Оценка недвижимости производственного назначения для целей залога

определена в рамках доходного подхода, включает налог на имущество, налог на землю и налог на доходы

4

t_p - годовой темп прироста стоимости объектов недвижимости;

по информации, полученной от ведущих риэлтерских компаний г. Пензы: 5%

5

T_эр - годовой темп прироста эксплуатационных расходов;

соответствует инфляционным процессам в регионе - принимается равным 12%

6

Т_р - обычный срок экспозиции объектов недвижимости, соответствующий рыночной стоимости, в годах;

по информации, полученной от ведущих риэлтерских компаний г. Пензы: 6 месяцев или 0,5 года

7

К_пп - относительная величина прибыли предпринимателя;

определена в рамках затратного подхода: 25%

8

К_расх - относительная величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости;

Величина расходов определена в таблице 23 К расх = 12972 254 руб. / Ср = 20,76%

9

i - ставка дисконтирования (капитализации) при вложении в недвижимость.

рассчитана в рамках доходного подхода

Таблица 18 - Расчет расходов на ликвидацию объекта [42]

Расходы, связанные с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости
№	Наименование статьи затрат	База, руб.	Сумма, руб.
1	Оформление свидетельства о собственности на объект недвижимости (госпошлина за оформление свидетельства права собственности в рег. палате для ЮЛ)		15000
2	Оформление паспорта БТИ (5 руб. за 1 кв. м площади объекта)	3700	18 500
3	Юридическое оформление сделки (1 % от рыночной стоимости объекта)	48207 500	482 075
4	Комиссионное вознаграждение риэлторам (3% от рыночной стоимости)	48207 500	482 075
5	Скидка с цены на ускоренную продажу (15% от рыночной стоимости)	48207500	7230 975
6	Износ до продажи - 0,3% от восстановительной стоимости	42486 912	127460,74
7	Затраты на охрану - 3 чел по 3000 руб.х 3 мес.		-
8	Амортизация-1,2% от балансовой стоимости в год (на 3 мес)	42486 912	-
9	Эксплуатационные расходы
	коммунальные платежи - свет, газ (за 3 мес.)	не учитываются	333 000
	текущий ремонт - 0,5% от балансовой стоимости (за 3 мес.)	42486912,01	-
	менеджмент - до1% от [балансовой стоимости + коммун. платежи + текущий ремонт + амортизация]	42486912,01	-
	прочие расходы - 2% от [коммун. платежи + текущий ремонт]	333 000	-
10	Прибыль - 20% от [амортизация + экслуатац. расходы]	333 000	-
11	НДС - 18% от [амортизация + экплуатац. расходы + прибыль]	333 000	-
	Итого:		8689065,74

С учетом описанных параметров ликвидационная стоимость составит:

Таблица 19 - Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

Наименование объекта оценки	Ср, руб.	tp, %	Tp, лет	Сэр, руб.	tэр, %	Кпп, %	Красх, %	i, %	Ликвидационная стоимость Сл
Нежилое производственное здание, 1-этажное, общ.пл. 3700 кв.м, расположенное по адресу: Пензенская область, г.Пенза, ул.Свердлова, д.2	48207500	5%	0,5	2388363	12%	25%	18,024%	16,78%	31175 154

Таким образом, ликвидационная стоимость для здания, на основании которой определяется залоговая стоимость, составила:

31175 154 руб.

В процессе проведения расчетов, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа, с применением существующих методик, получены результаты, которые позволяют сделать вывод о том, что залоговая стоимость (предельная величина кредита без учета процентной нагрузки и кредитных рисков) нежилого здания производственного назначения, 1-этажное, общ.пл. 3700 кв.м, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Пенза, ул. Свердлова, д.2, на дату проведения оценки ? 30 мая 2017 года составляет 31175 154 рублей, включая НДС.

Залоговый дисконт равен: 35,33% (1- 31175154 /48207500).

Данный параметр укладывается в среднерыночный диапазон залогового дисконта 15-50%, что свидетельствует о достоверности проведенных расчетов.

Учитывая интервальный характер рыночной стоимости любого объекта оценки, для целей оценки в настоящей работе принят вариант, исключающий крайние значения величин, определяющих рыночную стоимость, которая является наиболее вероятным показателем цены реализации имущественных прав на объект оценки. Величина рыночной, а, следовательно, и залоговой стоимости объекта всегда носит вероятностный характер с определенными параметрами рассеивания, зависящими от адекватности и точности используемой информации, и от сделанных допущений; эта расчетная величина стоимости может не совпасть с ценой реальной сделки.

залоговый имущество кредитование сделка

Заключение

В результате проделанной работы была достигнута основная цель выпускной квалификационной работы - определена рыночная и залоговая стоимость объекта недвижимости коммерческого назначения с целью кредитования под залог. В процессе расчета были применены основные приемы и методы оценки объектов недвижимости: доходный, затратный, сравнительный.

В ходе выполнения работы были выявлены особенности использования основных методов оценки для различных объектов недвижимости.

Объектом оценки является - нежилое здание производственного назначения, 1-этажное, общ.пл. 3700 кв.м, год постройки - 1982 г., расположенное по адресу: Пензенская область, г. Пенза, ул. Свердлова, д.2, на дату проведения оценки ? 30 мая 2017 года. Район местоположения объекта оценки характеризуется высокой концентрацией индивидуальной и многоквартирной жилой застройки и множества зданий производственного назначения, примыкает к Центральному административному району города.

Имущество принадлежит ОАО НПП«ЭРА» на праве собственности.

Оцениваемый объект относится к категории зданий производственного назначения, возможными вариантами использования которого являются: либо под расположение там какого-либо производства, либо как складское помещение.

Согласно публичным офертам средняя стоимость 1 кв. м. недвижимости производственного назначения по г. Пензе и Пензенской области колеблется в следующих пределах: в г. Пензе продается от 17 000 до 60 000 рублей за 1 кв.м., в пригородных районах (Бессоновский и Пензенский районы) от 7000 до 23000 руб.

В условиях финансового кризиса, начиная с августа 2008 г., цены, как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, начали падать, однако уже в 2009-2010 гг. достигли локального дна и к 2011 г. вновь начали расти. В настоящее время наблюдается период относительной стабилизации с незначительными сезонными коррекциями на рынке.

В результате определения рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках затратного подхода с применением метода сравнительной единицы получены следующие результаты: рыночная стоимость здания общей площадью 3700 кв.м. составила на дату проведения оценки - 43 718542 руб.

В рамках доходного подхода использован метод прямой капитализации. С учетом обоснованной ставки капитализации и прогноза дохода от сдачи имущества в аренду рыночная стоимость объекта оценки по доходному подходу составляет 49339 912 руб.

Результаты расчетов стоимости с использованием сравнительного подхода показали, что: рыночная стоимость объекта оценки по методу прямого сравнительного анализа продаж составляет 48350 498 руб.

В банковской практике с разной степенью проработки применяется подход, когда залоговую стоимость рассчитывают исходя из варианта обращения взыскания непосредственно на предмет залога, то есть в качестве его ликвидационной стоимости. В данном случае залоговая стоимость рассматривается как сумма, вырученная от продажи предмета залога с соблюдением всех необходимых правовых процедур, за вычетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией. При этом указанная сумма прогнозируется с определенной вероятностью в зависимости, как от срока действия кредитного договора, так и от свойств имущества.

Таким образом, в процессе проведения расчетов, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа, с применением существующих методик, получены результаты, которые позволяют сделать вывод о том, что:

- рыночная стоимость нежилого а здания производственного назначения, 1-этажное, общ.пл. 3700 кв.м, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Пенза, ул. Свердлова, д.2, на дату проведения оценки ? 30 мая 2017 года составляет 48207 500 (сорок восемь миллионов двести семь тысяч пятьсот) рублей, включая НДС. Рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади здания составляет 13 029 рублей.

- залоговая стоимость (предельная величина кредита без учета процентной нагрузки и кредитных рисков) объекта недвижимости, на дату проведения оценки составляет 31175 154 рублей, включая НДС.

Залоговый дисконт равен: 35,33%. Данный параметр укладывается в среднерыночный диапазон залогового дисконта 15-50%, что свидетельствует о высокой достоверности проведенных расчетов.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс РФ часть первая от 30.11.1994 №51 ФЗ.

2. Гражданский кодекс РФ часть вторая от 26.01.1996 №14 ФЗ.

3. Гражданский кодекс РФ часть третья от 26.11.2001 №146 ФЗ.

4. Закон РФ от 21.07.1997 №122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями).

5. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» (с изменениями).

6. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86 «Правила оценки физического износа жилых зданий», Госгражданстрой, Москва, 1990.

7. Письмо Минстроя РФ от 20.03.2017 г. № 8802-ХМ/09. Рекомендуемые к применению в I квартале 2017 года индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ, изменения сметной стоимости прочих работ и затрат.

8. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. М.: Минстрой СССР, 1972 г.

9. Международные стандарты оценки 2017 (International Valuation Standards 2017), РОО, Санкт-Петербург, 2017.

10. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р).

11. Федеральный стандарт оценки № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256.

12. Федеральный стандарт оценки № 2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 255.

13. Федеральный стандарт оценки № 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254.

14. Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», Утвержден приказом Минэкономразвития России от «22» октября 2010 г. N 508.

15. Федеральный стандарт оценки № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», Утвержден приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 № 328.

16. Свод стандартов оценки (ССО 2005) Российского общества оценщиков, РОО, Москва, 2005.

17. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №1)/под ред. к.т.н. Яскевича. - М.: ООО «Научно-практический центр профессиональных оценщиков», 2014.

18. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2013.

19. Грибовский С.В., Сивец С.А. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества. - М.: Финансы и статитика, 2008.

20. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. М.: «Маросейка», 2009. - 427 с

21. Медведева О.Е. Методические рекомендации по оценке стоимости земли. Утверждена Методическим советом АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ, Протокол №1 от 12 ноября 2004г.

22. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. ? М.: Финансы и статистика, 2015.

23. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие/ В.И. Петров; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А.Федотовой.- М. - КНОРУС, 2007.

24. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. -- М.: МКС, 2013.

25. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью

Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

26. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» -- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014.

27. Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

28. Костин А.В. Фрагмент отчета об оценке недвижимости с использованием системы контроля качества оценочных процедур (СКК) Labrate.RU. Он-лайн библиотека оценщиков Labrate.RU.

29. Марчук А.А., Бутова Е.А. «Скидки на торг: реалии кризиса», Портал «Appraiser.ru. Вестник оценщика»

30. Яскевич Е.Е. Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов.

31. Понятие недвижимости - Адвокат ФРЕММ юридическая фирма

32. Федеральная служба государственной статистики

33. Объявления в Пензе

34. Сам себе риэлтор: объявления в Пензе, информационный портал.

35. Лейфер Л.А., Гришина М.Д. результаты Коллективных экспертных оценок характеристик рынка недвижимости, Регистр оценщика №1, 2010 г.

36. Все о недвижимости, бизнесе в сфере недвижимости и агентства недвижимости

37. Филиал ООО «Престиж-Интернет» в г. Пенза

38. Официальный портал Правительства Пензенской области

39. Официальный сайт г. Пензы

40. Арендатор.ру - Пенза. Обзор рынка коммерческой недвижимости.

41. Методика оценки ликвидационной стоимости недвижимости. Фоменко А.Н.

42 Индикаторы // «Эксперт» от 2.05.2017 г.

Размещено на Allbest.ru

...