколько вспомогательных помещений 330 кв.м., 135 кв.м, и 147 кв.м. с высотой потолка 4,6 м и офисные помещения площадью 360 кв.м., расположенное по адресу: Пензенская область, г. Пенза, ул. Свердлова, д. №2 в Первомайском районе города. Район местоположения объекта оценки примыкает к Центральному административному району города. Прилегающая территория огорожена, имеется асфальтированная площадка для парковки транспорта.

Рисунок 2 - Местоположение объекта в границах города

Таблица 3 - Общая информация об объекте оценки

Наименование параметра	Значение
Характеристика объекта	Отдельно стоящее нежилое здание
Назначение объекта	Производственное
Адрес	Пензенская обл., г. Пенза, Первомайский район, ул. Свердлова, 2
Кадастровый номер	58:29:4005007:53	Условный номер	58-58-01/018/2005-668
Литера по паспорту БТИ	А	Год постройки	1982
Площадь земельного участка, кв. м.	4750
Площадь объекта оценки общая, кв. м.	3700	в т.ч. основная, кв.м.	2640
		в т.ч. вспомогательная, кв.м.	612
		в т.ч. офисная, кв.м.	360
Высота производственного помещения, м.	10
Высота вспомогательных и офисных помещений, м	4,6
Группа капитальности	1

Таблица 4 - Основные характеристики земельного участка

Параметр	Значение	Источник
Назначение	размещение нежилого производственного здания и прилегающей территории к нему	Кадастровый паспорт (Выписка из ЕГРЗ)
Общая площадь, кв.м.	4750 (в т.ч. застроенная 3700 кв.м.)
Категория земель	Земли поселений
Кадастровая стоимость	694,61 руб./кв.м.
Смежные землепользователи	3 (муниципальные земли, ИЖС)
Описание участка	- Участок расположен в центре города; участок застроен; - Участок расположен в зоне пешеходной доступности мест расселения и общественных центров; - Земельный участок граничит с улицей с твердым покрытием; - Участок не расположен в зоне регулирования застройки; - Участок состоит из 1 части; - Участок четырехугольной формы, рельеф ровный; - Участок расположен в зоне залегания грунтовых вод менее 3 м.; - Участок расположен в пределах красных линий;
Инженерная инфраструктура	- В непосредственной близости от участка имеется электроснабжение, централизованное водоснабжение, газоснабжение и канализация.

Таблица 5 - Основные объемно-планировочные характеристики здания

Параметр	Значение	Источник
Год постройки (ввода в эксплуатацию)	1982	Технический паспорт
Общая площадь	3700 кв.м
Высота помещений	переменная от 4.6 до 10 м
Число этажей	1
Группа капитальности	1 по УПВС КС-2 по Ко-Инвест	УПВС (техническая часть)
Нормативный срок службы, лет	100-150	УПВС (техническая часть)
Износ, %	40	Технический паспорт
Планировка экспликация объекта	соответствует экспликации технического паспорта	Данные паспорта, осмотр

Таблица 6 - Техническое описание конструктивных элементов и их состояние

Конструктивные элементы	Описание:	Состояние:
Фундамент	Железобетонный	хорошее
Стены, перегородки и колонны	Кирпичные	хорошее
Перекрытия и покрытия	Железобетонные	хорошее
Кровля и крыша	Профлист	хорошее
Полы	Бетонные	хорошее
Проемы	Окна	деревянные	хорошее
	Двери	заводского изготовления	хорошее
Отделочные работы	Без отделки	хорошее
Оборудование	Водопровод	централизованное	хорошее
	Канализация	централизованное	хорошее
	Отопление	от собств. котельной	хорошее
	ГВС централизованное	да	хорошее
	Ванны	нет
	Гасоснабжение	нет
	Электроснабжение	централизованное	хорошее
	Лифты пассажирские	нет
	Лифты грузовые	нет
	Прочие	нет
Прочие работы	Отмостка	хорошее

Объект оценки расположен в жилой зоне города, которая характеризуется застройкой преимущественно многоквартирного характера. Вблизи от объекта оценки расположены жилые дома и общественные учреждения.

Транспортная доступность объекта оценки хорошая - подъезд к объекту оценки осуществляется по дороге с твердым покрытием, расстояние до железнодорожной станции - 2 км., расстояние до центра города - 2,0 км.

На момент осмотра и оценки объект эксплуатировался в соответствии с функциональным назначением.

В качестве физически возможного и экономически оправданного наилучшего варианта использования объекта оценки предлагается принять вариант его текущего использования, не требующий дополнительных капитальных вложений и приносящий стабильный доход.

Таблица 7 - Задание на оценку

Объект оценки	Нежилое производственное здание, 1-этажное, общ.пл. 3700 кв.м.
Адрес объекта оценки	Пензенская область, г.Пенза, ул.Свердлова, д.2
Балансодержатель (собственник)	ОАО НПП "ЭРА",
Цель оценки / вид стоимости	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки для залогового обеспечения при кредитовании
Дата оценки	30 мая 2017 года
Характер текущего пользования	По назначению (нежилое, производственное)
Допущения и ограничения, на которых основывается оценка	Федеральные стандарты оценки (ФСО №1-3), утвержденными Министерством экономического развития и торговли РФ приказом №254,255,256 от 20.06.2007 г.

2.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки классическими методами

Затратный подход

Затратный подход, используемый для оценки объектов недвижимости, основан на предположении, что затраты на строительство с учетом износа и в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором находится имущество являются приемлемым ориентиром для определения его стоимости. Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода может быть реализовано на базе стоимости замещения или стоимости воспроизводства. В данной работе рыночная стоимость имущества определяется на базе стоимости замещения. Поэтому рыночная стоимость имущества с использованием затратного подхода рассчитывается по формуле:



где: РС - рыночная стоимость имущества;

СЗ - стоимость замещения объекта, определяемая как сумма затрат на создание аналога объекта оценки с учетом износа (ПВС-О);

З - стоимость прав на земельный участок;

ПВС - полная восстановительная стоимость;

О - обесценение (износ) объекта оценки.

Затратный подход для оценки объектов недвижимости предполагает, что совокупность издержек на строительство объекта за вычетом износов равнозначна рыночной стоимости объекта.

Стоимость воспроизводства с учетом износа (СЗ), или стоимость замещения оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

СЗ = Спвс х И

И=1-(1-Ифиз/100) х (1-Им/100) х (1-Иэ/100),

где Спвс - полная восстановительная стоимость, или стоимость строительства объект оценки как нового, неизношенного;

Ифиз - физический износ;

Иф - функциональный износ;

Иэ - экономический износ.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату оценки;

- учет износа оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

- принцип «замещения».

В соответствии с «Федеральными стандартами оценки», обязательными к применению субъектами оценочной деятельности под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Для определения восстановительной стоимости объектов использованы индексы рыночного удорожания СМР и строительных материалов ТО ФС Государственной статистики по Пензенской области (Пензастата); сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости УПВС -72 [8] и сборники цен на строительную продукцию Ко-Инвест.

Расчет стоимости замещения затратным подходом производился методом сравнительной единицы, как одним из наиболее распространенных, общедоступных и объективных методов оценки, для расчета, которого имеется вся необходимая достоверная и доказательственная информация.

Этапы расчета стоимости замещения методом сравнительной единицы следующие:

1) по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС или Ко-Инвест) подбирается аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал конструктивных элементов, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.

2) с использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость С₁₉₆₉ единицы, указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.

3) рассчитывается полная восстановительная стоимость (Спвс) оцениваемого объекта на текущую дату оценки.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения [22]:

Спвс = C₁₉₆₉ x V х K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Kндс х Кпз,

где V - строительный объем здания;

K1- коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1969 к 1984 г.;

К2 - территориальный коэффициент;

К3 - коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1984 к 1991 г.;

К4 - территориальный коэффициент;

К5 - коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве на дату оценки к базе 1991 года [7];

Кндс - коэффициент учитывающий НДС (Налог на добавленную стоимость 18%);

Кпз - коэффициент учитывающий прибыль предпринимателя (оценивается экспертно).

5) оценка всех видов износов, соответствующих состоянию объекта.

6) расчет остаточной восстановительной стоимости объекта оценки (стоимости замещения).

Оценка стоимости прав на земельный участок.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р [10], для определения стоимости земли применяются следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Вышеуказанный, документ содержит базовые понятия оценки земельных участков. При определении рыночной стоимости земельных участков, как указано в распоряжении Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р, может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки. Помимо этого земельные участки оцениваются и нормативным методом.

В соответствии с рекомендациями [10], при оценке земли используются сравнительный и доходный подходы. На сравнительном подходе основан метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основан метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования [21].

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Оценка земельного участка методом сравнения продаж в данной работе производилась на основе анализа цен на несколько сопоставимых аналогов с последующей корректировкой на различия в характеристиках. Информация по аналогам получена из объявлений, опубликованных в средствах массовой информации. За аналогичные объекту оценки земельные участки приняты публичные оферты, опубликованные в газетах «Из рук в руки», «Из первых рук», «Счастливый случай», и журналах «Рынок недвижимости», [35].

По каждому аналогу была определена стоимость одного квадратного метра площади участка, затем в эту стоимость вносились поправки, характеризующие различия в характеристиках аналога и оцениваемого объекта.

Расчет полной восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта оценки осуществлен в соответствии с двумя сборниками цен на строительную продукцию (УПВС) с последующим усреднением результатов оценки.

При использовании метода сравнительной единицы в качестве сравнительной единицы обычно используется стоимость единицы площади или объема подобных типовых сооружений, приведенных в Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) или укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), а также в сборниках цен на строительную продукцию (Ко-Инвест).

Сборники УПВС [8] были разработаны в 1969 г. и отражают требования того времени к технологиям и уровню отделки. Их использование может быть оправдано при оценке зданий и сооружений, построенных до 1980-х годов и не подвергавшихся реконструкции или несложных объектов, имеющих конструкцию и отделку, характерные для того времени.

Алгоритм определения затрат на замещение с использованием сборников УПВС для зданий и сооружений заключается в умножении стоимости сравнительной единицы на ценовой индекс для соответствующей конструктивной схемы, и на размер объекта в сравнительных единицах.

Таблица 8 - Расчет полной восстановительной стоимости объекта

Показатель	№ сб. УПВС 7	№ таб. 1а	Примечание	Источник информации Способ расчета
Стоимость измерителя	руб. / 1 куб. м.	14,8	в ценах 1969 г.	УПВС-72
Ценностный коэфф-т		1		УПВС-72
Индекс перехода Кв1		1,224	к ценам 1984 г.	Постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83г.
Индекс перехода Кв2		1,5105	к ценам 1991 г.	Постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90г.
Индекс перехода Кв3		10,94	к ценам 2001 г.	Письмо Минрегион №3652-ск/08 от 12.02.09
Индекс перехода Кв4		6,02	к ценам 2017 г.	Письмо Минстроя РФ от 20.03.2017 г. № 8802-ХМ/09
Коэффициенты:
Местоположения		1		УПВС-72
НДС		1,18		18% (НК РФ)
Прибыль застройщика		1,25		25% (экспертная оценка)
Строительный объем	куб.м.	37 000		Технический паспорт
ПВС	руб.	98349333	в ценах 2017 г.	=14,8*1,224*1,5105*10,94* *6,02*1,18*1,25*37000

При определении прибыли предпринимателя, использовались результаты Коллективных экспертных оценок характеристик рынка недвижимости, Лейфер Л.А., Гришина М.Д., где прибыль предпринимателя попадает в интервал: от 15 до 35% [36]. В данном расчете принята прибыль предпринимателя в размере 25% (1,25), т.к. объект оценки располагается в районе высокой деловой активности, где высокая концентрация жилой, общественной и торгово-офисной недвижимости.

Таблица 9 - Интервал значений коллективной экспертной оценки величины прибыли предпринимателя

Показатель	Мин. значение	Макс. значение
Прибыль предпринимателя при приобретении торгово-офисных объектов с целью получения рентного дохода) в год	10%	25%
Прибыль предпринимателя при приобретении складских объектов (с целью получения рентного дохода) в год	10%	18%
Прибыль предпринимателя при инвестировании в строительство торгово-офисных объектов (прибыль девелопера) в год	15%	35%
Прибыль предпринимателя при инвестировании в строительство складских объектов (прибыль девелопера) в год	10%	30%

Определение совокупного износа и рыночной стоимости объекта оценки.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопительный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Износ может быть устранимым и неустранимым. Неустранимым считается износ, затраты на устранение которого превышают прирост стоимости и/или полезности объекта, т.е. проведение которого экономически нецелесообразно. [31]

Физический износ ? это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Способ устранения физического износа - ремонт.

На практике используются следующие методы определения физического износа [31]: метод рыночной выборки (сравнения продаж); метод экономической жизни (обычный и модифицированный); метод поэлементной оценки.

Величина износа отдельных конструктивных элементов принята по техническому паспорту и результатам личного осмотра с использованием нормативов ВСН 53-86 «Правила оценки физического износа жилых зданий» [6].

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечивать полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, техническое оснащение, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Способ устранения функционального износа - реконструкция. [22]

Объект оценки не имеет признаков функционального износа. Конструктивно-планировочные и технические характеристики объекта соответствуют требованиям рынка и нормативных документов. Принимаем функциональный износ равным нулю.

Внешний (экономический) износ - потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям [26]. Внешний износ может быть только неустранимым.

Таблица 10 - Расчет физического износа объекта

Конструктивные элементы	Уд. вес	Ценностный коэф-т УПВС	Уд. вес с кэофф.	ПВС элемента	Коэфф-т на наличие элемента экспертно	ПВС элемента скорректир.	Уд. вес скорректир.	Износ	Процент износа	Физ. Износруб.
	УПВС		ст. 1 х ст. 2	ст. 3 х ПВС		ст. 4 х ст. 5	ст. 6 / S ст. 6	ВСН	ст. 6 х ст. 7	ст. 6 х ст. 8
Фундамент	5%	1	5%	4917466,67	1	4917466,67	5%	40%	2%	1966986,67
Стены, перегородки и колонны	27%	1	27%	26554 320	1	26554 320	27%	40%	10,8%	10621 728
Перекрытия и покрытия	12%	1	12%	11801 920	1	11801920	12%	40%	4,8%	4720768
Кровля и крыша	6%	1	6%	5900 960	1	5900960	6%	40%	2,4%	2360384
Полы	8%	1	8%	7867946,67	1	7867946,67	8%	40%	3,2%	3147178,67
Проемы	10%	1	10%	9834933, 34	1	9834933,34	10%	40%	4%	3933973,33
Отделочные работы	5%	1	5%	4917466,67	1	4917466,67	5%	40%	2%	1966986,67
Оборудование	24%	1	24%	23603 840	1	23603 840	24%	40%	9,6%	9441 536
Прочие работы	3%	1	3%	2950 480	1	2950 480	3%	40%	1,2%	1180 192
ИТОГО	100%		100%	98349333,35		98349333,35	100%		40%	39339733,34

Анализ признаков внешнего износа показывает, что для оцениваемых объектов они не характерны. Внешний износ принимаем равным нулю.

Определение общего совокупного износа производилось с использованием мультипликативной модели:

Изн Общ. =1-(1 ? Изн Физ.)*(1 ? ИзнФунк.)*(1 ? Изн Вн.),

где Изн Физ., ИзнФунк., Изн Вн. ? относительные (в процентах или долях единицы) значения соответственно физического, функционального и внешнего износа.

Применяя общую формулу затратного подхода, получаем рыночную стоимость объекта оценки [11]:

,

где С_затр - стоимость объекта оценки;

С_зу - стоимость земельного участка;

С_нс - стоимость нового строительства (величина затрат на замещение без учета износа) - стоимость замещения;

И_з - величина совокупного износа.

Таблица 11 - Расчет рыночной стоимости объекта (по УПВС)

Показатель	Ед. изм.	Значение
Физический износ устранимый и неустранимый	%	40,00%
Моральный износ устранимый и неустранимый	%	10,00%
Экономический износ (внешний)	%	20,00%
Накопленный износ	%	56,80%
Накопленный износ	руб.	55862421,34
Полная стоимость замещения	руб.	98 349333,35
Стоимость замещения с учетом износа	руб.	42486912,01
Стоимость земельного участка	руб.	1 231630,47
Рыночная стоимость с земельным участком (по УПВС)	руб.	43718542,48

В результате определения рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках затратного подхода с применением метода сравнительной единицы получены следующие результаты: рыночная стоимость здания общей площадью 3700 кв.м. составила на дату проведения оценки - 43718542,48 руб.

Доходный подход

Процедура оценки и основные положения

Доходный подход ? совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи [22].

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1) оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2) оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3) расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитывается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4) пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.

В настоящее время средние колебания цен и темпы их прироста на рынке недвижимости являются относительно небольшими, в силу чего доходы от объектов недвижимости можно рассматривать как стабильные. Поэтому, в данном отчете использован метод прямой капитализации.

Для определения стоимости объекта оценки выбран метод прямой капитализации, который предполагает, что денежный поток за время владения объектом оценки будет равномерным или примерно равномерным. В качестве величины денежного потока принимается чистый операционный доход за первый год после оценки, который капитализируется в текущую стоимость путем деления величины чистого операционного дохода на ставку капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (С) рассчитывается по формуле:

С = ЧОД/R,

где ЧОД - чистый операционный доход;

R - ставка капитализации.

Чистый операционный доход (ЧОД) -- это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений. Ставка капитализации - ставка доходности аналогичных по времени и риску инвестиций.

Определение ставки арендной платы для оцениваемого объекта.

По оцениваемому объекту недвижимости доход будет формироваться за счет сдачи в аренду помещений. С целью определения величины арендной платы для оцениваемого объекта был проведен анализ ставок арендной платы действующих в рамках арендных отношений по объекту оценки.

Таким образом, среднерыночная величина арендной платы по объекту оценки составляет и принимается на уровне 250 руб./кв.м. в месяц на условиях «грязной» аренды, то есть с учетом коммунальных платежей.

Расходы по эксплуатации здания [32].

В структуру операционных расходов (ОР) включены затраты, которые в обязательном порядке понесет арендодатель - это налог на имущество (физических или юридических) лиц (НИ), земельный налог или аренда (ЗН), и налог на доходы (НД). В данном расчете сделано допущение: что арендодатель с точки зрения наиболее эффективного получения дохода выберет систему налогообложения по УСНО 6%. Налог на доходы принят в размере 6% от доходов (ПВД). Инвентаризационная стоимость здания (имущества) принята на основе технического паспорта объекта (ТП) как полная восстановительная стоимость по УПВС, кадастровая стоимость земельного участка принята на основе данных кадастрового паспорта (КП). Доля в праве на земельный участок принята согласно свидетельству о собственности (Св) на земельный участок.

Издержки по эксплуатации помещения сведены в таблицу 12.

Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации может быть определена двумя методами: методом кумулятивного построения и методом рыночной экстракции.

В данной работе ставка капитализации определялась методом кумулятивного построения.

В качестве базисной в этом методе используется так называемая безрисковая ставка. В условиях нашей страны в качестве таковой может быть использована ставка рефинансирования ЦБ, ставка по вкладам Сбербанка или ставка по вкладам наиболее надежных банках России. При этом следует отличать ставки доходов в долларовом и рублевом исчислении.

Таблица 12 - Расчет издержек по эксплуатации объекта оценки

Наименование объекта оценки	Площадь здания, кв.м.	Инвентаризационная стоимость, руб.	Налог на имущество, руб. (2,2%*ст.4)	Площадь участка, кв.м. (застроенная)	Кадастровая стоимость, руб./кв.м.	Ставка налога на землю	Налог на землю, руб. ст.6*ст.7*ст.8	ПВД за год руб. ст.3*145*12	Налог на доходы 13%*ст.10	Операционные расходы ст.5+ст.9+ст.11
Нежилое производственное здание, 1-этажное, расположенное по адресу: Пензенская область, г.Пенза, ул.Свердлова, д.2	3700,0	42486 912	934712,1	4750,0	694,61	0,3%	9898,2	11100000,0	1443 000	2 387 610,3

Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем ее увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Ставка компенсации за риск должна также учитывать и надежность арендатора объекта недвижимости.

Недвижимость является низко ликвидным товаром, особенно в условиях неотрегулированности ипотечного кредитования. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность. Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта недвижимости, работа с налоговыми органами и т.д.) требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку риска инвестиционного менеджмента.

R = БС + ННЛ + ИР,

где R - ставка капитализации;

БС - безрисковая ставка. В качестве «безрисковой» ставки принята ставка по долгосрочным депозитам в рублях в российских банках высшей категории надежности.

ННЛ - надбавка за риск низкой ликвидности.

ИР - суммарный инвестиционный риск.

Для расчетов нами принята безрисковая ставка - 9,25 % годовых, что соответствует текущему уровню депозитных процентных ставок в банках высшей категории надежности.

ННЛ - надбавка за риск низкой ликвидности определяется по формуле:

ННЛ = БС * Тэ/12 = 9,25% * 6/12 = 4,625%

Тэ - срок экспозиции объекта недвижимости (объект оценки в виду назначения является среднеликвидным имуществом, срок экспозиции может колебаться от 2 до 6 месяцев; в расчетах принят срок экспозиции 6 месяцев).

ИР - инвестиционный риск (определяется как суммарный инвестиционный риск по методике МБРР экспертно, аналитическим способом).

Таблица 13 - Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом [19]

Вид и наименование риска	Категория риска	Балл риска
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный			1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный				1
Изменение законодательства	динамичный		1
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	статичный	1
Ускоренный износ объекта	статичный			1
Неполучение арендных платежей	динамичный					1
Неэффективный менеджмент	динамичный					1
Криминогенные факторы	динамичный		1
Финансовые проверки	динамичный		1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный		1
Количество наблюдений	1	4	2	1	2	0	0	0	0	0
Взвешенный итог (балл х количество наблюдений)	1	8	6	4	10	0	0	0	0	0
Сумма (сумма по строке "взвешенный итог")	29
Количество факторов (количество видов риска)	10
Средневзвешенное значение (сумма : количество факторов)	2,9

Таким образом, ставка капитализации составляет: R = 9,25 + 4,625+ 2,90 = 16,775%.

Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом.

Алгоритм определения чистого операционного дохода описан ранее. Исходными данными служит принятое значение ставки АП, площадь объекта оценки и величины расходов, характерные для эксплуатации объекта оценки.

Таблица 14 - Определение чистого операционного дохода и рыночной стоимости нежилого здания

Наименование объекта оценки	Общая площадь помещения кв.м.	Эффективная площадь для сдачи в аренду	Рыночная стоимость арендной платы кв.м./мес. руб.	ПВД за месяц Руб.	ПВД за год руб.	Коэф. учитыв. недозагрузку	Операционные расходы, руб.	Чистый операционный доход руб.	Ставка капитализации R %	Стоимость здания V (c НДС) руб.
Нежилое производственное здание , 1-этажное, расположенное по адресу: Пензенская область, г.Пенза, ул.Свердлова, д.2	3700	3700	250	925 000	11100 000	0,95	2387 610	8276 055	16,78	49339 912

Коэффициент недозагрузки может возникать по причине неполной сдачи площадей из-за отсутствия спроса, и учитывает потери от неплатежей арендаторов и потери при смене арендаторов.

При оценке, сдаваемой в аренду сторонним арендаторам коммерческой недвижимости (независимо от степени подтверждения ставок аренды) коэффициент загрузки определяется следующим образом [36]:

1) Если фактический процент загрузки объекта на момент оценки составляет 100%, то коэффициент загрузки для целей оценки принимается равным не более 95% (с учётом потерь от неплатежей арендатора(ов), потерь при смене арендатора(ов)).

2) Если фактический процент загрузки объекта на момент оценки составляет более 50%, то коэффициент загрузки устанавливается на уровне фактического значения процента загрузки с возможностью увеличения коэффициента загрузки до 90% при наличии соответствующего обоснования вероятности и сроков реализации указанных планов.

3) Если фактический процент загрузки объекта на момент оценки составляет менее 50%, то коэффициент загрузки устанавливается на уровне фактического значения процента загрузки с возможностью увеличения коэффициента загрузки до 70% при наличии соответствующего обоснования вероятности и сроков реализации указанных планов.

В данном случае, коэффициент недозагрузки (Кн) составил 0,95 согласно первой ситуации на основе фактической загруженности помещений.

С учетом проведенного расчета рыночная стоимость объекта оценки по доходному подходу составляет 49339 912руб.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком. В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов или услуг аналогичной полезности, как правило, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен [5]:

- изучить рынок недвижимости, собрать данные, произвести отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

- выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

- скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

- согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

На этапе сбора информации не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в Российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов нежилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов использовались данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок сделан вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. В ходе анализа к ценам аналогов вносились корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки.

Перечень и характеристики аналогов представлены в приложении Д.

В процессе оценки были проанализированы и применены следующие основные поправки, рекомендованные стандартами [11-15, 36].

Поправка на передаваемые права. Поправка отсутствует, т.е. относительная (процентная) поправка принята равной единице, поскольку как для объекта оценки, так и принятых аналогов предполагается передача полных прав собственности.

Условия финансирования. Поправка равна -10% (скидка на уторгование), поскольку данные о совершенных сделках носят конфиденциальный характер и практически недоступны, поэтому за аналогичные объекты оценки взяты публичные оферты о продаже аналогичных объектов в г. Пензе, то есть их ценовые предложения [29].

Условия рынка (время сделки). Анализ рынка показывает, что в рассматриваемом маркетинговом периоде резкие изменения тенденций ценообразования отсутствуют, темпы падения (роста) цен умеренные. Поскольку точной статистики такого рода для коммерческой недвижимости не существует, индексация не производилась.

Физические характеристики - поправка на различия в размерах (поправка на площадь). Известно, что между размерами объекта и стоимостью квадратного метра существует обратная связь, т. е. объекты с меньшими (до определенного предела) размерами более востребованы на рынке. Подтверждают это и исследования регионального рынка недвижимости [30]. Помимо предпочтений покупателей существуют и объективные причины того, что стоимость единицы сравнения обратно пропорциональна размеру помещения. Это связано с большими относительными затратами на создание единицы сравнения. При определении этой поправки использовалась традиционная методика.

Дополнительно, по ряду аналогов применены поправки на район местоположения, местоположение объекта внутри района, физические характеристики - поправка на общее состояние (физический износ) и состояние внутренней отделки.

Итоговая величина корректировок (графа «Валовая коррекция» в таблице «Расчет рыночной стоимости здания: сравнительный подход») получена, как произведение всех корректировок по каждому параметру сравнения.

Среднее значение цены 1 кв.м. определено как средняя арифметическая скорректированных цен аналогов (цен аналогов с учетом поправок на 1 кв.м.). Рыночная стоимость объекта оценки определена как произведение среднего значения цены 1 кв.м. на общую площадь объекта.

Результаты расчетов стоимости с использованием сравнительного подхода показали, что: рыночная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу составляет 48350 498 руб.

2.3 Оценка залоговой стоимости и анализ параметров кредитной сделки

При оценке объекта недвижимости были применены три разных подхода (затратный, сравнительный и доходный) к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Анализируя применяемость каждого метода для оценки рассматриваемых объектов, мы пришли к следующим выводам:

1) затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом, однако все расчеты в рамках затратного подхода максимально объективны.

2) используя опыт стран с развитой инфраструктурой оценки, можно утверждать, что подход прямого сравнения продаж является самым надежным в условиях активного рынка аналогичной недвижимости. Этот подход максимально отвечает как поставленной цели оценки, так и характеру использования данного объекта недвижимо...